MANUAL DE VALUACION COMERCIAL MANUAL DE VALUACION COMERCIAL

PARA EL ESTADO DE PUEBLA

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MANUAL DE VALUACIN COMERCIAL
M MA AR RC CO O D DE E R RE EF FE ER RE EN NC CI IA A

INTRODUCCIN

En una sociedad que actualmente estimula los procesos de adquisicin de bienes inmuebles, y
que de acuerdo a su dinmica, se caracteriza por la realizacin de transacciones de bienes
pblicos y privados de ndole diversa y para mltiples fines, existe una necesidad constante de
conocer el valor de la propiedad inmobiliaria.

En consecuencia, la valuacin comercial de inmuebles surge como una actividad profesional que
reviste una gran importancia, en virtud de que se emplea en las actividades econmicas,
gubernamentales, legales y sociales, dando respuesta a necesidades distintas, como para su
enajenacin; garanta de un prstamo bancario; para la determinacin de la cantidad a pagar
por derechos de regularizacin de las construcciones; disolucin de sociedades; daciones en
pago; juicios ejecutivos mercantiles; juicios especiales hipotecarios; juicios de sucesiones
testamentarias; reexpresin de estados financieros y garantas de crditos fiscales, entre otras,
siendo para ello esencial el poseer un conocimiento y un criterio profesional en esta materia. De
ah la importancia del avalo comercial como un instrumento indispensable que da sustento a las
acciones y operaciones citadas.

Dada la complejidad, caractersticas y amplitud de esta actividad, autoridades del orden federal,
estatal y municipal, as como organismos privados, dentro del mbito de su competencia, han
orientado sus esfuerzos para disear e implementar varios instrumentos de carcter jurdico,
tcnico y administrativo; con el objeto de normar, reglamentar, acotar y controlar la prctica de
esta especialidad en el mercado.

Como parte de estos esfuerzos, el Instituto de Catastro del Estado de Puebla (ICEP), con base en
las atribuciones que le confiere su Decreto de creacin, para prestar el servicio de valuacin en los
dictmenes sobre el valor comercial de inmuebles, se ha planteado la necesidad de contar con el
manual respectivo que responda a esos objetivos y permita que los avalos que se realicen bajo su
amparo se apeguen a principios valuatorios que sean normalmente aceptados en el mbito
nacional, y reflejen un nivel tico de calidad, transparencia y de competencia en proteccin de
los usuarios de tales servicios.

Por lo anterior, con fundamento en la Ley de Catastro del Estado de Puebla y su Reglamento, as
como el Decreto que crea al Instituto de Catastro del Estado de Puebla; el Instituto establece en el
presente manual, las Polticas y Lineamientos Generales, as como los procedimientos tcnicos y
formatos con los que se desarrollar la Valuacin Comercial dentro del Territorio Estatal.

ANTECEDENTES

Como un apartado importante del presente manual, previamente a la inclusin de los diferentes
elementos tcnicos que lo conforman, se incluyen algunos aspectos relevantes en cuanto al
desarrollo histrico de la valuacin en Mxico, y las implicaciones que han tenido los cambios en
cuanto a normatividad, sobre todo en el pasado reciente.


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MANUAL DE VALUACIN COMERCIAL
Aspectos Histricos de la Valuacin.

La labor de tasacin inmobiliaria se desarroll en un principio dentro de un entorno plenamente
pblico, considerando que se trataba de operaciones de compraventa entre los representantes
del gobierno y los particulares que solicitaban en ese caso una porcin de terreno, siendo los
precedentes algunas operaciones por medio de las cuales se mercedaron o dieron en propiedad
las tierras que pertenecan a las diferentes ciudades. As, el 14 de agosto de 1528 se documenta el
primer avalo ordenado por el Cabildo de la ciudad de Mxico.

Originalmente las personas con conocimientos de agrimensura (Arte de medir tierras) podan
realizar un avalo, hablar de precios y emitir una estimacin, sin seguirse una tcnica matemtica
especfica, con una gran cantidad de apreciaciones personales que estaban en funcin de los
conocimientos del valuador o tasador. En este proceso normalmente intervena un representante
del cabildo que era quien asignaba el valor de la propiedad y una persona con un cargo pblico
relacionado con la construccin oficial o Alarife
1
, que realiza todas las labores de medicin y
determinacin de linderos y colindancias.

Este tipo de tasacin es practicada desde el siglo XVI, sin embargo es hasta el siglo XVII cuando se
encuentran ms ejemplos. Es importante mencionar que durante este periodo de tiempo no existi
el crdito como se conoce actualmente, sin embargo, para el siglo XVIII ya se cuenta con
documentacin que presenta algunas operaciones de prstamo con garanta hipotecaria en
donde se requiere directamente un avalo, tal es el caso de la solicitud hecha en 1767 para la
obtencin de diecisis mil pesos del Real Fisco del Santo Oficio, con hipoteca de la Hacienda de
ganado mayor y menor de San Nicols de la Laguna Seca en el Nuevo Reino de Galicia, para lo
cual se realiza un avalo exhaustivo y descripcin del inmueble
2
.

No se puede hablar de una especializacin como se concibe en la actualidad para definir a los
valuadores de este periodo, sin embargo es posible ubicar a personas que se destacaron en esta
disciplina, sobre todo a principios del siglo XIX, tal es el caso del Maestro mayor de arquitectura
Don Joaqun de Heredia, quien realizara diferentes avalos en la ciudad de Mxico por orden del
Regente de la Real Audiencia y Ministro Honorario del Consejo de Indias
3
.

El inicio de la valuacin inmobiliaria en una forma aproximada a la actual se da a finales del siglo
XIX, especficamente a partir del ao de 1896
4
cuando se publica la primera Ley del Catastro en el
Distrito Federal, por lo que surge la necesidad de establecer valores como base para el cobro del
impuesto predial.

A principios del siglo XX se inicia con la valuacin catastral, contemplando solo el valor fsico de los
inmuebles y aplicando un demrito por edad.


1
TERAN Bonilla Jos Antonio, Los Gremios de Albailes en Espaa y Nueva Espaa, En revista IMAFRONTE, Universidad de Murcia,
N 12-13, Murcia, 1988, P. 353.
2
Archivo General de la Nacin: Censos, Volumen 9, Expediente leg. 7 cuaderno 48, Foja 318-588.
3
Archivo General de la Nacin: Judicial, Volumen 48, Expediente 22, Foja 343-454.
4
SANCHEZ Jurez Rafael, Historia moderna de la valuacin en la Repblica Mexicana, en CABIN-SEDESOL, Compendio de
Procedimientos, Criterios Tcnicos y Metodologas para la Valuacin, Mxico, 1994, P. 13.


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MANUAL DE VALUACIN COMERCIAL
La Valuacin en el Siglo XX.

El 29 de diciembre de 1924 fue creada mediante decreto del Ejecutivo Federal la Comisin
Nacional Bancaria, asignndosele la vigilancia del funcionamiento y desempeo de las
instituciones de crdito y organizaciones auxiliares, quedando bajo su jurisdiccin la actividad
valuatoria que sera desempeada por dichas instituciones
5
.

En 1925 se crea la Direccin General de Pensiones Civiles y de Retiro, para el otorgamiento de
crdito hipotecario a los empleados federales, Contando con un Departamento de Valuacin
para establecer los valores reales de los inmuebles que eran adquiridos por los solicitantes de
crdito.

