AVALÚO N°: CMJG-122011

HOJA: 1 DE 15
FECHA: 13 DE DICIEMBRE DE 2011.

AVALÚO DE INMUEBLES
SOLICITANTE: C. Luis
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Cañada de la Ermita N° 220 Colonia Lomas del Tecnológico, C.P. 78215, San Luis Potosí, S.L.P.
PROPIETARIO: C. Luis
OBJETO: Compra-venta SUPERFICIE DE TERRENO: 156.00 M²

PROPÓSITO: Valor Comercial SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: 206.73 M²

OBSERVACIONES:
EL INMUEBLE A VALUAR CORRESPONDE A UNA CASA HABITACIÓN MODERNA, DESPLANTADA EN UN LOTE DE TERRENO PLANO.
Y DESPUES DE ESTUDIAR LAS CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE, DE COMPARARSE CON MUESTRAS DE MERCADO EN RENTA Y VENTA SEMEJANTES DE LA
MISMA ZONA Y DE REALIZARSE LOS TRES MÉTODOS DE VALUACIÓN EXIGIDOS POR LA NORMATIVIDAD VIGENTE, SE CONCLUYE QUE EL VALOR DEL
INMUEBLE ESTUDIADO, ES DE:

CONCLUSIÓN Y CERTIFICACIÓN DEL AVALÚO:

VALOR COMERCIAL: $2,115,000.00

DOS MILLONES CIENTO QUINCE MIL PESOS 00/100 M.N.

SAN LUIS POTOSÍ, S.L.P., AL 13 DE DICIEMBRE DE 2011.

ATENTAMENTE

ARQ. CRISTINA CAMACHO PALACIOS, ARQ. ELBA MARINA CASTILLO AGUILAR ARQ. JUAN RAMÍREZ MARTÍNEZ, ARQ. GRISELDA RODRÍGUEZ SOSA
ESPECIALISTAS EN VALUACION CON ORIENTACIÓN EN INMUEBLES ESPECIALISTAS EN VALUACION CON ORIENTACIÓN EN INMUEBLES
 AVALÚO N°: CMJG-122011

AVALÚO DE INMUEBLES
I. ANTECEDENTES

SOLICITANTE: C. Luis
CALLE, NÚMERO, COLONIA O LOCALIDAD: Sismo N° 105-B, Colonia Garita de Jalisco, S.L.P., C.P. 78294.
MUNICIPIO O DELEGACIÓN, ESTADO: San Luis Potosí, S.L.P. TELÉFONO: 01444-813-60-25.
VALUADORES: ARQ. CRISTINA CAMACHO PALACIOS, ARQ. ELBA MARINA CASTILLO AGUILAR ARQ. JUAN RAMÍREZ MARTÍNEZ, ARQ. GRISELDA RODRÍGUEZ SOSA

ESPECIALIDAD: ESPECIALISTAS EN VALUACION CON ORIENTACIÓN EN INMUEBLES ESPECIALISTAS EN VALUACION CON ORIENTACIÓN EN INMUEBLES
REGISTRO: CEDULA PROFESIONAL N° 3017293 y N° 7129369 CEDULA PROFESIONAL N° 1384631 y N° 3018315
CEDULA DE VALUADOR EN TRAMITE CEDULA DE VALUADOR EN TRAMITE
FECHA DEL AVALÚO: 13 DE DICIEMBRE DE 2011. FECHA DE INSPECCIÓN: 10 DE DICIEMBRE DE 2011
INMUEBLE QUE SE VALUA: Casa habitación, unifamiliar
UBICACIÓN DEL INMUEBLE A VALUAR: Casa habitación construida en el lote de terreno N° 11 de la manzana 1.
DOMICILIO: Cañada de la Ermita N° 220
COLONIA: Lomas del Tecnológico CÓDIGO POSTAL: 78215
POBLACIÓN Y/ CIUDAD: San Luis Potosí MUNICIPIO: San Luis Potosí
ENTIDAD: San Luis Potosí PAÍS: México.
REGIMEN DE PROPIEDAD: Privada Individual
PROPIETARIO: C. Luis
ACOMPAÑANTE Y/O INFORMANTE: C. Brisa Hernández Franco
CALLE, NÚMERO, COLONIA O LOCALIDAD: Paseo de los Cedros N° 245, Fracc. Prados Glorieta.
MUNICIPIO O DELEGACIÓN, ESTADO: San Luis Potosí, S.L.P. TELÉFONO: 01444-818-25-30.
FINALIDAD DEL AVALUO: Valor Comercial

OBJETO DEL AVALÚO Compra-venta

CLAVE CATASTRAL: 240153542
CUENTA DE AGUA POTABLE: Dato no proporcionado.
NÚMERO DE CUENTA DE LUZ: Dato no proporcionado.

II. CARACTERÍSTICAS URBANAS

CLASIFICACIÓN DE ZONA: Habitacional de segundo orden.

CONSTRUCCIÓN DOMINANTE: Se observan construcciones modernas de uso habitacional, tipo residencial, desarrolladas en dos niveles.

