PERSONA FISICA:

ING. ARQ. ALVARO ALBERTO ESQUINCA ROJAS

AVALÚO No. AV-INM-03-2019

AVALÚO DE INMUEBLE.

CALLE CANTEROCO NO. 13 Y/O 15 SAN JUAN TEOTIHUACAN,

Calle: ESTADO DE MEXICO
Número: 13 y/o 15
Colonia: COLONIA CENTRO
Delegación: SAN JUAN TEOTIHUACAN
Código Postal: 55800
Entidad Federativa: MEXICO 15

Fecha del avalúo: viernes, 16 de agosto de 2019

CONCLUSIÓN DEL AVALÚO: VALOR COMERCIAL: $11,390,053.05

ONCE MILLONES TRESCIENTOS NOVENTA MIL CINCUENTA Y
TRES PESOS 05/100

CRISTOBAL SOLANO #73 COL. GRANJAS VALLE DE GPE. ECATEPEC ESTADO DE MEXICO, CONTACTO 5536667501

Página 1
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II.- DATOS GENERALES.

QUIEN DESARROLLA DICHO AVALUO. ING. ARQ. ALVARO ALBERTO ESQUINCA ROJAS
ESCOLARIDAD. INGENIERO ARQUITECTO- ESPECIALIDAD EN AVALUO DE BIENES INMUEBLES
REGISTRO : 10687776

INMUEBLE QUE SE VALÚA: TERRENO

RÉGIMEN DE PROPIEDAD: PRIVADA
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: ESPA CONSTRUYE S,A DE C.V.
USO DEL AVALÚO: CONOCIMIENTO DE VALOR REAL
PROPÓSITO DEL AVALÚO: PARA SU POSIBLE VENTA

UBICACIÓN DEL INMUEBLE: CALLE CANTEROCO NO. 13 Y/O 15 SAN JUAN TEOTIHUACAN,
Calle:
ESTADO DE MEXICO
Número: 13 y/o 15
Colonia: COLONIA CENTRO
Delegación: SAN JUAN TEOTIHUACAN
Código Postal: 55800
Entidad Federativa: MEXICO 15

NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: EN PROCESO

CLAVE CATASTRAL 089-01-045-07-00-0000
III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.

CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: ZONA 3

TIPO DE CONSTRUCCIÓN EN LA CALLE:
ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA:
DENSIDAD DE POBLACIÓN:
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL:
USO DEL SUELO:
VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y
CONDICIONES DE LAS MISMAS:
SERVICIOS PÚBLICOS:
EQUIPAMIENTO URBANO
VIALIDADES EN CONCRETO ASFALTICO Y CONCRETO HIDRAULICO
BAJA
BAJA
BAJA
H100
PORFIRIO DÍAZ REFORMA Secundaria Medio 0 a 500 m., CANTEROCO Secundaria Medio
0 a 500 m., IGNACIO ALLENDE Secundaria Medio 0 a 500 m.,
COMPLETOS; DRENAJE EXISTENTE, ELECTRIFICACION VIA AEREA, ALUMBRADO
PUBLICO AEREO, AGUA POTABLE CON SUMINISTRO AL INMUEBLE, TELEFONIA
MEDIANTE RED AEREA.
MERCADO ESCUELAS DE EDUCACION BASICA Y MEDIA SUPERIOR EN LA CERCANIA,
MERCADO MUNICIPAL, ASI COMO EDIFICACIONES ARQUEOLOIGICAS CERCANAS A LA
ZONA

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IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:
LINDEROS Y COLINDANCIAS

ORIENTACIÓN DISTANCIA COLINDANCIAS

NORTE 15.22 PRO. PRIV. ES O FUE DEL SR. VAZQUEZ ROBLEDO JUAN
NORTE 16.95 PRO. PRIV. ES O FUE DEL SR. VAZQUEZ ROBLEDO JUAN
NORTE 101.30 CON LIMITE FISICO Y PROPIEDA PRIVADA
SUR 29.34 PRO. PRIV. ES O FUE DEL SRA. NIEVES BADILLO ESPERANZA
SUR 52.30 PRO. PRIV. ES O FUE DEL SRA. AGUILAR DORANTES RICARDA
SUR PRO. PRIV. ES O FUE DEL SR. MONTIEL MEDINA JULIO; AGUILAR DE LA TORRE, MARIA
43.15 ASUCENA Y DE LA TORRE DE LA TORRE RAQUEL
ORIENTE 86.00 PRO. PRIV. ES O FUE DEL SRA. RIOS REYES GUMARA

