ECC Valuaciones, S.C.

AVALÚOS Y ASESORÍA INMOBILIARIA

BIENES RAÍCES

AVALUO INMOBILIARIO
Avalúo No.
JECC-2018-042

UBICACIÓN DEL INMUEBLE

Calle : De los Huertos

número ext. : Sin número
con frente al : Sur
entre las calles de : Esquina con calle de los Álamos
Colonia : Huertos del Pedregal
C.P. : 80301
Delegación ó Municipio : Culiacán
Ciudad ó Población : Huertos del Pedregal
Estado : Sinaloa

VALOR FÍSICO : $9,090,000.00

Fecha del avalúo 24 de abril de 2018

Calle Ramón F. Iturbe No. 1022, Col. Jorge Almada, CP 80200, Culiacán, Sin. Tel y fax 667 713-30-08
Clave Avalúo SHF. Avalúo No.
JECC-2018-042

I.- ASPECTOS GENERALES

ANTECEDENTES :
Clave del Avalúo : 0
Fecha del avalúo : 24 de abril de 2018
Fecha de Caducidad del Avalúo : 24 de octubre de 2018
No. de registro del conjunto Infonavit :

Valuador Profesional : Ing. Jesús Enrique Cázarez Cuen

Especialidad : Inmuebles y Agropercuarios
Registro ante la institución : IMVS 151-25; CP 1390194; ICES 0700-017/95
Registro ante la SHF : 305508
Solicitante del avalúo : Ing. Raúl Castilla González
Domicilio del solicitante : No disponible
Clave de la Institución:
Constructor vivienda nueva: No proporcionado.
Objeto del avalúo : Estimar el Valor Comercial.
Propósito del avalúo : Compra-venta
INFORMACION GENERAL DEL INMUEBLE :
Inmueble que se valúa : Terreno sub-urbano para campestre

Ubicación del inmueble :

Calle : De los Huertos
número ext. : Sin número
con frente al : Sur
entre las calles de : Esquina con calle de los Álamos
Colonia : Huertos del Pedregal
Codigo Postal : 80301
Delegación o Municipio : Culiacán
Ciudad o Población : Culiacán
Estado : Sinaloa
Longitud : 107º 28' 36.81" O
Latitud : 24º 49' 24.17" N
Altitud : 37

Propietario del inmueble :

Sra. Josefina González Obeso

Régimen de propiedad : Privada.

No. de cuenta predial : 07022-001-001-014-001
No. de cuenta de agua : No proporcionado.

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Clave Avalúo SHF. Avalúo No.
JECC-2018-042

DECLARACIONES Y ADVERTENCIAS :
Observaciones : Terreno en Residencial Campestre

ENTORNO :
Clasificación de la zona : Habitacional campestre
Referencia de proximidad urbana SHF : Periférica
Tipo de construcción dominante en la Casas habitación tipo campestre, predominando palapas de
zona : palma y salones de eventos sociales.
Indice de saturación en la zona : 40.00%
Nivel socioeconómico : Medio
Densidad de Población : Escasa
Vías de acceso e importancia de las Al inmueble se llega carretera a Culiacancito, a la la altura del
mismas : poblado Bellavista
Infraestructura disponible en la zona : Nivel 2 La zona cuenta con energía eléctrica, calles recubiertas con
material de banco

Equipamiento urbano : Nivel 2 La zona cuenta con centros de abasto (primario), corredor
gastronómico. Ciudad de Culiacán a 5.5 km con todos los
servicios.
Contaminación ambiental : No se aprecia

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Clave Avalúo SHF. Avalúo No.
JECC-2018-042

II.- C A R A C T E R I S T I C A S PARTICULARES

CROQUIS DE LOCALIZACION

UBICACIÓN MACROLOCALIZACION
N

Fracc. Stanza
Tozcana

Tramo de calles transversales,

El inmueble se localiza por la calle principal de acceso
limítrofes y orientación :
Configuración y topografía : Terreno de topografía plana
Características panorámicas y/o urbanas : Regular con vista a terrenos baldíos
Uso del Suelo : Habitacional campestre
Coeficiente de utilización del Suelo (CUS) : 85% del terreno
Densidad Habitacional : Baja
Servidumbres y/o restricciones : No tiene
Medidas y colindancias según : 5,000.00 Catastro
Colindancias del terreno :
Al Norte 50.00 m Linda con terrenos agrícolas
Al Sur 50.00 m Linda con Calle de los Álamos
Al Oriente 100.00 m Linda con Calle de los Huertos
Al Poniente 100.00 m Linda con lote No. 13

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 Clave Avalúo SHF. Avalúo No.
JECC-2018-042
DESCRIPCION GENERAL DE LAS CONSTRUCCIONES :
Uso actual : Terreno campestre
Descripción a detalle :
Cuenta con casa habitación de descanso con tres habitaciones, dos baños
completos, cocina exterior, tejabán estancia, cuarto para trabajadores y bodega,
baños exterior, alberca, nave para taller.