En el periodo comprendido entre 1926 y 1930 se destaca la labor de la Comisin de Avalos e
Inventarios de Ferrocarriles Nacionales de Mxico
6
, realizando los trabajos valuatorios para la
adquisicin de derechos de va para el crecimiento de ramales como el Ferrocarril Sub-Pacfico y
la lnea de unin entre Sonora, Sinaloa y Chihuahua.

En 1933 se crea el Banco Nacional Hipotecario, Urbano y de Obras Pblicas, con el fin de
proporcionar crdito a los gobiernos estatales y municipales para la realizacin de obra pblica,
siendo necesario realizar avalos y estudios financieros previos por parte de la institucin.

Hasta 1938 los avalos realizados por bancos seguan la tcnica manejada por el Catastro,
manejndose solamente valores de carcter fsico o directo, es decir el costo del terreno ms el
valor por metro cuadrado de construccin multiplicado por el rea cubierta, con la aplicacin de
un demrito expresado como un porcentaje que considera la edad y el estado de conservacin,
para obtener ..El valor que puede ser natural en su estado actual
7
. Algunos aos despus el
Ing. Edmundo de la Portilla consider la conveniencia de que los avalos tuvieran un carcter
realmente comercial por lo que deba considerarse la productividad de los inmuebles, traducida
en rentas efectivas a las cuales se les dedujeran gastos como el impuesto predial, agua,
administracin, mantenimiento y vacos efectivos o virtuales, para obtener un producto lquido
anual que se capitalizara a una tasa de inters que fuera acorde con el tipo de inmueble, y as
obtener el Valor por Capitalizacin de Rentas, que es manejado hasta la actualidad.

La Ley General de Bienes Nacionales de 1944 confiri la facultad de realizar avalos de los bienes
de la nacin a cuatro bancos: El Banco de Mxico, S.A.; Nacional Financiera, S.A.; el Banco
Nacional de Comercio Exterior, S.A. y el Banco Nacional Hipotecario Urbano y de Obras Pblicas,
siendo este ltimo el nico de los cuatro que tena un departamento de valuacin lo que hizo que
se convirtiera en el valuador oficial del gobierno federal.


5
ESPINOSA Gmez Mario L. (director), Anuario Financiero de Mxico, Ejercicio de 1971, Asociacin de Banqueros de Mxico,
Mxico, 1972, P. 1451
6
MARQUEZ Martnez Teresa, El Museo Nacional de los Ferrocarriles Mexicanos, en Revista Mxico en el Tiempo, Ao 4, nmero 26,
septiembre/octubre, 1998, P. 48
7
SANCHEZ Jurez Rafael, Historia moderna de la valuacin en la Repblica Mexicana, en CABIN-SEDESOL, Compendio de
Procedimientos, Criterios Tcnicos y Metodologas para la Valuacin, Mxico, 1994, P. 16.


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En 1949 se realizo el avalo de los extensos patios de la estacin de ferrocarril de Buenavista, el
patio de la estacin de carga de Nonoalco, de la estacin del Ferrocarril Interocenico en San
Lzaro y la estacin del Ferrocarril de Hidalgo; naciendo as el denominado Avalo Residual
8
,
aplicable a grandes extensiones de terreno y consistente en el planteamiento del fraccionamiento
y lotificacin de esas superficies, determinando su valor de venta por medio de investigacin de
mercado y restndole los gastos que implica la realizacin de un proyecto de ese tipo, obteniendo
as el valor de terreno en bruto.

En 1950 la integracin de la economa a los diferentes procesos de modernizacin as como las
presiones derivadas de la posguerra, propici la venta de bienes federales para la obtencin de
recursos aplicables a las diferentes reas de desarrollo. Como resultado de lo anterior la Secretara
de Bienes Nacionales e Inspeccin Administrativa plante la creacin de un organismo
independiente que pudiera valuar estos bienes. As, el 13 de julio de 1950 se public el Reglamento
de la Comisin de Avalos de Bienes Nacionales (CABIN)
9
.

Tambin en 1950 se dio a conocer a las instituciones bancarias e hipotecarias que realizaban
avalos el formato diseado por los Arquitectos Roberto lvarez Espinosa y Miguel Cervantes, as
como los Ingenieros Luis Videgaray Luna, Eduardo del Paso y Rafael Snchez Jurez, mismo que
fue aprobado por la Comisin Nacional Bancaria junto con el instructivo para su llenado y manejo.

Durante el sexenio 1952-1958 se derogo la disposicin que obligaba a las compaas de seguros a
canalizar todos sus avalos al Banco Nacional Hipotecario Urbano y de Obras Pblicas, dejando
esta responsabilidad a cualquier institucin bancaria que contara con la capacidad para realizar
el trabajo valuatorio, mismo que quedaba bajo la supervisin del Departamento Tcnico de la
Comisin Nacional de Seguros.

Para 1955 la Tesorera del Distrito Federal realiz una de las reformas que ms impactaron en la
actividad de los valuadores; autoriz la fijacin del valor catastral, base para el pago de impuesto
predial, por medio de dos avalos bancarios que no presentaran una diferencia entre si, mayor al
10 %, siendo el resultado el promedio entre ambos avalos.

El hecho de que la Tesorera del D.D.F. aceptara los avalos bancarios para efectos tributarios hizo
que se adoptara un formato o machote similar al creado por la Comisin Nacional Bancaria, con
algunos datos adicionales como el nmero de cuenta predial. As, para 1962 ya haba quedado
unificada la forma de presentacin de los avalos inmobiliarios en todas las instituciones que
tenan necesidad de ellos, a excepcin de la CABIN, que maneja un formato de presentacin
diferente.

El 29 de diciembre de 1970 se fusionan las Comisiones Bancaria y de Seguros
10
, unindose as las
funciones de vigilancia y normatividad de la valuacin realizada con fines hipotecarios con la que

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SANCHEZ Jurez Rafael, Historia moderna de la valuacin en la Repblica Mexicana, en CABIN-SEDESOL, Compendio de
Procedimientos, Criterios Tcnicos y Metodologas para la Valuacin, Mxico, 1994, P. 21.
9
IBID, P. 23.
10
ESPINOSA Gmez Mario L. (director), Anuario Financiero de Mxico, Ejercicio de 1971, Asociacin de Banqueros de Mxico,
Mxico, 1972, P. 1451.


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se manejaba en el mbito de las aseguradoras, para garantizar reservas tcnicas, conocer montos
de aseguramiento y pago de siniestros entre otros fines.

En lo referente a la Comisin de Avalos de Bienes Nacionales, fue notorio el aumento de su
actividad durante los aos posteriores a 1970, esto en funcin de lo establecido en la Ley General
de Bienes Nacionales de 1968 en la cual se le conferan facultades para emitir avalos en el caso
de la adquisicin de bienes inmuebles por parte del Gobierno federal y organismos
descentralizados. As se incrementa el desarrollo de avalos agropecuarios, industriales y
justipreciaciones de rentas. Sin embargo, el crecimiento de real de esta actividad valuatoria se da
hasta 1977 cuando la CABIN pasa a ser parte de la Secretara de Asentamientos Humanos y Obras
Pblicas, hacindose cumplir todas las disposiciones legales y canalizando a la comisin todas las
operaciones de venta, adquisicin, renta o permuta de bienes inmuebles del Gobierno Federal y
organismos paraestatales que aun eran manejadas por medio de valuacin privada o bancaria.

