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TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No.- 4521 -2023-SUNARP-TR
Lima,27 de octubre del 2023.

APELANTE : CARLOS ALFREDO ANGULO DIESTRA

TÍTULO : N° 2462132 del 23/8/2023.
RECURSO : HTD N.° 098941 del 12/9/2023.
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO : Traslado de dominio por sucesión intestada.
SUMILLA (s) :

TRASLADO DE DOMINIO POR SUCESIÓN

Procederá registrar el traslado de dominio en la partida registral del Registro de Predios,
en mérito a la inscripción realizada en el Registro de Sucesiones Intestadas cuando se
verifique que el predio es de titularidad del causante, en aplicación del principio de tracto
sucesivo.

PROCEDENCIA DE LA RECTIFICACIÓN DE OFICIO

Procede efectuar rectificaciones en mérito de los antecedentes registrales, cuando el
asiento de inscripción no ha sido extendido de conformidad con el contenido del título
archivado que le dio origen.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de

la transferencia de dominio por sucesión intestada de Odilón Enciso Torres,
respecto del predio inscrito en la partida electrónica N° 42566381 del
Registro de Predios de Lima, en mérito de la sucesión intestada contenida
en la partida N° 12450203 del Registro de Sucesiones Intestadas de Lima.

Con el recurso de apelación se presentó:

- Anotación de tacha.
- Copia de la escritura pública del 13/6/2015, que dio origen al título
archivado N° 2015-00563142.
- Copia de la Resolución N° 6 del 10/6/2019 (sentencia) expedida por el
Segundo Juzgado Especializado del Módulo Corporativo Civil de Lima
Norte.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

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La registradora pública del Registro de Predios de Lima, Mauricia

Velásquez Salvatierra, formula tacha sustantiva al título en los términos que
se reproducen a continuación:

“TACHA SUSTANTIVA:
Se tacha el presente título por lo siguiente:

Solicitan la inscripción de la sucesión del causante ODILON ENCISO

TORRES en la partida N° 42566381 del Registro de Propiedad inmueble,
revisado dicha partida se aprecia que dicho causante no tiene dominio
alguno, según se aprecia del asiento C0001 por lo que resulta
improcedente registrar la sucesión solicitada.

En tal sentido, se procede a la tacha de acuerdo con el Art. 42 Lit. b) del

TUO del RGRP, por existir obstáculo insalvable que emana de la partida
registral.

Base legal.- Arts. 2011° del Código Civil, Art. 32 del T.U.O. del
Reglamento General de los Registros Públicos.
(…)”.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El apelante fundamenta su recurso señalando, entre otros, lo siguiente:

- De la revisión del título archivado N° 2015-00563142, que dio origen a

la inscripción del asiento C00001 de la partida N° 42566381 del registro
de predios, se aprecia que Odilón Enciso Torres adquiere la propiedad
mediante contrato de compra venta celebrado el 18 de diciembre de
1974 y doña Belarminia Prieto Gallardo viuda de Enciso actúa como
heredera única, ante la necesidad de formalizar el derecho de propiedad
de su esposo, logrando inscribir la propiedad a su nombre en
representación sucesora de Odilón Enciso Torres, con fecha 08 de julio
2015. Sin embargo, Carlos Enciso Prieto y Carla Enciso Prieto, los hijos
del causante, no fueron incluidos en la masa hereditaria dejada por
Odilón Enciso Torres, siendo este derecho recompuesto por la
sentencia inscrita en la partida N°12450203 del Registro de Sucesiones
Intestadas.

- La señora Belarminia Prieto Gallardo viuda de Enciso actúa

representando a don Odilón Enciso Torres como heredera única en el
saneamiento de titulación del inmueble, y no como compradora de las
acciones y derechos del bien inmueble, en el asiento mencionado el
registrador debió realizar la transcripción tal como está en la escritura
pública 13/6/2015, es decir "A favor de doña Belarminia Prieto Gallardo
viuda de Enciso, identificada con documento nacional de identidad
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número 06880813, en su condición de heredera única de quien fuera en

vida don Odilón Enciso Torres .

