RECTIFICACIÓN DE AREA

Oscar Huerta
Ayala
 RECTIFICACIÓN DE ÁREA, LINDEROS Y MEDIDAS
PERIMETRICAS
SUPUESTOS:
En casos de presentación de títulos sobre:
- Prescripción adquisitiva de dominio
- Habilitación Urbana
- Independización
- Acumulación
- Declaratoria de Edificación
✔Se advierte que no existen linderos y medidas perimétricas
del predio en la partida registral, o no coinciden los datos con
los antecedentes registrales por existir inadecuación.
✔Se requiere efectuar el saneamiento del área, linderos y
medidas perimétricas a efectos que la realidad concuerde con
la realidad registral.
 RECTIFICACIÓN DE ÁREA
• Las causas de la discrepancia de lo real y lo
registrado en el caso del Registro de Predios
puede obedecer a diversos factores siendo uno
de los principales considero que las inscripciones
antiguas se realizaban sin base gráfica, debemos
tener en cuenta desde 1888 (fecha de creación
del Registro de Propiedad Inmueble) hasta la
actualidad se han efectuado varios cambios
como en la mayor exactitud de la descripción
gráfica de un predios, ahora los planos cuentan
con coordenadas UTM, no es concebible ahora
una inmatriculación sin base gráfica.
 RECTIFICACIÓN DE ÁREA
RECTIFICACIÓN EN MÉRITO DE TÍTULO
ARCHIVADO

• En caso que nos encontremos ante una

discrepancia de lo real y lo registrado, lo primero
que se debe efectuar es revisar el título archivado y
en caso que hubo error u omisión en la extensión
del asiento de descripción del inmueble pedir su
rectificación al antecedente registral conforme lo
señala el Artículo 82 del Reglamento General de
los Registros Públicos.
 RECTIFICACIÓN DE ÁREA
RECTIFICACIÓN EN MÉRITO DE TÍTULO
ARCHIVADO

• Rectificación de error material.- Las

rectificaciones de los errores materiales se harán en
mérito del respectivo título archivado, salvo que éste
no se encuentre en la oficina, en cuyo caso se
procederá conforme al Capítulo II del Título Vlll de
este Reglamento, a efecto de que previamente se
reconstruya el título archivado correspondiente.
 RECTIFICACIÓN DE ÁREA
• Ahora bien en caso que se solicite la rectificación de los linderos y
medidas perimétricas de un predio, pero que de la revisión del
Título Archivado se advierte información discrepante, por ejemplo
en la memoria descriptiva de independización de la habilitación
urbana consta los datos de la descripción del inmueble tal como
consta en la partida registral, pero en el plano figura otros datos tal
como solicita el usuario ¿Cómo debería proceder el Registrador?.

• Al respecto se debe en cuenta que conforme el Art. 35, 36, 38, 71 y

78 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
señalan con diferente redacción que: “En caso de discrepancia
entre los datos consignados en la memoria descriptiva y el
respectivo plano, prevalecerán los que aparecen en este
último”.
 RECTIFICACIÓN DE ÁREA
CXLI PLENO
Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada el día
14 de enero de 2016.
Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 18 de enero de
2016

INDEPENDIZACIÓN AL AMPARO DE LA LEY N.º 27157:

DISCREPANCIA ENTRE MEMORIA Y PLANOS
En caso de discrepancia entre los datos de la memoria
descriptiva y el plano de independización de unidades sujetas
a alguno de los regímenes de la Ley Nº 27157, prevalecerán
los que aparecen en el plano, debiendo extender el asiento de
inscripción conforme a este.
Criterio sustentado en la Resolución Nº 576-2015-SUNARP-
TR-L del 24.03.2015..
 RECTIFICACIÓN DE ÁREA
La Ley Nº27333 regula tres procedimientos:
1.- POR MUTUO ACUERDO: mediante escritura pública
suscrita por el propietario del predio y los propietarios de todos
los predios colindantes, en la que estos manifiesten su
conformidad, con el área , linderos y medidas perimétricas
según corresponda.
 RECTIFICACIÓN DE ÁREA
La Ley Nº27333 regula tres procedimientos:

2.- NOTARIAL.- Se podrá tramitar como asunto no

contencioso, siguiendo el procedimiento establecido en la Ley
Nº27157 y 27333, siempre y cuando el área real del predio sea
igual o inferior a la registrada en la partida.
Si el área real es superior a la registrada procederá este
trámite siempre y cuando exista una certificación registral de
que la mayor área no se superpone a la registrada en la
partida.
3.- PROCESO JUDICIAL.- Se aplica lo señalado en el Código
Procesal Civil
 RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR MUTUO
ACUERDO

La rectificación de área se practicará en la partida

del inmueble del propietario (solicitante) pero
también deberá efectuarse la modificación de área
en los demás predios colindantes afectados, en caso
contrario se generaría la superposición de áreas y la
rectificación no se habría solucionado el problema al
contrario generaría duplicidad de partidas, la ventaja
de este mecanismo de saneamiento es la
intervención del propietario solicitante y de los
colindantes.
 RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR MUTUO ACUERDO
Procederá la rectificación de áreas por mutuo acuerdo
en caso de superposición de áreas?
Al respecto cabe señalar que la determinación de área,
linderos y medidas perimétricas se realiza de mutuo
acuerdo mediante escritura pública suscrita por el
propietario del predio y los propietarios de todos los
predios colindantes, en la que estos últimos manifiesten
su conformidad con el área, medidas perimétricas y/o
linderos, según corresponda, que procederá inclusive
exista superposición de áreas.
 RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR MUTUO
ACUERDO
• Ello se desprende del literal b) del Artículo 13 de la Ley 27333 que
cuando regula la rectificación de área, linderos y medidas
perimétricas por Procedimiento Notarial señala: “Se podrá tramitar
como un asunto no contencioso de competencia notarial, según
los procedimientos a los que se refieren los Artículos 504 y
siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable,
siempre y cuando el área real del predio sea igual o inferior a la
registrada en la partida.

