AVALÚO

AVALÚO COMERCIAL
PREDIO URBANO
Carrera 16 No. 29-35
Barrio Doce de Octubre
Valledupar-Cesar
WILSON RAFAEL ZULETA GONZALEZ

Arquitecto
Perito Avaluador
Miembro Lonja Inmobiliaria de Valledupar R.N.A. S.I.C. 01046389
Miembro Lonja Sociedad Colombiana de Arquitectos RNV. LI. 1001
Registro Nacional de Avaluadores R.N.A. No. 3002
AVALÚO INMUEBLE URBANO
1. INFORMACIÓN BÁSICA O PRELIMINAR:

:
1.1. Solicitante : Adaluz Sarabia Meneses
1.2. Fecha de solicitud : Agosto 22 de 2019

Documentos aportados -Escritura de propiedad
-Certificado de Tradición y Libertad
-Planos
1.3. Clase de Avalúo : Comercial
1.4. Tipo de Avalúo : Urbano
1.5. Clase de Inmueble : Edificio de Local y Hostal
1.6. Dirección : Carrera 16 No. 29-35
1.7. Barrio : Doce de Octubre
1.8. Propietario : Adaluz Sarabia Meneses
1.9. Municipio : Valledupar
1.10. Departamento : Cesar
1.11. PERITO : Wilson Rafael Zuleta González

Lonja Inmobiliaria de Valledupar
Registro Abierto de Avaluadores RAA
1.12. Fecha Visita : Agosto 24 de 2019
1.13. Fecha Informe : Agosto 30 de 2019
1.14. Destino : Personal
1.15. Objeto o propósito : Valor Comercial para venta
Predio Carrera 16 No. 29-35. Barrio Doce de Octubre - Valledupar – Cesar. Agosto 30 de 2019
Diagonal 16 No 16-46 Vallecentro Local 20- Teléfono 574 92 65 – 315 712 30 40 – Valledupar - Cesar
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2. INFORMACIÓN JURIDICA Y CATASTRAL.
2.1. Propiedad : Particular
2.2. Tenencia : Escritura No. 3503 de 24-12-2010

Notaría Segunda de Valledupar (Hipoteca)
Escritura No. 0183 de 12-02-2014 (R.P.H.).
Notaría Tercera de Valledupar
Escritura No. 1353 de 15-06-2016 (Canc. Hipoteca)
2.3. Cédula catastral : 01-02-0202-0031-000 Matriz
2.4. Matrícula inmobiliaria : 190-66300 Oficina Reg. Inst. Pcos, de Valledupar.

El original, que dio origen a los siguientes:
190 -151753; 190 -151754; 190 -151755; 190 -151756
2.5. Linderos:
Según información de documento de propiedad respecto al terreno.
Norte: En línea recta, 29,94 metros lineales, predio de propiedad de Leónidas

Galvis/Santander Martínez.
Sur: En línea recta 29,94 metros lineales, predio de propiedad de Amelia Pérez.
Este: En línea recta, 9,85 metros lineales, predio de propiedad de Argenida Casalin.
Oeste: En línea recta, 9,85 metros lineales, carrera 16 o Avenida Pastrana en medio.
2.6. Área.
Esta información se registra así:
Según Escritura de propiedad: 295,00 M2.
Según el IGAC. Cesar: 290,00 M2.
Se toma para efecto del avalúo del terreno: 295,00 M2.
Esta información no se constituye en un estudio de títulos, y se recomienda en caso de

requerirse se debe verificar tanto las medidas como sus linderos.
La Escritura de constitución de la Propiedad Horizontal, de be ser actualizada.
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3. EL SECTOR
Ilustración tomada de Google-Eart. Muestra aspectos y entorno del sector (vecindario al predio).
3.1. UBICACIÓN:
El sector en estudio se ubica dentro del área urbana del Municipio de Valledupar, en su
zona sur-este en relación al contexto urbano de la Ciudad, hace parte de un sector de uso
residencial seguidamente del comercial y en menor escala del institucional; atravesado por
ejes viales representativos de este desarrollo urbano.
Para el estudio delimitaremos en parte del gran sector catastral 2 y 3 de la siguiente manera:
Al norte con la calle 22
Al este por la carrera 5ª.
Al sur la calle 36
Al oeste por la carrera 19 o Avenida Simón Bolívar.
Conformado por parte de los barrios; Doce de Octubre, Primero de Mayo, Simón Bolívar y
Mayales.
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3.2. VÍAS DE ACCESO Y CARACTERÍSTICAS:
Al sector se accede de manera directa mediante las vías que conforman su trama urbana;
se destacan las carreras 19, 16 y 7A; las calle 22, 28 y 30; vías diseñadas en una y doble
calzada tipo V-2 entre otras, todas pavimentadas y en buen estado.
Vías de acceso al sector y al predio en estudio Aspecto de la carrera 16 cercano al predio.
3.3. ACTIVIDAD PREDOMINANTE.