No. De Recámaras : 4
No. De Baños Completos : 3
No. De Medios Baños : 4
Elevador : 0
No. De Espacios de Estacionamiento : 15
Calidad del proyecto : No aplica
Clase general del inmueble : Terreno Baldío
Tipos de construcción apreciados : Area (m²) : Calidad y clasificación de la construcción :

1 : Casa principal 288.00 Moderna Mediana

2 : Casa trabajadortes 66.20 Moderna Económica
3 : Baños exteriores 21.10 Moderna Económica
4 : Nave de taller 234.40 Especial Económica
5 : Bodega de taller 86.60 Especial Mediana
6 : Ampliación Habitaciones y Terraza 25.30 Moderna Mediana
Número de niveles : 2
Vida útil total (años) Edad Vida útil remanente

1 : 60 8 52
2 : 60 8 52
3 : 60 11 49
4 : 40 12 28
5 : 40 5 35
6 : 60 1 59

Indiviso ( según) : 100.000%

Estado de conservación : Bueno
Avance actual de obra (% ) : 100%
Avance actual de área comun (% ) : 100%
Unidades rentables generales: Íntegro
Unidades susceptibles de rentar : Íntegro
Aspecto estructural del inmueble : No se aprecian fallas en su estructura
SUPERFICIES:
Area total del terreno (en m² según) : 5,000.000
1 Catastro

Area total construida (en m² según) : 721.60 No aplica

Area total vendible (en m² según) : 721.60 No aplica

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Clave Avalúo SHF. Avalúo No.
JECC-2018-042
ELEMENTOS DE CONSTRUCCION :
A) Obra negra :
Cimentación (se supone) : Zapatas aisladas de conceto armado con dalas de desplante

Estructura (se supone) :
Muros (se supone) :
Entrepisos (se supone) :
Muros de carga con dalas y castillos de concerto armado y columnas de acero en pasillo.
Columnas de acero monten en taller
De tabique rojo común en casa principal y de block de concreto en casa de trabajadores.
Estructura de acero con cubierta de lámina en bodega nueva.
Mezanines de estructura de acero con duelas de triplay en casa principal

Techos (se supone) : Estructura de acero tipo monten con cubierta de multipánel y lámina de asbesto cemento,
parcvialmente con teja de barro (ampliación)

Azoteas (se supone) : Inclinada a una y dos aguas

Bardas : De block de concreto con malla ciclónica en parte posterior y con malla electrosoldada
especial para divisiones en lados de fachada

B) Revestimientos y acabados interiores :

Aplanados : De mezcla con acabado floteado en interiores y exteriores

Plafones : Decoraciones de carrizo solo en casa principal

Lambrines : Azulejo de color de 25 x 39 cm en baños de casa principal y de 15 x 15 cm en baños de

alberca

Pisos : Vitropiso de 33 x 33 cm en casa principal y de trabajadores, pisos de concreto armado en

taller y andadores exteriores. Adocreto en pasillos

Zoclos : Igual a pisos

Escaleras : Estructura de acero en acceso a mezanines

Pintura : Vinílica de buena calidad en muros y plafones y esmalte en herrería de fierro y columnas de
acero de pasillos y taller

Recubrimientos especiales : No tiene

C) Carpintería :
Puertas : Puertas de accceso a cuartos de madera de cedro tablereada e interiores de tambor.

Guardarropas : No tiene

Lambrines o plafones : Carrizo en plafones de cuartos principales

Pisos : No tiene

D) Instalaciones hidráulicas y sanitarias :

Muebles de baño : De color de mediana calidad con lavabos especiales

Muebles de cocina : Integral de cedro con fregadero de acero inoxidable.

E) Instalación eléctrica : Oculta en muros y losas con iluminación fluorescente y tubería cónduit para conducción
exterior

F) Herrería : Barandales de cedro exterior y en escalera, ventanas de alumunio corredizas en

habitaciones, marcos metálicos en puertas

G) Vidriería : Cristal transparente en ventanas

H) Cerrajería : Convencional de buena calidad del país

I) Fachadas : Trazos rectos con losas inclinadas.

J) Instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias :

Concepto Ver hoja anexa.
Fundamento
La
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En
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 Avalúo No.
JECC-2018-042
…………….
III.- APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO

No. Calle, No., Colonia, Poblado. Características Area m² Area m² $ $ Unit. Informante
Poblado Terr. Const. Inmb. m²

1 C. de los Álamos, Fracc. Huertos del Pedregal (con árboles frutales) 5,000 4,250,000 850 213-49-78

2 Terreno Calle de los Huertos 2,500 2,200,000 880 Don Chuy

3 Terreno Calle de circuito, lote baldío 5,409 3,515,850 650 310-02-74
4 Terreno campestre Los Agaves, salida a Imala, serv. Agua, luz 250 250,000 1,000 183-33-35

5 Terreno Condado de San Francisco Con agua y Luz) 600 600,000 1,000 712-52-02

6
Determinación del valor/m2 de terreno por el método resiedual Estático F=VI(1-b)-Pn Clasif. Construcciones
Tipo de Pagos Pagos Pagos Valor Unit. Tipo $/m2
Inmueble b VI(1-b) $/m2 Dem. Netos Totales [VI(1-b)-Pn] $/m2 Precario
Económica
Media
Buena
Muy Buen
Lujo
Especial

No. Area $/m² Factores de Homologación para el terreno (VENTA) $/m²

m² Zona Ubica Serv. Forma Superf Accs. Negociac. FRe
1 5,000 850 1.00 1.05 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 1.00 850
2 2,500 880 1.00 1.05 1.00 1.00 0.94 1.00 1.00 0.99 871
3 5,409 650 1.00 1.00 1.00 1.00 1.01 1.00 0.95 0.96 624
4 250 1,000 1.00 1.05 0.90 1.00 0.78 1.00 0.95 0.70 700
5 600 1,000 1.05 1.05 0.90 1.00 0.84 1.00 0.95 0.79 790
6
6.00

Area de terreno Inmueble analizado : 5,000.000 M² Valor homologado: 770

Construcciones que hayan sido vendidas o que se encuentren ofertándose para su venta
No. Calle, No., Colonia, Delegación, Municipio, Edad Area m² Area m² Teléfono Informante
Poblado Terr. Const.
1
2
3
4
5
6
No. Oferta Area $/m² Factores de Homologación para la construcción (VENTA) $/m²
$ m² Cus Zona Ubica. Superf. Pedad Calidad FRe P.
1 30
2 30
3 10
4 10
5 10
6 10
Edad Años 100

Area vendible del inmueble analizado (sujeto) : M² Valor homologado:

Valor estimado de Factor de Valor resultante de Area vendible Valor de Mercado (en N. R.)
Mercado $/M² Comercialización Mercado $/M² M² $

RESULTADO POR ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO

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Avalúo No.
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IV.- APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS

Lote tipo predominante No existe M2

Investigación de Mercado Valor de calle o de zona : $ 770.00 M2
Factores de eficiencia del terreno : Fzo Fub FFr FFo Fsup. Fre.
1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
ESTIMACION DEL VALOR DE TERRENO
Fracción Area Valor Unitario Factor Motivo del Valor Unitario Valor Parcial
M² $/M² Resultante Fre. Coeficiente Resultante $/M² $
1 5,000.00 770 1.00 Promedio 770.00 3,850,000.00

SUMA 5,000.00 Indiviso 1.00000000

SUBTOTAL ( A ) : 3,850,000.00
B).- CONSTRUCCIONES

ESTIMACION DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

FACTORES DE DEPRECIACION APLICADOS

Area V. R. N. Conser- Edad Factor V. N. R. Valor Parcial
Descripción
M² $/M² vación obtenido $/M² $
Casa principal 288.00 7,450 3 0.97 0.92444 0.90 6,705.00 1,931,040.00
Casa trabajadortes 66.20 6,500 3 0.97 0.92444 0.90 5,850.00 387,270.00
Baños exteriores 21.10 6,500 4 0.90 0.89153 0.80 5,200.00 109,720.00
Nave de taller 234.40 2,500 5 0.82 0.80500 0.66 1,650.00 386,760.00
Bodega de taller 86.60 4,500 3 0.97 0.92969 0.91 4,095.00 354,627.00
Ampliación Habitaciones y Terraza 25.30 7,500 1 1.00 0.99153 0.99 7,425.00 187,852.50

