--------------------------------Apuntes de bienes -----------------------------------------------------

En el derecho, servidumbre es la denominación de un tipo de derecho real que

limita el dominio de un predio denominado fundo sirviente en favor de las
necesidades de otro llamado fundo dominante perteneciente a otra persona.
La servidumbre predial es un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de
otro predio de distinto dueño.
Los juristas suelen mencionar la dificultad que implica definir la servidumbre; tal
vez por ello han abundado en conceptos sobre ella.
En este capítulo se comentan algunos de estos conceptos con la finalidad de
encontrar la definición más adecuada.
La servidumbre alude, sin duda, a una limitación de la propiedad, sin que su
estudio quede delimitado en esa óptica. Nosotros la estudiaremos como un
derecho que cumple a la perfección con las características de los derechos reales.

Articulo 1044 servidumbre

"La servidumbre es un gravamen real impuesto sobre un inmueble en
beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor
está constituida la servidumbre, se llama predio dominante; el que la sufre,
predio sirviente."
El concepto de servidumbre puede apreciarse desde dos perspectivas: como un
gravamen sobre un predio, sentido en el cual es una carga para su propietario y,
en contraposición a lo anterior, y analizado desde el ángulo del beneficiario, como
el derecho real que posee el propietario de un predio para aprovecharse de otro
predio.
De aquí se desprenden dos conceptos: en mi opinión igualmente válidos, sólo que
plantean dos ángulos diferentes.
De esta manera, y tomando la perspectiva de un gravamen sobre un predio,
podemos definir las servidumbres como: Los gravámenes reales que se imponen
a favor del dueño de un predio y en consecuencia a cargo de otro fundo propiedad
de distinto dueño, para beneficio del primero.
También podemos apreciar que se construye a partir de la observación del predio
que la soporta, por lo que destaca el carácter de gravamen real.
Pero, por el contrario, partimos desde el punto de vista del propietario del predio
dominante, el concepto es distinto.
¿Quién es el titular de una servidumbre?
El titular de la servidumbre es la persona propietaria del inmueble, puesto que el
derecho va con el inmueble. Esto significa que, si se vende el inmueble, el nuevo
propietario será también el nuevo titular del derecho de servidumbre.
Es importante que la existencia de una servidumbre conste, como cualquier carga
o limitación de dominio, para que surtan efectos frente a terceros, en la inscripción
de la finca sobre que recaigan.

Elementos de las servidumbres

1. Las servidumbres son derechos reales :
Consisten en un poder jurídico ejercido directa e inmediatamente sobre una cosa,
en este caso es el poder jurídico ejercido sobre un fundo, al que los romanos
llamaron servidumbre predial.
Este poder jurídico consiste en un aprovechamiento parcial.
2. Las servidumbres son gravámenes
Estos gravámenes obviamente son a cargo de los propietarios de los predios
sirvientes, pero se constituyen sobre predios y no sobre otro tipo de bienes.
Es importante decir que es sobre predios y no entre predios, porque esto último
significaría que los predios son sujetos de derecho, lo cual sería una aberración
jurídica.
3. La utilidad del predio dominante
Un último elemento es que la servidumbre siempre se constituye para que se
obtenga mayor utilidad o aprovechamiento del predio dominante, por supuesto con
detrimento, limitación o restricción en el dominio del otro; dichas limitaciones
dependerán del tipo de servidumbre de que se trate.
Esto quiere decir que si no hay utilidad del predio dominante o si falta este
elemento no existe servidumbre. En la servidumbre hay dos predios: el sirviente y
el dominante.
En las servidumbres podemos identificar, por una parte, la utilidad que se obtiene
de un inmueble y, por la otra, un beneficio hacia otro inmueble.
El beneficiado se denomina predio dominante y sobre quien recae la carga o
limitación se llama predio sirviente; por ello se dice que la servidumbre consiste en
un gravamen real, de modo que el propietario del predio sirviente está obligado a
permitir la ejecución de ciertos actos en beneficio de otro inmueble.
4. Acción confesoria para defender la servidumbre
La acción, con la cual el titular de la servidumbre puede hacer reconocer en
justicia su derecho, es la acción confesoria.
Eugene Petit explica esta acción como la sanción del derecho de servidumbre.
El demandante que ejercita esta acción sostiene que posee el derecho de
servidumbre personal sobre toda cosa de la cual es poseedor el demandado o, en
cualidad de propietario de un fundo, tiene el derecho de ejercer una servidumbre
predial sobre un fundo. Lo anterior implica que la persona que demanda debe
probar la existencia de la servidumbre y si ésta es predial, deberá probar la
propiedad del fundo dominante, pues el propietario sólo tiene cualidad para
prevalerse de la servidumbre unida al fundo.