La Valuacin en el Pasado Reciente.

En 1983 se da la reforma constitucional que garantiza a los Municipios la existencia de un
patrimonio y una fuente confiable de ingresos, fomentndose que estos tomen el control del
catastro. Esta reforma obliga a la realizacin de estudios que mejoren la administracin y la
captacin de ingresos por concepto de impuesto predial, planteando la importancia de la
funcin del valuador para lograr que los valores manejados en este nivel sean cada vez ms
reales.

Otro de los cambios fundamentales que se da es el uso de los modernos sistemas de computo
para la valuacin, lo que permiti el atender un mayor nmero de solicitantes, sin perder la
exactitud requerida. As, se han podido atender los requerimientos de los catastros y de otros
organismos como CORETT (Comisin para la Regularizacin de la Tenencia de la Tierra), quienes
requieren de avalos masivos. Otras de las reas en donde se utilizan estos sistemas son las que se
refieren a afectaciones por derecho de va (Carreteras, gasoductos, oleoductos, etc.).

El principal rgano rector de la valuacin en Mxico continu siendo la Comisin Nacional
Bancaria, misma que mediante las circulares 1201 y 1202, emitidas el 14 de marzo de 1994, as
como la circular 1462, emitida el 14 de febrero de 2000, present las disposiciones de carcter
general para la prestacin del servicio de avalos y el formato a utilizar
11
.

A partir del ao 2000 iniciaron los esfuerzos para implantar las Normas internacionales de Valuacin
en Mxico, con el fin de homologar los diversos procedimientos aplicados a nivel nacional, con los
utilizados en otros pases, considerando que esta actividad puede estar relacionada con la
inversin de capitales extranjeros. Cabe sealar que estas Normas debern adecuarse al marco
jurdico existente.

El 24 de mayo del ao 2002, la Comisin Nacional Bancaria y de Valores emiti la circular 1516,
con el fin de realizar modificaciones a la Circular 1462 en cuanto a la prestacin de los servicios de
avalo en materia de inmuebles, maquinaria y equipo y agropecuarios. En este sentido, esta

11
COMISION NACIONAL BANCARIA, Circular 1201 y 1202, Mxico, 14 de marzo de 1994.


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MANUAL DE VALUACIN COMERCIAL
circular defini la conveniencia de la autorregulacin de las instituciones de crdito en cuanto a la
prestacin de los servicios de avalo, dejando en manos de estas lo referente a la generacin de
manuales de valuacin o la creacin de padrones de peritos, mismos que solo quedaron al
alcance de la Comisin de manera documental.

En el ao 2004, la Comisin de Avalos de Bienes Nacionales (CABIN) cambi de nombre por
Instituto de Administracin y Avalos de Bienes Nacionales (INDAABIN), con las modificaciones
jurdicas correspondientes que tienen como efecto, entre otras cosas, que se asumiera el manejo
del Patrimonio Inmobiliario Federal.

En este mismo ao, La Sociedad Hipotecaria Federal (Antes FOVI) emiti normas definidas para el
avalo de inmuebles que sean garanta de crdito, especificando formas y contenido.

Actualmente la actividad valuatoria, est regulada en el mbito de su competencia, por la
Comisin Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), el Instituto
de Administracin y Avalos de Bienes Nacionales (INDAABIN), y las autoridades catastrales
estatales y municipales, las cuales establecen normas, criterios y lineamientos para la emisin de
avalos.

La Valuacin Comercial en el ICEP.

El Instituto de Catastro del Estado de Puebla (ICEP), al igual que otras entidades y dependencias
de la Administracin Pblica, se apega al Plan Estatal de Desarrollo del Estado de Puebla 2005 -
2011, realizando esfuerzos para modernizar su funcionamiento y responder a la situacin real de las
exigencias y requerimientos de la informacin geogrfica, catastral y de gestin valuatoria, por
parte de los particulares as como de de las entidades de los tres niveles de gobierno.

La Ley de Catastro del Estado de Puebla, define al catastro como un sistema de informacin
territorial para usos mltiples, estructurado por un conjunto de registros, tanto grficos como
numricos, que contienen los datos referentes al inventario de inmuebles, de infraestructura y
equipamiento urbano.

Con base en lo establecido en el Artculo 3, fraccin IV del Decreto que crea el Instituto de
Catastro del Estado de Puebla, se faculta a este para prestar el servicio como valuador en los
dictmenes sobre el valor comercial de inmuebles, por lo que, con el fin de integrarse al proceso
de evolucin de la actividad valuatoria, se considera necesario el definir las polticas, lineamientos
y procedimientos que debern ser manejados en materia de valuacin inmobiliaria en el Estado
de Puebla, mismas que debern reflejarse en un Manual de Valuacin Comercial.








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MANUAL DE VALUACIN COMERCIAL
OBJETIVOS DEL MANUAL DE VALUACIN COMERCIAL

Objetivo General

Establecer un marco tcnico-normativo en materia de valuacin comercial, para su aplicacin
especfica en los distintos inmuebles ubicados en el territorio estatal, mediante un instrumento
de observancia obligatoria, que coadyuve a la homologacin de criterios tcnicos en esta
materia y al mejoramiento en la eficiencia y transparencia de los procesos de elaboracin,
revisin y emisin de avalos comerciales.

Objetivos Particulares

Mantener actualizada la normatividad del Instituto, relativa a la prestacin del servicio de
valuacin comercial en el Estado.
Promover que el servicio de valuacin comercial cuente con procedimientos y metodologas
que permitan proveer servicios con un nivel tico y de diligencia que aseguren que los avalos
sean de calidad y confiables, en proteccin de los intereses de los usuarios.
Disponer de los procesos de revisin necesarios para la correcta elaboracin del avalo
comercial.
Refrendar y difundir la estricta observancia de las disposiciones de carcter general en materia
de valuacin inmobiliaria y agropecuaria, establecidas por el Instituto.
Homologar los lineamientos valuatorios, as como la informacin mnima indispensable que
debe contener el avalo inmobiliario y agropecuario.

COMPETENCIA

En lo referente a la Competencia Institucional del ICEP en cuanto al desarrollo de la valuacin
comercial, delimitada en base al presente Manual, se puede definir lo siguiente:

El ICEP tendr competencia para la realizacin de avalos comerciales en todo el territorio
estatal, a travs de sus oficinas centrales y sus diferentes delegaciones regionales, de
conformidad con su marco jurdico.
El ICEP podr validar los avalos comerciales realizados por peritos externos como promocin,
siempre y cuando cumplan de manera estricta con el Manual de Valuacin.

MARCO JURDICO

En lo referente al marco jurdico aplicable, este se dividi en dos partes, de acuerdo a su mbito
de aplicacin. En primera instancia se consideran todos aquellos ordenamientos legales que dan
soporte a la existencia del Instituto de Catastro del Estado de Puebla (ICEP) y a la funcin que este
desempea dentro de la estructura administrativa del gobierno estatal, incluyendo a la valuacin
comercial como parte de su competencia.

En segundo lugar se considera a todos los elementos jurdicos que conforman la normatividad
aplicable a la valuacin comercial en Mxico, mismos que, por su naturaleza y competencia no
inciden directamente en el funcionamiento del ICEP, pero pueden manejarse de manera


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supletoria en cuanto a la realizacin de avalos comerciales por parte de este. Es importante
sealar que la inclusin de estos ordenamientos tiene como finalidad el que todos los involucrados
en el proceso de valuacin comercial de inmuebles realizado por el ICEP cuenten con una
referencia de lo realizado en otros mbitos, de las obligaciones existentes en estos, as como del
alcance de cada uno de ellos.

Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos.

La razn primaria de la existencia del ICEP como organismo encargado del manejo de
informacin cuantitativa y cualitativa de los bienes inmuebles en el estado de Puebla, se
encuentra en los conceptos contenidos en el Artculo 27, mismo que en su prrafo primero
establece que .La propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro de los lmites del
territorio nacional, corresponde originariamente a la Nacin, la cual ha tenido y tiene el
derecho de transmitir el dominio de ellas a los particulares, constituyendo la propiedad
privada.

El mismo Artculo en su prrafo tercero establece que .La nacin tendr en todo tiempo el
derecho de imponer a la propiedad privada las modalidades que dicte el inters pblico, as
como el de regular, en beneficio social, el aprovechamiento de los elementos naturales
susceptibles de apropiacin, con objeto de hacer una distribucin equitativa de la riqueza
pblica, cuidar de su conservacin, lograr el desarrollo equilibrado del pas y el mejoramiento
de las condiciones de vida de la poblacin rural y urbana...

En el Artculo 73 fraccin XXIX-C se establece que el Congreso de la Unin tiene facultades
.Para expedir las leyes que establezcan la concurrencia del Gobierno Federal, de los
Estados y de los Municipios, en el mbito de sus respectivas competencias, en materia de
asentamientos humanos, con objeto de cumplir los fines previstos en el prrafo tercero del
artculo 27...

En el Artculo 115 fraccin IV se establece que ..Los municipios administrarn libremente su
hacienda, la cual se formar de los rendimientos de los bienes que les pertenezcan, as como
de las contribuciones y otros ingresos que las legislaturas establezcan a su favor..,
incluyndose en lo anterior ..las contribuciones, incluyendo tasas adicionales, que
establezcan los Estados sobre la propiedad inmobiliaria, de su fraccionamiento, divisin,
consolidacin, traslacin y mejora as como las que tengan por base el cambio de valor de los
inmuebles.

De acuerdo a lo anterior, las funciones que desarrolla el Instituto de Catastro del Estado de
Puebla se fundamentan y estn en concordancia con lo establecido a nivel Constitucional, en
cuanto a la propiedad inmobiliaria, las modalidades que sobre esta pueden existir, la
transmisin de dominio a particulares y las mecnicas para su manejo en sentido tributario.

Constitucin Poltica del Estado Libre y Soberano de Puebla.

A nivel estatal, el Instituto de Catastro del Estado de Puebla fundamenta su actividad en el
concepto de Propiedad y en los diferentes derechos y obligaciones que se observan alrededor


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MANUAL DE VALUACIN COMERCIAL
del mismo; a este respecto, el Artculo 16 determina que .La ley proteger el derecho de
propiedad para que sus titulares obtengan los beneficios que son susceptibles de proporcionar
los bienes.

En el Artculo 103 se establece que ..Los Municipios tienen personalidad jurdica, patrimonio
propio que los Ayuntamientos manejarn conforme a la Ley, y administrarn libremente su
hacienda, la cual se formar de los rendimientos de los bienes que les pertenezcan, as como
de las contribuciones y otros ingresos que la Legislatura del Estado establezca a favor de
aqullos.., considerndose entre estos a ..Las contribuciones, incluyendo las tasas
adicionales que se aprueben sobre propiedad inmobiliaria, fraccionamientos de sta, divisin,
consolidacin, traslacin, mejora y las que tengan como base el valor de los inmuebles, tal y
como se indica en la fraccin I del mismo Artculo.

As mismo, en la fraccin III, inciso b se establece que .. Los Ayuntamientos, en el mbito de
su competencia, propondrn a la legislatura del Estado, las cuotas y tarifas aplicables a
impuestos, derechos, aprovechamientos, contribuciones de mejoras y productos; as como las
zonas catastrales y las tablas de valores unitarios de suelo y construccin que sirvan de base
para el cobro de las contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria.

De conformidad con lo anterior, las funciones que desarrolla el Instituto de Catastro del Estado
de Puebla tienen su soporte y estn enfocadas al cumplimiento de lo establecido en la
Constitucin Estatal, en cuanto a la propiedad inmobiliaria y su manejo en lo referente a
contribuciones, teniendo como base el valor de los inmuebles, lo cual da especial relevancia a
la funcin del ICEP dentro de la valuacin.

Plan Nacional de Desarrollo.

Tomando en cuenta el Marco Constitucional que da razn de ser al ICEP y a las funciones que
desempea, mismo que se basa en el concepto de PROPIEDAD, es importante considerar lo
establecido en el Eje 1 del Plan Nacional de Desarrollo 2007-2012, referente al Estado de
Derecho y Seguridad, mismo que marca como objetivo 3 el Garantizar la Proteccin a los
Derechos de Propiedad
12
.

As, como Estrategia 3.1 del citado objetivo se plantea Mejorar la Regulacin de los Derechos
de Propiedad en general, incluyendo materias como la expropiacin y la tenencia de la tierra.

Para lo anterior se especifica que ..la modernizacin y homologacin de los registros
pblicos de la propiedad y los catastros municipales y rurales, as como la obligatoriedad de
registrar pblicamente las propiedades inmuebles, son fundamentales para ofrecer la
certidumbre jurdica que necesitan las familias en aspectos tan relevantes como potenciar el
valor de su patrimonio, garantizar que pueda ser heredado o se pueda transmitir su dominio sin
conflicto y acceder a fuentes formales de financiamiento...


12
Presidencia de la Repblica, Plan Nacional de Desarrollo 2007-2012, Gobierno Federal, Mxico, 2007, P. 49


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MANUAL DE VALUACIN COMERCIAL
Dentro de este proceso de modernizacin se consideran las diferentes funciones que realiza el
Instituto de Catastro del Estado de Puebla, especficamente la de valuacin comercial, misma
que incide directamente en los aspectos mencionados.

Plan Estatal de Desarrollo.

En concordancia con lo anterior y considerando que el Plan Estatal de Desarrollo 2005-2011 es
un instrumento dinmico, se toma en cuenta lo establecido en el Addendum a este, realizado
en 2008 con el fin de actualizarlo y alinearlo con el Plan Nacional de Desarrollo.

En este sentido como parte del Eje 1 - Puebla, Estado de Derecho y Justicia; en su Captulo 1.1 -
Estado de Derecho, se observa la inclusin de los contenidos del Plan Nacional de Desarrollo
citados con anterioridad.

En este sentido se contempla tambin el proceso de modernizacin de las diferentes funciones
que realiza el Instituto de Catastro del Estado de Puebla, incluyendo a la valuacin comercial.

Ley de Catastro del Estado de Puebla.

A partir del Marco Constitucional, y considerando la facultad del Ejecutivo del Estado para
efectuar la administracin del Catastro Estatal con la participacin de los Municipios, en su
caso; como parte de los procesos de modernizacin y desarrollo de la Administracin pblica,
se aprob la Ley de Catastro del Estado de Puebla.

De acuerdo al Artculo 4 de esta Ley, el Catastro se define como un sistema de informacin
territorial de usos mltiples que se conforma por un conjunto de registros, grficos y numricos,
que contienen los datos correspondientes a los inmuebles existentes, a la infraestructura y al
equipamiento urbano existente en la Entidad.