Predomina en el sector, la actividad residencial, seguida en igual proporción de la comercial
de mediano y alto impacto y en menor escala el institucional. Se destaca el eje de la carrera
16 que es en gran parte comercial.
3.4. DESARROLLO:
Originalmente este sector data de 45 años, donde predominaba el uso residencial producto
de la construcción de viviendas estilo rancho, estilo que invadió para la época esta ciudad
y que fue modelo durante mucho tiempo; luego y gracias a su crecimiento cíclico y
estructural, reorganización urbana, de construcciones de obras de otro tipo de uso, generó
un cambio muy representativo.
Con la reciente construcción del Centro Comercial Los Mayales, entre otras obras
representativas de carácter estatal y privados, reputan a este sector como uno de los más
importantes de Valledupar.
3.5. ESTRATIFICACIÓN SOCIOECONÓMICA.

La estratificación determinada por el uso predominante es el Residencial 3, seguido del
comercial.
3.6. NIVEL SOCIO-ECONÓMICO:

Nivel socioeconómico es medio, producto de la población residente, que se ha levantado
en ese sector; sin embargo se encuentra a poca distancia del eje comercial de la Avenida
Salguero o carrera 12, la Avenida Simón Bolívar, la Avenida Pastrana; ejes viales de gran
representatividad local.
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3.7. SERVICIOS PÚBLICOS:
En cuanto a los servicios básicos, el sector cuenta con:
Acueducto:
Manejado por empresa del estado Emdupar, cobertura del 95%, de condiciones buenas.
Alcantarillado:
Es tradicional, con cobertura del 95% prestado por empresa del estado Emdupar, de
condiciones buenas.
Energía Eléctrica:
Manejado por empresa de economía privada Electricabe de la Costa, con cobertura del
100%, de condiciones buenas.
Aguas Lluvias:
Prestado por empresa del estado Emdupar, con cobertura del 40% de regular estado.
Aseo:
Prestado por empresa privado Interaseo, con cobertura del 90% prestado de manera
regular.
Telefonía fija:
Prestado por empresa de economía mixta Telefónica y Movistar, cobertura del 80% de
regular estado.
Transporte Público:
Servicio hoy mejorado un poco, aún sigue siendo precario prestado por el SIVA,
conformado por economía mixta.
Gas Domiciliario:
Prestado por empresa privada Gases del Caribe, cobertura del 100% buen estado.
3.8. SERVICIOS COMUNALES:

El sector cuenta con algunos servicios comunales de manera cercana, especialmente de
alto consumo comercial, educación; los demás algunos más distantes que otros pero de
fácil accesibilidad.
3.9. COMERCIALIZACIÓN:
Valledupar aún presenta un alto movimiento comercial en cuanto se refiere a la actividad
inmobiliaria pero con intensidad al noroeste de su desarrollo urbano; en este sector se
observa una tendencia media.
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3.10. PERSPECTIVAS DE VALORIZACIÓN:
Las perspectivas son buenas Valledupar, es una ciudad intermedia de nivel 3 o 4 que está
en proceso de ser una gran ciudad de nivel 2, lo que desde hace unos 8 años a la presente
ha tomado un alto auge.
3.11. SITUACIÓN DE ORDEN PÚBLICO:

El orden público en esta ciudad es el mismo generalizado en todo el país, con los
acontecimientos ya conocidos, como son los procesos encaminados a lograr una paz
duradera y real, hoy casi consolidada.
3.12. REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA:

