DERNIS MANUEL ROMERO

ABOGADO

IMPREABOGADO N0 47.185

Yo, RAMON IGNACIO GUERRA, venezolano, mayor de edad, casado, titular de

la cédula de identidad N° V-8.900.172 y de este domicilio, por medio del presente
documento declaro: de conformidad con la Ley de Propiedad Horizontal y muy
especialmente con lo establecido en el artículo 26, he decidido destinar, como
efecto se hace, para ser enajenado en Propiedad Horizontal, un inmueble de mi
propiedad, constituido por una edificación de dos niveles, el cual se denomina
“RESIDENCIAS GUERRA” cuyo documento de condominio dicto de la manera
siguiente:

CAPITULO I
UBICACIÓN Y LINDEROS

ARTICULO PRIMERO: El edificio denominado “RESIDENCIAS GUERRA”, está

ubicado sobre una parcela de terreno ubicada EN LA CALLE VÍA Santa Rufina,
parroquia Biruaca, municipio Biruaca del estado Apure, cuyos linderos son los
siguientes: Norte: Calle vía Santa Rufina, mide 15 metros; Sur: Laguna, mide 15
metros; Este: Iglesia en construcción, mide 60 metros y Oeste: Casa de Carlos
Espinoza, mide 60 metros.

CAPITULO II
UBICACIÓN Y LINDEROS

ARTICULO SEGUNDO: El inmueble en referencia me pertenece por haberlo

construido a mis solas y únicas expensas, según consta en título supletorio
debidamente registrado por ante el Registro Público del municipio San Fernando,
inserto bajo el numero 17, folio 605, tomo 2, de fecha 31 de enero de 2019.

CAPITULO III
DESCRIPCION GENERAL DEL EDIFICIO

ARTICULO TERCERO: La edificación “RESIDENCIAS GUERRA”, esta construido

de conformidad con los planos explicativos que se anexan a este documento para
que sean agregados al cuaderno de comprobantes. Tiene una área de
construcción de DOSCIENTOS SESENTA Y TRES COMA VEINTIDOS METROS
CUADRADOS (263,22) y las mismas están integradas por tres locales comerciales
y un galpón, ubicados en la planta baja del edificio y un primer piso o planta
superior que consta de dos apartamentos para vivienda familiar de estructura
general de concreto, techo y cubierta de losa, paredes tipo acabado y pintura,
bloque liso pulido y piso de cerámica.
CAPITULO IV
DESTINO Y DESCRIPCION DE LAS PLANTAS

