La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (CRBV,

1999) reconoce el derecho de propiedad; sin embargo, debe

someterse a las contribuciones, restricciones y obligaciones que
establezca la ley (Ordenanza en el caso de los municipios).

El ordenamiento jurídico en materia de urbanismo señala que

se ejerce en el ámbito nacional y municipal; de ello da cuenta la
Ley Orgánica para la Ordenación Urbanística (1987).

Cabe recordar que, hasta el momento de la entrada en vigencia

de las dos leyes nacionales en materia de ordenación, las
normativas a seguir eran el Código Civil Venezolano (1982, con
reformas anteriores en 1942 y 1922), las ordenanzas
municipales y los actos administrativos que de ellas se
desprenden, cuyos lineamientos resultaban muy elementales,
dada la circunstancia que las personas hacen vida en la ciudad,
dejando atrás el campo, en la búsqueda de mejores condiciones
de vida.

A mediados de la década de los años setenta del siglo XX se da

un giro con la aprobación de leyes como la Orgánica del
Ambiente (1976, hoy derogada, siendo la vigente del 2006), la
Orgánica de la Administración Central (1976, hoy derogada y
sustituida por el Decreto con rango, valor y fuerza de Ley
Orgánica de la Administración Pública, siendo la vigente de
2014), así como las de materia de planificación:

• Decreto con rango, valor y fuerza de Ley Orgánica de

Planificación Pública y Popular (2014).

• Ley de los Consejos Locales de Planificación Pública

(2015).
 • Decreto con rango, valor y fuerza de Ley Orgánica de
Creación de la Comisión Central de Planificación, entre
otras.

Establece como autoridades urbanísticas al Ejecutivo Nacional y

los Municipios, de acuerdo con su esfera competencial.

La profesora Cecilia Sosa Gómez lo explica en un trabajo

denominado “Comentarios a la Ley Orgánica de Ordenación
Urbanística” dentro del libro “Ley Orgánica de Ordenación
Urbanística”, ley comentada, varios autores, Editorial Jurídica
Venezolana, Caracas, Venezuela, 1989.

Al estudiar la Ley Orgánica para la Ordenación del Territorio

(1983) nos trae una referencia ilustrativa para comprender el
alcance de la limitación del derecho de propiedad mediante los
planes de ordenación, ya que la Ley Orgánica para la
Ordenación Urbanística (1987) es norma especial, fue aprobada
en fecha posterior y, por ende, de preferente aplicación en
razón de la materia, como aconsejan la doctrina, jurisprudencia
y la técnica legislativa.

Reseña que los planes limitan el contenido del derecho de

propiedad, quedando éste vinculado al destino fijado por esos,
dado que se manejan la fijación de volúmenes, densidades y
demás procedimientos técnicos.

Sobre la competencia urbanística, en orden al régimen del

suelo, comprende:

• Determinar la utilización del suelo en congruencia con

la utilidad pública y la función social urbanística de la
propiedad.

• Asegurar el mantenimiento de una densidad adecuada

al bienestar de la población.
 • Imponer la justa distribución de las cargas y beneficios
del plan entre los propietarios afectados.

• Regular el mercado inmobiliario a los fines de la

edificación y de la vivienda.

• Afectar las plusvalías del valor del suelo originado por

el plan al pago de los gastos de urbanización.

• Adquirir terrenos para construir patrimonios públicos

de suelo.

A través de las Ordenanzas se pueden establecer limitaciones al

derecho de propiedad, por cuanto el uso de un inmueble viene
dado en concordancia con el plan de ordenamiento vigente,
toda vez que – como instrumento legislativo local por
excelencia – es el canal de expresión para incluir al Plan de
Desarrollo Urbano Local (PDUL), que deberá aprobar cada
municipio, por disposición de la Ley Orgánica del Poder Público
Municipal (LOPPM, 2010).

Ésta solamente tiene prevista la tarea acerca del PDUL, por lo

que hay la obligatoria remisión a la Ley Orgánica de Ordenación
Urbanística, las Ordenanzas y otros instrumentos normativos.