- Asimismo, de la primera cláusula adicional de la citada escritura se

advierte que, las partes establecieron lo siguiente: "Los vendedores,
dejan expresa constancia que con el otorgamiento de la presente minuta
y la subsecuente escritura pública, se limitan a cumplir con la obligación
de saneamiento de titulación del inmueble, por haberse perfeccionado
la compraventa del mismo a favor de los compradores por contrato
privado de compra venta garantizada celebrado el 18 de diciembre de
1974", ante esto, la registradora debió tener presente que el asiento
registral se complementa con el título y ante la discrepancia debe
prevalecer este último.

- Debemos señalar además, que el sistema registral peruano es

declarativo y no constitutivo de derecho y la adquisición de los derechos
se realiza por títulos jurídicos reconocidos por la ley, tales como el
contrato, la usucapión o la herencia, entre otros, el registro publica los
títulos mediante inscripciones, pero no los crea; por tanto, la inscripción
no es otra cosa que la constatación formal y pública de un título, por lo
que se encuentra en clara relación de dependencia de este, atendiendo
lo anterior y conforme se aprecia en la partida de sucesión intestada N°
12450203, los hijos del causante, Carlos Enciso Prieto y Carla Milagros
Enciso Prieto tienen derecho a concurrir conjuntamente con doña
Belarminia Prieto Gallardo viuda de Enciso en la masa hereditaria
dejada por el causante, es decir, participar en acciones y derechos en
la propiedad inscrita en la partida N° 42566381 del Registro de Predios,
conforme lo manda la autoridad judicial en la sentencia inscrita en la
partida N° 12450203 del Registro de Sucesiones Intestadas.

- Por último, del análisis del título archivado N° 2015-00563142 de la

partida N° 42566381 del Registro de Predios y de la partida N°
12450203 del Registro de Sucesiones Intestadas, se desprende que:
i) Odilón Enciso Torres es el verdadero comprador, conforme se aprecia
en el contrato de compraventa adjuntada a la escritura pública que obra
en el citado título archivado,
ii) Belarminia Prieto Gallardo viuda de Enciso, ante la necesidad del
saneamiento de titulación del inmueble, firma la escritura pública en
representación, como única heredera de Odilón Enciso Torres y
iii) Carlos Enciso Prieto y Carla Enciso Prieto tienen derecho a concurrir
conjuntamente con Belarminia Prieto Gallardo viuda de Enciso en la
masa hereditaria dejada por el causante; es decir, participar en acciones
y derechos en la propiedad inscrita en la partida N°42566381 del
Registro de Predios.
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- Por lo tanto, señores del Tribunal Registral solicito a ustedes sírvanse

evaluar los hechos expuestos y disponer la conversión de la tacha
recaída en el título N° 2023-2462132 y disponer su respectiva
inscripción en la partida del Registro de Predios N° 42566381, conforme
manda la sentencia inscrita en la partida de Sucesión Intestada N°
12450203.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Ficha N° 202958 que continúa en la partida N° 42566381 del Registro

de Predios de Lima

En la citada partida corre inscrito el predio constituido por el lote 14 de la

manzana N’ ubicado en La Urb. San Agustín Primera Etapa Sector 3 del
distrito de Comas, provincia y departamento de Lima.

En el asiento C0001 de la citada partida corre inscrita la compraventa

otorgada a favor de Belarminia Prieto Gallardo viuda de Enciso por su
anterior propietaria Compañía Constructora San Agustín S.A. (Título
archivado N°563142 del 15/06/2015)

Partida electrónica N° 12450203 del Registro de Sucesiones

Intestadas de Lima

En el asiento A00001 de la citada partida, corre inscrita la sucesión

intestada del causante Odilón Enciso Torres, fallecido el 28/08/2008, en
mérito del acta notarial del 30/03/2010 expedida por la notaria de Lima
Ljubica Nada Sekula Delgado, por el cual se declara como su heredera a
su cónyuge supérstite Belarminia Prieto Gallardo.

En el asiento C00001 se inscribió la Petición de herencia respecto del

causante Odilón Enciso Torres por el cual se declaró que Carlos Enciso
Prieto y Carla Milagros Enciso Prieto son también herederos del causante
y tienen derecho a concurrir con Belarmina Prieto Gallardo Vda de Enciso,
en mérito de Resolución Judicial N° 6 del 10/06/2019, consentida mediante
Resolución N° 7 del 03/10/2019 expedidas por el Juez del Segundo
Juzgado Especializado en lo Civil de la Corte Superior de Lima Norte Ana
Lucia Campos Flores y especialista legal Alberto Alex Vásquez Romero.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la vocal (s) Yovana del Rosario Fernández

Mendoza.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones
a determinar son las siguientes:
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- Si procede registrar el traslado de dominio en la partida registral del

Registro de Predios, en mérito a la inscripción realizada en el Registro
de Sucesiones Intestadas, cuando se verifique que el predio es de
titularidad del causante.

