Reales 2 Parcial Bueno 14

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Manual Kiper 12-21 y 23
Derechos Reales (Universidad Torcuato di Tella)
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Federica Viola
DERECHOS REALES – SEGUNDA PARTE
Propiedad horizontal (cap. 12)
Antecedentes
❖ La propiedad horizontal tiene ventajas y desventajas.
❖ Ventajas: se aprovecha mejor un terreno, puede haber mayor confort en el
aprovechamiento de servicios y sectores comunes, difíciles de sostener para una sola
persona, de higiene, seguridad, entre otras.
❖ Desventajas: aumentan las obligaciones de vecindad, hay que pagar expensas, puede
haber problemas de administración, abusos en la redacción del reglamento.
Concepto
Art. 2037 CCCN
1. Derecho real
2. Sobre cosa propia
3. Objeto: inmueble (inmediato: partes propias, mediato: partes comunes).
4. Facultades: uso, goce y disposición material y jurídica.
5. Interdependencia: todas las partes del inmueble, como las facultades son
interdependientes, es decir, no se pueden separar. (hay una relación inescindible
entre los sectores privativos y los comunes)
6. Estatuto: es obligatorio el dictado de un reglamento.
7. Consorcio: nace una persona jurídica distinta de los titulares, con su propio
patrimonio y con derechos y obligaciones específicos.
8. Administración: a veces una persona jurídica, que presta los servicios, toma las
decisiones que hacen a su función, representa a los propietarios frente a los
organismos públicos o personas privadas y cobra los gastos de mantenimiento y
conservación del edificio, entre sus deberes más importantes.
9. Destino: debe ser respetado por los titulares de este derecho real. Puede ser apto
para vivienda, actividad profesional, mixto, garaje, galería comercial, etc.
Constitución
❖ Art. 2038 CCCN: División jurídica del inmueble: mientras una persona es dueña del
inmueble puede hacer las construcciones que desee, pero seguirá siendo dueño, es
decir, habrá derecho de dominio. Si se trata de un condominio, la conclusión es la misma.
❖ Si se decide someter el inmueble al régimen de PH deberán cumplirse una serie de
recaudos.
❖ En cuanto al orden físico las unidades deben cumplir con las exigencias del art. 2039
además de existir las partes comunes adecuadas.
❖ La construcción debe ser aprobada por la Municipalidad, luego hay que confeccionar el
plano de subdivisión del inmueble y su legajo parcelario.
❖ Luego corresponde la redacción del reglamento de PH en escritura pública y su
inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble. El reglamento es el estatuto
fundamental que contiene la regulación de los derechos y obligaciones de los titulares
de departamento bajo el régimen de PH.
❖ El otorgamiento del reglamento crea el “estado de propiedad horizontal”, que posibilita
la división jurídica del inmueble en propiedades autónomas.
❖ Se requiere al menos la existencia de dos titulares. Claro que una vez constituido, si en
el futuro alguno de los propietarios adquiere todas las unidades, puede interpretarse que
subsiste el consorcio, ya que esta circunstancia no está mencionada como causal de
extinción de dicho ente en el segundo párrafo del art. 2044.
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❖ Las unidades se pueden adquirir por algunos de los modos generales para la adquisición
de DR (título y modo, usucapión, sucesión). No se inscribirán en el Registro de la
Propiedad Inmueble los títulos por los que se constituyan o transfieran el derecho real
de PH si no se encuentra inscripto en el reglamento. Se puede otorgar en forma
simultánea el reglamento y el o los títulos que contienen el acto o negocio causal de
transmisión o constitución de derecho real respecto de las unidades que integran el
edificio para su inscripción por tracto abreviado.
❖ Cada vez que una unidad es enajenada, el adquiriente se encuentra en la misma
situación que su antecesor en lo que concierne al reglamento. Además, al estar inscripto
en el Registro, es oponible erga omnes.
a. Caso de partición en especie del condominio
Si el inmueble cumple las condiciones materiales, puede disolverse el condominio mediante

partición en especie, basada en adjudicarse en propiedad las unidades funcionales.
Además, se comprometen a ejecutar todos los actos necesarios para que la finalidad
prevista se concrete.
Si están de acuerdo no hay problemas.
Si no están de acuerdo (unos previeren la venta y otros, partición en especie), si es posible

la partición en especie ésta será preferida. Por ende, si el inmueble está en condiciones y a
cada condómino le tocara una o más unidades funcionales equivalentes a su proporción en
el condominio se utilizará ese criterio. Si no hay acuerdo puede llevarse el asunto ante la
justicia y el juez seguramente decidirá de esta forma.
b. Constitución por el superficiario
Art. 2120: facultades del superficiario, entre las cuales “puede afectar la construcción al
régimen de la PH.
Objeto
Inmueble edificado, cuyas unidades funcionales reúnen ciertas características:
independencia funcional y salida a la vía pública.
❖ Objeto inmediato: unidad funcional

❖ Objeto mediato: partes comunes
Lo principal es la unidad funcional que es propia y confiere un derecho accesorio, indivisible

e inescindible sobre el resto del inmueble, integrado por las partes comunes.
Por lo tanto, cuando hubiere transmisión, constitución de gravámenes, actos de

administración, traba de medidas cautelares, etc., en relación con una unidad funcional,
quedan comprendidos los derechos que su titular tiene en los bienes comunes,
prohibiéndose la realización de los mencionados actos sólo con relación a estos, es decir,
independientemente de la unidad a que accedan (art. 2045).
Cosas y partes propias

1. Unidad funcional (art. 2039)
Objeto principal de este derecho real. En cuanto a su destino puede ser un

departamento, local, “u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su
naturaleza o destino”. No es necesario que se trate de una construcción en altura. Puede
ser de una sola planta e incluso una construcción subterránea.
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a. Independencia funcional: exigencia relacionada con la autonomía necesaria para
cumplir con el destino previsto en el reglamento.
b. Comunicación con la vía pública: vinculación con el exterior, de forma que su titular,
ocupante o usuario disponga, respecto de ella, de ingreso y egreso libres (sin tener
que atravesar otros sectores privativos).
a. Directa: si cuentan con ingreso propio o que dan a la calle
b. Indirecta: si tienen un pasaje común a través de sectores que se comunican
con el exterior (pasillos, escaleras, ascensores, etc.)
2. Unidades complementarias (art. 2039)
Sectores cuyo destino es el de servir a las unidades funcionales, tales como cocheras,
guardamuebles, bauleras, etc. Pueden pertenecer a todos o a algunos propietarios, e
incluso el titular de una unidad puede adquirir una o más unidades complementarias de
cualquier destino.
Puede venderse a otro propietario o a un tercero (si el reglamento y administración lo

incluye -art. 2056).
3. Cosas y partes propias (art. 2043)
Necesariamente propias: tabiques internos no portantes, puertas, ventanas, artefactos

y revestimiento, incluso de los balcones.
También lo son aquellas determinadas en el reglamento de PH, pero los balcones no lo

son, tampoco las paredes que dividen a las distintas unidades, pero sí son propios los
tabiques divisorios internos. También son propios los cables que recorren internamente
el espacio de la unidad funcional.
Puede haber otras partes propias, si así lo dispone el reglamento.
4. Cocheras
a. De propiedad común, de uso exclusivo con delimitación
b. De propiedad común, de uso exclusivo y sin delimitación (ubicación según
orden de llegada y cuando obstruyen la libre circulación debe dejarse la llave
al encargado)
c. De propiedad privativa, delimitada y con título de propiedad autónomo (se
sigue por principios similares a los del punto a, pero además el propietario
puede vender la cochera con independencia de la unidad principal).
d. De propiedad privativa, no delimitada y con título autónomo (punto b, y el
titular cuenta con derechos sobre la parte indivisa de las cocheras)
e. Delimitada e independiente (en espacio cerrado, con llave y entrada
individual, sea con título autónomo de propiedad o en propiedad con uso
exclusivo). En este caso el acceso es privativo del propietario o usuario
exclusivo.
No todos los casos las cocheras existentes son complementarias, porque en

algunos casos pueden ser independientes, se adquieren y escrituran por
separado, es decir, constituyen una verdadera unidad funcional.
Partes comunes
a. Concepto
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Todas aquellas cosas y partes que no sean propias son comunes (pertenecen a todos
los titulares, quienes tienen un derecho accesorio sobre ellas, representado por un
porcentual o parte indivisa).
La cuota parte ideal que cada propietario tiene es proporcional al valor de su unidad y
se fija de acuerdo a su superficie, ubicación y detalles de confort. Esta proporción queda
fijada en el plano de subdivisión y establecida en el reglamento, puede ser modificada,
pero al implicar modificación del reglamento debe votarse por unanimidad (es una
cláusula estatutaria).
El art. 2040 establece que son comunes las cosas y partes
a. De uso común
b. Indispensables para mantener la seguridad
c. Las que determine el reglamento
b. Clasificación de las cosas y partes comunes
a. Necesariamente comunes (art. 2041)
i. Aquellas que sí o sí deben ser tales, que no podrían convertirse en
propias.
ii. Enumeración (art. 2041)
1. El terreno
2. Los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre
sí y a éstas con el exterior
3. Los techos, azoteas, terrazas y patios solares
4. Los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y
demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables
para mantener la seguridad
5. Los locales e instalaciones de los servicios centrales
6. Las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su
extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad
funcional
7. La vivienda para alojamiento del encargado
8. Los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas
9. Los muros exteriores y divisorios de unidades entre sí y con
cosas y partes comunes
10. Las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de
personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la
unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para
casos de siniestros
11. Todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios
de beneficio común
12. Los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal
que trabaja para el consorcio.
iii. No se nombra al espacio aéreo y subsuelo, dado que el terreno es
común, y la propiedad del suelo se extiende a dichos espacios, son
comunes.
b. No indispensables (art. 2042)
i. Enumeración (ammenities)
1. Piscina
2. Solárium
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3. Gimnasio
4. Lavadero
5. SUM
ii. La redacción es similar a los comprendidos en el inc. k del art.
anterior (artefactos/instalaciones existentes para servicios de
beneficio común).
c. ¿Conversión?
a. Previamente se interpretaba que los sótanos y azoteas podían convertirse en
privativas, en tanto su uso no fuera necesariamente común o no se tratara
de partes indispensables para la seguridad del edificio, y siempre que la
decisión se tomara por unanimidad (al estar en juego el patrimonio de todos
los consorcistas).
b. El CCCN no dispone regla semejante, pero en el art. 2043 se dispone que
podrán ser convertidas en partes propias las zonas comunes que no se
vinculen con la seguridad del inmueble ni con la viabilidad del sistema.
c. En cuanto a la mayoría necesaria, el art. 2061 establece que debe realizarse
con conformidad expresa de sus titulares. La conversión implica la
disminución patrimonial de todos los titulares, por lo que se requiere
unanimidad.
d. En cambio, si una parte privativa decidiera convertirse en común, no sería
necesaria la unanimidad, porque amplía el derecho de casi todos, por lo que
con la mayoría de 2/3 y consentimiento del titular sería suficiente (puesto se
debe reformar el reglamento)
d. Uso exclusivo
Se caracterizan por estar ubicados de modo que su aprovechamiento sólo puede

beneficiar a uno o algunos propietarios, p.ej. balcones terraza.
e. Presunción de comunidad
a. En caso de duda u omisión normativa, sea ésta legal o reglamentaria, sobre
el carácter de ciertos bienes, éstos serán tenidos por comunes.
Bienes del consorcio (art. 2048)

El patrimonio del consorcio, así como su uso y goce deben figurar en el reglamento.
Consorcio
Tiene PJ, siguiendo la opinión de la doctrina mayoritaria. Algunas consecuencias implican
que el administrador no representa a los titulares, sino al ente consorcio. El encargado no
es empleado de cada uno de los consorcistas, sino de esta PJ.
Art. 2044: Consorcio. El conjunto de propietarios de las UF constituye la PJ consorcio. Tiene

su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el
administrador.
a. Nombre y domicilio: suele ser el nombre de la calle y número del inmueble

b. Patrimonio: fondo de reserva, recaudaciones, créditos contra los consortes o
terceros, unidades que adquiriera y en general las cosas y bienes afectados en su
beneficio dentro de los fines que justifican su existencia. Se incluyen los intereses
que devenguen de tales sumas de dinero.
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c. Capacidad: tiene capacidad para adquirir derechos (p.ej. reclamo de cobro de
expensas y fondo de reserva, créditos por rentas) y contraer obligaciones (frente a
terceros cuando contrata trabajos o sobre deudas con cajas previsionales, aportes a
sindicatos, propietarios cuando se hubieran generado perjuicios)
d. Capacidad para adquirir unidades:
a. Puede ser titular de unidades funcionales tanto por atribución en el
reglamento como por su posterior adquisición
b. La adquisición no implica modificación ni de planos ni de reglamento
c. La compra de la unidad funcional puede encajar dentro de los propósitos de
su existencia
d. La decisión de la compra debe admitirse con la sola aprobación en asamblea
de mayoría absoluta, al no regir la unanimidad del condominio.
e. Art. 2085: el reglamento puede prever el derecho de preferencia en la
adquisición de unidades funcionales “a favor del consorcio”, por lo que
reconoce de forma expresa esta potestad.
e. Concurso o quiebra: problema ficticio más que real, porque si el consorcio es
insolvente las deudas serán cubiertas por los propietarios al pagar las expensas.
f. Extinción: art. 2044, por desafectación del inmueble del régimen de PH, sea por
acuerdo unánime o por resolución judicial. Los titulares pasarán a ser condóminos.
g. Responsabilidad por las deudas del consorcio: está obligada por sus deudas y
responde con su patrimonio. Problema: si el patrimonio es insuficiente. La doctrina
señala que la responsabilidad es subsidiaria de los consorcistas, luego de
ejecutados los bienes del deudor. El CCCN no dice nada al respecto, por lo que puede
interpretarse que la voluntad fue la exoneración de los propietarios por las deudas
del consorcio.
Pero, la ley especial dispone que los propietarios son responsables en forma
personal y subsidiaria por las deudas válidamente contraídas por el administrador
en ejercicios de sus facultades, o bien impuestas por la ley, reglamento, o asamblea.
h. Consorcio de hecho: cuando el edificio está en estado avanzado de construcción o
finalizado y con posesión de los compradores que sólo cuentan con un derecho
personal (falta escritura y reglamento).
Facultades de los propietarios

A. Facultades jurídicas
a. Art. 2045: sin necesidad de consentimiento de los demás enajenar a título
oneroso o gratuito, gravar con DR, afectarla al régimen de protección de la
vivienda, constituir derechos personales. Incluso abandonarla. La
enajenación puede ser forzosa.
b. Son amplias, similares a las de un dueño y superiores a las de un condómino
sobre su parte indivisa.
c. Refieren a la unidad funcional (abarcando unidades complementarias y
cosas y partes comunes en la proporción que corresponda).
B. Facultades materiales
a. Sobre partes propias
i. Usar, gozar y disponer materialmente.
ii. Por un lado, se debe respetar el destino impuesto en el reglamento.
Por el otro no puede causar perjuicio a los demás.
iii. Art. 2046 inc. b, debe conservar en buen estado su unidad, permitir
el acceso a su UF para realizar reparaciones de cosas y partes
comunes y de bienes del consorcio, también para verificar
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funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas
riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación (art. 2045
inc. e), no puede ejercer actividades que comprometan la seguridad
del inmueble (art. 2047), etc.
iv. Su derecho se ejerce sobre un “cubo de aire” que está rodeado de
partes comunes
b. Sobre cosas y partes comunes
i. Art. 2040: cada propietario puede usar las cosas y partes comunes
conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los
otros propietarios.
ii. A su vez, no puede restringir el derecho igual que tienen los demás.
c. Modificaciones en las partes comunes
i. Principio general (art. 2051): para aquellas mejoras que no sean
indispensables (convenientes, útiles o suntuarias), requieren
conformidad absoluta (más de la mitad de los votos, con la doble
exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales
indivisas con relación al conjunto).
ii. Unanimidad (art. 2052): si beneficia a todos, basta con la mayoría
absoluta, si beneficia sólo a uno, se precisa unanimidad. Si la obra
es autorizada, el costo debe ser afrontado por su beneficiario (art.
2053). Sin embargo, si la obra “gravita o modifica la estructura del
inmueble de manera sustancial” también se requiere la unanimidad.
iii. Acción judicial (art. 2051): cualquier copropietario disconforme con
las modificaciones que se hayan ordenado o a quien solicitó la
autorización y le fue denegada (por arbitrariedad), está habilitado
para formular el reclamo judicial.
1. Supuestos que autorizan el reclamo
a. Costo excesivo
b. Contrarias al reglamento
c. Contrarias a la ley
d. Contrarias a la seguridad (del inmueble)
e. Contrarias al destino
f. Perjudiciales para el aspecto arquitectónico (no
“alterar la fachada”)
2. Caducidad: el derecho a promover la acción judicial de
nulidad de la asamblea caduca a los 30 días contados desde
la fecha de la asamblea (art. 2060, últ. Párr.)
3. Medida cautelar (art. 2051, 3° párr.) “la resolución de la
mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa”. Lo
que descarta la posibilidad de que la mera presentación de
disconforme que acciona implique la automática suspensión
de la decisión adoptada por la mayoría, sea aprobatoria o
denegatoria.
4. Sentencia: si por la valoración de la prueba se hiciere lugar a
la demanda, corresponderá ordenar la destrucción de lo
realizado para recomponer las cosas a su estados anterior,
bajo apercibimiento de ejecutar las obras necesarias por un
tercero a costa del demandado o, directamente prohibir que
se lleve a cabo la obra si ésta no hubiere tenido principio de
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ejecución. Si se reclama por no haberse aprobado
determinada modificación el juez si lo considera, podrá
autorizarla.
Si se dieren las condiciones pueden reclamarse también los
perjuicios ocasionados, que deberán resolverse en el fallo.
iv. Obras realizadas sin autorización
Si se realiza directamente la obra sin pedir permiso y luego el
consorcio demanda judicialmente el retiro o demolición de la obra
antirreglamentaria, la doctrina y jurisprudencia son variadas.
1. Fallos estrictos que obligan a demoler la obra realizada
2. Otros más contemplativos que valoran si la obra causa algún
perjuicio, p.ej. no destruir valores económicos, para concluir
que incurre en abuso del derecho el consorcio que pretende
la destrucción.
No es admisible adoptar como regla general de interpretación la
subsistencia del valor económico de lo construido, cuando la obra se
ha llevado a cabo en violación al reglamento o la ley, ya que se
terminaría admitiendo a priori, el mantenimiento de obras
ejecutadas ilegítimamente y eso afectaría gravemente un orden que
resulta esencial para el sistema de la propiedad horizontal. Recurrir
a la teoría del abuso debe ser excepcional.
d. Reparaciones urgentes (art. 2054)
Las reparaciones necesarias, de conservación, las realiza el administrador, y
luego los propietarios se hacen cargo al pagar proporcionalmente las
expensas.
Puede ocurrir que el administrador esté “ausente” (ampliamente, ya sea
vacante o momentáneamente). En una situación normal, habrá que esperar
a que aparezca o se designe el administrador. Pero si hay que hacer una
reparación “urgente” en las cosas y partes comunes, las puede realizar
“cualquier propietario” y luego solicitar el reintegro. Obrará como un gestor
de negocios. Cabe entender que es urgente cuando el transcurso del tiempo
agravaría la situación, causando perjuicios adicionales, innecesarios y hasta
graves.
Luego de realizada la reparación, corresponde el reintegro, el que será
solventado por todos al pagar las expensas ordinarias, ya que se trata de
gastos de conservación, derecho que puede perderse si “el gasto resulta
injustificado”, ya sea porque era innecesario, la situación no era urgente e
incluso si se pagó un valor por encima del costo razonable.
e. Grave deterioro o destrucción del edificio (art. 2055)
El edificio puede estar destruido o con graves deterioros por el desgaste del
paso del tiempo, o por algún acontecimiento especial como un terremoto,
incendio, explosión, etc. Por hipótesis, sólo queda en pie una construcción
precaria, además del terreno.
En estos casos, la asamblea debe tomar una decisión por mayoría de más
de la mitad del valor: (a) demolición y venta del terreno y los materiales, (b)
reparación, (c) reconstrucción. La reparación dada la gravedad de la
situación es de una envergadura importante, que supera las reparaciones
corrientes que se hacen en todos los edificios y se pagan mediante expensas.
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La decisión debe ser aprobada por mayoría absoluta, computada por “más
de la mitad del valor”. Es una excepción a la regla del art. 2060 CCCN, y se
inclina por la mayoría del valor, seguramente porque si se decide la
reparación o reconstrucción hay que hacer una inversión importante, que
recae con más peso en quienes tienen porcentuales más altos.
Si se resuelve reconstruir el edificio, seguramente el costo será importante y
no todos estén en condiciones de aportar para semejante gasto. Por eso el
art. 2055 prevé que “la minoría no puede ser obligada a contribuir”. En tal
caso, pueden ceder sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra,
quienes ocuparán su lugar. Si no hay interesados “la mayoría puede adquirir
la parte de los disconformes, según valuación judicial”. Si ni la mayoría quiere
adquirir esa parte, debe ocurrir la demolición y venta, a menos que la mayoría
decida soportar íntegramente el costo de la reconstrucción.
Obligaciones (art. 2046)

ARTICULO 2046.- Obligaciones. El propietario está obligado a:
a. cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del

reglamento interno, si lo hay;
b. conservar en buen estado su unidad funcional;
a. conlleva que se deba hacer cargo de los gastos necesarios para conservarlo,
comprensivos de las reparaciones/reposiciones que corresponda efectuar.
Nadie podrá exigir el cumplimiento de esta obligación, pero si el descuido
puede causar perjuicio en sectores comunes u otras unidades, salvo pacto
en contrario, el propietario debe cargar con los costos totales de la
reparación integral. De allí el art. 2046 inc. e (permitir el acceso a la unidad
funcional…)
c. pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte
indivisa;
d. contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
a. está destinado, prima facie, a cubrir tres clases de gastos: (1)
extraordinarios, (2) especiales o imprevisibles e (3) indemnizaciones y
despidos. El art. 2067 inc. d, alude a su utilización para cubrir gastos
imprevistos y mayores de los ordinarios, en cuyo caso el administrador
necesitará la autorización del Consejo de Propietarios, si lo hay. Si no lo
hubiere, cabe entender que será menester la aprobación de la asamblea
para que el administrador pueda disponer de tales fondos, que deben
depositarse en una cuenta bancaria a nombre del consorcio.
e. permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes
comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento
de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos
de su instalación;
f. notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir
uno diferente del de la unidad funcional.
Expensas (art. 2046, inc. c)

El pago regular de las expensas comunes es fundamental para el normal desenvolvimiento
del edificio.
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Concepto
Son todas las erogaciones que deban efectuarse con motivo de la utilización y conservación
de las partes comunes del edifico.
Art. 2048
“Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o

sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener
en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las
resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o
por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones
necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para
las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.
Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la
asamblea.”
Se trata de menoras necesarias, que tienen por objeto “mantener en buen estado las
condiciones de seguridad, comodidad y decoro”, ciñéndose a la necesidad de gastos
imprescindibles tendientes a evitar la destrucción o deterioro de la cosa común o a
conservarla en buen estado, repararla, independientemente de que aquéllos redunden en
un mayor valor para el edificio.
Generalmente se le atribuye carácter extraordinario a gastos importantes e imprevistos que

no ocurren regularmente, obras nuevas y mejoras decididas para un uso y goce más cómodo
del inmueble que benefician a todos, y deben decidirse en una asamblea.
Medida de la contribución (art. 2045, inc. c)

En proporción a la parte indivisa, sin embargo, el reglamento (art. 2049= puede eximir
parcialmente de las contribuciones a las UF que no tienen acceso a determinados servicios
o sectores que generan dichas erogaciones.
Defensas (art. 2049)

ARTICULO 2049.- Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna
expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su
adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación
voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.
Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por

cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto
compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.
1. No hay liberación por no uso, enajenación o abandono

2. Deudas devengadas antes de la adquisición
Hay un error en la redacción, por las obligaciones devengadas durante la titularidad
del antecesor, si se responde sólo con la cosa, no tiene sentido establecer que el
titular no se libera de ellas “por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono
de su UF”. Respecto de las devengadas antes de su titularidad, sí o sí debe liberarse,
pues sólo responde de la cosa y ésta ya salió de su poder. Si fueron devengadas
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durante su titularidad, aunque enajene la unidad, de tales deudas no se libera y
responderá con el resto de su patrimonio
3. Situación de los adquirientes
Si bien el titular que adeuda expensas no se libera por la enajenación, aparece un
nuevo deudor de tales obligaciones que es el nuevo adquiriente (por el art. 1937).
Esto es así aun cuando el sucesor adquiera en una subasta o remate público, si el
dinero no alcanzó para pagar la deuda de expensas.
El sucesor, por la eventual deuda que se genere durante su titularidad, no se libera
por el no uso, enajenación o abandono y responde con todo su patrimonio. Pero por
las devengadas antes de su adquisición sólo responde con la cosa y cabe interpretar
que sí se libera de ellas si enajena o abandona la unidad.
4. Compensación
Ser acreedor del consorcio no exime de pagar, salvo compensación. Puede ocurrir
que el titular de una unidad reclame al administrador que le efectúe alguna
reparación y que ello no se realice, esto no les da derecho a no pagar las expensas.
Para el caso de compensación legal serían requisitos (a) reciprocidad, (b) título
diferente, (c) fungibilidad y homogeneidad, (d) liquidez y € exigibilidad (art. 923)
5. Prescripción
2 años
Obligados al pago de expensas
ARTICULO 2050.- Obligados al pago de expensas. Además del propietario, y sin implicar
liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad
horizontal los que sean poseedores por cualquier título.
No incluye al poseedor sin derecho, aunque es probable que éste tanga interés en pagar las
expensas si pretende adquirir por usucapión, pero no está obligado a hacerlo, deben ser
poseedores ligados al propietario por algún vínculo contractual. Tampoco incluye locatario
ni comodatario, pues no son poseedores.
Esta obligación no implica conferir derecho a participar en la conformación del consorcio,

asamblea o consejo de propietarios.
La existencia de otros obligados, si los hay, no libera al propietario, quien sigue siendo
responsable frente al consorcio.
Procedimiento para perseguir su cobro (art. 2048)

“El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de
propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas
y demás contribuciones.”
Privilegio
Este crédito tiene privilegio
Intereses
Han sido admitidas jurisprudencialmente cláusulas de los reglamentos que fijan la tasa de
los intereses punitorios a abonar en casos de mora, en porcentajes relativamente altos, o al
menos, más altos que los corrientemente admitidos para otros tipo de deuda. Siempre
dentro de los límites razonables.
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Prohibiciones
ARTICULO 2047.- Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes:
a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los
previstos en el reglamento de propiedad horizontal;
b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal

tolerancia;
c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.
1. Respetar el destino: fijado en reglamento y si no se deteriora por naturaleza del

inmueble o por el uso al cual estaba afectada de hecho.
Si se quiere cambiar el destino hay que cambiar el reglamento, es decir, se necesita

unanimidad. Si un propietario enajena su unidad y convenga con el comprador un destino
determinado, es inoponible al consorcio.
2. Moral y buenas costumbres: concepto confuso por la incidencia de posturas

filosóficas personales.
3. Tranquilidad: prohíbe perturbar la tranquilidad de los vecinos por encima de la

normal tolerancia. Similar a la del 1973 pero apreciada con mayor rigor por la cercanía de
los titulares. Valoración debe ser objetiva: lo que es normal, razonable para el común de la
gente. Son cuestiones de hechos que deben ser apreciadas en c/caso y en función de la
estructura del inmueble, horarios, etc.
4. Tenencia de animales: se puede prohibir o no por el reglamento. Kiper: aunque el

reglamento lo prohíba no pueden los consorcistas o administrador pretender válidamente el
retiro de las mascotas. La mera invocación de una cláusula del reglamento sin atender
circunstancias particulares configuraría una conducta abusiva.
5. Depositar cosas peligrosas o perjudiciales: Ej: no se puede almacenar explosivos o q

perjudique al resto.
Procedimiento para el cese de infracciones
• Si hay violación por un propietario u ocupante, de las prohibiciones establecidas, el

consorcio y/o propietarios tienen acción judicial para hacer cesar la infracción (debe
sustanciarse por la vía mas breve). Si no es propietario puede ser desalojado en caso
de reiteración de infracciones.
1. Ámbito: aplicar por violación a prohibiciones; las obligaciones de los art. 2040, 2046
inc. a, b y e, y 2052; y, además, el reglamento. La acción también podrá hacerse
contra modificaciones de la estética del edificio o modificaciones realizadas sin
autorización (cuando se cometa infracción sobre unidad privativa tanto como a las
partes comunes).
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Juez puede exigir el cese de la infracción y aplicar sanciones conminatorias tanto al ocupante
(lo puede desalojar si ya ha sido condenado otra vez por alguna infracción) como al
propietario.
Propietarios perjudicados pueden reclamar daños a través de acción civil resarcitoria. Se

pueden las dos al mismo tiempo.
2. Legitimación Activa: cualquier propietario afectado o el consorcio (debe hacerlo el

administrador porque es el representante legal) puede demandar. Que el administrador no
tenga autorización especial y expresamente otorgada no puede ser usado a favor del
infractor.
Sólo aquel que demuestre que la violación afecta su interés particular tendrá legitimación
procesal propia para intentarlo. En otras palabras, si es uso irregular y abusivo de una unidad
sólo el propietario estará legitimado. Si es una infracción a norma legal o del reglamento
cualquier copropietario está facultado a reclamar judicialmente la cesación.
3. Legitimación Pasiva: válido para ocupantes (tenedor o poseedor) y propietarios. Si se

quiere desalojar al ocupante, debe ser parte también el propietario porque es quien
mantiene relación con aquel 3ero. Surge duda cuando se trata de poseedor del boleto de
compra-venta o un usufructuario: “lo cierto es que donde la ley no distingue no hay que
distinguir, sólo se pone la condición de no propietario”.
4. Procedimiento: debe ser por vía más breve. Juicio sumarísimo o el de los incidentes,
pero dependerá de la legislación local.
5. Prescripción Liberatoria: ante ausencia de disposición expresa, se aplican 5 años

desde que nace la acción
Reglamento
• Estatuto fundamental que contiene la regulación de los D y O. de los titulares de
unidades funcionales.
• Describe el edificio y la proporción en que las partes privativas participan en las comunes
• Redactado por escritura pública e inscripto en el Registro. Produce el “estado de
propiedad horizontal” pero no hace nacen los Derechos de la PH.
• El 2120 establece que el superficiario puede afectar la construcción al régimen de
propiedad horizontal. Si el dueño del terreno o los condóminos lo gravan con superficie,
y el superficiario realiza una construcción que afecta al régimen de PH no habría razones
para impedirle al superficiario dictar reglamento.
1. Naturaleza: se trata de una oferta de contrato. El CCC permite que sea redactado por el
dueño único del inmueble que pretende dividir por este sistema o por los condóminos si
el inmueble tiene más de un dueño.
Que la ley establezca cláusulas imperativas en el reglamento no obsta a la referida

naturaleza.
2. Contenido: art. 2056 lo que debe contener
• a) determinación del terreno;

• b) determinación de las unidades funcionales y complementarias;
• c) enumeración de los bienes propios;
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• d) enumeración de las cosas y partes comunes;
• e) composición del patrimonio del consorcio;
• f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad
• g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
• h) uso y goce de las cosas y partes comunes;
• i) uso y goce de los bienes del consorcio;
• j) destino de las unidades funcionales;
• k) destino de las partes comunes;
• l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;
• m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad
y su forma de notificación;
• n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar
cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas;
• ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
• o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de
propiedad horizontal;
• p) forma de computar las mayorías;
• q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de
unidades complementarias hacia terceros no propietarios;
• r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;
• s) plazo de ejercicio de la función de administrador;
• t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;
• u) facultades especiales del consejo de propietarios
El reglamento puede agregar o completar regulaciones, agravar mayorías, limitar el ejercicio
de facultades. Puede prever intereses moratorios y punitorios para quien se atrasa en pago
de expensas; multas; consejo de propietarios; creación de fondo de reserva.
En general, se distingue entre 3 partes.
a. La que refiere a la afectación del inmueble al sistema con la correspondiente

descripción de las partes privativas y comunes (proporción a estas)
b. Establecen normas de convivencia entre integrantes
c. Referidas a los órganos del consorcio, funcionamiento, D y O.
1. Modificación del reglamento art 2057: sólo por resolución de propietarios mediante
mayoría de dos tercios de los propietarios (reglamento puede agravarla).
El 2056 establece que el reglamento debe determinar la forma de computar mayorías. Si el

reglamento NO lo establece, se acude al doble cálculo de N° de unidades y del valor.
Doctrina ha formulado una clasificación para distinguir cláusulas estatutarias y

reglamentarias del reglamento.
• Estatutarias: las que se vinculan con D patrimoniales de los distintos propietarios

(las que expresan la distribución porcentual; proporción q c/propietario solventa de
expensas o destino de unidades). Sólo modificadas con unanimidad.
• Reglamentarias: admiten modificaciones por resolución de propietarios mediante
mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.
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En el Art. 2061 aparece esta clasificación no expresamente, pero: la supresión o limitación
de derechos de los propietarios que excedan de meras cuestiones de funcionamiento
cotidiano debe ser con mayoría que debe integrarse con la conformidad expresa de los
titulares.
2. Modificación Judicial: aun en casos que se exija unanimidad en pos de evitar

arbitrariedades y situaciones abusivas. Es una facultad excepcional porque los jueces no
pueden suplir a los contratantes.
Art. 960: los jueces sólo pueden modificar cuando sea a pedido de parte autorizado por ley
o de oficio cuando se afecta el orden público. Siempre se debe intentar agotar la vía de la
asamblea
3. Reglamento interno: los propietarios pueden pactarlo a fin de reglar D y O.