TIPO: Moderno CALIDAD: De lujo

NÚMERO DE NIVELES PREDOMINANTES: Dos
INDICE DE SATURACION: 80%
POBLACION: Media
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: No hay un índice de contaminación oficial, pero se puede considerar el ruido y el CO2 de los vehículos automotores,
mismos que no influyen en el valor del inmueble en estudio.
USO DEL SUELO: Habitacional de densidad media, clasificación "H2", según el Plan de Centro de Población Estratégico para las ciudades de
San Luis Potosí y Soledad de Graciano Sánchez, vigente.
EQUIPO URBANO: DISTANCIA:
CENTRO COMERCIAL 100 Metros
MERCADO 100 Metros
CENTRO EDUCATIVO PRIMARIA 600 Metros
PARQUE 2,300 Metros
TEMPLO 1,700 Metros
UNIDAD DEPORTIVA 800 Metros
GASOLINERA 800 Metros
VIALIDADES PRINCIPALES: DISTANCIA:
Avenida tercer Milenio 92 Metros
Calle Alameda del Río 88 Metros
Calle Vista Alegre 75 Metros
ANÁLISIS DE TENDENCIAS:
NIVEL DE INGRESOS: Creciente
POBLACIÓN: Creciente
UNIDADES DE VIVIENDA: Creciente
UNIDADES COMERCIALES: Creciente
DENSIDAD DE POBLACIÓN: Creciente
VALORES MEDIOS DE LOS INMUEBLES: Creciente
COMPOSICIÓN DE LA POBLACIÓN: Creciente
VIDA ECONÓMICA REMANENTE DE LA ZONA: 60 años
ECONÓMIA GENERAL:
INGRESO TÍPICO FAMILIAR: Alto.
OCUPACIÓN TÍPICA: Ejecutivo Medio.
 AVALÚO N°: CMJG-122011

AVALÚO DE INMUEBLES

II. CARACTERÍSTICAS URBANAS Continuación

SERVICIOS PUBLICOS:
AGUA POTABLE: Red de distribución con suministro mediante tomas domiciliarias
ALCANTARILLADO: Sistema mixto
ALUMBRADO: Cableado: Subterráneo
Postes: Concreto
Luminarias: Vapor de sodio
PAVIMENTO: Concreto hidráulico
ENERGÍA ELÉCTRICA: Subterránea
TELÉFONO: Subterráneo
DATOS DE LA CALLE DE UBICACIÓN:
ARROYO: Anchura: 9.00 m Un carril de dos sentidos.
CAMELLÓN: No tiene
SERVIDUMBRE: Aparentemente no existe
PENDIENTE: Ascendente
ESTACIONAMIENTO: Prohibido
TRÁNSITO: Doble sentido
BANQUETA: Anchura: 1.50 m
Pavimento: Concreto
GUARNICIÓN: Concreto hombro redondo
ARBOLADO: Escaso
TIPO DE LOTE: Intermedio
OTROS SERVICIOS: Recolección de basura y vigilancia municipal y privada, servicio de correo, teléfono, transporte urbano y suburbano.
DATOS DE LA ESCRITURA DE PROPIEDAD: Instrumento N° 43,064 del libro CDLXII realizada ante el Lic. Juan Carlos Barrón Cerda Notario Público N° 27 en ejercicio
en el municipio de San Luis Potosí, S.L.P., el 28 de agosto de 2010 e Inscrita Bajo el N° 208486 del tomo 61 a fojas 3682
del libro de Escrituras Públicas del Registro Público de la Propiedad y de Comercio de la ciudad de San Luis Potosí,
S.L.P., el 20 de octubre de 2010.

MEDIDAS Y COLINDANCIAS DEL TERRENO: Según Escritura de Propiedad, proporcionada por el solicitante:

Lote de terreno N° 11 de la manzana 1.

Al Norte: 8.00 metros, Linda con calle Cañada de la Ermita, siendo esta su frente y ubicación,
Al Sur: 8.00 metros, Linda con lote 6 de la manzana 1,
Al Oriente: 19.50 metros, Linda con lote 10 de la manzana 1, y
Al Poniente: 25.00 metros, Linda con lote 12 de la manzana 1.

SITUACION LEGAL: Propiedad particular.

SERVIDUMBRES: No tiene.
RESTRICCIONES: No tiene
DISTANCIA A LA ESQUINA: 41.33 metros. A LA CALLE: Alameda del Río
TOPOGRAFÍA: Ascendente PENDIENTE: Del 3%
CONFIGURACIÓN: Forma rectangular
CARACTERISTICAS PANORAMICAS: Se observan casas habitación modernas de tipo residencial, de calidad y de lujo.
DENSIDAD HABITACIONAL: Densidad alta de 210 habitantes/ha o 42 viviendas/ha, según el Plan de Centro de Población Estratégico San Luis Potosí -
Soledad de Graciano Sánchez vigente.
JARDINES: El área verde cercana, está a 25 metros.
CALIDAD DE SUELO: Apto para construcción.
DRENAJE NATURAL: Si tiene.

PORCENTAJE DE INDIVISO DE TERRENO 100.00%

SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO: 156.00 M² Según Escritura de Propiedad, proporcionada por el solicitante:

SUPERFICIE TOTAL CONSTRUIDA: 206.73 M² Según plano arquitectonico proporcionado por el solicitante y revisado en la visita física al inmueble.

LOTE TIPO 250.00 M²

DENSIDAD HABITACIONAL: 1.33 C.O.S. Permitida hasta una ocupación máxima del 65%, según el Plan de Centro de Población
Estratégico San Luis Potosí - Soledad de Graciano Sánchez vigente.
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: .75 C.U.S. Permitida hasta 1.7 veces el lote, según el Plan de Centro de Población Estratégico San Luis
Potosí - Soledad de Graciano Sánchez vigente.
}
 AVALÚO N°: CMJG-122011

AVALÚO DE INMUEBLES
III. CROQUIS DE UBICACIÓN

MACRO LOCALIZACIÓN: Colonia: Lomas del Tecnológico MICRO LOCALIZACIÓN: Cañada de la Ermita N° 220

Ubicación del
inmueble sujeto

Zona de
ubicación

POSICIÓN GEOGRÁFICA DEL INMUEBLE

22º 07' 34.30" Latitud Norte
101º 01' 57.12" Longitud Oeste
1,962 m. s. n. m.

