Tema 9 Aspectos Registrales

Tema 9
La Transformación del Suelo y el Desarrollo Urbanístico

(II). Gestión Urbanística
Tema 9. Aspectos registrales

de la ejecución del
planeamiento urbanístico. La
coordinación catastro-
registro de la propiedad
Índice
Esquema
Ideas clave
9.1. Introducción
9.2. Aspectos registrales de la ejecución del

planeamiento
9.3. Los proyectos de equidistribución
9.4. La coordinación catastro-registro de propiedad
9.5. Referencias bibliográficas
A fondo
Especial referencia a la calificación registral sobre la

identidad y correspondencia de la finca registral con la
parcela catastral
Catastro
El registro de la propiedad inmobiliaria
Test
Esquema
La Transformación del Suelo y el Desarrollo Urbanístico (II). Gestión Urbanística 3

Tema 9. Esquema
© Universidad Internacional de La Rioja (UNIR)
Ideas clave
9.1. Introducción
El registro de la propiedad es la institución jurídica encargada de garantizar la
seguridad del tráfico jurídico inmobiliario. El catastro inmobiliario es un registro
administrativo en el que se describen los bienes inmuebles. La ejecución del
planeamiento, en la medida en que afecte a la realidad física de los terrenos, debe
tener su reflejo en ambas instituciones. En este tema se aborda el estudio de los
aspectos relativos a la inscripción en el registro de la propiedad de los actos de
ejecución del planeamiento, con especial incidencia en los proyectos de
equidistribución y la novedosa coordinación entre catastro y registro de la propiedad,
a través de los procedimientos de georreferenciación.
El tema se estructura en tres apartados: el primero, dedicado al estudio de los
actos urbanísticos de ejecución inscribibles en el registro de la propiedad. Así, se
analizarán qué actos son inscribibles, cuál será el título inscribible y qué tipo de
asiento generaran en los libros de inscripciones del registro.
El segundo aborda, con especial interés, la inscripción registral de los proyectos
de equidistribución, desde su iniciación hasta su aprobación, así como la afección
de las parcelas resultantes de la reparcelación a la obligación de urbanizar.
Y, el tercero y último, dedicado al estudio de la coordinación entre el registro de la
propiedad y el catastro mediante la georreferenciación en base a una

representación gráfica georreferenciada catastral o alternativa.
Los objetivos que se pretenden conseguir son los siguientes:
▸ Conocer la legislación vigente en materia de inscripción en el registro de la
propiedad de actos de ejecución urbanística.
▸ Adquirir conocimientos sobre la aplicación práctica de dicha legislación, con

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especial atención en la inscripción de los proyectos de equidistribución desde su
inicio hasta su aprobación.
▸ Conocer la vigente y reciente legislación en materia de coordinación catastro-
registro, así como sus importantes efectos jurídicos y adquirir conocimientos en
materia de georreferenciación.

Tema 9. Ideas clave
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9.2. Aspectos registrales de la ejecución del

planeamiento
Introducción
La ejecución del planeamiento urbanístico supone, en la mayoría de las ocasiones,
una reordenación física de la propiedad del suelo, que debe tener su reflejo en el
registro de la propiedad inmobiliaria como institución encargada de dar garantía y
seguridad al tráfico jurídico inmobiliario mediante la inscripción, en ella, de los
derechos reales sobre los bienes inmuebles: la propiedad, la hipoteca, el usufructo,
las servidumbres, etc.
Así, son varios los actos urbanísticos relativos a la ejecución del planeamiento
inscribibles en el registro de la propiedad. Cabe señalar los actos firmes de
ejecución del planeamiento, las cesiones de terrenos, los procedimientos judiciales
relativos a la nulidad del planeamiento o de su ejecución, etc.
De todos ellos, los actos firmes de ejecución del planeamiento a través del sistema
de equidistribución son los que presentan una mayor complejidad en su
constatación registral. Se reflejará en los libros del registro el inicio de la actuación,

mediante una nota marginal en las fincas aportadas y, posteriormente, tras la
aprobación, será objeto de inscripción la redistribución de la propiedad y la afección
de las parcelas resultantes a la obligación de urbanizar.
En los próximos epígrafes analizaremos, con detalle, todos estos aspectos de la
inscripción en el registro de la propiedad inmobiliaria de los actos de ejecución del
planeamiento.
Actos inscribibles
El artículo 65 del Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana,
aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, recoge los actos

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urbanísticos en materia de suelo inscribibles en el registro de la propiedad. Así, el
citado artículo en su punto uno establece que serán inscribibles los siguientes
actos relativos a la ejecución del planeamiento:
▸ Los actos firmes de aprobación de los expedientes de ejecución de la ordenación
urbanística en cuanto supongan la modificación de las fincas registrales

afectadas por el instrumento de ordenación, la atribución del dominio o de otros
derechos reales sobre estas o el establecimiento de garantías reales de la obligación

de ejecución o de conservación de la urbanización y de las edificaciones.
▸ Las cesiones de terrenos con carácter obligatorio en los casos previstos por las
leyes o como consecuencia de transferencias de aprovechamiento urbanístico.
▸ La interposición de recurso contencioso-administrativo que pretenda la
anulación de instrumentos de ordenación urbanística, de ejecución, o de actos

administrativos de intervención.
▸ Los actos administrativos y las sentencias, en ambos casos firmes, en que se
declare la anulación a que se refiere la letra anterior, cuando se concreten en fincas
determinadas y haya participado su titular en el procedimiento.
▸ Cualquier otro acto administrativo que, en desarrollo de los instrumentos de
ordenación o ejecución urbanísticos, modifique, desde luego o en el futuro, el

dominio o cualquier otro derecho real sobre fincas determinadas o la descripción
de estas.
El título inscribible
El documento inscribible en el registro de la propiedad dependerá de la naturaleza
privada, judicial o administrativa del acto que documenta.

