Acumulación y Rectificación de Área en

Predio Urbanos: Dos actos

independientes entre sí
2 comentarios / Opinión Jurídica / Por Estudio Estrada
Cuando un proyecto inmobiliario requiere la adquisición de más de un predio, ya
sea por no cumplir con el lote mínimo normativo establecido o porque simplemente
el proyecto ideado es de gran magnitud, casi siempre estos inmuebles tienen una
dificultad, y es que sus áreas y medidas perimétricas inscritas en Registros
Públicos difieren con la realidad física reflejada en el plano del levantamiento
topográfico efectuado sobre el bien. Es ahí donde aparece la indecisión sobre si
primero rectificar el área y medidas perimétricas de cada predio o si antes primero
se tendrían que acumular para posteriormente rectificar. Lo cierto es que, ambos
actos son independientes entre sí, y el orden de aplicación dependerá del factor
costo/beneficio que demande el desarrollador inmobiliario, o de la complejidad del
caso en particular, de acuerdo al factor estrategia que sus asesores legales y
técnicos convengan.

¿Acumulación registral y rectificación de área y medidas perimétricas? 

La acumulación es el acto registral que tiene por objeto constituir una nueva
unidad inmobiliaria, y se efectúa comprendiendo en una sola, dos o más partidas
independientes relativas a otros tantos predios. Se realiza abriendo una nueva
partida registral y cerrando las partidas de los predios acumulados, mediante
anotación que consigne la partida en la cual quedan acumulados (Art. 66º RIRP).
Para su procedencia se requiere necesariamente lo siguiente:

1. Los inmuebles deben constituir un todo sin solución de continuidad.

2. Pertenezcan al mismo propietario con derecho inscrito.
3. Documento privado donde se solicite la acumulación suscrito por el
propietario, con firma certificada notarialmente, que contendrá el
área, linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios,
con indicación de la partida registral donde corren inscritos y el área,
linderos y medidas perimétricas del predio resultante, indicándose su
nueva denominación.
4. Plano de acumulación autorizado por el profesional competente,
salvo que los predios materia de acumulación hayan constituido una
sola unidad inmobiliaria y ésta retome su descripción primigenia. Si
la fábrica inscrita, en alguna de las partidas cuya acumulación se
solicita, no contase con información gráfica en el Registro, debe
graficarse en el plano el área o áreas ocupadas por la fábrica.
5. Plano y código de referencia catastral del predio resultante, o la
constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo
002-89-JUS.
La rectificación de área, linderos y medidas perimétricas es aquella herramienta de
saneamiento que permite corregir y/o actualizar aquellas inexactitudes registrales
de un inmueble, ajustándola a la realidad física del mismo.

La rectificación de área y medidas perimétricas se puede dar a través del

procedimiento notarial (Ley Nº 27333), vía el Código Único Catastral – CUC (Ley
Nº 28294) o mediante el procedimiento registral bajo los precedentes registrales
vigentes emitidos por el Tribunal Registral, como por ejemplo la rectificación
unilateral de área (Centésimo Quincuagésimo Pleno del Tribunal Registral de la
SUNARP).
 ¿Cuál es el orden ideal?
 Según el nivel de complejidad, es conveniente primero acumular registralmente y
segundo efectuar la rectificación de área y medidas perimétricas, de manera que,
la solicitud y planos de acumulación deberán ser adecuados a los antecedentes
registrales, es decir, se describirá y graficará el lote resultante, respectivamente,
en mérito al área, linderos y medidas perimétricas inscritas en la partida registral
de los predios objeto de acumulación.
El decidir aplicar el orden antes recomendado, permite al propietario de los
inmuebles ahorrar los costos de saneamiento, ya sean derechos notariales y/u
honorarios de los profesionales, y el tiempo invertido en cada predio, cuando se
pudo canalizar este sólo en el lote resultante.

¿El plano y código de referencia catastral es documentación constitutiva

para la acumulación?
El plano y código de referencia catastral con un área y medidas perimétricas
diferentes a las inscritas en las partidas registrales de los predios materia de
acumulación, es emitido por aquella Municipalidad que tiene el distrito catastrado o
su base catastral parcialmente actualizada, originándose así la confusión de
obligarse a realizar la rectificación antes que la acumulación.

A lo que se debe conocer que, el plano y código de referencia catastral es un

documento complementario para la inscripción de la acumulación registral, cuya
finalidad no es otra que mantener la correlación entre el Registro Público y el
catastro municipal respecto a las modificaciones en la descripción del predio, por
tanto las discrepancias entre el plano catastral y los documentos (solicitud y
planos) que sustenta propiamente la acumulación, no constituyen obstáculo para
su inscripción, en la medida que estos últimos se solicite expresamente y adecuen
a los antecedentes registrales.

Conclusiones
 No existe prelación entre la acumulación registral y la rectificación de
área y medidas perimétricas, salvo que uno de los predios a
acumular no cuente con área y medidas perimétricas inscritas,
donde se tendrá que sanear dicho predio (determinación de área)
para luego acumular registralmente.
 Es recomendable tener en primer orden a la acumulación registral
(antecedentes registrales), y en segundo orden a la rectificación, lo
cual no implica que, de requerirse invertir dicho orden, no se pueda
realizar.
 La solicitud y plano de acumulación son documentación
constituyente, y el plano y código de referencia catastral es
documentación complementaria, por lo que si éste último discrepa
con los antecedentes registrales de los predios, no es impedimento
alguno para conseguir la inscripción de acumulación anhelada.
Mercedes E. García Bendezú