IV. DESCRIPCIÓN GENERAL

USO ACTUAL: Casa habitación unifamiliar

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: Moderno bueno
CLASIFICACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN: Superior
DESCRIPCIÓN Vivienda desarrollada en dos niveles, en la planta baja cuenta con cochera para dos autos sin
techar, acceso, recibidor, sala, comedor, medio baño, antecomedor, cocina con alacena, cuarto
de lavado, cuarto de servicio con baño completo y jardin; y en planta alta dos recamaras con
baño completo y guardarropa y recámara principal con vestidor y baño completo.

NUMERO DE NIVELES: Dos

EDAD APROXIMADA DE LA CONSTRUCCIÓN: 1 Años
VIDA PROBABLE DE LA CONSTRUCCIÓN: 60 Años
VIDA ÚTIL REMANENTE: 59 Años
ESTADO DE ESTADO DE CONSERVACIÓN: Nuevo
CALIDAD DEL PROYECTO: Adecuado a su época
UNIDADES RENTABLES O SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una casa habitación con una superficie de: 206.73 M²

V. ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN

A. OBRA NEGRA O GRUESA:

CIMENTACION: Se suponen zapatas corridas de concreto, reforzada con mampostería
ESTRUCTURAS: Muros de carga, dalas de madera y castillos de concreto armado
MUROS: Ladrillo rojo recocido
ENTREPISOS: Losa aligerada de concreto armado CLAROS: No hay
TECHOS: Losa llena de concreto armado PENDIENTE: No hay
AZOTEAS: Ladrillo de barro, pretiles, sabaletas e impermeabilizante
BARDAS: Block de cemento
B. REVESTIMIENTOS Y ACABADOS:
APLANADOS: Tirol
PLAFONES: Yeso
LAMBRINES: Cerámica
PISOS: Cerámica
ZOCLO: Cerámica
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AVALÚO DE INMUEBLES

V. ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN Continuación

ESCALERAS: USO: Principal TIPO: forma de "L"

UBICACIÓN: Interior HUELLAS: Madera
PERALTES: Concreto PASAMANOS: No tiene
PINTURA: Vinílica en los muros interiores y exteriores
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES Y DE Muro llorón en jardín interior, 1.70 x 0.55 m.
ORNATO:

C. CARPINTERIA:
PUERTA DE INGRESO: TIPO: Tablero MADERA: Caoba
PUERTAS DE INTERCOMUNICACION: TIPO: Tambor TERMINADO: Barniz
MADERA: Caoba
GUARDARROPAS: PUERTAS: Abatibles TIPO: Tablero TERMINADO: Barniz
MADERA: Caoba ✘ Cajoneras ✘ Entrepaños ✘ Bastones
LAMBRINES O PLAFONES: No tiene
PISOS: No tiene
ALACENA: PUERTAS: Abatibles TIPO: Tablero TERMINADO: Barniz
MADERA: Pino ✘ Entrepaños
D. INSTALACIONES SANITARIAS E HIDRÁULICAS:
INSTALACION: Oculta TUBERIA: Cobre
CALENTADOR: Automático de gas LAVADERO: Granito
INSTALACION DE GAS: Cobre TINACO: Plástico
ALBAÑALES: PVC BAJANTES: PVC
INSTALACIÓN PARA LAVADORA ✘ Si No TANQUE ESTACIONARIO ✘ Si No
SISTEMA DE PRESIÓN: Red pública de agua CANCELES Aluminio y acrílico
MUEBLES DE BAÑO: SANITARIOS 3 piezas ACCESORIOS Porcelana CALIDAD Buena
LAVABOS 4 piezas LLAVES Mezcladoras COLOR Avena
REGADERAS 3 piezas TINAS No tiene
LOSA DE LAVABO Mármol
COCINA: TIPO: Integral MATERIAL: Madera
CALIDAD: Buena CUBIERTA: Formaica
FREGADERO: Sencillo con escurridero LONGITUD: 6.00 metros
LLAVES: Mezcladoras
MUEBLES INFERIORES ✘ Si No
MUEBLES SUPERIORES ✘ Si No HORNO DE MICRO-ONDAS Si ✘ No
CAMPANA ✘ Si No ESTUFA ✘ Si No
EXTRACTOR ✘ Si No LAVAVAJILLAS Si ✘ No
E). INSTALACIONES ELECTRICAS:
INSTALACION: Oculta TIPO: Monofásica
TUBERIA: Plástico NUMERO DE CIRCUITOS: Suficiente
CANTIDAD DE SALIDAS: Suficiente FUSIBLES PROTECTORES: Termo magnéticos
BOMBA PARA AGUA: Con motor de 1/4 h.p.
CALIDAD: Apagadores y contactos sobrepuestos

F. HERRERIA:
VENTANAS Y PUERTAS: Aluminio anodizado o natural MOSQUITEROS: ✘ Si No
PROTECCIONES Si ✘ No
G. VIDRIERIA: ESPESOR: Medio doble TIPO: Transparente
OTROS: No hay

H. CERRAJERÍA: CALIDAD: Económica

CIERRAPUERTAS: ✘ Si No BISAGRAS DE PIE: Si ✘ No
I. FACHADAS: Sencilla de formas regulares, con aplanados rustico de mezcla y terminado en pintura Vinílica.

J. INSTALACIONES ESPECIALES:
ELEMENTOS ACCESORIOS: Mueble integral con estufa empotrable y campana extractora en acero inoxidable. 4.92 m lineal

OBRAS COMPLEMENTARIAS: Barda de block, terminado rugoso de mezcla. Altura 2.20 m. 7.00 m lineal
Piso exterior en adocreto estampado color gris. 6.67 m²
Piso exterior, de concreto escobillado, en huellas de estacionamiento. 15.24 m²
Cisterna equipada, hecha en obra. 2.50 m³
Muro llorón, en jardín. 1.00 lote
Tanque de gas estacionario. 1.00 pieza
 AVALÚO N°: CMJG-122011

AVALÚO DE INMUEBLES
VI. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO

COMENTARIOS GENERALES, SUPUESTOS Y LIMITACIONES QUE, EN SU CASO CONDICIONARON LA PRÁCTICA DEL AVALÚO.