En cuanto a la actividad valuatoria, el Artculo 12 en su fraccin XXVII establece dentro de las
atribuciones del Director General del Instituto de Catastro del Estado de Puebla el
..Determinar los valores correspondientes a bienes inmuebles, y revisar y aprobar los avalos
de stos, con apego a las normas y polticas de valuacin aplicables, para efectos diversos a
los de orden fiscal municipal...

En base a lo anterior, dentro de las funciones generales que desarrolla el Instituto de Catastro
del Estado de Puebla se encuentra el de determinar valores inmobiliarios, destacando
especficamente la realizacin de avalos para efectos diferentes a lo tributario, lo cual da
soporte a su desarrollo dentro de la valuacin comercial.

Decreto que Crea el Instituto de Catastro del Estado de Puebla.

Tomando en cuenta la necesidad de la Administracin Pblica Estatal de contar con lo que se
define como Catastro multifinalitario para realizar la funcin de toda la informacin
cuantitativa y cualitativa sobre los bienes races, concentrndolos en una sola Institucin, se


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MANUAL DE VALUACIN COMERCIAL
cre el Organismo Pblico Descentralizado del Estado, denominado INSTITUTO DE CATASTRO
DEL ESTADO DE PUEBLA (ICEP).

En el Artculo 3, fraccin IV de su Decreto de creacin se determina que como parte del objeto
del ICEP esta el ..Prestar el servicio como valuador en los dictmenes sobre el valor
comercial de inmuebles que sean necesarios en todo tipo de contratos, y ante todas las
Autoridades Federales, Estatales y Municipales, segn corresponda; radicadas dentro del
territorio de Estado. Asimismo, para figurar lo mismo como valuador inmobiliario, que como
perito en los dems dictmenes periciales que deban practicarse y rendirse ante ellas, en
cuanto a identificacin, apeos o deslindes, cuando as se solicite, as como ante las personas
fsicas o morales que lo requieran, previo acreditamiento del Derecho de propiedad o
justificacin de la causa de la posesin que tenga sobre el bien inmueble de que se trata.

Lo anterior faculta plenamente al Instituto de Catastro del Estado de Puebla para la prestacin
del servicio de valuacin comercial en el territorio del estado de Puebla.

Ley de Obras Pblicas y Servicios Relacionados con las Mismas.

En lo referente a este ordenamiento, es importante sealar que en su Artculo 4, fraccin VII, se
considera como servicios relacionados con las obras pblicas .....Los dictmenes, peritajes,
avalos y auditoras tcnico normativas, y estudios aplicables a las materias que regula esta
Ley...

En base a lo citado y en concordancia con el Artculo 3, fraccin IV del Decreto de creacin
del ICEP, este podr prestar los servicios de valuacin comercial como servicio relacionado a
las obras pblicas, a solicitud de las diferentes instancias de la Administracin Pblica Federal
radicadas en el Estado, dentro del mbito de su competencia y sin contravenir lo dispuesto por
otros ordenamientos legales aplicables.

Ley de Obra Pblica y Servicios Relacionados con la Misma para el Estado de Puebla.

A nivel estatal este ordenamiento seala en su Artculo 5, fraccin VII, que se considera como
servicios relacionados con la obra pblica a .....Los dictmenes, peritajes, avalos y auditoras
tcnico-administrativas, y estudios aplicables a las materias que regula esta Ley...

En base a lo citado y en concordancia con el Artculo 3, fraccin IV del Decreto de creacin
del ICEP, este podr prestar los servicios de valuacin comercial como servicio relacionado a la
obra pblica, a solicitud de las diferentes instancias de la Administracin Pblica Estatal, dentro
del mbito de su competencia y sin contravenir lo dispuesto por otros ordenamientos legales
aplicables.

De acuerdo a las antes citado, tanto la existencia del Instituto de Catastro del Estado de Puebla,
como las funciones que desempea, en especial la valuacin comercial cuentan con soporte a
nivel Constitucional y en las leyes secundarias relacionadas, incluyndose su actuacin y
modernizacin dentro de las estrategias planteadas en los instrumentos de planeacin para el
desarrollo a nivel federal y estatal.


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MANUAL DE VALUACIN COMERCIAL
En cuanto a la valuacin comercial en Mxico existe un marco jurdico extenso que la norma,
mismo que cuenta con caractersticas especficas definidas por su mbito de aplicacin. Los
ordenamientos que lo conforman no inciden directamente en la funcin valuatoria del ICEP, sin
embargo, son una referencia directa y pueden ser manejados de manera supletoria para definir
diferentes aspectos relacionados con la emisin de dictmenes sobre el valor comercial de
inmuebles en el estado de Puebla.

Ley Federal de Corredura Pblica y su Reglamento.

Esta Ley determina en su Artculo 6 fraccin II que a los Corredores Pblicos, en su calidad de
agentes auxiliares del comercio que brindan un servicio profesional podrn ..Fungir como
perito valuador, para estimar, cuantificar y valorar los bienes, servicios, derechos y obligaciones
que se sometan a su consideracin, por nombramiento privado o por mandato de autoridad
competente...

En este sentido, los avalos emitidos por un Corredor Pblico proporcionan una seguridad
jurdica que no se observa en los avalos practicados por particulares, ya que cuentan con
valor probatorio en materia fiscal, procesal civil y mercantil entre otras. Para estos efectos, el
Corredor Pblico realiza valuacin comercial de inmuebles.

La seguridad y valor probatorio mencionados se fundamentan en elementos como el Artculo 4
del Reglamento de la Ley Federal de Corredura Pblica, en el que se establece la obligacin
por parte del corredor para ..guardar reserva sobre los asuntos pasados ante l..,
quedando sujeto a las diversas disposiciones sobre secreto profesional y confidencialidad que
estn establecidas en la legislacin penal, contando con la salvedad de rendir informes de
conformidad con las leyes respectivas y los actos que deban inscribirse en los Registros Pblicos
que procedan...

Es importante destacar que, a pesar de que el ICEP cuenta con una figura jurdica diferente a
la del Corredor Pblico, la funcin como valuador de inmuebles es similar, ya que es otorgada
por Ley y, en trminos generales se sujeta a principios ticos similares. En consecuencia, resulta
de gran importancia el tratar de que el peso y la utilizacin de los avalos comerciales de
ambas figuras puedan equipararse.

Ley de Instituciones de Crdito.

Este ordenamiento establece en su Artculo 46 fraccin XXII que dentro de las diferentes
operaciones que pueden realizar las Instituciones de Crdito podrn ..Encargarse de hacer
avalos que tendrn la misma fuerza probatoria que las leyes asignan a los hechos por
corredor pblico o perito...

As mismo, en su Artculo 77 establece que ..las instituciones de crdito prestarn los servicios
previstos en el artculo 46 de esta Ley, de conformidad con las disposiciones legales y
administrativas aplicables, y con apego a las sanas prcticas que propicien la seguridad de
esas operaciones y procuren la adecuada atencin a los usuarios de tales servicios.



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MANUAL DE VALUACIN COMERCIAL
Adicionalmente, el Artculo 107 seala que .La informacin y documentacin relativa a las
operaciones y servicios a que se refiere el artculo 46 de la presente Ley, tendr carcter
confidencial...

