VALOR COMERCIAL FINAL "Casa-Habitación" $ 2,100,000.

00
(DOS MILLONES CIEN MIL PESOS 00/100 M. N.)

Valor al día 8 de Marzo de 2021.

Total Architecture
Lago Michigan N° 120, depto. 12.
Col. Ciudad Lago, C. P. 57180, Mpio. Nezahualcóyotl, Edo. Méx.
Tel.: 2158-2170. Página 1
ÍNDICE:

INTRODUCCIÓN.

1.0) ANTECEDENTES.

2.0) MARCO REFERENCIAL.

3.0) IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE "LOCALIZACIÓN".

4.0) CARACTERIZACIÓN DEL INMUEBLE.

5.0) CONCEPTOS BÁSICOS Y PROCEDIMIENTO DE VALUACIÓN.

6.0) AVALÚO COMPARATIVO DE MERCADO.

7.0) AVALÚO FÍSICO O DIRECTO.

8.0) AVALÚO POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS.

9.0) AVALÚO COMERCIAL FINAL.

Total Architecture
Lago Michigan N° 120, depto. 12.
Col. Ciudad Lago, C. P. 57180, Mpio. Nezahualcóyotl, Edo. Méx.
Tel.: 2158-2170. Página 2
 Género de
Edificación:

Calle Padre San Juan Bosco N° 22, Colonia Vasco de Quiroga,

DIRECCIÓN:
Código Postal 07440.
Alcaldía Gustavo A, Madero, Ciudad de México.

1.0) ANTECEDENTES Y OBJETIVOS.

1.1) ANTECEDENTES.
Para la realización del Presente Avalúo lo más objetivo posible, y con base a mi conocimiento científico y
experiencia profesional, determine y realicé tres formas de acopio de información para su Estudio y Análisis, y
son:

A) EL ANÁLISIS Y SINTESÍS POSIBLE DE LA INFORMACIÓN DOCUMENTAL . Proporcionada por el Cliente.

B) LA RECOPILACIÓN DE INFORMACIÓN DIRECTA DE CAMPO "IN SITU" ; La verificación general de las
dimensiones tanto del Área del Predio como de las áreas de Construcción del Inmueble en cuestión, así
como la toma de diversas fotografías para la realización del Reporte Fotográfico, dentro de este Avalúo.
C) LA INVESTIGACIÓN DE OTRAS FUENTES DE INFORMACIÓN; como es el sitio del Sistema Ciudad.mx, de la
Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda "SEDUVI", la Secretaría de Finanzas de la Ciudad de México y el
Sondeo de Mercado de sitios oficiales; así como también los Costos Paramétricos del Instituto Mexicano de
Ingeniería de Costos "IMIC".

A) INFORMACIÓN DOCUMENTAL.

VALUADOR: ING. ARQUITECTO JAIME GARCÍA DÍAZ.

CÉDULA PROFESIONAL:
1270129
Maestría en Planificación Urbano-Regional, IPN.
Licenciatura: Ingeniero Arquitecto, ESIA - IPN.
Sistemas Computacionales, CCPM.
Diseño Gráfico Digital y Armado de P. C., CCPM.
Inglés, Instituto México-Norteamericano de Cultura A.C.

ESTUDIOS DEL PERITO VALUADOR:

B) OBJETIVOS:
1) DETERMINAR LA UBICACIÓN PRECISA DEL INMUEBLE "CASA HABITACIÓN UNIFAMILIAR" ubicada en
el predio de la calle de Padre San Juan Bosco N° 22, Colonia Vasco de Quiroga, Código
Postal 07440. Alcaldía Gustavo A. Madero, Ciudad de México.
2) Con Base a las Dimensiones y Superficies Actuales, manifestadas por el cliente y en
concordancia con la Información Documental como por la verificación "In Situ", tanto del
Terreno como de la Construcción, a través del Levantamiento Arquitectónico, y estando
ocupada para el Uso Habitacional, ESTIMAR EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE "AVALÚO",
a la fecha actual "Marzo de 2021".