El Objetivo del Avalúo es estimar el Valor Comercial del inmueble: Para ello, se incluyen y desarrollan los tres Métodos o enfoques de Valuación: 1) El Método
Físico, Directo o también llamado de COSTOS; 2) El de Capitalización de Rentas o de los INGRESOS y, 3) El comparativo o de MERCADO, como se definen a
continuación.

Método Físico, Directo o enfoque de COSTOS: Es el proceso técnico necesario para estimar el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al que
se valúa, afectado por la Depreciación atribuible a los factores de Edad y Estado de Conservación observados.

Método de Capitalización de Rentas o enfoque de INGRESOS: es el procedimiento mediante el cual se estima el valor presente o capitalizado de los ingresos
netos por rentas que produce o es susceptible de producir un inmueble a la fecha del avalúo durante un largo plazo (mayor a 50 años) de modo constante (a
perpetuidad), descontados por una determinada tasa de capitalización (real) aplicable al caso en estudio.

Método Comparativo o de MERCADO: es el desarrollo analítico a través del cual se obtiene un valor que resulta de comparar el bien que se valúa (sujeto) con
el precio ofertado de cuando menos tres bienes similares (comparables), ajustados por sus principales factores diferenciales (homologación).

Para la aplicación de estos enfoques, se realizó una investigación de mercado de terrenos en venta, así como inmuebles en venta y en renta en la zona y zonas
similares.

La tasa de capitalización proviene de considerar la tasa libre de riesgo (país y sector) de una inversión a largo plazo (UDIBONOS a 30 años) en México y la
tasa correspondiente al género del inmueble que se valúa, donde se combinan los factores de "grado de liquidez" y relación de área de terreno a construcción
(C.U.S.)

DEFINICIONES

VALOR COMERCIAL.- Es el valor con el que generalmente se concluye un avalúo bancario. representa el precio mas probable que tendría el bien valuado en
el mercado abierto al que por su naturaleza entraría, en las circunstancias prevalecientes en la fecha del avalúo, para ser adquirido en un plazo razonable de
exposición, con el comprador y el vendedor actuando prudentemente y con conocimiento, sin que dicho precio se vea afectado por estímulos independientes al
interés del comprador y el vendedor del bien, en adquirirlo o venderlo respectivamente.

VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO (V.R.N.).- Es el costo que tendría para el pretendiente comprador, producir un inmueble nuevo, de características
semejantes al inmueble valuado y que satisficiera igualmente sus necesidades.

VALOR NETO DE REPOSICIÓN (V.N.R.).- También denominado valor físico. es el valor resultante de la aplicación del "enfoque de costos" y se obtiene de
restar al "valor de reposición nuevo", el monto necesario para la realización de las obras necesarias para restituir al inmueble valuado, la condición de "nuevo".
la práctica consiste en aplicar al valor unitario de reposición nuevo, un factor resultante (fre), que se obtiene de multiplicar el factor de edad (fed) (que refleja el
demérito por la obsolescencia derivada de la edad de la construcción) por el factor de conservación (fco) que refleja el premio o demérito por el estado de
conservación del inmueble valuado.

VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS.- Es el valor resultante de la aplicación del "enfoque de ingresos". tiene su fundamento en la tesis de que ningún
comprador bien informado, estaría dispuesto a invertir en la compra de un inmueble capaz de generar un ingreso, un monto mayor que el que tendría que
invertir en otro instrumento de inversión (con condiciones semejantes de riesgo y liquidez) para obtener el mismo ingreso que le genera el inmueble. por tanto
se concluye que el valor de capitalización del inmueble es el monto que habría que invertir en otro instrumento para obtener el ingreso que el inmueble genera,
deduciendo los impuestos y gastos notariales derivados de la compra.

VALOR DE MERCADO.- Es el valor resultante de la aplicación del "enfoque comparativo de mercado". su definición corresponde con la del valor comercial. en
la práctica consiste en identificar el valor unitario de la construcción que refleje las condiciones absolutas en que ésta se encuentra, incluso, la cantidad de
suelo que ocupa. sus limitaciones derivan del hecho de que ningún inmueble es idéntico a otro (al menos varía su posición geográfica), por lo tanto,
generalmente es necesario "homologar" considerando las características que agregan o restan valor al inmueble objeto de avalúo, respecto de los que
constituyen la muestra de la que se han obtenido valores unitarios en la investigación de mercado. si las piezas de muestra del estudio de mercado son
suficientes (% al menos), las diferencias entre éstas y el inmueble valuado son despreciables por no ser apreciadas por la población demandante y, si de
acuerdo con el propósito del avalúo, el valor a concluir es el valor comercial, el resultado de este enfoque será el valor concluido.

VALOR DE RESCATE.- Es el valor que conserva la construcción de un inmueble, una vez concluida su vida útil.

VIDA ÚTIL (V.U.).- Lapso durante el cual resulta económicamente conveniente para el propietario, por razones de uso o de obtención de ingresos, invertir en la
conservación y mantenimiento de la construcción de ese inmueble. se expresará en años.

VIDA PROBABLE DE LA CONSTRUCCIÓN NUEVA.- Lapso de vida útil esperado para un inmueble nuevo, considerando su uso y categoría. será expresada
en años.

EDAD.- Lapso transcurrido desde la terminación de la construcción de un inmueble y el momento del avalúo. será expresada en años.