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Tabla 1. Registro de título inscribible. Fuente: elaboración propia.
La posibilidad de la inscripción de los actos urbanísticos mediante certificación
administrativa, en lugar de mediante escritura pública, generó cierta controversia
jurídica durante algún tiempo. La polémica quedó zanjada con la actual redacción del
art. 66 del TRLSRU:
«Salvo en los casos que la legislación establezca otra cosa, los actos
a que se refiere el artículo anterior podrán inscribirse en el Registro
de la Propiedad mediante certificación administrativa expedida por
órgano urbanístico actuante, en la que se harán constar en la forma
exigida por la legislación hipotecaria las circunstancias relativas a las
personas, los derechos y las fincas a que afecte el acuerdo».
Los asientos de inscripción
En los libros de inscripciones del registro de la propiedad cabe la realización de los
siguientes tipos de asientos: inscripciones, anotaciones preventivas, cancelaciones
y notas marginales.
Las inscripciones son asientos definitivos en los que se hace constar, de modo
completo, la constitución, modificación o transmisión de un derecho real sobre
un bien inmueble. Se numeran: 1ª, 2ª, 3ª, etc.
Así, motivarán una inscripción los títulos relativos a los actos firmes de aprobación
de los expedientes de ejecución de la ordenación urbanística, los relativos a las

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cesiones de terrenos y los actos administrativos y las sentencias, en ambos
casos firmes, en que se declare la anulación de instrumentos de ordenación
urbanística, de ejecución, o de actos administrativos de intervención.
Las anotaciones son asientos provisionales que suponen la protección
registral de una situación jurídica. Reservan los efectos jurídicos de la fe
pública registral a favor de titulares de situaciones jurídicas aún no inscribibles,
evitando con ello que la publicidad registral pueda operar en beneficio de un
tercero. Se señalan con letras: A, B, C, etc.
Motivarán una anotación preventiva los documentos judiciales relativos a la
interposición de recurso contencioso-administrativo que pretenda la anulación de
instrumentos de ordenación urbanística, de ejecución, o de actos administrativos de
intervención.
Tabla 2. Tipos de asiento registral de inscripción. Fuente: elaboración propia.
En el siguiente vídeo se analizan aquellos Aspectos registrales de la ejecución del
planteamiento.

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Accede al vídeo:
https://unir.cloud.panopto.eu/Panopto/Pages/Embed.aspx?id=c49bbbfc-4988-
4a5b-9db1-ad8a009db0b2

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9.3. Los proyectos de equidistribución
Introducción
En el ámbito de la ejecución del planeamiento, las denominadas actuaciones
sistemáticas, que se desarrollan sobre agrupaciones de parcelas denominadas
unidades de actuación, tienen por objeto la urbanización de los terrenos

clasificados como suelo urbano (no consolidado) y suelo urbanizable para llevar a
cabo su transformación urbanística, a fin de que alcancen la consideración de
solar.
Entre las actuaciones sistemáticas se encuentran los denominados proyectos de
equidistribución o de distribución de beneficios y cargas.
Los proyectos de equidistribución suponen la materialización de la
redistribución de la propiedad del ámbito, de acuerdo con los derechos de los
propietarios y equidistribuyendo los beneficios y las cargas de la ejecución del
planeamiento.
Con independencia de la heterogeneidad de las distintas variedades autonómicas, en
el ámbito estatal, los proyectos de equidistribución los constituyen los proyectos de
compensación y el proyecto de reparcelación en el sistema de cooperación.
Ambos proyectos, en la medida en que supondrán una modificación de las fincas
registrales afectadas, deberán ser objeto de inscripción desde su inicio en el
registro de la propiedad.
Inicio del expediente
La iniciación del expediente de distribución de beneficios y cargas, o la afección
de los terrenos comprendidos en una actuación de transformación urbanística al
cumplimiento de las obligaciones inherentes a la forma de gestión que proceda, se

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harán constar en el registro por nota al margen de la última inscripción de dominio
de las fincas correspondientes.
En la solicitud, dirigida al registrador de la propiedad, constarán las fincas, porciones
o derechos de aprovechamiento afectados a la unidad de ejecución. Estas serán las
comprendidas dentro de los límites de la unidad de ejecución y aquellas fincas,
partes de fincas o derechos de aprovechamiento urbanístico adscritos a esta y cuyos
titulares tengan derecho a participar en el aprovechamiento reconocido a dicha
unidad, aunque tales fincas o aprovechamientos constituyan o se refieran a terrenos
situados fuera de los límites de esta.
Esa nota marginal expresará la iniciación del procedimiento. Al mismo tiempo, el
registrador de la propiedad expedirá, haciéndolo constar en la nota, una
certificación del dominio y las cargas que gravan cada una de las fincas afectadas
por la actuación.
La nota marginal tendrá una duración de tres años y podrá ser prorrogada por otros
tres años a instancia del órgano o agrupación de interés urbanístico que hubiera
solicitado su práctica; y cuando, con posterioridad a la nota, se practique cualquier
asiento en el folio registral de esas fincas registrales se hará constar en la nota de

despacho del título correspondiente el contenido de esta.
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de
fecha 1 de agosto de 2014
La nota marginal de iniciación de un proyecto de compensación (art. 5
R.D. 1093/97) admite prórrogas sucesivas, que pueden ir más allá de seis
años contados a partir de la fecha inicial, siempre que al registrador se le
acredite la subsistencia del procedimiento urbanístico que la motivó.
También constará en la publicidad registral de la finca (nota simple informativa y
certificaciones) que se encuentra incluida en una unidad de actuación ya iniciada, de
manera que quien las solicite quedará enterado de dicha circunstancia.

