TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN No. -4262 -2023-SUNARP-TR

Lima,06 de octubre del 2023.

APELANTE : FIDEL DJALMA TORRES ZEVALLOS,

notario de Lima.
TÍTULO : Nº 1664913 del 9/6/2023 (SID).
RECURSO : Escrito ingresado el 13/9/2023.
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO : Adjudicación por división y partición.

SUMILLA :

ADJUDICACIÓN POR DIVISIÓN Y PARTICIÓN

El título que da mérito para inscribir la adjudicación por división y partición de un bien
inmueble que se encuentra en copropiedad es la escritura pública otorgada por todos
los copropietarios.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita, vía Sistema de

Intermediación Digital – SID SUNARP, la inscripción de la adjudicación
por división y partición de los sub lotes independizados de la ficha N°
307192 que continúa en la partida electrónica N° 43840452 del Registro
de Predios de Lima.

A dicho efecto, se presenta parte notarial de la escritura pública de división

y partición de fecha 27/5/2023, otorgada por Promotora Inmobiliaria y
Constructora Servicios Generales San Juan de Dios S.A. en
representación de Alejandro Ausberto Varillas Jiménez y otros, ante
notario de Lima, Fidel Djalma Torres Zevallos.

Con el reingreso del 9/8/2023 se presentó escrito de subsanación al que

se acompañó parte notarial de la escritura pública de subsanación de
fecha 2/8/2023, otorgada por Promotora Inmobiliaria y Constructora
Servicios Generales San Juan de Dios S.A. en representación de
Alejandro Ausberto Varillas Jiménez y otros y por derecho propio, ante
notario de Lima, Fidel Djalma Torres Zevallos.

Con el reingreso del 5/9/2023 se presentó escrito de subsanación al que

se acompañó parte notarial de la escritura pública de subsanación y
confirmación para tracto sucesivo de fecha 4/9/2023, otorgada por
Promotora Inmobiliaria y Constructora Servicios Generales San Juan de
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Dios S.A. en representación de Alejandro Ausberto Varillas Jiménez y

otros y por derecho propio y otros, ante notario de Lima, Fidel Djalma
Torres Zevallos.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima, Gladys Raquel

Ávila Gonzales, formuló observación al título en los términos que se
reproducen a continuación:

Se reenumera para mejor resolver

“(…).
Con el reingreso, se reiteran las siguientes observaciones:

[1] 3.10. En el Lote 49 Mz. C inscrita en la partida no 12669671: se publicita

como titular registral de derechos y acciones a Roberto Halanocca Páucar y
esposa Luzmila Norma Moreno de Halanocca, quienes lo adquirieron de
Promotora Inmobiliaria y Constructora Y Servicios Generales San Juan de
Dios SA, según el asiento C0003; pero los esposos Halanocca - Moreno NO
intervienen en la escritura.
[2] 4.- Previamente se deberá inscribir la transferencia de dominio de los
causantes Ramiro Rodrigo Condor Bedoya (p.e. 14734148) y Eusebio
Teodoro Campos Aliaga (p.e. 14622424). Base legal: art. 2015 del código
civil.
(…)
Art. 32, 40 del TUO del reglamento general de los registros públicos. Art.
2011 del Código Civil. D. legislativo NO 1049 del notariado.

Con relación al reingreso contenido en el parte notarial de la escritura pública

del 04/09/2023 K. 36102:
De acuerdo con el numeral I del artículo 992 del código civil, la copropiedad
se extingue por división y partición del bien común, lo que implica que cada
condómino recibe una parte material en porción a la cuota que tiene en la
copropiedad.
* Respecto al punto 3. 10 de la observación referido al Lote 49 de la Mz. C
inscrita en la partida no 12669671:
En la cláusula tercera de la escritura pública K. 36102, Roberto Halanocca
Páucar y esposa Luzmila Norma Moreno de Halanocca, así como la
Promotora Inmobiliaria y Constructora y Servicios Generales San Juan de
Dios SA, ratifican la compraventa inscrita en el asiento C00003
Sin embargo, no es objeto de observación la compraventa inscrita en el
asiento C00003, sino la falta de intervención de los titulares Roberto
Halanocca Páucar y esposa Luzmila Norma Moreno de Halanocca y que no
hayan recibido una parte material, que por el contrario el Lote 49 de la Mz.
C es adjudicado por división y partición a quien es un NO copropietario
(Promotora Inmobiliaria y Constructora y Servicios Generales San Juan de
Dios SA).
* Respecto al punto 4 de la observación referida a la previa inscripción de
transferencia de los causantes Ramiro Rodrigo Condor Bedoya y Eusebio
Teodoro Campos Aliaga:
En la cláusula cuarta de la escritura pública K. 36102 se solicita la inscripción
de la transferencia por sucesión del causante Ramiro Rodrigo Condor
Bedoya únicamente en los predios inscrito en las partidas no 12669546,
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12669547 y 12669549, y la sucesión del causante Eusebio Teodoro Campos

Aliaga en el predio inscrito en la partida no 12669577.
Sin embargo, los herederos de los citados causantes participan en la
adjudicación por división y partición de 165 predios y NO únicamente de los
4 citados.
En tal sentido, se solicita que la ampliación de la rogatoria debe implicar en
los 165 predios objeto de adjudicación por división y partición. La ampliación
de la rogatoria se podrá hacer mediante un escrito y no necesariamente por
escritura”.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El apelante fundamenta su recurso señalando lo siguiente:

- Sin haberse hecho un análisis de los fundamentos de subsanación

contenidos en la escritura de subsanación, se han reiterado íntegramente
las observaciones reiteradas después del primer reingreso.
- Al no haberse realizado el estudio de dichos fundamentos se ha incurrido
en una causal de nulidad, ya que la no intervención de Gerardo Zelada
Silva y esposa obedece a que dicha persona consiguió inscribir en la
partida que correspondía el lote que por ellos adquirieron, y quien adquirió
dicho lote se amparó en la fe registral para convertirse en nuevo
propietario y transferir su derecho a terceras personas, los terceros
adquirientes que se mencionan en la observación 3.8; y siendo así, dichos
adquirientes intervienen a fin de convalidar su derecho de propiedad vía
confirmación del acto jurídico que en su oportunidad celebraran.
- Al no hacerse mención alguna, el Registro se inhibe de una necesaria
aclaración respecto a que en forma indebida realizó una anotación en una
partida que tenía la calidad de preventiva, y no permite la confirmación del
acto, en armonía con lo que prevé el artículo 162 del Código Civil.
- Es el caso que dichas transferencias no se realizaron en las demás
partidas de la habilitación urbana, porque el Registro consideró en forma
indebida la independización de la partida N° 12669693 como definitiva.
- Respecto a la observación contenida en el punto 3.9, esta resulta
subsanable, por tratarse de una omisión del registrador público que
inscribió de oficio la rectificación, tanto del porcentaje real de la Promotora
como la exclusión de copropietarios por transferencia de sus acciones y
derechos.
- Con relación a la observación contenida en el numeral 3.10 por las
consideraciones contenidas en los párrafos segundo, tercero y cuarto que
anteceden, resulta de aplicación la convalidación de dicho acto, previa
regularización del tracto sucesivo, esto es que primero se inscriba dicho
lote a nombre de la promotora y luego a los adquirientes.
- Con relación a la observación contenida en el punto 4, contando
Promotora Inmobiliaria Constructora y Servicios Generales San Juan de
Dios S.A. con poder de todos los copropietarios registrales, es válido el
pedido de que se inscriban las sucesiones de Rodrigo Cóndor Bedoya y
de Eusebio Teodoro Campos Aliaga como acto previo a la inscripción de
la división y partición.
- Respecto a la observación contenida en el punto 6 debe tenerse
presente, que en ninguna parte de la escritura pública de división y
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partición se ha consignado el número de la partida 12669354, por lo que,

la reiteración de esta observación resulta un acto innecesario.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Registro de Predios

Partida matriz

Ficha N° 307192 que continúa en la partida electrónica N° 43840452

del Registro de Predios de Lima

En esta ficha que continúa en la citada partida consta inscrito el terreno

constituido por la Parcela 3, con unidad catastral 10612 del distrito de San
Martín de Porres, provincia y departamento de Lima.

En el asiento 6 c). – de esta ficha, consta inscrito el dominio a favor de

Promotora Inmobiliaria Constructora y Servicios Generales San Juan de
Dios S.A.

Asimismo, se han registrado sucesivas transferencias de cuotas ideales.

En el asiento B00002 corre inscrita la aprobación de la regularización de

habilitación urbana ejecutada conforme a la Ley 26878, en virtud de
resoluciones de la Municipalidad Distrital de San Martín de Porres y de la
Municipalidad Metropolitana de Lima, con obras parciales del Programa
de Vivienda “Las Dalias del Norte” desarrollado sobre un área superficial
de 39,100.00 m2, disponiéndose la inscripción individualizada de 165
lotes de vivienda en las Manzanas de la A a la F.

Los predios fueron pre independizados en sendas partidas registrales

comprendidas entre la N° 12669546 y la N°12669744, con el dominio de
una pluralidad de copropietarios, entre las que está la partida N°
12669671.

En el asiento B00002 de esta partida, consta inscrita la recepción de obras

de la antes referida habilitación urbana en mérito de la Resolución N°110-
2022/MDSPMP del 29/4/2022 y Resolución de Sub Gerencia N° 124-
2022-SGLH y U-GDU/MDSMP del 26/7/2022, expedidas por la
Municipalidad Distrital de San Martín de Porres, mediante las cuales se
dispuso la independización definitiva de los lotes.

Partidas Independizada

Partida electrónica N° 12669671 del Registro de Predios de Lima

En esta partida consta inscrito el Lote 49 de la Manzana C Parcela 03 con

unidad catastral 10612, ubicada en el distrito de San Martín de Porres,
provincia y departamento de Lima, con una extensión de 120 m2.
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En el asiento C00001 rectificado por el asiento C00002 de esta partida,

consta el dominio a favor de Promotora Inmobiliaria y Constructora y
Servicios Generales San Juan de Dios S.A. (91.24%), de la sociedad
conyugal conformada por Alejandro Ausberto Varillas Jiménez y Tania
Tuesta Terrones (0.89%), de la sociedad conyugal conformada por
Fereydun Khosravy y María Esther Sato Prettel (0.71%), de la sociedad
conyugal conformada por Ramiro Rodrigo Cóndor Bedoya y Teodora
Bernuy Chávez (1.92%), de la sociedad conyugal conformada por Rafael
Cárdenas Najaro y Delia Guillén Luján (0.53%), de la sociedad conyugal
conformada por Ángel Walter Mostacero Gonzales y Vilma Sofía Perales
Utcañe (0.82%), de la sociedad conyugal conformada por José Luis
Sarmiento Andrade y Jésica Milagros Loli Gómez (0.53%), de Alfredo
Chávez Durand (0.71%), de Maribelsa Lingán Sánchez (0.53%), de
Gerardo Zelada Silva, de Reina Corali Llaxsa Oyarce (estos últimos con
0.53%), de Nancy Beatriz Curi Picón (0.53%), de la sociedad conyugal
conformada por Eusebio Teodoro Campos Aliaga y Amanda Carmen
Montejo de la Cruz (0.53%) y de Mauro Silva Rodríguez (0.53%).

