Nuevos derechos reales

En el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación se producen importantes cambios

en el área correspondiente a los derechos reales, se incorporan nuevos tipos legales
y se modifican los existentes antes de su sanción. Entre los nuevos derechos reales,
vemos los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, los cementerios privados, y
se reconoce la superficie en forma genérica abandonando el antiguo concepto de
superficie forestal. Se trata de figuras conocidas desde hace tiempo como las
nuevas formas de dominio que, en general, no estaban abordadas por una normativa
específica y las normas locales no resolvían todas las problemáticas que se
suscitaban en torno a ellas. El escribano, en su tarea, deberá abordar estas nuevas
figuras.

Nuevos derechos reales

Referencias
LECCIÓN 1 de 2

Nuevos derechos reales

Conjuntos inmobiliarios

En el Código de Vélez no existían como derecho real autónomo a diferencia de lo

que ocurre actualmente. Este derecho real abarca no solo los clubes de campo o
countries y los barrios cerrados, sino también los parques industriales, las
formas de desarrollo inmobiliario relacionado con los asentamientos
industriales empresariales o náuticos que actualmente tienen un gran auge para
las zonas fabriles, y cualquier otro emprendimiento urbanístico, ya sea con
destino a vivienda permanente, temporaria, laboral, comercial o empresarial.

Lectura obligatoria: Conjuntos inmobiliarios

M3 - Publicación 2.pdf
411.3 KB

Fuente: Linares de Urrutigoity, M. y Bressan P. E., (2016). Segundo Premio XXXII Jornada Notarial Argentina. 

Te recomendamos la lectura de la página 8 a 28.

Características

Cerramiento
–
Generalmente, estos emprendimientos inmobiliarios tienen sus límites delimitados y cercados
separándolos del exterior.

Partes comunes y privativas y estado de indivisión forzosa y perpetua de estas

–
Por ejemplo, en un barrio cerrado, tendremos las unidades de vivienda individuales (partes privativas) y las
partes comunes, como las vías de circulación, plazas, salón de usos múltiples, etcétera. Sobre las partes
comunes, ninguno de los titulares del conjunto inmobiliario podrá solicitar la división.

Reglamento
–
El estado de conjunto inmobiliario surge con el dictado del reglamento que va a regular los derechos de los
titulares, establecerá los órganos de administración, las limitaciones a los titulares y los gastos y cargas
comunes que pesarán sobre las unidades individuales.

Obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes

–
Se refiere a las expensas que cada uno de los titulares debe hacer frente para cubrir los gastos de
mantenimiento y conservación de las cosas comunes.
Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos son interdependientes
y conforman un todo no escindible
–

Se refiere a que no pueden ser transferidos de forma separada y la propiedad de las unidades incluye un
porcentaje de las partes y cosas comunes.

Entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades
privativas
–

Se refiere al consorcio que agrupará a los titulares. El Código Civil y Comercial le atribuye la calidad de
persona jurídica.

… PARTES DE PROPIEDAD
EXCLUSIVA: el inmueble
general se divide en ….
Modelo de descripción de las UNIDADES FUNCIONALES,
unidades privativas las que de acuerdo con el
plano de mensura y
subdivisión bajo el Régimen
de Propiedad Horizontal
 … BIENES COMUNES…
Revisten el carácter de
Modelo de enumeración de bienes comunes: a) el
las partes comunes acceso principal y local de
vigilancia; b) la reja, el
alambre principal y el muro
perimetral; c) las calles

Tiempo compartido

Si bien antes de la sanción del código tenemos antecedentes legislativos, con el código actual ya no cabe

duda de su consagración como derecho real autónomo. Se deja de lado el aspecto únicamente turístico,
para ampliar el uso periódico y por turnos, ya sea de cosas o bienes, a un destino que puede ser alojamiento,
hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y “para brindar las prestaciones compatibles con su
destino”. Como tiene características propias, su normativa no remite a otro derecho real, como ocurre con
los conjuntos inmobiliarios y la propiedad horizontal.