A) DESCRIPCION DE LA PLANTA BAJA

1) PLANTA BAJA: Se conforma por tres (3) locales comerciales, un galpón y
áreas comunes (vestíbulo, pasillo y escalera de acceso a la planta superior o
primer piso. LOCAL A: Techo de platabanda, baño interno y portón de lámina
estriada de 3x3 metros y un área de VEINTIDÓS METROS CUADRADOS
CON NOVENTA Y CINCO CENTIMETROS (22,95 M2), comprendido dentro de
los siguientes linderos particulares: NORTE: Calle vía Santa Rufina, en tres
metros (3 m); SUR: Galpón anexo, en tres metros (3 m) ESTE: Iglesia en
construcción, en siete coma sesenta y cinco metros (7,65); y OESTE: Local B,
en siete coma sesenta y cinco metros (7,65 m) y en su parte superior con el
piso del apartamento A de la planta superior o primer piso .LOCAL B: Techo
de platabanda, baño interno y portón de lámina estriada de 3x3 metros y un
área de VEINTIDÓS METROS CUADRADOS CON SESENTA Y CINCO
CENTIMETROS (22,65 M2), comprendido dentro de los siguientes linderos
particulares: NORTE: Calle vía Santa Rufina, en tres metros (3 m); SUR:
Galpón anexo, en tres metros (3 m) ESTE: Local A, en siete coma sesenta y
cinco metros (7,65); y OESTE: Local C, en siete coma sesenta y cinco metros
(7,65 m) y en su parte superior con el piso del apartamento A de la planta
superior o primer piso. LOCAL C: Techo de platabanda, baño interno y portón
de lámina estriada de 3x3 metros y un área de CUARENTA COMA SESENTA
Y OCHO METROS (40,68 M2), comprendido dentro de los siguientes linderos
particulares: NORTE: Calle vía Santa Rufina, en ocho coma ochenta metros
 (8,80 m); SUR: Galpón anexo, en ocho coma ochenta metros (8,80 m) ESTE:
Local B, en siete coma sesenta y cinco metros (7,65); y OESTE: Casa de
Carlos Espinoza, en siete coma sesenta y cinco metros (7,65 m) y en su parte
superior con el piso del apartamento B de la planta superior o primer piso.
GALPON: con un área de ciento cincuenta metros cuadrados (150 m2),
comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Locales A, B y C, con
quince metros (15 m); SUR: Laguna, con 15 metros (15 m); ESTE: Iglesia en
construcción, con diez metros y OESTE: Casa de Carlos Espinoza, con diez
metros y un pozo profundo de aguas blancas de 6000lts.
2) PRIMER PISO O PLANTA SUPERIOR: Está integrado por dos apartamentos
de habitación familiar. APARTAMENTO A: está constituido por tres (3)
habitaciones con baño interno y ventana panorámica, una sala de estar, un
comedor, una cocina, techo tipo plafón con caída a dos aguas, estructura de
hierro con tubo estructural de 100 x 100 mm de columna en área de sesenta y
cuatro metros cuadrados con noventa y ocho centímetros (64,98 m2),
comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Calle vía
Santa Rufina, con nueve metros (9 m); SUR: Galpón, con nueve metros (9 m);
ESTE: Iglesia en construcción, con nueve metros (9 m) y OESTE: Apartamento
B y área en común con nueve metros (9 m) e inferior con el techo de la planta
baja, Locales A y B. APARTAMENTO B: está constituido por tres (3)
habitaciones con baño interno y ventana panorámica, una sala de estar, un
comedor, una cocina, techo tipo plafón con caída a dos aguas, estructura de
hierro con tubo estructural de 100 x 100 mm de columna en área de cincuenta
y cuatro metros cuadrados (54,00 m2), comprendido dentro de los siguientes
linderos y medidas: NORTE: Calle vía Santa Rufina, con seis metros (6 m);
SUR: Galpón, con seis metros (6 m); ESTE: Apartamento A, con nueve metros
(9 m) y OESTE: Casa de Carlos Espinoza, con nueve metros (9 m) e inferior
con el techo de la planta baja, Local C.
CAPITULO VI
VALOR DEL INMUEBLE Y PORCENTAJE DE CONDOMINIO
ARTÍCULO OCTAVO: El edificio tiene un área de construcción aproximada de
DOSCIENTOS SESENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON VEINTIDOS
CENTIMETROS metros cuadrados (263,22 mts2): De conformidad con el Artículo
26 de la Ley de Propiedad Horizontal, referente a la fijación del porcentaje que les
corresponde a los co-propietarios sobre las cosas comunes, sus derechos y
obligaciones en la conservación y administración del Edificio, se le atribuye a la
totalidad del inmueble (Edificio) un valor de CIENTO TREINTA Y SIETE
MILLONES TRECIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 137.360.000,00). A
tales efectos, tomando como base el área de cada apartamento y/o local, se
establecen los porcentajes para cada uno de ellos en los bienes comunes y en los
derechos y obligaciones relacionadas con la administración y conservación del