En el asiento B00002 de esta partida consta la inscripción definitiva de

independización en mérito a la Resolución de Alcaldía N° 110-
2022/MDSPMP del 29/4/2022 2022 y Resolución de Sub Gerencia N°
124-2022-SGLH y U-GDU/MDSMP del 26/7/2022, expedidas por la
Municipalidad Distrital de San Martín de Porres.

En el asiento C00003 de esta partida consta inscrita la compraventa de

acciones y derechos a favor de la sociedad conyugal conformada por
Roberto Halanocca Páucar y Luzmila Norma Moreno de Halanoca, por
haber adquirido la totalidad de acciones y derechos que en el inmueble
inscrito en esta partida le correspondían a su anterior propietaria,
Promotora Inmobiliaria y Constructora Servicios Generales San Juan de
Dios S.A.

Registro de Mandatos y Poderes

En la partida N° 15158349 del Registro de Mandatos y Poderes de

Lima corre inscrito el poder otorgado a favor de Promotora Inmobiliaria y
Constructora Servicios Generales San Juan de Dios S.A., siendo los
poderdantes:

Alejandro Ausberto Varillas Jiménez

Tania Tuesta Terrones
Fereydun Khosravy
María Esther Sato Prettel
Teodora Bernuy Chávez
César Enrique Condori Bernuy
Rafael Cárdenas Najaro
Delia Guillén Luján
Ángel Walter Mostacero Gonzales
Vilma Sofía Perales Utcañe
José Luis Sarmiento Andrade
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Jésica Milagros Loli Gómez

Alfredo Chávez Durand
Maribelsa Lingán Sánchez
Wilfredo Edgar Benites Machahua
Eva Nancy Beatriz Narrea Álvarez
Nancy Beatriz Curi Picón
Amanda Carmen Montejo de la Cruz Vda. de Campos
Lisbeth Karina Campos Montejo
Miriam Marlenee Campos Montejo
Jimmy Cristian Campos Montejo
Elvin Aldo Campos Montejo
Mauro Silva Rodríguez.

Para que en su nombre y representación intervenga en la división y

partición de todos y cada uno de los lotes conformantes del Programa de
Vivienda La Dalias del Norte, en los que son copropietarios.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la vocal Mirtha Rivera Bedregal.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión

a determinar es la siguiente:

- ¿Cuál es el título que da mérito para inscribir la adjudicación por división

y partición?

VI. ANÁLISIS

1. De acuerdo a lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 2011 del

Código Civil1, los registradores y el Tribunal Registral en sus respectivas
instancias califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se
solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto,
por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los
Registros Públicos.

1 Artículomodificado por la Primera Disposición Complementaria Modificatoria de la Ley N° 31309,

publicada en el diario oficial “El Peruano” el 24/7/2021, cuyo tenor es el siguiente:
“Artículo 2011 del Código Civil. - Principio de legalidad y rogación
Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción,
la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes
y de los asientos de los registros públicos.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del registrador, cuando se
trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción. De ser el caso, el
registrador podrá solicitar al juez las aclaraciones o información complementaria que precise, o
requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al
Registro.
En el acto de la calificación registral, el registrador y el Tribunal Registral propician y facilitan las
inscripciones de los títulos ingresados al Registro.
La calificación registral en el Registro de Predios se complementará con el apoyo del área
encargada del manejo de las bases gráficas registrales, lo que no implica una sustitución en la
labor de calificación por parte de las instancias registrales”.
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En el mismo sentido, el segundo párrafo del artículo V del Título Preliminar

del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros
Públicos (RGRP) establece que la calificación comprende la verificación
del cumplimiento de las formalidades propias del título y la capacidad de
los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en el título,
constituye la causa directa e inmediata de la inscripción. Seguidamente,
precisa la mencionada norma que la calificación también comprende la
verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas
registrales y la condición de inscribible del acto o derecho y que dicha
calificación se realiza sobre la base del título presentado, de la partida o
partidas vinculadas directamente al título presentado y,
complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.

2. Por su parte, el artículo 322 del RGRP, al precisar los alcances de la

calificación registral, señala que el registrador y el Tribunal Registral, en
sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos ingresados para
su inscripción, deberán:

“a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción

de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y,
complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la
misma, sin perjuicio de la legitimación de aquéllos. (…);
(…).
d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos
que conforman el título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la
materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas;
(…)”.

3. En el presente caso, se solicita, vía Sistema de Intermediación Digital

– SID SUNARP, la inscripción de la adjudicación por división y partición
de los sub lotes independizados de la ficha N° 307192 que continúa en la
partida electrónica N° 43840452 del Registro de Predios de Lima.