Total Architecture
Lago Michigan N° 120, depto. 12.
Col. Ciudad Lago, C. P. 57180, Mpio. Nezahualcóyotl, Edo. Méx.
Tel.: 2158-2170. Página 3
 Género de
Edificación:

Calle Padre San Juan Bosco N° 22, Colonia Vasco de Quiroga,

DIRECCIÓN:
Código Postal 07440.
Alcaldía Gustavo A, Madero, Ciudad de México.

2.0) MARCO REFERENCIAL.

MARCO REFERENCIAL.

2.1) INFORMACIÓN BÁSICA.

A) TABLA RESUMEN

SOLICITANTE: SR. JOSÉ LUIS CALDERÓN ZAVALA.

ESPECÍFICAMENTE, EL INMUEBLE CONFORMADO POR;

INMUEBLE QUE SE VALÚA:
"CASA HABITACIÓN UNIFAMILIAR".

Calle: PADRE SAN JUAN BOSCO

N° Oficial: 22 LOTE: 9, Mz. 8 "C"
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Colonia: VASCO DE QUIROGA
Alcaldía: GUSTAVO A. MADERO
Entidad: CIUDAD DE MÉXICO. C.P. 07440
RÉGIMEN DE PROPIEDAD: PRIVADA.
PROPÓSITO DEL AVALÚO. Para saber el VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE.

FECHA DEL AVALÚO: Lunes 8 de Marzo de 2021.

Escritura Pública N° 7,668 de fecha 22 de Noviembre de 1983.
Ante la fe del Lic. Miguel Ángel Zamora Valencia, Notario
ESCRITURA PÚBLICA N°
número 78 del Distrito Federal hoy Ciudad de México.

IMÁGENES DE LAS ESCRITURAS Y

DEL CONTRATO DE COMPRA-
VENTA.

IMÁGENES DEL RECIBO DE

ELECTRICIDAD POR LA CFE Y DE LA
SECRETARÍA DE FINANZAS
"TESORERÍA" POR CONCEPTO DE
DERECHOS DEL AGUA.

N° DE CUENTA PREDIAL: 062_258_10_0002_7

N° DE SERVICIO C.F.E.: No se proporcionó
N° DE CUENTA AGUA: 27-50-315-767-01-000-2

Total Architecture
Lago Michigan N° 120, depto. 12.
Col. Ciudad Lago, C. P. 57180, Mpio. Nezahualcóyotl, Edo. Méx.
Tel.: 2158-2170. Página 4
2.2) CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO URBANO.

A) FOTOGRAFÍAS DEL ENTORNO URBANO.

Vista esquina San Juan Bosco y Av. Ferrocarril de Vista esquina calle San Juan Bosco y Fray
Hidalgo. Bernardino de Sahagún.

Ubicación de la
Casa-Habitación

Vista Panorámica Aérea de la Casa-Habitación Unifamiliar en la

calle de Padre San Juan Bosco, N° 22.

B) CARACTERÍSTICAS URBANAS.

CLASIFICACIÓN DE LA ZONA:
USO DE SUELO AUTORIZADO:
TIPO DE CONSTRUCCIÓN:
TIPO DE CONSTRUCCIÓN
PREDOMINANTE:
ÍNDICE DE SATURACIÓN DE LA
ZONA.
CARACTERÍSTICAS URBANAS
MIXTO; Habitacional y Comercial.
HABITACIONAL/3 Niveles/20% A. Libre/1 Vivienda por c/50 m².
HABITACIONAL, Tres Niveles; Planta Baja y 1° Nivel y 2° N.
Casas Habitación antiguas y modernas de hasta 3 Niveles y
Edificios Habitacionales y de Oficinas de mas de 3 Niveles.
El Porcentaje de Lotes Construidos en la Zona Observado es del
98% al 100%.

Fija NORMAL de Niveles Socioeconómicos; Bajo, Medio y Medio

Alto.