Pueden ser cosas muebles

Objeto
o inmuebles.
 Se requiere su afectación
por escritura pública y la
inscripción en el registro
que corresponda según la
Forma
naturaleza de los bienes y
en el Registro de
Prestadores y
Establecimientos afectado

Pueden afectar a tiempo

compartido solo el titular de
dominio de los bienes o un
Legitimados
tercero, por ejemplo, el
emprendedor con poder
suficiente.

Los bienes deben estar

libres de gravámenes y
restricciones. El
emprendedor, el propietario,
Gravámenes e inhibiciones
el administrador y el
 comercializador no deben
estar inhibidos para
disponer de sus bienes

Sujetos

Propietario
–
Es el titular de los bienes que se afectan a tiempo compartido. Solo él está legitimado a hacer la
afectación.

Promotor, desarrollista o emprendedor

–
Es quien se encarga de organizar y promover la construcción del complejo y quien enajena los espacios
físicos y temporales. Si no es él el que los enajena, aparece la figura del comercializador.

Titular del espacio temporal o adquirente

–
Es quien tiene derecho a la/s cosas/s objeto del tiempo compartido en el período que se establezca. Debe
pagar el precio correspondiente. Sería el usuario.

Administrador
–
Es quien debe procurar y garantizar los servicios pactados con los usuarios, atiende el funcionamiento del
consorcio y cumple con las obligaciones legales de este, representa al consorcio, percibe los precios
pactados con los usuarios, etcétera.

Tanto la administración como la comercialización pueden ser ejercidas por el emprendedor o por distintas
personas. La relación entre el propietario, emprendedor, comercializador y administrador del tiempo
compartido con quien adquiere o utiliza el derecho de uso periódico se rige por las normas que regulan la
relación de consumo, esto es para proteger a los usuarios.

Modalidades

Por período fijo: se adquiere por semana, quincena, mes determinado.

Flotante: puede utilizarse en cualquier época del año, reservándolo con cierta anticipación.

COMPARECEN A... y B...

INTERVIENEN el señor A en
nombre y representación de X SA

Modelo de cláusulas de y el señor B en nombre y

escritura de afectación representación de Z SA.
EXPRESAN que en el presente
instrumento la sociedad X SA en
adelante se denominará el
Ahora, analizaremos un ejemplo simple:

Joaquín es el dueño de un complejo de departamentos en la costa argentina. Su

amigo Matías quiere que preste conformidad para someter el complejo al
sistema de tiempo compartido, haciéndose cargo de la puesta a punto de este y
de la venta de los períodos. José, vecino de Matías, está muy interesado en
adquirir un período. A su vez, Felipe, hermano de Joaquín, es quien estará al
frente del sistema, siendo su representante legal.

Propietario

Joaquín

Emprendedor
Matías

Administrador

Felipe

Usuario

José
Cementerios privados

Se consideran cementerios
privados a los inmuebles de
Concepto propiedad privada
afectados a la inhumación
de restos humanos.