Siguiendo al profesor Allan Brewer Carías en su trabajo

“Introducción General al Régimen de Expropiación· dentro del
libro “Ley de Expropiación por causa de utilidad pública o
social”, ley comentada, varios autores, Editorial Jurídica
Venezolana, Caracas, Venezuela, 2002 – tiene que haber un Plan
de Desarrollo Urbano Local (PDUL), conforme lo que se
establezca por ley nacional y ordenanzas, para poder realizar
cualquier actividad privada en área urbana.

En ocasiones, esa afectación puede conducir a la necesidad de

expropiar porque se desnaturaliza el derecho de propiedad; por
ejemplo, si se aprueba un cambio de zonificación – entendida
como el sistema en virtud del cual se atribuye un destino
específico al suelo urbano, determinándose sus condiciones de
desarrollo - donde un inmueble pasa a ser una nueva calle
cuando antes tenían otro uso, aun sin dictarse el decreto de
afectación, se estaría en presencia de una “afectación tácita”.

Cuando una zonificación otorga un uso distinto al permitido

por ella, origina como resultado lo que se denomina “uso no
conforme”, cuyas consecuencias son las de (i) procurar que se
ejecute la previsión normativa y, por ende, (ii) negar toda
solicitud de alteración en sentido contrario, nuevas
construcciones o ampliaciones del inmueble que vaya opuesta a
aquélla.

La profesora Hildegard Rondón de Sansó posee un trabajo

denominado “Zonificación y rezonificación en el ámbito de la
normación urbanística venezolana” publicado en la Revista de
Derecho Público Nº 17, Editorial Jurídica Venezolana, Caracas,
Venezuela, 1984; donde trata los elementos sobre la
zonificación y los cambios de ésta.

Dice Rondón de Sansó (Ob. Cit.) que las zonificaciones

contienen uno de los elementos esenciales de la planificación
urbanística, por cuanto a través de ellas se le asigna un destino
específico a la propiedad inmobiliaria que se armoniza con el de
todo el núcleo urbano en el cual se ubica.

Cabe preguntar, ¿Existe limitación en el tiempo para ejecutar la

nueva zonificación?, ¿Cuál es el trámite para expropiar en estos
casos?

Para responder ambas interrogantes debe acudirse a la Ley de

Expropiación por Causa de Utilidad Pública o Social (2002) y
seguir los pasos allí contenidos.
Lógicamente, puede transcurrir un tiempo mientras se hacen
ajustes, como el monto que arroje el avalúo, designación de
expertos, entre otros. No siempre es tan tardío ni tan inmediato.

Sin embargo, esta situación es similar a las denominadas

“afectaciones eternas” cuando suceden, porque el Municipio no
puede imponer un sacrificio al particular privándolo
indefinidamente de sus derechos de uso, goce y disposición
que conlleva el derecho de propiedad, lo que es incompatible
con la seguridad jurídica.

La jurisprudencia ha venido manejando de vieja data este tipo

de problemas y los tribunales suelen ordenar el inicio del
trámite que signifique la compensación por la situación
mediante la justa indemnización; un ejemplo es la decisión
dictada por la extinta Corte Suprema de Justicia en fecha 10 de
agosto de 1977, ratificada el 16 de junio de 1980, en las que se
concluyó que es una inconstitucionalidad la afectación de
propiedades privadas a usos públicos por ordenanzas de
zonificación, de no establecerse la adquisición por vía
expropiatoria.

Sobre este y otros puntos en materia expropiatoria se puede

consultar la obra de Mary Ramos Fernández denominada
“Jurisprudencia de Expropiación”, Editorial Jurídica Venezolana,
Caracas, Venezuela, 1989, donde se compilan varios aspectos
sobre esta forma de adquisición por el Estado.

La zonificación asigna a cada espacio público o privado un

destino que buscar la armonización con lo circundante en aras
de una sana convivencia en el entorno; si eso se potencia hacia
el resto de la jurisdicción se cumpla su finalidad