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La relacionada nota marginal producirá importantes efectos jurídicos para la
posterior inscripción del proyecto tras su aprobación, que serán objeto de estudio en
el epígrafe siguiente.
Aprobación del expediente
En la medida en que la aprobación firme del expediente ya iniciado supone, como
hemos indicado, la materialización de la reorganización de la propiedad de los

terrenos incluidos en el ámbito de la unidad de ejecución, la certificación
administrativa acreditativa de dicha aprobación deberá tener su reflejo registral.
El TRLSRU en su Art. 68.3 recoge dos procedimientos o sistemas para la
elaboración del título de distribución de beneficios y cargas y, por tanto, para su
posterior reflejo registral:
▸ Mediante la cancelación directa de las inscripciones y demás asientos vigentes de
las fincas originarias, con referencia al folio registral de las fincas resultantes del
proyecto y apertura de estas últimas.
• Sistema 1. Apertura y cierre de fincas registrales.
Figura 2. Apertura y cierra de fincas registrales. Fuente: elaboración propia.
▸ Mediante agrupación previa de la totalidad de la superficie comprendida en la
actuación de transformación urbanística y su división en todas y cada una de las

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fincas resultantes de las operaciones de distribución.
• Sistema 2. Agrupación instrumental de fincas.
Figura 3. Agrupación instrumental de fincas. Fuente: elaboración propia.
En cuanto a la reorganización de la propiedad, y partiendo de que se ha reflejado
en el registro el inicio del expediente mediante la nota marginal ya estudiada, caben

las siguientes posibilidades:
▸ Si el título adjudicare la finca resultante al titular registral de la finca originaria, la
inscripción se practicará a favor de este.
▸ Si el título atribuyere la finca resultante al titular registral de la finca originaria, según
el contenido de la certificación que motivó la práctica de la nota, la inscripción se

practicará a favor de dicho titular y se cancelarán, simultáneamente, las inscripciones
de dominio o de derechos reales sobre la finca originaria que se hubieren practicado
con posterioridad a la fecha de la nota.
▸ En el caso a que se refiere la letra anterior, se hará constar, al margen de la
inscripción o inscripciones de las fincas de resultado, la existencia de los asientos

posteriores que han sido objeto de cancelación, el título que los motivó y su
respectiva fecha.

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▸ Para la práctica de la inscripción de la finca, o fincas, de resultado a favor de los
adquirentes de la finca originaria, bastará la presentación del título que motivó la

práctica de asientos cancelados posteriores a la nota, con la rectificación que
corresponda y en la que se hagan constar las circunstancias y descripción de la finca
o fincas resultantes del proyecto, así como el consentimiento para tal rectificación del
titular registral y de los titulares de los derechos cancelados conforme a la letra b).
Mientras no se lleve a cabo la expresada rectificación, no podrá practicarse ningún
asiento sobre las fincas objeto de la nota marginal a que se refiere la letra c).
Supone este último supuesto uno de los escasos «cierres registrales» de
nuestro sistema hipotecario.
Cabe finalizar reseñando que el título en cuya virtud se inscribe el proyecto de
distribución de beneficios y cargas será suficiente para la modificación de entidades
hipotecarias, rectificación de descripciones registrales, inmatriculación de fincas o de
excesos de cabida, reanudación del tracto sucesivo interrumpido. También para la
cancelación de derechos reales incompatibles, mediante los procedimientos

hasta hoy recogidos en el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se
aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley
Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza
Urbanística.

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Figura 4. Operaciones en fincas aportadas. Fuente: elaboración propia.
La afección de las parcelas resultantes a la obligación de urbanizar
Las obras de urbanización son una obligación inherente a cualquier sistema de

actuación urbanística. Los propietarios de los terrenos y de los derechos afectados
por la reparcelación deben contribuir al coste de las obras de urbanización,
obteniendo como compensación las plusvalías que el planeamiento les genera (art.
47, CE). Para garantizar el cumplimiento de esa obligación de urbanizar, y de otros
deberes urbanísticos, la ley establece la afección de las parcelas de resultado de la
reparcelación al cumplimiento de dichas obligaciones. Esa afección es objeto de
inscripción en el registro de la propiedad.
Por tanto, el objeto de la afección es, según dicción literal del art. 19 del Real Decreto
1093/97, la obligación garantizada de realizar la urbanización y demás deberes
dimanantes del proyecto y de la legislación urbanística.
De forma más precisa, la afección garantiza la obligación pecuniaria de contribuir,
en un importe determinado o determinable, a los gastos generados por la elaboración
del expediente de transformación urbanística y por la ejecución de la urbanización.
Asimismo, es sujeto pasivo de la relacionada obligación el adjudicatario de la finca

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de resultado o quien, adquiriendo el dominio de aquel, se subrogue en la referida
obligación, bien por acuerdo expreso, bien por haberse producido la adquisición
pendiente la ejecución y pago de las obras de urbanización y no haberse incorporado
al precio de venta el importe a abonar por razón de aquellas.
La característica de esta afección es su prelación –preferencia– frente a

cualquier otra afección, hipoteca o carga anterior, excepto los créditos a favor
del Estado a que se refiere el número 1 del art. 1923 del Código Civil.
La constancia registral de la afección a la que se dedican los apartados a) y b) del
número 1 del artículo 19 del Real Decreto 1093/97 se lleva a cabo en el cuerpo de la
inscripción de la parcela, resultante del proyecto de compensación; no por nota
marginal, a diferencia, por tanto, de la afección de las fincas al sistema. Según
ARNAIZ EGUREN (2001), tal constatación debería practicarse también en el acta de
la inscripción.
Respecto al contenido de la afección, el citado artículo 19 establece que se hará
constar que la finca queda afecta al pago del saldo de la liquidación definitiva de
l a cuenta del proyecto. Asimismo, y por exigencia del principio de especialidad
registral, también se hará constar el importe que le corresponde en el saldo de la
cuenta provisional de la reparcelación y la cuota que se le atribuye en el pago de la
liquidación definitiva por los gastos de urbanización y los demás del proyecto. Lo
anterior, sin perjuicio de las compensaciones procedentes por razón de las
indemnizaciones que pudieran tener lugar.
La afección de las fincas al saldo deudor de la liquidación del proyecto de
compensación del que surgen como parcelas de resultado no es indefinida y puede
cancelarse:
▸ Por caducidad de la afección: se prevén dos plazos de caducidad que vienen
establecidos por el apartado 1 del Artículo 20 del Real Decreto 1093/97, de 4 de