Cuestiones menores como horario de uso de la terraza, recomendaciones para el retiro de
la basura. Creación es voluntaria y su modificación debe ser por mayoría absoluta (salvo
pacto en contrario).
Asambleas
1. Concepto y facultades art. 2058: órgano esencialmente deliberativo (art. 2058:
“asamblea es la reunión de propietarios) aunque el CCC a veces permita la toma de
decisiones sin reunión de los propietarios.
Ente supremo, soberano e idóneo que puede resolver cuestiones de interés común a partir
de una previa deliberación de los consorcistas siguiendo pautas legales y reglamentarias en
cuanto a la convocatoria, deliberación y decisión.
La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver:
a) cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de

propiedad horizontal;
b) cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son
sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes
proporcionales indivisas con relación al conjunto;
c) el nombramiento y despido del personal del consorcio;
d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de
propietarios, si lo hubiere.
El art. 2056 estipula que el reglamento debe contener facultades especiales de las
asambleas de propietarios
Como la asamblea puede remover al administrador y al consejo de propietarios, no sería

adecuado que no pueda resolver temas que sean propios del representante.
i. CUESTIONES ATRIBUIDAS POR LA LEY/REGLAMENTO: aprobación de obra nueva o decisión

de demoler el edificio y vender materiales en caso de grave deterioro, designar el consejo de
propietarios.
ii. CUESTIONES QUE SOMETA EL ADMIN/CONSEJO O POR QUIEN REPRESENTE EL 5%: No

pide el doble cómputo de valor y unidades, sino que se calcula sobre valores porcentuales.
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iii. DESIGNACIÓN Y REMOCIÓN DEL PERSONAL DE CONSORCIO: compete al administrador
con acuerdo de la asamblea convocada.
2. Clases de asambleas: se las suele clasificar en ordinarias y extraordinarias.
• Ordinarias: celebran con periodicidad con plazo fijado en el reglamento. Tratan temas
que hacen el funcionamiento normal y habitual del consorcio (rendición de cuentas del
administrador; aprobación del presupuesto de gastos pal próximo ejercicio; renovación
de miembros del consejo de administrador)
• Extraordinarias: destinadas a solucionar asuntos de interés común que surjan de cada
caso. Temas de especial importancia o urgencia (remoción del administrador, necesidad
de hacer una reparación que importe erogación muy grande).
3. Legitimados para participar: los propietarios de unidades funcionales. En ocasiones

podrán hacerlo los de unidades complementarias (si es q el reglamento permite adquisición
sin unidad funcional y confiere D a intervenir en reunión).
• Si pertenece a una unidad en copropiedad, sólo tienen un voto. En caso de

desacuerdo se aplicará el art. 1994
• No es necesario que los propietarios concurran personalmente, con un apoderado o
representante por otro titular por “carta de poder” basta.
• No hay límite para cantidad de cartas de poder
• Poseedores de cualquier título no tienen derecho a votar.
4. Convocatoria art. 2059: es el primer paso para que se pueda reunir válidamente la
asamblea acorde a lo previsto en el reglamento, con transcripción del orden del día.
Nulo el tratamiento de otros temas excepto si están presentes todos los propietarios y
acuerdan por unanimidad tratar el tema.
Debe ser realizada por el admin, sino por el Consejo de Propietarios. Si ninguno lo hace y no
se da el supuesto de auto convocatoria pueden promover la asamblea judicial (en caso de
que no se prevean alternativas).
Debe ser hecha a través de medio fehaciente y es necesario que quede constancia de la
recepción. Ideal sería una carta de documento, telegrama o notificación notarial (muy $).
Usual: método del aviso individual que se reparte en c/unidad y se pide la firma de que
recibió la citación.
Art. 2056: estatuto debe prever forma de convocar la reunión y la de notificación (pueden
ser sistemas más modernos)
Irregularidades acerca de la citación quedan convalidadas con la concurrencia de los

propietarios cuando no se haya objetado la forma y modo de ser convocados.
i. ORDEN DEL DÍA art. 2059: se quiere evitar que los asistentes se vean sorprendidos o los
que no quisieron concurrir por los temas que se iban a tratar, pero luego se enteran de que
se adoptaron diferentes decisiones sobre otros asuntos.
Consiste en la enumeración “precisa y completa” de los temas que serán tratados y

debatidos en la asamblea. En general solo se pueden tratar esos temas y no otros (pena de
nulidad). Excepción: si a la reunión asisten todos y por unanimidad aceptan tratarlo.
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ii. AUTOCONVOCATORIA: decisiones serán válidas si ella y el temario (se puede inferir que
esa mayoría especial no es requerida para el momento de votar o decidir) se aprueba por
una mayoría de ⅔ de la totalidad de los propietarios.
iii. DECISIONES TOMADAS SIN REUNIÓN: válidas cuando son tomadas por voluntad unánime
del total de propietarios
5. Quórum y mayorías:
Quórum: cantidad min que deben estar presentes en para que la asamblea pueda sesionar
válidamente. Coincide con la mayoría necesaria para la toma de decisiones. Una vez reunido
se debe votar y que cuente con mayoría suficiente.
Tres mayorías posibles: Reglamento puede agravarlas.
i. Absoluta: más de la mitad. Se calcula sobre “totalidad de los propietarios de unidades

funcionales y se forma con la doble exigencia del N° de unidades y partes proporcionales
indivisas. Muestra de manera más equilibrada los intereses.
ii. Dos tercios
Iii. Unanimidad.
Los consorcios suelen llevar a cabo asambleas sin Quórum y corren el riesgo de que algún
propietario pida la nulidad de la Asamblea. PERO el CCC plantea una solución en el 2060:
mayoría de los presentes puede proponer decisiones que deben ser comunicadas
fehacientemente a los propietarios ausentes. Deben ser aprobadas a los 15 días de
notificados EXCEPTO que se oponga mayoría suficiente.
Puede haber quórum y no mayoría absoluta, la mayoría de los presentes (relativa) propone
decisión y comunica a los ausentes por medio fehaciente. Se aprueba después de 15 días a
menos que se opongan.
Si son muchos los que guardan silencio se infiere que tácitamente aprueban lo que decidió
la mayoría de los presentes.
Para determinar. mayoría suficiente de opositores se deben contar los votos en contra de la
asamblea, los que se oponen posteriormente y aquellos que guardan silencio.
6. Actas art. 2062: Son los documentos que tienen por objeto la comprobación de
hechos y de actos, con firma de los presentes como constancia de su asistencia.
Obligatorio el Libro de Actas y un Libro de Registro de firmas de los propietarios.
Deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por propietarios. Deben contener
resumen de los deliberado y transcripción de decisiones adoptadas (o propuestas por la
mayoría de los presentes), firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios.
Al pie del acta el admin debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los
ausentes, oposiciones recibidas y conformidades expresas.
7. Nulidad de la Asamblea:
Cuando puede pedirse la nulidad relativa que sea susceptible de confirmación (la demanda
la recibe el consorcio no contra los participantes de la asamblea):
i. Si se realiza sin convocatoria
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ii. Tratan temas no incluidos en el orden del día,
iii. Auto convocatoria sin superar la cantidad de dos tercios
iv. Aprueban decisiones sin quórum y/o mayoría
v. Se suprime el D de un titular sin su conformidad
vi. Se adoptan decisiones ilegales, antirreglamentarias, abusivas, irrazonables,
arbitrarias, ajenas a la competencia de la asamblea, ilícitas, imposibles
vii. Contrarias al orden público o a las buenas costumbres
viii. Quien no haya asistido o consentido expresa/tácitamente puede pedir nulidad
ix. Decisiones fuera de la asamblea si no hubo unanimidad o medió algún vicio.
La acción judicial caduca a los 30 días desde la asamblea. Según Kiper son plazos
muy cortos para poder consultar un lego, y, además -en gral. - los plazos de
prescripción se cuentan desde que el afectado conoció o pudo conocer el vicio.
8. Asamblea judicial art. 2063:
Si el admin o el Consejo de Propietarios -en subsidio- omiten convocar a la asamblea, los

propietarios que representen el 10% pueden solicitar al juez la convocación de una
Asamblea judicial.
Juez debe fijar audiencia judicial que puede resolver con mayoría simple de presentes. Si
no llegan a decisión va a decidir el juez de forma sumarísima. El juez también puede disponer
de medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio.
No exige que se trate de medidas urgentes, pero se infiere que la asamblea judicial debe
estar reservada para cuestiones de cierta importancia.
Consejo de propietarios
• La Asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios con quórum y
mayoría absoluta (o vías alternativas).
• Está facultado a: administrador
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador
omite hacerlo;
b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;
c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y
mayores que los ordinarios;
d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador,
y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la
vacancia.
Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al
administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.
• Es el principal nexo entre consorcistas y el administrador Su función es controlar las
tareas del admin, recomendación y colaboración con el representante legal.
• Uno de los órganos de la P jurídica del Consorcio. Es un órgano consultivo y de

control. No obligatorio. El reglamento fija sus facultades.
• Facultad de convocar a la asamblea es subsidiaria, la ejecuta cuando el admin no

puede hacerlo.
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• El admin debe ser autorizado por el Consejo para disponer de los fondos de reserva
(o actos complejos y extraordinarios)
• En caso de que el cargo de admin esté vacante, debe convocar a la asamblea dentro
de los 30 días para que se lo designe.
Administrador
• Representante legal del consorcio y de su órgano ejecutivo. Puede serlo un 3ero,
propietario, P humana o jurídica. Puede ser unipersonal o colegiada
1. Designación, remoción, duración art. 2066: el que fue designado por reglamento
(por el que lo redacta, dueño de todo el inmueble, condóminos y en ciertos casos el
superficiario) cesa en la primera asamblea si no es ratificado. Debe ser realizada
dentro de los 90 días después de los dos años del otorgamiento del reglamento o
del momento en que se ocupan 50% de las unidades funcionales.
Nombramiento del 1er admin basta con acreditar la representación extrajudicial y la

legitimación procesal ante propietarios y frente a 3ros, con copia certificada del reglamento
o acta de designación.
Administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos (hasta sin expresión de causa)
por Asamblea.
La nueva designación no reforma el reglamento, por lo que, basta con mayoría absoluta
(excepto que el reglamento prevea diferente).
2. D y Obligaciones:
Tiene D que otorgue la ley, el reglamento y la asamblea. Ej: percibir retribución por su tarea,
demandar a un consorcista que viole la ley.
Obligaciones principales art. 2067:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día; b) ejecutar las decisiones de la

asamblea;
c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura

del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas
por las reglamentaciones locales;
d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para
disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que
los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de
propietarios;
e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio
financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal;
f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea;
g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria;
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h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya
incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos
que la asamblea resuelva cubrir;
i) llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de

registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local. También debe archivar
cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes
documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones;
j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo
de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas
documentadas;
k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las 48 hs

hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o
judiciales que afecten al consorcio;
I) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de
deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de
reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes;
m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como

mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante legal.
El admin debe rendir cuentas por “disposición legal” y no sólo porque actúen en interés ajeno
y sean aplicables normas del mandato.
3. Representación en juicio art. 2067: está obligado a representar judicialmente y

administrativamente al consorcio como mandatario exclusivo de todas las facultades
propias de representante legal.
Debe informar también la existencia del juicio dentro de las 48 hs hábiles de ser notificado.
Sería aconsejable que consulte a la asamblea cómo seguir.
Puede y debe actuar ante autoridades administrativas (para gestiones ante autoridad
impositiva, previsional, etc.) y puede actuar frente a personas/entidades privadas.
EXCEPCIÓN: inexistencia de admin debidamente designado e imposibilidad de hecho de

representar al consorcio en juicio, la mayoría reglamentaria de los integrantes del consorcio
puede presentar su D a contestar la demanda con el patrocinio de un letrado designado en
asamblea extraordinaria por unanimidad.
4. Responsabilidad de los administradores: responden en forma limitada y solidaria

frente a la P jurídica/miembros/3ros por daños causados por su culpa en el ejercicio de sus
funciones (art. 160).
Subconsorcios (art. 2068)

1. En edificios cuya naturaleza o estructura lo haga conveniente, el reglamento de PH
puede prever la existencia de sectores con independencia funcional o administrativa,
en todo aquello que no gravita sobre el edificio en gral.
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2. C/sector puede tener una sub asamblea, con subadministrador del sector. Debe
estar previsto en el reglamento; sólo para edificios con estructuras especiales (torres
separadas)
3. División es interna de funciones y frente a 3ros responde todo el consorcio
4. Interdependencia económica-financiera: necesidad de realizar balances
consolidados de carácter general colocando el estado patrimonial y de resultado de
c/u de los subconsorcistas.
5. Administrador principal es uno solo que sigue siendo el representante legal
Prehorizontalidad (arts. 2071 y 2072)

• Seguro obligatorio: para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o
proyectadas bajo el régimen de PH. El titular de dominio del inmueble debe constituir
un seguro a favor del adquirente -para el riesgo del fracaso de la operación- cuya
cobertura cubra reintegro de las cuotas abonadas con más de un interés retributivo
o la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato
preliminar.
• Incumplimiento priva al titular de dominio de todo D contra el adquirente, pero no

priva al adquirente sus D contra el enajenante
• Excluidos del sistema de PH:
a) aquellos en los que la constitución de la propiedad horizontal resulta de la partición o

liquidación de comuniones de cosas o bienes, o de la liquidación de personas jurídicas;
b) los que versan sobre inmuebles del dominio privado del Estado;
c) los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de

organismos oficiales o de entidades financieras especialmente calificadas por el organismo
de control, si de sus cláusulas resulta que los contratos definitivos con los adquirentes deben
ser celebrados por el ente financiador o fiduciario, a quien los propietarios deben otorgarle
poder irrevocable a ese fin.
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Conjuntos inmobiliarios (cap. 13)

Introducción
❖ Doctrina antes del CCCN

❖ Mayoría: se trata de un derecho personal. Minoría: adecuar la figura al campo de los
derechos reales (utilización de la ley de PH, o condominio y servidumbres, y otros,
regulación especial).
Concepto y caracteres
1. Concepto (art. 2073)
Enumeración no taxativa
Característica típica y común denominador es la conformación de emprendimientos

integrados por áreas con destino residencial, para brindar recreación y deportes en
contacto con la naturaleza y áreas de servicios comunes para atender el conjunto. Estos
sectores diferenciados deben conformar funcional y jurídicamente un todo inescindible
en forma tal que los derechos sobre la propiedad residencial no puedan ser enajenados
independientemente de las áreas recreativas comunitarias. Del mismo modo, las áreas
recreativas no podrían ser objeto de disposición jurídica independientemente de las
áreas residenciales a las que prestan utilidad.
a. Variantes: se dice que el “barrio privado” es el género de todos estos

emprendimientos. Suele ser cerrado si está delimitado perimetralmente no
por un muro, sino por otro medio transparente. Otra variante es el “club de
chacras” cuya extensión es mucho mayor que la del club de campo y tiene
menor urbanización. Los clubes náuticos se caracterizan por contener algún
espejo de agua natural o artificial, o estar cerca de cursos de agua, con
amarradero y destinados a deportes náuticos.
2. Caracteres (art. 2074)
a. Existencia de una pluralidad de partes de un inmueble (lotes) con vocación
de pertenecer a una multiplicidad de titulares en forma exclusiva,
conectados entre sí a través de elementos, bienes, y/o servicios comunes,
y/o de un régimen de limitaciones y deberes entre los mismos; para la
consecución y aseguramiento de los intereses comunes y particulares de los
partícipes;
b. Cerramiento, a través de forestación u otras modalidades.
i. Bs As (decreto 27/98): debe ser transparente y de manera que no
conforme para el entorno un hecho inseguro)
c. Inescindible relación entre los sectores privativos y los comunes
d. Indivisión forzosa perpetua de las partes comunes
e. Reglamento que regula la vida del conjunto: órganos de funcionamiento,
restricciones, régimen disciplinario
f. Existencia de una administración
g. Expensas comunes por los gastos de mantenimiento y conservación del
complejo
h. Entidad jurídica que agrupe a los propietarios, en el caso el consorcio
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i. Independencia de la causa generadora o su destino: “residenciales”,
“turísticos, “agrarios”, “comerciales”, “industriales”, etc.
Marco legal. Derechos reales

a. Orden público (art. 2075)
Se deben regular como derechos reales, incluso los preexistentes, se adopta en forma
imperativa el régimen del derecho real de PH, con variantes, y se trate de legislación
nacional, aplicable en todo el territorio.
Ventajas de la aplicación del régimen de PH
1. Concepto de unidad funcional sobre la que se tiene un derecho exclusivo y perpetuo

de uso, goce y disposición al que se le suma un derecho de copropiedad de indivisión
forzosa perpetua sobre las partes de uso común
2. Inescindibilidad entre lo privativo y común
3. Copropiedad de indivisión forzosa sine die sobre las partes comunes
4. Asegura el destino de las áreas comunes, que no podrá ser alterado
5. Crea un consorcio, con capacidad suficiente para administrar el complejo y
representación
6. Reglamento equitativo de derechos u obligaciones de los consorcistas
7. Oponibilidad del reglamento. Integra el título de los adquirientes
8. La necesidad de asambleas y mayorías torna al sistema más democrático y
participativo
9. Crédito por expensas comunes, transmisible a sucesores, privilegiado y con carácter
de título ejecutivo para su cobro.
b. Situación de los conjuntos inmobiliarios preexistentes
Será difícil y costoso adaptar clubes constituidos como parcelas de dominio exclusivo,
complementado con servidumbres prediales sobre espacios pertenecientes a un PJ,
generalmente una sociedad anónima. Igual dificultad se presentará con aquellos integrados
por parcelas de dominio privado y calles del dominio público.
Se considera inconstitucional la obligación de someter en forma compulsiva al régimen de

PH a los emprendimientos ya constituidos bajo otra forma con anterioridad a la vigencia del
CCCN.
c. Normas administrativas (art. 2075)
Rigen respecto de los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas
y demás elementos urbanísticos
d. Localización y límites perimetrales
Depende de lo que dispongan las normas provinciales y municipales aplicables (atenientes

al derecho público).
Los límites perimetrales y control de acceso pueden materializarse con cerramientos

también sujetos al control del poder administrador local, en función de aspectos urbanísticos
y de seguridad (art. 2079).
e. El uso de las calles públicas
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Debe garantizarse su uso, conforme a lo previsto por los art. 50 y 51 del decreto-ley 8912/77
y art. 27 del decreto-ley 6769/58. Deberán respetarse y no podrán ocuparse por
edificaciones, las proyecciones de avenidas y otras vías principales.
f. Objeto del derecho real
No es el conjunto inmobiliario, sino sus sectores o partes de uso privativo (unidad funcional)
y común que se transfieran en propiedad al adquiriente. La relación entre partes privativas
y comunes es indisoluble.
Cosas y partes necesariamente comunes (art. 2076)

1. Las partes y lugares del terreno destinadas a vías de circulación, acceso y
comunicación
2. Áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y
sociales
3. Instalaciones y servicios comunes
4. Todo bien afectado al uso comunitario, calificado como tal por el reglamento
5. Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado se
consideran comunes
a. Servidumbres y otros derechos reales (art. 2084)
Las partes comunes podrán en determinadas circunstancias gravarse con DR. A fin de
permitir un mejor aprovechamiento de los espacios e instalaciones comunes. Como
conforman modificación del reglamento deben decidirse con la mayoría propia de tal reforma
según prevea el reglamento.
En cuanto al am mayoría necesaria cabe inferir que debe ser la unanimidad teniendo en
cuenta de que se trata de un acto de disposición de cosas o partes que pertenecen a todos.
No es entonces la mayoría que prevea el reglamento, ya que no cabe otra que la mencionada,
asamblea mediante, a menos que en el acto de adquisición los interesados hayan anticipado
su conformidad.
Cuando se mencionan las servidumbres, parece referirse entre unidades funcionales, de una
a la otra, lo que no suscita ningún inconveniente ni es necesaria una modificación del
reglamento, salvo que éste lo prohíba. La modificación tiene sentido cuando se trata de
servidumbres entre conjuntos inmobiliarios autónomos, distintos.
b. Uso y goce de las cosas y partes comunes
Similar a PH, es probable que se encuentre reglamentado. Algunos clubes constituyen un

régimen contributivo para el uso de las partes deportivas.
Tal uso y goce se extiende, en principio, al grupo familiar (art. 2083) especialmente si
conviven con el titular. El reglamento puede limitar esta situación, pero con mucho cuidado,
ya que sería absurdo.
c. Régimen de invitados
Es común que los reglamentos limiten la cantidad de invitados, que ello varíe según se trate
de un día de semana o feriado, que se cobre un canon por la admisión, etc.
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Por ello el CCN prevé que el reglamento puede establecer la extensión del uso y goce de los
espacios e instalaciones comunes a aquellas personas que integran el grupo familiar del
propietario de la unidad funcional y prever un régimen de invitados y admisión de usuarios
no propietarios (…)
El uso puede ser pleno, parcial o limitado, temporario o permanente, es siempre personal y
no susceptible de cesión ni transmisión total o parcial, permanente o transitoria, por actos
entre vivos ni mortis causa. Quedan obligados al pago de contribuciones y aranceles que a
tal efecto determine la normativa interna (art. 2083).
La norma agrupa dos casos diferentes
1. La cesión del uso y goce por un tiempo

2. Los invitados, cuya situación es más precaria
Cosas y partes privativas (art. 2077)

El derecho recae principalmente sobre lo que es privativo.
La unidad funcional que constituye la parte privativa puede hallarse construida o en proceso
de construcción y debe reunir los requisitos de independencia funcional según su destino y
salida a la vía pública por vía directa o indirecta.
Aun cuando las unidades se hallen en proceso de construcción para obtener las
autorizaciones necesarias, es necesario que se encuentre concluida la red de circulación
interna indispensable para la salida a la vía pública.
Facultades y obligaciones del propietario

a. Facultades (art. 2078)
El propietario puede usar y gozar de las partes propias y de las comunes conforme a su
destino, y respetando el derecho igual que tienen los demás titulares. El reglamento puede
establecer restricciones, vinculadas al destino, como edilicias referentes a la altura máxima
de los edificios, materiales que se deben usar, la prohibición de construcciones
prefabricadas, factor de ocupación por lote, retiros, velocidades máximas para los
automotores, cuatriciclos o bicicletas, entre otras. También pueden incluir normas de
convivencia, sobre todo en los emprendimientos de gran tamaño por la cantidad de
propietarios que en ellos conviven.
También estas reglamentaciones suelen prever obligaciones, como ejecución de tareas de

mantenimiento y conservación de esas edificaciones, el parquizado y cuidado de jardines,
no estacionar el automóvil en determinadas zonas, etc.
Además, rigen las obligaciones y prohibiciones previstas en los arts. 2046 y 2047 para PH.
a. Transmisión del derecho
Se trata de un DR sobre cosa propia que puede ser enajenado, gravado con DR e
incluso abandonado.
El reglamento puede imponer limitaciones, pero no impedir la libre transmisión y

adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo
establecer un derecho de preferencia en la adquisición a favor del consorcio de
propietarios o del resto de propietarios de las unidades privativas (art. 2085). Las
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limitaciones deben ser razonables, concernientes al derecho de preferencia. No es
admisible que se establezca un derecho de admisión discriminatorio. El propietario
deberá comunicar por medio fehaciente al consorcio y a los demás propietarios su
decisión de disponer de su unidad, para que éstos hagan valer, o no, la preferencia
prevista en el reglamento.
Se prohíbe la cláusula de no enajenar, pero se permite establecer cierta limitación a

la transmisibilidad del derecho de propiedad (es posible la prohibición de transmisión
a persona determinada).
b. Cesión del uso y goce de la unidad
Ya sea a través de un derecho real o de uno personal. Puede tener límites en el

reglamento (art. 2082), estableciendo condiciones y pautas para su ejercicio.
La cesión temporaria de la unidad, a través de la locación, comodato o cualquier otra

modalidad no puede, en principio, impedirse. Pero pueden establecerse condiciones
para que en el caso de transmisión temporaria el tenedor o poseedor pueda usar de
las cosas comunes, especialmente las recreativas.
c. Otros derechos reales
Pueden gravar con hipoteca (art. 2206) aunque es raro podría admitirse la anticresis
(art. 2213).
b. Obligaciones
Mismas que en la PH. P.ej. cumplir con el reglamento, mantener en buen estado la UF,
integrar el fondo de reserva, permitir el acceso si hay que realizar reparaciones en partes
comunes, etc. (art. 2046). También están sometidos a las prohibiciones previstas para la PH
(art. 2047)
Además, la ley y reglamento pueden prever otras, de acuerdo a la índole del conjunto
inmobiliario en cuestión (art. 2075 y 2078).
a. Expensas
Los propietarios están obligados a pagarlas, para el correcto mantenimiento y

funcionamiento del conjunto inmobiliario en la proporción que establezca el
reglamento de PH, que puede ser diferente en caso de utilización de ventajas,
servicios e instalaciones comunes (art. 2081).
También puede prever multas (art. 2086) por infracciones al reglamento, que
deberán ser satisfechas mediante el pago de las expensas. Los obligados al pago de
las expensas son, además del propietario los poseedores por cualquier título (art.
2050).
c. Limitaciones y restricciones reglamentarias
Las restricciones deben apuntar al beneficio común. Generalmente son edilicias, aunque
también pueden ser de otra índole. Asimismo, deben apuntar a una mejor convivencia (art.
2080).
d. Sanciones
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Para determinadas conductas. Generalmente se trata de apercibimientos, multas, aunque
pueden preverse otras como la suspensión de uso de un espacio común. La decisión suele
estar a cargo de una comisión u órgano disciplinario, integrado por propietarios. No es
absoluta porque no podría incluir la suspensión definitiva en el uso y goce de las áreas
comunes o prohibición de acceso al conjunto inmobiliario.
Ante conductas graves o reiteradas el consorcio puede aplicar las sanciones previstas en
ese instrumento (art. 2086)
Protección al consumidor
No hay referencia alguna respecto de los conjuntos inmobiliarios, no obstante, debe
aplicarse el régimen de protección al consumidor ya que se mantiene el criterio de considerar
consumidor a la persona física o jurídica que adquiere o utiliza, en forma gratuita u onerosa,
bienes o servicios como destinatario final en beneficio propio o de su grupo familiar o social.
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Tiempo compartido (cap. 14)
Régimen del Código derogado
Nuevo estado jurídico de la propiedad, producto de una modalidad contractual que consiste
en otorgar un derecho que consiste en otorgar un derecho que atribuye la facultad de usar y
gozar con exclusividad de determinados bienes (generalmente inmuebles), sucesiva y
alternadamente, por períodos breves establecidos, de duración perpetua o temporal y
transmisible por actos entre vivos o por causa de muerte.
Las ventajas del sistema son varias, entre las que se visualiza que varios usuarios se
aseguran el uso y goce de un bien por un período de tiempo con una notable disminución en
los gastos de adquisición y mantenimiento, ya que se dividen entre todos. También para el
empresario, que seguramente obtiene más renta que si enajenara unidades en forma
tradicional.
El CCiv. No previó esta modalidad de uso de la propiedad y tampoco era posible darle cabida
dentro del marco de los Derechos Reales, pues para ello era necesario forzar demasiado la
tipicidad de éstos.
Denominación
También se ha utilizado la “multipropiedad” que predomina en el Derecho Comparado.
La figura en el campo de los derechos personales

Se lo ha caracterizado como un derecho personal emergente de una participación societaria
que se vincula con la facultad de usar y gozar, sucesiva y alternadamente, un determinado
turno, según las previsiones contenidas en la estructura obligacional de sus estatutos,
limitado temporalmente a la duración de la persona jurídica que ostenta su titularidad.
La figura en el campo de los derechos reales

Al no admitirse bajo esta materia la autonomía de la voluntad y ser numerus clausus, la
cuestión era de difícil solución en el CCiv.
a. Las diferencias que separaban al tiempo compartido o multipropiedad de las

distintas figuras de los derechos reales eran insalvables, por lo que se
tornaba necesario dotar al instituto de una regulación legal propia.
b. Las diferencias podían acomodarse a las normas que regulaban el
condominio, subsunción que presentaba algunas dificultades, derivadas del
orden público y a la inestabilidad esencial de este derecho real.
i. Requería una reforma legislativa que dispusiera la indivisión forzosa
en este supuesto de manera expresa o admitiera la virtualidad de
pactos de indivisión cuya duración estuviera relacionada con la de la
supervivencia del sistema.
La sanción de la ley 26.356 (Ley del Sistema Turístico de Tiempo Compartido

-STTC-)
La ley desarrolla un sistema que comprende la totalidad de las relaciones que se establecen
entre los distintos protagonistas que participan de este negocio inmobiliario (desarrollista
y/o propietario, vendedor, revendedor, usuario, administrador, comercializador y prestador
de servicios), abarcando además al intercambio vacacional y para reiterarlo, con total
abstracción de los derechos que se constituyan o transmiten y del régimen legal al que se
encuentran sometidos los bienes que lo integran.
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El sistema consiste en adquirir bajo alguna de las formas jurídicas previstas, un derecho a
disfrutar un período de tiempo de vacaciones en un departamento o habitación de hotel que
formen parte de un complejo turístico vacacional equipado con servicios y actividades
recreativas y adecuadas y acordes a la finalidad del sistema.
No importa qué derechos se constituyan o transmitan, ni tampoco bajo qué régimen legal
se ubican los bienes. Si se cumplen los recaudos (art. 2 de la ley y requisitos registrales) se
está ante un STTC.
En esta ley no se ha creado un nuevo derecho real, ni sobre cosa propia ni sobre cosa ajena.
Es decir, podrán seguir otorgándose en el marco de la ley y con las adecuaciones que
imperativamente impone, cualquiera de los derechos que se han concebido originalmente
para transmitir o constituir a favor del usuario que, a su vez, tienen su propia regulación.
En el marco de los derechos reales sobre una cosa propia sería el derecho real de
condominio y en los de disfrute sobre cosa ajena se recurriría principalmente al uso,
generándose una comunidad de tales derechos (co-uso).
En la escritura de constitución del sistema deberá constar “la naturaleza o tipo de derecho
a transmitirse o constituirse a favor de los futuros usuarios y en caso que corresponda, plazo
de duración (art. 10 inc. b 1); idéntica previsión deberá resultar del contrato de tiempo
compartido (art. 15 inc. d); los operadores del sistema tienen el deber de informar el tipo y
alcances de los derechos que se transmiten o constituyen (art. 26) y en el documento
informativo se deberá precisar “la naturaleza real o personal de los derechos que se ofrecen
y su duración” (art. 28 inc. b)
El decreto 760/2014
Reglamenta la ley 26.356, determina las obligaciones y derechos de las partes, delimita
facultades del prestador de servicios, etc. Además, también crea el Consejo Técnico
Consultivo de los Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido
El Código Civil y Comercial

Concepto (art. 2087)
Afectación de uno o más bienes a su uso periódico y por turnos, mediante el pago de un
precio en dinero. Ubicado en el año calendario o a ubicar (flotante, de un ámbito espacial
determinado o determinable o de una cosa mueble u otro bien, sin alterar su sustancia
(material y destino) y al mismo tiempo aprovechar de los servicios e instalaciones que se
ofrece como accesorios integrantes del sistema para su más placentero disfrute. Existe la
posibilidad de intercambiar el período que le corresponde respecto del bien afectado por
otro similar respecto de otro bien afectado, ubicado en el país o en el extranjero.
Caracteres principales
❖ Uso periódico (reiterado y mantenido en el tiempo). Puede ser fijo o flotante y existir
variantes o sin especificaciones
❖ Por un tiempo determinado, denominado “turno”
❖ Suele ser transmisible
❖ Es protegido por la legislación de consumidores.
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Bienes que lo integran (art. 2088)
Bienes muebles e inmuebles
Afectación (art. 2089)

El sistema de afectación es instrumentado para evitar que sea alterado su destino mientras
la afectación se mantenga.
❖ Bien inmueble: requiere escritura pública

❖ Bien mueble: puede realizarse por instrumento privado
❖ Requisitos de la normativa especial
➢ Contenido de la escritura (art. 10 ley 26.356)
▪ Expresión de voluntad del emprendedor y del propietario en su caso, de afectar
los bienes
▪ Descripción del inmueble y unidades vacacionales
• La afectación de la unidad vacacional puede ser total o parcial
▪ Derechos y deberes de los usuarios
▪ Obligaciones del administrador
▪ Reglamento de uso
▪ Existencia de gravámenes
• Si hay hipoteca: deberá constar la conformidad del acreedor hipotecario
Legitimados para afectar (art. 2090)

❖ Titular de dominio
➢ Si el emprendedor es una persona diferente, el titular debe prestar su
consentimiento
❖ En el caso de haber condominio, se requiere unanimidad
❖ El superficiario respecto de la propiedad superficiaria, en tal caso el tiempo compartido
se extiende como máximo al plazo previsto para el derecho de superficie
Los bienes
❖ Deben estar libres de gravámenes y restricciones
❖ Si hay una hipoteca/embargo, etc. anterior debe ser cancelada para poder afectarlo
❖ Si son posteriores, si no se paga el crédito y el inmueble es ejecutado, hay que respetar
la afectación y prevalecen los derechos de los usuarios
❖ Si se trata de cosas muebles no registrables, este sistema no podría ser invocado frente
a 3° de buena fe y a título oneroso que hubieran gravado la cosa
❖ Los involucrados (emprendedor, propietario, administrador y comercializador) no deben
estar inhibidos.
Inscripción de la afectación y sus efectos (art. 2092)

El instrumento debe ser inscripto en el Registro de Propiedad y Registro de Prestadores y
Establecimientos afectados al STTC, previo a todo anuncio, ofrecimiento o promoción
comercial.
Ello determina
I. La prohibición al propietario y emprendedor de modificar el destino previsto en el

instrumento
a. El emprendedor puede comercializar los períodos de disfrute no enajenados
con otras modalidades contractuales
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II. La oponibilidad de los derechos de los usuarios del tiempo compartido, que no
pueden ser alterados o disminuidos por sucesores particulares o universales, ni por
3° acreedores del propietario o emprendedor.
Inscripción
Es doble: (a) en el Registro de Prestadores y Establecimientos afectados al STTC, y si son
cosas o bienes registrales, (b) en el Registro que corresponda.
Efectos
Si las cosas son enajenadas debe respetarse el destino. El propietario no puede variar el
destino comprometido.
Los acreedores del propietario o emprendedor podrán agredir los bienes afectados
respetando la afectación al sistema, lo mismo en caso de quiebra.
Tanto al acreedor hipotecario como a los adquirientes en subasta, les serán oponibles los
derechos de los “usuarios” del sistema, excepto que el bien no registre transferencias o
ventas de unidades o tiempos de disfrute o haya rescindido los contratos, puesto que, al no
existir usuario alguno, el sistema protector no tiene razón de ser.
Períodos no enajenados
Es una excepción a lo anteriormente expuesto, porque “el emprendedor puede comercializar
los períodos de disfrute no enajenados, con otras modalidades contractuales”.
Registro de titulares
Figurarán los datos de los usuarios
Oponibilidad de los derechos de los usuarios del tiempo compartido

Una vez inscripto, los derechos de futuros usuarios estarán a resguardo de los problemas
que puedan afectar al propietario
Sujetos (art. 2091 y art. 3 ley 26.356)