VIDA ÚTIL REMANENTE (V.U.R.).- Lapso de vida útil esperado desde el momento de realización del avalúo hasta la conclusión de la vida útil de las
construcciones.
 AVALÚO N°: CMJG-122011

AVALÚO DE INMUEBLES
VII. APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO
INMUEBLE SUPERFICIE M² V. UNITARIO $/M² V. RESULTANTE $
Casa habitación
CONSTRUCCIÓN: 206.73 10,340.00 2,137,588.20
unifamiliar

VALOR UNITARIO RESULTANTE: $10,340.00

VALOR DE MERCADO: $2,137,588.20

VALOR DE MERCADO, A N.R.: $2,138,000.00

VIII. APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS

a) DEL TERRENO:
LOTE TIPO O PREDOMINANTE: 250.00 m² VALORES DE CALLE O DE ZONA: $3,960.00

TIPO DE PROPIEDAD C FACTOR O

FRACCIÓN SUPERFICIE m² V. U. SUELO $/m² V.U. RESULT. $/m² V. RESULTANTE $
óP COEFICIENTE
ÚNICA PRIVADA 156.00 3,960.00 1.000 3,960.00 617,760.00

SUPERFICIE TOTAL: 156.00 m² INDIVISO: 100.00%

VALOR UNITARIO MEDIO DE TERRENO: $ 3,960.00 /m²
CLAVE CATASTRAL: 240153542 SUBTOTAL (a): $617,760.00

b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTADO DE
TIPO INMUEBLE SUPERFICIE PRECIO UNITARIO $/M² V.R.N. FACTOR DE DEMERITO V.N.R.
CONSERVACIÓN

Casa habitación
T-1 206.73 M² 6,500.00 1,343,745.00 10.00 0.997 1,339,390.83
unifamiliar
0.00
0.00

TOTAL: 206.73 m² SUBTOTAL (b): $1,339,390.83

c) DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:

COMUNES
ESTADO DE
Nº CONCEPTO SUPERFICIE PRECIO UNITARIO $/M² V.R.N. FACTOR DE DEMERITO V.N.R.
CONSERVACIÓN
1 0.00 0 0.000 0.00
2 0.00 0.00
3 0.00 0.00
VALOR DE LAS ÁREAS COMÚNES : 0.00

* INDIVISO: 1.0000
PRIVATIVAS
ESTADO DE
Nº CONCEPTO SUPERFICIE PRECIO UNITARIO $/M² V.R.N. FACTOR DE DEMERITO V.N.R.
CONSERVACIÓN
1 Cocina integral 4.92 m lineal 10,000.00 49,200.00 10.00 0.997 49,040.58
2 Barda de block 7.00 m lineal 1,500.00 10,500.00 10.00 0.997 10,465.98
3 Piso ext., adocreto 6.67 m² 5,850.00 39,019.50 10.00 0.997 38,893.06
4 Piso ext., concreto escobill 15.24 m² 400.00 6,096.00 10.00 0.997 6,076.25
5 Cisterna equipada. 2.50 m² 3,650.00 9,125.00 10.00 0.997 9,095.43
6 Muro llorón, en jardín. 1.00 lote 18,000.00 18,000.00 100.00 0.997 17,941.67
7 Tanque de gas estacionari 1.00 pieza 4,500.00 4,500.00 10.00 0.997 4,485.42
VALOR DE LAS ÁREAS PRIVATIVAS : 135,998.39

TOTAL DEL V.R.N. : 1,480,185.50 SUBTOTAL (c): $135,998.39

6%

30%

RESUMEN DE VALORES DEL AVALÚO FÍSICO

DEL TERRENO $617,760.00

DE LAS CONSTRUCCIONES $1,339,390.83

64%
DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES $135,998.39

ENFOQUE DE COSTOS. VALOR FÍSICO O NETO DE REPOSICIÓN, A N.R.: $2,093,000.00

Nota: 1/.-El valor de reposición nuevo de las construcciones, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias, se fundamenta en datos obtenidos de manuales de costos
de construcción como el Bimsa, Prisma y Costos Para métricos para Proyectos y Avalúos del Instituto Mexicano de Ingeniería de Costos (IMIC) diciembre de 2011.
 AVALÚO N°: CMJG-122011

AVALÚO DE INMUEBLES
X. APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE INGRESOS

RENTA BRUTA MENSUAL

SUPERFICIE O RENTA UNITARIA
TIPO INMUEBLE RENTA BRUTA MENSUAL
CANTIDAD M² MENSUAL $/M²/MES
T-1 Casa habitación unifamiliar 206.73 65.00 $ 13,437.45
$ -
SUMA: $ 13,437.45

Renta Bruta mensual (R.B.M.) $ 13,437.45

Renta Bruta Anual Potencial ( R.B.A.) $ 161,249.40
VACÍOS 16.67% Sobre la renta anual potencial $ 26,874.90
Renta Bruta Anual Potencial Efectiva ( R.B.A.) Potencial menos vacíos $ 134,374.50
ANÁLISIS DE DEDUCCIONES
1. ADMINISTRACIÓN 5.00% Sobre la renta bruta anual efectiva $ 6,718.73
2. CONSERVACIÓN, CADA 5 AÑOS 2.50% Sobre el valor construcción $ 7,400.93
3. PREDIAL $ 2,500.00
4. SEGURO 0.75% Sobre el valor construcción $ 11,101.39
5. DEPRECIACIÓN FISCAL 5.00% Sobre el valor construcción $ 73,769.46
6. SUMA DEDUCCIONES FISCALES SUMA DE 1 A 5 $ 101,490.50
7. DEDUCCIÓN OPCIONA 35% Persona Física para uso habitacional y comercial Sobre suma deducciones $ 47,031.08
8. DEDUCCIÓN MAYOR Tomar la mayor de 6 o 7 $ 101,490.50
9. UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS Renta efectiva anual menos deducción mayor $ 32,884.00
10. IMPUESTO SOBRE LA RENTA, Morales 30% NO APLICA
Físicas = (UAI-LI) x %+CF $ 5,391.61
11. IETU Físicas 17.50% $ 5,754.70 Parte proporcional de IETU $ 363.09
12. P.T.U. 10% NO APLICA $ -