PONIENTE 10.29 CON LA CALKLE DE ABASOLO VIA PUBLICA DE SU UBICACIÓN

PONIENTE 5.55 PRO. PRIV. ES O FUE DEL SR. VAZQUEZ ROBLEDO JUAN

PONIENTE PRO. PRIV. ES O FUE DEL SR. VELAZCO BERNAL HECTOR VAOLT, VELAZCO CASAS
49.80 ADOLFO HECTOR, Y GARCIA ALVAREZ MARIA ELENA.
PONIENTE 16.30 PRO. PRIV. ES O FUE DEL SRA. NIEVES BADILLO ESPERANZA

SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO 4,800.00 m2

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: 20.00 m2
INDIVISO: 100.000 %

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: TERRENO SENSIBLEMENTE PLANO

NÚMERO DE FRENTES: UN FRENTES A VIALIDAD SECUNDARIA
CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: DESPEJADO
DENSIDAD HABITACIONAL: BAJA
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: BAJA
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES: LAS SEÑALADAS EN PROGRAMA DE DESARROLLO URBANO DEL
MUNICIPIO DE TEOTIHUACAN Y LAS PROPIAS DEL CONDOMINIO
NORTE CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:

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V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.

TERRENO SENSIBLEMENTE PLANO CON UNA EXTENSION DE 4800.00M2 DE SUPERFICIE, A SI

USO ACTUAL: MISMO DICHO PREDIO CUENTA CON TODOS LOS R}SERVICIOS PARA VIVIENDA COMO LO
SON AGUA POTABLE, DRENAJE, CONECCION ELECTRICA DE FORMA AEREA.

TIPO 1:
INFRAESTRUCTURA EN LA ZONA 3

NÚMERO DE NIVELES:

EDAD APROXIMADA:

VIDA ÚTIL REMANENTE:

VIDA TOTAL:

ESTADO DE CONSERVACIÓN: EXCELENTE

CALIDAD DEL PROYECTO:

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE
RENTARSE
EXCELENTE

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.

OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS:

ESTRUCTURA:

MUROS:

ENTREPISOS:

TECHOS:

AZOTEAS:

BARDAS:

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REVESTIMIENTOS Y ACABADOS
INTERIORES
APLANADOS INTERIORES:

APLANADOS EXTERIORES:

PLAFONES:

LAMBRINES:

PISOS:

ESCALERAS:

PINTURA:

CARPINTERÍA:
INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y
SANITARIAS:
MUEBLES DE BAÑO / COCINA:
INSTALACIONES ELÉCTRICAS:
PUERTAS Y VENTANERÍA:
HERRERÍA:
VIDRIERÍA:
CERRAJERÍA:
FACHADA:
INSTALACIONES ESPECIALES
ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS
COMPLEMENTARIAS

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VII.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO.

DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuación comúnmente aceptados: el Comparativo de Mercado,
de Costos y el de Ingresos.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de

información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la
oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más
probable de venta para los bienes que se están valuando.

Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE

MERCADO.

ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien

similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina
COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará
por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso.

Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO
DE REPOSICIÓN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios
futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización
de un nivel específico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE
RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación
de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo
entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.

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VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.
INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

No. Colonia Calle No. Teléfono Informante

1 COLONIA CENTRO TEOTIHUACAN AV. PIRAMIDES 771 7145001 ERICK VITE FOSADO
VIVIENDA A PRECIO DE TERRENO PLANO, PROPIEDAD, CENTRO , BARDADO, SERVICIOS, PROPIEDAD. UBICADO ENTRE DOS
CALLES: AV. PIRAMIDES Y CALLE CANTEROCO Somos mas que una inmobiliaria, somos una empresa con trato cercano y amigable
2 queSan
entiende tus necesidades.
Juan Teotihuacan de Un cliente satisfecho
PEMEX,es nuestra mejor recomendación.
S/N/ 51476730/55206610 COLDWELL BANKER CITY
Arista,COMO Terreno en Teotihuacán en esquina, plano, regular, 8,223.45 m2, perfectamente cuidado y magnifica ubicación,
CASA EN VENTA
(NO catalogado por el INAH), atrás Hotel 5to. Sol ( a 5 min. del Centro de San Juan Teotihuacán y 8 min. de las Pirámides.
Tiene una casa de 232 m2 en muy buen estado de conservación, un huerto con árboles frutales; pozo de agua y cisterna.