El Municipio de Valledupar, en cumplimiento de la Ley 388 del 97, elaboró su Plan de
Ordenamiento Territorial, el cual surtió sus efectos legales, siendo aprobado por el
Honorable Consejo Municipal mediante Acuerdo No. 064 de 1.999.
En el año 2011, habiendo cumplido su primera etapa y en cumplimiento de su promulgación,
fue debidamente revisado, y reajustado, presentándose unas Modificaciones
Excepcionales, las cuales fueron aprobadas por el Honorable Consejo Municipal mediante
Acuerdo No. 021 del año 2011.
Se ha llevado a cabo una nueva reglamentación por parte de la pasada administración
municipal, la cual surtió todos los efectos y procedimientos legales y de formalidad, siendo
aprobado mediante Acuerdo Municipal No. 011 de Junio 5 de 2015.
A continuación se describe lo concerniente a esta reglamentación sobre este sector extraído
del documento POT, mostrando parte de plano respectivo y su descripción.
Suelo Urbano. Plano: FORM-GEN-03
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De acuerdo al nuevo POT. Ubicado en la comuna No. 2. FN-C2.
Descripción Edificabilidad 8. Consolidación Urbana Comercial 1 Ficha Comuna 2 (FN-C2). Ver ubicación predio.
Parte plano de Valledupar, muestra descripción Comercial de Servicios Livianos o al por menor C- 1. Plano: FORM-URB-09
Parte plano de Valledupar, muestra descripción Tratamientos Urbanísticos. Consolidación Urbana. TC.-1. Plano: FORM-URB-10
RESUMEN DE LA NORMATIVIDAD.
Tal como se observa en los planos se detalla que en este sector se permite:
Altura o edificabilidad, de acuerdo al frente del lote menor de 30,00 metros hasta 3 pisos.
Ubicación en Suelo Urbano.
Comuna 2. Se considera como Consolidación Urbana Comercial 1.
Área de Actividad Comercial de Servicios Livianos o al por Menor.
Tratamiento Urbanístico de Consolidación Urbana TC-1.
Se muestra a continuación en detalle lo que se permite construir.
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Seguidamente se describe en detalle tal como lo redacto la reglamentación sobre este
sector extraído del documento POT, en su planteamiento como normativo.
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4. PARTICULARIDADES DEL PREDIO
EL TERRENO.
4.1. UBICACIÓN:
En estudio de avalúo tenemos un predio, ubicado en el sector descrito, localizado sobre la
carrera 16 entre las calles 28 y 30A; con nomenclatura vigente 29-35 del barrio Doce de
Octubre.
División predial del sector. Información tomada Carta catastral de la Información catastral del predio.
del Portal del IGAC. manzana 202 y predio 031
4.2. ACCESIBILIDAD:
Se accede de manera directa por medio de la carrera 16, vía diseñada en doble calzada
con separador central, pavimentada; de manera indirecta por las calles 28, vía diseñada en
doble calzada, pavimentada y la calle 30A, de una calzada, pavimentada y demás vías que
conforman la trama urbana existente, todas pavimentadas, y conservan un moderado buen
estado.
Carrera 16 de sur a norte Carrera 16 de norte a sur
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4.3. SERVICIOS PÚBLICOS:
El predio presenta dotación de todos los servicios públicos básicos y complementarios de
agua, energía, alcantarillado, aseo, teléfono, gas, alumbrado público, etc, con que cuenta
el sector.
4.4. SERVICIOS COMUNALES:

El predio, cuenta con los servicios comunales que presenta el sector, en las idénticas
condiciones que los posee.
4.5. ACTIVIDAD O EXPLOTACIÓN ECONÓMICA:

Este predio se encontraba conformado de acuerdo a los documentos de propiedad y de
legalización aportados; dos locales en el primer piso; un local en el segundo y un local en
el tercer piso. Hoy se encuentra en reforma sustancial; presenta los mismos dos locales en
el primer piso, pero el segundo y tercer piso se construyen 28 habitaciones que hacen parte
de un hotel tipo Hostal.
Antes, los locales eran ocupados por los propietarios y arrendaban los apartamentos, hoy
se encuentra desocupado en proceso de reforma, y la idea es ser ocupado por sus
propietarios.
4.6. TAMAÑO, FORMA Y PROPORCIÓN:

El lote en referencia es de tamaño normativo, de forma rectangular regular con una
proporción de 1:3.
4.7. AFECTACIÓN:
Predio se encuentra actualmente sometido a un Régimen de Propiedad Horizontal, el cual
deberá ser modificado debido a la reforma que plantea y que se encuentra ya en proceso.
LA CONSTRUCCIÓN:
Fachada principal del conjunto Acceso a los locales Acceso al Hostal
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CONFORMACIÓN.
El predio en estudio, presenta una construcción de tres plantas, llevada a cabo hace 10
años, sin embargo desde hace 3 años, se inició un proceso constructivo que establece un
cambio de destinación, de especial manera en su segundo y tercer piso, terminados.
Originalmente, se encontraba conformado por dos locales comerciales en su primer piso;
un apartamento en segundo piso y un apartamento en el tercer piso, con el propósito de
continuar con la terminación en los mismos dos pisos superiores con otros apartamentos
en total de ocho apartamentos.
Hoy se conforma por un solo local en su primer piso, y en el segundo y tercer piso se
encuentra conformado por habitaciones cuya explotación es de un hostal con 34
habitaciones.
La azotea se encuentra definida para un lugar de estar del hostal con un futuro kiosco.
Discriminamos la obra total jurídicamente sometida a un Régimen de Propiedad Horizontal:
Llamado Apartamentos (Aparta Hotel) ADALUZ.
Antes:
DESCRIPCIÓN AREA PRIVADA/M2 INDICES DETALLE
Area de construcción Primer Piso 191,72 39,40% Dos Locales Comerciales
Área de construcción segundo piso 147,00 30,30% Un Apartamento
Área de construcción tercer piso 147,00 30,30% Un Apartamento
Área total privada construida 485,72 100,00% 4 unidades
Hoy:
DESCRIPCIÓN AREA PRIVADA/M2 INDICES DETALLE
Area de construcción Primer Piso 261,00 36,80% Un local comercial
Área de construcción segundo piso 224,00 31,60% 14 Habitaciones
Área de construcción tercer piso 224,00 31,60% 14 habitaciones
Área total privada construida 709,00 100,00%
Área común 124,50 0,00% Escaleras y circulación
MATERIALES UTILIZADOS.
Estructura de zapatas, columnas, placas entrepiso, escaleras en concreto armado.
Cimentación ciclópea.
Muros en ladrillos pañetados y pintados.
Pisos en cemento allanado, tablón rojo y en cerámica.
Puertas de estera en el acceso del primer piso y reja.
Cubierta final, parte en concreto y parte en lámina ondulada de asbesto y cemento con
estructura metálica,
Cielo raso en estuco y en listón de machimbre.
Baños con sus aparatos con enchapes en muros y pisos en cerámica.
La obra en total se estima en un avance del 98% casi total fatal detalles de pintura en el
tercer piso.
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Estado de reconstrucción bueno.
Con sus instalaciones hidrosanitarias y eléctricas.
Su zona municipal se encuentra definida y terminada.
Su zona de retiro reglamentario en tablón rojo.
Fachada con balcones acabada en pañete pintada dos colores.
Las escaleras en un solo tiro entre pisos terminadas a excepción la que conduce a la azotea.
No presenta retiro posterior, solo un pequeño patio apergolado.
Respecto a la azotea no se discrimina pues falta la construcción y dotaciones. Presenta
zona de 14 tanques para almacenar agua.
5. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO:
En un avalúo, se deben tener en cuenta consideraciones que favorecen o desfavorecen

para el momento de tomar determinaciones respecto al predio que se avalúa, y su valor o
valores a adoptar.
Este tipo de consideraciones se discriminan las más relevantes tanto positivas como
negativas.
Positivas:
 Su ubicación.
 Servicios.
 Accesibilidad.
 Uso y actividad.
Negativas:
 Diseño.
 Aireación.
 Ventilación
6. EL AVALÚO.
Como parte esencial en la práctica de cualquier tipo de avalúos, es de vital importancia,

cumplir con los requerimientos metodológicos y procedimentales establecidos por el
gobierno nacional, para llevar a cabo una labor con idoneidad, profesionalismo, ética y
responsabilidad, así como doctrinas internacionales.
De acuerdo a las disposiciones del gobierno nacional existe una legislación vigente en lo
que tiene que ver con la actividad de los avalúos dentro del marco legal, algunas sobresalen
más que otras, dado el contenido de la misma y su cobertura.
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Es así que dentro de estos actos mencionamos; la Ley 388 de 1.997, el Decreto 1420 de
1.998 emanada de esta ley, la Resolución 620 del 2008 del Instituto Geográfico Agustín
Codazzi, entre los más representativos; que toman postulados doctrinales para ello; ya que
se trata de una actividad muy universal con procedimientos que previamente se han
acogido en este país, por lo tanto se toman doctrinas nacionales e internacionales.
A partir del año 2013, el estado aprobó la Ley del Avaluador; Decretos Reglamentarios, que
se encuentran en vigencia en busca de profesionalizar esta actividad antes informal.
6.1. METODOLOGÍA PARA EL AVALÚO.