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julio, y que son los siguientes:
1. El plazo general de siete años que tiene lugar cuando no se ha hecho constar en
el registro la liquidación definitiva, pero que también actúa como tope en el caso de
que se haya hecho constar tal liquidación. El cómputo del plazo se iniciará desde «la
fecha de la afección», debiéndose considerar como tal la fecha de su inscripción.
2. El plazo especial de caducidad de dos años aplicable en el caso de que se haya

hecho constar en el registro la liquidación definitiva del proyecto de compensación.
El cómputo del plazo se iniciará desde la constatación registral del saldo definitivo.
En cualquier caso, no podrá exceder de siete años desde la fecha originaria de la

afección. El asiento registral adecuado para la constancia del saldo definitivo de la
cuenta de liquidación del proyecto de compensación es también la nota marginal,
pues se trataría de completar y concretar la afección ya constituida en el asiento
principal de la finca resultante.
El art. 129 del Reglamento de Gestión Urbanística establece que la liquidación
definitiva se redactará por la Administración actuante y será notificada, publicada,
tramitada y aprobada en la misma forma que el proyecto de reparcelación. El título

sería la certificación administrativa correspondiente que deberá especificar la
cantidad correspondiente a cada finca en aplicación del «principio registral de
especialidad», y en analogía con la constancia de la afección.
Respecto a la forma de hacer constar en el registro la cancelación por caducidad,
se hará a través de una nota marginal, pues se trata de cancelar una afección
contenida en un asiento principal, sin alterar la titularidad que este refleja. Podrá
realizarse dicha cancelación por caducidad a instancia del titular registral de algún
derecho sobre la finca, o bien, siempre que se practique un asiento de inscripción o
se expida una certificación de sus cargas de conformidad con lo dispuesto en el art.
353.3 del Reglamento Hipotecario.
▸ Por el pago de las cantidades garantizadas con la afección.

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El artículo 20 del Real Decreto 1093/97, en su apartado 2, prevé que la afección
pueda cancelarse antes de su fecha de caducidad a instancia de cualquiera de los
titulares del dominio u otros derechos sobre la finca, acompañando a la solicitud
certificación del órgano actuante expresiva de haber sido satisfecha la cuenta de la
liquidación definitiva referente a la finca de que se trate y, por tanto, haber
desaparecido su causa.
En el caso de que el sistema de actuación haya sido el de cooperación, será
suficiente para el levantamiento de la afección la certificación de la Administración
actuante acreditativa de haber sido satisfechos los saldos correspondientes a cuenta
de la liquidación definitiva.
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de
fecha 6 de octubre de 2000

Los requisitos para el levantamiento de la afección urbanísticas de la
parcelas de resultado a la obligación de urbanizar son: que se acredite el
pago por la junta de compensación, que el ayuntamiento no formule
salvedad al levantamiento y que, en caso de que formule esa salvedad,
existan otras garantías.
En el siguiente vídeo, se analiza y profundiza en la estructura y fines de Los
proyectos de equidistribución.

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Accede al vídeo:
https://unir.cloud.panopto.eu/Panopto/Pages/Embed.aspx?id=2327747b-0ca5-
47e5-aa51-ad8b009ce97a

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9.4. La coordinación catastro-registro de

propiedad
Introducción
El catastro inmobiliario es un registro administrativo dependiente del Ministerio de
Hacienda en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de
características especiales. Está regulado por el Texto Refundido de la Ley del
Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo,
y la inscripción en este es obligatoria y gratuita.
E l registro de la propiedad, como ya hemos reseñado, es una institución jurídica
destinada para robustecer la seguridad jurídica inmobiliaria, que tiene por objeto
registrar la constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales
sobre bienes inmuebles, así como las resoluciones judiciales relativas a la capacidad
de las personas y los contratos de arrendamiento y opción.
Lejos de ser un registro administrativo que funciona como una base de datos, es un
registro jurídico, ya que sus asientos producen importantes efectos jurídicos, los
derivados de los principios hipotecarios de legalidad, legitimación y fe pública

registral (RODRÍGUEZ-PARADA 2017). Está regulado por la Ley Hipotecaria
aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y el Reglamento Hipotecario que la
desarrolla, aprobado por Decreto de 14 de febrero de 1947. La inscripción en este es
voluntaria y devenga honorarios registrales.
Como se observa en sus relacionados conceptos, el catastro y el registro de la
propiedad son instituciones de naturaleza y competencias diferenciadas que, no
obstante, recaen sobre un mismo ámbito: la realidad inmobiliaria.
La necesidad de una coordinación de la información existente en ambas instituciones
ha sido sentida desde tiempo pretéritos y numerosos han sido los intentos realizados