Reglamento de administración y uso

Modelo de escritura

ESCRITURA N.°… En la CIUDAD de..., Provincia de…, República Argentina, ante mí, notario autorizante titular
del Registro…, comparece:…, interviene por sí y expresa: PRIMERO: que es titular de dominio de UN LOTE DE
TERRENO (designación, ubicación, medidas y linderos)…, el cual será destinado a inhumación de cadáveres
(cementerio privado), cuyas medidas, linderos y demás características se relacionarán más adelante.
SEGUNDO: expresa el compareciente que ha dado cumplimiento con el proceso de inscripción y habilitación
del cementerio exigido por la municipalidad, exhibiéndome el correspondiente certificado de habilitación
vigente, que en original tengo a la vista y en fotocopia agrego a la presente. TERCERO: que en consecuencia
viene por la presente a manifestar su voluntad de afectar al régimen de cementerio privado el inmueble de
su propiedad. Según el plano de subdivisión parcelaria característica, el inmueble se designa con las
mismas medidas, linderos y superficie. CUARTO: que habiendo acordado someter al régimen de cementerio
privado el citado inmueble, viene por la presente a redactar el respectivo reglamento de administración y uso
del cementerio en los siguientes términos: I) el cementerio se denomina Jardín de Luz y tiene su domicilio
en la calle…. de la localidad de… jurisdicción de la Provincia de… II) Parcelas privativas: el conjunto del
inmueble ha sido subdividido conforme el plano de subdivisión parcelaria…, aprobado con fecha...,
confeccionado por el agrimensor..., cuyo original agrego a la presente, en doscientas parcelas destinadas a
sepultura, designadas como parcelas uno a doscientos, con las siguientes medidas... III) Bienes de uso
común: se consideran partes de uso común las siguientes: a) capilla para culto; b) oficina de administración;
c) sanitarios para uso público; d) salas de velatorios… IV) Derechos y obligaciones de los usuarios titulares
del derecho real de sepultura… V) Uso de los bienes comunes: cada propietario será dueño exclusivo de su
parcela y tendrá pleno acceso al uso de los bienes comunes a los efectos de ejercer las facultades
inherentes al derecho real de sepultura. El uso de los bienes comunes estará ajustado a su destino, con
arreglo a las disposiciones legales, las de este reglamento y las del reglamento interno que regirá para todos
los titulares de derecho de sepulturas, en donde se indicarán horarios, visitantes, normas de ingreso y
egreso, etcétera. VI) Destino de las parcelas: las parcelas serán destinadas exclusivamente a la inhumación
de cadáveres humanos. VII) Sepulturas: [se deben establecer pautas para la construcción de sepulcros] las
inhumaciones se harán bajo tierra en cada una de las parcelas. Cada una de las parcelas estará cubierta
exclusivamente por césped vegetal y podrá tener en la superficie únicamente una lápida, colocada en forma
horizontal, sin superar el nivel del suelo. VIII) Reparaciones: cada propietario deberá efectuar de inmediato
en su parcela las reparaciones cuya omisión pueda ocasionar daños o peligro a las otras parcelas o a los
bienes de uso común, siendo responsables de los perjuicios que se deriven. IX) Prohibiciones: no se podrán
realizar construcciones o lápidas por encima del nivel del suelo... X) Cánones y contribuciones comunes: los
titulares de derecho de sepultura deberán abonar un canon anual, fraccionado en... cuotas para el
mantenimiento de los bienes de uso común, así como las contribuciones comunes por los servicios de
vigilancia, control de ingreso y egreso, inhumaciones, cremaciones y traslados de acuerdo con la siguiente
proporción... XI) Procedimiento y registración para inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados
de restos:… XII) Destino de los restos en sepulturas abandonadas:... XIII) Incumplimiento de pago de los
cánones comunes:... XIV) Administrador: la administración y dirección del cementerio será ejercida por
Administra SA, por el plazo de tres años, y tendrá a su cargo el correcto funcionamiento de las instalaciones
y servicios comunes que permiten el ejercicio de las facultades inherentes al derecho real de sepultura.
Asimismo, son deberes del administrador, juntamente con la autoridad administrativa de contralor: a) llevar
un registro de inhumaciones con los datos identificatorios de las personas inhumadas, y b) llevar un registro
de los titulares de derechos de sepultura y sus modificaciones. XV) Asambleas: [aquí se deberán consignar
tipos, convocatorias, asistencia, cuórum y mayorías]. CONSTANCIAS NOTARIALES:…

Del modelo podemos ver que se cumplen los requisitos que debe contener un reglamento de estas
características según el Código Civil y Comercial: la descripción del inmueble sobre el cual se constituye el
cementerio privado, sus partes, lugares, instalaciones y servicios comunes; b) disposiciones de orden para
facilitar a los titulares de los derechos de sepultura el ejercicio de sus facultades y que aseguren el
cumplimiento de las normas legales, reglamentarias y de policía aplicables; c) fijación y forma de pago del
canon por administración y mantenimiento, que puede pactarse por períodos anuales o mediante un único
pago a perpetuidad; d) normativa sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados; e) pautas
sobre la construcción de sepulcros; f) disposiciones sobre el destino de los restos mortales en sepulturas
abandonadas; g) normas sobre acceso y circulación de titulares y visitantes; h) constitución y
funcionamiento de los órganos de administración.