Acogiéndonos en esta oportunidad a las disposiciones de la Resolución anotada, se
procede a utilizar el procedimiento que a continuación se expone y lo cual se toma
literalmente de la mencionada Resolución.
CAPÍTULO III
PROCEDIMIENTOS ESPECÍFICOS
Artículo 18o.- Avalúos de bienes sometidos al régimen de Propiedad Horizontal.

El avalúo se practicará únicamente para las áreas privadas que legalmente existan,
teniendo en cuenta los derechos provenientes de los coeficientes de copropiedad.
En los bienes que están sometidos al régimen de propiedad horizontal, la identificación
debe hacerse en dos sentidos:
1. Conformidad del régimen de propiedad con las normas generales. Las cubiertas son
bienes comunes, así se hayan establecido como área privada.
2. La conformidad de las áreas existentes con las establecidas en el régimen de
propiedad horizontal.
3. Cuando el bien se refiera a parqueaderos o garajes es necesario establecer si tienen
restricciones tales como servidumbres, o se refieren a bienes comunes de uso
exclusivo, que aun cuando influyen en el avalúo, no se les debe asignar valor
independiente.
4. Los bienes comunes son inseparables de las áreas de derecho privado, lo que
restringe su comercialización independiente y esto influye en su valor comercial, así
estos sean de uso exclusivo.
A pesar de las recomendaciones anteriores el perito a manera de información elabora el

ejercicio de cómo se llega al valor unificado de las diferentes influencias en dicho, como lo
son el valor del terreno, valor de las zonas comunes, sumados al valor de reposición neto
de las áreas privadas.
A continuación el ejercicio:
Valor del terreno por mercado, y el obtenido en el avalúo anterior traído aun valor presente,
que no debe diferenciar mucho dado que en Valledupar, el valor del terreno especialmente
en este sector tiende a mantenerse igual, ya la llamada burbuja de hace unos 3 años se
encuentra en un nivel desinflado.
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Valor para el terreno para la copropiedad de acuerdo al mercado y por potencial de
desarrollo…………………………………………………………………….$ 600.000,00/M2.
Valor total del terreno……………………………………………………..$ 177.000.000,00
Por costos de reposición y de mercado:

Valor de las áreas comunes valor nuevo de:
Costos directos………………………………..$ 600.000,00/M2.
Costos indirectos 0,3…………………………$ 180.000,00/M2.
Total costos de reposición nuevo…………..$ 780.000,00/M2.
Valor por costos de reposición de la construcción en el primer piso del local comercial, se
tiene en cuenta sus acabados especialmente en el piso, pues tiene dos pisos en cemento
y en tablón tojo, asumimos un solo valor de reposición a nuevo de:
Costos directos……………………………….$ 900.000,00/M2.
Total costo primer piso……………………….$ 1.170.000,00/M2.
Valor por costos de reposición de la construcción en el segundo piso de habitaciones, se

tiene en cuenta sus acabados especialmente en pisos, placa y baños:
Costos directos……………………………….$ 1.200.000,00/M2.
Total costo segundo piso…………………….$ 1.560.000,00/M2.
Valor por costos de reposición de la construcción en el segundo piso de habitaciones, se

tiene en cuenta sus acabados especialmente en pisos, placa y baños:
Costos directos……………………………….$ 1.000.000,00/M2.
Total costo tercer piso……………………….$ 1.300.000,00/M2.
Depreciamos todos estos valores; se parte de la edad de 3 años, y de una conservación

para todo el conjunto de buena:
INFORMACIÓN BASE:
Obra nueva con edad de tres (3) años, como terminada 100%.
Vida total es de 100 años pues su estructura en concreto armado.
Vida remanente 97 años.
Tipo de inmueble en la Tabla 2.5
Porcentaje de vida. 3/100 = 3%
Depreciación acumulada: 9,51%
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Remanente: 100% - 9,51%= 90,49% (0,9049)
Aplicado para todos los valores, de donde:
Zonas o áreas comunes: $ 780.000,00 x 0,9049 = $ 705.822,00/M2.