Cuando el área real es superior a la registrada procederá este

trámite siempre y cuando exista una certificación registral de
que la mayor área no se superpone a otra registrada.
Este procedimiento se tramita de conformidad con lo establecido en
el Reglamento de la Ley Nº 27157”.
RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR MUTUO ACUERDO
Procederá la rectificación de áreas por mutuo acuerdo
en caso de superposición de áreas? Es decir en el
impedimento para la rectificación de áreas por
superposición de áreas está referida al procedimiento
notarial no para la rectificación por mutuo acuerdo,
tampoco para el procedimiento judicial tal como lo señala
el Literal c) del Artículo 13 de la Ley 27333.
Procedimiento Judicial: Se tramita por el
procedimiento judicial previsto en los Artículos 504 y
siguientes del Código Procesal Civil, toda rectificación
que suponga superposición de áreas o linderos, o
cuando surja oposición de terceros.
 RECTIFICACIÓN DE ÁREA
CVI PLENO
Sesión extraordinaria modalidad presencial realizada el día 24 de
mayo de 2013.

5.- RECTIFICACIÓN DE ÁREA EN MÉRITO A ESCRITURA

PÚBLICA
“Puede rectificarse el área, medidas perimétricas y linderos de un
predio urbano mediante escritura pública según el literal a) del art.
13.1 de la Ley Nº 27333, aunque exista superposición con área
de predio inscrito, debiendo indicarse en la escritura tanto la
nueva área, medidas perimétricas y linderos del predio
rectificado, como del predio que ha resultado afectado con la
rectificación. En tal sentido, deberá rectificarse también el área y
medidas perimétricas de los predios colindantes materia de la
superposición”.
 RECTIFICACIÓN DE ÁREA
¿Cuál es la formalidad de los planos?

Si bien no se ha previsto la formalidad de los planos

y memoria descriptiva que se deberán adjuntar al
parte notarial de la escritura pública, consideramos
que lo ideal es que deberían ser visados por la
Municipalidad Distrital respectiva a efectos que la
Municipalidad actualice su propio catastro; sin
embargo según el Tribunal Registral los planos no
requieren de visación municipal.
 RECTIFICACIÓN DE ÁREA
Resolución N°144-2012-SUNARP-TR-L de 27/01/2012
que señala: RECTIFICACION DE AREA, LINDEROS Y
MEDIDAS PERIMETRICAS POR MUTUO ACUERDO
Los planos de ubicación y perimétrico que se
adjuntan al parte de la escritura pública de
rectificación o determinación de área, linderos y
medidas perimétricas por mutuo acuerdo, no
requieren de visación municipal”, el argumento
sostenido por el Tribunal Registral es que la rectificación
forma parte de la regularización contemplada en la Ley
27333 en la que no es necesaria la intervención de la
municipalidad.
 RECTIFICACIÓN DE ÁREA
¿Todos los propietarios colindantes del predio que
es materia de rectificación deben intervenir en la
escritura pública?

Con relación a la intervención de los colindantes de

acuerdo al Art. 13 de la Ley 27333 se indica que el
mutuo acuerdo debe constar en escritura pública
suscrita por el propietario del predio y los propietarios
de todos los predios colindantes; sin embargo según el
Tribunal Registral no será necesaria la intervención de
aquellos propietarios de los predios colindantes no
afectados.
 RECTIFICACIÓN DE ÁREA
RESOLUCIÓN N° 446-2013-SUNARP-TR-L de
15/03/2013: DETERMINACION DE MEDIDAS
PERIMETRICAS:

Cuando la determinación de las medidas

perimétricas de un predio no afecta a los predios
colindantes, no se requiere la intervención de los
propietarios de dichos predios en el respectiva
escritura pública, sino solo la intervención del titular
registral del predio objeto del procedimiento y la
visación de los planos y memoria descriptiva por la
municipalidad competente.
 RECTIFICACIÓN DE ÁREA
CCXX PLENO (220-2019) Acuerdo Plenario

Sesión ordinaria modalidad presencial realizada los días 12 y

13 de diciembre de 2019.
1. RECTIFICACIÓN DE ÁREA, LINDEROS Y/O MEDIDAS
PERIMÉTRICAS
Para la rectificación de área, linderos y/o medidas perimétricas
por mutuo acuerdo previsto en la Ley 27333, se requiere la
intervención de todos los colindantes para dar su conformidad
en la rectificación, aun cuando no se encuentren
potencialmente afectados.
 RECTIFICACIÓN DE ÁREA
¿ Qué sucedería si la rectificación de áreas involucre áreas
destinadas a vías públicas, deberá intervenir la Municipalidad
Provincial autorizando dicha rectificación?