12. SUMA DE DEDUCCIONES Sumar 1, 2, 3, 4, 10, 11 y 12 $ 33,475.74

13 INGRESO NETO ANUAL Renta bruta anual menos suma de deducciones $100,898.76

TASA DE CAPITALIZACIÓN
a). La tasa de capitalización resulta de sumar la tasa real, la tasa de liquidez y la tasa de recuperación:
La tasa de real. Tasa de UDIBONOS a 30 años. 3.90%

La tasa de liquidez: TL =TR * ( TV / 12 ) / (1-GV) 0.72%

La tasa de recuperación se obtiene de la Vida Útil Remanente Aproximada del Inmueble:TREC=(1/VUR) V.U.R.= 59 AÑOS 1.69%

6.32%
b). Tasa de capitalización por enfoque de mercado: 1.54%
TASA DE CAPITALIZACIÓN ANUAL: 6.32%

ENFOQUE DE INGRESOS, A N.R.: $1,597,200.00

XI. RESUMEN

$ 2,250,000

$ 2,000,000

$ 1,750,000

$ 1,500,000 ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO $2,138,000.00

$ 1,250,000
ENFOQUE DE COSTOS, VALOR FÍSICO $2,093,000.00
$ 1,000,000

$ 750,000
ENFOQUE DE INGRESOS $1,597,200.00

$ 500,000
$ 5,828,200.00
$ 250,000

$ 0
 AVALÚO N°: CMJG-122011

AVALÚO DE INMUEBLES
XII. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN

El valuador declara que no tiene interés presente o futuro en la propiedad valuada.

La propiedad fue mostrada por la Srita. Brisa Hernández Franco promotor de venta del inmueble.
El presente avalúo se ha hecho de conformidad y sujeto a todos los requerimientos de un avalúo comercial.
El presente documento no tiene validez como Avalúo Bancario y se realiza a petición del solicitante para conocer el Valor Comercial del inmueble, y para uso
exclusivamente privado.
Todas las conclusiones y opiniones sobre la propiedad que se valúo, han sido preparadas por el valuador que firma el avalúo y cada una de sus hojas. Por lo que no
tendrán responsabilidad por ningún cambio realizado en el reporte sin su autorización.
El valuador que realiza este reporte, no asume ninguna responsabilidad por las condiciones legales que guarda el inmueble en estudio, ya que el presente reporte
supone que el propietario mantiene la propiedad en condiciones óptimas.
El presente avalúo se realizo en base a la copia de escrituras de propiedad y la copia del plano arquitectónico del inmueble, documentos proporcionados por el
solicitante del avalúo.
No es responsabildad del valuador verificar la autenticidad de la doccumentacion proporcionada.
La información, los estimados y valores asentados en el reporte, se obtuvieron de fuentes que los profesionistas consideran confiables y correctas.
Se desarrollaron los tres métodos requeridos para la valuación de inmuebles, tales como el Método Físico (Enfoque Físico), el Método Comparativo de Mercado
(Enfoque de Mercado) y Método de Capitalización de Rentas (Enfoque de Ingresos); y como resultado de este análisis se concluye que el valor obtenido en la
ponderación de los tres enfoques analizados con el siguiente porcentaje 50%, 50% y 0% respectivamente.

XIII. CONCLUSIÓN

PONDERACIÓN

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO Mercado: Media 50%

ENFOQUE DE COSTOS, VALOR FÍSICO Físico: Media 50%

ENFOQUE DE INGRESOS Ingresos: No aplica 0%

VALOR COMERCIAL: $2,115,000.00

DOS MILLONES CIENTO QUINCE MIL PESOS 00/100 M.N.

ESTA CANTIDAD SE ESTIMA AL DÍA DE: 13 DE DICIEMBRE DE 2011.

EL PRESENTE AVALÚO CONSTA DE UN TOTAL DE 15 (QUINCE) HOJAS, INCLUIDAS 6 HOJAS DE TRES ANEXOS.

XIV. CERTIFICACIÓN DEL AVALÚO

VALUADOR VALUADOR

ARQ. CRISTINA CAMACHO PALACIOS, ARQ. ELBA MARINA CASTILLO AGUILAR ARQ. JUAN RAMÍREZ MARTÍNEZ, ARQ. GRISELDA RODRÍGUEZ SOSA
ESPECIALISTAS EN VALUACION CON ORIENTACIÓN EN INMUEBLES ESPECIALISTAS EN VALUACION CON ORIENTACIÓN EN INMUEBLES
CEDULA PROFESIONAL N° 3017293 y N° 7129369 CEDULA PROFESIONAL N° 1384631 y N° 3018315

NOTAS: ESTE AVALÚO NO SERÁ VÁLIDO PARA PROPÓSITOS DISTINTOS AL ESPECIFICADO EN LA CARÁTULA. LA CONCLUSIÓN ES EL "VALOR COMERCIAL". SE ANEXA HOMOLOGACIÓN DE VALORES Y
FOTOGRAFÍAS DEL INMUEBLE.
 AVALÚO N°: CMJG-122011

AVALÚO DE INMUEBLES
ANEXO 1. MÉTODO COMPARATIVO (Enfoque de MERCADO)
a) COMPARABLES de TERRENOS en VENTA semejantes en USO al que se valúa (SUJETO)

N° Domicilio Ubicación Calificación Zona Calificación Forma Calificación Topografía (m) Calificación Fecha Fuente Teléfono

Sujeto Cañada de la Ermita N° 220 Intermedio 1.00 Un Fte a corredor 1.00 Regular 1.00 Ascendente 0.03 0.98