Valor total zonas comunes: $ 705.822,00 M2 x 124,50 = $ 87.874.839,00.
Primer piso: $ 1.170.000,00 x 0,9049 = $ 1.058.733,00/M2.

Segundo piso: $ 1.560.000,00 x 0,9049 = $ 1.411.644,00/M2.
Tercer piso: $ 1.300.000,00 x 0,9049 = $1.176.370,00/M2.
7. AVALUO.
PRIMER PISO:
Área privada: 261,00 M2.

Coeficiente de propiedad: 36,80%
Incidencia terreno: $ 177.000.000,00 x 0,3680 = $ 65.136.000,00
Incidencia zonas comunes: $ 77.874.839,00 x 0,3680 = $ 28.657.940,75
Valor de la construcción: 261,00 M2 x $ 1.058.733,00 = $ 276.329.313,00
VALOR TOTAL PTIMER PISO LOCAL……………………………………………..$ 370.123.253,75
SEGUNDO PISO:

VALOR TOTAL PTIMER PISO LOCAL…………………………………..…………$ 396.748.705,12
TERCER PISO:

VALOR TOTAL PTIMER PISO LOCAL………………………………………….…$ 344.047.329,12
GRAN TOTAL D ELA COOPROPIEDAD…………………………………………$ 1.110.919.288,00
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8. RESUMEN DEL AVALUO.
ITEM DESCRIPCION VALOR PARCIAL VALOR TOTAL

1 PRIMER PISO $ 370.123.253,75
2 SEGUNDO PISO $ 396.748.705,12
3 TERCER PISO $ 344.047.329,12
GRAN TOTAL $ 1.110.919.288,00
SON: MIL CIENTO DIEZ MILLONES NOVECIENTOS DIESCINUEVE MIL DOCIENTOS OCHENTA
Y OCHO PESOS M.CTE.
IMPORTANTE:
Hago constar que carezco de cualquier interés directa o indirectamente en el resultado del avalúo del predio ubicado sobre la carrera 16
No. 29-35, barrio Doce de Octubre; ciudad de Valledupar-Cesar, o en sus posibles utilizaciones, así como de cualquier vinculación con
las partes que se afectarán, y que no tengo ninguna relación de subordinación, dependencia o parentesco ni me encuentro incurso en
las causales de recusación a que se refiere el Art. 72 de la Ley 550 – 99, no existiendo en este evento ningún conflicto de intereses.
Perito:
Arq. Wilson Rafael Zuleta González

Perito Avaluador
Registro Abierto de Avaluadores: RAA - AVAL. 12715423
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ANEXO FOTOGRÁFICO 1.
Primera planta. Local Comercial
Panorámica del Conjunto. Interior local Comercial. Interior local Comercial.
Baño. Bodega local. Bodega local.
Bodega local. Bodega local. Piso local.
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Segunda planta.
Escaleras al segundo piso Hall circulación segundo piso. Habitación.
Hall a balcón Balcón Habitación.
Balcón alcoba. Baño. Baño.
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Segunda planta.
Baño. Habitación. Habitación.
Habitación. Baño. Hall circulación segundo piso.
Habitación. Habitación. Habitación.
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Tercera Planta.
Escaleras al tercer piso. Habitación pisos. Habitación cielo raso.
Habitación cielo raso. Habitación pisos puertas, camas. Habitación cielo raso.
Habitación cielo raso. Habitación cielo raso. Habitación cielo raso, puertas, camas.
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Tercera Planta.
Habitación cielo raso, puertas, camas. Habitación cielo raso, puertas, pisos. Habitación cielo raso, puertas, camas,
posos.
Habitación cielo raso, pisos. Baño. Habitación cielo raso.
Hall tercer piso Habitación cielo raso, puertas, pisos, Habitación cielo raso.
camas.
Página 23 de 27
Azotea.
Escaleras a la azotea. Escaleras a la azotea. Azotea.
Tanques de agua conjunto. Tanques de agua conjunto. Cubierta en láminas de eternit.
Cubierta en láminas de eternit. Piso azotea. Patio y tanques primer piso.
Página 24 de 27
Página 25 de 27
Página 26 de 27
UBICACIÓN DEL
PREDIO DENTRO
DEL PERIMETRO
UBICACIÓN DEL PREDIO RESPECTO AL PERÍMETRO Y DE EXPANSIÓN URBANA DE VALLEDUPAR
Página 27 de 27