Factores de Homologación
No. Oferta Sup. $/m² EDO. $/m²
NEG. UBIC. SUP. CALID. CONS. OTRO FRe
1 40,800,000.00 5,100.00 8,000.00 1.00 1.00 0.90 1.00 1.00 1.00 0.90 7,200.00
2 22,000,000.00 8,223.00 2,675.42 1.00 1.00 0.90 1.00 1.00 1.00 0.90 2,407.88

VALOR HOMOLOGADO: 2,401.97

EN N.R. $/m² 2,402.00
HOMOLOGACIÓN DIRECTA: OFERTA VS. SUJETO SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: m2 20.00
SUBTOTAL: $ 2,402.00
EL SUJETO, SIEMPRE = 1 MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR: $
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $ 48,040.00
SI, LA OFERTA ES MEJOR FACTOR <a1
FACTOR 0.90 0.85 0.80 0.75 0.70

SI, LA OFERTA ES PEOR FACTOR >a1

FACTOR 1.10 1.15 1.20 1.25 1.30

Factores utilizados:
Negociación Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicación : Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
Superficie En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Calidad Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.
Edo. Cons. Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
Otro Especiicar el motivo del Factor. En caso de que este sea de aspecto Político, Economico o Social, se debera comentar aampliamente

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ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.

TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

No. Colonia Calle No. Teléfono Informante

1 SANTA MARIA COATLAN CALLE LIBERTAD 525526143288 InmoTarget InmoTarge
Hermoso terreno a pocos minutos caminando de a Zona Arqueológica de Teotihuacan con un ángulo donde se aprecia la Pirámide del Sol, el
atardecer y el amanecer. a 5 minutos en carro del Templo Y Exconvento de San Agustín. Ideal para spa, tiendas místicas y esótericas,
2 actividades
SAN JUAN deportivas, gokart, hotel boutique,
TEOTIHUACAN AV.bungalows
PIRAMIDESpara turistas. 771 7145001 ERICK VITE FOSADO
PROPIEDAD EN VENTA COMO TERRENO PLANO, PROPIEDAD, CENTRO , BARDADO, SERVICIOS, PROPIEDAD. UBICADO ENTRE DOS
CALLES: AV. PIRAMIDES Y CALLE CANTEROCO
3 SAN JUAN TEOTIHUACAN 5532762632 ERENDIRA MENA TAFOLLA
TERRENO EN VENTA, CON USO DE SUELO MIXTO, HABITACIONAL O COMERCIAL, UBICADO EN SAN JUAN TEOTIHUACAN, ESTADO
DE MEXICO, CON UNA SUPERFICIE DE 38,086 M2., SE VENDE TODO O EN PARTES, ESCRITURADO, SU PRECIO ES DE $ 800.00 EL
4 M2., A TRATAR, DOCUMENTOSANTIGUO
ATLALTONGO EN REGLA, LA VENTA
CAMINO MINIMA
A SAN ES DES/N/
AGUSTIN 10 MIL M2., LOS TERRENOS SE ENCUENTRAN
0445514734555 ENFRENTE DEL
KARINA GONZALEZ
Se Vende a $550.00 x m2. = $19,250,000; Terreno 35,000 m2 Uso de suelo actual: H500A. Escriturado; Domicilio: ANTIGUO CAMINO A SAN
AGUSTIN , ATLALTONGO,; Se encuentra en frente de Forrajes el Corral, a un lado del Motel la Luna. A un kilómetro de la Glorieta la Garita y
del Centro Recreativo Pascual. A 8 kilómetros de las Pirámides de Tehotihuacán A 9 Kilómetros de Tecámac Terreno irregular.

Factores de Homologación
No. Oferta Sup. $/m² $/m²
NEG. UBIC. ZONA FORMA SUP. OTRO FRe
1 8,000,000.00 8,954.00 893.46 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 0.90 0.81 723.70
2 13,600,000.00 1,700.00 8,000.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.10 1.00 1.10 8,800.00
3 30,400,000.00 38,086.00 798.19 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 0.90 0.81 646.54
4 19,250,000.00 35,000.00 550.00 1.00 1.10 1.10 1.10 0.90 1.00 1.20 658.85

VALOR HOMOLOGADO: 2,707.27

HOMOLOGACIÓN DIRECTA: OFERTA VS SUJETO EN N.R. $/m² 2,707.00

EL SUJETO, SIEMPRE = 1

SI, LA OFERTA ES MEJOR FACTOR <a1

FACTOR 0.90 0.85 0.80 0.75 0.70

SI, LA OFERTA ES PEOR FACTOR >a1

FACTOR 1.10 1.15 1.20 1.25 1.30

Factores Utilizados:
Negociación Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicación : Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
Zona: Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
Forma : Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado
Superficie En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Otro Especiicar el motivo del Factor. En caso de que este sea de aspecto Político, Economico o Social, se debera comentar aampliamente

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ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.

INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:
No. Colonia Calle No. Teléfono Informante
1 SAN MARTIN DE LAS PIRAMIDES, TEOTIHUACAN 771 7145001 ERICK VITE FOSADO

RENTA DE MAGNÍFICO TERRENO EN ESQUINA, SAN MARTÍN DE LAS PIRÁMIDES, TEOTIHUACAN, SOBRE CIRCUITO PIRÁMIDES, 300mts de
terreno, $40,000.00 MENSUALES. GENIAL PARA CUALQUIER NEGOCIO, CAFETERÍA, FARMACIA, ETC!! EL USO DE SUELO SE TRAMITA JUNTO
CON EL PROYECTO!. EasyBroker ID: EB-CK5791
2 BLVD. VALLE DE SAN PEDRO 53083939 REMAX ESMERALDA
Excelente terreno plano en Ojo de Agua, a $39.00 metro cuadrado, con uso comercial, ubicación privilegiada ya que se encuentra en avenida con alto flujo
vehicular y en frente del estacionamiento de la entrada de Walmart , gasolinera, verificentro a un lado del terreno, zona habitacional Urbi Quinta Versalles,
escuelas y fácil acceso desde el poniente por la carretera Circuito Mexiquense y carretera a Pachuca. Cuenta con todos los servicios, el terreno se puede
3 TECAMAC FELIPE VILLANUEVA Camino Real San Jeronimo S/N 55 21631700 NEXT HOME INMOBILIARIA
TERRENO PLANO A 1KM DE LA UNIVERSIDAD DE Tecamac
TECAMAC IDEAL PARA BODEGA ó CASA HABITACIÓN A UNOS METROS ESTÁ UN CONJUNTO
DE CASAS DE INTERÉS SOCIAL. CONOCELO!! FRENTE DE 44.38M FONDO 180.00M

Factores de Homologación
No. Oferta Sup. $/m² $/m²
NEG. UBIC. SUP. CALID. Edo Cons OTRO FRe
1 40,000.00 300.00 133.33 1.00 1.00 1.20 1.00 1.00 1.00 1.20 160.00
2 50,000.00 600.00 83.33 1.00 1.00 1.20 1.00 1.00 1.00 1.20 100.00
3 109,000.00 2,800.00 38.93 1.00 1.00 1.20 1.00 1.00 1.00 1.20 46.71

VALOR HOMOLOGADO: 102.24

EN N.R. $/m² 102.00

HOMOLOGACIÓN DIRECTA: OFERTA VS SUJETO

EL SUJETO, SIEMPRE = 1

SI, LA OFERTA ES MEJOR FACTOR <a1

FACTOR 0.90 0.85 0.80 0.75 0.70

SI, LA OFERTA ES PEOR FACTOR >a1

FACTOR 1.10 1.15 1.20 1.25 1.30

FACTORES UTILIZADOS:
Negociación Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicación : Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
Superficie Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.
Calidad Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.
Edo. Cons Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Otro Especiicar el motivo del Factor. En caso de que este sea de aspecto Político, Economico o Social, se debera comentar aampliamente

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j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:

p/c INSTALACIONES ESPECIALES: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL

SUMA

p/c ELEMENTOS ACCESORIOS: Unidad Cantidad EDAD C.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL

SUMA

p/c C.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR

OBRAS COMPLEMENTARIAS: Unidad Cantidad EDAD
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL

1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00
1.00 1.00 1.00 1.00
CONSTANTE 0.30
CONSTANTE 0.90 SUMA: $
VIDA UTIL 90.00
EDAD 1.20

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$

SUBTOTAL COMUNES: $

INDIVISO % 100

TOTAL: $

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IX.- ENFOQUE DE COSTOS.

a) DEL TERRENO:

LOTE TIPO 4,800.00 M2.