Cabe sealar que, si bien este ordenamiento no es aplicable de forma directa al ICEP por no
tratarse de una Institucin de Crdito, los preceptos mencionados en el articulado citado son
aplicables a la actividad valuatoria comercial del mismo.

Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crdito Garantizado.

Este ordenamiento define al Valuador profesional como ..la persona que cuenta con
cdula profesional de postgrado en valuacin expedida por la Secretara de Educacin
Pblica y que se encuentra autorizada para tal efecto por la Sociedad Hipotecaria Federal,
S.N.C.

En cuanto a las obligaciones de los valuadores profesionales, el Artculo 7 bis de esta ley
determina que debern:

I. Guardar confidencialidad respecto con la informacin que conozcan y manejen con
motivo de la realizacin de los avalos, salvo que la utilicen con fines estadsticos;

II. De manera oportuna, poner en conocimiento de la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C.
y de la Unidad de Valuacin respectiva, cualquier acto o situacin que, en el ejercicio de
la funcin valuatoria, pudiera traducirse en beneficio, dao o perjuicio para stas, o para
cualquiera de las personas involucradas en los avalos que realicen;

III. Firmar los avalos que realicen, y

IV. Las dems que establezcan las reglas de carcter general, as como las que al efecto
determine la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C., siempre y cuando no contrare lo
establecido en la presente ley.

As mismo determina que Los Valuadores Profesionales no podrn:

I. Transmitir total o parcialmente, bajo cualquier ttulo, los efectos que deriven de la
autorizacin;

II. Ostentarse como tales en tanto no tengan la autorizacin correspondiente, o cuando
sta no tenga vigencia;

III. Realizar avalos al amparo de la autorizacin que les otorgue la Sociedad Hipotecaria
Federal S.N.C., respecto de bienes diferentes a los Inmuebles;

IV. Realizar avalos sobre inmuebles respecto de los que la Unidad de Valuacin que tramit
su autorizacin, los socios, directivos o empleados de sta, as como su cnyuge, sus
parientes por consanguinidad dentro del cuarto grado, por afinidad o civiles, tengan


14
MANUAL DE VALUACIN COMERCIAL
inters que pueda influir negativamente en la imparcialidad que debe imperar en los
avalos;

V. Realizar avalos en los que pueda resultar algn beneficio ilcito para ellos, los socios,
directivos o empleados de la Unidad de Valuacin que tramit su autorizacin; o bien
cuando estn implicadas personas con las que su cnyuge o sus parientes
consanguneos hasta el cuarto grado, por afinidad o civiles tengan enemistad manifiesta;
y

VI. Las dems que establezcan las reglas de carcter general, as como las que al afecto
determine la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C., siempre y cuando no contrare lo
establecido en la presente ley.

Resulta importante destacar que este ordenamiento es aplicable nicamente a las
operaciones de Crdito Garantizado realizadas por la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C.,
misma que establece una mecnica de trabajo diferente, basada en las Unidades de
Valuacin, creadas expresamente para el efecto. A pesar de lo anterior, las obligaciones y
prohibiciones definidas en este ordenamiento para los valuadores profesionales pueden
considerarse como complementarias a los principios de tica planteados para el ICEP, siendo
aplicables a la actividad valuatoria comercial del mismo.

Ley General de Bienes Nacionales.

Esta Ley define cuales son los bienes considerados como nacionales en base a lo sealado en
los artculos 27, prrafos cuarto, quinto y octavo; 42, fraccin IV, y 132 de la Constitucin
Poltica de los Estados Unidos Mexicanos; as como en los dems supuestos contenidos en el
artculo 3 de la misma Ley.

En este sentido, esta Ley en su artculo 4 establece que ser de aplicacin a .todos los
bienes nacionales, excepto a los bienes regulados por leyes especficas. Respecto a estos
ltimos, se aplicar la presente Ley en lo no previsto por dichos ordenamientos y slo en
aquello que no se oponga a stos.

As mismo, en su Artculo 11, fracciones I y II, establece que quedan sujetos a lo dispuesto por
esta Ley y los reglamentos emanados de la misma los diferentes actos de adquisicin,
administracin, control, uso, vigilancia, proteccin jurdica, valuacin y enajenacin de
inmuebles federales; as como la asignacin de responsabilidades en lo referente a la
realizacin de las obras de construccin, reconstruccin, modificacin, adaptacin,
conservacin, mantenimiento, reparacin y demolicin en los mismos inmuebles.

En cuanto a la actividad valuatoria, esta ley determina en su Artculo 142 que la Secretara de
la Funcin Pblica ..emitir las normas, procedimientos, criterios y metodologas de carcter
tcnico, conforme a los cuales se llevarn a cabo los avalos y justipreciaciones de rentas a
que se refieren los artculos 143 y 144..



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MANUAL DE VALUACIN COMERCIAL
En su Artculo 143, fracciones I a XVII, establece que antes de celebrarse cualquiera de los
actos jurdicos referidos en el mismo, en los que intervengan las dependencias, la Procuradura
General de la Repblica, las unidades administrativas de la Presidencia de la Repblica y, en
su caso, las entidades, le corresponder a la Secretara el dictaminar lo siguiente:

I. El valor de los inmuebles respecto de los que la Federacin pretenda adquirir derechos
de propiedad, posesin o cualquier otro derecho real, mediante contratos de
compraventa, permuta, arrendamiento financiero o cualquier otro de derecho comn
cuando se requiera el avalo;

II. El valor de los inmuebles respecto de los que la Federacin pretenda transmitir derechos
de propiedad, posesin o cualquier otro derecho real, mediante contratos de
compraventa, permuta, aportacin, afectacin o cualquier otro autorizado por esta Ley,
salvo los casos de donaciones a ttulo gratuito de inmuebles a favor de los gobiernos de
los estados, del Distrito Federal y de los municipios, as como de sus respectivas entidades
paraestatales;

III. El valor del patrimonio de las unidades econmicas agropecuarias, industriales,
comerciales o de servicios que por cualquier concepto adquiera, o enajene la
Federacin;

IV. El valor de los terrenos ganados al mar, a los vasos de los lagos, lagunas, esteros y presas y
a los cauces de las corrientes de propiedad nacional, as como de sus zonas federales
suprimidas, cuando se vayan a enajenar por primera vez;

V. El valor comercial de los terrenos nacionales con potencial turstico, urbano, industrial o
de otra ndole no agropecuaria, para su enajenacin;

VI. El valor de los inmuebles donados por la Federacin a los gobiernos de los estados, del
Distrito Federal y de los municipios, o a sus respectivas entidades paraestatales, cuando
aqullos se vayan a enajenar a ttulo oneroso, salvo el caso de que la enajenacin tenga
por objeto la regularizacin de la tenencia de la tierra a favor de sus poseedores;

VII. El monto de la indemnizacin por la expropiacin, ocupacin temporal o limitacin de
derechos de dominio sobre bienes inmuebles, muebles, acciones, partes sociales o
derechos que decrete el Ejecutivo Federal, tratndose tanto de propiedades privadas
como de inmuebles sujetos al rgimen ejidal o comunal;

VIII. El monto de la compensacin o indemnizacin que, para la constitucin de
servidumbres, voluntarias o legales, habr de pagarse a los propietarios de los terrenos
colindantes con los inmuebles federales, si stos son los dominantes;

IX. El monto de la indemnizacin en los casos en que la Federacin rescate concesiones
sobre bienes sujetos al rgimen de dominio pblico de la Federacin;