1. Usuario (adquiriente del derecho, por sí o por terceros) (también llamado beneficiario
o adherente)
2. Propietario (titular del inmueble, quien lo afecta total o parcialmente al sistema)
3. Emprendedor (persona física o jurídica propietaria o con justo título de disposición
del inmueble que constituye el STTC para comercializar los períodos de disfrute y
brindar las prestaciones, por sí o por terceros) (también llamado desarrollista o
inversor)
4. Vendedor (persona física o jurídica que, en nombre y representación del
emprendedor, ofrece en venta los períodos)
5. Revendedor (persona física o jurídica que, por sí o por cuenta y orden de un usuario
intermedia en el mercado secundario para la comercialización de períodos)
6. Administrador (persona física o jurídica que tiene a su cargo la gestión y coordinación
del mantenimiento y uso de los bienes)
7. Red de Intercambio (persona física o jurídica que intermedia entre la oferta y
demanda de períodos)
8. Prestador (persona física o jurídica que comercializa STTC y que responderá ante
posibles conflictos que se susciten con los usuarios)
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Deberes del emprendedor (art. 2094)
a) establecer el régimen de utilización y administración de las cosas y servicios que
forman parte del tiempo compartido y controlar el cumplimiento de las obligaciones a
cargo del administrador;
b) habilitar un Registro de Titulares, que debe supervisar la autoridad de aplicación, en el
que deben asentarse los datos personales de los usuarios y su domicilio, períodos de uso,
el o los establecimientos a los que corresponden, tipo, extensión y categoría de las
unidades, y los cambios de titularidad;
c) garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la oportunidad y condiciones
comprometidas;
d) abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas.
Deberes de los usuarios (art. 2095)

a) ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y
sin impedir a otros usuarios disfrutar de los turnos que les corresponden;
b) responder por los daños a la unidad, al establecimiento, o a sus áreas comunes,
ocasionados por ellos, sus acompañantes o las personas que ellos autorizan, si tales
daños no son ocasionados por su uso normal y regular o por el mero transcurso del
tiempo;
c) comunicar a la administración toda cesión temporal o definitiva de sus derechos,
conforme a los procedimientos establecidos en el reglamento de uso;
d) abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y del fondo de reserva, así
como todo gasto que pueda serle imputado particularmente.
Como regla general las facultades principales del usuario son la de usar y gozar del objeto y
servicios afectados durante el período establecido. Además, puede disponer jurídicamente
de su derecho. En el plano personal, tiene derecho a recibir los servicios estipulados y, en
caso de incumplimiento, el de demandar este incumplimiento y/o la indemnización del daño
sufrido. El uso debe ceñirse al destino previsto, y al respeto al uso y goce de los demás.
La cesión temporal o definitiva debe ser comunicada a la administración.
Pareciera que no pueden gravar su derecho con usufructo, uso o habitación.
El administrador
Designación (art. 2096)

Puede ser el emprendedor o un tercero que él designe.
A diferencia que, en la PH, no se prevé la necesidad de que una asamblea ratifique al

designado por primera vez ni que los usuarios puedan removerlo.
Deberes del administración (art. 2097)

a) conservar los establecimientos, sus unidades y los espacios y cosas de uso común, en
condiciones adecuadas para facilitar a los usuarios el ejercicio de sus derechos;
b) preservar la igualdad de derechos de los usuarios y respetar las prioridades temporales

de las reservaciones;
c) verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las sanciones previstas;
d) interponer los recursos administrativos y acciones judiciales que corresponden;
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e) llevar los libros de contabilidad conforme a derecho;
f) confeccionar y ejecutar el presupuesto de recursos y gastos;
g) cobrar a los usuarios las cuotas por gastos, fondos de reserva y todo otro cargo que
corresponde;
h) rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios, conforme a liquidaciones de ingresos y

gastos certificadas por contador público, excepto en el caso que se optara por aplicar el
sistema de ajuste alzado relativo;
i) entregar toda la documentación y los fondos existentes, al emprendedor o a quien éste

indique, al cesar su función;
j) comportarse tal como lo haría un buen administrador de acuerdo con los usos y prácticas
del sector.
Puede haber otras obligaciones impuestas por regímenes legales específicos o el contrato
con el emprendedor.
También es habilitado a imponer sanciones. Al no intervenir un tercero, se puede sostener

que el sancionado siempre contará con la posibilidad de impugnar judicialmente la sanción
aplicada.
Cobro ejecutivo (art. 2098)

Similar a PH. El título ejecutivo lo constituye el certificado expedido por el administrador, que
debe describir el monto de la deuda y rubros que la componen.
Goza de privilegio el crédito por expensas comunes, pero nada dice sobre éste particular.
a. Por analogía, este crédito también cuenta con privilegio

b. Los privilegios deben ser creados por la ley y son de interpretación restrictiva, por
ende, no goza de privilegio.
Extinción (art. 2099)

1) por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación;
a. si bien la extinción es automática, el dueño del inmueble deberá presentarse
en el registro y solicitar la desafectación.
2) en cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o se han
rescindido la totalidad de los contratos, circunstancia de la que se debe dejar
constancia registral
a. no hay usuarios que proteger, entonces el dueño puede dar por extinguido el
sistema.
3) por destrucción o vetustez
a. no obstante, si todos los involucrados se ponen de acuerdo y deciden la
reconstrucción, pueden arribar a una solución diferente.
Relación de consumo (art. 2100)

La relación entre el propietario, emprendedor, comercializador y administrador del tiempo
compartido con quien adquiere o utiliza el derecho de uso periódico se rige por las normas
que regulan la relación de consumo, previstas en este Código y en las leyes especiales.
Los conflictos entonces deben interpretarse de la manera más favorable al usuario.
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Derecho real del adquiriente de tiempo compartido (2101)
“Al derecho del adquirente de tiempo compartido se le aplican las normas sobre derechos
reales”.
Es una norma sobreabundante y equívoca, dado que el propietario y emprendedor pueden

optar por derechos personales o derechos reales (art. 2088). Sólo en este último caso
aplican tales normas.
La calificación del tiempo compartido como un derecho real sobre “cosa propia” tiene
sentido cuando se refiere al dueño del objeto que lo afecta al sistema, pero es equivocada
respecto de los usuarios, salvo que también fueran condóminos. El derecho del usuario
recae sobre una cosa ajena, que tiene uno o más dueños, quienes no dejan de serlo por la
afectación.
Situación de los derechos constituidos antes de la sanción del Código

Corresponde interpretar que no están obligados a adecuarse a todas las normas del CCCN,
en primer lugar, porque no existe una norma que los obligue a adecuarse, en segundo lugar,
porque pueden adoptar la forma de derecho personal.
Normas de policía (art. 2102)

El propietario, emprendedor, comercializador, administrador y usuario del tiempo compartido
deben cumplir con las leyes, reglamentos y demás normativas de índole nacional, provincial
y municipal relativas al funcionamiento del sistema.
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Cementerios privados (cap. 15)
A. CEMENTERIOS PÚBLICOS
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Derecho real de superficie (cap. 16)
Introducción
Ya no se limita a la superficie forestal, sino que se pueden asumir otras finalidades, como
plantar o construir. Cuando ello se realice, es un derecho que recae sobre cosa propia (hay
propiedad superficiaria). Mientras no la haya, recae sobre un inmueble ajeno.
Concepto. Naturaleza jurídica

El dueño del suelo extiende su derecho al subsuelo y espacio aéreo, y todo lo que se plante
o construya sobre dichos espacios le pertenece. El derecho real de superficie es una de las
excepciones.
ARTICULO 2114.- Concepto. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que
se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y
disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo
plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las
modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para
su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales.
Puede asumir dos formas
1) como derecho sobre construcciones, forestaciones o plantaciones a realizarse en el

futuro
a. el derecho de superficie recae sobre un derecho
2) como derecho sobre construcciones, forestaciones o plantaciones ya realizadas
a. el derecho de superficie recae sobre una cosa, llamada propiedad
superficiaria
En cuanto a la determinación del objeto, cuando el derecho se constituya con la finalidad de

forestar, plantar o construir, será la cosa ajena, el inmueble sobre el que se llevará a cabo
la actividad. Cuando el negocio jurídico tenga por objeto una plantación o construcción
existente, el derecho real que se constituye será siempre sobre una cosa propia.
Objeto
Inmueble susceptible de forestación, plantación o construcción.
ARTICULO 2116.- Emplazamiento. El derecho de superficie puede constituirse sobre todo

el inmueble o sobre una parte determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el
subsuelo, o sobre construcciones ya existentes aun dentro del régimen de propiedad
horizontal.
La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación,
forestación o construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento.
El derecho de forestar o plantar se ejerce sobre un inmueble ajeno, y la propiedad
superficiaria recae sobre las plantaciones que revisten de naturaleza de inmuebles por
naturaleza (art. 225).
el campo de actuación no se limita a un inmueble rural destinado a la explotación

agroforestal, puede tratarse de uno urbano, teniendo en cuenta que una posible finalidad es
la construcción, incluso, propiedad horizontal.
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El superficiario puede plantar, edificar o forestar sobre el suelo ajeno, pero también sobre el
subsuelo o vuelo (sobre el cual sólo interesa la construcción).
Caracteres
1) Derecho real autónomo y principal (art. 1889)

2) Sobre cosa propia o ajena según que la actividad haya comenzado o no (art. 1888)
3) Temporario (art. 2117). No vitalicio.
4) Su objeto es un inmueble, o bien un derecho a ejercer sobre el inmueble.
5) Transmisible.
Legitimados
ARTICULO 2118.- Legitimación. Están facultados para constituir el derecho de superficie
los titulares de los derechos reales de dominio, condominio y propiedad horizontal.
Si existe condominio, todos los condóminos deberán concurrir al acto constitutivo y prestar
su consentimiento.
Quien adquiera el derecho de superficie debe ser una persona distinta del dueño del suelo,
pues también rige la máxima nulli res sua serviz. Sí sería posible que el superficiario fuese
condómino del terreno.
El superficiario no puede conceder a su vez derecho de superficie sobre lo construido o

plantado. Lo que sí puede hacer es transmitir a un tercero su propio derecho (art. 2123).
Duración
ARTICULO 2117.- Plazos. El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder

de setenta años cuando se trata de construcciones y de cincuenta años para las
forestaciones y plantaciones, ambos contados desde la adquisición del derecho de
superficie. El plazo convenido puede ser prorrogado siempre que no exceda de los plazos
máximos.
Es temporario. El plazo comienza a correr a partir de la adquisición del derecho (traslado al
adquirente de la posesión del inmueble que se trate), si ello ocurre después de firmado el
instrumento de constitución de derecho. El derecho real se adquiere cuando concurren título
y modo.
Cuando el plazo sea superior al legal, se lo deberá considerar constituido por el máximo que
admite la ley, pero no se anula todo el contrato.
Podría pactarse la duración subordinada a una condición resolutoria
Dominio imperfecto del constituyente
Su plenitud la recuperará al vencimiento de la afectación. El sucesor del derecho del dueño

debe respetar el de superficie constituido, el que, por otra parte, no podrá desconocer por
los efectos de la publicidad registral legalmente prevista.
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Modos de adquirir el derecho. Aspectos registrales
ARTICULO 2119.- Adquisición. El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso

o gratuito y puede ser transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte. No puede
adquirirse por usucapión. La prescripción breve es admisible a los efectos del
saneamiento del justo título.
Contrato
Toda persona física o jurídica puede celebrarlo. La adquisición del derecho es derivada. El
contrato puede ser oneroso o gratuito. La contraprestación está librada a la autonomía de la
voluntad. Si se trata de una suma de dinero, aplican las reglas de la compraventa, si es
gratuito, las de la donación.
Es necesaria la instrumentación por escritura pública, y se necesita la inscripción en el

Registro al recaer sobre inmuebles.
Prescripción corta
Si un falso propietario transmitiese a un tercero de buena fe el derecho de superficie, y éste

ejerce la posesión, si bien está expuesto a la acción reivindicatoria del verdadero dueño,
podría consolidar su situación al cabo de 10 años.
No puede haber prescripción larga, puesto que nada se construyó ni plantó, de modo que no
hay actos posesorios posibles. Además, en cuanto a la propiedad superficiaria, es raro que
se quiera adquirir por prescripción larga un derecho de superficie si con los mismos actos
posesorios se puede adquirir el dominio, que es perpetuo y más completo.
Actos de última voluntad
Puede ser constituida por testamento, y si fuera constituida por contrato y el superficiario
muere, sus herederos ocuparán su lugar, al ser un derecho transmisible.
Otros modos
Puede ser adquirido por partición judicial, como por subasta judicial.
Facultades materiales del superficiario sobre el inmueble ajeno
Construir, plantar, forestar sobre el inmueble que pertenece a otro/s.
Tales plantaciones, construcciones o forestaciones pueden ser hechas por el dueño y

posteriormente el superficiario adquirir su propiedad, lo que produce el desdoblamiento
característico, ya que el dueño conservará su derecho sobre el suelo.
Antes de realizar la construcción, plantación o forestación, el superficiario tiene facultades

conexas, preparatorias (p.ej. transportar y depositar materiales, trabajar el suelo, etc.).
Completadas, también puede usar la parte sin construir, plantar o forestar que sea funcional
al uso y goce de lo realizado (de allí que el art. 2116 disponga que “la extensión del inmueble
afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación, forestación o construcción,
pero debe ser útil para su aprovechamiento).
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Facultades jurídicas del superficiario
ARTICULO 2120.- Facultades del superficiario. El titular del derecho de superficie está
facultado para constituir derechos reales de garantía sobre el derecho de construir,
plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados, en ambos casos, al plazo
de duración del derecho de superficie.
El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal, con
separación del terreno perteneciente al propietario excepto pacto en contrario; puede
transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras
unidades privativas, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de
consentimiento del propietario.
Los actos de disposición del superficiario se extinguen conjuntamente con su derecho, si
éste acaba por vencimiento del plazo pactado, o del legal. En cambio, hay casos de
subsistencia de los derechos y obligaciones del superficiario y del nudo propietario que el
Código admite.
Además, puede renunciar, aunque ello no lo libera de las obligaciones asumidas.
Derechos de garantía
En el caso de hipoteca, podría ser un caso de derecho real sobre derecho. Cuando ya la
propiedad superficiaria existe, hay una suerte de subrogación legal.
En el caso de la anticresis, cuesta imaginar que recaiga sobre un derecho que aún no fue
ejercido, teniendo en cuenta que el acreedor anticresista recibe la posesión, y percibe frutos
que puede imputar al pago de la deuda. En cambio, se torna más viable sobre lo ya
construido, plantado o forestado.
No podrán durar más de 50 o 70 años, plazos máximos previstos para el derecho de

superficie. Si se pactase la prohibición de hipotecar, cabe entender que el pacto no sería
eficaz.
Derechos de disfrute
Si bien el art. 2131 admite que el superficiario está legitimado para gravar el inmueble con
usufructo, el art. 2120 no lo menciona. Kiper entiende que puede aceptarse la posibilidad,
en tanto no se impida el ejercicio del derecho del superficiario. A su vez, la servidumbre no
parece ser un obstáculo al derecho del superficiario.
Propiedad horizontal
Puede afectarse, salvo pacto en contrario.
El terreno sigue perteneciendo al dueño, lo que configura una excepción, ya que en el

régimen de PH el terreno es parte común, que pertenece a los titulares de las unidades
funcionales.
Al concluir el derecho de superficie, las unidades funcionales que edificó el superficiario,

corresponderán al dueño del suelo, y todo el inmueble estará afectado al sistema de PH, a
menos que decida extinguirlo.
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Efectos de los actos de disposición
ARTICULO 2119.- Adquisición. El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso

o gratuito y puede ser transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte. No puede
adquirirse por usucapión. La prescripción breve es admisible a los efectos del
saneamiento del justo título.
Puede disponer de su derecho por acto entre vivos o por disposición de última voluntad.
Como consecuencia de la transmisibilidad del derecho, puede sr objeto de medidas
cautelares y ejecución y subasta por sus acreedores.
Los actos de disposición se extinguen juntamente con su derecho. No obstante, hay casos
de subsistencia de los derechos y obligaciones que la ley admite, si la superficie se extingue
antes del vencimiento del plazo legal o convencional.
En cuanto a la conformidad del dueño para el otorgamiento de ciertos actos, puede servirle
al nudo propietario para sortear el problema de que las obligaciones que son accesorias de
un derecho real sólo afectan al que las haya acordado y a sus herederos, partiendo del
principio de que no hay obligaciones que sigan a los derechos reales, de manera tal que,
antes de otorgarla, exija la asunción del as referidas obligaciones por el adquiriente.
ARTICULO 2123.- Subsistencia y transmisión de las obligaciones. La transmisión del

derecho comprende las obligaciones del superficiario.
La renuncia del derecho por el superficiario, su desuso o abandono, no lo liberan de sus
obligaciones legales o contractuales.
Si bien las obligaciones que son accesorias de un derecho real sólo afectan a las que hayan
acordado y a sus herederos, esta norma dispone lo contrario y le impone al sucesor particular
las obligaciones que el superficiario haya asumido en el contrato.
Surge la duda de si se libera o no, si transmite a título oneroso a un tercero. Según el Código,
no se libera en los casos de renuncia, desuso o abandono, de modo que puede interpretarse
que sí lo hace en caso de transmitir su derecho a título oneroso.
Como consecuencia de esta facultad que tiene el superficiario de transmitir su derecho, éste
puede ser objeto de medidas cautelares y de ejecución y subasta por sus acreedores.
Turbación por parte del propietario
Puede exigir el cese de la turbación que estuviera ejerciendo el nudo propietario.
Derechos personales
También está facultado para la constitución de derechos personales
Facultades del dueño del sueño

ARTICULO 2121.- Facultades del propietario. El propietario conserva la disposición
material y jurídica que corresponde a su derecho, siempre que las ejerza sin turbar el
derecho del superficiario.
Conserva el derecho de enajenarlo, debiendo el adquiriente respetar el derecho de superficie
constituido.
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Podrá afectar su derecho con usufructo, uso, habitación o servidumbres, pero siempre y
cuando ello no interfiera con las facultades del superficiario, ya que, materialmente, pueden
resultar inconvenientes para el ejercicio de la facultad que se le confiere al superficiario.
En cuanto a los derechos reales de garantía, durante la vigencia del contrato no se presenta
una limitación, de modo que no ve restringidas sus posibilidades de obtener asistencia
financiera, cuando el otorgamiento de tales “garantías” nunca llegaría a representar una
perturbación para el superficiario, salvo la anticresis.
La constitución de derechos personales no está prohibida.
La hipoteca inscripta anterior al derecho de superficie
Podría constituirse, en tanto no se presente una incompatibilidad de su contenido con el de

ésta. Además, la hipoteca estaría a salvo y se impondría sobre cualquier derecho
posteriormente concluido.
La realización de la garantía se traducirá en el cese de la superficie convenida, junto con el

de los derecho que, asimismo, la graven.
Defensas
Tanto el superficiario como el propietario cuentan con las defensas judiciales de la posesión,
no sólo contra terceros, sino también contra ellos mismos.
Obligaciones a cargo del superficiario. Pacto comisorio y cumplimiento de la condición

resolutoria como causal de extinción
Si el contrato es oneroso, el superficiario queda obligado a satisfacerle al nudo propietario

la contraprestación pactada. En caso de incumplimiento de obligaciones se permite el
ejercicio del pacto comisorio tácito.
Destrucción de la propiedad superficiaria
ARTICULO 2122.- Destrucción de la propiedad superficiaria. La propiedad superficiaria no

se extingue, excepto pacto en contrario, por la destrucción de lo construido, plantado o
forestado, si el superficiario construye, nuevamente dentro del plazo de seis años, que se
reduce a tres años para plantar o forestar.
Es una excepción al 1907 (los derechos reales se extinguen por la destrucción total de la
cosa, si la ley no autoriza su reconstrucción), porque la propiedad superficiaria queda
subsistente sobre el terreno correspondiente, como en una especie de letargo. Ello si no se
pacta lo contrario.
Extinción del derecho real de superficie forestal
ARTICULO 2124.- Extinción. El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por

renuncia expresa, vencimiento del plazo, cumplimiento de una condición resolutoria, por
consolidación y por el no uso durante diez años, para el derecho a construir, y de cinco,
para el derecho a plantar o forestar.
renuncia expresa: se descarta la renuncia tácita
vencimiento del plazo contractual
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cumplimiento de una condición resolutoria (si luego de 50 o 70 años, la condición no se
cumplió, también debe tenerse por extinguido el derecho)
consolidación (que ocurra en cabeza del nudo propietario, del superficiario o de un tercero)
no uso (10 años para el derecho a construir y 5 para el de plantar o forestar; sobre hacer
propio lo plantado o construido, se producirá la extinción del derecho del superficiario si éste,
dentro del plazo indicado no construye ni foresta o explota la plantación producida. Respecto
de la segunda -ya existentes-, si no las explota en este plazo)
desuso y abandono ¿causales de extinción autónomas?
El no uso es una causal autónoma, y el abandono suele utilizarse como sinónimo.
Otras causas no mencionadas
Acuerdo extintivo, cesación de la existencia legal de la persona jurídica a cuyo favor se

hubiera constituido, expropiación del inmueble, pérdida del objeto si el mismo suelo
desaparece (p.ej. por avulsión).
Efectos de la extinción
En general
ARTICULO 2125.- Efectos de la extinción. Al momento de la extinción del derecho de
superficie por el cumplimiento del plazo convencional o legal, el propietario del suelo hace
suyo lo construido, plantado o forestado, libre de los derechos reales o personales
impuestos por el superficiario.
Si el derecho de superficie se extingue antes del cumplimiento del plazo legal o
convencional, los derechos reales constituidos sobre la superficie o sobre el suelo
continúan gravando separadamente las dos parcelas, como si no hubiese habido
extinción, hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie.
Subsisten también los derechos personales durante el tiempo establecido.
❖ La adquisición del titular del suelo es automática y no hace falta tradición de la cosa, y
el dueño entonces extiende su dominio a lo plantado o construido. Es una consecuencia
de haber recobrado toda su fuerza el principio superficie solo cedit.
❖ Si el superficiario continúa en el corpus del inmueble una vez extinguido el derecho, lo
será en carácter de tenedor.
❖ Si la superficie se extingue antes del plazo, subsisten los derecho reales y personales
impuestos por el superficiario.
Indemnización
ARTICULO 2126.- Indemnización al superficiario. Producida la extinción del derecho de
superficie, el titular del derecho real sobre el suelo debe indemnizar al superficiario,
excepto pacto en contrario. El monto de la indemnización es fijado por las partes en el
acto constitutivo del derecho real de superficie, o en acuerdos posteriores.
En subsidio, a los efectos de establecer el monto de la indemnización, se toman en cuenta
los valores subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos últimos años,
descontada la amortización.
El derecho a la indemnización existe salvo pacto en contrario, para evitar un enriquecimiento
sin causa.
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Si las partes no acuerdan el quantum indemnizatorio, la fijación del valor deberá
establecerse judicialmente.
Derechos reales y personales constituidos
Si se extingue al cumplirse el plazo pactado o máximo legal, se extinguen.
Si la extinción se produce antes, por una causal diferente, los derechos se mantienen.
Obligaciones del superficiario
Se mantienen (renuncia, desuso o abandono no lo liberan)
Consolidación
No puede perjudicar los derechos de los terceros acreedores titulares de derechos reales.
Normas aplicables al derecho de superficie y a la propiedad superficiaria
ARTICULO 2127.- Normas aplicables al derecho de superficie. Son de aplicación

supletoria las normas relativas a las limitaciones del uso y goce en el derecho de
usufructo, sin perjuicio de lo que las partes hayan pactado al respecto en el acto
constitutivo.
ARTICULO 2128.- Normas aplicables a la propiedad superficiaria. Si el derecho de

superficie se ejerce sobre una construcción, plantación o forestación ya existente, se le
aplican las reglas previstas para el caso de propiedad superficiaria, la que a su vez queda
sujeta a las normas del dominio revocable sobre cosas inmuebles en tanto sean
compatibles y no estén modificadas por las previstas en este Título.
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Usufructo. Uso. Habitación (cap. 17)
USUFRUCTO (14 supuestos)
1. Derechos de disfrute sobre cosa ajena:
• Se los conoce como “D limitados” porque su contenido no abarca todo aquello para
lo que puede ser utilizado el objeto, y también limitan las facultades del dueño.
• Dominio se ve comprimido y al desaparecer estos D se extienden nuevamente.
• Dominio imperfecto por estar desmembrado (porque el dueño se desprende de
algunas facultades como el uso y goce) y es un D ppal. Ejerce por posesión
• Recae sobre cosa registrable
• El usufructuario tiene dominio útil mientras que el dueño original conserva la nuda
propiedad/propiedad desnuda
• Puede haber concurrencia de varios D reales limitados de disfrute. Ej: cosa gravada
con usufructo puede estar soportando una servidumbre. Si llega existir
incompatibilidad se aplican los ppios de prioridad y preferencia.
2. Concepto de usufructo art. 2129
• En la práctica a veces es utilizado en casos de donación de dominio a hijos (padres
que aseguran permanencia en un inmueble mientras vivan)
• Dueño de una cosa confiere al usufructuario la facultades de usar y gozar (ius
huyendo y ius fruendi). El usufructuario puede disponer de su D y el dueño conserva
su poder de disposición.
• El dueño al seguir con la facultad de disposición puede gravar la cosa con otros D
reales y deben respetar al usufructuario en caso de haber sido constituido con
anterioridad.
a. D real: goza de los atributos típicos de los D reales y hay una relación directa e
inmediata con el objeto (usufructuario obtiene provecho de la cosa si intermediario).
b. Sobre cosa ajena: nunca propio. A veces puede ser parcialmente propia, cdo el
usufructo se constituye por todos los condóminos en favor de uno de ellos.
c. Facultad de usar, gozar y disponer: tiene limitaciones. Usufructuario tiene D a
disponer pero no es el mismo que solía tener el dueño original porque ocasionalmente
deberá restituir la cosa. El uso y goce no podrá alterar la sustancia de la cosa
El usufructuario puede transmitir su D, constituir D reales de uso, habitación y servidumbre
d. No alterar la sustancia: hay alteración de la sustancia si se trata de modificación de
materia, forma o destino (en caso de cosa) o si se lo menoscaba (caso de D). Rige el
salva rerum substantia
e. Es un D temporario: ver supuesto de Duración
f. Divisible: la cosa fructuaria que es objeto es susceptible a división
3. Objeto:
• Puede ejercerse sobre la totalidad, parte material o parte indivisa. Se puede gravar
todo el campo o una parte material.
• Si hay varios usufructuarios pasan a ser cousufructuarios y se ejercerá sobre parte
indivisa.
• Condominio puede gravar su parte indivisa, por lo que, se puede constituir usufructo
por su parte ideal
a. Cosa mueble/inmueble ajena: actual, no fungible ni consumible. Por esto el
usufructuario tiene la O. de devolverla
b. Derecho: sólo en casos que la ley prevé. Podría ser sobre un crédito instrumentado.
Al usufructuario le corresponderán los intereses durante la vigencia del usufructo. Cobrado
el crédito se extingue el usufructo.
También se prevé la anticresis del usufructo.
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Fuera del CCC: Usufructo de acciones anónimas; de cuotas de las sociedades de
responsabilidad limitada. D intelectuales podrían ser objeto si la ley lo permite.
c. Cosa fungible - cuasiusufructo: el usufructuario adquiere la propiedad de las cosas
entregadas, al concluir su D debe restituir otras de la misma especie y calidad o su
valor. NO RIGE salva rerum substantia y puede hasta disponer de la propiedad en
favor de otro. Sólo se permite sobre un conjunto de animales y el usufructuario debe
devolver lo que recibió. (salvo caso fortuito)
d. Usufructo Universal: siempre a título singular. Testador hace un legado a favor de
una persona det. a la cual le otorga uso y goce de una parte del dominio.
Cdo sea testamentario: inventario y estado de la cosa, debe ser por escritura pública.
En caso de deudas: las que gravan a los frutos serán soportadas por el usufructuario. Las
que gravan el capital están a cargo del propietario.
Usufructo sobre parte alícuotas: usufructuario deberá responder sobre aquellas O que
graven los frutos de esa proporción
Respetarse la legítima.
4. Legitimados para constituir usufructo
• Dueño; titular de D de prop horizontal; superficiario; y comuneros del objeto sobre el
que pueda recaer (2131).
• Existe una contradicción entre los arts 2120-2121 con el 2131.
2120: superficiario puede constituir DRG, dueño no puede turbar al superficiario
2131: menciona al “superficiario” en franca contradicción. Prevalece 2131 por ser una
norma especial sobre quienes pueden constituir usufructo.
• Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa
sin el asentimiento del resto.
• Usufructo no es incompatible con el conjunto inmobiliario, el tiempo compartido o el
cementerio priv. (pero el CCC no estipula nada)
5. Usufructo a varias personas

a. COUSUFRUCTO - D de ACRECER: se puede (se da una comunidad del D real y rige
por normas del condominio) y si se extingue por una subsiste para las restantes pero sin D
de acrecer.
No es necesario que sus cuotas sean iguales. Si se guarda silencio en acto constitutivo, se
presume que lo son.
Se extingue el usufructo cdo se extinga para el último de ellos / venza plazo previsto.
No hay D de acrecer, excepto previsto en contrario en acto constitutivo. Si muere un
usufructuario se reúne con la nuda propiedad y no se suma al D de goce del otro. De lo
contrario, se demora y prolonga la separación de la propiedad de la del usufructo.
b. PROHIBICIÓN DE USUFRUCTOS SUCESIVOS: no puede establecerse a favor de varias
P que se suceden entre sí. Se pueden simultáneos a favor de diferentes personas
porque se trata de un D vitalicio y temporario. Excepción: si el primero no
quiere/puede aceptar el usufructo.
6. Modos de constitución art. 2134
• Puede ser adquirido por contrato, testamento, y por prescripción.
• Por transmisión:
i. del uso y goce con reserva de la nuda propiedad
ii. de la nuda propiedad con reserva del uso y goce
iii. de la nuda propiedad a una P y el uso y goce a otra P
• 1551 y 2416: puede ser objeto de donación, puede transmitir la plena propiedad de
los bienes donados o únicamente la nuda propiedad, reservándose el usufructo
a. USUCAPIÓN: art. 2565. No hay casos de usufructo legal (AKA q surjan de la ley)
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b. PROHIBICIÓN DE CONSTITUCIÓN JUDICIAL: art. 2133. Ningún caso el juez puede
constituir o imponer usufructo.
7. Presunción de onerosidad
• Puede constituirse por acto oneroso o gratuito
• Cdo el usufructuario se obliga a pagar un precio en dinero, en lo posible, se aplican
las reglas de la compraventa.
• Si la transmisión/constitución es gratuita se aplican las normas sobre la donación.
• En caso de duda se presume onerosa la transmisión. Es iuris tantum pero el art.
2461 refiere a la transmisión de bienes a legitimarios que “si por acto entre vivos a
título oneroso el causante transmite a alguno de los legitimarios de la propiedad
bienes con reserva de usufructo, se presume sin admitir prueba en contrario la
gratuidad del acto y la intención de mejorar al beneficiario.
8. Duración
• D temporario→ evitar que el dominio permanezca desmembrado
• Dura el acuerdo del plazo o condición establecido por el acto constitutivo. Si partes
no fijan no puede extenderse más allá de la vida del usufructuario
• D vitalicio no transmisible a herederos
• PJ → hasta que se extinga, sino, máx 50 años desde la constitución del DR
• Si hay cousufructuarios de forma simultánea y conjunta, durará tanto como lo
previsto o hasta que mueran todos.
• Son disposiciones de orden público
9. Modalidades art. 2136
• Puede ser establecido pura y simplemente
• Sujeto a condición o plazo resolutorios, o con cargo
• NO PUEDE SUJETARSE A PLAZO/CONDICIÓN SUSPENSIVOS. Si se establece así, el
usufructo no será tenido como establecido.
EXCEPCIÓN: testamento subordina a una condición/plazo suspensivo y se cumple antes del
fallecimiento del testador
• Si se permitiera la constitución del usufructo bajo condición/plazo suspensivo el
propietario no cuidaría ni mejoraría la cosa porque otra la recibiría para
usufructuarla.
10. Derechos del usufructuario
• D a uso y goce del objeto, sin alterar la sustancia ni el destino.
• Uso y goce pueden ser directos o indirectos, el CCC autoriza a transmitir su D o a
constituir de D reales/personales de uso y goce.
a. FRUTOS - PRODUCTOS - ACRECIMIENTOS NATURALES
i. Frutos percibidos: el usufructuario tiene D a percibir frutos y exigir los pendientes al tiempo
de constituirse.
Al dueño le corresponden los pendientes al momento de extinguirse el D de disfrute.
ii. Conjunto de animales: si perecen en parte sin culpa del usufructuario, él tiene la opción
de continuar en el usufructo reemplazando a su costa los animales faltantes o culminar el
usufructo entregando los que no murieron.
Con culpa: debe reemplazarlos
Si el conjunto de animales perece en su totalidad sin culpa, él cumple con entregar al nudo
propietario los despojos subsistentes. El usufructo se extingue.
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iii. Productos: pertenecen al usufructuario los productos de una explotación ya iniciada al
tiempo de la constitución. Se alude a explotación cualquiera. Los productos no resultan
renovables e implican la alteración de la sustancia y de la cosa fructuaria.
Pero si se trata de minas se emplea el art. 365 del Cód de minería.
iv. Acrecimientos: uso y goce se extiende a los acrecentamientos originados por hechos de
la naturaleza: accesión y aluvión, etc.
v. Tesoros: el art. 2141 no dice nada de tesoros. Usufructuario tiene D a buscar. Si encuentra
le pertenece la mitad. Si el descubridor es un 3ero no le corresponde nada al usufructuario.
b. MEJORAS FACULTATIVAS: usufructuario debe realizar a su costa las mejoras de mero

mantenimiento y las necesarias para la conservación de la cosa (que sean
posteriores al inicio del usufructo y originadas x su culpa).
Puede realizar mejoras que no alteren la sustancia de la cosa (útiles/suntuarias)
Aun cdo las mejoras aumenten el valor de la cosa el usufructuario, al extinguirse su D, no

puede reclamar su pago pero puede retirarlas si la separación no ocasiona daño a los bienes.
c. D REALES y PERSONALES:
Usufructuario puede transmitir su D pero es su propia vida y no la del adquirente la que det
el límite máx de duración.
Con cáracter previo a la transmisión el adquirente debe dar al nudo propietario garantía de
la conservación y restitución del bien.
Usufructuario puede constituir D reales de servidumbre y anticresis; uso y habitación; y D

personales de uso o goce. NO SE EXIME de sus responsabilidades frente al nudo propietario
i. Transmisión de usufructo: actos entre vivos, límite→ vida del transmitente. No exige
conformidad del nudo propietario.
Ej: Juan (usufructuario) transmite a Pepe. Juan muere entonces se extingue el usufructo. Si
no muere, a Pepe le rige el plazo/condición que tenía Juan.
CCC exige que el adquirente dé una garantía.
Si el cesionario del usufructo muere no se puede revertir al usufructuario original y tampoco

se continua por sus herederos. Por ende, se extingue el usufructo y se consolidan todas las
facultades en el dueño pleno
ii. Constitución de otros D:
Art. 2142 acepta la constitución de uso y habitación.
Anticresis armoniza con el 2213 que legitima al usufructuario en una suerte de cesión del
usufructo en garantía.
Como el usufructuario es titular de un D real que se ejerce por la posesión y goza el D de

disponer, él puede grabar con uso, habitación, servidumbre o anticresis.
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El usufructuario puede ceder el uso y goce mediante un D personal como la locación o podría
suceder al revés. Los sucesores particulares pueden constituir D personales y/o reales pero
el usufructuario original sigue siendo responsable frente al nudo propietario.
No puede haber hipoteca sobre usufructo pero se admite la ejecución del usufructo por parte
de los acreedores.
d. EJECUCIÓN POR ACREEDORES:
El usufructo puede ser embargado. El adquirente debe dar garantía obligatoriamente, sea
voluntaria o forzosa.
Adquisición por subasta judicial: no puede afectar al nudo propietario.
e. PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA EN FAVOR DE UN 3ERO:
D de usufructo puede ser adquirido por un tercero por usucapión. No empeora la situación
del nudo propietario y no puede durar más que el plazo original.
Forma de adquirir. En caso de inmueble, se puede interpretar que el usufructo original se

extinguió por el no uso y el usucapiente ha adquirido un D de disfrute distinto autónomo cuyo
plazo será la vida. Acá, el usufructuario original será responsable frente al nudo propietario
por los perjuicios que la situación cause.
Dificil q pase xq el 3ero que adquirió poseyó durante 20 años y podría alegar que adquirió el
dominio
f. ACCIONES:
Usufructuario está legitimado para promover acciones posesorias/reales en defensa de su

poder de hecho y D real.
Usufructo de crédito: podría ejercer acciones necesarias para su cobro
g. D de RETENCIÓN
Puede ocurrir que al momento de extinguirse el usufructo el nudo propietario adeudará

alguna O (no entregarle frutos pendientes en la constitución o mejoras que debían ser
solventadas por el nudo propietario). El acreedor puede retener la cosa que debe restituir
hasta el pago de deuda.
h. INVENTARIO y ESTADO:
Inventario: cosas dadas en usufructo. Consiste en efectuar un detalle descriptivo en c/cosa

que lo compone y del estado en el que se encuentran. Suele usarse para cosas muebles;y el
Estado pa las inmuebles. Es importante fijar $ de bienes a entregar.
Usufructuario deberá entregar la misma cosa con los deterioros o desgaste normal por el
uso y paso del tiempo. La importancia en det las cosas que son su objeto, $ y Estado en el
que se encuentran debe ser al momento de su constitución.
La realización del inventario y del estado es (i) facultativa cdo los contratantes sean capaces
y mayores de edad. Es (ii) obligatoria con incapaces y constituida por testamento.
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En casos que se haya pactado o sea obligatorio el inventario, su falta no importa la extinción
del usufructo porque el CCC establece que la “parte interesada puede reclamar en cualquier
momento el cumplimiento de la ejecución no efectivizada”
Usufructuario que se niega a recibir los bienes por su negativa a inventariarlos o a det su
estado debe pagar las mejoras hechas por el nudo propietario post acto constitutivo (misma
solucion cdo los bienes se entregan xq el usufructuario esta obligado a pagar mejoras
necesarias).
Si no se pacta nada: usufructuario debe afrontar gastos de inventario/det de estado porque