La registradora formula observación del título señalando que:

1) En la partida N° 12669671 donde corre inscrito el Lote 49 de la

Manzana C se publicita - entre otros copropietarios – como titular de
acciones y derechos a Roberto Halanoca Páucar y su esposa Luzmila
Norma Moreno de Halanoca, quienes las adquirieron de Promotora
Inmobiliaria y Constructora Servicios Generales San Juan de Dios
S.A., (asiento C00003); sin embargo, dichos esposos no intervienen
en la escritura pública de división y partición del 27/5/2023: y, pese a
que dichos esposos posteriormente intervienen en la escritura de
subsanación y confirmación del 4/9/2023, solo lo hacen para ratificar
la compraventa inscrita en el referido asiento; no siendo objeto de
observación la compraventa, sino que dichos titulares no hayan
intervenido en la primera escritura pública y que no hayan recibido
una parte material del predio objeto de división y partición, y que por
el contrario, dicho lote se haya adjudicado a la citada sociedad.
2Artículo modificado por el artículo 1 de la Resolución N° 042-2021-SUNARP-SA, publicada en el
diario oficial “El Peruano” el 26/3/2021.
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2) Previamente debe inscribirse la transferencia de las acciones y

derechos que sobre el predio objeto de división y partición pertenecían
a los causantes Ramiro Rodrigo Cóndor Bedoya y Eusebio Teodoro
Campos Aliaga a sus correspondientes herederos, de conformidad
con el artículo 2015 del Código Civil; solicitándose en la escritura
pública de subsanación y confirmación de fecha 4/9/2023 dicha
inscripción por sucesión del primer causante, únicamente en los
predios inscritos en las partidas N° 12669546, N° 12669547 y N°
12669549, y del segundo causante solamente en la partida N°
12669577; sin embargo, los herederos de ellos participan, como
corresponde, en la adjudicación por división y partición de los 165
predios, y no solo en aquellos cuatro.

4. El título fue objeto de observación hasta en tres oportunidades,

expidiéndose las correspondientes esquelas de observación en las
siguientes fechas: 27/6/2023, 28/8/2023 y 11/9/2023.

Después del primer reingreso (9/8/2023) se subsanaron en parte las

observaciones anotadas en la primera esquela mediante la presentación
de la escritura pública de subsanación de fecha 2/8/2023, subsistiendo los
numerales 3.7, 3.8, 3.9, 3.10, 4 y 6 de la esquela de observación del
27/6/2023, los que se reiteraron en la del 28/8/2023.

Después del segundo reingreso (5/9/2023) con la presentación de la

escritura pública de subsanación y confirmación del 4/9/2023, se
subsanaron también en parte las observaciones anotadas en la primera
esquela reiteradas en la segunda que no se habían subsanado con el
primer reingreso, subsistiendo únicamente los numerales 3.10 y 4, los que
son reiterados en la esquela de observación del 11/9/2023.

Ahora, revisado el escrito de apelación presentado, se aprecia que el

recurrente hace referencia a las observaciones de los numerales 3.7, 3.8,
3.9, 3.10, 4 y 6 (reiteradas en la segunda esquela de fecha 28/8/2023),
cuestionando todos ellos, excepto el numeral 4.

5. Al respecto, el principio del debido procedimiento previsto en el numeral

1.2 del artículo IV del Título Preliminar de la Ley N° 27444, Ley del
Procedimiento Administrativo General, concordado con el principio de
legalidad regulado en el numeral 1.1 del artículo IV del mismo cuerpo
normativo, dispone que los pronunciamientos de la autoridad
administrativa deben sustentarse en la debida aplicación e interpretación
del conjunto de normas que integran el ordenamiento jurídico vigente, por
lo que debe comprenderse el derecho de los administrados a exponer sus
argumentos, a ofrecer y producir pruebas, y obtener una decisión
motivada y fundada en derecho.

El autor Morón Urbina sostiene que “el derecho a ofrecer y producir

pruebas se refiere al derecho de presentar material probatorio, a exigir
que la administración produzca y actúe los ofrecidos por el administrado.
Igualmente, sostiene que el derecho a obtener una decisión motivada y
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fundada en derecho se refiere a que las decisiones de las autoridades

respecto a sus intereses y derechos hagan expresa consideración de los
principales argumentos jurídicos y de hecho, así como las cuestiones
propuestas por ellos, en tanto hubieren sido pertinentes a la solución del
caso, precisando que la administración queda obligada a considerar en
sus decisiones los argumentos de los administrados cuya importancia y
congruencia con la causa, tengan relación de causalidad con el asunto
principal y con la decisión a emitirse".

6. En ese sentido, el inciso 5.4 del artículo 5° de la Ley N° 27444, dispone

que el contenido del acto administrativo debe comprender todas las
cuestiones de hecho y de derecho planteadas por los administrados,
siempre que otorgue posibilidad de exponer su posición al administrado y,
en su caso, aporten las pruebas a su favor.

De igual manera, el numeral 227.1 del artículo 227 de la Ley N° 27444

dispone lo siguiente, en relación a los recursos administrativos, entre los
cuales se encuentra el recurso de apelación: “La resolución del recurso
estimará en todo o en parte o desestimará las pretensiones formuladas en
el mismo o declarará su inadmisión’’.

7. En efecto, en el campo procesal en general, el artículo VII del Título

Preliminar del Código Procesal Civil, establece que la autoridad no puede
ir más allá del petitorio alegado por el solicitante. A través de este principio
-principio de congruencia procesal- se impone la obligación del juzgador
de fallar según lo alegado y probado por las partes. Por tanto, al fallar, el
juzgador debe pronunciarse sobre las pretensiones y defensas
propuestas y probadas por las partes y no puede resolver más allá de lo
demandado, ni sobre punto o pretensión no planteada, tampoco omitir lo
expresamente pretendido3.