Al respecto cabe señalar que conforme el Art. 5 de la Norma GH 0.20

del Reglamento Nacional de Edificaciones: “El sistema vial está
constituido por: vías expresas, vías arteriales, vías colectoras, vías
locales y pasajes”, y lo ideal sería la participación de manera expresa
por la Municipalidad Provincial, en la medida que si se trata de una vía
expresa se deberá efectuar una modificación por parte de la
Municipalidad Provincial del trazado de vías mediante ordenanza
municipal; sin embargo según el Tribunal Registral es suficiente la
visación de los planos para efectuar la rectificación de área, linderos y
medidas perimétricas cuando se involucre áreas destinadas a vías
públicas.
 RECTIFICACIÓN DE ÁREA

• Resolución N° 187-2013-SUNARP-TR-L de 31/01/2013:

RECTIFICACION DE MUTUO ACUERDO "La rectificación
de áreas, linderos y medidas perimétricas de un inmueble
con intervención de los colindantes se funda en el
acuerdo de todos ellos con el propietario del bien. En
caso que en la rectificación de áreas, linderos y medidas
perimétricas de un inmueble se involucren áreas
destinadas a vías públicas, el organismo competente para
intervenir será la Municipalidad Provincial, siendo
suficiente la visación de los planos por esta, para
manifestar su consentimiento con la rectificación."
 RECTIFICACIÓN DE ÁREA
¿Los colindantes que intervengan en la rectificación de área,
linderos y medidas perimétricas por mutuo acuerdo deberán
tener su derecho de propiedad inscrito?

Al respecto según el Artículo 13 de la Ley 27333 la escritura pública

de rectificación de área, linderos y medidas perimétricas debería ser
suscrita por el propietario del predio y los propietarios de todos los
predios colindantes, en la que estos últimos manifiesten su
conformidad con el área, medidas perimétricas y/o linderos, según
corresponda.

Sin embargo corresponde preguntarse si la norma se refiere a los

colindantes con derecho inscrito, teniendo en cuenta que conforme
al Art. 949 del Código Civil que señala: “La sola obligación de
enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario
de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario”.
 RECTIFICACIÓN DE ÁREA
Resolución N° 451-2013-SUNARP-TR-T de
31/10/2013 que señala: “LEGITIMACION PARA
OTORGAR LA ESCRITURA DE RECTIFICACION
DE AREA POR MUTUO ACUERDO DEL
PROPIETARIO CON LOS COLINDANTES Para
inscribir la rectificación de características físicas
de un predio mediante escritura pública -al
amparo del artículo 13 de la Ley N? 27333- los
otorgantes que invoquen la calidad de
colindantes deberán contar con su derecho
inscrito”.
 RECTIFICACIÓN DE ÁREA
¿Se podría subdividir un predio como
consecuencia de una rectificación de área,
linderos y medidas perimétricas por mutuo
acuerdo?

Al respecto considero que el mutuo acuerdo

conforme a la Ley 27333 está pensado para
efectuar la rectificación de área, linderos y medidas
perimétricas, pero no para generar una subdivisión,
sino que la finalidad de la rectificación es hacer
coincidir la situación real del predio con lo
registrado, en tal sentido concuerdo con lo señalado
por el Tribunal Registral.
 RECTIFICACIÓN DE ÁREA
Resolución 778-2011-SUNARP-TR-L de 09/06/2011 lo
siguiente: “RECTIFICACION DE AREA, LINDEROS Y
MEDIDAS PERIMETRICAS POR MUTUO ACUERDO:
La rectificación de áreas, linderos y medidas perimétricas
tiene como presupuesto que en la realidad el predio siempre
tuvo las dimensiones que se consignan en el titulo de
rectificación y que por ello, la información registral es
inexacta. En tal sentido, no resulta procedente la inscripción
de la rectificación de área, linderos y medidas perimétricas
que tenga por objeto subdividir un predio urbano para
acumular una porción al predio colindante, mas aun cuando
las reales dimensiones de los predios antes de la subdivisión
fueron verificados al aprobarse la habilitación urbana y la
declaratoria de fabrica”.
RECTIFICACIÓN DE ÁREA: PROCEDIMIENTO
NOTARIAL

Procede cuando sea necesario determinar el área, linderos o

medidas perimétricas del terreno o cuando existan discrepancias
entre el área real del terreno, sus medidas perimétricas y/o
linderos, con los que figuran en la partida registral del predio.

COMPETENCIA DEL NOTARIO

El notario de la provincia donde se localiza el predio materia de
prescripción (Art. 5 de la Ley Nº27333).
El notario deberá ser abogado (art. 6 del reglamento de la Ley
Nº27157).
RECTIFICACIÓN DE ÁREA: PROCEDIMIENTO
NOTARIAL
Directiva N° 013-2003-SUNARP/SN.-
5.2. El Registrador calificará los títulos referidos (…)
saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas,
tramitados como asuntos no contenciosos de competencia
notarial, teniendo en cuenta lo previsto en el artículo 32
del Reglamento General de los Registros Públicos.
No será materia de calificación la validez de los actos
procedimentales que, en virtud de lo previsto en la Ley
Nº 27333 y normas complementarias, son de
competencia del Notario, ni el fondo o motivación de
la declaración notarial.
RECTIFICACIÓN DE ÁREA: PROCEDIMIENTO
NOTARIAL
Según la Directiva N° 013-2003-SUNARP/SN.

5.4. No es procedente la anotación preventiva de la solicitud de

formación de títulos supletorios, de declaración de prescripción
adquisitiva, ni de saneamiento de área, linderos y medidas
perimétricas, que recaigan sobre inmuebles no inmatriculados.