él se beneficia con los bienes.
Art. 2138: la falta hace presumir que se corresponde con la cantidad indicada en el título y
en buen E.
11. Obligaciones del usufructuario
a. No alterar la sustancia/destino: como la cosa debe restituirse, el CCC impone el

deber de conservar la cosa.
Uso y goce del usufructo debe ajustarse a su destino (se det por la convención -propietario y
usufructuario pueden convenir un destino diferente al q estaba afectada, la naturaleza de la
cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho).
Debe ajustarse al destino económico impuesto por el propietario. No es flexible.
Si el objeto es un D: la sustancia se altera si se la menoscaba. Se puede gravar con usufructo

un crédito instrumentado y que ese se pierda o destruya
Uso abusivo y alteración de sustanciación son causas de extinción. No es imputable al

usufructuario la alteración debida a vetustez o caso fortuito
b. Mejoras: usufructuario debe realizar las mejoras de: a) mero mantenimiento; b)

necesarias y c) causadas por su culpa
Es responsable de los deterioros que puedan causar terceros contratantes; a los que le
transmitió el D; o cedido uso y goce a través de D reales/personales.
Mejoras O 2146: reparar los deterioros originados por su culpa. Realizar aquellas posteriores
al acto constitutivo:
Mejoras facultativas 2143: puede hacer si no alteran la sustancia de la cosa. No tienen D a

reclamar su pago.
Mejoras por causa anterior: no está obligado a hacer ninguna mejora. PERO si el
usufructuario no recibe los bienes porque no quiso inventariarlos/det su E debe pagar
mejoras realizadas por el nudo propietario
c. Impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes:
2148: debe pagar las afecten directamente los bienes del usufructo.
De lo contrario, se puede pedir la resolución del contrato. También, el Acreedor puede

ejecutar el D a usufructo.
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d. Comunicación al nudo propietario: 2149
Usufructuario debe comunicar al nudo propietario las perturbaciones de hecho o D de la

cosa.
Si un 3ero perturbara los D del propietario, el usufructuario está obligado a comunicarlo

porque sino debe hacerse cargo de todos los daños.
Perturbación puede ser de D (demanda x reivindicación y usufructuario omite avisar) y se

debe informar quién es el dueño de la cosa.
e. Restitución: 2150
Usufructuario debe entregar bienes a quien tenga el D de restitución cdo se extingue el

usufructo. Debe ser en cant y E del 2137 y 2138 (buen E y como aparezca en el inventario)
Conjunto de animales: reemplace aquellos perecidos si no opta por su extinción. Reposición

puede ser llevada a cabo con las crías (para no alterar la sustancia). Si se mueren todos se
extingue
f. Inventario: art. 2137. Esencialmente facultativo con excepciones.
Cualquiera de las partes tiene D a inventariar y det el E.
Ver apartado anterior sobre esto.
g. Garantía: art. 2139. Ver mejor en el cap de garantías
En el acto de constitución puede otorgarse garantía suficiente por la conservación y

restitución de bienes, una vez extinguido el usufructo.
Es optativa
Puede ser personal (fianza, fideicomiso, seguro, etc.) o real (hipoteca, prenda, anticresis)
Puede ser dada por usufructuario/tercero
Si el usufructuario transmita su D a 3ero, la garantía es obligatoria. La debe dar el

adquirente.
12. Derechos del nudo propietario
a. Actos de disposición art. 2151: nudo propietario mantiene ius abutendi, el D a

disponer de la cosa. Es dueño del dominio imperfecto.
No debe turbar el uso y goce del usufructuario, si lo hace se puede exigir el cese de esa
turbación.
Si el usufructo es oneroso puede optar por una disminución de precio proporcional a la

gravedad.
Si adquiera una servidumbre en favor del fundo, beneficiaría al usufructuario. El nudo

propietario no podría renunciar a una servidumbre activa si fuera de utilidad porque turbaría
el uso y goce.
Segundo parrafo 2151: parece actio quanti minoris.

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b. Otros D: pueden surgir del vínculo obligacional que los une.
Se puede pactar O de hacer inventario y E o otorgamiento de garantía
Tienen D a realizar mejoras que no están a cargo del usufructuario (cosa destruida por caso
fortuito/por vetustez).
El nudo propietario puede reclamar las realizadas por demora del usufructuario en recibir
los bienes
Tiene D a exigirle al usufructuario que cumpla sus O (incluye el D de realizar visitas periódicas
al inmueble/pedir la exhibición si es cosa mueble)
Cosa despojada/turbada: propietario cuenta con acciones posesiones y reales pertinentes.

Puede aplicar la acción de deslinde también.
En cto al D real: puede exigir que cese uso y goce que afecte la sustancia de la cosa o que
sea abusivo: demandar extinción
13. Deberes del nudo propietario
a. Entregar el objeto: con la tradición nace el D real y sino cumple el usufructuario lo

demanda.
Si no se estipula en contrario se infiere que la cosa debe entregarse con todos los accesorios.
b. Mejoras: debe realizar las que no están a cargo del usufructuario o pagar su valor.
c. Obligación de saneamiento: 1543
Cdo es constituido por título oneroso: nudo propietario debe garantir el goce pacifico de su
D. La O de garantía deriva del contrato que ha dado nacimiento al usufructo.
Título gratuito: aplican supletoriamente las reglas sobre donación. Las garantías de evicción
y por vicios ocultos no se deben porque el legislador ha considerado que al realizar este acto
el donante quiso transmitir la cosa/D. Ver arts. 1556-8
14. Extinción del usufructo
a. Modos grales de extinción: modos previstos en los D reales art. 1907
Abandono: renuncia del usufructuario, no debería perjudicar la constitución de D

reales/personales sobre 3eros.
Destrucción total: no se extingue cdo son cosas fungibles (conjunto de animales) porque
pueden ser reemplazados.
Destrucción parcial: no se extingue
Consolidación: ambas cualidades se reúnen en la misma P. Usufructuario adquiere la cosa

que disfruta. No debe perjudicar a 3eros que hayan sido beneficiados por constitución de D
reales/personales. NO SE DA SI ADQUIERE EL CONDOMINIO
b. Modos especiales de extinción art. 2152
i. Vencimiento del plazo - Cumplimiento de la condición:

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Hay plazo de duración máx pero puede ser extinguido si se cumplen las condiciones de las
partes o por la muerte del usufructuario.
Se puede incluir a la resolución por incumplimiento
ii. Muerte: se extingue con la muerte si es que no se dieron ni el plazo ni la condición (o no

se pactaron) por ser un derecho vitalicio, intransmisible por vía hereditaria. EXCEPCIÓN:
varios usufructuarios.
iii. Extinción de la P jurídica: cesación de la existencia de la P jurídica es equivalente a la

muerte de la humana. Si pactaron plazo/condición el max son 50 años. Se extinguen por
disolución y liquidación art. 163.
iv. No uso: al ser un D temporario es susceptible de extinguirse por ello. Suficiente con la
inactividad del usufructuario.
Art. 2152 establece el no uso durante 10 años como causal de extinción. Si hay co usufructo
basta con el uso de uno para conservarlo.
v. Uso abusivo - Alteración de la sustancia: en caso de demostrar un grave uso abusivo o

alteración de la sustancia. Reclamo debe ser formulado ante juez.
vi. Resolución de los D del constituyente: surge de los ppios grales. Comun a otros D reales.
Si el dueño revocable grava el inmueble con usufructo y el D se resuelve, se extinguen ambos
con efecto retroactivo.
NO APLICA cdo son cosas muebles y el usufructuario es de buena fe y título oneroso.
vii. Resolución y Revocación: aplicación de ppios grales- resolver el contrato por

incumplimiento o revocarlo por causas previstas en donaciones (si fue a título gratuito)
viii. Legado: art. 2460 autoriza a legitimarios a extinguir el usufructo constituido por el
testador, entregando porción disponible.
c. Efectos: cdo cesa el usufructo el nudo propietario recupera el objeto (restitución de

bienes en cant y E). Usufructuario se convierte en tenedor hasta que se concrete la
entrega.
Niega a restituir o intervierte el título: propietario deberá iniciar acciones. Aplicables normas
del poseedor de mala fe. EXCEPCIÓN: usufructuario tiene D a retención por gastos hechos
que no estaban a su cargo.
Al extinguir el usufructo originario, también lo hacen los D constituidos y sus sucesores.
Conjunto de animales que perece en su totalidad sin culpa: cumple con la entrega de los
despojos subsistentes.
Perece parcialmente sin culpa: puede continuar con usufructo reemplazando animales que
falten o cesar entregando los que queden.
USO
• D real sobre cosa ajena que confiere a titular la facultad de usar y gozar, parte
material/indivisa, sin alterar la sustancia. D temporario y vitalicio.
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• Límites al uso y goce deben estar en el título constitutivo (sino es usufructo). Si no
se establece extensión de uso y goce, se entiende que se constituye un usufructo.
Generalmente se limita a las necesidades del usuario y de su flia. No puede ser
constituido en favor de P jurídica.
• Objeto: sobre toda especie de cosas muebles/inmuebles cuyo goce pueda ser de
alguna utilidad para el usuario. Puede comprender frutos de fundo ajeno (limitado a
las necesidades del usuario/flia).
Según el CCC no es fundamental que el D se limite a las necesidades del usuario/flia.
• Régimen legal- normas supletorias: título VIII.
Aplican reglas del usufructo con EXCEPCIONES: no puede constituirse en favor de P jurídica;
no se pueden constituir D reales en favor de 3eros; objeto es una cosa; el embargo tiene
límites.
Caso de duda: interpreta que se está en presencia de un usufructo.
• Facultades del usuario:
a. Limitaciones al uso y goce: deben estar estipuladas en el título constitutivo. No están

dados primordialmente por las necesidades del usuario y su grupo familiar.
Ej: límite a la cant de toneladas de leña que pueden generar.
b. Limitaciones a la facultad de disponer: no puede constituir D reales sobre la cosa.

Puede transmitir su D en las mismas condiciones que en el usufructo. Pueden surgir
dudas si se repara en la def del D de uso (2154) pero si se alude a la facultad de
disponer jurídicamente en el 2129.
c. Derechos personales: se infiere que no está prohibida su constitución. Se extinguen

al acabar el uso.
• Ejecución por acreedores: frutos no pueden ser embargados por los acreedores cdo
el uso se limite a las necesidades del usuario/flia.
Acreedores en ppio pueden embargar frutos pero no el D de uso. EXCEPCIÓN: inembargables

cdo el uso se limita a las necesidad. Razón es su carácter alimentario.
Flia: refiere al mismo concepto de proteger la vivienda 246.
HABITACIÓN ART. 2158
• D real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido/parte material de él.

No se altera la sustancia
• Caracteres
i. Temporario: sigue a la nat del usufructo, se extiende como máx a la vida del beneficiario
ii. Inherente a la persona: constituido en consideración esencial a la P del beneficiario.
iii. Intransmisible: ni por actos entre vivos ni por causa de muerte. No puede constituir D
reales/personales sobre la cosa.
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iv. Inembargable: fuera del comercio, por lo que, no puede ser atacado por acreedores del
habitador.
v. Objeto es un inmueble: que sea apto para vivienda. Sobre todo o sobre parte material.
vi. No se puede alterar la sustancia
vii. Puede surgir de la ley: puede surgir por voluntad del legislador (arts. 527 y 2383)
• Regimen legal art. 2159:
Aplican las normas del título IX, es decir, las normas del usufructo. EXCEPCIONES: habitador
no tiene D a percibir frutos, D es intransmisible e inembargable y el objeto es un inmueble
habitable.
• Objeto: debe ser un inmueble apto para vivienda que la persona resida/habite
habitualmente (art. 2161 con vocablos de “casa” y “vivienda”).
• Impuestos, contribuciones y reparaciones: cdo el habitador vive sólo en una parte de

la casa que se le señala para la vivienda debe contribuir al pago de la parte de la
casa que ocupa. Es una solución equitativa, se paga proporcionalmente.
• Derecho real de habitación del cónyuge o conviviente supérstite:
• art. 14 bis CN garantiza la protección integral de la flia y el acceso a una vivienda
digna.
Cónyuge supérstite art. 2383: D real de habitación vitalicio y gratuito sobre inmueble de
propiedad del causante, que constituyó último hogar conyugal y que no se encontraba en
condominio a otros. Es inoponible a acreedores del causante.
Nace de la ley y no es necesario requerirlo. Surge con la apertura de la sucesión.
a. Requisitos:
1. Inmueble de propiedad del causante: sin importar que sea propio o ganancial. La
apertura de la sucesión no debe haber condominio
2. No tener atribución preferencial: no tendría sentido el D real de habitación
3. Último hogar conyugal: norma exige que el inmueble haya sido el último hogar
conyugal. Art. 2621
c) Caracteres:
1. Vitalicio y gratuito: tiene D de por vida sin que se extinga al contraer matrimonio o
vivir en unión convivencial. El habitador podrá vivir solo o junto con su flia.
Coherederos no pueden reclamarle el pago de un canon por uso.
2. Oponibilidad: D nace con muerte del causante y deberá ser inscripto en el registro.
Es oponible Erga omnes incluso a los acreedores de los herederos. Los acreedores
del causante pueden llevar a cabo la ejecución.
d) Extinción: causales previstas por D reales.
Situación del conviviente supérstite art. 527: que carezca de vivienda propia habitable o de
bienes suficientes que aseguren el acceso a ésta. Pueden invocar D real de habitación
gratuito por plazo máx de 2 años sobre el inmueble de prop del causante que constituyó
último hogar familiar.
Inoponible a acreedores del causante.
Se extingue si el conviviente supérstite constituye una nueva unión convivencial; contrae
matrimonio; o adquiere una vivienda propia habitable/bienes suficientes para acceder.
No opera de pleno derecho, se debe solicitar.
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No alcanza uniones de parejas cdo uno o ambos de sus integrantes tengan impedimento de
ligamen.
CAPÍTULO XVIII - SERVIDUMBRE
INTRODUCCION
• Servidumbre, implica un gravamen sobre un fondo en beneficio de otro fondo.
Establecer una utilidad o ventaja en interés del fondo dominante, que deberá
respetar el propietario del sirviente
• El fundo dominante se beneficia con una utilidad y el sirviente debe dejar hacer o no
hacer → NUNCA hace
• Servidumbre es un beneficio para el inmueble y una carga para otro
• Razón de ser: procurar una racional y eficiente explotación y utilización de los
predios
CONCEPTO Y CARACTERES
ART 2162.- La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que
concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente
ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.
a. Derecho real
1. La mutación de los propietarios no cambia las relaciones recíprocas de las
heredades
2. Quien adquiere por título la debida servidumbre, puede usar de ella aunque no lo
diga el contrato de venta
3. ART 2172.- Transmisibilidad. Ninguna servidumbre puede transmitirse con
independencia del inmueble dominante.
La servidumbre personal es intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto
para la servidumbre a favor de varias personas con derecho de acrecer. → el nuevo
propietario que hereda un inmueble con servidumbre gravada, tiene que sufrirla aun cuando
no haya heredado las cargas
4. La muerte de quien constituyó, no la extingue
5. Si el dueño del predio sirviente se niega a sufrir la servidumbre, el D del dueño del
predio dominante puede ir a juicio para que le den el goce efectivo de la servidumbre
6. Inmediatez, adherencia y lo absoluto
b. Duracion (art 2165 CCC)
a. Perpetua
• Solo las servidumbres reales → salvo, disposición en contrario
b. Temporaria
• Servidumbres personales, duran lo que la vida del titular
• PJ → 50 años
c. Se requieren dos inmuebles
• 2 inmuebles pertenecientes a 2 P distintas
• Nemine res sua servit → nadie puede tener servidumbre sobre cosa propia
• Heredad / fundo / predio dominante: recibe el beneficio, la utilidad, la ventaja de la
constitución de servidumbres reales o personales.
• Servidumbre personal: necesita 2 inmuebles, el beneficio recae sobre su titular→
algunos autores llaman al titular “titular dominante”. La ventaja está ligada a una o
+ P determinadas (art 2165 y 2167 CCC)
• La servidumbre requiere SIEMPRE de un fundo dominante
• ART 2178.- Ejecución por acreedores. En ningún caso la transmisión o la ejecución
de la servidumbre pueden hacerse con independencia del inmueble dominante. →
No puede ser vendida por separado ni en remate, porque es inherente del fundo
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• El inmueble que soporta la carga SIEMPRE es SIRVIENTE
d. Ubicación de los inmuebles
• La ubicación puede no ser contigua → IMPORTANTE: se asegure la ventaja real a la
heredad dominante.
• Doctrina: puede pensarse en la constitución de una servidumbre cuyo beneficio es
aprovechado por el titular de un fondo alejado al dominante
e. Otros caracteres
Es un DR principal, recae sobre cosa registrable y no se ejerce por la posesión, pero cuando
es positiva se ejerce por los actos posesorios concretos y determinados. Para ser oponible a
3ros de buena fe, necesita la inscripción en el registro de propiedad del inmueble.
f. Contenido
• El titular del fundo dominante tiene que tener una utilidad, ventaja → facultar al
titular de la servidumbre a usar inmueble ajeno, impedir que el propietario ejerza
algunos de sus D
• NO puede, absorber toda la utilidad susceptible de brindar el inmueble afectado →
sería usufructo
• NUNCA puede la servidumbre importar un hacer dado que es de los D personales
• No hay sujeto activo y pasivo → beneficio para un predio, gravamen para otro
• SI hay un titular de la servidumbre, P titular del inmueble dominante
g. Principio de la “atipicidad” de las servidumbres
• Cod → da a los particulares cierta libertad sobre la constitución y estipulaciones en
los títulos que sirvan de fuente a ese DR → ppio de atipicidad
Esta libertad tiene como limite: respeto al esquema de la servidumbre, no se puede violar el
orden publico
• Mero recreo: la servidumbre debe dar una ventaja real al inmueble dominante.
Menoscabo para el sirviente → el menor
• Desaparece toda utilidad → se extingue la servidumbre
h. Inseparabilidad. Inherencia de la servidumbre al fundo dominante y al fundo
sirviente
• Inseparables del inmueble al que pertenecen
• Carácter accesorio, no subsisten solas
• No se puede enajenar sin enajenar el inmueble, tampoco hipotecar o embargar si no
es al inmueble
• Se transmite la servidumbre SÓLO si acompaña al inmueble
• Inherencia comprende al D del titular del fondo dominante como a la carga del titular
del fundo sirviente ( art 2172 CCC solo se refiere al dominante)
• Art 2172 + 2165 CCC = se aplica la regla de inherencia en servidumbres reales,
inhirentes al fundo dominante y al sirviente
• Servidumbres reales → se transmite a los sucesores porque el objeto es el inmueble
• Servidumbre personal → finalidad: beneficiar al titular
i. Indivisibilidad
• Cód de Vélez → servidumbre indivisible
• CCC → se llega a la misma conclusión
• La servidumbre puede recaer sobre todo o una parte del inmueble
• No pueden perderse o adquirirse por partes alícuotas ideales. Los propietarios de las
diferentes partes pueden ejercerlas, sin gravar la condición de heredad sirviente
• Ejercicio divisible
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j. Servidumbre administrativa: Marienhoff - DR administrativo constituido por el E,
sobre un bien del dominio privado o público, con el objeto de que tal bien sea usado
por el público en la forma que resulte del acto o hecho constitutivo de gravamen
• SIEMPRE a favor del EN o empresas concesionarias del servicio eléctrico de
jurisdicción nacional con objeto de servir a un fin público
• Poder jurídico sobre la cosa → esencialmente un DR
• Caracteristica:
• Inexistencia de fundo dominante reemplazado por la colectividad en la figura del E u
otra entidad de D público
OBJETO: ART 2163.- La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte material
del inmueble ajeno.
• Servidumbre de paso o acueducto: cuando se afecta una parte material del
inmueble
• Servidumbre de vista: a la altura del edificio, ventaja a la parte del edificio que la
enfrenta.
• Un copropietario NO puede establecer servidumbre solo en su parte indivisa, violaría
el ppio de indivisibilidad de las servidumbres
• Pueden haber servidumbres recíprocas entre 2 inmuebles → ambos serían
dominantes y sirvientes a la vez
• Generalmente ambos inmuebles son contiguos, no es indispensable →
IMPORTANTE: que uno le procure al otro una ventaja o utilidad
CLASIFICACIÓN
a. Positiva y negativa
• Art 2164 CCC
• Positiva: la carga real consiste en soportar su ejercicio. Permite al titular del fundo
dominante realizar alguna actividad y el fundo sirviente debe soportar
• Ejercicio por actos posesorios concretos y determinados
• Se adquieren por tradición, reflejando el 1er uso
• Se puede concluir del art 2565 CCC que se pueden adquirir por usucapión
• Negativa: la carga R (real) se limita a la abstención determinada impuesta en el título.
Permite exigir al titular del fundo sirviente una abstención. Prohíbe hacer algo que
sería lícito hacer al dueño si no existiera la servidumbre.
• NO se ejerce por la posesión
b. Real y personal
1. Servidumbre real o predial
• Require 2 inmuebles
• La utilidad del FS (fundo sirviente) debe beneficiar al FD (fundo dominante) y NO al
titular
• Que cambie el titular del FD no importa
• Ventaja real corresponde a la heredad dominante, independientemente de su titular
• SR inherente al inmueble
• Se presume PERPETUA → se puede pactar un plazo menor
2. Servidumbre personal
• Dificultades de interpretación
• NO inherencia al FD
• NO pueden ser separadas, ni formar un objeto de una convención, ni ser sometidas
a gravámenes
• Acaban con la muerte del titular o 50 años si es una PJ → no admite pacto contrario
• Más que nada procura utilidad a una P
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• Se presume VITALICIA → se puede pactar un plazo menor
• En caso de DUDA → SP
• No se permite la sucesión
3. Servidumbre personal a favor de varios titulares: ART 2167.La servidumbre personal
puede establecerse a favor de varias personas. Si se extingue para una subsiste para las
restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto que el título prevea lo contrario.
No puede establecerse la servidumbre personal a favor de varias personas que se suceden
entre sí, a menos que el indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar la
servidumbre.
• IMPIDE el D de acrecer (excepto pacto en contrario)
• Se puede establecer la SP para otras P al mismo tiempo, NO, para que se sucedan
la una a la otra
• ÚNICA POSIBILIDAD de admitir la sucesión si el indicado en 1er lugar, no quiere o no
puede aceptar la servidumbre → no es una sucesión posta, pero se asimila
c. Voluntaria o forzosa
• Hay servidumbres impuestas por la ley
• ARTICULO 2166.- Servidumbre forzosa. Nadie puede imponer la constitución de una
servidumbre, excepto que la ley prevea expresamente la necesidad jurídica de
hacerlo, caso en el cual se denomina forzosa.(...)
1. Servidumbres forzosas
• Impuestas por la ley
• Excepcionales → el dominio se presume libre de cargas
• Enumeracion taxativa
• Si el dueño del fundo sirviente no quiere colaborar el interesado lo puede demandar
→ accion real (confesoria) imprescriptible
• Irrenunciable → resguarda el interes publico (razones economicas)
• Titular del fundo sirviente tiene D a indemnizacion
2. Servidumbre de tránsito
• Rige la autonomía de la voluntad y el ppio de atipicidad de las servidumbres
• Servidumbre coactiva, inderogable necesidad y estrecha dependencia de los
presupuestos legales
• Fundamento: interes de los particulares o utilidad publica
• Fuente: la ley
• Si o si tiene que ser un inmueble sin comunicacion suficiente con la via publica →
los vehiculos no tienen otro acceso a la calle que no sea pasando por el terreno
ajeno
• Deriva del interes publico
• Caluclo de la indemnizacion → $ del terreno ocupado y perjuicio del sirviente
3. Servidumbre de acueducto
• Paso del agua por predios ajenos
• SOLO para TRANSPORTE del agua
• Deber de indemnizar
• Agua usada para explotacion economica o para la poblacion
4. Servidumbre de recibir agua
• Se obliga al sirviente a tolerar el ingreso de aguas que provengan de un lugar ajeno
• Destino final es el sirviente
• Sirviente recibe agua artifical originadas en un predio superior
• Limite → no puede perjudicar gravemente al fundo sirviente
• Si perjudica al fundo sirviente → canalizacion subterranea o en cañerias
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d. Activa y pasiva - NO adoptado por el CCC
• Activa → enfocsada desde el FD
• Pasiva → enfocada en el FS
e. Continua y discontinua - NO ADOPTADO POR EL CCC, SI POR VELEZ
• Continua → se ejerce sin necesidad de un hecho del hombre
• Discontinua → el ejercicio requiere del hecho del hombre y se da en un intervalo de
tiempo
f. Aparente y no aparente - NO RECOGIDO POR CCC
• Aparente → esta a la vista
• No aparente → no se aprecia por una señal exterior
g. Perpetua o temporal
• Surge tacitamente del art 2165 CCC → presume la perpetuidad de las servidumbres
R
• R → perpetuas o temporales
• Personales → temporarias
LEGITIMACION
a. Legitimados para constituir una servidumbre
ART 2168.- Están legitimados para constituir una servidumbre los titulares de derechos
reales que recaen sobre inmuebles y se ejercen por la posesión. Si existe comunidad debe
ser constituida por el conjunto de los titulares.
• Titulares de DR → comprende: titulares de D sobre cosa propia y titulares de DR
sobre cosa ajena
• NO todos los titulares de DR poseedores pueden constituir una servidumbre
• NO pueden cosntituir:
a. El usuario y habitador
b. Usuario del TC
c. Titular del D de sepultura
• En el D de superficie, el propietario podria mientras que no turbe al superficiario
• Condominio → conformidad de todos
b. Modos de constitución
• Contrato = tradicion (servidumpre +) y acto de ultima voluntad
1. Prescripcion
• Hay dudas con el ususcapion
• Se puede interpretar que es valido el ususcapion porque el DR se servidumbre es un
D ppal → SOLO servidumbres +, el 1er uso es modo suficiente
• Prescripcion breve util para sanear los defecgos del titulo otorgado por quien no
estaba legitimado
2. Testamento
• Debe ser respetado por los herederos, mientras que no afecte la legitima
• Testador, dueño de 2 inmubeles, quiere dejarselos a 2 P distintas
• Testador, dueño de un solo inmueble dispone al momento de su muerte, que el
predio quedara gravado en servidumbre a favor de otro inmueble
c. Prohibición de servidumbre judicial
• Art 2169 CCC, el J NUNCA puede imponer una servidumbre
d. Presunción de onerosidad
• Art 2170 CCC → servidumbre puede o no, ser onerosa
• Se presume onerosa, admite prueba en contrario
MODALIDADES
ARTICULO 2171.- Modalidades. La servidumbre puede sujetarse a cualquier modalidad.
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• Modalidades de los AJ → regulados por los arts 343/357
• Plazo o condicion que limitan su duracion
• Servidumbres R (si no se dijo nada) son perpetuas
• Servidumbres P (si no se dijo nada) vitaliceo o 50 años si es PJ
TRANSMISIBILIDAD
• SR → no transmisible
• S personal → si es transmitido el FD se extingue
DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL TITULAR DOMINANTE
a. Constitucion de derechos personales
• Titular de la servidumbre activa, enfocada desde el fundo dominante, solo esta
habilitado para constituir D personales respecto de la utilidad que brinda la
servidumbre.
• Cod solo permite constitucion de D perosnales con relacion a la utilidad obtenida
• La constitucion de DP es valida en la medida que no se agrave la situacion del FS
b. Extensión de la servidumbre
• ARTICULO 2174.- Extensión de la servidumbre. La servidumbre comprende la
facultad de ejercer todas las servidumbres accesorias indispensables para el
ejercicio de la principal, pero no aquellas que sólo hacen más cómodo su ejercicio.
→ concede al propietario del FD la facultad de ejercer servidumbres accesorias de
caracter indispensable para el uso de la servidumbre ppal
• Niega el ejercicio de las servidumbres no indispensables
• Lo accesorio sigue la suerte de lo ppal
c. Ejercicio de la servidumbre
• Basado en el D romano: ARTICULO 2175.- Ejercicio. El ejercicio de la servidumbre no
puede agravarse si aumentan las necesidades del inmueble dominante, excepto que
se trate de una servidumbre forzosa.
• Limite: necesidades dek predio dominante en la extension cuando fue constituida
• Servidumbre forsoza → la ley impone el criterio
d. Mejoras necesarias
• ART 2176.- El titular dominante puede realizar en el inmueble sirviente las mejoras
necesarias para el ejercicio y conservación de la servidumbre. Están a su cargo, a
menos que el gasto se origine en hechos por los cuales debe responder el titular del
inmueble sirviente o un tercero. → ppio general
• Mejoras indispensables para el mantenimiento y conservacion de la servidumbre
• D del dominante
• Etsa permitido el pacto en contrario → y seran D personales
• NO se puede pactar que los actos que constituyan el objeto ppal de la servidumbre
tengan que ser cumplidos por el titular del fundo sirviente porque seria un DR in
faciendo
e. Trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre
• ART 2177.-
1. Obligación de no menoscabar la servidumbre
• El propietario de heredad sirviente NO puede hacer nada que disminuya o
menoscabe la servidumbre cosntituida
• Si del uso de la servidumbre resultare un perjuicio evitable sin privar al poseedor del
FD de las ventajas qwue gozare el titular sirviente
• Regla: se impone el ejercicio de la servidumbre del modo menos perjudicial para
quien debe soportar
2. Sanción en caso de incumplimiento
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• No se pueden hacer cosas que perjudiquen al inmueble si lo hace esta O a
reestablecer a su costa y puede ser condenado a daños y perjuicios
f. Ejecución por acreedores
ART 2178.- En ningún caso la transmisión o la ejecución de la servidumbre pueden hacerse
con independencia del inmueble dominante.
g. Comunicación al sirviente
• El titular dominante debe informar al titular sirviente de las pretensiones de 3ros (ej.
usurpaciones), sino es responsaboe → art 2179 CCC
DERECHOS DEL TITULAR SIRVIENTE
a. Disposición jurídica y material
ART 2180.-. El titular sirviente conserva la disposición jurídica y material que corresponde a
su derecho. No pierde el derecho de hacer servir el predio a los mismos usos que forman el
objeto de la servidumbre. Así, aquel cuyo fundo está gravado con una servidumbre de paso
conserva la facultad de pasar él mismo por el lugar. (...)→ fuera de la restriccion a su D, el
titular no deja de ser dueño del inmueble
• Puede realizar actos de disposicion juridica, administracion y materiales. No deben
interferir con la servidumbre ya existente
b. Defensas que puede oponer el titular dominante
• Articulo 2180, segunda parte: No debe turbar el ejercicio de la servidumbre, ni
siquiera por la constitución de otra. Si lo hace, el titular dominante puede exigir el
cese de la turbación; si la servidumbre es onerosa puede optar por una disminución
del precio proporcional a la gravedad de la turbación.
c. Suerte de los derechos reales constituidos
• Puede pasar que nuevos DR perjudiquen a los ya constituidos → cuando esto pasa
entra el ius preferenci o D de preferencia
d. Alcances de la constitución y del ejercicio
ART 2181.- El titular sirviente puede exigir que la constitución y el ejercicio de la servidumbre
se realicen con el menor menoscabo para el inmueble gravado, pero no puede privar al
dominante de la utilidad a la que tiene derecho.
Si en el título de la servidumbre no están previstas las circunstancias de lugar y tiempo de
ejercicio, las debe determinar el titular sirviente.
1. El ejercicio de la servidumbre debe efectuarse del modo menos perjudicial para
quien la debe soportar
• En caso de duda sobre el gravamen, se interpeta que el dominio es perfecto → a
favor de la libertad del inmueble
• Interpretacion menos gravosa
• El art 2181 CCC permite requerir la modificacion incluso de lo convenido
2. Facultad del titular sirviente
• La servidumbre se ejerce de a cuerdo al titulo de constitucion
• Si el lugar y tiempo no fue previsto → lo determina el titular sirviente
EXTINCION
a. Medios generales
• Por alguno de los medios generales
1. Renuncia o abandono
• Renuncia de la P favorecida por la servidumbre
• Pueden renunciar: el propietario del FD, los condominos (todos), titulares de DR
legitimados
• Fundo gravado con usufructo → la renuncia hecha por el dueño debe producir
efectos despues de la extincion del usufructo
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• Puede acabar por convenio entre los interesados
• NO es posible en servidumbres forzosas
2. Destrucción de la cosa
• No se extingue cuando las cosas son reestablecidas o lo destruido reparado siempre
y cuando se haya hecho antes de los 10 años previstos en el art 2182 inc B)
3. Consolidacion
• Reunion de la misma P en calidad de dueño del FS y FD
• Nadie puede tener servidumbre sobre su propio inmueble
b. Medios especiales de extinción
1. Extinción por falta de utilidad
• No se puede establecer limitaciones al D de propiedad que no reporten ventaja para
nadie
• Si despues de contituida pierda utilidad, se extingue
2. Extinción por el no uso
• 10 años de no uso → no dice desde cuando se cuenta pero se puede entender que
es desde el dia que se haya dejado de usar o que se hizo acto contrario a su ejercicio
3. Vencimiento del plazo o cumplimiento de la condición
• SR → limite temporal o perpetua
• SP → muerte del beneficiario o 50 años si es PJ
c. Efectos de la extinción
ARTÍCULO 2183.- Efectos de la extinción. Extinguida la servidumbre, se extinguen todos los
derechos constituidos por el titular dominante.
CAP XIX: DERECHOS REALES DE GARANTÍA

1. Intro : las disposiciones comunes a los D reales de garantía están previstos en el
Título XII del Libro 4to.
a. Garantías: toda medida de refuerzo que se añade a un D de crédito para asegurar su

satisfacción (atribuyéndole al acreedor un nuevo D subjetivo).
No todos los créditos cuentan con garantías, sirve como creación de nuevos D y poderes
para asegurar la satisfacción.
Hay distintas clases de garantías:
i. simple retención de la cosa
ii. la fianza (una P garantiza con su patrimonio el posible incumplimiento del deudor): índole
personal (afectación preferencial de bienes de prop del deudor o de un 3ero a la satisfacción
de la obligación en cuya garantía graven). Si el deudor no cumple otra P puede sufrir el
reclamo del acreedor, respondiendo con su patrimonio.
iii. cesión de D de garantía
iv. fideicomiso con fines de garantía.
D reales de garantía: recaen sobre bienes determinados. Importan la asunción de otra O con
un deudor distinto del ppal (que intenta satisfacer subsidiariamente la O ppal a través de la
ampliación del poder de agresión del acreedor).
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Efectos: oponibilidad Erga omnes; D de preferencia y persecución; potestad conferida al
acreedor de dirigirse contra el objeto gravado a fin de realizar su valor y cobrar su crédito.
b. Finalidad de las garantías: tutela del crédito, dar mayor seguridad. Están dentro del
género “tutela del D”. Mayor seguridad, menor riesgo, tasas a créditos de menor
interés
Mientras más largo sea el plazo del crédito, menor son las probabilidades de que lo cumpla
(incertidumbre acerca de la solvencia del deudor). Los acreedores pueden verse afectados
y cobrarán su crédito a prorratas.
• Pa evitar esto: acreedores condicionan el otorgamiento del crédito a la constitución

de garantías que aseguren el cumplimiento del deudor. Esto es beneficioso para el
deudor porque podrá encontrar mejores condiciones para obtener crédito cdo le
asegure al acreedor mas posibilidades de cobro
c. D reales de garantía: en la mayoría rige el orden público
d. D reales de garantía legislados fuera del CCC
i. Ley 20.094 respecto a buques, contempla la hipoteca y la prenda naval
ii. Cód. Aeronáutico sólo contempla el D real de hipoteca
iii. Decreto-ley 6582 contempla como D real de garantía -en materia de automotores- a la
prenda con registro
iv. Decreto 15.348/46 (ratificado por ley 12.962) trata a la prenda con registro en sus dos
variantes (fija y flotante)
v. Warrants (confieren al acreedor una garantía real sobre los efectos depositados): regulado
por ley 9.643 y el art 33 del cód de comercio (conserva su vigencia por art. 5° ley 26.994)
vi. Debentures se rigen por la ley de sociedades
2. Convencionalidad art. 2185:
Los DR sólo pueden ser constituidos por contrato, NO testamento/juez/ley. Requiere la

voluntad de ambas partes. Puede ser celebrado por instrumento público o privado. EXCEPTO:
que se grabe el inmueble→ escritura pública
Si el acreedor no comparece al acto, puede aceptarlo después, antes de la inscripción.