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para conseguirlos.
Dichos intentos, que arrancan en la década de los ochenta, comienzan a asentarse
con la publicación de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, sobre medidas fiscales,
administrativas y de orden social, que introdujo la referencia catastral como
elemento de identificación e intercambio de información entre ambas instituciones, e
incorporó la certificación catastral descriptiva y gráfica como requisito
indispensable para la inmatriculación de fincas en el registro.
Posteriormente, el Real Decreto 1093/97, de 4 de julio, por el que se aprobaron las
normas complementarias al Reglamento Hipotecario para la ejecución de la Ley
Hipotecaria sobre inscripción en el registro de la propiedad de actos de naturaleza
Urbanística y la Ley 48/2002, de 23 de diciembre, del Catastro Inmobiliario, que fue
objeto de refundición en el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario
aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, supusieron nuevos
avances en ese deseado objetivo.
Pero es la promulgación de la Ley 13/2015, de 24 de julio, de Reforma de la Ley
Hipotecaria y del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, la que
consigue la deseable e inaplazable coordinación catastro-registro mediante

procedimientos dotados de las suficientes garantías jurídicas para los posibles
afectados. Dicha Ley fue acompaña de una resolución conjunta interpretativa de las
direcciones generales de ambas instituciones de fecha 26 de octubre siguiente.
Cinco años después, en concreto, el 23 de septiembre de 2020, una nueva
resolución conjunta de ambas direcciones generales, publicada en el Boletín Oficial
del Estado, del 10 de octubre siguiente, resuelve ciertas disfunciones detectadas y
aborda nuevas situaciones no recogidas anteriormente.
La coordinación catastro-registro de la propiedad es ya una realidad. Se ha
logrado, así, el deseado objetivo: una mejor identificación de los inmuebles
que incrementa la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario.

Tema 9. Ideas clave
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Figura 5. Coordinación catastro-registro. Fuente: elaboración propia.
Los procedimientos de coordinación catastro-registro de la propiedad
La coordinación entre ambas instituciones se consigue, fundamentalmente, a través
de dos procedimientos: la inscripción en el registro de la propiedad de la referencia
catastral y la inscripción en el registro de la propiedad de la representación gráfica
georreferenciada (RGG) de las fincas. Este último cuenta a su vez con dos
posibilidades: la inscripción de la representación gráfica georreferenciada catastral
o la inscripción de una representación gráfica georreferenciada alternativa.
Figura 6. Procedimientos de coordinación catastro-registro. Fuente: elaboración propia.
La referencia catastral
La referencia catastral es el identificador oficial y obligatorio de los bienes

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inmuebles. Consiste en un código alfanumérico que es asignado por el catastro de
manera que todo inmueble debe tener una única referencia catastral que permita
situarlo, inequívocamente, en la cartografía catastral. Está compuesta de veinte
caracteres.
Figura 7. Identificador de catastro inmobiliario. Fuente: DIRECCIÓN GENERAL DEL CATASTRO.
En relación con la inscripción en el registro de la propiedad de la referencia catastral
de un inmueble, la Ley 13/2015, de 24 de junio, no introdujo novedades. Por tanto, se
mantiene la regulación establecida en los artículos 38 y siguientes del Texto
Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo
1/2004, de 5 de marzo (TRLC).
De dicha regulación cabe destacar que la referencia catastral de un inmueble debe
hacerse constar en todos los documentos públicos (salvo las excepciones
recogidas en el art. 39 TRLC). Se acreditará, principalmente, mediante certificación
catastral o recibo del Impuesto de bienes inmuebles (art. 41 TRLC) y se consignará

en los libros de inscripciones del registro de la propiedad cuando el registrador
estime que existe correspondencia.
Además, existirá correspondencia a juicio del registrador cuando:
▸ Los datos de situación, denominación y superficie, si constara esta última, que
figuran en el documento acreditativo de la referencia catastral coincidan con los del

registro de la propiedad. Si hubiera habido un cambio en el nomenclátor y
numeración de calles, estas circunstancias deberán acreditarse, salvo que le
constaran al registrador.

Tema 9. Ideas clave
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▸ Cuando existan diferencias de superficie que no sean superiores al 10 por ciento y
siempre que, además, no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca

derivadas de otros datos descriptivos.
La no constancia de la referencia catastral en los documentos inscribibles, o su falta
de aportación al Registrador de la Propiedad, no impedirá la práctica de los asientos
correspondientes al título inscribible en el registro de la propiedad, conforme a la
legislación hipotecaria, es decir, no producirá un cierre registral (art. 44.3 TRLC).
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 6
de mayo de 2016 (Reiterada posteriormente)
El reflejo registral de la referencia catastral de una finca en ningún caso
puede equipararse a la coordinación gráfica a que se refiere el art. 10 de la
Ley Hipotecaria –que será objeto de estudio a continuación–, dado que no
supone la inscripción de la representación gráfica ni la rectificación de la
descripción registral de la finca.
La inscripción de la representación gráfica georreferenciada
La representación gráfica georreferenciada es una representación que utiliza un
sistema de códigos o coordenadas que permiten su representación con otras
cartografías. Por tanto, georreferenciar una parcela es aquella técnica que permite
ubicarla en el espacio de manera unívoca; es decir, le confiere una localización
geográfica única, definida por unas coordenadas geográficas en un sistema
determinado.
Dichas coordenadas permiten volver a marcar en el terreno los límites de la parcela.
El sistema de georreferenciación oficial en España es de coordenadas UTM,
utilizando como sistema de referencia el ETRS89 (en Canarias, el REGCAN95).

Tema 9. Ideas clave
Ideas clave
La georreferenciación de las fincas registrales se ha configurado por la Ley 13/2015,
de 24 de junio, con un doble carácter:
▸ Obligatoria: para todos los procedimientos registrales que afecten a la realidad
física de las fincas.
▸ Voluntaria: para cualquier acto inscribible en el registro de la propiedad, incluso
como operación registral específica.
Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de
20 de noviembre de 2019
Para la inscripción de la representación gráfica catastral basta una
instancia privada, con firma legitimada notarialmente o ratificada ante el
registrador, a la que se acompañe certificación catastral. Incluso,
considerando que los registradores pueden obtener la certificación
directamente de la sede electrónica del catastro, bastaría con que el
interesado en su instancia identificase la referencia catastral de la parcela
que se corresponde con la finca registral.
Asimismo, se ha configurado un doble sistema de georreferenciación según
determinados supuestos jurídicos: la inscripción de la representación gráfica
georreferenciada catastral o la inscripción de la denominada representación gráfica
georreferenciada alternativa.