Superficie
Lectura obligatoria: El derecho real de superficie

M3 - Publicación 3.pdf
115.9 KB

Fuente: Autores: Pepe, M. A. y Mendizábal, G. A., (2016). El derecho real de superficie en el Código Civil y Comercial

de la Nación. Publicado en: LA LEY 25/10/2016, 25/10/2016, 1 - LA LEY2016-F, 579.

El derecho de superficie ha sido concebido de manera amplia. Puede darse de dos formas, otorgando a su
titular el derecho de uso, goce y disposición material en el terreno, vuelo o subsuelo de un inmueble: 

del derecho de plantar, forestar o construir;

sobre lo plantado, forestado o construido, es decir, ya existentes. 

Este derecho real implica una división horizontal del inmueble, sea que se constituya en el ras del suelo, en
una parte elevada del inmueble o bajo el suelo. Es decir que una persona será titular del suelo y la otra será
titular de la superficie, vuelo o subsuelo.

En la superficie, no es necesario preparar un estado para su aparición como en el tiempo compartido o los
conjuntos inmobiliarios. Directamente, el propietario enajena la superficie, sea por donación, compraventa,
permuta o cualquier otra causa de adquisición o enajenación. 
Registralmente, no se abrirá una nueva matrícula sobre el inmueble, sino que se asentará el derecho real en
gravámenes.

Objeto Inmuebles.

Al tratarse de un derecho
real sobre inmuebles, debe
constituirse por escritura
Forma
pública e inscribirse en el
registro general de la
propiedad.

Solo pueden constituir este

derecho real los titulares de
 los derechos reales de
Legitimados dominio, condominio y
propiedad horizontal. En el
caso del condominio,
requerirá la conformidad de
t d l dó i

El plazo convenido en el
título de adquisición no
puede exceder de setenta
años cuando se trata de
Plazo
construcciones y de
cincuenta años para las
forestaciones y
plantaciones, ambos

Se extingue por renuncia

expresa, vencimiento del
plazo, cumplimiento de
condición resolutoria,
Extinción
consolidación y no uso y
cuando no se realicen
construcciones por diez
años o forestaciones por
 El derecho no se extingue
por destrucción de lo
construido o forestado,
siempre y cuando se haga
Destrucción
la reconstrucción dentro de
los seis años o la
reforestación dentro de los
tres años.

Producida la extinción, lo
construido o forestado
queda en propiedad del
dueño del suelo, quien
Indemnización
deberá indemnizar al
superficiario, salvo pacto en
contrario. El monto de la
indemnización puede estar