AVALÚO

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AVALÚO COMERCIAL

WILSON RAFAEL ZULETA GONZALEZ

1. INFORMACIÓN BÁSICA O PRELIMINAR:

1.2. Fecha de solicitud : Agosto 22 de 2019

1.3. Clase de Avalúo : Comercial

1.4. Tipo de Avalúo : Urbano

1.5. Clase de Inmueble : Edificio de Local y Hostal

1.6. Dirección : Carrera 16 No. 29-35

1.7. Barrio : Doce de Octubre

1.8. Propietario : Adaluz Sarabia Meneses

1.9. Municipio : Valledupar

1.10. Departamento : Cesar

1.11. PERITO : Wilson Rafael Zuleta González

1.12. Fecha Visita : Agosto 24 de 2019

1.13. Fecha Informe : Agosto 30 de 2019

1.14. Destino : Personal

1.15. Objeto o propósito : Valor Comercial para venta

2.1. Propiedad : Particular

2.2. Tenencia : Escritura No. 3503 de 24-12-2010

2.3. Cédula catastral : 01-02-0202-0031-000 Matriz

2.4. Matrícula inmobiliaria : 190-66300 Oficina Reg. Inst. Pcos, de Valledupar.

Norte: En línea recta, 29,94 metros lineales, predio de propiedad de Leónidas

Esta información no se constituye en un estudio de títulos, y se recomienda en caso de

Vías de acceso al sector y al predio en estudio Aspecto de la carrera 16 cercano al predio.

3.3. ACTIVIDAD PREDOMINANTE.

3.5. ESTRATIFICACIÓN SOCIOECONÓMICA.

3.6. NIVEL SOCIO-ECONÓMICO:

3.8. SERVICIOS COMUNALES:

3.11. SITUACIÓN DE ORDEN PÚBLICO:

3.12. REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA:

Suelo Urbano. Plano: FORM-GEN-03

Comuna 2. Se considera como Consolidación Urbana Comercial 1.

Área de Actividad Comercial de Servicios Livianos o al por Menor.

Tratamiento Urbanístico de Consolidación Urbana TC-1.

Se muestra a continuación en detalle lo que se permite construir.

Carrera 16 de sur a norte Carrera 16 de norte a sur

4.4. SERVICIOS COMUNALES:

4.5. ACTIVIDAD O EXPLOTACIÓN ECONÓMICA:

4.6. TAMAÑO, FORMA Y PROPORCIÓN:

Fachada principal del conjunto Acceso a los locales Acceso al Hostal

5. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO:

En un avalúo, se deben tener en cuenta consideraciones que favorecen o desfavorecen

Como parte esencial en la práctica de cualquier tipo de avalúos, es de vital importancia,

6.1. METODOLOGÍA PARA EL AVALÚO.

Artículo 18o.- Avalúos de bienes sometidos al régimen de Propiedad Horizontal.

A pesar de las recomendaciones anteriores el perito a manera de información elabora el

Por costos de reposición y de mercado:

Valor por costos de reposición de la construcción en el segundo piso de habitaciones, se

Valor por costos de reposición de la construcción en el segundo piso de habitaciones, se

Depreciamos todos estos valores; se parte de la edad de 3 años, y de una conservación

Zonas o áreas comunes: $ 780.000,00 x 0,9049 = $ 705.822,00/M2.

Primer piso: $ 1.170.000,00 x 0,9049 = $ 1.058.733,00/M2.

Área privada: 261,00 M2.

Área privada: 224,00 M2.

Área privada: 224,00 M2.

GRAN TOTAL D ELA COOPROPIEDAD…………………………………………$ 1.110.919.288,00

ITEM DESCRIPCION VALOR PARCIAL VALOR TOTAL

Arq. Wilson Rafael Zuleta González

Panorámica del Conjunto. Interior local Comercial. Interior local Comercial.

Baño. Bodega local. Bodega local.

Bodega local. Bodega local. Piso local.

Escaleras al segundo piso Hall circulación segundo piso. Habitación.

Hall a balcón Balcón Habitación.