Tema 9. Ideas clave
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Figura 8. Representación gráfica georreferenciada. Fuente: elaboración propia.
En el intento de conseguir el objetivo final de la coordinación catastro-registro, se ha
establecido que la base de la representación gráfica de las fincas registrales será
la cartografía catastral (art. 10.1 Ley Hipotecaria).
Por tanto, se ha configurado la georreferenciación de las fincas registrales en base a
la representación gráfica georreferenciada catastral como el procedimiento principal,
quedando la aportación de la representación gráfica georreferenciada
alternativa para supuestos excepcionales.
Así, aportada la representación gráfica catastral al Registrador, u obtenida por este,
en su caso, este procederá, previa calificación de la legalidad de los documentos
aportados, a su incorporación al folio real de la finca, todo ello con sujeción a lo
dispuesto en la Ley Hipotecaria. Asimismo, el registrador de la propiedad inscribirá
las coordenadas resultantes de la cartografía catastral, haciendo constar, en caso de
estimarlo necesario, el criterio de identidad gráfica con remisión al informe que lo
documente.
Así, la finca quedará coordinada y se comunicará dicho estado al catastro a fin
de que en este también quede constancia de la coordinación.
En el caso de no ser posible la inscripción de una representación gráfica catastral, el
registrador de la propiedad remitirá al catastro un informe motivado de conformidad

Tema 9. Ideas clave
Ideas clave
con lo dispuesto en el art. 9 de la Ley Hipotecaria.
Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de
28 de noviembre de 2019
No hay precepto alguno que, para la inscripción de una representación
gráfica georreferenciada, exija como requisito la coincidencia entre el
titular registral y el titular catastral de la finca. Razona la dirección general
que la posible divergencia de titulares no afecta al objetivo legal de la
coordinación gráfica entre el registro y catastro perseguido por la Reforma
de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015.
Como ya hemos adelantado, la posibilidad de la inscripción de una representación
gráfica georreferenciada alternativa se ha configurado para determinados
supuestos excepcionales, en concreto, para los recogidos en el art. 10.3 de la Ley
Hipotecaria, que son:
▸ Procedimientos de concordancia entre el registro de la propiedad y la realidad
extrarregistral del Título VI de esta Ley en los que, expresamente, se admita una
representación gráfica alternativa.
▸ Cuando el acto inscribible consista en una parcelación, reparcelación, segregación,
división, agrupación, agregación o deslinde judicial, que determinen una

reordenación de los terrenos.
Además, esa representación gráfica alternativa debe cumplir una serie de requisitos
para su inscripción en el registro de la propiedad. Estos requisitos son:
▸ Requisitos técnicos que permitan su incorporación al catastro.
▸ Debe respetar la delimitación catastral de la finca matriz o, en su caso, del perímetro
del conjunto de las fincas aportadas a la actuación urbanística.

Tema 9. Ideas clave
Ideas clave
Esos requisitos de validez deberán acreditarse al registrador de la propiedad
mediante la aportación del denominado «Informe de Validación Gráfica Alternativa»,
que se obtiene en la sede electrónica del catastro.
Puedes consultar las funcionalidades de las validaciones gráficas en la Sede
Electrónica del Catastro a través del aula virtual o desde la siguiente dirección
web:
https://www.sedecatastro.gob.es/Accesos/SECAccValidacionesGraficas.aspx
Unas consideraciones finales sobre la aportación de las representaciones gráficas
alternativas, en algunos supuestos concretos de modificaciones de la realidad física
de las fincas, son:
▸ En las agrupaciones y agregaciones de inmuebles no será necesaria la previa
inscripción de la representación gráfica de cada finca o porción agrupada, siendo

suficiente a efectos de la coordinación la inscripción de la superficie total del
perímetro agrupado.
▸ En las segregaciones, la regla general es que hay que inscribir y coordinar la
representación gráfica georreferenciada de la finca segregada y la del resto también,

con una excepción: si existen segregaciones o expropiaciones previas pendientes de
inscripción, en cuyo caso, solo será necesario georreferenciar las fincas resultantes.
▸ En alteraciones físicas meramente instrumentales o intermedias solo será necesario
georreferencias las fincas resultantes.
Las fincas georreferenciadas se pueden consultar a través del denominado
«geoportal» del Colegio de registradores de la Propiedad al que puedes
ingresar a través del aula virtual o desde la siguiente dirección web:

https://geoportal.registradores.org/
Los efectos de la inscripción de la representación gráfica georreferenciada

Tema 9. Ideas clave
Ideas clave
El registrador, en el ejercicio de su función calificadora, únicamente incorporará la
representación gráfica georreferenciada aportada al folio real de la finca cuando no
albergue dudas sobre la correspondencia entre la representación gráfica aportada
y la finca registral inscrita.
Se entenderá que existe esa correspondencia con la excepción de los supuestos
relativos a los procedimientos especiales de los arts. 198 y ss. de la Ley Hipotecaria
que son:
▸ Cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio.
▸ Cuando las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la
cabida inscrita.
▸ Cuando no impidan la perfeta identificación de la finca inscrita ni su correcta
diferenciación respecto de los colindantes.
La inscripción de la representación gráfica georreferenciada produce el efecto

de que la cabida de la finca registral será la resultante de la representación
gráfica inscrita, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en
la descripción literaria registral.
Y, además, y en el supuesto de que la representación gráfica georreferenciada
inscrita haya sido la catastral y, por tanto, se haya alcanzado la coordinación
catastro-registro, en virtud de lo dispuesto en el art. 10.3 de la Ley Hipotecaria se
produce el siguiente efecto:
Alcanzada la coordinación catastro-registro de la propiedad, el principio de
legitimación registral se extiende a la ubicación y delimitación geográfica de la
finca.
Este principio de legitimación registral, recogido en los arts. 1.3, 38 y 97 de la Ley