Modelo de cláusulas de escritura de

constitución de derecho real de superficie
COMPARECEN A... Y B... en adelante, EL CONCEDENTE Y EL SUPERFICIARIO,
respectivamente. INTERVIENEN AMBOS POR DERECHO PROPIO. Y EL PRIMERO
DICE: A) que es titular de dominio del inmueble que más adelante se relaciona. B)
Que ha resuelto conceder a B en su carácter de superficiario el derecho de
superficie sobre el referido inmueble a los efectos de que este construya una
obra cuyas características se detallan a continuación y que estará destinada a...
C) Este derecho se concede por el plazo de treinta años, vencidos los cuales las
construcciones quedarán en beneficio del concedente. D) Para la construcción, el
SUPERFICIARIO deberá obtener la totalidad de los permisos pertinentes, no
pudiendo apartarse de las normativas vigentes, por lo que solo podrá continuar
con la edificación respetando estrictamente dichos preceptos. E) El superficiario
no podrá introducir modificaciones que alteren la futura edificación ni demolerla
sin previo consentimiento del concedente. Para el caso de incumplimiento, sea
por apartarse del destino previsto o por alterar lo pactado en el presente, se
establece una multa de... a favor del concedente, sin perjuicio de la obligación del
superficiario de contratar un seguro de caución a favor del concedente en una
compañía de notoria actuación en plaza y a elección de este por el importe de...
F) Se obliga por evicción y saneamiento conforme a derecho. G) El precio
convenido por la constitución del presente derecho real de superficie asciende
a..., que es abonado en este acto por el superficiario, importe que recibe de
conformidad el concedente y otorga suficiente recibo y carta de pago. El
superficiario acepta el derecho real así constituido y manifiesta que se le ha
puesto en posesión para el ejercicio de este. AMBAS PARTES MANIFIESTAN: 1)
que actuarán de forma tal que no pongan en peligro tanto el terreno como la
futura edificación, comprometiéndose a ejercer sus respectivos derechos
conforme el buen uso y sin turbaciones. 2) Que asumen el pago de todos los
impuestos tasas y contribuciones que correspondan a sus respectivos
derechos, esto es, el concedente con relación al terreno y el superficiario con
relación a lo edificado. 3) Que han solicitado dos tasaciones a los efectos de
establecer de común acuerdo el precio pactado y abonado, las que tuvieron en
cuenta la naturaleza de la construcción por efectuar. 4) Que se conceden
recíprocamente el derecho de tanteo frente a posibles adquirentes futuros. 5)
Que producida la extinción del derecho de superficie el concedente titular del
suelo deberá indemnizar al superficiario, de acuerdo con lo previsto en la última
parte del artículo 2126 del Código Civil y Comercial, a cuyos efectos pactan que,
a medida que se vayan incorporando las edificaciones, el superficiario deberá
acreditar el costo de estas, mediante documentación fehaciente que permita el
cálculo de los valores subsistentes durante los dos últimos años de vigencia del
derecho real de superficie. CONSTANCIAS NOTARIALES:...

Conjuntos inmobiliarios
–
Joaquín es dueño de una fracción de terreno de dos hectáreas. Como le colocó un cerco perimetral y quiere
fraccionarlo en lotes, pretende someterlo al régimen de barrios cerrados.

Cementerio privado
–
Gregorio es titular de una parcela de tierra en la Ciudad de Morón. Su familia se dedicó toda la vida a
trabajar una funeraria que heredaron de su padre. Con el fin de prestar un servicio más completo, concurre a
la municipalidad a solicitar la habilitación para poder realizar sepulturas en este lote.

Superficie
–
Matías tiene un campo en el este provincial. Como no tiene recursos para explotarlo, decide venderle a
Juan el derecho de forestarlo y producirlo por diez años. 

Superficie Tiempo compartido

–
José es titular de diez dúplex ubicados en Villa Carlos Paz. Como los tiene amueblados y totalmente
equipados, y a su vez forman parte de una unidad cerrada, con vigilancia privada, piscina y salón de usos
múltiples, pretende transferir su uso periódico y por turnos, para tenerlo ocupado durante los períodos
vacacionales.
LECCIÓN 2 de 2

Referencias

Clusellas, Eduardo G. (coordinador) (2015). Código Civil y Comercial de la Nación comentado, anotado y
concordado por Escribanos. Di Lalla Ediciones.

Kiper, Claudio Marcelo (2016) Manual De Derechos Reales-Rubinzal Culzoni editores.

D’Alessio, Carlos Marcelo (2015) Teoría Técnica de los Contratos, Instrumentos Públicos y Privados- 2.°
Edición-La Ley.

Pepe, Marcelo Antonio - Mendizábal, Gonzalo Alejo (2016) El derecho real de superficie en el Código Civil y
Comercial de la Nación. Publicado en: LA LEY 25/10/2016, 25/10/2016, 1 - LA LEY2016-F, 579

Di Castelnuovo, Franco y Fernández Cossini, Elda (2016). En torno a la unipersonalidad y las so.ciedades no
constituidas según los tipos previstos y otros supuesto. Panorama actual. Colegio de Escribanos de la
Provincia de Córdoba. Revista Notarial 2016-1 Nro. 94.

Wüst, Graciela Cristina (2016). Estudios De Derecho Privado. Su visión en el nuevo Código Civil y Comercial
de la Nación. Los cambios del Código Civil y Comercial sobre los derechos reales. Asociación de docentes.
Facultad de Derecho y Ciencias Sociales Universidad de Buenos Aires.