Morón Urbina4, sobre el principio de congruencia procesal, señala lo

siguiente: “Para el derecho procesal en general, la congruencia implica
que la decisión comprenda todas las pretensiones y fundamentos
propuestos por los interesados durante el procedimiento, de tal modo que
con la resolución se emita íntegramente opinión sobre el recurso concreto
y sobre los argumentos expuestos”.

3 Al respecto, Juan Monroy Gálvez comenta lo siguiente: “Siendo el juez la persona

encargada de declarar el derecho que corresponda al caso concreto, y pese a que las
normas que regulan el trámite que lo conducirá a producir dicha declaración son de
naturaleza pública, el derecho que declara - nos referimos al contenido de su declaración
- es de naturaleza privada, en consecuencia, le pertenece a las partes. Por tal razón el
juez civil no tiene facultad para afectar la declaración de voluntad del pretensor
(demandante) y concederle más allá de lo que éste ha pretendido en su demanda. Sin
embargo, este impedimento no se presenta cuando el juez otorga menos de lo
demandado, dado que tal declaración se habrá expedido cuando, por ejemplo, el juez
estime que el demandante no probó todos los extremos de su pretensión”. MONROY
GALVEZ, Juan. Introducción al Proceso Civil. Tomo i. Bogotá: Editorial Temis S.A., 1996.
Págs. 90-91
4 Ver: MORON URBINA, Juan Carlos. Comentarios a la Ley de Procedimiento

Administrativo General. Lima: Gaceta Jurídica S.A. Diciembre 2009.

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8. Así, sobre este aspecto, el Tribunal Constitucional también se ha

pronunciado sobre el principio referido, indicando que “el derecho a la
debida motivación de las resoluciones judiciales se respeta siempre que
exista fundamentación jurídica, congruencia entre lo pedido y lo resuelto
y, por sí mismo, exprese una suficiente justificación de la decisión
adoptada, aun si esta es breve o concisa, o se presenta un supuesto de
motivación por remisión. En ese sentido, un Juez que base su decisión en
hechos que no se encuentran acreditados, o se refiera a alegaciones no
formuladas por las partes, estará realizando una motivación aparente
(inexistente en términos formales) y, por tanto, está actuando de manera
arbitraria5.”

Aunado a ello, la jurisprudencia constitucional ha reconocido que la

competencia de las autoridades administrativas se encuentra sujeta a
determinados límites, uno de ellos es el principio dispositivo de los medios
impugnatorios denominado “Tantum devolutum quantum appellatum”6,
que implica que únicamente se resuelve acerca de los aspectos materia
de la apelación y aquellos aspectos no impugnados se tienen por
consentidos ya sean beneficiosos o perjudiciales para el administrado.

9. Sin perjuicio de lo expuesto, cabe resaltar que, en el marco de los

procedimientos administrativos, la aplicación del principio de congruencia
procesal presenta matices propios, dado que el funcionario público no
agota su cometido y obligaciones con el análisis y pronunciamiento sobre
lo expuesto en el recurso del administrado, sino en atención a su deber
de oficialidad y satisfacción de los intereses públicos, resuelve cuantos
aspectos obren el expediente, cualquiera sea su origen. No obstante, el
funcionario debe ser cuidadoso de no desviar su poder y decidir sobre
aspectos sobre los cuales no han mostrado su parecer los interesados.

En tal sentido, habiéndose levantado las observaciones de los numerales

3.7,3.8,3.9 y 6, reiterándose únicamente en la última esquela expedida
por la registradora los numerales 3.10 y 4, y habiendo el recurrente
solamente cuestionado el numeral 3.10 (reenumerado como 1), ya que
del contenido del escrito de apelación se aprecia que el recurrente se
allana, a la observación contenida en el numeral 4 (reenumerado como
2) esta instancia procederá a pronunciarse respecto al numeral 1 de la
observación, quedando subsistente el numeral 2 de la denegatoria de
inscripción.

5 Sentencia del Tribunal Constitucional recaída en el expediente N° 3151-2006-AA/TC

Fundamentos jurídicos 6 y 7.
6 De acuerdo a lo señalado por Carlos Cruzado Lezcano “En palabras de los romanos

significa que pasa al superior todo cuanto se ha apelado. Esto es, solo únicamente los
artículos del recurso. Montero Aroca y Flors Maties han señalado sobre el particular que
el objeto de la apelación viene determinando, conforme a los principios dispositivo y de
justicia rogada, por la actividad de las partes: solo los pronunciamientos de las sentencias
que hayan sido objeto de impugnación se convierten en objeto de la apelación (Tantum
devolutum quantum appellatum)". Ver: CRUZ LEZCANO, Carlos. El recurso de adhesión
en el Código Procesal Civil Peruano: Una aproximación al tema. Lima. Revista Oficial del
Poder Judicial 2/1 2008.
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10. El artículo 923 del Código Civil establece que la propiedad es aquel
derecho real mediante el cual se permite a su titular ejercer las más
amplias atribuciones, tales como el uso, disfrute, disposición y
reivindicación; el cual debe ejercerse en armonía con el interés social y
dentro de los límites de la ley.