- ¿En qué casos procede la rectificación de error en los asientos

registrales?

VI. ANÁLISIS

1. La calificación registral constituye el examen que efectúa el registrador

y, en su caso, el Tribunal Registral como órgano de segunda instancia en
el procedimiento registral, a fin de establecer si los títulos presentados
cumplen con los requisitos exigidos por el primer párrafo del artículo 2011
del Código Civil para acceder al Registro.

Así, el artículo 2011 del Código Civil regula la calificación registral

estableciendo los aspectos de calificación y sus respectivos alcances, así
como los elementos que sirven de base para su ejercicio por las instancias
registrales. Conforme al primer párrafo del referido artículo: “Los
Registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se
solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto,
por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los
registros públicos.”

De la indicada norma se desprende que uno de los aspectos de la

calificación registral es la adecuación del título presentado con la partida
registral directamente vinculada

En el mismo sentido, el segundo párrafo del artículo V del Título Preliminar

del Reglamento General de los Registros Públicos establece que, la
calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades
propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del
acto que, contenido en el título, constituye la causa directa e inmediata de
la inscripción. Seguidamente, precisa la mencionada norma que la
calificación también comprende la verificación de los obstáculos que
pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible del
acto o derecho y que dicha calificación se realiza sobre la base del título
presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente al título
presentado y complementariamente, de los antecedentes que obran en el
Registro.

A su vez, el artículo 32 del mismo Reglamento indica que la calificación

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registral comprende entre otros aspectos, lo siguiente:

“a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción

de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y,
complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la
misma, sin perjuicio de la legitimación de aquéllos. En caso de existir
discrepancia en los datos de identificación del titular registral y del sujeto
otorgante del acto, el Registrador, siempre que exista un convenio de
interconexión vigente, deberá ingresar a la base de datos del RENIEC, a
fin de verificar que se trata de la misma persona;
(…)”.

2. De acuerdo con el artículo 660 del Código Civil, la apertura de la sucesión

de una persona está determinada por el hecho de su muerte. Producida
ésta, los bienes, derechos y obligaciones del fallecido se transfieren a sus
sucesores, también conocidos como causahabientes.

Estas personas son las llamadas a recibir la herencia sea porque la ley lo
ha dispuesto así, por razones de parentesco o porque el causante, sin
mediar incluso vínculo familiar, ha querido instituirlos como tales en un acto
de liberalidad.

El causante, en vida puede ordenar su propia sucesión. A esta forma se le

denomina sucesión testamentaria, y por medio de ella el testador designa
a sus herederos y, eventualmente, a sus legatarios. Pero cuando el
causante no deja testamento, la ley suple su voluntad estableciendo
quiénes le sucederán y la proporción en que se repartirán los bienes
dejados al morir. A esta clase de sucesión se le denomina intestada.

3. La sucesión intestada opera en defecto de la sucesión testamentaria

(supuestos previstos en el artículo 815 del Código Civil) a través de un
procedimiento judicial o notarial único dirigido a identificar a los sucesores
del causante, de acuerdo con las reglas previstas en la Sección Tercera del
Libro de Derecho de Sucesiones del Código Civil.

Este procedimiento busca eliminar una incertidumbre jurídica generada a

raíz de la muerte de una persona, pues, aunque la Ley señale que acaecida
aquélla, los bienes y derechos se transfieren a los sucesores, es necesario
identificar quiénes son exactamente éstos.

4. Con relación a la transferencia de propiedad por sucesión, el artículo 104

del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP) dispone:

“Artículo 104.- Transferencia de propiedad por sucesión

Para la inscripción de una transferencia por sucesión debe verificarse que
previamente se haya inscrito la sucesión intestada o la ampliación del
asiento del testamento en el Registro de Personas Naturales del último
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domicilio del causante o del domicilio del testador, a cuyo efecto bastará
que en el formato de solicitud de inscripción se indique el número de
partida y la oficina registral en la que consta inscrito el referido acto
sucesorio. En el asiento de inscripción se dejará constancia de dicha
circunstancia

En los casos de inscripción de una transferencia por sucesión intestada

se deberá tener en cuenta lo previsto en el artículo 56 del Reglamento de
Inscripciones de los Registros de Testamentos y Sucesiones Intestadas.”