Clasificación de las servidumbres en el derecho romano

Los romanos distinguen entre las servidumbres personales, que son el usufructo,
el uso y la habitación, y las servidumbres reales, a las que denominan
servidumbres prediales.
Son servidumbres prediales (servitutes praediorum) porque sólo se aplican a los
inmuebles y se dividen en:
a) Servidumbres de los fundos rurales o rústicos.
Para comprenderlas, es importante te tener claro qué es un fundo rural, pues una
propiedad rural comprende no sólo los campos, sino también los edificios en ellos
construidos para el cultivo de estos.
b) Servidumbres de fundos urbanos.
Éstos no sólo son los edificios de la ciudad, sino también los corrales y jardines
accesorios de ellos.
Las servidumbres urbanas, de acuerdo con Ortolán y con base en el Digesto,
toman su existencia a partir de la idea de edificios, construcciones o
superposiciones sobre el suelo, es decir, in superficie consistunt (consisten en una
superficie).

Modos de establecer las servidumbres

Los modos como se establecen las servidumbres prediales son los pactos y las
estipulaciones o los testamentos, a lo que es preciso añadir otros dos modos que
tienen lugar en ciertos casos: el uso y la adjudicación.
Respecto al modo de establecer las servidumbres en el derecho romano, las
Institutas del emperador Justiniano dicen:
Si alguno quiere constituir un derecho de servidumbre en beneficio del vecino,
debe hacerlo por medio de pactos y de estipulaciones, puede también por medio
de testamento condenarse a su heredero a no edificar más alto, a no quitar las
luces del vecino, a sufrir la carga de sus vigas, a dejarle gozar de un derecho de
arrojar las aguas, de pasaje de conducción, de acueducto.

Extinción de las servidumbres

Finalmente, las formas de extinción de las servidumbres en el derecho romano son:
a) Por la pérdida o destrucción de uno de los fundos.
Ya sea el dominante o sirviente, por ejemplo, si el edificio se arruina o el terreno es
inundado, si el edificio se construye de nuevo, una interpretación equitativa renueva las
servidumbres.
b) Por confusión.
Si la misma persona se hace propietaria de los dos fundo.
Dice el Digesto: Servitutes praediorum confunduntur, si idem utriusque practltl dominus
esse coeperit (Las servidumbres de los predios se confunden si uno se hiciese señor de
ambos predios).
c) Por aquiescencia.
Cuando el dueño del fundo dominante permite al del fundo sirviente hacer algo que impida
el ejercicio de la servidumbre.
d) Por el no uso durante dos años.
Según el derecho civil éste era el modo de extinción para todas las servidumbres, tanto
rurales como urbanas, sin embargo, respecto de las servidumbres rurales, había extinción
por el no uso cuando había transcurrido el tiempo fijado sin que el propietario ni el
arrendatario hubiesen usado la servidumbre en utilidad del fundo, con respecto a las
servidumbres urbanas, era necesario que
acto contrario a la servidumbre, como haber construido más alto, tapado las luces,
desviado los canales, quitado las vigas, cerrado la abertura en que éstas se apoyaban,
etcétera.