Una de las características del derecho de propiedad es la exclusividad; es

decir la imposibilidad de que dos personas ejerzan titularidad simultánea
sobre un mismo bien. Sin embargo, esta regla no es absoluta, ya que la
copropiedad permite la concurrencia de dos o más cotitulares, debiendo
recaer la misma sobre alícuotas o cuotas ideales.

11. El artículo 969 del Código Civil contempla que existe copropiedad
cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas. Esta
copropiedad se ejerce sobre la totalidad del bien o bienes, en los
porcentajes que a cada uno le corresponde y ninguno de los
copropietarios tendrá derecho exclusivo sobre parte material determinada.

La copropiedad se caracteriza por ser temporal, y corresponde a sus

titulares poner fin en la forma y modo que la ley o la concurrencia de
voluntades determinen, y a partir de ese momento ejercerán derecho
exclusivo sobre la porción asignada a uno de los copropietarios.

12. El artículo 992 del Código Civil establece cuáles son las causales de
extinción de la copropiedad, siendo éstas las siguientes:

1.- División y partición del bien común.

2.- Reunión de todas las cuotas partes en un solo propietario.
3.- Destrucción total o pérdida del bien.
4.- Enajenación del bien a un tercero.
5.- Pérdida del derecho de propiedad de los copropietarios.

Con relación a la división y partición del bien común, éste se realiza con
la finalidad de que las cuotas ideales que se tienen respecto de un bien
dejen de serlo, para materializarse real y dimensionalmente; es decir,
antes de este acto no se puede determinar la parte material del inmueble
que le pertenece a cada uno de los copropietarios.

13. Así, el artículo 983 del Código Civil define a la partición señalando que,
“Por la partición permutan los copropietarios, cediendo cada uno el
derecho que tiene sobre los bienes que no se le adjudiquen, a cambio del
derecho que le ceden en los que se le adjudican”. En tal sentido, a partir
de este momento de la partición, cada uno de los copropietarios deja de
ser titular de cuotas ideales respecto de la totalidad de los bienes para
convertirse en propietario de cada porción adjudicada.

Conforme al artículo 986 del Código Civil, los copropietarios pueden hacer
partición por convenio unánime. La norma añade que la partición
convencional puede ser hecha también mediante sorteo.
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14. En virtud de la partición se adjudica a favor de cada copropietario

concretas partes en que resulta dividido el bien común.

Arata Solís (2003), señala, “para nuestro Código, la partición, como acto
extintivo de la copropiedad, consiste en la cesión del derecho que cada
quien efectúa sobre los bienes que se le adjudican, a favor de quien
resulta adjudicatario de los mismos y a cambio de los mismos derechos
que a él se le ceden sobre el bien que se le adjudica.”7

El citado autor manifiesta que el Código Civil atribuye efectos traslativos

o constitutivos a la partición al establecer que a través de la misma los
copropietarios efectúan una permuta. De este modo, este artículo – señala
- nos remite al artículo 1602 del mismo texto normativo, en virtud del cual
establece que por la permuta los permutantes se obligan a transferir
recíprocamente la propiedad de bienes.8

Asimismo, indica, como efecto respecto a los copropietarios, que la

partición determina que quienes eran titulares de un derecho de
copropiedad compuesto tanto por un derecho individual como por un
derecho colectivo, pasen a ser titulares exclusivos de la parte de los
bienes comunes que les sean adjudicados o de los bienes que les sean
asignados subsidiariamente. Expresa que esta propiedad exclusiva, en un
sistema traslativo o constitutivo, surge en el momento de la partición y de
ahí en adelante sin ningún efecto retroactivo.9

15. Como se ha descrito en el rubro IV (antecedentes registrales), en la

ficha N° 307192 que continúa en la partida electrónica N°43840452 del
Registro de Predios de Lima, se aprecian – entre otros – los siguientes
asientos:

En el asiento 6 c). – consta inscrito el dominio a favor de Promotora

Inmobiliaria Constructora y Servicios Generales San Juan de Dios S.A.

A partir de dicho asiento de dominio se han registrado sucesivas

transferencias de cuotas ideales.

En el asiento B00002 corre inscrita la aprobación de la regularización de

habilitación urbana ejecutada conforme a la Ley 26878, en virtud de
resoluciones de la Municipalidad Distrital de San Martín de Porres y de la
Municipalidad Metropolitana de Lima, con obras parciales del Programa
de Vivienda “Las Dalias del Norte” desarrollado sobre un área superficial
de 39,100.00 m2, disponiéndose la inscripción individualizada de 165
lotes de vivienda en las Manzanas de la A a la F.

Los predios fueron pre independizados en las partidas registrales

comprendidas entre el N° 12669546 y el N°12669744.

7 Arata Solís, Moisés. (2003) Comentario al artículo 983 del Código Civil. En Código Civil
Comentado Tomo IV. Lima: Gaceta Jurídica. Pág. 549.
8 Arata Solís, Moisés. (2003), Op. Cit. Pág. 556.
9 Arata Solís, Moisés. (2003), Op. Cit. Pág. 557.
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En el asiento B00002 de esta partida, consta inscrita la recepción de obras

de la antes referida habilitación urbana en mérito de la Resolución N°110-
2022/MDSPMP del 29/4/2022 y Resolución de Sub Gerencia N° 124-
2022-SGLH y U-GDU/MDSMP del 26/7/2022, expedidas por la
Municipalidad distrital de San Martín de Porres, con las que se dispuso la
independización definitiva de los lotes.