SUMA 721.60

VALOR NETO DE REPOSICION PROMEDIO : 4,650.00 SUBTOTAL ( B ) : 3,357,269.50

C).- INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS

ESTIMACION DEL VALOR DE INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS

FACTORES DE DEPRECIACION APLICADOS

Descripción Uni- Detalle Cantidad V. R. N. Conser- Edad Factor V. N. R. Indiviso Valor Parcial
dad $ vación obtenido $ $
Inst. especiales lote 1.00 2,251,850 0.85 0.98 0.84 1,884,704 1.00000 1,884,704

SUBTOTAL ( C ) : 1,884,704
RESULTADO DEL ENFOQUE DE COSTOS ( A )+( B )+( C ) : $ 9,091,973

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NOTA: EL PRESENTE AVALÚO NO TENDRÁ VALIDEZ PARA FINES DISTINTOS DE LO ESPECIFICADO EN EL PROPÓSITO , DEBERÁ CONTENER
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V.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO

Enfoque de costos o método físico directo .- Es el proceso técnico necesario para estimar costo de reproducción o reemplazo de
un bien similar al que se valua, afectado por la depreciación atribuible debida a la edad, estado de conservación y grado de
obsolescencia observados tanto en sus elementos componentes como en su conjunto.

Enfoque de ingresos o método de capitalización de rentas .- Es el proceso técnico mediante el cual se estiman los probables
beneficios futuros en términos monetarios del valor presente de la propiedad que un bien inmueble podría generar y es calculado a
través de la capitalización de un ingreso ó renta.

Enfoque comparativo de mercado .- Es el procedimiento mediante el cual se toman muestras del mercado abierto inmobiliario
actual, bienes que se encuentren en venta y/o renta que sean iguales o similares al inmueble sujeto que se analiza en el avalúo,
para que en función de cada inmueble investigado, se efectuen comparaciones y ponderaciones en base a sus principales
características.

Valor comercial .- Es el valor más probable que puede tener el bien inmueble en un mercado abierto y competitivo, bajo todas las
condiciones para una venta justa, con el comprador y el vendedor debidamente informados, ambos libres de cualquier tipo de
presiones que forzen la compra o la venta.
Fundamento legal .- El presente avalúo es realizado de conformidad a las disposiciones normativas establecidas en el marco
La información y antecedentes de propiedad asentados en el presente avalúo es la contenida en la documentación proporcionada
por el solicitante y/o propietario del bien a valuar, la cual se asume como correcta.

No es objeto del presente avalúo verificar la probable existencia de gravámenes, reservas de dominio, adeudos fiscales o de
cualquier otro tipo que pudieran afectar el valor del bien que se valua, a menos que expresamente sean declarados por el
solicitante y/o propietario del mismo, por lo que no asume responsabilidad alguna debida a información omitida en la solicitud y
documentación proporcionada.

En la inspección ocular del bien inmueble, motivo del presente avalúo, no es posible detectar todos los defectos ocultos que
pudieran existir, por lo que solo se consideran los expresados como resultado de la observación correspondiente y por informe
expreso del solicitante y/o propietario.

Debido a que el objeto del presente avalúo no es constatar o verificar deslindes de propiedad, de ocupación irregular ó cualquier
otra restricción de índole legal, el Valor Comercial estimado con el que se concluye el presente avalúo, solo considera las
expresadas en el mismo, ya sea porque se observaron durante la inspección ocular del bien o porque fueron incluidas en la
documentación proporcionada para la realización del avalúo.

Quienes intervenimos en el presente avalúo, declaramos bajo protesta de decir verdad, que no guardamos ningún tipo de relación
de parentesco ó negocio con el cliente y/o propietario del bien que se valúa.
OBSERVACIONES:

1.- El inmueble es parte de un fraccionamiento campestre localizada en cercanía con la ciudad de

Culiacán, con servicio de energía eléctrica. Se localiza por la calle principal de acceso.

2.- Se realizó investigación de mercado de terrenos similares y se encontraron algunas ofertas o

ventas de inmuebles similares, las cuales se comparan a través de metodología de homologación,
para obtener el valor de mercado

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 AVALUO INMOBILIARIO
# Avalúo No.
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VII.- R E S U M E N DE VALORES

RESULTADO DE VALORES ESTIMADOS :

COMPARATIVO DE MERCADO : $ No aplica

VALOR FÍSICO O DE COSTOS : $ 9,091,973

INGRESOS (VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS) : $ No aplica

1 No aplica

VIII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN

Se considera el valor físico como el valor comercial de este inmueble, por ser el que más se apega a la oferta y demanda
de inmuebles similares.

IX.- C O N C L U S I Ó N

VALOR FÍSICO $ 9,090,000

NUEVE MILLONES NOVENTA MIL PESOS 00/100 M.N.

ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL AL DÍA : 24 de abril de 2018

VALOR REFERIDO AL:

VALUADOR PROFESIONAL

Ing. Jesús Enrique Cázarez Cuen

Especialidad : Inmuebles y Agropercuarios

Registros: IMVS 151-25; CP 1390194; ICES 0700-017/95

Calle Ramón F. Iturbe No. 1022, Col. Jorge Almada, CP 80200, Culiacán, Sin. Tel y fax 667 713-30-08

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AVALUO INMOBILIARIO
Avalúo No.
JECC-2018-042

REPORTE FOTOGRAFICO
AVALUO INMOBILIARIO
Avalúo No.
JECC-2018-042

REPORTE FOTOGRAFICO
AVALUO INMOBILIARIO
Avalúo No.
JECC-2018-042

REPORTE FOTOGRAFICO
EMPRESA:
CUENTA FECHA:
CANT DESCRIPCION VRN DECO VNR DA VUT VUR E FE FEC FO

1 Piso de concreto armado en pasillos y andadores, con 105,600 0.83 87,965 2,640 40 33 6 0.85 0.98 1.00
acabado pulido y escobillado, con 220.00 m2

1 Piso de vitropiso de 33 x 33 cm, en andadores frente a la 153,750 0.83 128,074 3,844 40 33 6 0.85 0.98 1.00
casa principal, sobre firme de concreto, con dentellón
perimetral, con superficie de 205.00 m2

1 Sistema hidroneumático para alimentación de muebles y 15,000 0.71 10,688 750 20 14 5 0.75 0.95 1.00
salidas.

1 Marquesinas de estructura de acero con cubierta de 100,000 0.86 86,240 2,000 50 43 6 0.88 0.98 1.00
multipánel lámina de asbesto cemento, con superficie de
40.00 m2

1 Alberca construida con muros de concreto armado, cubierta 450,000 0.78 352,800 15,000 30 24 6 0.80 0.98 1.00
con azulejo, con medidas de 10.70 x 5.20 m, con cornizas
interiores, auna profundidad máxima de 1.30 m. incluye,
sistema de bombeo con de 1 HP, Filtro equipo de filtración
marca HAYWARD VARI-FLO-K-XL de 75 gal por minuto,
enfriador de agua marca JANDY modelo AE 2500 T-R serie
L07AF0163 de 18,000 BTU/HR

1 Barda de Block de concreto con estructura de concreto 175,000 0.81 141,313 4,375 40 32 6 0.85 0.95 1.00
armado, a 2.20 m de altura, con malla ciclónica de 1.50 m,
con 50.0 m

1 Cerca de malla electrosoldada perimetral, sobre barda de 187,500 0.76 142,500 6,250 30 23 6 0.80 0.95 1.00
block de 1.0 m de alto, con una altura total de 2.50 m, con
una longitud total de 150.00 m

1 Aire acondicionado tipo MiniSplit de paquete para cuartos 65,000 0.57 37,050 4,333 15 9 6 0.60 0.95 1.00
principales: 2 de ton con dos difusores cada uno, uno de 3 ton
con dos difusores

1 Fosa séptica para aguas residuales, y contenedor de tabque 180,000 0.81 145,350 4,500 40 32 6 0.85 0.95 1.00
de almacenamiento de agua, con muros de block de concreto
y dalas y castillos, con medidas de 3.60 x 6.50 m a 1.80 m de
prof.

1 Lote césped, plantas de ornato y árboles frutales como 370,000 1.00 370,000 18,500 20 20 0 1.00 1.00 1.00
mangos, guayabas, arrayán, ciruelas, naranjas, toronjas,
lichies, plátano,lima, granada. Palmas cooteras, palmas
washingtonas, nims, venadillos.

1 Pozo profundo para suministro de agua a 30 m de 185,000 0.67 123,025 9,250 20 13 6 0.70 0.95 1.00
profundidad, enchaquetado, con tubo de acero.

1 Fogonero calentón construido con banca de concreto, 75,000 0.98 73,500 3,750 20 20 6 1.00 0.98 1.00
semicircular, con 5m de long. Con depósito central de leña y
ademe de concreto, piso de adocreto. Con diámetro de 3.80
m

1 Piso de adocreto en andador de acceso a fogonero, con 28.0 25,000 0.98 24,500 1,250 20 20 1 1.00 0.98 1.00
m2

1 Casetas para gallinero, construcido con estructura de acero y 165,000 0.98 161,700 8,250 20 20 1 1.00 0.98 1.00
malla ciclónica, con 75 m2

SUMA UNIDAD 2,251,850 1,884,704