POBLACIÓN:
FLOTAN-TE
NORMAL
ESCASA

DENSA

DENSA
MEDIA

SEMI-
NULA

X X

Total Architecture
Lago Michigan N° 120, depto. 12.
Col. Ciudad Lago, C. P. 57180, Mpio. Nezahualcóyotl, Edo. Méx.
Tel.: 2158-2170. Página 5
 CARACTERÍSTICAS URBANAS
Debido al nivel alto de vehículos automotores, según las
autoridades se reporta la Contaminación como:

EXTREMADAM
% IMECAS 0-

151-200 MUY

ENTE MALA
200-Y MÁS
% IMECAS

% IMECAS

% IMECAS

% IMECAS
50 BUENA

REGULAR
% ÍNDICE DE CONTAMINACIÓN

101-150
51-100

MALA

MALA
AMBIENTAL:

X
Se reporta Alto; producido por humos y ruido producto de
vehículos automotores.
NIVEL DE CONTAMINACIÓN

MEDIO
BAJO

ALTO
AMBIENTAL OBSERVADO:

VÍAS DE ACCESO O
COMUNICACIÓN: El
Inmueble se Ubica sobre una
calle Secundaria.

Av. F.F.C.C. de Hidalgo.

Av. Ing. Eduardo Molina "Eje 3 Oriente".
calle Oriente 157.
PADRE SAN JUAN BOSCO.
Casa-Hab., Padre San Juan Bosco N°22.
Abastecimiento de Existe Abastecimiento de Agua Potable por medio de la Red de
Agua Potable: Distribución con Suministro mediante Toma Domiciliaría.
SERVICIOS PÚBLICOS: Completos

Drenaje y Existen Redes de Recolección de Aguas Residuales, en calles y

Alcantarillado: Avenidas.

Electrificación: Suministro por medio de Redes Aéreas: Baja y Media Tensión.

Sistema de Cableado Aéreo, por medio de Posterío de

Alumbrado Público:
concreto. Luminarias Vapor de Sodio o Mercurio.

Existen Banquetas y Guarniciones de Concreto de forma

trapezoidal; y Arroyo de Vialidades de concreto asfáltico.
Vialidades y
30.00 m. Av. F.F.C.C. de Hidalgo.
Banquetas:
Ancho 80.00 m. Av. Ing. Eduardo Molina.
Aproximado 21.00 m. Calle Oriente 157.
10.00 m. Calle San Juan Bosco 22.
Recolección de
OTROS SERVICIOS PÚBLICOS

No se observo camiones recolectores, pero existe la recolección.

Basura:
En Tanques Estacionarios: Transportado en Camiones con
Suministro de Gas:
Tanques de Gas Licuado y algunos con Cilindros.
Y PRIVADOS:

Telefonía: Red Aérea en Postes de Concreto y algunos de madera.

Televisión: Inalámbrica: Por Antena en Azoteas de cada domicilio.
Parada más cercana al Trasporte Público a 100.00 m.
Metro Martín Carrera. Colectivos
PÚBLICO:
Transporte: Oriente 157.
MULTI-MODAL
Taxis Av. F.F.C.C. de Hidalgo.
PRIVADO:
Taxis Av. Eduardo Molina.

Total Architecture
Lago Michigan N° 120, depto. 12.
Col. Ciudad Lago, C. P. 57180, Mpio. Nezahualcóyotl, Edo. Méx.
Tel.: 2158-2170. Página 6
 C) INFRAESTRUCTURA URBANA "EQUIPAMIENTO".

Ubicación del
EDIFICIO.
Radio de Influencia
500.00 m.

La Av. Más importante, Ing.

Eduardo Molina "Eje 3 Oriente"
se encuentra a una distancia
de 500.00 m.
Sobre la Av. FFCC de Hidalgo se
ubican comercios y el metro,
éste a una distancia aprox. de
1,500.0 m.

Existen Múltiples Escuelas

Públicas y Privadas a una
distancia menor a 300.00 m.
Notas:
La Nomenclatura de las Calles están en placas sobre las paredes en las esquinas de casas.
* Información Obtenida del Sistema Ciudad.mx de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda.

Total Architecture
Lago Michigan N° 120, depto. 12.
Col. Ciudad Lago, C. P. 57180, Mpio. Nezahualcóyotl, Edo. Méx.
Tel.: 2158-2170. Página 7
 Género de
Edificación:

Calle Padre San Juan Bosco N° 22, Colonia Vasco de Quiroga,

DIRECCIÓN:
Código Postal 07440.
Alcaldía Gustavo A, Madero, Ciudad de México.

3.0) IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE "EDIFICIO"

OBJETO DE ESTUDIO

3.1) UBICACIÓN DEL INMUEBLE.