16. Conforme a lo expuesto, en la partida electrónica N° 43840452 del

Registro de Predios de Lima (predio matriz) consta inscrita la habilitación
urbana del Programa de Vivienda “Las Dalias del Norte”, siendo que dicho
predio tenía diversos titulares registrales, es decir, existía un régimen de
copropiedad.

Asimismo, en el asiento B00002 de la referida partida consta inscrita la

recepción de obra de la habilitación urbana submateria, donde se dispuso
la independización definitiva de los lotes y cuya titularidad de dominio de
los lotes independizados se encuentran bajo el estado de copropiedad.

17. Entre los lotes que fueron independizados, tenemos el Lote 49 de la

Manzana C inscrito en la partida N° 12669671 del Registro de Predios de
Lima.

En esta partida constan – entre otros – los siguientes asientos:

En el asiento C00001 rectificado por el asiento C00002, consta el dominio

a favor de Promotora Inmobiliaria y Constructora y Servicios Generales
San Juan de Dios S.A. (91.24%), de la sociedad conyugal conformada por
Alejandro Ausberto Varillas Jiménez y Tania Tuesta Terrones (0.89%), de
la sociedad conyugal conformada por Fereydun Khosravy y María Esther
Sato Prettel (0.71%), de la sociedad conyugal conformada por Ramiro
Rodrigo Cóndor Bedoya y Teodora Bernuy Chávez (1.92%), de la
sociedad conyugal conformada por Rafael Cárdenas Najaro y Delia
Guillén Luján (0.53%), de la sociedad conyugal conformada por Ángel
Walter Mostacero Gonzales y Vilma Sofía Perales Utcañe (0.82%), de la
sociedad conyugal conformada por José Luis Sarmiento Andrade y Jésica
Milagros Loli Gómez (0.53%), de Alfredo Chávez Durand (0.71%), de
Maribelsa Lingán Sánchez (0.53%), de Gerardo Zelada Silva, de Reina
Corali Llaxsa Oyarce (estos últimos con 0.53%), de Nancy Beatriz Curi
Picón (0.53%), de la sociedad conyugal conformada por Eusebio Teodoro
Campos Aliaga y Amanda Carmen Montejo de la Cruz (0.53%) y de Mauro
Silva Rodríguez (0.53%).

En el asiento C00003 consta inscrita la compraventa de acciones y

derechos a favor de la sociedad conyugal conformada por Roberto
Halanocca Páucar y Luzmila Norma Moreno de Halanoca, por haber
adquirido la totalidad de acciones y derechos que en el inmueble inscrito
en esta partida le correspondían a su anterior propietaria, Promotora
Inmobiliaria y Constructora Servicios Generales San Juan de Dios S.A.
(título archivado N° 3595222 del 30/11/2022).
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18. Ahora bien, revisada la solicitud adjunta al título alzado podemos

apreciar que se pretende inscribir la adjudicación por división y partición
de los sub lotes conformantes de la habilitación urbana del Programa de
Vivienda “Las Dalias”, que fueron independizados de la partida matriz N°
43840452.

Como ya se ha indicado anteriormente, la primera instancia denegó la

inscripción - entre otros motivos – porque la sociedad conyugal
conformada por Roberto Halanoca Páucar y Luzmila Norma Moreno de
Halanoca, quienes adquirieron las acciones y derechos que, sobre el
predio inscrito en la partida N° 12669671 (una de las partidas
independizadas) correspondían a Promotora Inmobiliaria y Constructora
Servicios Generales San Juan de Dios S.A., no han intervenido en la
escritura pública de división y partición del 27 de mayo del 2023,
interviniendo posteriormente en la escritura pública de fecha 4 de
setiembre del 2023, solo para ratificar la compraventa de acciones y
derechos antes referida que se encuentra inscrita en el asiento C00003
de dicha partida (lo que no es objeto de observación).

19. Revisada la escritura pública de división y partición del 27/5/2023,

aclarada por escritura pública del 2/8/2023, ambas extendidas ante
notario de Lima, Fidel Djalma Torres Zevallos, se aprecia que Enrique
Agustín Montoya Granados procede en nombre y representación de
Promotora Inmobiliaria y Constructora Servicios Generales San Juan de
Dios S.A, facultado según poderes inscritos en la partida electrónica
03023542 del Registro de Personas Jurídicas de Lima, quien a su vez
actúa en nombre y representación de Alejandro Ausberto Varillas
Jiménez, Tania Tuesta Terrones, Fereydun Khosravy, María Esther Sato
Prettel, Teodora Bernuy Chávez, César Enrique Condori Bernuy, Rafael
Cárdenas Najaro, Delia Guillén Luján, Ángel Walter Mostacero Gonzales,
Vilma Sofía Perales Utcañe, José Luis Sarmiento Andrade, Jésica
Milagros Loli Gómez, Alfredo Chávez Durand, Maribelsa Lingán Sánchez,
Wilfredo Edgar Benites Machahua, Eva Nancy Beatriz Narrea Álvarez,
Nancy Beatriz Curi Picón, Amanda Carmen Montejo de la Cruz Vda. de
Campos,Lisbeth Karina Campos Montejo, Miriam Marlenee Campos
Montejo, Jimmy Cristian Campos Montejo, Elvin Aldo Campos Montejo y
Mauro Silva Rodríguez, en mérito al poder inscrito a su favor en la partida
15158349 del Registro de Mandatos y Poderes de Lima.