Tema 9. Ideas clave
Ideas clave
Hipotecaria, es aquel que mantiene la exactitud del registro mientras no se
demuestre lo contrario, es decir, existe una presunción iuris tamtum – con posibilidad
de prueba en contrario– de exactitud y veracidad de los datos físicos de la finca que
publica el registro de la propiedad.
En el siguiente vídeo se estudia de forma más detallada La coordinación catastro-
registro de la propiedad en el ordenamiento urbanístico.
Accede al vídeo:
https://unir.cloud.panopto.eu/Panopto/Pages/Embed.aspx?id=75865142-0fa6-
412d-85bf-adb1011d9571

Tema 9. Ideas clave
Ideas clave
9.5. Referencias bibliográficas
ARNAIZ-EGUREN, R. El hecho urbanístico y su tratamiento en el derecho positivo.
Navarra: Aranzadi S.A. 2014.
ARNAIZ-EGUREN, R. La inscripción registral de actos urbanísticos (2
edición). Barcelona: Marcial Pons. 2001.
GARCÍA-GARCÍA, J. M. La finca registral y el catastro. Navarra: Aranzadi S.A. 2015.
MINISTERIO DE HACIENDA Y FUNCIÓN PÚBLICA. Po rtal de la Dirección General
del Catastro. Disponible en:

http://www.catastro.meh.es/esp/referencia_catastral_1.asp.
RODRIGUEZ-PARADA, A.I. Introducción al sistema registral español. Asociación
Profesional de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. 2017.
Jurisprudencia
Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946. Boletín Oficial del
E s t a d o , de 27 de febrero de 1946, núm. 58. Disponible en:
https://www.boe.es/eli/es/d/1946/02/08/(1)/con
Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto
refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Boletín Oficial del Estado, de 3 de

agosto de 2004, núm. 58. Disponible en: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-
A-2004-4163
Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto
refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Boletín Oficial del Estado, de
31 de octubre de 2015, núm. 261. Disponible en: https://www.boe.es/buscar/act.php?

id=BOE-A-2015-11723&tn=2

Tema 9. Ideas clave
Ideas clave
Decreto de 14 de febrero de 1947 por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario.
Boletín Oficial del Estado, de 16 de abril de 1947, núm. 106. Disponible en:
https://boe.es/buscar/pdf/1947/BOE-A-1947-3843-consolidado.pdf

Tema 9. Ideas clave
A fondo
Especial referencia a la calificación registral sobre

la identidad y correspondencia de la finca registral
con la parcela catastral
GARCÍA-GARCÍA, J. M. La finca registral y el catastro. Navarra: Aranzadi S.A. 2015;
pp. 582 y ss.
José Manuel García García, autor de referencia en temas urbanísticos-registrales,
resume, en apenas dos páginas, los aspectos más relevantes de la función
calificadora del registrador sobre la identidad de la finca catastral y registral
necesaria para poder ser coordinadas.

Tema 9. A fondo
A fondo
Catastro
Dirección General del Catastro. http://www.catastro.meh.es/
Sede Electrónica del Catastro. https://www.sedecatastro.gob.es/
En el portal de la Dirección General del Catastro podrás obtener toda la información
relativa a dicha institución y en su sede electrónica podrás realizar todos los trámites
ante esta, incluidos los servicios de validaciones gráficas alternativas que te
permitirán, en muchos casos, la georreferenciación de las fincas.

Tema 9. A fondo
A fondo
El registro de la propiedad inmobiliaria
Colegio de Registradores de la Propiedad de España.

https://www.registradores.org/es/inicio
En el portal del Colegio de Registradores de la Propiedad de España podrás obtener
toda la información relativa a dicha institución y tendrás acceso al «Registro On Line»
a través del cual podrás realizar multitud de trámites ante dicha institución.

Tema 9. A fondo
Test
1. ¿Qué tipo de asiento motivarán en los libros del registro de la propiedad
inmobiliaria los actos firmes de aprobación de los expedientes de ejecución de la
ordenación urbanística?
A. Una cancelación.
B. Una inscripción.
C. Una nota marginal.
D. Una anotación preventiva.
2. ¿Cuál es el plazo de duración de la nota marginal de iniciación del expediente de
distribución de beneficios y cargas?
A. Tres años improrrogables.
B. No tiene plazo de duración. Su duración es indeterminada.
C. Tres años prorrogables por uno más.
D. Tres años prorrogables por otros tres.
3. La inscripción de los títulos de distribución de beneficios y caras podrá llevarse a
cabo mediante:
A. Agrupación instrumental previa de la totalidad de la superficie comprendida
en la actuación y su división en todas y cada una de las parcelas resultantes.
B. Expropiación y cierre de las parcelas aportadas y apertura de las parcelas
resultantes.
C. Agrupación previa de la totalidad de la superficie comprendida en la
actuación y división horizontal en las parcelas resultantes.
D. Inmatriculación de todas las fincas aportadas originarias para su

cancelación directa y su división en todas y cada una de las parcelas
resultantes.

Tema 9. Test
Test
4. El título, en cuya virtud se inscribe el proyecto de distribución de beneficios y
cargas, será suficiente para:
A. Declarar la obra de los nuevos edificios de viviendas.
B. La inmatriculación de las fincas radicantes en la actuación no
inmatriculadas hasta la fecha.
C. Expropiar a los titulares no adheridos a la actuación urbanística.
D. Dividir horizontalmente los nuevos edificios de viviendas.
5. El plazo de caducidad general de siete años de la afección de las parcelas de
resultado a la obligación de urbanizar se reduce a dos años cuando:
A. Haya comenzado la construcción de las viviendas.
B. Se haya realizado el 75 % de la urbanización.
C. Se ofrezcan, al menos, dos garantías personales.
D. Se haya hecho constar en el registro la liquidación definitiva del proyecto
de compensación.
6. El reflejo de la referencia catastral de una finca es equiparable a la coordinación
gráfica a que se refiere el art. 10 de la Ley Hipotecaria.:
A. Verdadero.
B. Falso.
7. ¿Cuál de estos actos urbanísticos es un acto de georreferenciación obligatorio?
A. La segregación de una finca.
B. La expropiación de la totalidad de una finca.
C. La inscripción de una herencia de una parcela urbana.
D. La división horizontal.