5.6. En aplicación literal del artículo 13 de la Ley Nº 27333, el

saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas, tramitado por
cualquiera de los tres procedimientos establecidos en dicho artículo,
puede referirse a inmuebles urbanos o situados en zonas urbanas,
sean o no materia de regularización de edificaciones o de
saneamiento de la titulación, para lo cual se estará a lo previsto en el
punto 5.1 de la presente Directiva.
 ANOTACION PREVENTIVA
Artículo 138 del RIRP.- Anotación preventiva de solicitudes de la Ley
Nº 27333

La anotación preventiva de la solicitud de declaración notarial del

saneamiento de áreas, linderos y medidas perimétricas a que se refieren
los artículos 5 y 13 de la Ley Nº 27333, se extenderá, previo informe del
área de catastro, en mérito al oficio del Notario solicitando la anotación
preventiva, acompañado de la copia certificada de los siguientes
documentos:

a)Solicitud de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de

dominio o saneamiento de áreas, linderos y medidas perimétricas; y,

b)Planos a que se refiere el literal h) del artículo 5 de la Ley Nº 27333,

salvo que el trámite de prescripción adquisitiva comprenda la integridad
del predio inscrito.
 ANOTACION PREVENTIVA
✔Debemos resaltar la importancia de la anotación preventiva, toda
vez que publicita, en caso que no se pudo notificar debidamente
al titular registral o algún interesado o no tuvo conocimiento del
aviso respectivo, del procedimiento notarial iniciado para que se
pueda formular oposición.

✔Con relación al último requisito de la anotación preventiva,

considero que en el procedimiento notarial de prescripción
adquisitiva de dominio no será necesaria su presentación, porque
los planos solicitados están el Título Archivado siempre en
cuando se solicite la prescripción de toda el área inscrita de la
partida registral.
 JURISPRUDENCIA REGISTRAL

RESOLUCIÓN Nº045-2007-SUNARP-TR-L DEL 05/09/2007

RECTIFICACION DE AREAS Y LINDEROS: Para la inscripción de la
rectificación de área y linderos realizada en sede notarial , el Registrador
deberá verificar si el bien materia de saneamiento se encuentra en zona
urbana.
 JURISPRUDENCIA REGISTRAL
RESOLUCIÓN Nº107-2010-SUNARP-TR-L DEL 22/01/2010 :
RECTIFICACIÓN NOTARIAL DE ÁREA, LINDEROS Y MEDIDAS
PERIMÉTRICAS: Sólo procede la rectificación de área, linderos y medias
perimétricas, por el procedimiento notarial, cuando siendo el área rectificada
mayor a la inscrita, dicha mayor área no se superpone con otros predios.

PRECEDENTE DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA:XC PLENO

FORMALIDAD DE LOS PLANOS NECESARIOS PARA LA ANOTACIÓN

PREVENTIVA DE LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO:
“Es de competencia y responsabilidad exclusiva del notario determinar si los
planos que se presentan al Registro para inscribir los actos relacionados con
los procedimientos no contenciosos de prescripción adquisitiva, títulos
supletorios o saneamiento de características físicas tramitados por aquél,
deben ser visados por autoridad municipal o autorizados por verificador
técnico”.
RECTIFICACIÓN DE ÁREA: PROCESO JUDICIAL

Artículo 504 del CPC.- Tramitación.-

Se tramita como proceso abreviado la demanda que formula:

1.El propietario de un bien que carece de documentos que acrediten su

derecho, contra su inmediato transferente o los anteriores a éste, o sus
respectivos sucesores para obtener el otorgamiento del título de
propiedad correspondiente;

2. El poseedor para que se le declare propietario por prescripción; y

3. El propietario o poseedor para que se rectifiquen el área o los linderos,

o para que se limiten éstos mediante deslinde.

Este proceso sólo se impulsará a pedido de parte.

 RECTIFICACIÓN DE ÁREA: PROCESO JUDICIAL
RESOLUCIÓN N° 148-2008-SUNARP-TR-A DE 30/05/2008

SUMILLA : PLANOS PARA RECTIFICACION DE AREAS, LINDEROS Y

MEDIDAS PERIMETRICAS DE UN PREDIO:

“Para la rectificación judicial de áreas, linderos y medidas perimétricas de

un predio, deben conformar el parte judicial los planos presentados en el
proceso, a fin de que el área de catastro verifique en los antecedentes
registrales, la posible existencia o no de superposición con propiedades
inscritas o cualquier otra información relevante que deba tener en cuenta
el Registrador, para tomar la decisión de proceder o no a extender la
inscripción solicitada; Y, en el caso de extender la inscripción, proceda, en
base a ellos, a actualizar su base de datos, lo que resulta trascendente
por la seguridad jurídica que otorga el Registro a los titulares de los
predios inscritos”.
RECTIFICACIÓN POR ERROR DE CÁLCULO
Conviene diferenciar la rectificación de área vía notarial con el error
de cálculo, toda vez que con éste último no existe modificación de
los linderos y medidas perimétricas, sino que área fue mal calculada,
cuando veamos que se presente una solicitud de error de cálculo,
pero se modifique un lindero o su medida perimétrica, ya no estamos
ante un error de cálculo sino ante un tema de saneamiento que debe
seguir cualquier mecanismo establecido en el Art. 13 de la Ley N°
27333, en la rectificación por error de cálculo solo se modifica el área
nada más.

Por consiguiente no es error de cálculo la conversión del área

consignada en fanegadas a metros, como tampoco resulta
procedente en el caso que solo conste registrada el área, pero no los
linderos y medidas perimétricas, justamente porque el sustento del
error de cálculo es la mala operación de los linderos y medidas
perimétricas.
 PRECEDENTE
CCXXVII PLENO (227-2020)
UNIFICACIÓN DE SUMILLAS SOBRE DE ACUERDOS Y PRECEDENTES
DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA SOBRE RECTIFICACIÓN DE ÁREA
POR ERROR DE CÁLCULO APROBADOS EN EL PLENO XIX Y
PRECISADOS EN LOS PLENOS CXV Y CLXXIV: Sesión ordinaria no
presencial sincronica realizada los días 20 Y 21 de julio de 2020.