1 Alameda del Rio, Lomas del Tecnologico, Esquina 1.15 1 Fte a Cmoda 1.20 Regular 1.00 Ascendente 0.07 0.97 12-Dec-11 Ríos Banda 813-4916
2 Vega del Fuerte, Lomas del Tecnologico, Intermedio 1.00 Fte a corredor 1.00 Regular 1.00 Ascendente 0.03 0.98 12-Dec-11 Ríos Banda 813-4916
3 En privada, Lomas del Tecnologico, S.L. Intermedio 1.00 1 Fte a Cmoda 1.20 Regular 1.00 Plano 0.00 1.00 12-Dec-11 Gonper 817-73-23
4 Vega del Fuerte, Lomas del Tecnologico, Intermedio 1.00 Fte a corredor 1.00 Regular 1.00 Ascendente 0.03 0.98 12-Dec-11 Gonper 817-73-23
5 Vega del Fuerte, Lomas del Tecnologico, Intermedio 1.00 Fte a corredor 1.00 Regular 1.00 Ascendente 0.03 0.98 12-Dec-11 Ríos Banda 813-4916

Factores de HOMOLOGACIÓN Factor Valor Unitario resultante

N° Precio VENTA Terrenos Área m² Precio Unit. $/m² Ponderación
F. Ubicación F. Zona F. Frente F. Forma F. Superficie F. Topog. F. Ofer/Dem. Resultante ($/m²)

1 $ 1,200,000 240.00 $ 5,000.00 0.87 0.83 1.00 1.00 1.07 1.02 0.95 0.75 $ 3,762.01 19.17%
2 $ 862,400 246.00 $ 3,505.69 1.00 1.00 1.00 1.00 1.08 1.00 0.95 1.02 $ 3,593.07 18.31%
3 $ 2,070,000 460.00 $ 4,500.00 1.00 0.83 1.00 1.00 1.20 0.98 0.95 0.93 $ 4,194.96 21.38%
4 $ 934,800 246.36 $ 3,794.45 1.00 1.00 1.00 1.00 1.08 1.00 0.95 1.03 $ 3,889.97 19.83%
5 $ 874,000 208.40 $ 4,193.86 1.00 1.00 1.00 1.00 1.05 1.00 0.95 1.00 $ 4,181.19 21.31%

Área de Lote Tipo: 250.00 m² Tendencia del Valor Unitario Homologado = $3,614.78/m² 100.00%

Área Terreno Sujeto: 156.00 m² Valor Unitario Promedio Ponderado, en n.r. = $3,960.00/m²

Gráfica de valores de terrenos homologados

4,400
Costo por M2

4,200

4,000

3,800

3,600

3,400

3,200
1 2 3 4 5
Comparables
 AVALÚO N°: CMJG-122011

AVALÚO DE INMUEBLES
ANEXO 1. MÉTODO COMPARATIVO (Enfoque de MERCADO)
b) COMPARABLES de inmuebles en VENTA semejantes en uso al que se valúa
Sujeto SC 206.73 m² Superficie de construcción
ST 156.00 m² Superficie del terreno
VUM ? Valor unitario de mercado
UDC 95 MUY BUENO Ubicación dentro de la colonia
CSP 95 MUY BUENO Calidad de servicios públicos
EC 100 EXCELENTE Estado de conservación
PRO 100 EXCELENTE Proyecto
CUS 95 MUY BUENO 1.33 Factor de área
OYD 0.95 Nivel de oferta y demanda

1. Comparable Casa habitación ubicada en Lomas del Tecnologico, S.L.P. Fuente Inmobiliaria Un Hogar / 197-15-35
SV 260.00 m²
ST 270.00 m²
VUM $ 10,000.00
NEG 0.95 DEMANDA ALTA
UDC 95 MUY BUENO
CSP 95 MUY BUENO
EC 95 MUY BUENO
PRO 95 MUY BUENO
CUS 95 MUY BUENO 0.96

2. Comparable Casa habitación ubicada en Lomas del Tecnologico, S.L.P. Fuente AGM Inmueble 127-35-55
SV 365.00 m²
ST 250.00 m²
VUM $ 9,095.89
NEG 0.95 DEMANDA ALTA
UDC 95 MUY BUENO
CSP 95 MUY BUENO
EC 95 MUY BUENO
PRO 95 MUY BUENO
CUS 95 MUY BUENO 1.46

3. Comparable Casa habitación ubicada en Lomas del Tecnologico, S.L.P. Fuente Inmobiliaria Gonper / 817-73-23
SV 320.00 m²
ST 260.00 m²
VUM $ 8,750.00
NEG 0.95 DEMANDA ALTA
UDC 95 MUY BUENO
CSP 95 MUY BUENO
EC 95 MUY BUENO
PRO 95 MUY BUENO
CUS 95 MUY BUENO 1.23

4. Comparable Casa habitación ubicada en Lomas del Tecnologico, S.L.P. Fuente Inmobiliaria Gonper / 817-73-23
SV 326.00 m²
ST 240.00 m²
VUM $ 9,969.33
NEG 0.95 DEMANDA ALTA
UDC 95 MUY BUENO
CSP 95 MUY BUENO
EC 95 MUY BUENO
PRO 95 MUY BUENO
CUS 95 MUY BUENO 1.36

5. Comparable Casa habitación ubicada en Arroyo de la piedra, Lomas del Tecnologico, S.L.P. Fuente Mendizabal / 814-28-27
SV 240.00 m²
ST 240.00 m²
VUM $ 10,416.67
NEG 0.95 DEMANDA ALTA
UDC 95 MUY BUENO
CSP 95 MUY BUENO
EC 95 MUY BUENO
PRO 95 MUY BUENO
CUS 100 EXCELENTE 1.00