MÉTODO DEDUCTIVO
A) UBICACIÓN POLÍTICO-ADMINISTRATIVA DEL EDIFICIO.
El Inmueble "Casa-Habitación Unifamiliar", se localiza hacia el Norte de la Ciudad de México en
la Alcaldía Gustavo A. Madero en la Colonia Vasco de Quiroga. La calle que da acceso al
Inmueble se llama PADRE SAN JUAN BOSCO y es el N° Oficial 22, y desemboca al Poniente con la
Av. F.F.C.C. de Hidalgo y al Oriente con la calle de Fray Bernardino Sahagún, y de ésta hacia el
oriente sobre la calle Fray Francisco de los Ángeles a la Av. Ing. Eduardo Molina "Eje 3 Oriente".

Las Calles Limítrofes actuales a la Manzana, en dónde se localiza el Predio, son:

Al ESTE: Calle Fray Bernardino de Sahagún.
Al OESTE: Av. F.F.C.C. de Hidalgo.
Al SUR: Calle de Padre San Juan Bosco.
Al NORTE: Calle Fray Francisco de los Ángeles.

A continuación se ilustra la zona, donde se ubica el "Inmueble", así como fotografías de su

entorno en la Colonia Vasco de Quiroga.

PLANO GENERAL DE ZONA

Total Architecture
Lago Michigan N° 120, depto. 12.
Col. Ciudad Lago, C. P. 57180, Mpio. Nezahualcóyotl, Edo. Méx.
Tel.: 2158-2170. Página 8
 B) LOCALIZACIÓN GEOGRÁFICA DEL PREDIO.

Las Coordenadas Geodésicas Angulares del Centroide de la Poligonal Real Envolvente del
PREDIO; CALLE Padre San juan Bosco N° 22. Colonia Vasco de Quiroga, Código Postal 07440,
Alcaldía Gustavo A. Madero. Ciudad de México, son aproximadamente:

COORDENADA ESFÉRICA: COORDENADA U.T.M.: Zona 14Q

Latitud Norte: 19° 29' 33.23" Este: 489,789.00 m.
Longitud Oeste: 99° 05' 50.30" Norte: 2,155,333.00 m.
Centroide.- Es el punto Central del Área del Predio.
Elevación: 2,244.0 m.

UBICACIÓN DEL INMUEBLE "CASA-HABITACIÓN UNIFAMILIAR"

Vista hacia el Oriente: calle San Juan Bosco. Vista hacia el Poniente: calle San Juan Bosco.

Fachada Principal del Inmueble "Casa-Habitación

Unifamiliar" ; Calle San Juan Bosco N° 22.

Total Architecture
Lago Michigan N° 120, depto. 12.
Col. Ciudad Lago, C. P. 57180, Mpio. Nezahualcóyotl, Edo. Méx.
Tel.: 2158-2170. Página 9
 B) COLINDANCIAS, DIMENSIONES Y SUPERFICIES DEL TERRENO.

a) Inmueble "EDIFICIO DEPARTAMENTAL EN CONDOMINIO".

El Predio donde se ubica la Casa-Habitación, que nos compete para el Presente Avalúo, tiene
las siguientes Dimensiones, Colindancias y Superficies:

Col. Vasco de
Quiroga.

7.00

18.00
ÁREA DEL TERRENO
AT = 126.00 M²

CENTROIDE
18.00

LTE. 9, MZ 8 "C"

N° OF. 22.
7.00

Acceso
PLANTA TOPOGRÁFICA DEL TERRENO PREDIO .
COLINDANCIAS.

Dimensiones y Colindancias Actuales:

Dirección Descripción Distancia Colindante
Al Norte en una Línea de: 7.00 m. con Propiedad Particular.
Al Sur en una Línea de: 7.00 m. con calle san juan Bosco.
Al Oriente en un Tramo: 18.00 m. con Propiedad Particular.
Al Poniente en un Tramo de: 18.00 m. con Propiedad Particular.

Superficie del Terreno, según ESCRITURA. AT = 126.00 M².

Total Architecture
Lago Michigan N° 120, depto. 12.
Col. Ciudad Lago, C. P. 57180, Mpio. Nezahualcóyotl, Edo. Méx.
Tel.: 2158-2170. Página 10