Asimismo, se advierte de la cláusula segunda de la referida escritura

pública de división y partición que los copropietarios deciden de mutuo y
común acuerdo poner término al régimen de copropiedad del predio matriz
y adjudicarse mutuamente partes materiales (lotes).

Sin embargo, no se aprecia la intervención en la referida escritura pública

de división y partición de los copropietarios Roberto Halanoca Páucar y
Luzmila Moreno de Halanoca y cuyo derecho consta inscrito en el asiento
C00003 de la partida N° 12669671 del Registro de Predios de Lima
(compraventa de cuotas ideales).
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20. De otro lado, igualmente de la revisión de la escritura pública de fecha

4 de setiembre del 2023, también extendida ante notario de Lima Fidel
Djalma Torres Zevallos, en su cláusula tercera consta lo siguiente:

“TERCERO: CON RELACIÓN A LA OBSERVACIÓN CONTENIDA EN EL

NUMERAL 3.10, RESPECTO AL LOTE 49 DE LA MANZANA C, HABIENDO SIDO
INSCRITA LA COMPRAVENTA EN LA PARTIDA 12669671 CUANDO TENÍA LA
CATEGORÍA DE LOTE PRE INDEPENDIZADO, SE PROCEDE A SU
RATIFICACIÓN, PARA EL ANOTADO FIN.
3.1 INTERVIENEN ROBERTO HALANOCA PÁUCAR Y ESPOSA LUZMILA
NORMA MORENO DE HALANOCA Y PROMOTORA INMOBILIARIA Y
CONSTRUCTORA SERVICIOS GENERALES SAN JUAN DE DIOS S.A., QUIENES
RATIFICAN LA VENTA EN LOS TÉRMINOS DE LA ESCRITURA PÚBLICA
INSCRITA EN EL ASIENTO C00003 DE LA RELACIONADA PARTIDA”.

Consecuentemente advertimos que, en efecto, Roberto Halanoca Páucar

y su esposa Luzmila Norma Moreno de Halanoca, intervienen en esta
última escritura pública (4/9/2023), - tal como lo señala la registradora-
para ratificar el acto de compraventa inscrito en el asiento C00003 de la
partida 12669671, que como hemos indicado, publicita la adquisición de
cuotas ideales que sobre el predio inscrito en dicha partida, correspondían
a la Promotora Inmobiliaria y Constructora Servicios Generales San Juan
de Dios S.A, mas no para intervenir en calidad de copropietarios en la
división y partición del predio matriz, de donde se desmembró el sub lote
49 de la Manzana C.

21. Ahora bien, siendo que con la pre independización de los sub lotes de
la referida habilitación urbana, entre los que está el sub lote 49 de la
Manzana C, este se inscribió a nombre de los copropietarios que figuran
en el asiento C00001 rectificado en el asiento C00002 de la partida
12669671 (descritos en el considerando décimo séptimo de la presente
resolución), entre los que está Promotora Inmobiliaria y Constructora
Servicios Generales San Juan de Dios S.A., y que esta posteriormente
transfiere a la sociedad conyugal compuesta por los esposos Halanoca –
Moreno sus cuotas ideales10, dicha sociedad adquiere la condición de
copropietaria de dicho predio, el mismo que al haber sido adquirido bajo
el régimen de copropiedad, y manteniéndose así, - aun cuando se hayan
convertido en definitivas las pre independizaciones -, al no haberse
efectuado la división y partición, dicha sociedad tiene la calidad de
copropietaria.

Entonces, teniendo la sociedad conyugal compuesta por los esposos

Halanoca – Moreno la calidad de copropietaria del inmueble objeto de
división y partición, no solamente tienen el derecho de intervenir en esta,
sino también de recibir parte material del mismo, conforme a los artículos
983 y 986 del Código Civil antes glosados.

10 Conforme se publicita en el citado asiento C00003 de dicha partida.

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Además debe señalarse que conforme a lo establecido en la escritura

pública de división y partición fueron adjudicados a Promotora Inmobiliaria
y Constructora Servicios Generales San Juan de Dios S.A., entre otros,
los lotes del 1 al 61 de la Manzana C (con excepción de los lotes 2,52 y
55 que ya fueron adjudicados), es decir, que le fue adjudiciado el lote 49
de la manzana C, cuando ya no ostentaba derechos en el referido
inmueble por haber transferido sus cuotas ideales a la sociedad conyugal
conformada por los esposos Halanoca – Moreno, conforme lo señalado
en el asiento C00003 de la partida N° 12669671 del Registro de Predios
de Lima.

En consecuencia, corresponde confirmar el numeral 1 de la

observación formulada por la primera instancia.

Con la intervención de la vocal (s) Yovana del Rosario Fernández

Mendoza, autorizada mediante Resolución N° 178-2023-SUNARP/PT del
7/8/2023 modificada por Resolución N° 198-2023-SUNARP/PT del
29/8/2023.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN

CONFIRMAR el numeral 1 y DEJAR SUBSISTENTE el numeral 2 de la

observación formulada por la registradora pública del Registro de Predios
de Lima al título referido en el encabezamiento, conforme a los
fundamentos expuestos en el análisis de la presente resolución.

Regístrese y comuníquese.

FDO.
ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDO
Presidenta de la Segunda Sala del Tribunal Registral
MIRTHA RIVERA BEDREGAL
Vocal del Tribunal Registral
YOVANA DEL ROSARIO FERNÁNDEZ MENDOZA
Vocal (s) del Tribunal Registral

M.Suárez