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MANUAL DE VALUACIN COMERCIAL
X. El valor de los inmuebles federales materia de concesin para el efecto de determinar el
monto de los derechos que deber pagar el concesionario, de conformidad con las
prescripciones de la Ley Federal de Derechos;

XI. El monto de las rentas que la Federacin y las entidades deban cobrar cuando tengan el
carcter de arrendadoras;

XII. El monto de las rentas que las dependencias, la Procuradura General de la Repblica, las
unidades administrativas de la Presidencia de la Repblica y las entidades deban pagar
cuando tengan el carcter de arrendatarias, salvo en los casos a que se refiere el ltimo
prrafo del artculo 50 de esta Ley;

XIII. El valor de los inmuebles afectos a los fines de las concesiones, permisos o autorizaciones
a que se refiere el artculo 58 de esta Ley, en los casos en que se autorice su enajenacin
parcial, as como cuando se resuelva la nulidad, modificacin, revocacin o caducidad
de dichos actos, para los efectos que seala el mismo precepto;

XIV. El valor de los bienes que formen parte del patrimonio de la beneficencia pblica,
cuando se pretendan enajenar;

XV. El monto de la indemnizacin por concepto de reparacin de los daos y perjuicios
causados al erario federal por el responsable inmobiliario que no entregue a la Secretara
en el plazo que seala esta Ley, los inmuebles o reas destinadas que se desocupen;

XVI. El valor de los bienes o monto de las contraprestaciones por su uso, aprovechamiento o
explotacin, cuando la Secretara sea designada como perito en las diligencias judiciales
que versen sobre bienes nacionales;

XVII. El valor de los inmuebles o el monto de la renta cuando los pretendan adquirir o tomar en
arrendamiento los gobiernos de los estados, del Distrito Federal y de los municipios con
cargo a recursos federales, con excepcin de las participaciones en impuestos federales,
y

XVIII. Los dems valores que las leyes, reglamentos y dems disposiciones aplicables sealen
que deben ser determinados por la Secretara.

De igual forma, se faculta a la Secretara para practicar todo tipo de trabajos valuatorios a
nivel de consultora, cuando le sean solicitados por las instituciones pblicas.

En su Artculo 144, fracciones I a XIII, establece que antes de celebrarse cualquiera de los actos
jurdicos referidos, en los que intervengan las dependencias, la Procuradura General de la
Repblica, las unidades administrativas de la Presidencia de la Repblica y las entidades, estas
podrn solicitar a la Secretara (SFP), a las instituciones de crdito o a los especialistas en
materia de valuacin con cdula profesional expedida por autoridad competente, que
determinen:



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MANUAL DE VALUACIN COMERCIAL
I. El valor de los inmuebles respecto de los que las entidades pretendan adquirir derechos
de propiedad, posesin o cualquier otro derecho real, mediante contratos de
compraventa, permuta, arrendamiento financiero o cualquier otro de derecho comn
cuando se requiera el avalo;

II. El valor de los inmuebles respecto de los que las entidades pretendan transmitir derechos
de propiedad, posesin o cualquier otro derecho real, mediante contratos de
compraventa, permuta, aportacin, afectacin o cualquier otro autorizado por esta Ley;

III. El valor del patrimonio de las unidades econmicas agropecuarias, industriales,
comerciales o de servicios que por cualquier concepto adquieran o enajenen las
entidades;

IV. El valor de los bienes objeto de dacin en pago de crditos fiscales, de cuotas obrero-
patronales y de adeudos de carcter mercantil o civil, as como de los bienes que las
dependencias, la Procuradura General de la Repblica, las unidades administrativas de
la Presidencia de la Repblica y las entidades pretendan enajenar para cobrar dichos
crditos;

V. El valor de los inmuebles que sean objeto de aseguramiento contra daos por parte de
las dependencias, la Procuradura General de la Repblica, las unidades administrativas
de la Presidencia de la Repblica y las entidades;

VI. El valor de los bienes inmuebles y dems activos de las entidades, cuando stas lo
soliciten para efectos de actualizacin de valores de sus inventarios con fines contables o
para la reexpresin de sus estados financieros;

VII. El valor de los bienes que sean objeto de aseguramiento o decomiso por haber sido
instrumento, medio, objeto o producto de un delito, cuando se vayan a enajenar;

VIII. El valor de los bienes muebles usados que las dependencias, la Procuradura General de
la Repblica, las unidades administrativas de la Presidencia de la Repblica y las
entidades pretendan adquirir mediante el procedimiento de invitacin a cuando menos
tres proveedores o de adjudicacin directa;

IX. El valor de los bienes muebles de propiedad federal al servicio de las dependencias, la
Procuradura General de la Repblica y las unidades administrativas de la Presidencia de
la Repblica, as como de los muebles que formen parte de los activos o se encuentren al
servicio de las entidades, cuando se pretendan enajenar, sin perjuicio de lo dispuesto por
el artculo 132, prrafo quinto, de esta Ley;

X. El valor de los bienes muebles faltantes en el inventario, a fin de tomarlo como base para
la cuantificacin de los pliegos preventivos de responsabilidades calificados como
definitivos por la autoridad competente;



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MANUAL DE VALUACIN COMERCIAL
XI. El monto de la indemnizacin por concepto de reparacin del dao cuando en un
procedimiento administrativo disciplinario se haya determinado la responsabilidad de un
servidor pblico y su falta administrativa haya causado daos y perjuicios a particulares;

XII. El monto de la indemnizacin que se deba cubrir en concepto de daos y perjuicios a las
personas afectadas en sus bienes, propiedades, posesiones y derechos por actos de
autoridad, cuando medie resolucin que ordene la restitucin en su favor y sta sea fsica
o jurdicamente imposible, y

XIII. Los dems valores cuya determinacin no est encomendada exclusivamente a la
Secretara por esta Ley u otros ordenamientos jurdicos.


En su Artculo 148 se especifica que ..La vigencia de los dictmenes valuatorios y de
justipreciaciones de rentas, no exceder de un ao contado a partir de la fecha de su emisin,
salvo lo que dispongan otros ordenamientos jurdicos en materias especficas.

En base a lo anterior, puede observarse que este ordenamiento es aplicable nicamente a las
operaciones a realizarse con los bienes definidos como Nacionales, siendo prerrogativa del
Instituto de Administracin y Avalos de Bienes Nacionales (INDAABIN) el realizar la valuacin
de estos. Resulta de gran importancia el conocer el mbito de aplicacin de esta Ley para la
determinacin de la competencia del ICEP, dado que, este no podr efectuar la valuacin de
todos aquellos elementos que figuran dentro de los supuestos de esta Ley. Pese a lo anterior,
lineamientos como los determinados en el Artculo 148 de este ordenamiento son plenamente
aplicables y tienen un respaldo jurdico que elimina las diferentes interpretaciones que pueden
darse a aspectos como los plazos de vigencia de un avalo.


En cuanto a la valuacin comercial en Mxico, adicionalmente a las leyes citadas, existen otros
ordenamientos de carcter muy especfico que han sido emitidos a manera de circulares por las
instancias encargadas de normar la actividad valuatoria. Los ordenamientos emitidos de esta
forma no inciden directamente en la funcin valuatoria del ICEP, sin embargo pueden observarse
y considerarse, ya que estn enfocados directamente a la valuacin comercial.

Circular 1462 Comisin Nacional Bancaria y de Valores.