Edificio. Los valores individuales atribuidos a cada uno de los apartamentos son
referenciales. Los valores definitivos serán los convenidos con cada uno de los
compradores. A los inmuebles enumerados seguidamente se les atribuye el valor
y porcentaje de condominio para cada uno de los que integran el Edificio
Residencias Guerra, los cuales son los siguientes: LOCAL A: Se le atribuye un
valor de NUEVE MILLONES SEISCIENTOS QUINCE MIL DOSCIENTOS
BOLIVARES (Bs. 9.615.200,00) y una alícuota de 7%; LOCAL B: Se le atribuye
un valor de NUEVE MILLONES SEISCIENTOS QUINCE MIL DOSCIENTOS
BOLIVARES (Bs. 9.615.200,00) y una alícuota de 7%;LOCAL C: Se le atribuye un
valor de QUINCE MILLONES CIENTO NUEVE MIL SEISCIENTOS BOLIVARES
(Bs. 15.109.600,00) y una alícuota de 11%; GALPON: Se le atribuye un valor de
CINCUENTA Y SEIS MILLONES TRESCIENTOS DIECISIETE MIL
SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 56.317.600,00) y una alícuota de 41%;
APARTAMENTO A: Se le atribuye un valor de VEINTICUATRO MILLONES
SETECIENTOS VEINTICUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs.
24.724.800,00) y una alícuota de 18%; APARTAMENTO B: Se le atribuye un valor
de VEINTIUN MILLONES NOVECIENTOS SETENTA Y SIETE MIL
SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 21.977.600,00) y una alícuota de 16%;
CAPITULO VII
 DEL DERECHO DE PROPIEDAD: SUS LIMITACIONES DE LOS BIENES
COMUNES.
ARTÍCULO CUARTO: DEL DERECHO DE PROPIEDAD: SUS EFECTOS
NEGOCIABLES: Los propietarios de las dependencias susceptibles de
apropiación individual, apartamentos y locales, lo son también de los derechos
indivisos en los bienes comunes atribuidos a esas dependencias de conformidad
con la tabla indicativa de valores y porcentajes y en consecuencias, todo acto
jurídico que verse sobre tales dependencias abarcará la proporción respectiva de
los derechos indivisos que a ellas correspondan. Los propietarios de las distintas
dependencias, están obligados a sufragar los gastos comunes en la proporción
establecida anteriormente. El uso y disfrute de los inmuebles será sometido a las
reglas establecidas en el Artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, a las
normas generales de este documento y su reglamento y a los acuerdos tomados
por la Asamblea de Propietarios, a estas mismas reglas se someterán igualmente
los arrendatarios u ocupantes por cualquier título, de los inmuebles referidos.
ARTÍCULO DECIMO: BIENES DE USO COMUN: A) La totalidad del terreno sobre
el cual está construido el edificio dentro de los linderos especificados en la primera
parte de este documento. B) Los cimientos o fundaciones, la estructura, las
paredes (excepto las interiores de cada inmueble y las que separan a los
inmuebles entre sí), los muros de todo tipo y las placas o losas de las áreas
comunes, el hall de entrada y los pasillos generales, las escaleras y las vías de
entrada, salida y comunicación; C) Las instalaciones de todo tipo, de los servicios
centrales de electricidad, luz, agua (potables, negras o pluviales), excepto el de
gas, en el sentido de que tanto la bombona general como el equipo de medidores
pertenece a la empresa suministradora; D) pozo profundo de aguas blancas con
capacidad de 6000lts. E) En general, toda porción del Edificio que no puede
separarse o alterarse sin modificar la integridad física o estética del mismo y todos
los elementos necesarios para la existencia, seguridad, salubridad y conservación
del Edificio o para permitir el goce y uso de todos y cada uno de los
departamentos y depósitos y los artefactos e instalaciones existentes para el
beneficio común único, pasarán a ser cosa común todos los inmuebles cuyo
propietario ejercerá el derecho de abandono previsto en el Artículo 12 de la Ley de
Propiedad Horizontal.
ARTÍCULO DECIMO PRIMERO: DE LOS DERECHOS EN LOS BIENES
COMUNES: Ninguna persona, sea cual fuere el derecho que tuviere sobre
cualquiera de los inmuebles determinados en este documento, podrá pretender el
ejercicio de derechos que puedan afectar el beneficio común derivado del régimen
de Propiedad Horizontal. No serán aplicables las decisiones contenidas en los
Artículos 762, 768 y 1.548 del Código Civil respectivamente, relativas a abandono
de derechos, duración de la comunidad.
ARTÍCULO DECIMO SEGUNDO: DE LOS BIENES DE USO EXCLUSIVO: Son
bienes de uso exclusivo, de cada copropietario de apartamento y local.
ARTÍCULO DECIMO TERCERO: RESPONSABILIDAD SOLIDARIA: Toda
persona que adquiera la propiedad de una dependencia asumirá en forma