Aceptación posterior debe estar en escritura pública.
a. Diferencias entre causa fuente y convención:
Causa fuente de las O puras y simples/modales que pueden consistir en O positivas o

negativas, generando la garantía real.
Convenio: única finalidad es constituir y/o instrumentar al DRG
b. D reales de garantía tácitos o legales:
Legales: de existencia forzosa, la ley obliga a constituirlos.
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CCC excluyó a los tácitos por el prob de generalidad al afectar todos los bienes presentes y
futuros del deudor. No estaban sujetas a la inscripción registral.
c. Hipoteca Unilateral en la Ley de O Negociables ley 23.576 y 23.962: Excepción al

carácter de convencionalidad de la hipoteca. No hace falta la presencia de un
representante de los futuros titulares para constituir o cancelar el gravamen real sin
necesidad de la aceptación por lo acreedores.
d. No son susceptibles de prescripción adquisitiva: solo los DR ppales se pueden

adquirir por prescripción. Los DRG son accesorios
3. Accesoriedad art. 2186: los DRG son accesorios al crédito que aseguran. Son
intransmisibles sin el crédito y se extinguen con el ppal (hay excepciones). Se puede
asegurar más de un crédito. Extinción de la garantía no afecta la existencia del crédito pero
sí viceversa. No puede haber DRG sin crédito al que acceda.
Para satisfacer el ppio es necesaria la individualización de la mayor cant de datos posibles

a la O que se garantiza en especial: a) acreedor y deudor; b) si es prestación de dar, hacer o
no hacer; y c) la causa que le dio origen. Pero hay DRG con créditos sin que se individualicen
los elementos en su origen
EXCEPCIONES:
a. No se extingue de la O por novación: acreedor puede impedir la extinción de las

garantías personales/reales del antiguo crédito mediante reserva. Garantías pasan a la
nueva O sólo si quien la constituyó participó del acuerdo novatorio
b. No se extingue si el pago lo realiza un 3ro no deudor: pago por subrogación transmite

el D y obligaciones del acreedor a un 3ro. El 3ro subrogante mantiene las acciones contra
los coobligados, fiadores, garantes personales/reales y D de retención
4. Créditos garantizables
Regla: cualquier crédito puede ser asegurado con un DRG. La O puede constar en el acto
constitutivo o en un doc separado
a. Crédito sujeto a condición suspensiva: no es exigible. Puede ser garantizado con un

DR (2187). Art. 2197→”puede requerirse que ofrezca garantía suficiente de la restitución
de lo percibido para el caso de frustración de la condición”. Se planteó esta solución para
que el acreedor pueda cobrar.
b. Crédito sujeto a condición resolutoria: el crédito es absolutamente exigible pero

podría dejar de serlo si es que se cumple la condición. Si la O se garantiza con un DR, el
acreedor está facultado para rematar el objeto y cobrar el crédito. PERO puede afectar a
otros acreedores. 347 → medidas conservatorias
c. Plazo suspensivo: no es un hecho incierto, siempre se verifica. Llegado el día será

exigible. Antes de cumplido el término otros quieren ejecutar el objeto de la garantía, el
acreedor de dicha O tiene D a que se asegura para cdo sea exigible.
Solución: plazo caducó.
d. Plazo resolutorio: actualmente exigible. Si el acreedor percibe el $ el día que el

término se cumple, debe restituirlo. Aplica 347 pa no afectar acreedores
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e. Crédito eventual: aquel que no tiene existencia real pero está en proceso de
gestación. Ej: constitución de hipoteca sobre el saldo deudor de una cuenta corriente
mercantil o bancaria.
DR que ampara este crédito tiene validez actual y es exigible. Acreedor puede aplicar 347
que impida la disminución del valor del objeto asiento de la garantía. No se van a cumplir
condiciones del 2187 pero se va a mencionar en el contrato/causa fuente. Necesario
expresar el monto máximo del gravamen.
5. Especialidad art. 2188, 2189, 2193
a. En cuanto al objeto: constituirse sobre objeto “actual e individualizado” en contrato

constitutivo → especificado con absoluta precisión.
Automotor: identificar marca; modelo; tipo; N°de dominio; marca y N°de motor y chasis; y
uso/destino.
b. En cuanto al crédito: para cumplir con la especialidad CCC exige que se establezca
el monto $ y se determine el límite de la responsabilidad. Obrara como máx de la
garantía de DR.
O de hacer y se pacta una hipoteca pa garantizar posibles perjuicios →tope de la resp. El

acreedor tendrá privilegio sobre ese monto pero si está por encima, será quirografario del
resto de la deuda.
Especialidad no tiene relación con la individualización en el acto de origen. Está dada en

protección del constituyente y de 3ros que tengan interés en conocer el pasivo de sus
deudores con los respectivos privilegios y capacidad de pago.
La certeza del crédito debe surgir de la publicidad posesoria o registral.
Un inmueble hipotecado se puede vender y quien compre soportará la carga real pero la
responsabilidad se limita al monto expresado
i. Tope máximo 2189: cualquier suma excedente será quirografaria, sea por capital,
intereses, costas, multas, u otro conceptos. No se debe confundir el monto del crédito del
de gravamen.
Interpretaciones
2193 junto al 2189: garantía cubre rubros mencionados sólo hasta el monto max del
gravamen. Problemas: puede cubrirse del flagelo inflacionario, provoca que se “infle” el
monto max para cubrir la desvalorización monetaria y las altas tasas de interés.
Limita al 2189: Se puede interpretar que solo aplica a los créditos indeterminados. Es la
solución más razonable, práctica y realista. Privilegio fija 2583.
Propietario no deudor se libera abandonando ese monto.
ii. Créditos indeterminados: hipoteca global/abierta. Todos los créditos indeterminados que
ingresen en la GR beneficiándose acreedores y deudores. Asegura una masa de créditos en
su causa-fuente por plazo cierto.
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Ventajas: simplifican y favorecen tramitaciones tendientes a obtener créditos; abaratar
costos; ahorrar la constitución sucesiva de nuevos gravámenes R.
2187 y 2189: D válido y oponible erga omnes cdo se expone la razón de la causa-fuente
generadora de O de la GR, los plazos, tipo de interés y se determina $ max→ pa fijar límite
de resp del asiento del DRG
Eventuales/futuras: requieren que exista previo un contrato/causa fuente.
PERO CCC permite garantías abiertas aun si det la causa fuente→ 2189
iii. Límite en el tiempo: plazo no puede exceder los 10 años, lo que no implica que no puedan
durar más. A veces depende de la duración el D del constituyente (superficiario con hipoteca;
usufructuario grava la cosa con anticresis)
Cdo es sobre créditos indeterminados se aseguran por 10años. Si naces nuevos créditos
postplazo → no se cubren por garantía
Si o si max de anticresis: 10 años inmuebles y 5 los muebles
iv. Título ejecutivo:
Controversia: habilidad ejecutiva de los títulos extra hipotecarios para acreditar y liquidar el
crédito indeterminado en el título de G.→ en gral, creados unilateralmente post otorgamiento
de escritura. Puede afectar acreedores
CCC plantea pa crédito eventuales que se originen en cuenta corriente bancaria un

procedimiento de conformación de saldo que permite expedir título ejecutivo.
c. Cláusulas de ajuste: ley 23.928 prohibió indexación. Probs de $max.
d. Contratos en moneda extranjera: Si se pacta una O en $ q no sea de curso legal→

dar cant. cosa y deudor se libera dando equivalente en $ de curso legal
No se cumple el recaudo de la especialidad porque moneda extranjera no sería “dinero”;

probs en el Registro acerca del $. PERO→ expresión “cantidad” habilita a que se admita
cualquier moneda siempre que se determine el límite de la resp
Puede interpretarse: 1) que no es de orden público y que es norma supletoria; 2) en forma

literal referenciando la palabra “puede”.
e. Defectos en la especialidad : Incumplimiento del ppio de especialidad puede

provocar nulidad → 2190 excepción: oportunidad de suplir las omisiones incurridas
por los tribs porque tienen más amplias facultades de apreciación.
6. Indivisibilidad 2191:
Bienes afectados al pago de toda la deuda y c/u de sus partes. Mientras haya saldo impago
la garantía se mantiene íntegra
a. Indivisibilidad es un carácter natural: el juez o las partes pueden dejarlo de lado. Se

pueden hacer renuncias o modificaciones.
b. Consecuencias en cuanto al crédito:
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i. Lado activo- Acreedor: deudor simplemente mancomunado paga solamente a uno la parte
de su crédito pero este no se extingue parcialmente. Acreedores restantes pueden promover
o continuar juicio sobre la totalidad o bienes en medida de su interés en el crédito.
ii. Lado pasivo- deudor: cdo fallece y los herederos deben soportar. Si uno se libera
abandonando su parte proporcional, garantía gravita sobre todo el objeto. Acreedor podrá
ejecutarlo para cobrarse compulsivamente lo adeudado
c. Consecuencias en cuanto al objeto
i. Lado activo: no se cumple O ppal, ejecución judicial va contra la garantía. El ppio de

indivisibilidad se aplica al caso en que la garantía comprenda varias cosas. Juez podrá fijar,
por causa fundada, un orden para la venta de los bienes afectados. Jueces pueden disponer
el remate progresivo de los bienes en diferentes fechas, causando el menor perjuicio
Causa fundada: acreedor en 1er grado quiera ejecutar entre varios inmuebles hipotecados
por una misma deuda -aquel que está gravado con una hipoteca en 2do o 3er grado se
queda sin garantía; o que elija entre distintos inmuebles el que constitue hogar del deudor
cdo pueda elegir otros desocupados; o acreedor decida ejecutar inmueble que se halla en
poder de 3ero en vez del que integra patrimonio del deudor.
Si el precio obtenido no cubre el crédito se continuará con el remate de bienes afectados a

la garantía.
ii. Lado pasivo: en caso de la cosa ser subdividida entre herederos →sea transmitida por
acto entre vivos o mortis causa, queda afectada la GR y puede ser ejecutada por el acreedor
para cobrar el total de la deuda. Nuevos condominos no podrán dividir el privilegio que pesa
sobre la totalidad de la cosa.
d. Excepciones a la indivisibilidad de la hipoteca 2191
i. Acuerdo de partes: se puede dividir la GR del crédito/bienes si hay convención entre los
involucrados.
ii. Decisión judicial: varios bienes →juez está facultado a fijar orden de subasta y que sea
progresiva. Puede hacerlo por c/bien aun si el contrato estipule que debe hacerse en bloque,
en caso que fuera beneficioso para todos: facilite la venta; obtiene mejor $; sufriendo con
parte de los lotes el importe del crédito.
Alternativa: propietario pida división. Debe ser analizado material, económica y

jurídicamente para no perjudicar al acreedor. También puede ser peticionada por el acreedor
“si hace a su propio interés”.
No se podrá dividirse si los torna antieconómicos al uso y aprovechamiento.
7. Extensión en cuanto al objeto art. 2192
Es de orden público porque versa sobre el objeto del DR.
a. Extensión de la garantía:
i. Accesorios físicamente unidos (regla): muebles pueden convertirse en inmuebles por

accesión física por acto voluntario cdo se adhieran materialmente al suelo con carácter
perdurable y no estén gravadas con prenda o sean de 3ros
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Dos cosas muebles: también se grava la accesoria físicamente adherida.
Si son separados dejan de estar comprendidos en la G. acreedor podrá ejercer las

alternativas del 2195 cdo el propietario disminuye el valor de la garantía.
Si se trata de cosas muebles de 3ros de BF y oneroso no se persiguen.
ii. Mejoras sobrevinientes: acceden a la cosa por incorporación de diferentes elementos

materiales post gravamen. Incrementa el valor intrinseco, incluidas en la Garantía→
naturales (aluvión) o Artificiales (construcción sobre baldio- 3ros).
2194→ extinción parcial, la garantía subsiste sobre la parte material restante. Si es

reconstruido se extenderá nuevamente a tales mejoras
Si recae sobre el D de superficie→ se extiende a medida que el objeto crezca, PERO si la

garantía fue constituida por el propietario del terreno no se extiende.
iii. Rentas debidas: aquellas aun no percibidas por el constituyente del gravamen. Acreedor
tiene D de cobrar arriendos vencidos y no percibidos por el deudor, siempre y cdo se
encuentre en mora → se debe obtener medida judicial. No hace falta demostrar q el
inmueble no cubre crédito reclamado.
iv. Extinción de cargas: si se ejecuta un inmueble que soporta

servidumbre/usufructo/hipoteca y luego se hipoteca→ el acreedor debe respetarlo por ser
anterior. Si los D de disfrute se extinguen, se extienda su D. en caso de remate→ no hay D
ajenos que respetar
V. Frutos: no son accesorios, sino que pendientes. Mientras no sean separados forman parte
de la G.
b. Casos en los que no se extiende la garantía
i. Accesión moral 2192: no unidos materialmente no se extiende.
ii. Bienes gravados con prenda anteoriormente o que pertenezcan a 3eros
iii. Minas o yacimientos: dominio público del Estado N.
8. Extensión en cuanto al crédito
Regla → privilegio no se extiende al capital, intereses, daños, costas ni accesorias del

crédito. Excepto ley en contrario. Disposiciones especiales para DRG→ anteriores a la
constitución de la garantía quedan cubiertos sólo si de previo y det en su convención.
Crédito de garantía goza un privilegio especial que no se limita al $ adeudado. Comprende

intereses, daños y costas. Puede llevar a intereses compensatorios a través de pacto entre
partes o imposición de juez. Con mora hay intereses moratorios.
Puede haber capitalización de intereses→ anatocismo
Los devengados/anteriores pueden ser incorporados al capital (depende del acto

constitutivo), se transformaran en ppal y pueden generar nuevos intereses.
Intereses posteriores → extiende el privilegio de los DRG a los intereses dos años anteriores
a la ejecución y los q corran durante el juicio→ incluida la cláusula penal en G
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Límite: monto max de gravamen en el acto constitutivo. Excedente es quirografario.
9. Subrogación real 2194-2584
Sustitución jurídica de un bien por otro en el patrimonio de una misma P. Bien nuevo ocupa
el lugar del antiguo para someterlo al mismo régimen. Se produce de pleno derecho, no hace
falta petición especial ni decisión judicial.
Garantía se traslada de pleno D sobre los bienes que sustituyen a los gravados, por indemn,
precio u otro concepto que la permita. Privilegio se traslada igual → se aplica cdo la garantía
se extingue totalmente o el objeto es emplazado por otro (parcial o total)
Cosa gravada es enajenada→ garantía no se traslada al precio por el D de persecución del

acreedor y el adquirente recibe la cosa con carga real.
Excepciones: a) venta de cosa dada en prenda y b) si se grava con servidumbre y se cobra

precio por ello (inoponible al acreedor)
a. Seguro por siniestro: cdo el objeto gravado estuviera asegurado y se destruye

total/parcialmente con motivo de incendio, explosión, derrumbe por fallas del suelo,
meteorito, tornado etc. Garantía se extiende a la indemnización. Ley 17.418 reglamenta ej
del D de acreedores hipotecarios y prendarios para reclamar
b. Seguro de vida: deudor contrata por si muere/es incapaz la deuda queda cancelada
con la indemnización del seguro de vida.
c. Expropiación: la indemn debida por el sujeto expropiante no se incorpora al

patrimonio del constituyente del DRG → percibida por el acreedor
10. Facultades del constituyente
DRG pueden ser constituidos por dueño, condóminos, titular de prop horizontal, conjunto
inmobiliario, superficiario o usufructuario. Constituyente (deudor/ 3ro) conserva facultades
inherentes al DR del que es titular → NO puede realizar actos que disminuyan el valor, si
esto ocurre el acreedor puede: (i) requerir la privación del plazo de la obligación o (ii) estimar
el valor de la disminución y exigir su depósito o (iii) que se otorgue garantía suficiente.
a. Actos que puede realizar: inherentes a su D → de disposición y administración. No

puede haber cláusula prohibitiva de enajenación→ excepto que sea de persona
determinada
b. Límite: no se puede disminuir el valor de la garantía→ gralmente actos materiales.

Jurídicos → perjudicar al acreedor cdo dificultan ejecución de G.
c. Caso de locación: acto de administración de la cosa que la subasta hace cesar. No

hay norma que prohíba la constitución sobre cosa gravada→ PERO los tribunales han
adherido a la aceptación de una cláusula de prohibición de este estilo. Si la locación es
posterior a la constitución de la cosa gravada prevalece la locación. El locatario no puede
desconocer la restricción convencional pactada porque se encontraba inscripto (x ej la
hipoteca).
Perjuicio al acreedor: (i) plazo excesivamente prolongado, (ii) alquiler irrisorio - insignificante-
, (iii) se hubiera percibido anticipadamente.
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Si es subastada → el adquirente está legitimado para promover el incidente de
desocupacion en el juicio. Excepto que fuera previo al lanzamiento.
d. Medidas en caso de alteración de la garantía:
i. Privación del plazo de la O: acreedor podrá optar por exigir la deuda como de plazo vencido.
ii. Exigir el depósito de un valor estimado al de la disminución: en garantía y a título

conservatorio
iii. Exigir otra garantía: real o personal.
Si actos que disminuyen el valor de la garantía aún no se consumaron el acreedor puede

pedir medidas cautelares
e. Inoponibilidad: aquellos actos jurídicos celebrados en perjuicio de la garantía. Ej:

inmueble gravado lo constituye con servidumbre→ acreedor no se perjudica porq
puede ejecutar la cosa como si no existiera. Si la servidumbre es previa se debe
respetar. Primero en el tiempo, primero en el D. aplicable a locación celebrada
posteriormente
Oponible si no afecta al acreedor→ vende la casa hipotecada
f. Realización por un tercero art. 2197: bien gravado es subastado por 3ro antes del
cumplimiento del plazo, titular de la garantía lo puede dar por caducado y cobra con
preferencia (se establece por fecha de constitución y publicación).
11. Clausula nula
Deudor de la prestación no cumple→ acreedor ejecuta. Nula toda cláusula que vaya en
contra de la normativa.
Dos prohibiciones estipuladas en el art. 2198→
A) se impide (i) adquirir -pactar que por incumplimiento el acreedor se queda con el objeto
gravado no tiene validez, por regla debe haber subasta- y (ii) disponer fuera de modos
legalmente autorizados para evitar la usura (intereses muy elevados).
B) prohibición destinada a proteger intereses del deudor refiriendo a modos de ejecución

de la garantía → no se apartan de lo dispuesto por ley. 2211 permite convenciones sobre la
ejecución siempre que la ley autorice.
12. Responsabilidad del propietario NO deudor 2199
Gral → deudor garantiza cumplimiento- Excepción→ 3ro no calidad de deudor. Probable que
no pague todo su precio, que tenga en cuenta el monto del gravamen y lo descuente.
Puede haber un deudor y otra persona que sea constituyente de esa garantía. También
puede haber deudor constituyente que enajene el bien con el DRG a 3ro.
Sólo responde con el bien objeto del gravamen y hasta el monto máximo determinado
Si el 3ro se obligara “en forma expresa al pago del crédito asegurado” y acreedor lo acepta
como deudor→ responde con todo su patrimonio. Acreedor tiene 2 deudores hasta que el
original presente una declaración expresa.
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Propietario de cosa gravada es deudor → responde con todo su patrimonio
a. Diferencias entre constituyente no deudor y 3ro adquirente:
Constituyente no deudor no es un 3ro ajeno al DRG, es parte desde el acto constitutivo. Esto
no se cumple con un 3ro adquirente.
Cesión del crédito: garantías constituidas por 3ras personas no pasan al cesionario sin
autorización.
b. Cosa no registrable prendada: debe entregarle la posesión al acreedor o a un tercero.

Propietario no puede enajenar la cosa a una P diferente.
c. Ejecución contra el propietario no deudor: si no cumple→ el acreedor lo puede

demandar. Requisitos:
i. Previo reclamo al deudor: ejecución de garantía post reclamado el pago obligado→

acreedor puede intimar al propietario no deudor para que pague la deuda hasta el límite del
gravamen. Deudor moroso → siempre previamente intimado. CCC no fija plazo de intimación
Acción tiene carácter mixto: personal contra deudor obligado al cumplimiento de la deuda y
real dirigida a la cosa/bien propiedad del 3ro no deudor.
ii. Defensas: sólo si se dan los requisitos de acción subrogatoria→ el propietario no deudor
puede hacer valer las defensas “personales” del deudor (sus propias). Propietario no deudor
puede hacer valer las defensas que le sean propias.
“Las defensas inadmisible en el trámite fijado para la ejecución pueden ser alegadas por el
propietario no deudor en juicio de conocimiento”.
iii. Pago: es otra opción para evitar la ejecución→ procede si tiene defensas que oponer, el
propietario no deudor o si fueron rechazadas. SINO → bien gravado será ejecutado y
subastado.
Extintivo: si el pago emana de la persona que debe soportar la carga integral de la deuda
No liberatorio: (i)cdo el cumplimiento no emana del deudor sino de una P distinta o (ii) cdo
se lo hace con dinero proporcionado al obligado por un 3ro con la intención de liberarlo.
iv. Pedir que se cite a otros propietarios:
Art. 2202 inc c→ propietario no deudor tiene D a en caso de existir otros bienes afectados
a DRG en beneficio de la misma deuda→ (i) hacer cifrar a sus titulares al proceso de
ejecución -o promover uno distinto- para obtener condena por la proporción que les
corresponde soportar según lo acordado→ la proporción se determina en función del valor
de c/u de los bienes gravados (si nada pactaron). Se podrá acudir al 841 en subsidio
Si no son citados al juicio→ proceso para recuperar parte de lo que pagó. Se subrogará en
DR por lo que podrá repetir agrediendo bienes afectados a la misma deuda con el mismo
privilegio que tenía el acreedor desinteresado.
v. Subrogación: si el propietario no deudor pagó la deuda garantizada para evitar la

ejecución→ D a subrogarse en los D del acreedor. Pagando la deuda se subroga
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automáticamente en los D del acreedor interesado. No necesita que el acreedor le ceda sus
D. Propietario no deudor podrá hacer valer su privilegio
vi. Indemnización: propietario no deudor que sufrió la ejecución puede reclamar del deudor
ppal el reintegro de lo que pagó, o la indemnización correspondiente. Contra el deudor habrá
crédito quirografario si no existen otros bienes afectados DRG al mismo crédito.
NO SIEMPRE tendrá D a repetir contra el deudor ppal→ se puede pactar en el contrato
vii. D al remanente: propietario no deudor puede que no tenga defensas que oponer, o las
que opuso fueron rechazadas y decide soportar la ejecución→ bien gravado es rematado. Él
tiene D al remanente que excede del monto del gravamen→ exclusión del precedente
propietario y acreedores quirografarios
Si hay excedente→ corresponde a propietario no deudor
viii. Prorrateo de saldos en caso de haber otros acreedores: este problema se puede dar cdo
se gravaron con DRG varias cosas en favor del acreedor que está en 1er grado, pero c/cosa
registra otros DRG en 2do y 3er grado en beneficio de acreedores.
Puede perseguir a uno de los objetos o a todos en simultáneo, sin importar de a quien
pertenezca o de otras garantías.
Todos conjuntamente→ en la q se haga subasta y perciba su crédito. Necesario saber como
contribuye c/bien al pago de la deuda. Segun el 2202→proporción será la acordada o de
acuerdo a la que resulta del valor de c/u de los bienes gravados
ix. Requerir garantías: para la restitución de lo percibido si se trata de un crédito sujeto a una
condicion que luego puede frustrarse
13. Rango de los D reales de garantía
• Constituyente puede gravar la cosa con más de un DRG idéntico o diferente
• Si concurren diversos DR cuyos acreedores quieren hacer valer sus
preferencias→ solución es asignar prioridad al 1ro en el tiempo
• Si son acreedores privilegiados→la preferencia la tiene el más antiguo. Si hay
convenios se puede compartir, postergar, permutar o reservar.
14. Extinción - Subasta
a. Extinción de los D reales de garantía: se extinguen en ppio por las causas grales de
los DR. Sino→por la extinción del crédito al que acceden (por vía de consecuencia 2186).
Sino→ causas específicas que extingan la garantía sin extinguir la O ppal (ej: renuncia del
acreedor 2186)
b. Efectos de la subasta: se extinguen los DRG por subasta pública del bien gravado
porque se trasladan los D y garantías al precio obtenido del remate. Si hay remanente los
quirografarios cobran a prorrata
Juicio ejecutivo→ puede promoverlo acreedor cuyo crédito se encuentra garantizado por un
DR o quirografario.
Ejecución es intentada por el acreedor común→ deben citar a los titulares de DRG. Para los
inmuebles o cosas muebles registrables→ surge su existencia del Registro correspondiente.
Si no se dan las condiciones previamente estipuladas→ subasta les resultará inoponible→
adquirente deberá cargar con los DRG que cuenten con la debida publicidad. Su situación
será equivalente a la de un propietario no deudor.
15. Cancelación:
Es el acto jurídico unilateral por el cual se solicita al Registro que se deje sin efecto la
inscripción de las cosas registrables una vez extinguido el DRG.
Puede ser total o parcial. Rara vez el acreedor podrá iniciar el trámite por carecer de
motivación propia para hacerlo.
Ppal interesado→ constituyente de la garantía o 3ro adquirente. Costos quedan usualmente
a cargo del deudor (se estipula en acto constitutivo por nota marginal)
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a. Cancelación voluntaria: fundamental que el documento emane del titular de la
garantía→ el trámite puede ser realizado por otra persona. Debe ser por instrumento de
igual naturaleza que el exigido para su constitución.
Acreedor declara voluntariamente que quiere cancelar el gravamen por encontrarse
enteramente satisfecha la O garantizada→ se procede, sin su intervención, al trámite en el
registro.
b. Cancelación judicial: puede ocurrir que el acreedor no quiera, no pueda o no expida
voluntariamente el documento necesario para obtener la cancelación→ por lo que,
puede ser ordenada por juez.
Proceso será contencioso→ contra acreedores/herederos. Cdo haya sentencia firme, se
librarán los oficios y testimonios para presentar en el Registro.
c. Cancelación automática: mero transcurso del tiempo. CCC fija plazos de caducidad
de la inscripción. Hipoteca→ 20años - Anticresis→ 20 pa inmuebles y 10 para
muebles registrables - Prenda con registro→ 5 años
Puede ocurrir que transcurra el plazo pero que la garantía se encuentre vigente→ si no se
renueva la inscripción antes de vencido el plazo legal se pierde la prioridad por falta de
publicidad y oponibilidad.
Si alguien de BF adquiere un inmueble sin que se haya informado la garantía→ le es
inoponible. No afecta a partes, ni herederos ni a otros interesados si son de mala fe.
CAP. XX: D REALES DE GARANTÍA
HIPOTECA
I.Concepto:
• DR de garantia
• ART. 2205.- Concepto. La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre
uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y
que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de
persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado.
• Pueden tener por objeto bienes que no sean cosas. En el D de superficie, se puede
poner hipoteca al D de plantar, foresgtar, construir
• El propietario puede enajenarlos a 3ros
• El o los inmuebles afectados son del cosntituyente, que puede ser deudor o no
• Facultades del titular: perseguir el objeto y percibir el credito con la preferencia que
corresponda, en el supuesto que el deudor no cumpla con su O. (ius persequendi y
ius preferendi)
• Acreedor hipotecario, A contra el deudor:
• Accion personal, nace del vinculo juridico que da lugar al otorgameitno de la garantia
hipotecaria
• Accion real → nace del DR de hipoteca
• Si el deudor no cumple el acreedor puede pedir accion personal para que se cumpla
la O y accion real para el cobro con su precio
• Se constituye por contrato bajo escritura publica
• No es necesaria la tradicion proque no se ejerce por la posesion
• Inscripcion registral declarativa → para que sea oponible a 3ros
II. Caracteres
1. Derecho real accesorio, supone existencia de un credito, que asegura el pago
2. D indivisible fundado en la voluntad de las partes → si pagan una parte de la deuda,
la hipoteca sigue ENTERA hasta que cancelen el total
3. Salvo excepciones, objeto: un inmueble
4. Convencional. Se descarta la via judicial, testamentaria, tacita o legal
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5. Menester satisfacer el ppio de especialidad, tanto sobre el objeto como el credito
6. Acreedor → accion hipotecaria (D a perseguir la cosa) aun cuando fue transferida a
un 3ro
7. D de preferencia. Despues de la venta, el acreedor hipotecario tiene D a cobrarse
con prioridad a los demas acreedores quirografarios y de prevalecer sobre los
titulares de DR constituidos posteriormente
III. Legitimacion
ARTICULO 2206.- Legitimación. Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos
reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.
a. Dueño
• PH o PJ
• Dueño casado, requiere conformidad de su conyuge
• Union convivencial registrada, se aplica esta solucion cuando se pretende hipotecar
la vivienda fliar
b. Condominio
• Debe ser constituida por TODOS los condominos en forma conjunta, sino cada uno
con su parte indivisa
c. Propiedad horizontal
• Titular de la unidad funcional puede gravar con hipoteca
• Gravamen comprende porcion de las cosas y partes comunes y la unidad
complementaria si hay
d. Conjuntos inmobiliarios: normas del D de prop horizontal
e. Superficie: titular del D de superficie y el porpietario del suelo
f. Tiempo compartido, cementerios y usufructuarios:NO estan LEGITIMADOS para
hipotecar
IV. Hipoteca de parte indivisa
ART 2207.- Un condómino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa. El acreedor
hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la partición. Mientras
subsista esta hipoteca, la partición extrajudicial del condominio es inoponible al acreedor
hipotecario que no presta consentimiento expreso.
• No se exige notificacion al acreedor
V. Forma del contrato constitutivo
• Se exige escritura publica .
• ART 2208.- Forma del contrato constitutivo. La hipoteca se constituye por escritura
pública excepto expresa disposición legal en contrario. La aceptación del acreedor
puede ser ulterior, siempre que se otorgue con la misma formalidad y previamente a
la registración.
a. Promesa de hipoteca
• Si el contrato se hubiese otorgado en instrumento privado, constituye una promesa
de hipoteca que hay que cumplir
b. Excepciones
• Disposicion legal → ley 23.576 de obligaciones negociables, art 3
• Constitucion de la hipoteca por el saldo del precio de un inmueble adquirido en
subasta publica
• Hipoteca naval e hipoteca aeronautica pueden ser por escritura publica o
instrumento privado autenticado (art 501, ley 20094 y art 53, cod aeronautico)
c. Aceptacion del acreedor
• ART. 2208.- Forma del contrato constitutivo.
• Cod → 2 condiciones:
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1. Aceptacion tiene que ser formalizada por escritura
2. Debe ser previa a la registracion
VI. Determinacion del objeto
• El objeto debe ser actual y estar individualizado en el acto constitutivo
• Determinado por, art 2209: ubicacion, superficie, medidas perometrales,
colindancias, datos de registracion, datos físicos, jurídicos y económicos +
especificaciones. → debe ser entendido de forma laxa
• NO siempre es un inmueble → Hipoteca naval o aeronautica
VII. La denominada hipoteca revertida
• Se constituye en garantía de un prestamo otorgado a una P que supero determinada
edad o grado de discapacidad, propietaria de un inmueble libre de cargas, por un
determinado plazo que se concreta en entregas periódicas, garantizando el mismo
con una hipoteca sobre la propiedad, con la particularidad de que será exigible al
fallecer el propietario.
• A favor de la utilización: se obtienen recursos $ genuinos por parte de P mayores de
edad sin tener que desprenderles su inmueble.
VIII. Duración de la inscripción
• Art 2210: MÁXIMO 20 años (si es que no se canceló antes)
• Los efectos de caducidad son automáticos, la cancelación requiere actividad del
interesado y la presentación de documentos al registro
• Es un plazo de caducidad NO de prescripción o sea, no se suspende ni interrumpe
• Se extingue la inscripción, no el DR → si se reinscribe luego de vencido el término
de caducidad, si en el medio se adquirieron nuevos D entonces el acreedor
hipotecario pierde la prioridad y es oponible a 3ro
IX. Extinción de la hipoteca
a. Por vía de consecuencia
• La hipoteca es accesoria a uno o más créditos
• La extinción de la O (pago) determina el fin de la hipoteca
• Excepción → novación, pago por un 3ro
b. Por via principal
• Renuncia formalizada en escritura pública → abandono del DR. solo es si el D de
hipoteca y la propiedad de la cosa están presentes en la misma P
• Si se destruye la cosa, la hipoteca sigue pero en el suelo
• Se extingue si: se resuelve con efecto retroactivo ek D del constituyente
• Vencimiento del plazo
• Subasta
X. Ejecución. Convenciones
• Varias cosas dependen del CPCC de cada provincia
• Las partes pueden pactar una ejecución distinta a la del cód procesal, siempre y
cuando no esté reconocido en leyes especiales (ley 24.441)
• Art 52, ley 24441: ejecución extrajudicial
• Art 45, ley 24441: el portador de la letra hipotecaria
• Otras cosas pactadas por las partes - convenios: desocupación, base del remate,
conservar el acreedor el título de propiedad → si las partes guardan silencio, CPCC
XI. Letras hipotecarias
• Título de crédito, documento necesario para ejercer el D literal y autónomo expresado
en él (según Vivante).
• La autonomía importa la existencia de un D originario para los 3ros que hayan
adquirido por buena fe, con independencia de los poseedores anteriores
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• SOLO puede ser por hipotecas de 1er grado y estar expresamente en el acto de
constitución de la hipoteca
• Art 37, ley 24441: “la emisión de letras hipotecarias extingue por novación la O que
era garantizada por la hipoteca”
• Son con fecha de vencimiento o a determinado tiempo de la fecha
• Bilateral: librador y el beneficiario
• Emitidas por el deudor e intervenidas por el registro
• Títulos cambiarios de carácter formal
• Cancelación de la inscripción se podrá hacer a pedido del deudor mediante la
presentación de letras y cupones
• Art 2187 CCC: solo pueden garantizar O de dar sumas de $.
• El certificado extendido por el J tiene el mismo valor que las letras
• Completividad: se basta a sí mismo para exigir su cumplimiento
• Abstracción: la relación jurídica que deviene del título se abstrae del negocio causal
que le ha dado origen
ANTICRESIS
I.Concepto. Definición legal
• ART 2212.- es el DR de garantía que recae sobre cosas registrables individualizadas,
cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien
se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda.
• Raramente celebrado → se perfecciona la hipoteca y de a poco desaparece la
anticresis
• D es sobre inmuebles y cosas muebles registrables
• Diferencias entre anticresis, hipoteca y prenda:
a. objeto : AN → cosas inmuebles y muebles registrables, H → inmuebles, PR → cosas
muebles no registrables y créditos instrumentados
b. Posesión de la cosa: AN y PR → acreedor o un 3ro, H→ constituyente
c. Frutos: AN→ escencia del D, H→ no existe, PR→ excepción
d. Usufructuario: AN→ puede constituir, H y PR → no
e. En caso de ejecución, el acreedor prendario, bajo condiciones puede adjudicarse la
cosa perdida
f. Uso y goce: AN→ facultades, PR→ excepción
g. El acreedor de la AN puede dar la cosa en arrendamiento, en la PR debe ser
consentida por el constituyente. No existe en la H.
h. Parece necesario que el crédito esté individualizado desde el inicio para impedir que
se concrete la imputación de los frutos que se perciban
• Similitudes: son DRG y deben cumplir los recaudos del cod
• Diferencia con el usufructo: U→ concede al titular el disfrute sin alterar la sustancia
y tiene uso y goce de la cosa, AN→ deber de servirse de los frutos para imputarlos al
pago de una deuda, el acreddor tiene deber de hacer beneficio periodico a la cosa
objeto de DRG
II. Legitimación: ART 2213.- Pueden constituir anticresis los titulares de los DR de
dominio, condominio, propiedad horizontal, superficie y usufructo.}
• En el U, la AN dura lo que dura el U ← misma situación si es constituido por el
superficiario
III. Plazo máximo - art 2214 CCC
• Cosas inmuebles: 10 años máx
• Cosas muebles registrables: 5 años
• Si se cumplio el tiempo max y no se cobró la deuda, se puede ejecutar
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IV. Derechos del acreedor
a. Uso y goce
• Art 2215, es el más importante
• D de percibir los frutos para imputarlos a una deuda
• Terminado el plazo si los frutos no completan la deuda, el acreedor puede ejecutar
el inmueble u otro bien del acreedor
b. D de arrendar la cosa
• ART 2216.- El acreedor anticresista debe conservar la cosa. Puede percibir los frutos
y explotarla él mismo, o darla en arrendamiento; puede habitar el inmueble o utilizar
la cosa mueble imputando como fruto el alquiler que otro pagaría…
c. D a ejecutar
• Si la cosa no fue suficiente para cancelar la deuda, vencido el plazo se puede
ejecutar
• El CCC no dice nada sobre como ejecutar → ver cod procesal
• No autoriza al acreedor a querdarse con la cosa en pago
• PROHIBIDO pacto comisorio
d. Privilegio
• Art 2582 → 6 incisos de creditos con privilegios
• Inc e: los créditos garantizados con hipoteca, anticresis, prenda con o sin
desplazamiento, warrant y los correspondientes a debentures y obligaciones
negociables con garantía especial o flotante;→ creditos con garantias R
• Solo le asistira en ejecucioneds individuales porque la Ley de Contratos 24.522 no
lo entroniza como tal
V. Deberes del acreedor
a. Conservar la cosa
• Art 2126
• Si no conserva en buen estado, sera responsable
b. No alterar el destino
• No se puede alterar el destino EXCEPTO pacto en contrario
• No pueden hacer un cambio en el que el deudor luego de pagar la deuda no pueda
explotar como quiera
c. Rendir cuentas al deudor
• Art 2215, deber de “dar cuenta al deudor”. → no explica mucho
• En el tercer parrafo del art remite a las reglas de mandato
d. Responsabilidad
• ART 2216.- (...) El acreedor debe administrar conforme a lo previsto por las reglas del
mandato y responde de los daños que ocasiona al deudor.
El incumplimiento de estos deberes extingue la garantía y obliga al acreedor a restituir la
cosa al titular actual legitimado.
e. Pago de contribuciones y cargas
• El acreedor esta O a pagar contribuciones y cargas del inmueble
• Todos los impuestos que gravan a la propiedad
• En caso que se reclame el pago, el propietario es legitimado pasivo
f. Restituir la cosa : una vez que se extinga el credito garantizado
VI. Gastos
a. Mejoras necesarias:
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• ART 2217.- El titular del objeto gravado debe al acreedor los gastos necesarios para
la conservación del objeto, aunque éste no subsista… → las mejoras NECESARIAS le
corresponden a su dueño
• Si el acreedor afronta estos gastos, se los puede cobrar con los frutos
• Si los frutos son insuficientes, la suma debe ser reintegrada por el deudor
b. Mejoras utiles
• Puede reclamar hasta la concurrencia del mayor valor del objeto
• Si el acreedor las realiza, son a su cargo → si genera un plus, lo puede reclamar
• Evitar el enriquecimiento sin causa
VII. Duración de la inscripción
• Teniendo en cuenta el plazo max: Si vencido el plazo max de duracion, el deudor no
cumplio con su O, el acreedor tendra interes en mantener la inscripcion, en tanto el
crédito no prescriba
Prenda (cap. 21)