5. En este contexto, el artículo 53 del Reglamento de Inscripciones de los

Registros de Testamentos y de Sucesiones intestadas establece:

“Artículo 53.- Transferencia en el Registro de Bienes

Las inscripciones en el Registro de Testamentos y de Sucesiones
Intestadas no producen efectos traslativos en los registros de Bienes y en
el Registro de Personas Jurídicas cuando se trate de participaciones
sociales.
Para efecto de realizar dicha inscripción se deberá presentar una solicitud
indicando la partida registral donde consta inscrita la sucesión
testamentaria o intestada.
La transferencia de propiedad por sucesión en el Registro de Bienes
o en el Registro de Personas jurídicas se realizará en mérito al
respectivo asiento de inscripción y de ser el caso al título archivado
que dio lugar a la inscripción del acto sucesorio. En el asiento de
inscripción se dejará constancia de dicha circunstancia”.

De acuerdo a los citados artículos, inscrita la sucesión intestada o la

ampliación del asiento de testamento en el Registro de Personas Naturales,
la inscripción de la transferencia de propiedad en la partida del predio del
causante se podrá realizar en mérito al respectivo asiento de inscripción y,
de ser el caso, del título archivado.

Para tal efecto, de conformidad con el literal a) del artículo 32 del RGRP,
deberá existir adecuación entre el título y los asientos de inscripción
de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción y
complementariamente con los antecedentes registrales; esto es, en el
caso sub materia, para que proceda inscribir la transferencia por sucesión
intestada en el Registro de Predios, a favor de los herederos del causante,
previamente deberá encontrarse inscrita la titularidad de dicho causante.

Como se ha indicado, en el caso de transferencia por sucesión rige también

el principio de tracto sucesivo. Así, sólo podrá inscribirse la transferencia
por sucesión ya sea intestada o testamentaria en la partida registral de un
predio si el causante figura como propietario del predio.

6. Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción

de la transferencia de dominio por sucesión intestada de Odilón Enciso
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Torres, respecto del predio inscrito en la partida electrónica N° 42566381

del Registro de Predios de Lima, en mérito de la sucesión intestada
contenida en la partida N° 12450203 del Registro de Sucesiones Intestadas
de Lima.

La registradora tachó sustantivamente el título señalando que, en la partida

N° 42566381 del Registro de Predios de Lima, no figura dominio registrado
a favor del causante Odilón Enciso Torres.

Por su parte el apelante, en su recurso ha señalado que si bien en la partida

N° 42566381 del Registro de Predios, figura el dominio registrado por
compraventa solo a favor de Berlarminia Prieto Gallardo Viuda de Enciso;
no obstante, de la revisión del título archivado N° 563142 del 15/6/2015, se
advierte que la citada compradora actuó solo en representación de Odilón
Enciso Torres, al haber sido declarada como su única heredera. Por tanto,
concluye que el citado causante si tiene dominio inscrito en la partida
submateria conforme al título archivado.

En ese sentido, con la finalidad de determinar si procede el traslado de

dominio a favor de los sucesores del causante Odilón Enciso Torres, resulta
indispensable revisar los antecedentes registrales de la partida submateria,
con la finalidad de verificar si previamente procedería realizar una
rectificación de oficio.

7. Con relación a la procedencia de la rectificación, el RGRP señala lo

siguiente:

“Artículo 76.- Procedencia de la rectificación

Los Registradores rectificarán las inexactitudes a solicitud de parte.
Asimismo, pueden proceder de oficio, cuando adviertan la existencia
de errores materiales. En el caso de errores de concepto, la rectificación
procederá de oficio solamente cuando con ocasión de la calificación de
una solicitud de inscripción, el Registrador determine que ésta no puede
realizarse si previamente no se rectifica el error, en mérito al título ya
inscrito. No procederán las rectificaciones cuando existan obstáculos que
lo impidan en la partida registral.” (Énfasis añadido).