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $2,707.00 $/m²

ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO:

FRACCIÓN SUPERFICIE: VALOR UNIT. COEFICIENTE MOTIVO COEFICIENTE VALOR UNITARIO VALOR
m² $/m² RESULTANTE PARCIAL: $

unica 4,800.00 2,707.00 1.15 NO APLICA 3,113.05 14,942,640.00

TOTAL: 4,800.00 SUMA (a): $ 14,942,640.00

INDIVISO 100.00%
SUBTOTAL $ 14,942,640.00
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIÓN DEL VALOR
DE LAS CONSTRUCIONES:

TIPO: USO o DESTINO DE ÁREA C.R.N FACTOR DE C.N.R. VALOR

LAS CONSTRUCCIONES m² (unitario) DEMÉRITO (unitario) PARCIAL: $

1 OBRAS PERIMETRALES 4,800.00 30.00 1.20 36.00 172,800.00

TOTAL 4,800.00 m² SUBTOTAL (b): $ 172,800.00

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS

ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:) SUBTOTAL (c): $

% DE PARTICIPACIÓN

1%
0%
Terr.
DATOS PARA GRAFICA: VALOR FÍSICO o V.N.R. : (a+b+c) $ 15,115,440.00
Terr. 14,942,640.00 Const.

Const. 172,800.00 Inst.

Inst. 99%

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X.- ENFOQUE DE INGRESOS.

a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:

VACÍOS 4% ADMÓN. 3.00% DEDUCC. FISCALES (ISR)

IMP. PREDIAL ENERG. ELÉC. 3.00% I.S.R

SERV. DE AGUA 3% SEGUROS 2.00% OTROS

CONS/ MANT 8%

TOTAL DEDUCCIONES : 23.00%

b).- CALCULO DE TASA:
CONCEPTO T A S A S
7% 8% 9% 10% 11% 12%
EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60
calificación 1 1
VIDA ÚTIL REMANENTE MAS DE 60 50-60 40-50 20-40 5 - 20 TERMINADA
calificación 1 1
ESTADO DE CONSERV. NUEVA MUY BUENO BUENO REGULAR MALO RUINOSO
calificación 1 1
PROYECTO MUY BUENO BUENO ADECUADO REGULAR DEFICIENTE MALO
calificación 1 1
REL. SUP. (TERR/CONST) Const > Terr Const > Terr Const > Terr Terr = Const. Terr > Const Terr > Const
MAYOR 3-1 HASTA 3-1 HASTA 2-1 HASTA 3-1 MAYOR 3-1
calificación 1 1
USO DEL INMUEBLE CASA EDIF. PROD. DEPTO/CASA OFNA/LOCAL OFNA/LOCAL BODEGA/
INMUEBLE UNIF. HAB-COM. CONDOMINIO CONDOMINIO UNIF. INDUSTRIA
calificación 1 1
CLASIF. ZONA LUJO 1er ORDEN 2o. ORDEN 3er ORDEN PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.
calificación 1 1
SUMA CALIF. 3 2 1 1
CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143
TASAS PARCIALES 3.0000 2.5714 1.4286 1.7143

TASA RESULTANTE: 8.71%

DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS:

TIPO DESTINO: SUPERFICIE: VALOR/m² RENTA MENS.
T-1 Casa Habitaciòn 30.00 $102.00 $3,060.00
TOTAL: 3,060.00
RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ $3,060.00
TOTAL DEDUCCIONES: 23.00% 703.80
RENTA NETA MENSUAL: $2,356.20
RENTA NETA ANUAL: $28,274.40
CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL: 8.71%
TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: $ 324,460.33

P.U. $/M2. $106.03

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XI.- RESUMEN DE VALORES.

DATOS PARA GRAFICA

MERC.
MERC. # -85% Valor Comparativo de mercado $48,040.00
FÍSICO
FÍSICO # 4565% Valor Físico o C.R.N. $15,115,440.00
INGRESOS
INGRESOS # 100% Valor de Capitalización de Rentas $324,460.33
PONDERADO
$48,040.00 10.00% $4,804.00
$15,115,440.00 75.00% $11,336,580.00
$324,460.33 15.00% $48,669.05
VALOR COMERCIAL 100.00% $11,390,053.05

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.

XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO.

Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al: viernes, 16 de agosto de 2019

VALOR COMERCIAL:
$11,390,053.05 ONCE MILLONES TRESCIENTOS NOVENTA MIL CINCUENTA Y TRES PESOS 05/100

VALUADOR: ING. ARQ. ALVARO ALBERTO ESQUINCA ROJAS

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