Disposiciones generales
Concepto
Aquel que recae sobre bienes muebles cuya posesión se transmite en garantía del
cumplimiento de una obligación contraída por el transmitente o un tercero.
Como sólo se transmite la posesión el acreedor no puede disponer de ella y en caso de
incumplimiento deberá instar la realización de su valor, al menor que se estime justamente
para poder adjudicársela.
Legitimación
❖ Dueño o totalidad de los copropietarios
❖ En teoría un condómino podría gravar su parte indivisa
➢ Pero hay que entregar la posesión al acreedor o un tercero y si los demás
condóminos no lo permiten no podrá nacer el derecho real.
Objeto
❖ Cosas muebles
➢ Las cosas futuras podrían ser objeto de una promesa de prenda
➢ Títulos u otros bienes negociables en bolsas o mercados públicos
❖ Casos controvertidos
➢ Dinero
▪ Por un lado, se entiende una prenda irregular, por otro, que son cosas fungibles
y no satisface el principio de especialidad.
❖ Créditos
Constitución. Requisitos
❖ Por contrato formalizado en instrumento público o privado
➢ Contenido del contrato
▪ Importe del crédito
▪ Designación detallada de los objetos empeñados (calidad, peso, medida,
descripción de documentos y títulos y demás datos que sirvan para
individualizarlos)
❖ Tradición al acreedor prendario o a un tercero designado por las partes
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Oponibilidad
No es oponible a terceros si no consta por instrumento público o privado de fecha cierta,
cualquiera sea la cuantía del crédito.
Importancia de la posesión
Los derechos provenientes de la prenda sólo subsisten mientras el bien afectado se
encuentra en poder del acreedor o del tercero designado.
❖ Posesión de un tercero
❖ Pérdida, sustracción o entrega de la cosa
➢ Si bien dejan de ser poseedores, el Código dice que siguen siéndolo y pueden
recuperarla de quien la tiene en su poder.
➢ Lo mismo aplica cunado la cosa hubiera sido entregada a otro con obligación de
devolverla.
❖ Restitución voluntaria de la cosa
➢ Lo que se extingue es la prenda, no el crédito garantizado
❖ Interrupción de la prescripción
➢ No puede correr la prescripción de la obligación principal si la cosa se encuentra en
su poder o de un tercero
Prendas sucesivas
❖ Puede constituirse una nueva prenda sobre el bien empeñado, a favor de otro acreedor
si
➢ El acreedor que ya adquirió el derecho de garantía consiente, ya sea para poseer
“para ambos” o bien acepta desprenderse de la cosa y que se entregue a un tercero
que posea también para ambos.
❖ Si la cosa ya estaba en poder de un tercero, el constituyente puede gravarla nuevamente
Rango de acreedores
❖ Regla general: la prioridad está ligada a la fecha de su constitución (adquisición del
derecho real cuando se reunió el título y modo).
❖ Si ninguno adquirió el derecho real por no haberse cumplido el modo, la prioridad debe
establecerse la fecha cierta del título constitutivo.
❖ Las partes pueden sustraerse y establecer otro orden si manifiestan en forma clara y
contundente su voluntad de apartarse.
Derechos y deberes del acreedor
❖ Poseer la cosa o depositarla en poder de un tercero, hasta tanto el deudor satisfaga su
obligación
➢ Si el acreedor realiza gastos de conservación se los puede reclamar al deudor, y si la
cosa produce frutos puede percibirlos e imputarlos a dicha deuda si no se pactó lo
contrario
➢ No le da derecho a usar la cosa sin autorización del deudor, y aun autorizado o siendo
ello necesario, no puede abusar de esta facultad
❖ Ejercer las acciones correspondientes para reclamar o defender la cosa, incluso contra
el deudor o constituyente.
❖ Realizar el valor de la cosa si el deudor no satisface la obligación a su cargo. En el caso
de subasta o venta, el acreedor tiene derecho a cobrar su crédito del precio obtenido,
ejerciendo su privilegio si concurren otros acreedores. Si se trata de créditos dados en
prenda, puede percibirlos incluso judicialmente si es menester y luego rendir cuentas.
❖ En determinadas ocasiones, adjudicarse directamente la cosa
Extinción
❖ Por vía indirecta
➢ La extinción total de la obligación garantizada determina su fin (como regla)
❖ Por vía directa
➢ Renuncia
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➢ Consolidación
➢ Pérdida de la posesión
➢ Subasta o venta privada (los derechos de los acreedores se trasladan al precio
obtenido)
❖ Efectos
➢ El acreedor o tercero deben restituir la cosa o instrumento probatorio del crédito
prendado.
➢ Ello es así en tanto el deudor haya cumplido su obligación o el crédito garantizado
aún no sea exigible.
Prenda con registro
❖ Ciertas cosas muebles registrables también pueden ser objeto de prendas, legisladas
fueras del CCCN.
❖ Se caracteriza por la falta de desplazamiento.
❖ Se debe atribuir un valor consistente en una suma de dinero
❖ Se hace conocida a los terceros a través de las constancias del Registro público
respectivo
❖ La legislación especial limita sus beneficios a ciertos acreedores, con el objeto de
combatir la usura
❖ Puede ser fija, flotante o sobre fondos de comercio
Prenda de cosas
Prenda de cosa ajena
❖ El constituyente se obliga, expresa o tácitamente a adquirir la propiedad antes de
entregarla al acreedor, si la entrega antes de haberla adquirido el contrato es nulo, por
falta de legitimación; si la adquiere luego, la prenda queda convalidada.
❖ Si el acreedor recibe en prenda una cosa ajena que cree del constituyente la restituye al
dueño que la reclama, puede exigir al deudor la entrega en prenda de otra de igual valor.
Si el deudor no lo hace, el acreedor puede pedir el cumplimiento de la obligación
principal, aunque tenga plazo pendiente, si el crédito está sujeto a condición se aplica el
art. 2197
Frutos. Prenda anticrética
❖ Si la cosa entregada genera frutos naturales o civiles, si no se pacta lo contrario, serán
imputados al pago de la deuda.
❖ Si los frutos son artificiales, en principio el acreedor no tiene derecho a usar de la cosa,
por lo que ello dependerá de lo que las partes hayan convenido.
❖ Se la caracteriza como “prenda anticrética” porque mezcla las dos figuras, permitiendo
aplicar los frutos de una cosa al pago de una deuda principal.
➢ Por analogía debe aplicarse al acreedor prendario el deber impuesto al anticresista
de dar cuenta al deudor de la imputación de los frutos a la cancelación de la deuda.
Uso y abuso
❖ Por regla el acreedor no puede usar de la cosa dada en prenda, exc. pacto en contrario.
❖ En caso de estar autorizado, el uso no puede ser abusivo, no puede dañar a la cosa
❖ Por excepción podrá utilizarla sin consentimiento del deudor, si es “necesario para su
conservación”, pero en ningún caso está permitida actividad que perjudique la cosa.
❖ El abuso da derecho al deudor a
➢ Dar por extinguida la garantía y que la cosa le sea restituida
➢ Pedir que la cosa se ponga en depósito a costa del acreedor
➢ Reclamar DDPP
Gastos
❖ El deudor debe al acreedor los gastos originados por la conservación de la cosa
prendada, aunque ésta no subsista.
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❖ El acreedor no puede reclamar los gastos útiles sino hasta la concurrencia del mayor
valor de la cosa.
❖ Si no se trata de gastos indispensables, el acreedor debe tener aprobación del deudor si
pretende reclamarlos.
Venta del bien empeñado
❖ No puede vender el bien mientras ejerce su derecho
➢ Excepción: hay motivo para temer la destrucción de la prenda o una notable pérdida
de su valor, tanto el acreedor como el constituyente pueden pedir la venta del bien
➢ La venta produce la desafectación de la cosa a la prenda, el privilegio del acreedor
se traslada al precio obtenido
❖ Venta pedida por otro acreedor
➢ Cualquier acreedor, no sólo el prendario puede pedir la venta de la cosa.
❖ Restitución de la cosa
❖ El constituyente puede reemplazar el objeto dado en prenda por otro o sustituir la prenda
por otra garantía real equivalente (hipoteca o anticresis)
Ejecución
Si el deudor no cumple con la prestación a su cargo, el acreedor puede ejecutar la cosa para
cobrar su crédito con el privilegio correspondiente
❖ Ejecución judicial
➢ Debe anunciarse debidamente con 10 días de anticipación
➢ El deudor y constituyente deben ser citados y oídos en el juicio
➢ Será juez competente el del lugar en el que se encuentre la cosa
❖ Venta de títulos
➢ Puede realizarse en la forma habitual en tales mercados, al precio de cotización.
❖ Otras opciones
➢ La venta pueda realizarse por un procedimiento especial
▪ Designación de una persona para efectuarla
▪ Venta por el acreedor o un tercero a precios que surgen de un determinado
ámbito de negociación o según informes de los valores corrientes de mercado al
tiempo de la enajenación
❖ Adjudicación al acreedor
➢ Es nula toda cláusula que permite al titular de un derecho real de garantía adquirir o
disponer del bien gravado fuera de las modalidades y condiciones de ejecución
previstas por la ley para cada derecho de garantía (prohibición del pacto comisorio)
➢ Excepciones
▪ El acreedor puede adjudicarse la cosa por la estimación del valor que de ella se
haga al tiempo del vencimiento de la deuda, según lo establezca el experto que
las partes designen o bien por el que resulte del procedimiento de elección
establecido
❖ Carácter optativo de las alternativas
➢ Si no se pacta lo contrario, lo anteriormente mencionado es optativo para el acreedor
(si el deudor no cumple, el acreedor decidirá cuál elegir)
❖ Adquisición del acreedor
➢ El acreedor puede adquirir la cosa por la compra que haga en la subasta o venta
privada o por su adjudicación
➢ Si la adquiere en la subasta o venta privada deberá compensar su crédito, y en su
caso, pagar la diferencia.
❖ Rendición de cuentas
➢ Pueden ser impugnadas judicialmente, pero ello no afecta la validez de la
enajenación
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Documentos con derecho incorporado. Títulos valores
❖ El derecho contenido en el título se constituye con el mismo, nace con él y viene dentro
de él, se produce un vínculo indisoluble entre derecho (contenido) y documento
(continente)
❖ La garantía prendaria recae tanto en el documento (cosa) como en el derecho en él
incorporado (crédito)
❖ El acreedor prendario no puede ejercer las facultades conferidas, modificar aspectos
sustanciales del crédito o menoscabar el derecho gravado.
❖ No impide el ejercicio, pero el dueño de este de todas las facultades inherentes a la
propiedad del crédito cedido en garantía
❖ Puede constituirse por instrumento separado o es suficiente con un endoso del portador
legitimado, con la cláusula “en prenda” o equivalente, en favor del endorsatario.
❖ El acreedor prendario está en posesión de los título y de esa posesión deriva la
posibilidad de ejecutarlo y asumir frente a terceros una aparente propiedad de dichos
títulos
❖ El propietario del título puede reclamar DDPP al acreedor que se haya extralimitado en
el ejercicio de sus derechos
Prenda de créditos
Créditos instrumentados
❖ Instrumentos públicos o privados en los que se estatuye, a favor del futuro deudor
prendario, un crédito pasible de ser reclamado a un tercero.
❖ Se constituye, aunque el derecho no se encuentre incorporado a dicho instrumento y
aunque éste no sea necesario para el ejercicio de los derechos vinculados con el crédito
prendado.
❖ Puede tener como objeto cualquier crédito instrumentado que puede ser cedido
➢ p.ej. compraventa, locación, etc.
❖ si el acreedor percibe el crédito en fecha anticipada a la del vencimiento de la obligación,
su derecho se traslada a la suma de dinero obtenida
❖ Concurso del deudor
➢ El acreedor carece de derecho frente a la presentación concursal del deudor, para
compensar su crédito con los fondos percibidos de los deudores de los títulos
entregados en garantía
❖ Aplicación supletoria de las reglas sobre prendas de cosas
Constitución
❖ Las partes deben otorgar el contrato de prenda por instrumento público o privado
❖ El crédito pignorado debe estar instrumentado, en el sentido que pueda probarse por
medio de un documento y que el constituyente lo entregue al acreedor prendario o
tercero designado por las partes
❖ Debe notificarse la existencia del contrato de prenda al deudor del crédito pignorado
❖ Notificación
➢ Instrumento público o privado con fecha cierta
❖ Sujetos
➢ Puede realizarla cualquiera de las partes
❖ Lugar
➢ No se impone ninguno, pero parece conveniente el domicilio real del deudor
Conservación y cobranza
• El acreedor no puede celebrar transacción o contratos que impliquen su negociación
• Tiene la posesión con la finalidad de restituirlo al deudor si éste cumple con su
obligación. Si antes del vencimiento el crédito vence, debe cobrarlo, incluso
judicialmente si es necesario.
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• Se aplican las reglas del mandato: el titular del crédito es el mandante y el acreedor, el
mandatario.
❖ Prestación dineraria
➢ Si el crédito aun no es exigible, deberá conservar el dinero y la prenda subsistirá
sobre el dinero hasta tanto el acreedor tenga derecho a cobrar su propio crédito
❖ Prestación no dineraria
➢ Debe venderla para poder cobrar su crédito con el dinero obtenido
❖ Opción o declaración de las partes
➢ Puede que la exigibilidad dependa de una opción o declaración del constituyente. En
tal caso, el acreedor prendario puede hacer la respectiva manifestación, por su sola
cuenta si su propio crédito es exigible, y de común acuerdo con aquel en caso
contrario.
➢ Si la opción o declaración corresponden al deudor del crédito sólo producen efecto
si se comunican al propio acreedor y al prendario
Participación en el contrato con prestaciones recíprocas
❖ Si el crédito prendado se origina en un contrato con prestaciones recíprocas, en caso de
incumplimiento del obligado prendario el acreedor puede enajenar forzadamente la
participación de aquél en dicho contrato, sujeto a las limitaciones contractuales
aplicables.
❖ Si la cesión de la participación del constituyente está sujeta al asentimiento de la otra
parte de tal contrato, y éste es negado injustificadamente, debe ser suplido por el juez.
❖ Por participación se entiende el conjunto de derechos y obligaciones derivados del
contrato.
Extinción de la prenda, pero no del crédito
No importa la causa por la cual se extinga la prenda, el acreedor carecerá de derecho para
conservar en su poder el crédito instrumentado, por lo que debe restituirlo al constituyente
y notificar al deudor de dicho crédito.
Acciones reales (cap. 23)

Disposiciones generales
Concepto
ARTICULO 2247.- Acciones reales. Las acciones reales son los medios de defender en
juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales contra ataques que impiden
su ejercicio.
(…)
Las acciones reales son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de
prescripción adquisitiva.
Tienen por objeto la protección de los derechos reales. Cuando uno de ellos está provisto de
la consiguiente acción real, que lleva ínsita el ius preferendi y el ius persequendi, aunque
con las limitaciones y excepciones previstas por el ordenamiento legal.
Se distinguen de las acciones posesorias, pues éstas apuntan a la conservación o restitución

de la posesión o tenencia con independencia de quién sea el titular del derecho real y no
precisan, en principio, otra prueba que la de haber poseído o tenido la cosa. También se
distinguen de las acciones personales que persiguen la restitución, fundadas en una
obligación, ya que el actor hace valer un derecho de crédito, mientras que en la reivindicación
se hace valer un derecho real.
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Imprescriptibilidad
❖ Sin perjuicio de la usucapión que pueda invocar el demandado que poseyó durante el
tiempo exigido por la ley, y que puede hacer valor por vía de acción o de excepción (art.
2551).
❖ No son pasibles de prescripción liberatoria
❖ Sin embargo, no impide la prescripción liberatoria del reclamo de daños que se formule
en forma complementaria o subsidiaria.
Enumeración
a) Enumeradas en el capítulo dedicado a las acciones reales
a. Reivindicatoria
b. Confesoria
c. Negatoria
d. De deslinde
b) ¿otras acciones reales?
a. Se puede considerar a la acción de división del condominio de naturaleza
real
b. Acción hipotecaria
c. Petición de herencia
d. Para ciertos autores, la acción de usucapión
Finalidad. Ámbito. Lesión que las habilita

La existencia del derecho real se obtiene con la acción reivindicatoria, la plenitud, con la
acción confesoria, y la libertad, con la acción negatoria. La “existencia” se ve comprometida
en los casos de desapoderamiento, la libertad, cuando alguien pretende un derecho real
sobre la cosa de otro, y la plenitud, cuando se impide el legítimo ejercicio de ciertos derechos
reales (servidumbres) o de derechos inherentes a la posesión.
Acción reivindicatoria
❖ Concepto
➢ Tiene por objeto defender en juicio la existencia del derecho real en aquellos casos
en que haya mediado desapoderamiento de la cosa mueble o inmueble, y así obtener
su restitución, con el objeto accesorio, cuando hubiere lugar, de indemnización del
daño causado.
❖ Ámbito
➢ Supuestos de desapoderamiento y compete a los titulares de los derechos reales
que se ejercen por la posesión (todos menos la servidumbre) y al acreedor
hipotecario (art. 2248, últ. párr.)
➢ Si bien el acreedor hipotecario no cuenta con la posesión, el Código lo legitima de
forma expresa, considerando su interés en la buena conservación del inmueble
desapoderado.
Acción negatoria
❖ Concepto
➢ Protege a los titulares frente a quienes alegan ser titulares activos de gravámenes
que recaen sobre el inmueble, y su objeto es que cesen las turbaciones que sean
consecuencia del ejercicio de tales pretensiones.
❖ Ámbito
➢ Mismo que de la acción reivindicatoria. Difiere en cuanto a ella por la extensión de
la lesión que el derecho real sufre de parte del demandado. Todo ataque de una
importancia menos grave que la privación de la posesión basta para dar la acción
negatoria.
❖ El “iura novit curia” y la acción negatoria
➢ Como aplicación de este principio, si se inicia una acción negatoria por un hecho de
turbación y durante el juicio se produce el desapoderamiento, debe admitirse la
conversión sin necesidad de una nueva acción.
❖ Derechos reales sobre cosas muebles
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➢ No es descartable la posibilidad de su ejercicio, pues de no ser así, cuando se afecte
su “libertad” carecerían de protección, lo que es incongruente con la existencia de
protección posesoria para todos los objetos.
Acción confesoria
❖ Concepto
➢ Tiene por finalidad remover el obstáculo al ejercicio de una servidumbre, o el cese
de actos que importen violar los límites que el Código impone a los vecinos.
❖ Ámbito
➢ Tutela a los titulares o cotitulares de todos los derechos reales sobre inmuebles que
se ejercen por la posesión ante actos que impidan ejercer una servidumbre u otro
derecho inherente a la posesión. Si el acto lesivo no apunta a cuestionar la
servidumbre en sí misma, corresponde una acción de DDPP. Asimismo, puede
ejercerse cuando se afecta otro derecho inherente a la posesión (p.ej. inmisiones
inmateriales). También al acreedor hipotecario cuando el titular del inmueble
afectado estuviese impedido de ejercer una servidumbre activa o los derechos
inherentes a la posesión.
Demanda y sentencia
ARTICULO 2249.- Demanda y sentencia. Para el progreso de las acciones reales la
titularidad del derecho debe existir al tiempo de la demanda y subsistir al tiempo de la
sentencia.
❖ En el caso de que quien inició la acción no tuviera derecho real en el momento, pero se
consolidara durante el trámite del juicio, deberá rechazarse la demanda.
❖ Kiper sugiere la eliminación de este artículo por exceso de rigor formal que puede
favorecer a un poseedor sin derecho.
Daño
ARTICULO 2250.- Daño. El actor puede optar por demandar el restablecimiento del
derecho real u obtener la indemnización sustitutiva del daño.
Si opta por el restablecimiento de su derecho, puede reclamar el resarcimiento
complementario del daño.
Si opta por obtener la indemnización sustitutiva del daño, pierde el derecho a ejercer la
acción real.
❖ Las acciones reales tienen un efecto accesorio, cual es la indemnización del daño
causado.
❖ Se extiende a todo aquello que sea consecuencia de la lesión al derecho real de que se
trate.
➢ P.ej. el poseedor de mala fe debe restituir los frutos percibidos y el poseedor tanto
de mala como buena fe deben restituir los productos de la cosa.
❖ Se puede optar por una indemnización sustitutiva del daño, en lugar de reclamar el
restablecimiento de su derecho.
➢ P. ej. si fue desapoderado de una cosa mueble por un tercero de mala fe, podría
optar por reivindicarla o reclamarle al despojante todo el daño sufrido (p.ej. valor de
la cosa, privación de uso, intereses, etc.)
❖ En algunos casos será la única posibilidad que le quedará al lesionado, si es de
cumplimiento imposible (p.ej. destrucción de la cosa reclamada, o cuando haya límites
legales al alcance de la reivindicación)
Legitimación activa
Titulares de derechos reales
❖ Cesionarios
➢ Tercero que recibe los derechos que el titular tiene sobre la cosa
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➢ Si se trata de inmuebles, el acto de cesión deberá ser formalizado por escritura
pública
❖ Comprador al que no se le hizo la tradición
➢ Aquel que cuenta con título suficiente pero que no se le hizo aún la tradición. Si la
cosa se halla en poder del vendedor, el comprador puede ejercer contra éste la
acción que nace del contrato e cuya virtud se obligó a entregarle la cosa, pero es una
acción personal.
➢ Si la cosa está en poder de un tercero, puede iniciarse una acción reivindicatoria
pues en toda compraventa se realiza una “cesión tácita o implícita” de esta acción.
❖ Reivindicación por quien adquirió el derecho real por usucapión
➢ En el caso de usucapión breve, el titular del derecho real que cuenta con justo título
puede ejercer las acciones reales. En el caso del titular por usucapión que no haya
sido declarado como tal por sentencia, no le obstan las acciones reales.
❖ Acreedor hipotecario
❖ Heredero
➢ Aun cuando no haya tenido nunca la posesión del inmueble puede intentar las
acciones reales. Ello porque es sucesor del causante y continuador de su persona, y
cuenta con las acciones de aquel.
❖ Legatario
➢ Es dueño de las cosas legadas desde la muerte del testador, por lo que puede
intentar acciones reales sobre la cosa contra terceros.
❖ Cotitulares
➢ Contra otro cotitular
▪ Puede promover una acción en la medida de la parte indivisa. La sentencia no
dispondrá restitución de cosa alguna, sino que se limitará a resolver una cuestión
interna entre los comuneros, reconociendo el derecho del condómino lesionado
a participar en el condominio en pie de igualdad con los restantes.
➢ Contra un tercero
▪ Puede tener por objeto la totalidad o una parte material de la cosa o en la medida
de su parte indivisa. Una vez restablecido el derecho sobre la totalidad o parte
material, el ejercicio por cada condómino se circunscribe a su parte indivisa.
➢ Coacreedores hipotecarios
▪ Cabe descartar que la acción reivindicatoria se limite a una parte material o
indivisa, teniendo en cuenta que los derechos reales de garantía son indivisibles,
si no se pactó lo contrario. Distinto sería si la hipoteca recae sobre una parte
indivisa, en cuyo caso la acción del acreedor hipotecario no podría ir más allá.
➢ Cosa juzgada
▪ Extiende sus efectos respecto de todos los que pudieron ejercer su derecho de
defensa en juicio, aunque no hayan intervenido en éste. El contenido de la
sentencia relativo a la indemnización del daño aprovecha o perjudica sólo a los
que han intervenido en el juicio.
Acción reivindicatoria
Objeto
Cosas
ARTICULO 2252.- Reivindicación de cosas y de universalidades de hecho. La cosa puede
ser reivindicada en su totalidad o en parte material. También puede serlo la universalidad
de hecho.
La acción reivindicatoria permite reclamar una cosa concreta y perfectamente identificada,
no una cosa distinta, aun de la misma especie y calidad.
❖ Si la cosa se encontrase parcialmente destruida y sólo quedasen sus restos, éstos

pueden ser objeto de la reivindicación.
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❖ Se puede reivindicar toda la cosa o una parte material de ella. Pero hay que tener en
cuenta que la servidumbre, superficie, usufructo, uso o habitación pueden tener por
objeto partes materiales.
❖ Además, cuando se trata de cotitulares, la acción puede reducirse a una parte indivisa
de la cosa, caso en el que el actor deberá individualizar la cosa sobre la que reclama
compartir el ejercicio.
❖ También pueden ser objeto los títulos valores y créditos instrumentados.
Universalidades
❖ Universalidades de derecho
➢ No son reivindicables.
❖ Universalidad de hecho
➢ Lo que se reivindica no es la universalidad de cosas, sino cada una de las cosas que
la componen, y hasta es posible que la acción prospere respecto de unas cosas y no
otras. La universalidad de hecho no puede ser objeto de los derechos reales ni
relaciones de poder. El objeto lo constituye una cosa cierta y determinada, las partes
individuales del conjunto.
Objetos no reivindicables
❖ Objetos inmateriales
➢ Bienes que no son cosas, en su condición de objetos inmateriales susceptibles de
valor no pueden reivindicarse porque tampoco son objeto de las relaciones de poder
ni derechos reales.
❖ Cosas indeterminables o fungibles
➢ Sin embargo, mediante un procedimiento puede llegarse a su identificación y
producir efectos similares a una reivindicación de cosas fungibles si pueden
identificarse.
❖ Cosas futuras
➢ “al tiempo de la restitución” por lo que si la acción se promueve por una cosa futura
y existe al momento en que la restitución debe ser efectiva, será procedente.
❖ Accesorios
➢ Porque las cosas accesorias siguen la suerte de lo principal (inmueble reivindicado)
y las cosas muebles accesorias podrían haber dejado de ser tales para convertirse
en inmuebles por accesión.
❖ Título valor
Legitimación pasiva
❖ Poseedor
➢ Quien despojó al titular del derecho real. Contra él pueden reivindicarse cosas
muebles o inmuebles.
➢ Si éste niega ser el poseedor, el actor debe probar que éste efectivamente posee la
cosa. En tal caso, deberá restituirla en tanto el demandante haya justificado su
derecho real o su mejor derecho a la posesión.
➢ Si ya no está en poder del autor del desapoderamiento, la acción puede dirigirse
contra los sucesores.
❖ Tenedor
➢ Tenedor que posee a nombre de un tercero
▪ Si individualiza al poseedor, se libera. Pero si no declara, esto no ocurre y el juicio
seguirá su curso. Sin embargo, la sentencia no será oponible al tercero, el
verdadero poseedor, porque no ha sido parte en el juicio, y podrá entablar contra
el actor las acciones petitorias o posesorias a que se sienta con derecho.
▪ La demanda de reivindicación dirigida contra el tenedor interrumpe la
prescripción adquisitiva.
➢ Tenedor que posee a nombre del reivindicante
▪ Media un contrato entre poseedor y titular (locación depósito, etc.)
▪ Kiper no comparte el criterio porque el titular del derecho real no perdió la
posesión pues la sigue ejerciendo a través de su tenedor.
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➢ Demandado que deja de poseer
▪ No puede ser condenado a restituir un objeto que ya no tiene y la demanda debe
dirigirse al nuevo poseedor. Sin embargo, el primero puede ser responsable de
los daños causados al reivindicante, en especial si obra de mala fe. Lo mismo
ocurre si una persona se hace pasar por poseedor sin serlo.
❖ Reivindicación de automotor hurtado o robado
➢ Debe dirigirse contra el dueño, es decir, quien lo tiene inscripto a su nombre en el
Registro. La acción es admisible aun cuando el tercero sea de buena fe.
➢ Si el actor alega tener un mejor derecho que el demandado y lo prueba, una
consecuencia será la rectificación del asiento legal.
➢ Puede haber otros legitimados pasivos si el automóvil pasó al poder de terceros.
Prueba en el juicio de reivindicación