Sobre la definición de una inexactitud el mismo reglamento señala:

“Artículo 75.- Definición de inexactitud registral

Se entenderá por inexactitud del Registro todo desacuerdo existente
entre lo registrado y la realidad extrarregistral. Cuando la inexactitud del
Registro provenga de error u omisión cometido en algún asiento o partida
registral, se rectificará en la forma establecida en el presente Título. La
rectificación de las inexactitudes distintas a las señaladas en el párrafo
anterior, se realizará en mérito al título modificatorio que permita
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concordar lo registrado con la realidad.”

Conforme a lo señalado, son materia de rectificación las discordancias

entre lo registrado y la realidad extrarregistral. Cuando la norma señala lo
registrado, se está refiriendo a las partidas registrales, pues en estas consta
lo registrado.

8. Ahora bien, revisado el titulo archivado N° 563142 del 15/6/2015 que

diera mérito de inscripción al asiento C0001 de la partida N° 42566381 del
Registro de Predios de Lima, se advierte que obra la escritura pública de
compraventa otorgada el 13/6/2015 ante notaria de Lima Ljubica Nada
Sekula Delgado, de la citada escritura se aprecia que, entre otros puntos,
señala lo siguiente:

“(…)
EN LA CIUDAD DE LIMA, EL TRECE DE JUNIO DEL DOS MIL QUINCE, ANTE
MI, LJUBICA NADA SEKULA DELGADO, NOTARIA DE LIMA, (…)
COMPARECEN: ==========================================
BELARMINIA PRIETO GALLARDO VDA DE ENCISO, (…) DECLARA
PROCEDER POR DERECHO PROPIO; (…) =====================
(…)
SEÑOR NOTARIO: ========================================
SÍRVASE EXTENDER EN SU REGISTRO DE ESCRITURAS PUBLICAS UNA
DE COMPRAVENTA Y CANCELACIÓN QUE OTORGAN DE UNA PARTE
COMO VENDEDORES, COMPAÑÍA CONSTRUCTORA SAN AGUSTIN S.A. EN
LIQUIDACIÓN (…), A QUIENES SE LE DENOMINARÁ “LOS VENDEDORES”,
A FAVOR DE DOÑA BELARMINIA PRIETO GALLARDO VDA DE ENCISO,
IDENTIFICADA CON DOCUMENTOS NACIONAL DE IDENTIDAD NÚMERO
06880813, EN SU CONDICIÓN DE HEREDERA ÚNICA DE QUIEN FUERA EN
VIDA SU ESPOSO DON ODILÓN ENCISO TORRES FALLECIDO EL
28.08.2008 (VEINTIOCHO DE AGOSTO DE DOS MIL OCHO), CONFORME A
ACTA NOTARIAL DEL 30/03/2010 (TREINTA DE MARZO DEL DOS MIL DIEZ),
EXTENDIDA ANTE EL NOTARIO ANTE EL NOTARIO PÚBLICO DE LIMA
DOCTORA LJUBICA NADA SEKULA DELGADO, INSCRITA EN EL ASIENTO
N° A00001 DE LA PARTIDA 12450203 DEL REGISTRO DE SUCESIÓN
INTESTADA, (…) A QUIEN EN ADELANTE SE LE LLAMARÁ SIMPLEMENTE
“EL COMPRADOR”, DE ACUERDO A LOS TÉRMINOS Y CONDICIONES
SIGUIENTES: =========================
PRIMERA:==============================================