solidaria con su causante, la obligación de satisfacer las cargas comunes
impagadas.
USO DE LOS BIENES COMUNES: Los propietarios o arrendatarios de cualquier
dependencia del Edificio, así como las personas que, a cualquier título, en ellas
habitaren, podrán hacer uso gratuito de los bienes comunes no rentables, según
su destino ordinario y sin perjuicio de los legítimos derechos de los demás. Las
obras de modificación, mejoras, reparaciones, seguridad o limpieza, que efectúe
cada propietario en su inmueble, serán a sus únicas expensas. En ningún caso
podrá, ni aún con obra de tal tipo realizadas dentro del ámbito del dominio
privativo, variar la forma arquitectónica exterior del edificio ni tampoco decorar las
puertas, paredes o ventanas exteriores con colores o tonalidades distintas a las
del edificio. Todas las reparaciones mayores y mejoras, de los bienes comunes
requerirán la aprobación previa de SETENTA Y CINCO POR CIENTO (75%) de
los propietarios, de acuerdo con los respectivos porcentajes de condominio. Para
construir nuevos pisos, hacer sótanos o excavaciones o realizar actos que afecten
la conservación y estética del edificio, se requiere del consentimiento unánime de
los propietarios, siempre que se obtenga el permiso de las autoridades
competentes y sea posible técnicamente. Las reparaciones menores de los bienes
de uso común, serán ordenadas por el Administrador del inmueble.
ARTÍCULO DECIMO CUARTO: CARGAS COMUNES: Los propietarios de todos
los apartamentos que integran el edificio Residencias Guerra, están obligados a
contribuir, en proporción a sus respectivos porcentajes sobre los bienes comunes
del inmueble, a los gastos siguientes: Administración, conservación, reparación y
mantenimiento: b) Mejoras y reformas; c) Impuestos, tasas o contribuciones que
graven directamente el inmueble y que por lo tanto no hubieren sido repartidos por
las autoridades competentes, entre los diversos propietarios: d) El pago del
servicio de agua de los diferentes inmuebles, así como el consumo de gas, y e)
Erogaciones determinadas por la Asamblea de Propietarios.
CAPITULO VIII
DE LA ADMINISTRACIÓN
ARTÍCULO DECIMO QUINTO: Todo lo relativo a la administración del edificio
Residencias Guerra ha sido establecido en el Reglamento de Condominio, el cual
se anexa para ser agregado al Cuaderno de Comprobantes de la Oficina de
Registro Inmobiliario respectiva. La Asamblea de Propietarios está facultada para
dictar los reglamentos internos que considere necesarios para su mejor
administración. Igualmente RAMON GUERRA ARACAS, se reserva expresamente
el derecho de administrar el edificio, una vez verificado tal hecho se procederá a
entregar la administración del edificio a la Asamblea de Propietarios de
conformidad con la Ley de Propiedad Horizontal vigente, para lo cual se convocará
a todos los propietarios del edificio, a una Asamblea de Propietarios, para que así
se elija la Junta de Condominio del Edificio Residencias Guerra.
CAPITULO IX
ARTÍCULO DECIMO SEXTO: REFORMAS Y SITUACIONES NO PREVISTAS
La Asamblea de Propietarios, salvo lo inmodificable de este documento, podrá por
mayoría absoluta de todos los propietarios y en forma unánime reformar el
presente documento de Condominio.
ARTÍCULO DECIMO SÉPTIMO: SITUACIONES NO PREVISTAS: En todo lo no
previsto en este documento, se aplicarán las disposiciones de la Ley de Propiedad
Horizontal y en cuanto no se opongan a éstas las del Código Civil, así como el
Reglamento Interno o cualesquiera otros reglamentos aprobados por la Junta de
Condominio o la Asamblea de Propietarios
CAPITULO X
ARTÍCULO DECIMO OCTAVO: PLANOS DEL INMUEBLE: A los efectos de lo
dispuesto en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se acompaña para
ser agregados al Cuaderno de Comprobante respectivo, los planos explicativos del
inmueble a que se refiere este Documento y los Permisos mencionados,
emanados de la ingeniería Municipal.
CAPITULO XI
DISPOSICIONES TRANSITORIAS:
ARTÍCULO VIGÉSIMO: ADMINISTRACIÓN: RAMON IGNACIO GUERRA
ARACAS, se reserva la administración del edificio, hasta tanto no se haya
protocolizado el SETENTA Y CINCO POR CIENTO (75%), de las unidades
vendibles, que conformarán la totalidad del Edificio. Una vez que se cumpla tal
hecho se entregará la administración a la Junta de Condominio. Dicha
administración será ejercida directamente o por personas o Empresa que se
designe al efecto.

RAMON IGNACIO GUERRA ARACAS

8.900.172