Como primera medida, se debe justificar el derecho sobre la cosa objeto de la acción,
invocando título de dominio o de alguno de los derechos reales que se ejercen por la
posesión, o bien su condición de acreedor hipotecario.
Si el poseedor actual también acredita tener un derecho sobre el bien, el reivindicante

además debe demostrar que el suyo es mejor.
Prueba cuando se reivindican inmuebles

ARTICULO 2256.- Prueba en la reivindicación de inmuebles. Respecto de la prueba en la
reivindicación de cosas inmuebles, se observan las reglas siguientes:
a) si los derechos del actor y el demandado emanan de un antecesor común, se presume
propietario quien primero es puesto en posesión de la cosa, ignorando la obligación
anterior, independientemente de la fecha del título;
b) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, el título
del reivindicante posterior a la posesión del demandado, es insuficiente para que
prospere la demanda, aunque el demandado no presente título alguno;
c) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores y el título
del reivindicante es anterior a la posesión del demandado, se presume que este
transmitente era poseedor y propietario de la heredad que se reivindica;
d) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, sin que
se pueda establecer cuál de ellos es el verdadero propietario, se presume que lo es el
que tiene la posesión.
❖ Ambos títulos emanan del mismo autor
➢ El inmueble ha sido enajenado dos veces por quien era su dueño. Prevalecerá el
primero que haya recibido la posesión, independientemente de la fecha del título, si
obró con buena fe. Habrá obrado con buena fe si obtuvo la prioridad registral.
➢ Si ningún título está inscripto, se aplica lo dispuesto en la norma, en tanto el primero
en adquirir el derecho real sea de buena fe. Se armoniza con el art. 756
(concurrencia de varios acreedores)
➢ Si ninguno hubiere recibido posesión y ninguno hubiera inscripto el título, recién ahí
será importante la fecha del título, ya que prevalecerá el de fecha cierta anterior.
❖ Los títulos emanan de distintos autores
➢ En primer lugar, el juez deberá examinar cuál de los dos es mejor o más probable en
cuanto a l derecho de las partes. Para ello deben ser estudiados. Si de ese estudio
resulta quién era el verdadero propietario, su sucesor será el vencedor.
➢ Se asigna importancia a la fecha del título. Si es de fecha posterior a la posesión del
demandado, es insuficiente. También se valorará la buena fe de cada uno, en
función de la existencia o no de inscripciones en el Registro, y de haber más de una,
cuál tuvo prioridad.
➢ Si no hubo inscripción y no resulta posible saber cuál ostenta mejor derecho, la
contienda se resolverá en beneficio del poseedor actual.
❖ El demandado no presenta título
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Importancia de la fecha del título
❖ No siempre el título será suficiente por sí mismo para fundar la demanda, pues además
debe ser de fecha anterior a la posesión del demandado. En tal caso, se presume que
este transmitente era poseedor y propietario de la heredad que se reivindica.
Usucapión
❖ Siempre prevalece, ya que para su consumación no es necesaria la buena fe. En caso
de conflicto entre dos adquirientes por usucapión, debe prevalecer la más reciente.
Prueba en la reivindicación de muebles registrables

❖ Demandado de mala fe
➢ Se establece una presunción de mala fe cuando no se verifican los elementos
identificatorios y tampoco se constata la documentación y estado registral.
➢ Si no hay registración, no hay buena fe, pero aun habiendo inscripto puede ser de
mala fe.
❖ Prueba
➢ El actor carga con la prueba: demostrar su derecho real o que tiene un mejor derecho
que la otra parte.
➢ Si una de las partes no hubiere inscripto, puede justificar su derecho por otros
medios
❖ Autor común
➢ Triunfa quien acredite todos los elementos identificatorios registrales exigidos.
➢ Si ninguno de los dos tiene diferencias o irregularidades, cabe entender que debe
ser preferido el que inscribió primero.
❖ Autores distintos
➢ Primero hay que dilucidar cuál tiene mejor derecho. Si no es posible, triunfa quien lo
tiene inscripto a su favor. Si el actor prueba el robo o hurto, es muy probable que así
justifique su mejor derecho.
Prueba en la reivindicación de bienes muebles no registrables

❖ Ámbito de aplicación
➢ Limitada al subadquirente de mala fe o de buena fe a título gratuito y tercero de
buena fe, sea o no a título oneroso, que adquirió una cosa hurtada o perdida.
❖ Antecesor común
➢ Prevalece el primero en adquirir el derecho, es decir, quien primero adquirió la
tradición. Siempre que sea de buena fe y a título oneroso.
❖ Antecesores distintos
➢ Prevalece aquel que derive su derecho del antecesor más antiguo.
❖ Otras pruebas
➢ Se puede acudir a distintos medios, p.ej. recibos, facturas de compras o de arreglos
de la cosa, constancias de crédito, testigos, etc.
❖ Acreedor frustrado
➢ Aquel acreedor de buena fe que resulta frustrado en su derecho conserva su acción
contra el deudor para reclamar DDPP
Derecho al reembolso
Reivindicación de cosas no registrables robadas o perdidas y reembolso al demandado
Si la cosa se venció con otras iguales, en una venta pública o en casa de venta de objetos
semejantes, o por un individuo que acostumbraba a vender cosas semejantes.
Se considera que quien compra la cosa en un lugar donde venden cosas semejantes no pudo
advertir la ilegitimidad del título transmisor, fue víctima de un error invencible. Además, el
reembolso del precio, como carga del propietario reivindicante, es una medida de protección
del tráfico.
❖ Supuestos en los que procede

➢ Que la cosa haya sido vendida, ofrecida con otras semejantes, aunque haya sido
adquirida individualmente. En una venta pública (lugares destinados a venta al
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público) o donde se venden objetos semejantes, o por quien acostumbraba a vender
objetos semejantes
❖ Contenido del reembolso
➢ El precio que pagó el comprador que sufre la reivindicación. Además, tiene derecho
al reembolso de los gastos necesarios y útiles, y de las mejoras introducidas en la
cosa.
❖ Situación del que vende la cosa robada
➢ El reivindicante puede repetir lo pagado contra quien le vendió a dicho
subadquirente, si el vendedor fue de mala fe.
❖ Sucesor de quien tiene derecho al reembolso
➢ También tiene derecho al reembolso por asistirle la garantía de evicción, que le
permitiría citar al juicio a su vendedor, quien sí tenía derecho a ello.
Cosas muebles registrables
El demandado que pretenda el reembolso deberá contar con inscripción registral a su favor
y ser de buena fe.
Además, debe haberlo adquirido bajo alguno de los escenarios mencionados anteriormente.
Límites de la acción reivindicatoria respecto de cosas muebles no

registrables
Reclamo del saldo insoluto
En el caso de una persona que podía ser demandad por reivindicación le haya transmitido
el dominio de la cosa a otro, pero aún no percibió el precio o sólo recibió una parte de él, la
norma prevé que el reivindicante puede reclamarle al nuevo adquiriente el precio o lo que
quede pagar.
Puede que todo o la parte del precio que reciba el reivindicante no satisfaga todo el daño
sufrido, en cuyo caso subsiste la posibilidad de demandar al enajenante para que indemnice
el perjuicio.
Exclusión de las cosas hurtadas, robadas o perdidas

Otros casos de reivindicación
❖ Cosas muebles que no hayan sido hurtadas o perdidas si el tercero es de mala fe, o si
es de buena fe, pero adquirió a título gratuito.
❖ Muebles de la vivienda familiar
❖ Títulos valores
➢ La acción reivindicatoria se detiene frente a un adquiriente de buena fe y a título
oneroso aun cuando el título contenga firmas falsas o personas inexistentes
Límites en materia de cosas registrables

Procede contra el autor del desapoderamiento, sus sucesores y quien obtuvo la cosa del
reivindicante en virtud de un acto bilateral que resulta privado de eficacia, pero no ante
terceros que adquirieron de un enajenante obligado a restituir.
El principio
La aplicación del principio según el cual no es posible transmitir un mejor derecho que el
que se tiene privaría al tercero que haya obrado de buena fe, por un error invencible, de un
derecho adquirido sobre la base de un título que en apariencia sea válido.
Efectos respecto de terceros en cosas registrables

Los derechos transmitidos quedan sin valor y pueden ser reclamados directamente del
tercero, excepto contra el subadquirente de derechos reales o personales de buena fe y a
título oneroso, que no pueden ampararse en ello si el acto se realizó sin intervención del
titular del derecho.
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Por aplicación de la teoría de la apariencia del acto, quedan exceptuados de la obligación de
restituir y a resguardo de la acción de reivindicación, los terceros subadquirientes de buena
fe y a título oneroso de los bienes inmuebles o de muebles registrables.
❖ El tercero debe adquirir de quien está legitimado para transmitir de acuerdo a los
asientos registrales
❖ El tercero debe desconocer la inexactitud del registro
❖ El tercero debe actuar con diligencia (estudio de títulos)
❖ Cosas muebles registrables
➢ Será indispensable constatar la coincidencia de los elementos que identifiquen la
cosa, cuando así está previsto
Los actos “a non dominio”

❖ Además de la nulidad, la inoponibilidad puede dar ineficacia al acto jurídico.
❖ Generalmente se trata de escrituras públicas de enajenación en las cuales se ha
producido una sustitución de personas en el disponente del derecho.
❖ Si quien ha resultado titular del derecho en virtud de ese acto falsificado lo transmite
onerosamente a un tercero de buena fe, no queda éste cubierto de la acción de
reivindicación del propietario que no ha intervenido.
❖ Quien adquiere de la persona que no es el verdadero titular, que no está legitimada para
transmitir, tiene un justo título y puede escapar a la acción reivindicatoria, si es de buena
fe, si se consuma la prescripción breve de 10 o 2 años.
❖ Si la persona que cuenta con un justo título transmite la cosa a otro, este nuevo
adquiriente se encuentra en una situación similar. Si se dan las circunstancias, podrá
sumar el tiempo de su posesión a la de su antecesor para alcanzar el plazo de
prescripción breve.
Reivindicación contra el adquiriente en virtud del acto nulo

Quien adquirió en estas condiciones, aun cuando lo haya hecho de buena fe, no puede
escapar a la acción reivindicatoria del enajenante.
Medidas cautelares
❖ Medidas preliminares
➢ Cuando se persigue la reivindicación de una cosa mueble, antes de iniciar el juicio o
en cualquier estado de éste, el actor puede pedir como cautelar preliminar que se la
exhiba. También se prevé otra diligencia con el objeto de que se conozca el carácter
en el que ocupa la cosa la persona que haya de ser demandada, y también la
posibilidad de que se realice una mensura judicial.
❖ Medidas precautorias
➢ La “anotación de litis” es una medida aplicable cuando la reivindicación versa sobre
inmuebles o muebles registrables, pues se trata de la inscripción en el Registro de
la existencia del pleito.
➢ El “embargo preventivo” puede ser pedido por la persona que haya de demandar
mientras dure el juicio y siempre que se presentaren los documentos que hagan
verosímil la pretensión deducida.
➢ El “secuestro” de las cosas muebles, cuando el embargo no asegurase por sí solo el
derecho invocado por el solicitante
➢ “prohibición de innovar”.
Sentencia
Hay dos posibilidades, que se haga lugar a la demanda, o se la rechace.
❖ Si se admite, debe ordenarse la restitución de la cosa por parte del demandado vencido.
Además, deben arreglarse entre las partes las cuestiones referentes a los frutos,
mejoras, productos, riesgos etc.
❖ Si se trata de una cosa mueble registrable y media inscripción a favor del vencido, debe
ordenarse la rectificación del asiento registral.
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Acción negatoria
ARTICULO 2262.- Legitimación pasiva. La acción negatoria compete contra cualquiera
que impida el derecho de poseer de otro, aunque sea el dueño del inmueble, arrogándose
sobre él alguna servidumbre indebida. Puede también tener por objeto reducir a sus
límites verdaderos el ejercicio de un derecho real.
❖ Quien se arroga sobre el inmueble alguna servidumbre indebida, pero también cuando
el ataque es una turbación
❖ Como efecto complementario se puede reclamar y obtener la reparación de los perjuicios
ocasionados
Objeto
Inmuebles y muebles
Prueba
ARTICULO 2263.- Prueba. Al demandante le basta probar su derecho de poseer o su
derecho de hipoteca, sin necesidad de probar que el inmueble no está sujeto a la
servidumbre que se le quiere imponer o que no está constreñido por el pretendido deber
inherente a la posesión.
❖ Es distribuida, teniendo en cuenta que el derecho real se presume sin cargas.
❖ El actor debe probar su titularidad, pero no necesita demostrar la inexistencia del
gravamen que pretende imponerle el demandado, porque esa carga corresponde a quien
pretenda tener un derecho sobre la cosa de otro.
❖ También debe probar la perturbación.
❖ Si se trata de un acreedor hipotecario, debe probar su derecho de hipoteca y el derecho
de poseer del titular del fundo afectado.
Acción confesoria
ARTICULO 2264.- Legitimación pasiva. La acción confesoria compete contra cualquiera
que impide los derechos inherentes a la posesión de otro, especialmente sus
servidumbres activas
La amplitud “contra cualquiera” implica que la acción podría realizarse contra el propietario,
usufructuario o locatario del inmueble en las mismas circunstancias.
Prueba
ARTICULO 2265.- Prueba. Al actor le basta probar su derecho de poseer el inmueble
dominante y su servidumbre activa si se impide una servidumbre; y su derecho de poseer
el inmueble si se impide el ejercicio de otros derechos inherentes a la posesión; si es
acreedor hipotecario y demanda frente a la inacción del titular, tiene la carga de probar
su derecho de hipoteca.
❖ Cuando se trate de alguien a quien se le impida ejercer los derechos inherentes a su
posesión al actor le bastará con acreditar su derecho de poseer.
❖ Si la lesión consiste el impedimento de ejercer una servidumbre, además deberá agregar
el título de adquisición de esta última, pues no se presume.
❖ En el caso del acreedor hipotecario, éste deberá justificar su derecho de hipoteca
mediante instrumento público respectivo y además el derecho de poseer del titular del
fundo gravado (y título de servidumbre, si corresponde).
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Acción de deslinde
Concepto. Naturaleza jurídica
ARTICULO 2266.- Finalidad de la acción de deslinde. Cuando existe estado de
incertidumbre acerca del lugar exacto por donde debe pasar la línea divisoria entre
inmuebles contiguos, la acción de deslinde permite fijarla de manera cierta, previa
investigación fundada en títulos y antecedentes, y demarcar el límite en el terreno.
Incertidumbre sobre el límite
En tanto esto exista, resulta procedente esta acción. El objeto de esta es que los límites
confundidos se fijen claramente, luego de una investigación que se basa en títulos y
antecedentes.
Presupuestos para el ejercicio de la acción

❖ Los fundos deben ser contiguos, ya que no hay deslinde si estuvieran separados por otro
fundo ajeno a la cuestión, camino público o accidente geográfico.
❖ Normalmente se da entre dos inmuebles no edificados, cualquiera que fuera su
ubicación.
❖ No deben pertenecer al dominio público
Imprescriptibilidad
Legitimación activa y pasiva
❖ Legitimación activa
➢ En principio abarca a cualquiera que sea titular de un derecho real que recaiga sobre
un inmueble no edificado (incluyendo acreedores hipotecarios y titulares de
servidumbres activas).
➢ Cuando el titular tenga un derecho real sobre cosa ajena, la sentencia que se dicte
no será oponible al propietario, salvo que se lo cite al juicio.
❖ Legitimación pasiva
➢ En todos los casos, se debe demandar al dueño del fundo contiguo, sin embargo, no
pueden ser omitidos el dueño o los condóminos colindantes.
❖ La acción de deslinde contra el Estado
➢ Puede dirigirse contra él cuando se trate de bienes privados
❖ Deslinde contractual
➢ Puede realizarse y deberá formalizarse con escritura pública.
Prueba y sentencia
❖ La carga de la prueba
➢ Está implícita una suerte de acuerdo entre las partes, que hace mérito de la
confusión de los límites, cada una de las partes entonces, es a la vez demandante y
demandado, por lo que deben probar su derecho.
➢ Si ninguna de las partes lo hace, el juez igual debe decidir, teniendo presentes los
datos catastrales y títulos. La posesión es importante respecto del modo de
adquisición (si alguno poseyó despojo mediante y hubo posesión viciosa, el conflicto
conducirá a una reivindicatoria más que de deslinde).
❖ Deslinde judicial
➢ Es al que refiere el art. 2268. Se debe considerar en primer grado de prelación a los
títulos, luego a los vestigios, y luego a la posesión.
❖ Facultades del juez
➢ Debe dividir la parte confusa entre los litigantes
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Relaciones entre el petitorio y el posesorio
Prohibición de acumular
ARTICULO 2269.- Prohibición de acumular. No pueden acumularse las acciones reales
con las acciones posesorias.
Mientras tramitan las acciones posesorias, las acciones reales deben esperar que aquellas
terminen. Si se opta por iniciar acciones reales, ya no será posible iniciar acciones
posesorias.
Separación entre el posesorio y el petitorio. Independencia de las acciones.

Establecido el juicio posesorio, el petitorio no puede tener lugar antes de que “la instancia
posesoria haya terminado”.
Prueba
ARTICULO 2270.- Independencia de las acciones. En las acciones posesorias es inútil la
prueba del derecho real, más el juez puede examinar los títulos presentados para apreciar
la naturaleza, extensión y eficacia de la posesión.
El demandante en el juicio posesorio no tiene que probar su derecho, si es que lo tiene. En
principio, para triunfar le basta con acreditar su relación de poder y la lesión de que ha sido
objeto. Tampoco el demandado puede reconvenir u oponer excepciones propias del juicio
petitorio (fundadas en un derecho de poseer)
Suspensión de la acción real

ARTICULO 2271.- Suspensión de la acción real. Iniciado el juicio posesorio, no puede
admitirse o continuarse la acción real antes de que la instancia posesoria haya
terminado.
Sin embargo, el juez del petitorio puede adoptar medidas cautelares. Por ende, si se inicia
el juicio petitorio, su trámite debe ser suspendido hasta finalice el posesorio.
Cumplimiento previo de condenas

Es un requisito para iniciar la acción real luego de concluida la instancia posesoria.
Acciones por un mismo hecho

❖ Opción entre acciones posesorias y acciones reales
➢ Si el titular del derecho real es turbado o despojado en su posesión, puede optar
entre ejercer la acción posesoria o la acción real correspondiente.
❖ Opción por la acción posesoria
➢ Subsistirá la posibilidad de ejercer la acción real, para lo cual será necesario que la
instancia posesoria se encuentre terminada. En la instancia posesoria se deciden
cuestiones en forma provisional, la cosa juzgada es material, pero sólo en lo que
tiene que ver con la relación de poder.
❖ Opción por la acción petitoria
➢ Como consecuencia, se pierde el derecho a promover la acción posesoria.
➢ La sentencia que se dicte en este juicio no es provisional sino definitiva. De discuten
los derechos de las partes y la sentencia hace cosa juzgada.
❖ Inconstitucionalidad del art. 623 CCCN
➢ De acuerdo al CCCN es posible promover la acción posesoria y todavía las partes
tienen a su disposición la acción real. De acuerdo al art. 623 del CPCCN después de
promovido un interdicto sólo cabe la posibilidad de deducir la acción real.
Acciones por distintos hechos

❖ Situación del actor que optó por el petitorio
➢ Iniciado el juicio petitorio, no se pierde la posibilidad de iniciar el juicio posesorio pro
“hechos posteriores” a la deducción de dicha demanda.
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❖ Situación del demandado en el petitorio
➢ Por hechos o ataques posteriores a la interposición de la demanda, tanto
demandante como demandado tienen acciones posesorios. Pero el demandado
puede también ejercer acciones posesorias por turbaciones anteriores al juicio
petitorio (porque no ha promovido la acción real).
Turbaciones o desapoderamientos recíprocos

ARTICULO 2275.- Turbaciones o desapoderamientos recíprocos. Si los hechos
constituyen turbaciones o desapoderamientos recíprocos, quien es condenado en la
acción posesoria y cumple con la sentencia de restitución, puede a su vez entablar o
continuar la acción posesoria o real respecto del hecho anterior.
Hechos posteriores
ARTICULO 2276.- Hechos posteriores. La promoción de la acción real no obsta a que las
partes deduzcan acciones de defensa de la posesión y la tenencia por hechos posteriores.
Prescripción adquisitiva (c. 24)

4) Concepto. Fundamentos
ARTICULO 1897.- Prescripción adquisitiva. La prescripción para adquirir es el modo por el
cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión
durante el tiempo fijado por la ley.
Los fundamentos pueden ser sociales o económicos, pero lo principal es que una cosa
abandonada no beneficia a nadie y se pretende que sea aprovechada y utilizada por quien
la necesita o quiera darle un destino útil.
Diferencia con la prescripción liberatoria

Distintas posturas
Se discute si don dos institutos diferentes o uno mismo, en ambos casos, tienen muchas
semejanzas.
En el CCCN
De manera general están reguladas conjuntamente, aunque las normas específicas estén
en capítulos diferentes.
Balance
Similitudes (algunas)
❖ Necesidad del transcurso del tiempo
❖ Mismo régimen legal para la posibilidad de renuncia o momento procesal para plantearla
❖ No pueden pronunciarse de oficio, sino que siempre son a pedido de parte.
❖ Producen las mismas consecuencias
➢ Generan la pérdida de un derecho
▪ En la adquisitiva, el anterior titular de un derecho real lo perderá y no podrá
reclamar su devolución
▪ En la liberatoria, el acreedor a perseguir el cobro de un crédito a su favor
➢ Generan la adquisición de un derecho
▪ En la adquisitiva, se adquiere el derecho real que el otro titular perdió
▪ En la liberatoria, el deudor adquiere el derecho a que no se le reclame más una
determinada obligación
Diferencias (algunas)
❖ Ámbito: liberatoria en derechos personales, adquisitiva en derechos reales
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❖ Plazos: adquisitiva requiere mayores plazos
❖ Competencia: su determinación es diferente
❖ Posesión: no se exige en la liberatoria
Modo originario
Prescripción larga
❖ Habrá que analizar si existe título y, de ser así, sus caracteres

❖ Es originario siempre que haya mediado violencia, clandestinidad o abuso de confianza
(vicios) porque no hubo intención del propietario de transmitir su derecho
❖ Si hay firma de contrato de compraventa, si bien en principio la intención es trasmitir la
cosa, ese instrumento no es título suficiente ni justo título, por lo que sólo podrá
adquirirse la cosa por usucapión larga, de manera originaria porque no hubo transmisión
de dominio.
❖ La sentencia no tiene efecto retroactivo: no significa que la reciba libre de gravámenes.
Prescripción breve
❖ Para algunos también es originaria, porque el adquirente prescinde de la titularidad de
su antecesor pues su título emana de quien no estaba legitimado para transmitir.
❖ Para otros no, pues hay un nexo entre el antecesor y sucesor que se visualiza en la
necesidad de contar con justo título y buena fe
Elementos
Posesión
❖ Animus
❖ Ostensible (pública, no clandestina)
➢ Cuando es la exteriorización del uso normal de la cosa, conforme a su naturaleza y
destino.
➢ Debe ser conocida por el propietario y terceros, o haber tenido la posibilidad de
conocerla
❖ Continua
➢ Realización de actos posesorios regulares sucesivos. Depende del propio poseedor
➢ Se presume, la prueba de ser discontinua la posesión está a cargo de quien la afirme.
❖ No interrumpida
➢ No interferencias por parte de terceros en el goce de la posesión.
➢ No depende de la omisión del poseedor, sino de un acto positivo, realizado por el
propietario o un tercero.
Tiempo
❖ Plazos
➢ Buena fe: inmueble 10 años; mueble 2 años
➢ Mala fe: inmueble 20 años; mueble 10 años
❖ Inicio del cómputo
➢ Regla general: inicio de la posesión
➢ Cosa registrable (muebles cuyo registro sea constitutivo): desde la registración del
justo título
➢ Cómputo del tiempo: aplicación de la norma general del art. 6
❖ Unión de posesiones
➢ Sucesión universal
▪ Los herederos continúan la posesión del causante, conservando las mismas
condiciones y calidades.
➢ Sucesión particular
▪ No continúan la posesión de su autor, son dos posesiones distintas
➢ Requisitos
▪ Deben proceder una de la otra inmediatamente
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▪ Si es prescripción breve, todas deben ser de buena fe y ligadas por un vínculo
jurídico. Si son muebles registrables, debe haber inscripción registral si es
constitutiva.
Sujetos
ARTICULO 2534.- Sujetos. La prescripción opera a favor y en contra de todas las personas,
excepto disposición legal en contrario.
Los acreedores y cualquier interesado pueden oponer la prescripción, aunque el obligado
o propietario no la invoque o la renuncie.
¿Quiénes pueden invocarla?
❖ Personas humanas
➢ Incapaz de derecho: puede adquirir por prescripción, por medio de sus
representantes legales.
❖ Personas jurídicas
➢ Pueden adquirir o perder bienes por usucapión. En el caso de adquirir debe verse
sus fines y objeto.
❖ Estado
➢ Puede adquirir (es una PJ pública)
➢ Los bienes que tenga en su dominio privado son susceptibles de ser adquiridos
❖ Iglesia
➢ Puede adquirir (PJ pública)
➢ No sólo la Católica, sino también de otras religiones o cultos (pueden ser PJ privadas
y le aplican las normas correspondientes)
¿Contra quiénes se puede prescribir?

❖ Personas humanas
➢ Incapaces que carezcan de representación legal tienen el beneficio de la dispensa,
es decir, habilitar a los jueces a dispensar o liberar de la prescripción cumplida
durante el impedimento, si después de su cesación el propietario hubiese hecho
valer sus derechos en el término de 6 meses.
➢ Si la usucapión fue comenzada contra el causante, sigue corriendo contra sus
herederos y legatarios.
❖ Personas jurídicas
❖ Estado
❖ Iglesia
➢ Excepto aquellos bienes vinculados estrictamente a la finalidad propia del Obispado,
pues son inalienables, imprescriptibles e inembargables mientras no se los
desafecte o se autorice su enajenación.
Objeto
❖ Regla general
➢ Todas las cosas cuyo dominio o posesión puede ser objeto de adquisición
➢ Cierta, determinada, actualmente existente y susceptible de tener un valor.
➢ Superficie total o parcial de un mueble o inmueble
❖ Excepciones
➢ Que una norma disponga lo contrario
▪ Superficie: no se admite prescripción larga
▪ Prenda: se ejerce por la posesión, pero no puede adquirirse por usucapión
➢ Cosas del dominio público
➢ Partes comunes en la PH
▪ Se encuentran en una copropiedad de indivisión forzosa, pero puede haber
excepciones.
➢ Islas
▪ Son del dominio público cuando se forman en aguas públicas
▪ Podrían usucapirse aquellas que no se formen en aguas públicas
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Renuncia
ARTICULO 2535.- Renuncia. La prescripción ya ganada puede ser renunciada por las
personas que pueden otorgar actos de disposición. La renuncia a la prescripción por uno
de los codeudores o coposeedores no surte efectos respecto de los demás. No procede
la acción de regreso del codeudor renunciante contra sus codeudores liberados por la
prescripción.
❖ Es posible renunciar a una prescripción cumplida, porque al tratarse de un derecho
adquirido no está en juego el interés público, sino el particular.
ARTICULO 2541.- Suspensión por interpelación fehaciente. El curso de la prescripción se
suspende, por una sola vez, por la interpelación fehaciente hecha por el titular del
derecho contra el deudor o el poseedor. Esta suspensión sólo tiene efecto durante seis
meses o el plazo menor que corresponda a la prescripción de la acción.
❖ Sí se encuentra prohibido renunciar al derecho de prescribir para el futuro, así como a
una prescripción en curso (puede aplicarse para el plazo cumplido, pero no para el
futuro).
❖ La prohibición es relativa, porque si bien la renuncia a prescribir para el futuro está
vedada, a través del reconocimiento por parte del poseedor del derecho de la persona
contra la cual se prescribe, se estaría imposibilitado para prescribir porque no hay más
posesión.
Suspensión
Concepto. Efectos
ARTICULO 2539.- Efectos. La suspensión de la prescripción detiene el cómputo del tiempo
por el lapso que dura, pero aprovecha el período transcurrido hasta que ella comenzó.
Sirve para proteger a ciertas personas que no tienen la posibilidad de defender sus derechos
debidamente, por lo que el tiempo no corre mientras dure esa situación. Cuando ésta
desaparece, la prescripción reanuda su curso.
Es diferente de la interrupción porque ésta borras la posesión precedida y hace que la

prescripción no pueda adquirirse sino en virtud de una nueva posesión, mientras que la
suspensión no toca la posesión, sólo suspende sus efectos momentáneamente.
¿Quiénes pueden invocarla?

No se extiende a favor ni en contra de los interesados, exc. obligaciones solidarias o
indivisibles (efecto relativo)
Interpelación fehaciente
Mediación
❖ Puede suspenderse el plazo en dos oportunidades, una por el proceso de mediación, y
otra por intermedio de la interpelación fehaciente.
❖ Además, la suspensión se produce tanto cuando la mediación previa es obligatoria como
cuando lo es por pedido voluntario.
menores y demás incapaces

ARTICULO 2542.- Suspensión por pedido de mediación. El curso de la prescripción se
suspende desde la expedición por medio fehaciente de la comunicación de la fecha de la
audiencia de mediación o desde su celebración, lo que ocurra primero.
El plazo de prescripción se reanuda a partir de los veinte días contados desde el momento
en que el acta de cierre del procedimiento de mediación se encuentre a disposición de
las partes.
❖ Requisitos
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➢ Que la usucapión se haya cumplido durante el impedimento o dificultad del
propietario
➢ Que la prescripción se haya perseguido contra un incapaz
➢ Que, en dicho momento, el incapaz carezca de representante legal
➢ Que el incapaz haga valer sus derechos en el plazo de 6 meses, desde que cesa la
incapacidad o acepta el cargo el representante
▪ Si es menor de edad, el cese es al cumplir 18 años
▪ Si tienen alteraciones mentales, desde que la sentencia de ceses es notificada
al causante
Casos especiales
❖ Matrimonio
➢ Tiene fundamento evitar que la paz conyugal sea alterada y también evitar fraude a
terceros.
➢ “Durante el matrimonio”
▪ Producida la nulidad o el divorcio, o la muerte de uno de los cónyuges no se
suspende el tiempo de la usucapión porque no hay más matrimonio.
▪ Tampoco se suspende durante la separación de hecho
❖ Unión convivencial
➢ La causal cesa cuando se extingue la unión convivencial.
❖ Padres, tutores y curadores
➢ Con el fin de evitar conflictos de intereses entre representante y representado.
❖ Heredero con responsabilidad limitada
➢ Respecto de los reclamos con causa en la defensa de derechos sobre bienes del
acervo hereditario
➢ La suspensión se establece sobre los derechos reales cuyo ejercicio tendría por
resultado disminuir el activo hereditario (sobre acciones de reivindicación o
confesorias de servidumbre, que el heredero beneficiario habría podido ejercer
contra la sucesión o la sucesión contra él)
❖ Administradores
➢ Las razones son similares a las anteriores
Dispensa
ARTICULO 2550.- Requisitos. El juez puede dispensar de la prescripción ya cumplida al
titular de la acción, si dificultades de hecho o maniobras dolosas le obstaculizan
temporalmente el ejercicio de la acción, y el titular hace valer sus derechos dentro de los
seis meses siguientes a la cesación de los obstáculos.
En el caso de personas incapaces sin representantes el plazo de seis meses se computa
desde la cesación de la incapacidad o la aceptación del cargo por el representante.
Esta disposición es aplicable a las sucesiones que permanecen vacantes sin curador, si
el que es designado hace valer los derechos dentro de los seis meses de haber aceptado
el cargo.
❖ La imposibilidad de actuar debe ser absoluta. También deben ser imprevisibles o
insuperables.
❖ El beneficio también puede oponerse cuando el propietario se viera imposibilitado de
demandar por maniobras dolosas del poseedor usucapiente o algún tercero.
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Interrupción
ARTICULO 2544.- Efectos. El efecto de la interrupción de la prescripción es tener por no
sucedido el lapso que la precede e iniciar un nuevo plazo.
Interrupción por petición judicial contra el poseedor
ARTICULO 2546.- Interrupción por petición judicial. El curso de la prescripción se
interrumpe por toda petición del titular del derecho ante autoridad judicial que traduce la
intención de no abandonarlo, contra el poseedor, su representante en la posesión, o el
deudor, aunque sea defectuosa, realizada por persona incapaz, ante tribunal
incompetente, o en el plazo de gracia previsto en el ordenamiento procesal aplicable.
❖ Toda petición del titular ante autoridad judicial
➢ Debe entenderse de manera amplia (toda petición que importe una manifestación
de voluntad de mantener el derecho, de no abandonarlo)
❖ Aunque sea defectuosa
➢ Lo que debe primar es la demostración de voluntad del propietario
Efectos
❖ Si el demandante desiste de la petición judicial o se decretó caducidad, la interrupción
se tiene por no sucedida y la posesión que transcurrió durante ese tiempo debe
computarse a favor del usucapiente.
➢ Si la caducidad se declara una vez finalizado el tiempo para usucapir, no puede
iniciarse una nueva demanda (el derecho ya ha sido adquirido por otra persona).
➢ Si la caducidad se declara en pleno curso de la prescripción, el propietario puede
iniciar una nueva demanda interruptiva.
❖ Hasta que se dicte sentencia definitiva, el efecto interruptor se mantiene y su suerte
dependerá del resultado final del pleito.
❖ No es necesaria la notificación de la demanda interrumpida
❖ Demanda presentada en las “dos primeras”
➢ Es el “plazo de gracia” previsto en el art. 2546
Interrupción por reconocimiento

ARTICULO 2545.- Interrupción por reconocimiento. El curso de la prescripción se
interrumpe por el reconocimiento que el deudor o poseedor efectúa del derecho de aquel
contra quien prescribe.
❖ La posesión se interrumpe porque se pierde el animus domini, ante tal reconocimiento,
quien poseía para a ser un tenedor.
❖ El reconocimiento puede ser expreso o tácito
Interrupción por solicitud de arbitraje