POR CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA GARANTIZADA SUSCRITO
CON FECHA 18 (DIECIOCHO) DE DICIEMBRE DE 1974 (MIL NOVECIENTOS
SETENTICUATRO), “LOS VENDEDORES” DIERON EN VENTA REAL Y
ENAJENACIÓN PERPETUA A “EL COMPRADOR”, Y ESTE ADQUIRIÓ PARA
SÍ, LA CASA MODELO “I”, CONSTRUIDA SOBRE EL LOTE NÚMERO “14”
(CATORCE) DE LA MANZANA “N’”(ENE PRIMA), (HOY PASAJE JOSÉ
ANTONIO NÚMERO 120 (CIENTO VEINTE)), DE LA URBANIZACIÓN SAN
AGUSTIN, 1RA (PRIMERA) ETAPA, 2DO (SEGUNDO) SECTOR, 3RA
(TERCERA) PARTE (1 ETAPA, IV SECTOR) DISTRITO DE COMAS,
PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA, CON LA DESCRIPCIÓN, ÁREAS,
LINDEROS, MEDIDAS PERIMÉTRICAS, DISTRIBUCIÓN Y DEMÁS
CARACTERÍSTICAS QUE CONSTAN DE SU INSCRIPCIÓN EN LA FICHA
NÚMERO 202958 DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE DE LIMA,
EN LA CUAL CORRE INDEPENDIZADO EL INMUEBLE VENDIDO..(…).
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(…)
PRIMERA CLAUSULA ADICIONAL: ================================
“LOS VENDEDORES”, DEJAN EXPRESA CONSTANCIA QUE CON EL
OTORGAMIENTO DE LA PRESENTE MINUTA Y LA SUBSECUENTE
ESCRITURA PÚBLICA, SE LIMITAN A CUMPLIR CON LA OBLIGACIÓN DE
SANEAMIENTO DE TITULACIÓN DEL INMUEBLE, POR HABERSE
PERFECCIONADO LA COMPRAVENTA DEL MISMO A FAVOR DE “LOS
COMPRADORES” POR CONTRATO PRIVADO DE COMPRA-VENTA
GARANTIZADA CELEBRADO EL 18 (DIECIOCHO) DE DICIEMBRE DE 1974
(MIL NOVECIENTOS SETENTICUATRO).============================
(…)
INSERTO: CONTRATO PRIVADO DE COMPRA – VENTA
(…)
Conste por el presente documento que se extiende por duplicado, el
Contrato de Compra-Venta que celebran de una parte Compañía
Constructora San Agustín S.A., (…) a quien en adelante se le denominará
“EL VENDEDOR” y de la otra parte ODILON ENCISO TORRES, (…) a
quien se le denominara “EL COMPRADOR”
(…)
CLÁUSULA SEGUNDA.- Por el presente contrato “LA VENDEDORA” da
en venta real y enajenación perpetua a favor de “EL COMPRADOR”, el
Lote N° 14 de la Manzana N’, (…)
CLÁUSULA TERCERA.- El precio de venta es de S/ 395,355.15 que
pagará “EL COMPRADOR” a “LA VENDEDORA” en la siguiente forma:
a) S/. 30,000.00 a la firma del presente contrato.
b) S/. 134,022.03 en cuotas mensuales de acuerdo a lo estipulado
en la cláusula sexta de este contrato.
c) S/. 231,333.12 que el “EL COMPRADOR” abonará mediante
sustitución del préstamo otorgado por el Banco Central
Hipotecario del Perú hasta por ese monto, asumiendo la Hipoteca
que por dicho préstamo existe sobre el inmueble y obligándose a
pagar las cuotas trimestrales y demás gastos que dicho préstamo
origine.
(…)
Firmado en Lima a los 18 días del mes de diciembre de 1974.
EL COMPRADOR LA VENDEDORA
(…)”