Es inscribible la rectificación del área de un predio urbano en mérito al plano

y memoria descriptiva visados por la autoridad municipal correspondiente,
prescindiendo de los mecanismos rectificatorios previstos por el artículo 13
de la Ley Nº 27333, si el error surgió del equivocado o inexacto cálculo
matemático de su área, siempre que en los antecedentes registrales obren
las medidas perimétricas y estas se mantengan inalterables. También
procede la rectificación por error de cálculo respecto de predios rurales, para
lo cual se adjuntará la documentación a que se refiere el artículo 20 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
 PRECEDENTE
Se requiere de informe del área de catastro que determine que los linderos,
medidas perimétricas y ubicación espacial del predio no han sufrido
variación alguna, en base a la información gráfica con la que cuenta. Sin
embargo, si el área de catastro no puede determinarlo por inexistencia de la
información gráfica en los antecedentes registrales o por defectos de ella,
procederá la rectificación.
Criterio sustentado en las Resoluciones N° 2579-2019-SUNARP-TR-L, N°
1873-2019-SUNARP- TR-L, N° 1789-2018-SUNARP-TR-L, 1589-2018-
SUNARP-TR-L, entre otras. de Predios.
 RECTIFICACIÓN UNILATERAL
CLV PLENO (155-2016)
Sesión ordinaria modalidad presencial realizada el día 26 de
agosto de 2016.
Publicado en el diario El Peruano el 07.10.2016.
PRECEDENTE DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA:
3. SUMILLA: RECTIFICACIÓN UNILATERAL DE ÁREA, LINDEROS Y
MEDIDAS PERIMÉTRICAS:

“Procede la rectificación de área, linderos y/o medidas perimétricas en

mérito a escritura pública otorgada por el propietario acompañada de la
documentación a que se refiere el artículo 20 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, tanto si se rectifica a área mayor o
menor, siempre que la oficina de catastro determine indubitablemente
que el polígono resultante se ubica dentro del ámbito gráfico del predio
inscrito. Dicha rectificación no procederá cuando se afecte derechos de
acreedores inscritos o medidas cautelares, salvo que los afectados o el
órgano jurisdiccional o administrativo autoricen la rectificación.” Criterio
sustentado en la Resolución Nº 1622-2016-SUNARP-TR-L del
16.08.2016.
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA
DE DOMINIO

Oscar A. Huerta Ayala

INTERPOSICION DE LA PAD

PRESCRIPCION • Regulado en los artículos 504 al 508 del CPC

JUDICIAL • Respecto a bienes muebles e inmuebles

• Ley 27157 de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la

Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad

PRESCRIPCION Exclusiva y de Propiedad Común

• Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA
•Ley 26662 Competencia Notarial (no contenciosos)
NOTARIAL •Ley 27333 Ley Complementaria a la Ley 26662
•Ley 28325 Prescripción de Vehículos
•D.S. 012-2006 Saneamiento de Tracto

PRESCRIPCION • DIRECCION REGIONAL AGRARIA: URBANO Y

RURAL
ADMINISTRATIVA • MUNICIPALIDADES
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA E
INMATRICULACION
 A diferencia del Código de Procedimientos Civiles, el actual Código Procesal
Civil, no señala que la prescripción adquisitiva esté referida a predios
inscritos y los títulos supletorios a predios no inscritos, por lo que conforme
a la normativa actual es posible inmatricular un predio por prescripción
adquisitiva de dominio, conforme el Artículo 36 del Reglamento de la Ley N°
27157 (DS N° 035-2006-VIVIENDA) publicado el 08/11/2006, que señala:
Procede tramitar notarialmente la prescripción adquisitiva de dominio,
cuando el interesado acredita posesión continua, pacífica y pública del
inmueble por más de (10 años), esté o no registrado el predio. (..)”
 En tal sentido se pronunció el Tribunal Registral en el III PLENO (Sesión
ordinaria realizada los días 21 y 22 de febrero de 2003. Publicado en el
diario oficial “El Peruano” el 22 de enero de 2003.), estableciendo como
precedente de observancia obligatoria:
 6.- INMATRICULACIÓN EN MÉRITO A SENTENCIA DE PRESCRIPCIÓN
ADQUISITIVA
 “La sentencia que declara la prescripción adquisitiva de dominio de un predio
es título suficiente para la inscripción de primera de dominio en el Registro,
no siendo aplicable el requisito de antigüedad previsto en el artículo 2018°
del Código Civil”. Criterio adoptado en la Resolución N° 009-97-ORLC/TR del
10 de enero de 1997.
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA NOTARIAL

NORMATIVIDAD LEGAL
⚫ESPECIFICA
⚫Ley Nº27157 (publicada el 20/07/1999).

⚫Reglamento D.S. Nº008-2000-MTC (TUO

aprobado por D.S. Nº035-2006-VIVIENDA)
⚫Ley Nº27333 (publicada el 30/07/2000).

⚫Directiva Nº013-2003-SUNARP/SN

⚫SUPLETORIA

⚫Decreto Legislativo Nº 1049 .

⚫Ley Nº26662

⚫Código Civil y Código Procesal Civil.