6. Comparable Casa habitación ubicada en Lomas del Tecnologico, S.L.P. Fuente Inmobiliaria Gonper / 817-73-23
SV 273.00 m²
ST 268.00 m²
VUM $ 10,622.71
NEG 0.95 DEMANDA ALTA
UDC 95 MUY BUENO
CSP 95 MUY BUENO
EC 95 MUY BUENO
PRO 95 MUY BUENO
CUS 100 EXCELENTE 1.02

Homologación de inmuebles en VENTA

SV VUM NEG UDC CSP EC PRO CUS F.R. Valor

SUJETO 206.73 m² ¿ ¿ 95 95 100 100 95

1. 260.00 m² $10,000.00/m² 0.95 1.00 1.00 1.05 1.05 1.00 1.05 $ 10,526.32
2. 365.00 m² $9,095.89/m² 0.95 1.00 1.00 1.05 1.05 1.00 1.05 $ 9,574.62
3. 320.00 m² $8,750.00/m² 0.95 1.00 1.00 1.05 1.05 1.00 1.05 $ 9,210.53
4. 326.00 m² $9,969.33/m² 0.95 1.00 1.00 1.05 1.05 1.00 1.05 $ 10,494.03
5. 240.00 m² $10,416.67/m² 0.95 1.00 1.00 1.05 1.05 0.95 1.00 $ 10,416.67
6. 273.00 m² $10,622.71/m² 0.95 1.00 1.00 1.05 1.05 0.95 1.00 $ 10,622.71

Tendencia = $ 10,879.48

Nivel de Oferta y Demanda del sujeto = 0.95

Valor Unitario de Mercado, a n.r.= $ 10,340.00

ANEXO 1. MÉTODO COMPARATIVO (Enfoque de MERCADO)

c) COMPARABLES de inmuebles en RENTA similares en uso al que se valúa (SUJETO)
 AVALÚO N°: CMJG-122011

AVALÚO DE INMUEBLES
1. Comparable Casa habitación ubicada en Lomas del Tecnologico, S.L.P. Fuente Inmobiliaria Un Hogar / 197-15-35
SR 260.00 m²
RUM $ 65.38
UDC 95 MUY BUENO
CSP 95 MUY BUENO
EC 95 MUY BUENO
PRO 95 MUY BUENO
CUS 100 EXCELENTE

2. Comparable Casa habitación ubicada en Lomas del Tecnologico, S.L.P. Fuente AGM Inmueble 127-35-55
SR 365.00 m²
RUM $ 60.27
UDC 95 MUY BUENO
CSP 95 MUY BUENO
EC 95 MUY BUENO
PRO 95 MUY BUENO
CUS 95 MUY BUENO

3. Comparable Casa habitación ubicada en Lomas del Tecnologico, S.L.P. Fuente Inmobiliaria Gonper / 817-73-23
SR 320.00 m²
RUM $ 58.13
UDC 95 MUY BUENO
CSP 95 MUY BUENO
EC 95 MUY BUENO
PRO 95 MUY BUENO
CUS 95 MUY BUENO

4. Comparable Casa habitación ubicada en Lomas del Tecnologico, S.L.P. Fuente Inmobiliaria Gonper / 817-73-23
SR 326.00 m²
RUM $ 65.95
UDC 95 MUY BUENO
CSP 95 MUY BUENO
EC 95 MUY BUENO
PRO 95 MUY BUENO
CUS 100 EXCELENTE

5. Comparable Casa habitación ubicada Cañada Aresana, Lomas del Tecnologico, S.L.P. Fuente Rios Banda / 813-49-16
SR 298.00 m²
RUM $ 53.69
UDC 95 MUY BUENO
CSP 95 MUY BUENO
EC 95 MUY BUENO
PRO 95 MUY BUENO
CUS 95 MUY BUENO

Homologación de inmuebles en RENTA

SR RUM UDC CSP EC PRO CUS F.R. Valor
SUJETO 206.73 m² ¿ 95 95 100 100 95

1. 260.00 m² $65.38/m² 1.00 1.00 1.05 1.05 0.95 1.05 $ 68.83

2. 365.00 m² $60.27/m² 1.00 1.00 1.05 1.05 1.00 1.11 $ 66.79
3. 320.00 m² $58.13/m² 1.00 1.00 1.05 1.05 1.00 1.11 $ 64.40
4. 326.00 m² $65.95/m² 1.00 1.00 1.05 1.05 0.95 1.05 $ 69.42
5. 298.00 m² $53.69/m² 1.00 1.00 1.05 1.05 1.00 1.11 $ 59.49

Tendencia = $ 65.37

Renta unitaria de Mercado, a n.r. = $ 65.00

 AVALÚO N°: CMJG-122011

AVALÚO DE INMUEBLES
ANEXO 2. FOTOGRAFÍAS

VISTA DE LA CALLE DE UBICACIÓN

VISTAS INTERIORES DEL INMUEBLE

VISTA DE LOS INTERIORES DEL INMUEBLE

 AVALÚO N°: CMJG-122011

AVALÚO DE INMUEBLES

VISTA DE LOS INTERIORES DEL INMUEBLE

 AVALÚO N°: CMJG-122011

AVALÚO DE INMUEBLES
ANEXO 3. PLANO ARQUITECTÓNICO

Sup. total construid a: 206.73 m2

A C E F G A C D G

A A

1 1 1 1

baño

cto. serv.

1'
ja rdín
2
servic io

3 recamara ppal.
3

4 4
B a ntecomedor B' B B'
re camara 2

cocina 4'
vestid or

5 5 5 5
ala cena
1/2 b año B.
b año

6
bodega ba ño
S.

7
comedor

sala re camara 1

9 9 terraza 9
10 10

Muro sila r

11 11 11 11
A' A'

A C D' G A A' B C D G
PLANTA ARQUITECTÒNIC A_ pla nta baja. esc.1:100 PLANTA ARQUITECTÒNICA_ pla nta alta. esc. 1:100