Tema 9. Test
Test
8. Para la inscripción de una representación gráfica georreferenciada catastral es
requisito que la finca se encuentre catastrada a favor del propietario que solicita la
inscripción.
A. Verdadero.
B. Falso.
9. Con la coordinación catastro-registro de la propiedad se logra que se extienda a
los datos físicos de la finca el principio hipotecario de:
A. Legalidad.
B. Tracto sucesivo.
C. Salvaguarda de los tribunales.
D. Legitimación.
10. La inscripción de la representación gráfica georreferenciada de una finca
produce el siguiente efecto:
A. El principio de legitimación registral se extienda a los datos físicos y de
ubicación de la finca.
B. Su propietario se convierta en un «tercero hipotecario» del art. 34 de la Ley
Hipotecaria.
C. La cabida de la finca registral será la resultante de la representación
gráfica inscrita.
D. Se pueda reanudar el tracto sucesivo interrumpido.

Tema 9. Test

Tema 9 Aspectos Registrales

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Tema 9

La Transformación del Suelo y el Desarrollo Urbanístico

Tema 9. Aspectos registrales

9.2. Aspectos registrales de la ejecución del

9.3. Los proyectos de equidistribución

9.4. La coordinación catastro-registro de propiedad

9.5. Referencias bibliográficas

Especial referencia a la calificación registral sobre la

El registro de la propiedad inmobiliaria

La Transformación del Suelo y el Desarrollo Urbanístico (II). Gestión Urbanística 3

El registro de la propiedad es la institución jurídica encargada de garantizar la

seguridad del tráﬁco jurídico inmobiliario. El catastro inmobiliario es un registro

administrativo en el que se describen los bienes inmuebles. La ejecución del

planeamiento, en la medida en que afecte a la realidad física de los terrenos, debe

tener su reﬂejo en ambas instituciones. En este tema se aborda el estudio de los

aspectos relativos a la inscripción en el registro de la propiedad de los actos de

ejecución del planeamiento, con especial incidencia en los proyectos de

equidistribución y la novedosa coordinación entre catastro y registro de la propiedad,

a través de los procedimientos de georreferenciación.

El tema se estructura en tres apartados: el primero, dedicado al estudio de los

actos urbanísticos de ejecución inscribibles en el registro de la propiedad. Así, se

asiento generaran en los libros de inscripciones del registro.

El segundo aborda, con especial interés, la inscripción registral de los proyectos

de equidistribución, desde su iniciación hasta su aprobación, así como la afección

de las parcelas resultantes de la reparcelación a la obligación de urbanizar.

Y, el tercero y último, dedicado al estudio de la coordinación entre el registro de la

propiedad y el catastro mediante la georreferenciación en base a una

Los objetivos que se pretenden conseguir son los siguientes:

▸ Conocer la legislación vigente en materia de inscripción en el registro de la

propiedad de actos de ejecución urbanística.

▸ Adquirir conocimientos sobre la aplicación práctica de dicha legislación, con

La Transformación del Suelo y el Desarrollo Urbanístico (II). Gestión Urbanística 4

especial atención en la inscripción de los proyectos de equidistribución desde su

inicio hasta su aprobación.

▸ Conocer la vigente y reciente legislación en materia de coordinación catastro-

registro, así como sus importantes efectos jurídicos y adquirir conocimientos en

La Transformación del Suelo y el Desarrollo Urbanístico (II). Gestión Urbanística 5

9.2. Aspectos registrales de la ejecución del

La ejecución del planeamiento urbanístico supone, en la mayoría de las ocasiones,

registro de la propiedad inmobiliaria como institución encargada de dar garantía y

seguridad al tráﬁco jurídico inmobiliario mediante la inscripción, en ella, de los

derechos reales sobre los bienes inmuebles: la propiedad, la hipoteca, el usufructo,

las servidumbres, etc.

inscribibles en el registro de la propiedad. Cabe señalar los actos ﬁrmes de

ejecución del planeamiento, las cesiones de terrenos, los procedimientos judiciales

relativos a la nulidad del planeamiento o de su ejecución, etc.

de equidistribución son los que presentan una mayor complejidad en su

constatación registral. Se reﬂejará en los libros del registro el inicio de la actuación,

aprobación, será objeto de inscripción la redistribución de la propiedad y la afección

de las parcelas resultantes a la obligación de urbanizar.

En los próximos epígrafes analizaremos, con detalle, todos estos aspectos de la

inscripción en el registro de la propiedad inmobiliaria de los actos de ejecución del

El artículo 65 del Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana,

La Transformación del Suelo y el Desarrollo Urbanístico (II). Gestión Urbanística 6

urbanísticos en materia de suelo inscribibles en el registro de la propiedad. Así, el

actos relativos a la ejecución del planeamiento:

▸ Los actos firmes de aprobación de los expedientes de ejecución de la ordenación

urbanística en cuanto supongan la modificación de las fincas registrales

derechos reales sobre estas o el establecimiento de garantías reales de la obligación

leyes o como consecuencia de transferencias de aprovechamiento urbanístico.

▸ La interposición de recurso contencioso-administrativo que pretenda la

anulación de instrumentos de ordenación urbanística, de ejecución, o de actos

▸ Los actos administrativos y las sentencias, en ambos casos firmes, en que se