AMBITO DE APLICACIÓN
 Predios Urbanos (cuando menos proyecto de habilitación
urbana aprobada).
 Predios con edificaciones materia de regularización.
 (Ley Nº27157, Arts. 4 y 35).
 Terrenos que no cuenten con edificaciones por regularizar
(Ley Nº27333, Art 5 K).
 Procede respecto a inmuebles con edificación inscrita que no
es materia de ningún supuesto de regularización (Décimo
Precedente de Observancia Obligatoria -12 avo Pleno del
Tribunal Registral).
 Terrenos que cuenten con zonificación urbana (urbanos en la
Municipalidad y rústicos en el Registro). D. S. Nº01-2005-
VIVIENDA.
 Procede respecto a Predios inmatriculados y no
inmatriculados.
 No procede respecto a predios rurales (vía judicial).
COMPETENCIA DEL NOTARIO
 El notario de la provincia donde se localiza el
predio materia de prescripción (Art. 5 de la
Ley Nº27333).
 El notario deberá ser abogado (art. 6 del
reglamento de la Ley Nº27157).
ANOTACION PREVENTIVA
 Regulada en el Art. 105 del RIRP. Requisitos:
 Oficio del Notario competente.
 Solicitud de prescripción adquisitiva (copia certificada).
 Planos a que se refiere el literal H del Art. 5 de la Ley Nº27333 (copia
certificada, con visación municipal o sin visación de planos). Existen 2
posiciones:
 Primera: Resolución Nº427-2010-SUNARP-TR-L “ Conforme a lo previsto
por el literal H) del art. 5 de la Ley Nº27333, para la anotación preventiva de
dominio tramitada en sede notarial, se presentará al Registro copias
certificadas de los planos a los que se refiere la Ley Nº27157, es decir, los
planos de ubicación y localización visados por el verificador responsable. Por
lo tanto no se requiere que dichos planos sean visados por la Municipalidad
respectiva en cuya jurisdicción se ubica el predio”
 Segunda: Resolución Nº306-2007-SUNARP-TR-L “Para la Anotación
preventiva de prescripción adquisitiva, en sede notarial se requiere que los
planos estén suscritos por profesional competente y visados por la
Municipalidad respectiva de conformidad con el Art. 505 del Código Procesal
Civil.
ANOTACION PREVENTIVA
 ¿Se requiere el informe de Catastro?
 Art.105 del RIRP, establece extender la anotación
preventiva previo informe de Catastro
 Es necesario sólo en caso de prescripción de una
parte del inmueble matriz
 Resolución Nº025-2005-SUNARP-TR-T
 Resolución Nº198-2008-SUNARP-TR-T
 ART. 11 del RIRP.
 No resulta procedente la anotación preventiva,
sobre predios no inmatriculados.(numeral 5.4
de la Directiva Nº013-2003-SUNARP/SN
INSCRIPCION DEFINITIVA (formalidad)

⚫Acta notarial o Formulario Registral (Art. 42 del Reg. De la Ley

Nº27157).
⚫Escritura Pública o Formulario Registral. (art 5 f de la Ley

Nº27333). En caso de adjuntar EE.PP deberá insertar (acta de

presencia, publicaciones, y demás documentos que el notario o
los otorgantes , consideren necesario).
⚫RESOLUCION Nº846-2009-SUNARP-TR-L DEL 12/06/2009

⚫Deberá haber una declaración expresa del notario declarando la

prescripción adquisitiva.
⚫No es necesario adjuntar planos si ya fueron presentados en la

anotación preventiva, igual si se prescribe todo el inmueble.

Resulta irrelevante el informe de Catastro.
⚫Deberá guardar uniformidad el área, linderos y medidas
perimétricas del inmueble prescrito que se describen en la
escritura pública y los planos.
 DIRECTIVA Nº013-2003-SUNARP/SN (aprobada por Resolución Nº490-
2003-SUNARP/SN publicada el 09/10/2003

 Tiene por finalidad uniformizar los criterios de calificación

registral en asuntos no contenciosos notariales de
prescripción adquisitiva, formación de títulos supletorios y de
saneamiento de áreas y linderos.
 Numeral 5.2.- La calificación registral no comprende la
validez de los actos procesales de competencia del notario ni
el fondo o motivación de la declaración notarial.
 Resolución Nº307-2005-SUNARP-TR-L “ No es facultad del
Registrador ni del Tribunal Registral, cuestionar el fondo ni la
motivación de la declaración notarial de prescripción
adquisitiva, siendo que en todo caso, es el notario, quien
asume responsabilidad respecto de la comprobación de los
hechos y adecuación del procedimiento no contencioso.
DIRECTIVA Nº013-2003-SUNARP/SN
(aprobada por Resolución Nº490-2003-
SUNARP/SN publicada el 09/10/2003
⚫Numeral 5.5.- En caso de segregación o desmembración del área
materia de prescripción adquisitiva, se efectuará por el sólo mérito del
instrumento que lo contenga, en el que se indicará el área a
independizar y el área remanente, sin que sea necesaria la intervención
del titular registral del área remanente. Es obligatorio presentar planos y
memoria descriptiva, para efectos de la verificación catastral.
⚫Numeral 5.7.- La comunicación al Registro, suscrita por el notario, de la

finalización del trámite de declaración de prescripción adquisitiva de

dominio, por la existencia de oposición de algún tercero, será título
suficiente para la cancelación de la anotación preventiva. Deberá
presentarse tal comunicación como Título por la Oficina del Diario.
⚫LA DIRECTIVA BAJO COMENTARIO ES DE CUMPLIMIENTO
OBLIGATORIO A TODAS LAS INSTANCIAS REGISTRALES.
DIRECTIVA Nº013-2003-SUNARP/SN
(aprobada por Resolución Nº490-2003-
SUNARP/SN publicada el 09/10/2003
⚫Resolución : 2799-2021-SUNARP-TR de 29/11/2021
⚫Sumilla : Falta de competencia notarial en caso de
oposición: Si de la partida registral se advierte que se
extendió una anotación preventiva de prescripción
adquisitiva, la que después fue cancelada por oposición;
cualquier notario carece de competencia para instaurar un
nuevo procedimiento de prescripción adquisitiva sobre ese
mismo predio.
CASOS ESPECIALES
Improcedencia entre copropietarios (Art. 985 del Código Civil).