Esta circular se emiti el 14 de febrero del ao 2000, determinando la importancia de que las
instituciones de Crdito contaran con manuales de prcticas y procedimientos, as como
criterios tcnicos que estuvieran dirigidos a que los avalos se estandarizaran, se apegaran a
principios valuatorios aceptables en los mbitos nacional e internacional y generaran un mayor
nivel tico y de competencia para la proteccin de los usuarios de esos servicios.

De igual forma se estableci la importancia de que cada institucin de crdito tenga un
padrn de valuadores para la prestacin del servicio de avalos. La integracin de este
responder a un riguroso procedimiento de seleccin basado en altos requerimientos tcnicos


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MANUAL DE VALUACIN COMERCIAL
y ticos, as como controles que permitan la evaluacin permanente del desempeo de los
integrantes de dicho padrn.

En su disposicin Cuarta se establece que ..Las instituciones debern tener manuales de
valuacin que cumplan con lo sealado en los Lineamientos Generales para la Valuacin
Bancaria y que contengan las polticas a que alude la disposicin anterior; las prcticas y
procedimientos para la elaboracin, revisin y certificacin de los avalos e integracin de su
padrn de valuadores, as como criterios tcnicos por especialidad. En los citados manuales,
las instituciones incluirn un glosario con los trminos que utilicen en la realizacin de sus
dictmenes valuatorios, as como las medidas correctivas que aplicarn a los valuadores en
caso de irregularidades en el desempeo de su actividad valuatoria bancaria.

Circular 1516 Comisin Nacional Bancaria y de Valores.

Esta circular se emiti el 24 de mayo del ao 2002, con el fin de realizar modificaciones a la
Circular 1462 en cuanto a la prestacin de los servicios de avalo en materia de inmuebles,
maquinaria y equipo y agropecuarios.

En este sentido, esta circular establece que ..Que resulta conveniente impulsar la
autorregulacin de las instituciones de crdito en la prestacin de los servicios de avalo, lo
que permitir reducir los requerimientos administrativos y de informacin a que estn sujetas
dichas instituciones en relacin con los manuales de valuacin, el padrn de valuadores, los
movimientos de altas y bajas en el mismo, la aplicacin de medidas correctivas a dichas
personas, as como de los registros de valores de referencia, debiendo en todo caso estar
dicha informacin al alcance de la Comisin Nacional Bancaria y de Valores...

Aun cuando los dos ordenamientos anteriores estn dirigidos a las instituciones de crdito, es
importante su contenido en cuanto a las disposiciones referentes a la conveniencia de contar
con manuales que definan los procedimientos aceptados y manejados para la realizacin de
avalos comerciales, lo cual es aplicable tambin para el desempeo del ICEP.

En cuanto a los diferentes ordenamientos que ya citados, es importante mencionar que, a pesar
de que no inciden directamente en la funcin valuatoria del ICEP, si lo hacen en varios aspectos
de esta, fundamentando el contar con el presente manual y proporcionando referencias entre lo
que puede y no abarcar el mismo.

Adicionalmente, existen otros ordenamientos que es importante considerar, mismos que son
independientes a la valuacin, pero que debern ser manejados en relacin con las
caractersticas de los inmuebles objeto de avalo, as como con las limitantes en cuanto a usos,
rgimen de propiedad y otros aspectos.

Ley Federal sobre Monumentos y Zonas Arqueolgicos, Artsticos e Histricos.

Considerando la gran cantidad de elementos patrimoniales existentes en el estado, as como
los centros y conjuntos histricos, entre los que destaca la Zona de Monumentos Histricos de la
Ciudad de Puebla, es relevante considerar este ordenamiento, mismo que determina en su


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MANUAL DE VALUACIN COMERCIAL
artculo 36 fraccin I, que por determinacin de Ley son Monumentos Histricos ..Los
inmuebles construidos en los siglos XVI al XIX, destinados a templos y sus anexos; arzobispados,
obispados y casas curales; seminarios, conventos o cualesquiera otros dedicados a la
administracin, divulgacin, enseanza o prctica de un culto religioso; as como a la
educacin y a la enseanza, a fines asistenciales o benficos; al servicio y ornato pblicos y al
uso de las autoridades civiles y militares. Los muebles que se encuentren o se hayan
encontrado en dichos inmuebles y las obras civiles relevantes de carcter privado realizadas
de los siglos XVI al XIX inclusive.

De manera complementaria se considera lo establecido en el Artculo 41 de la misma Ley, que
define como Zona de monumentos histricos al .rea que comprende varios monumentos
histricos relacionados con un suceso nacional o la que se encuentre vinculada a hechos
pretritos de relevancia para el pas.

Este ordenamiento es importante dado que tiene implcitas una serie de restricciones y
consideraciones especiales que deben tomarse en cuenta para la realizacin de un avalo
comercial, incluyendo las caractersticas constructivas especificas de los inmuebles que caen
dentro de los supuestos de los citados artculos 36 y 41, as como las limitantes en cuanto a usos.
Cabe sealar que se hace alusin nicamente a lo referente a los monumentos histricos,
dado que solo los inmuebles civiles de uso particular que se encuentren en esta categora
podrn ser susceptibles de avalo comercial realizado por el ICEP, excluyendo a los de uso
religioso, dado que estos son de propiedad federal.

Ley General del Equilibrio Ecolgico y Proteccin al Ambiente.

Este ordenamiento es de gran importancia dado que es reglamentaria de las diferentes
disposiciones Constitucionales en materia de preservacin y restauracin del equilibrio
ecolgico, as como en lo concerniente a la proteccin al ambiente en el territorio nacional.

Considerando lo establecido por esta Ley en cuanto al aprovechamiento sustentable, la
preservacin y, en su caso, la restauracin del suelo, el agua y en general de los recursos
naturales, es relevante mencionar lo definido en su artculo 3 fraccin II, que determina que las
reas Naturales Protegidas son ..Las zonas del territorio nacional y aqullas sobre las que la
nacin ejerce su soberana y jurisdiccin, en donde los ambientes originales no han sido
significativamente alterados por la actividad del ser humano o que requieren ser preservadas y
restauradas...

Este ordenamiento de orden federal, as como los que se derivan de l a nivel estatal y
municipal implica restricciones y consideraciones especiales en cuanto a usos de suelo y
aprovechamiento del mismo que deben ser tomadas en cuenta para la realizacin de un
avalo comercial.

Planes y Programas de Desarrollo Urbano Municipal.

En base a lo establecido en el anterior ordenamiento, los municipios del Estado de Puebla han
entrado en un proceso de realizacin de diversos Planes y Programas de Desarrollo Urbano,


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MANUAL DE VALUACIN COMERCIAL
con diversos alcances, abarcando en algunos casos la totalidad de sus territorios y en otros solo
los centros de poblacin importantes, generalmente las cabeceras municipales.

Estos instrumentos de planeacin norman los usos de suelo autorizados, as como los
coeficientes de ocupacin y utilizacin de suelo, entre otros aspectos, razn por la cual inciden
directamente en la realizacin de avalos comerciales por parte del ICEP.


En cuanto a estos ordenamientos cabe destacar que, a pesar de no quedar insertos directamente
en el marco jurdico de la valuacin, inciden de manera sustancial en el desarrollo de esta por
parte del ICEP, dado que contienen una serie de lineamientos restrictivos que debern ser
considerados para la obtencin de los valores comerciales.