De todo lo transcrito, se advierte que se pueden extraer los siguientes

puntos importantes:

- Mediante contrato privado de compraventa suscrito el 18/12/1974 la

Compañía Constructora San Agustín S.A, vendió el inmueble
submateria únicamente a favor de Odilón Enciso Torres.
- En la escritura pública de 13/6/2015 intervino Belarminia Prieto Gallardo
viuda de Enciso, en su condición de única heredera de quien en vida
fue Odilón Enciso Torres, con la finalidad de sanear el inmueble.

En ese sentido, esta Sala considera que se debe publicitar en la partida N°

42566381 que Belarminia Prieto Gallardo viuda de Enciso, adquiere la
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propiedad del predio en su condición de única heredera de quien en vida

fue Odilón Enciso Torres.

Por lo expuesto, al existir inadecuación entre lo consignado en el asiento

de inscripción con el título archivado que lo sustenta, corresponde
disponer que la registradora efectúe la rectificación de oficio del
asiento C0001 de la partida N° 42566381 en mérito al título archivado
N° 563142 del 15/6/2015, en el sentido que: Belarminia Prieto Gallardo
viuda de Enciso, adquiere la propiedad en su condición de heredera de
quien en vida fue Odilón Enciso Torres.

9. Ahora bien, se debe tener en consideración, que el juez de la causa al

resolver la petición de herencia planteada en su oportunidad por Carlos
Enciso Prieto y Carla Milagros Enciso Prieto, ha merituado que el bien
submateria corresponde al causante Odilón Enciso Torres, ello se puede
apreciar del considerando sexto de la Resolución N° 6 del 10/6/20191
(Sentencia) expedida por el Segundo Juzgado Especializado de Módulo
Corporativo Civil de Lima Norte, en la cual señala lo siguiente: “(…)
Asimismo, habiéndose acreditado que el causante dejó bienes hereditarios
como es el inmueble ubicado en el Lote 14 de la Manzana “N’” de la
Urbanización San Agustín, Primera Etapa, Sector 3, del Distrito de Comas,
inscrito en la Partida N° 42566381 de la SUNARP-Sede Lima, siendo
coherederos legales del causante, le corresponde concurrir en la masa
hereditaria de su padre, conjuntamente con la demandada Belarminia
Prieto Gallardo Vda. De Enciso, herederos del causante en calidad de hijos
en el proceso de sucesión intestada.”

10. Finalmente, respecto a la petición de herencia cuya inscripción solicita

el recurrente debe tenerse en cuenta que lo que en realidad se pretende es
incorporar como propietarios a los hijos declarados herederos del causante
(por petición de herencia) también como copropietarios del predio; ante ello
si bien no consta dominio a favor del causante, del título archivado N°
563142 del 15/6/2015, se aprecia claramente que Belarminia Prieto
Gallardo viuda de Enciso comparece en su condición de única heredera de
quien en vida fue Odilón Enciso Torres, con la finalidad de sanear el
inmueble, ello debido a que en el contrato privado inserto el único
comprador era el causante.

Al respecto, debemos mencionar que ante el fallecimiento del beneficiario

de la transferencia corresponde que la escritura pública sea otorgada por
los herederos en su representación, por ello en su oportunidad fue otorgada
por su única heredera declarada Belarminia Prieto Gallardo viuda de
Enciso; conforme al asiento A00001 de la partida N° 12450203 del Registro
1
Resolución obrante en el título archivado N° 2791516 del 21/11/2019, que sustentó la
inscripción del asiento C0001 de la Partida N° 12450203 del Registro de Sucesión
Intestada de Lima.
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de Sucesiones Intestadas de Lima, sin embargo de forma posterior

conforme consta en el asiento C00001 se registró la petición de herencia
por la cual se incorporó también como herederos del causante a sus hijos
Carlos Enciso Prieto y Carla Milagros Enciso Prieto, entonces, siendo que
no existe título incompatible inscrito, corresponde que dichos herederos
ratifiquen la transferencia inscrita en calidad también de herederos del
causante, como en su oportunidad lo realizó la cónyuge heredera,
documento público (escritura pública) que no ha sido presentado en el
presente título, por lo cual en virtud a los principios de informalismo,
celeridad y simplicidad el presente título debe ser observado a fin de que el
recurrente cumpla con presentar la escritura pública de ratificación
unilateral otorgada por los herederos declarados en la petición de herencia
para concurrir con la cónyuge heredera.

Motivo por el cual, corresponde revocar la tacha sustantiva formulada

por la registradora, y disponer la observación del título conforme al último
considerando.

Con la intervención de la vocal (s) Yovana del Rosario Fernández Mendoza

autorizada mediante Resolución N° 178-2023-SUNARP/PT del 7/8/2023,
modificada por la Resolución N°198-2023-SUNARP/PT del 29/08/2023.
Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN
1. DISPONER la rectificación de oficio del asiento C0001 de la partida
electrónica N° 42566381 del Registro de Predios de Lima conforme a lo
señalado en el considerando 9 del análisis de la presente.

2. REVOCAR la tacha sustantiva formulada por la registradora pública del

Registro de Predios de Lima al título señalado en el encabezamiento y
disponer su observación, conforme al último considerando de la
presente resolución.

Regístrese y comuníquese.

Fdo.
ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDO
Presidenta de la Segunda Sala del Tribunal Registral
MIRTHA RIVERA BEDREGAL
Vocal del Tribunal Registral
YOVANA DEL ROSARIO FERNANDEZ MENDOZA
Vocal (s) del Tribunal Registral
Resoluciones 2023/2462132-2023
A. Villanueva