 Inmuebles imprescriptibles (aportes reglamentarios, vías

públicas, Tierras de la Comunidades Campesinas y Nativas y
los Bienes de dominio público), Art 73 y 89 de la
Constitución.
 Emplazamiento al Estado en caso de inmatriculación (Art. 40
del D.S. Nº035-2006-VIVIENDA).
 Ley Nº29618 (imprescriptibles los bienes de dominio privado
del Estado).
 La anotación preventiva y la declaración de prescripción
adquisitiva de dominio, constituyen actos invalorados, por lo
que se paga la tasa registral mínima.
CASOS ESPECIALES
 VISACIÓN DE PLANOS EN LA PRESCRIPCIÓN
ADQUISITIVA NOTARIAL
 En tal sentido considero que en aplicación del principio de legalidad corresponde al
Registrador exigir que se presenten en la prescripción adquisitiva de dominio los planos
debidamente visados por la Municipalidad competente, toda vez que sostener que exigir
dicha visación corresponde al Notario resulta inexacta, en la medida que en primer lugar
la visación de planos corresponde a la Municipalidad y no al Notario, y que conforme el
Literal d) del Artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos señala: El
Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los
títulos ingresados para su inscripción, deberán:
 d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que
conforman el título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los
requisitos establecidos en dichas normas”
 Por lo que sí es competencia del Registrador exigir que los planos en la prescripción
adquisitiva de dominio se encuentren visados por la Municipalidad, en la medida que
dichos planos van constar en el título presentado y se puede verificar si cuentan o no
con la visación municipal, no pudiendo alegar con posterioridad el Registrador que dicha
tarea es de competencia del Notario, toda vez que pasó por sus manos el documento
gráfico, tal como se indicó la aplicación del Principio de Legalidad es irrenunciable.

 Visación de planos
XCIX PLENO
Sesión extraordinaria modalidad presencial realizada los días 15 y 16 de noviembre de 2012
Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 1 de diciembre de 2012.

2. FORMALIDAD DE LOS PLANOS NECESARIOS PARA LA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE LA PRESCRIPCIÓN

ADQUISITIVA DE DOMINIO
“Es de competencia y responsabilidad exclusiva del notario determinar si los planos que se presentan al Registro
para inscribir los actos relacionados con los procedimientos no contenciosos de prescripción adquisitiva, títulos
supletorios o saneamiento de características físicas tramitados por aquél, deben ser visados por autoridad municipal
o autorizados por verificador técnico”.
Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 427-2010-SUNARP-TR-L del 26/03/2010 y Nº 409-2010-SUNARP-TR-T
del 04/10/2010.
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA

 LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE BIENES ESTATALES:

 Los bienes que no están afectos al servicio público,
al uso público o al interés nacional, constituyen
bienes de dominio privado. En los bienes de dominio
privado el Estado ejerce su propiedad como cualquier
persona de derecho privado, por lo que no gozan de las
inmunidades de inalienabilidad e imprescriptibilidad.
Exp. 006-97-AI/TC
 En suma los bienes de dominio privado del Estado
deberían ser materia de prescripción adquisitiva de
dominio.
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA

 LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE BIENES ESTATALES:

 Al respecto el Tribunal Registral ha señalado en el LXXXIV
PLENO
 (Sesión extraordinaria y presencial realizada los días 9 y 10
de febrero de 2012. Publicado en el diario oficial “El Peruano”
el 22 de febrero de 2012.), como precedente de observancia
obligatoria:
 1.- PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA NOTARIAL DE BIENES DE
DOMINIO PRIVADO DEL ESTADO
 “No corresponde a las instancias registrales, por ser de
exclusiva responsabilidad del notario, evaluar la aplicación o
inaplicación de la Ley 29618 hecha por el citado profesional
dentro de un procedimiento no contencioso de prescripción
adquisitiva de propiedad”.
 Criterio sustentando en la Resolución N° 003-2012-SUNARP-
TR-T del 06/01/2012
 PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA EN MATERIA DE
PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO COMO MECANISMO DE
PREDICTIBILIDAD REGISTRAL


 XII PLENO
 Sesión ordinaria realizada los días 4 y 5 de agosto de 2005.
 Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 13 de setiembre de
2005.
 10.- PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA NOTARIAL
 “Resulta procedente la inscripción de la prescripción adquisitiva de
dominio tramitada notarialmente respecto de terrenos que cuenten
con edificaciones aun cuando la edificación no haya sido materia de
un procedimiento de regularización”.
 Criterio adoptado en la Resolución Nº 077-2005-SUNARP-TR-L del
16 de febrero de 2005.

 PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA EN MATERIA DE
PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO COMO MECANISMO DE
PREDICTIBILIDAD REGISTRAL

 XXVII - XXVIII PLENO

 Sesión ordinaria realizada los días 21, 22 y 23 de noviembre de 2007.
 Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 1 de marzo de 2008.
 1.- EMPLAZAMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL EN LOS PROCEDIMIENTOS DE
INSCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO
 “Se encuentra dentro del ámbito de calificación registral del título que
contiene la declaración de adquisición de la propiedad mediante
prescripción, la evaluación de la adecuación del título presentado con los
asientos registrales, lo cual implica verificar que el proceso judicial o el
procedimiento notarial haya seguido contra el titular registral de dominio
cuando el predio se encuentre inscrito; para ello bastará constatar que el
referido titular aparezca como demandando o emplazado en el proceso
respectivo”.
 Criterio adoptado en la Resolución Nº 316-2007-SUNARP-TR-L del 18 de
mayo de 2007 y Nº 520-2007-SUNARP-TR-L- del 31 de julio de 2007.

 PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA EN MATERIA DE
PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO COMO MECANISMO DE
PREDICTIBILIDAD REGISTRAL

 XLVI PLENO
 Sesión ordinaria realizada el día 2 y 3 abril de 2009.
 Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 15 de abril de
2009.
 3. CARÁCTER SOCIAL DEL BIEN ADQUIRIDO POR
PRESCRIPCIÓN POR UNO SOLO DE LOS CÓNYUGES
 “Los bienes adquiridos por prescripción adquisitiva durante la
vigencia de la sociedad de gananciales se presumen sociales”.
 Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 073-2009-SUNARP-
TR-A del 26 de febrero de 2009 y Resolución Nº 283-2007-
SUNARP-TR-A del 27 de diciembre de 2007
 PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA EN MATERIA DE
PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO COMO MECANISMO DE
PREDICTIBILIDAD REGISTRAL

 LXII PLENO
 Sesión ordinaria realizada los días 5 y 6 de agosto de 2010.
 Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 06 de setiembre de 2010.

 4.- ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA NOTARIAL

 “Cuando el trámite de prescripción adquisitiva notarial comprenda la
integridad de un predio inscrito, no resulta exigible el cumplimiento del
requisito previsto en el artículo 105 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios relativo a la presentación de los planos de ubicación y
localización”.
 Criterio adoptado en las resoluciones Nº 198-2008-SUNARP-TR-T del
12/09/2008 y Nº 134-2009-SUNARP-TR-A del 13/04/2009.
 Doctrina jurisprudencial vinculante aprobada en el
SEGUNDO pleno casatorio civil

 CASACIÓN 2229-2008-LAMBAYEQUE

 La correcta interpretación del artículo 950° del Código Civil

debe hacerse en el sentido que nada obsta para que dos o
más coposeedores homogéneos puedan usucapir, puesto que
de ver amparada su pretensión devendrían en copropietarios,
figura jurídica que está prevista en nuestra legislación.
 Doctrina jurisprudencial vinculante
aprobada en el cuarto pleno casatorio civil

 CASACION N° 2195-2011-Ucayali

 La mera alegación del demandado, en el sentido de haber adquirido

por usucapión, no basta para desestimar la pretensión de desalojo
ni declarar la improcedencia de la demanda, correspondiendo al
Juez del desalojo valorar las pruebas en las cuales sustenta el
demandado su derecho invocado, sin que ello implique que está
facultado para decidir sobre la usucapión. Siendo así, se limitará a
establecer si ha surgido en él la convicción de declarar el derecho de
poseer a favor del demandante. De declararse fundada la demanda
de desalojo por precario, en nada afecta lo que se vaya a decidir en
otro proceso donde se tramite la pretensión de usucapión, puesto
que el usucapiente tendrá expedito su derecho para solicitar la
inejecución del mandato de desalojo o en todo caso para solicitar la
devolución del inmueble
 JURISPRUDENCIA
 Resolución : 1812-2022-SUNARP-TR de 12/05/2022
 Sumilla : Prescripción adquisitiva de dominio tramitada en sede notarial
sobre predios con procedimientos de formalización de la propiedad a cargo
del COFOPRI El notario podrá conocer procedimientos de prescripción
adquisitiva de dominio aun cuando en la partida registral de predio conste
que COFOPRI asumió competencia para el saneamiento de la propiedad,
siempre que se acredite la culminación del proceso de formalización.

 Resolución : 1200-2022-SUNARP-TR de 30/03/2022

 Sumilla : ANOTACIÓN DE DEMANDA No constituye impedimento para anotar
una demanda de prescripción adquisitiva de dominio de un área que forma
parte de un predio de mayor extensión y que se sigue contra el titular
registral, la discrepancia advertida por el Área de Catastro en cuanto a su
dimensión.
 JURISPRUDENCIA
 Resolución : 1400-2021-SUNARP-TR de 16/08/2021
 Sumilla : Prescripción adquisitiva de dominio de inmuebles integrantes del
Patrimonio Cultural de la Nación: Tomando en cuenta la clasificación de los
inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación, la ley
expresamente prescribe que solo aquellos que por su época de construcción
se consideren prehispánicos son intangibles, inalienables e imprescriptibles,
de ahí que sobre estos bienes no procedería una eventual prescripción
adquisitiva de dominio, pues la ley claramente lo veda; sin embargo, distinto
es el caso de los bienes edificados en periodos virreinales y republicanos,
respecto de ellos no existe prohibición legal alguna, por el contrario, se
respeta su condición privada, incluso la ley regula su transferencia de
propiedad, sin perjuicio de las obligaciones y límites que establezca la
autoridad competente al respecto.