ARTICULO 2548.- Interrupción por solicitud de arbitraje. El curso de la prescripción se
interrumpe por la solicitud de arbitraje. Los efectos de esta causal se rigen por lo
dispuesto para la interrupción de la prescripción por petición judicial, en cuanto sea
aplicable.
❖ El titular en vez de iniciar una petición judicial, solicita la constitución de un arbitraje para
mantener vivo su derecho.
❖ Si el juicio arbitral no se llevare a cabo o fuera abandonado la interrupción queda sin
efecto alguno
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Alcance subjetivo
ARTICULO 2549.- Alcance subjetivo. La interrupción de la prescripción no se extiende a
favor ni en contra de los interesados, excepto que se trate de obligaciones solidarias o
indivisibles.
Prescripción breve
❖ Justo título
➢ Acto jurídico idóneo para transmitir un derecho real que reúne la forma requerida,
pero falla en los recaudos de fondo (emana de alguien no legitimado o que no tenía
capacidad). Además, el adquirente debe actuar de buena fe, ignorando el defecto.
➢ Si el título proviene del verdadero propietario, pero es nulo por algún motivo, no se
trata del justo título requerido para este modo de adquisición.
❖ Buena fe
➢ No es necesaria después del momento de la adquisición.
❖ Tiempo
➢ Inmuebles 10 años (más si hubo alguna causal de suspensión o interrupción)
➢ Muebles hurtadas o perdidas 2 años
➢ Corre desde que se inicia la posesión, que se presume en la fecha del justo título,
salvo prueba en contrario.
❖ Situación del sucesor singular del adquiriente con justo título
➢ Está expuesto a la reivindicatoria hasta que se consolide la situación, pero puede
unir su posesión a la de su antecesor.
❖ Situación del subadquirente de una cosa mueble con título gratuito
➢ Puede repeler la acción reivindicatoria si es de buena fe y a título oneroso, pero si
fue a título gratuito la cosa puede recuperarse por parte del reivindicante.
➢ Si la cosa no fue robada ni hurtada, puede consolidar su situación al cabo de 2 años.
❖ Efectos de la sentencia
ARTICULO 1905.- Sentencia de prescripción adquisitiva. La sentencia que se dicta en los

juicios de prescripción adquisitiva, en proceso que debe ser contencioso, debe fijar la
fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripción, se produce la adquisición del derecho
real respectivo.
La sentencia declarativa de prescripción larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en
que comienza la posesión.
La resolución que confiere traslado de la demanda o de la excepción de prescripción
adquisitiva debe ordenar, de oficio, la anotación de la litis con relación al objeto, a fin de
dar a conocer la pretensión.
➢ Respecto de los derechos reales constituidos por el anterior propietario
▪ La prescripción cumplida en favor de un tercero tiene por efecto extinguir el
derecho real de usufructo/uso/habitación/superficie/anticresis constituido por
el anterior propietario, con anterioridad al momento en que comenzó la posesión
del adquirente, y de impedir definitivamente el nacimiento de dicho derecho real
cuando fuese contratado por el dueño con posterioridad al inicio de la posesión
del tercero.
▪ La prescripción cumplida en favor de un tercero no tiene por efecto extinguir las
servidumbres por el anterior propietario, en tanto la constitución de dicho
derecho real hubiese sido inscripta en el registro o su existencia conocida por el
poseedor.
▪ Son válidos los derechos reales constituidos por el poseedor con justo título, en
cambio, no los puede constituir el poseedor usucapiente que carezca de dicho
acto jurídico.
▪ Para determinar la suerte de las hipotecas constituidas cabe distinguir su
constitución
• Por el propietario antes de comenzar la posesión que llevó a la usucapión
 La hipoteca conservará su pleno valor
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• Por el propietario luego de comenzada dicha posesión, pero antes de
cumplirse el término para prescribir
 Si es usucapión breve no podrá presentarse
 Si es usucapión larga la hipoteca será válida
• Por el poseedor durante el tiempo de su posesión que finalmente lo condujo
a la consolidación del dominio
 Si es usucapión breve la hipoteca será válida
 Si es usucapión larga no podrá presentarse
• Por el poseedor luego de haber transcurrido el término para prescribir, pero
sin contar con la pertinente prueba documental ni inscripción en el Registro
 Si es usucapión larga no podrá presentarse
➢ Efectos respecto de los frutos
▪ El usucapiente no debe restituir nada. Sólo debe hacerlo si pierde el juicio y se
admite la reivindicación.
➢ Efectos cuando la prescripción se hizo valer por vía de excepción
▪ Cuando se hace esto, el demandado, sin desconocer los hechos constitutivos de
la demanda, opone a su progreso el hecho extintivo de la prescripción. Sólo debe
probar la prescripción.
▪ La sentencia que hace lugar a la excepción no es declarativa ni constitutiva de
la adquisición.
▪ Debería promoverse una acción de prescripción adquisitiva ordinaria, pero
también podría pedirse durante la vía de excepción luego de haber sido
declarado vencedor.
➢ Prescripción y derechos reales de disfrute
▪ Pueden ser adquiridos por este medio (usufructo, uso, habitación y servidumbres
positivas).
➢ Prescripción como freno a la acción de reducción
▪ La acción de reducción no procede contra el donatario ni contra el subadquirente
que han poseído la cosa donada durante 10 años desde la adquisición de la
posesión.
La ley de regularización del dominio

Objetivo de la ley
Ofrecer una solución a las personas de escasos recursos, adquirientes de inmuebles
destinados a vivienda pero que no han podido obtener un título de propiedad, en general
con boleto de compraventa y posesión que no han adquirido el dominio.
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Beneficiarios
ARTICULO 1º- Gozarán de los beneficios de esta ley los ocupantes que, con causa lícita,
acrediten la posesión pública, pacífica y continua durante tres (3) años con anterioridad
al 1° de enero de 2009, respecto de inmuebles edificados urbanos que tengan como
destino principal el de casa habitación única y permanente, y reúnan las características
previstas en la reglamentación.
En las mismas condiciones podrán acceder a estos beneficios los agricultores familiares
respecto del inmueble rural donde residan y produzcan.
ARTICULO 2°-Podrán acogerse al régimen, procedimientos y beneficios de esta ley, en el

orden siguiente:
a) Las personas físicas ocupantes originarios del inmueble de que se trate;
b) El cónyuge supérstite y sucesores hereditarios del ocupante originario que hayan
continuado con la ocupación del inmueble;
c) Las personas, que, sin ser sucesores, hubiesen convivido con el ocupante originario,
recibiendo trato familiar, por un lapso no menor a dos años anteriores a la fecha
establecida por el artículo 1º, y que hayan continuado con la ocupación del inmueble;
d) Los que, mediante acto legitimo fuesen continuadores de dicha posesión.
❖ Está destinada a los poseedores ilegítimos, aun de mala fe, pero que no sean viciosos.
❖ Además, debe
➢ No ser propietario o poseedor de otro inmueble apto para satisfacer sus necesidades
de vivienda
➢ Que el inmueble no supere las características fijadas en la reglamentación
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Procedimiento
ARTICULO 6º-Procedimiento: A los fines de esta ley, se establece el siguiente

procedimiento:
a) Los beneficiarios deberán presentar ante la autoridad de aplicación, una solicitud de
acogimiento al presente régimen, con sus datos personales, las características y
ubicación del inmueble, especificando las medidas, linderos y superficies, datos
domiciliares y catastrales si los tuviese, y toda documentación o título que obrase en su
poder.
A la solicitud, deberá acompañar una declaración jurada en la que conste su carácter de
poseedor del inmueble, origen de la posesión, año de la que data la misma, y todo otro
requisito que prevea la reglamentación:
(…)
c) Cuanto la solicitud fuese procedente, se remitirán los antecedentes a la Escribanía de
Gobierno o las que se habilitasen por las Jurisdicciones respectivas, la que requerirá los
antecedentes dominiales y catastrales del inmueble.
No contándose con estos antecedentes se dispondrá la confección de los planos
pertinentes y su inscripción;
d) La Escribanía citará y emplazará al titular del dominio de manera fehaciente en el
último domicilio conocido y sin perjuicio de ello lo hará también mediante edictos que se
publicarán por tres días en el Boletín Oficial y un diario local, o en la forma más efectiva
según lo determine la reglamentación, emplazándose a cualquier otra persona que se
considere con derechos sobre el inmueble, a fin de que deduzcan oposición en el término
de 30 días;
e) No existiendo oposición y vencido el plazo, la escribanía labrará una escritura con la
relación de lo actuado, la que será suscrita por el interesado y la autoridad de aplicación,
procediendo a su inscripción ante el registro respectivo, haciéndose constar que la misma
corresponde a la presente ley;
f) Si se dedujese oposición por el titular de dominio o terceros, salvo en los casos previstos
en el inciso g), se interrumpirá el procedimiento;
g) Cuando la oposición del titular del dominio o de terceros se fundare en el reclamo por
saldo de precio, o en impugnaciones a los procedimientos, autoridades o intervenciones
dispuestas por esta ley, no se interrumpirá el trámite. procediéndose como lo dispone el
inciso e), sin perjuicio de los derechos y acciones judiciales que pudieren ejercer;
h) Si el titular del dominio prestase consentimiento para la transmisión en favor del
peticionante, la escrituración se realizará conforme a las normas de derecho común,
siendo de aplicación, y las que se dictasen en las respectivas jurisdicciones.
Efectos
ARTICULO 8º- La inscripción registral a que se refiere el inciso e) del artículo 6° se
convertirá de pleno derecho en dominio perfecto transcurrido el plazo de diez años
contados a partir de su registración. Los titulares de dominio y/o quienes se consideren
con derecho sobre los inmuebles que resulten objeto de dicha inscripción, podrán ejercer
las acciones que correspondan inclusive, en su caso, la de expropiación inversa, hasta
que se cumpla el plazo aludido.
❖ La inscripción hace que el título sea oponible a terceros interesados de buena fe
❖ En esa escritura se convertirá de pleno derecho en dominio perfecto en 10 años
➢ No sería dueño ni titular de ningún derecho real sobre el inmueble hasta cumplido el
plazo porque no tiene título
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Publicidad registral
Distintos sistemas
Transcripción y folio real
En el registro se transcriben todas las palabras, todo lo que dice el negocio jurídico,
completo, íntegro. La inscripción cumple limitados efectos respecto de terceros. Se suele
seguir el método de “registro personal”, las búsquedas de los titulares de dominio deben
hacerse por el nombre de las personas
En cambio, en el sistema de folio real, habrá una hoja que contenga la información más
importante, relevante.
Sistema registral francés y alemán

De acuerdo a cual elijamos podemos tener un registro que funcione bajo entidad del PJ o
administrativa. En Alemania hay un juez del registro (miembro del PJ) que se encarga del
registro. Cuando una persona tiene un derecho inscripto a su favor en el Registro se presume
que a él le corresponde, lo que conduce a un “principio de la fe pública registral”, según el
cual las inscripciones del Registro se reputan verdaderas, aunque no lo sean sin admitirse
prueba en contrario, para todo aquel que de buena fe y por acto voluntario, incluso a título
gratuito, adquiera derechos reales sobre un inmueble.
En Francia, eso mismo funciona en la órbita de funcionarios de la administración pública.
Otras clasificaciones
Personal y real
Si es personal, el registro se organizará observando a las personas, si es real, a los bienes.
P.ej. si es de naturaleza real, “el inmueble de la dirección xxx, pertenece a Juan Pérez…”, si
es de naturaleza personal “Juan Pérez, DNI xxx, posee x inmueble”.
Declarativos y constitutivos
La inscripción es declarativa, el registro es constitutivo cuando también es una exigencia
para la constitución, modificación, etc. de los derechos reales.
Convalidante y no convalidante
Lo será cunado su información sea siempre válida, convalide siempre lo que suceda, si no
es convalidante, implica que puede dejarse de lado y ser nulo.
P.ej. en una escribanía hay un vendedor que no quiere vender un inmueble y bajo violencia
va y firma. El registro no puede saberlo, por lo que, bajo nuestro sistema, ello no es
convalidante (no necesariamente puede ser la realidad y puede dejarse de lado)
Sistema actual CCCN

Art. 1893 (…) no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan
publicidad suficiente. Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la
posesión, según el caso.
Para inmuebles la inscripción es declarativa (necesaria para oponibilidad a terceros
interesados de buena fe)
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Ley 17.801 y decreto 2080/80
Art. 2° (…) para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley
(…)
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales
sobre inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.
Características del sistema legal argentino

❖ Administrativo
❖ De folio real
➢ Ficha o soporte que contiene la descripción física del inmueble, ubicación, matrícula,
nomenclatura catastral, designación (según título o plano), antecedentes dominiales
y derechos reales sobre la cosa.
❖ Real (art. 11)
❖ Declarativo
➢ Es un registro de documentos (título formal) y no de derechos (título sustancial o
material)
❖ No convalidante (art. 4)
➢ La registración genera en favor del titular una presunción iuris tantum del derecho
registrado.
➢ Ofrece una protección defensiva y no agresiva, porque no convalida el título nulo ni
subsana los defectos de que adolece
❖ Inscripción facultativa
❖ Formas de publicidad
➢ Disponible para quien tenga un interés legítimo
➢ Publicidad formal (disponible para la sociedad, divulgación de lo registrado)
▪ Informes, consultas, copias de asientos
➢ Publicidad material (proceso necesario para la inscripción de un documento)
▪ Certificados
Otras características
❖ Protección de los negocios en gestión mediante la reserva de prioridad indirecta
(anotación preventiva)
❖ Instauración de la técnica de folio real para todos los registros
❖ Como principio general el Registro recibe documentos (títulos con la forma de escritura
pública o de algún otro instrumento público judicial o administrativo), excepcionalmente,
instrumentos privados con firmas certificadas
❖ Se establecen límites a las facultades de calificación del registrador
Principios registrales
Principio de rogación
El procedimiento registral, cuya conclusión es el momento llamado toma de razón, sólo hará
variaciones a petición de parte.
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Una vez efectuada la rogación, el registrador no puede sustraerse de sus efectos ni negar la
apertura del proceso administrativo salvo que el documento no sea uno de los previstos en
el art. 2 de la ley.
Legitimados
Artículo 6º - La situación registral sólo variará a petición de:
a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante
legal;
b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.
Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones
exclusivas, la petición deberá ser formulada con su intervención. (p.ej. hay funcionarios
de AFIP que pueden solicitar ellos mismos el embargo)
Principio de especialidad
Artículo 12. - El asiento de matriculación llevará la firma del registrador responsable. Se

redactará sobre la base de breves notas que indicarán la ubicación y descripción del
inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten
necesarias para su completa individualización. Además, cuando existan, se tomará razón
de su nomenclatura catastral, se identificará el plano de mensura correspondiente y se
mencionará las constancias de trascendencia real que resulten. Expresará el nombre del
o de los titulares del dominio, con los datos personales que se requieran para las
escrituras públicas. Respecto de las sociedades o personas jurídicas se consignará su
nombre o razón social, clase de sociedad y domicilio. Se mencionará la proporción en la
copropiedad o en el monto del gravamen, el título de adquisición, su clase, lugar y fecha
de otorgamiento y funcionario autorizante, estableciéndose el encadenamiento del
dominio que exista al momento de la matriculación. Se expresará, además, el número y
fecha de presentación del documento en el Registro.
Artículo 10. - Los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse los
documentos a que se refiere el artículo 2º, serán previamente matriculados en el Registro
correspondiente a su ubicación. Exceptúense los inmuebles del dominio público.
❖ Matriculación
❖ Unidad de identificación registral destinada a la individualización de los inmuebles.
Cuando es un derecho real sobre cosa propia y luego se constituye otro de la misma
índole o una desmembración corresponde la apertura de una nueva matrícula registral.
❖ Especialidad en el objeto
➢ El inmueble es el elemento principal, por lo que la referencia a la descripción de la
cosa es ineludible.
➢ La referencia a la designación catastral e identificación del plano del origen del
inmueble son parte del plano generador de la cosa.
❖ Especialidad de los sujetos
➢ Datos de los titulares de los derechos.
❖ Especialidad del título causal
➢ Podrá tratarse de un documento de origen notarial o judicial.
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Principio de legalidad
Artículo 8º - El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los
documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los
asientos respectivos.
❖ El proceso registral íntegramente considerado, los documentos inscribibles y los efectos
generados por la publicidad registral como un conjunto debe ser adecuado a derecho.
❖ En su aspecto sustancial se aprecia por su resultado: si se ha cumplido, se generará una
presunción de que el derecho inscripto es “legal”.
❖ Por esta razón es necesario el examen de su legalidad.
❖ El registrador es responsable de hacer efectivo este principio
❖ Puede suceder
➢ Que el documento se inscriba
➢ Que la inscripción sea rechazada
➢ Que se anote provisoriamente hasta tanto se subsanen ciertos defectos
➢ Que se anote condicionalmente, al estar en toma de razón subordinada a la
presentación de otros documentos que cuentan con prioridad.
Principio de prioridad
El ius preferendi indica quien es primero en el tiempo, es mejor en el derecho.
En inmuebles está estrechamente ligado a la publicidad registral ya que quien resulte titular
registral en primer término u obtenga anotación en medidas cautelares en su favor (prioridad
directa), inscriba su título en el plazo previsto en el art. 5 (prioridad indirecta) o reserve la
prioridad para la celebración de un negocio mediante certificado (retroprioridad) prevalecerá
sobre el que adquiera su derecho o posición registral con posterioridad.
Tracto sucesivo
Artículo 14. - Matriculado un inmueble, en los lugares correspondientes al folio se
registrarán:
a) Las posteriores transmisiones de dominio;
b) Las hipotecas, otros derechos reales y demás limitaciones que se relacionen con el
dominio;
c) Las cancelaciones o extinciones que correspondan;
d) Las constancias de las certificaciones expedidas de acuerdo con lo dispuesto en los
artículos 22, 24 y concordantes.
Los asientos mencionados en los incisos precedentes se llevarán por estricto orden
cronológico que impida intercalaciones entre los de su misma especie y en la forma que
expresa el artículo 12, en cuanto fuere compatible, con la debida especificación de las
circunstancias particulares que resulten de los respectivos documentos, especialmente
con relación al derecho que se inscriba.
Artículo 15. - No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una
persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. De los asientos existentes
en cada folio deberán resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los
demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus
modificaciones, cancelaciones o extinciones.
Es la enunciación expresa del orden cronológico de los asientos, en un orden que respete la
prioridad en el tiempo. Debe existir una perfecta correlación entre el titular registrado y sobre
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quien puedan disponerse medidas cautelares o restricciones de tipo judicial, y su sucesor a
registrar.
❖ Continuidad registral
➢ El encadenamiento del art. 15 es el tracto sucesivo material que permite conocer el
historial de las sucesivas titularidades, en el que se encuentra el tracto sucesivo
formal.
Excepciones (tracto abreviado)
❖ Inc. a: en el caso de una obligación contraía en vida por el causante, cuando él fuera el
titular registral o su cónyuge.
Artículo 16. - No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la
continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus
representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el
causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre;
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes
hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge;
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes
hereditarios;
d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se
refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las
respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios.
En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del
dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure
inscripto en el Registro, circunstancia que se consignará en el folio respectivo.
❖ Inc. b: actos otorgados por los herederos, que no necesitan inscribir los bienes a su
nombre. Los sucesores son los herederos del heredero, se permite la acumulación del
tracto comprimido en más de un proceso sucesorio.
❖ Inc. c: documentos otorgados como consecuencia o que resulten relativos a la partición
de bienes de la herencia. El dominio se inscribirá directamente a nombre del adquiriente.
❖ Inc. d: instrumentaciones simultáneas o negocios cruzados. P.ej. adquisición y
transferencia simultánea de un inmueble, o adquisición y gravamen simultáneo, etc.
Principio de exactitud, legitimación y fe pública registral

Conforme a él, la ley reputa exacto el contenido de los asientos aun en los supuestos que
fueran inexactos, sin admitir prueba en contrario. No consagrado en Argentina (fe pública
registral)
Sí está vigente el principio de exactitud. Esta presunción cede sólo cuando el interesado
prueba la mala fe del tercero.
Consecuencias
❖ Escenarios posibles
➢ Secundum tabulas: existe una perfecta concordancia entre la realidad jurídica y lo
que informa el Registro
➢ Contra tabulas: hay una discordancia entre la realidad jurídica y lo que surge de las
constancias registrales, ya sea por nulidad o extinción o existir gravámenes que no
constan
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➢ Extra tabulas: fincas que nunca tuvieron acceso a los libros registrales
❖ Sustantivamente
➢ Al titular inscripto se lo trata como si realmente fuere titular (tiene facultad de
disponer con plena eficacia)
➢ Se considera que es verdadera la causa por la cual obtuvo su derecho.
➢ Cabe presumir la inexistencia de los derechos cuya cancelación informa el Registro
➢ Los derechos no inscriptos son inoponibles a terceros de buena fe
❖ Procesalmente
➢ Al titular inscripto se lo libera de la carga de la prueba
Documentos registrables
Artículo 2º - De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 1890, 1892, 1893 y
concordantes del CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION, para su publicidad,
oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros se
inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales
sobre inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.
❖ Títulos (inc. a)
❖ Medidas cautelares (inc. b.)
❖ Leyes especiales (inc. c)
➢ P. ej. régimen de regularización dominial, registración del contrato de leasing.
Requisitos
Artículo 3º - Para que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan ser
inscriptos o anotados, deberán reunir los siguientes requisitos:
a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa, según
legalmente corresponda;
b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o
copias por quien esté facultado para hacerlo;
c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismo o con otros complementarios
en cuanto al contenido que sea objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de
título al dominio, derecho real o asiento practicable.
Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscriptos o anotados
los instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por
escribano público, juez de paz o funcionario competente.
El boleto de compraventa
El art. 1170 amplía sus efectos y también es oponible ante terceros individuales que tienen
derechos sobre el bien adquirido y trabaron medidas cautelares. Como alternativa puede
accederse a la publicidad registral para ello, pero siempre como un derecho personal.
No convalidación
El Registro publicita los actos, sin purificar los vicios que pudiesen contener.
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Si por circunstancias relativas a una calificación ineficaz un título viciado hubiera alcanzado
emplazamiento registral y provocado un cambio en la titularidad ello no obsta a la
subsistencia ni mejora el título convalidado.
Plazo general. Retro propiedad. Certificados
Plazo para inscribir una escritura pública
Artículo 5º - Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de 45 días
contados desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su
instrumentación
Si se inscribe luego de vencido el plazo (es posible), los efectos frente a terceros surgirán
desde la fecha de la anotación.
Prioridad indirecta: asignación retroactiva de los efectos
Retropropiedad
Mecanismo que permite reservar la prioridad, con el fin de evitar complicaciones en los
negocios jurídicos. El notario pide un “certificado” que asegura que la situación no se verá
alterada si se actúa dentro de los plazos.
Artículo 23. - Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de
transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin
tener a la vista el título inscripto en el Registro, así como certificación expedida a tal
efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las
personas según las constancias registradas.
Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias que
resulten de la certificación.
El certificado sólo puede ser pedido por abogado o funcionario público, y a ellos se refiere el
art. 23.
Artículo 24. - El plazo de validez de la certificación, que comenzará a contarse desde la
cero hora del día de su expedición, será de quince, veinticinco o treinta días según se
trate, respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios
públicos con domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia
o territorio, o fuera del ámbito de la provincia, territorio o Capital Federal.
Queda reservada a la reglamentación local determinar la forma en que se ha de solicitar
y producir esta certificación y qué funcionarios podrán requerirlas. Asimismo, cuando las
circunstancias locales lo aconsejen, podrá establecer plazos más amplios de validez para
las certificaciones que soliciten los escribanos o funcionarios públicos del interior de la
provincia o territorio.
El día 1° se solicita el certificado, del día 1 a 15 debe hacerse la inscripción, y luego 45 días
para la escritura desde el acto.
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Artículo 25. - Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos anteriores,
el Registro tomará nota en el folio correspondiente, y no dará otra sobre el mismo
inmueble dentro del plazo de su vigencia más el del plazo que se refiere el artículo 5º, sin
la advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores que en dicho período
hubiere despachado.
Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien requiera,
en el plazo legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiere
solicitado.
Hay un bloqueo registral, pues durante el plazo cualquier nueva inscripción queda relegada
hasta tanto éste haya vencido. Si el acto jurídico negocial no se instrumenta en el pazo
certificado se perderá la inmunidad y quedan como definitivos los actos inscriptos
condicionalmente.
No puede aplicarse a instrumentos privados ni a cualquier instrumento público, sólo a las

escrituras públicas.
❖ Escrituras simultáneas
➢ Se admiten
❖ ¿Puede cederse?
➢ El certificado debe utilizarse para el negocio por el cual fue solicitado.
❖ Afectación de la vivienda
➢ La constitución por acta administrativa reúne en un solo acto dos momentos, el de
constitución y el de registración, pero cuando la afectación se realiza por escritura
pública los efectos de la retropropiedad son aplicables.
Calificación registral
Control de legalidad del documento, realizada por el registrador. Se hace efectivo a través
de la función calificadora (examen de los documentos con el fin de establecer si reúnen los
requisitos necesarios para su registración definitiva o si por no reunirlos deben registrarse
provisionalmente o condicionados, o rechazados por no tratarse de documentos
registrables).
Límites de la función calificadora (art. 8)
❖ Forma extrínseca de los documentos

➢ Solemnidades que debe tener la formación de los documentos (arts. 2 y 3 de la ley)
▪ Verificación de los requisitos de formación del documento y sus copias
▪ Legitimidad del soporte papel
▪ Folios de actuación notarial, de seguridad notarial o judicial
▪ Cumplimiento de las legalizaciones
Resultado de la calificación
❖ Si el documento contiene un negocio afectado por nulidad absoluta, será rechazado.

❖ Si de la calificación resulta que no hay observación alguna, se inscribirá de forma
definitiva.
❖ Si hay observaciones, conforme a ello se dejará constancia para su subsanación
➢ Lo devolverá al solicitante dentro de los 30 para que lo rectifique y lo anotará
provisionalmente por 180 días.
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Extensión y límites de la función calificadora
Dentro de las consecuencias que la ineficacia de los actos genera, la ley declara que las
nulidades absolutas no son confirmables. Debe ser manifiesta, ostensible.
Se extiende también a algunos aspectos del negocio jurídico, además del formal, para
determinar los vicios que pudieran generar nulidades absolutas por imperio del principio de
legalidad.
Recursos registrales
Artículo 9. – (…) Si esto no estuviere de acuerdo con la observación formulada, deberá

solicitar el Registro que rectifique la decisión. Esta solicitud implica la prórroga del plazo
de la inscripción o anotación provisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la
decisión no fuese rectificada podrá promoverse el recurso o impugnación que
correspondiere según la ley local, durante cuya sustanciación se mantendrá vigente la
inscripción o anotación provisional.
Inscripciones y anotaciones provisionales y preventivas
❖ Inscripcion provisional
➢ Si el documento presenta una observación subsanable.
➢ Su efecto es asegurar en beneficio de esta documento la inmutabilidad de la
situación registral por 180 días, generando una nueva reserva de prioridad o
prorroga automática de la ganada.
➢ Si en este lapso el defecto se subsana el documento se inscribirá definitivamente.
➢ Si no es subsanado, éste caduca, perdiéndose los efectos de la reserva.
❖ Inscripción preventiva
➢ Tienen por fin consignar la existencia de un procedimiento judicial, garantizar los
resultados de un juicio o publicar situaciones jurídicas aún no consolidadas.
➢ Son caducables y producen una prelación temporal y excluyente.
Diferencia entre inscripción provisional y condicionada.
❖ La primera corresponde a la rogatoria de inscripción de un documento que sólo llega a

obtener un emplazamiento registral provisorio sujeto al plazo de 180 días, hasta se
subsanen los defectos.
❖ La inscripción condicionada refiere a un documento que tiene vocación para una
inscripción definitiva pero que no puede concretarse porque existe una situación
registral de prioridad den curso. Si en ejercicio de la prioridad reservada el documento
tiene emplazamiento registral definitivo, la inscripción condicionada desaparecerá como
si nunca hubiera existido.
Anotación de las modalidades del negocio
El cumplimiento de condiciones suspensivas o resolutorias que resulten de los documentos

inscriptos, así como las modificaciones o aclaraciones que se instrumenten con relación a
los mismos se harán constar en el folio respectivo por medio de notas aclaratorias, cuando
expresamente así se solicite.
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Prioridad. Pactos sobre rango
Forma de la asignación de la prioridad
El documento que primero ingresa al Registro y logra su inscripción o anotación con cierre
de su asiento tiene preferencia.
❖ Prioridad directa: obtención de la posición teniendo en cuenta la fecha de ingreso del

documento en el Registro
❖ Prioridad indirecta: retrotrae los efectos de la registración a un momento anterior del
ingreso del documento al Registro.
❖ Retropropiedad: además de aplicar la prioridad indirecta, previo al otorgamiento del acto
se ha generado un asiento que protege el negocio.
Se establece con dos parámetros: prevalecerá en primer término la que hubiese iniciado el
procedimiento con fecha anterior; entre dos iniciadas el mismo día prevalece la que detente
el número anterior (asiento de presentación).
Otorgamiento simultáneo de actos, cuando dos negocios jurídicos referidos al mismo

inmueble, por el mismo o distinto funcionario sean documentados en forma simultánea la
prioridad resultará del contenido de los documentos
Rango y autonomía de la voluntad: pactos sobre rango

El que inscribió primero ocupa un lugar preferente a los que inscriben posteriormente (rango
de avance).
Las partes por un pacto sobre rango pueden abstraerse de los efectos de la prioridad.
❖ Permuta de rango: cambio de posición entre dos derechos ya inscriptos (pueden ser
iguales o diferentes)
❖ Proposición de rango: existiendo un derecho ya registrado y con rango ganado, cede su
prioridad en beneficio de otro no inscripto aún, que ocupará la posición dejada.
Existiendo más de un tercero con rango adquirido requerirá la conformidad de todos.
❖ Reserva de rango: al constituir un derecho se reserva el derecho de constituir,
posteriormente, otro derecho con rango preferente.
❖ Rango compartido: más de un acreedor con el mismo rango y concurrirán a prorrata.
❖ Postergación: cambio entre derechos del mismo rango, en el sentido de que se
pospongan unos a otros
Forma
❖ Inmueble: escritura pública

❖ Otros documentos
➢ Origen judicial: homologación judicial y registrado por la misma vía que documento
con prioridad pospuesta, permutada o compartida.
➢ Certificados: no se considera viable la posibilidad de ceder la retropropiedad
❖ En todos los casos se requiere conformidad de todos aquellos cuyos derechos puedan
ser afectados por la modificación
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Anotaciones personales
Artículo 30. - El Registro tendrá secciones donde se anotarán:
a) La declaración de la inhibición de las personas para disponer libremente de sus bienes;
b) Toda otra registración de carácter personal que dispongan las leyes nacionales o
provinciales y que incida sobre el estado o la disponibilidad jurídica de los inmuebles.
❖ Inhibiciones
➢ Medidas cautelares sustitutivas del embargo o de otras cautelares. Tienen por
finalidad impedir la realización oponible a terceros de actos dispositivos sobre
derechos o bienes registrables.
❖ Otras registraciones personales
➢ P. ej. registros de titularidad o índices de titulares, cesiones de herencia, etc.
Rectificación de asientos
Rectificación de la inexactitud
Artículo 35. - Cuando la inexactitud a que se refiere el artículo precedente provenga de
error u omisión en el documento, se rectificará, siempre que a la solicitud respectiva se
acompañe documento de la misma naturaleza que el que la motivó o resolución judicial
que contenga los elementos necesarios a tal efecto.
Si se tratare de error u omisión material de la inscripción con relación al documento a que
accede, se procederá a su rectificación teniendo a la vista el instrumento que la originó.
❖ El error proviene del documento
➢ Se rectificará con la debida rogación, acompañando otro documento de la misma
naturaleza con efecto subsanatorios o resolución judicial
❖ El error proviene del proceso de inscripción
➢ Deberá reingresar el documento (que se presume sin defectos)
Legitimación
❖ Primera interpretación
➢ Producido el error sólo podrá rectificarse cuando las personas legitimadas procedan
a rogarla.
❖ Segunda interpretación (mayoritaria)
➢ Además de los legitimados para la rogación, el registrador por sí mismo puede
rectificar el error en cualquier momento, mientras mantenga la presencia
documental.
Cancelación de las inscripciones
El modo genérico puede producirse, mediando la solicitud pertinente, cuando resulte del
documento
❖ El cambio de titularidad por actos entre vivos o por causa de muerte

❖ La extinción del derecho que provocó el asiento de su titularidad
❖ La reunión en uno de titularidades incompatibles registradas en distintos asientos en el
mismo folio (confusión)
❖ La decisión judicial que así lo disponga
❖ Resulte de una disposición legal
Necesidad de rogación y consentimiento. Cancelación implícita y expresa.
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Cancelación implícita
Respetando al principio de tracto, priva al asiento previo de eficacia en virtud de la

confección de un nuevo asiento que asigna el derecho y posición o rango en favor de otro
titular.
Cancelación expresa
Su finalidad y rogación se dirigen directamente a privar de efectos al derecho o situación

inscripta sin atribuirlo a un nuevo titular.
Causas
❖ Consentimiento del titular

➢ Deberá acompañarse documento en el que conste el consentimiento
❖ Orden judicial
➢ Supuestos en los que ejercido el derecho real, como resultado del proceso se
disponga su cancelación
➢ Por orden judicial se dejan sin efecto las medidas cautelares dispuestas
❖ Causa de ley
➢ Confusión jurídica
➢ Acaecimiento de la muerte del titular de un derecho vitalicio
➢ Entre otros
Cancelación total y parcial
❖ Cancelación total: extingue por completo los efectos del asiento

❖ Cancelación parcial: los efectos pierden vigor en una parte, pero la otra sigue generando
sus efectos propios
Caducidad
Artículo 37. - Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el
transcurso del tiempo que expresa este artículo o por el que, en su caso, establezcan
leyes especiales:
a) La inscripción de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare;
b) Las anotaciones a que se refiere el inciso b) del artículo 2º, a los cinco años, salvo
disposición en contrario de las leyes.
Los plazos se cuentan a partir de la toma de razón.
Inscripciones y anotaciones
❖ Inc. a: plazo legal 20 años

❖ Inc. b: medidas cautelares (p.ej. embargo)
➢ Anotación de litis
▪ Primera posición: por su específica finalidad no caduca por el lapso de 5 años si
el proceso que la originó no está resuelto.
▪ Segunda posición: como cualquier otra cautelar, caduca a los 5 años.
Caducidades especiales no incluidas en la enumeración
Inscripciones provisionales (180 días), condicionales (queda a la espera de la situación

registral con prioridad) y certificados de ley (15, 25 o 30 días según el caso)
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Registro automotor (decreto 6582/58)
❖ El certificado vale 15 días (art. 16)

❖ El embargo vale 3 años (art. 17)
Catastro
Introducción
Inventario o catálogo de los bienes inmuebles sobre los que el Estado ejerce soberanía
política. Presupone la individualización geodésica en el territorio nacional de dichos
inmuebles.
Policía inmobiliaria catastral

ARTICULO 3º — El poder de policía inmobiliario catastral comprende las siguientes
atribuciones, sin perjuicio de las demás que las legislaciones locales asignen a los
organismos mencionados en el artículo anterior:
a) Practicar de oficio actos de levantamiento parcelario y territorial con fines catastrales;
b) Realizar la georreferenciación parcelaria y territorial;
c) Registrar y publicitar los estados parcelarios y de otros objetos territoriales legales con
base en la documentación que les da origen, llevando los correspondientes registros;
d) Requerir declaraciones juradas a los propietarios u ocupantes de inmuebles;
e) Realizar inspecciones con el objeto de practicar censos, verificar infracciones o con
cualquier otro acorde con las finalidades de esta ley;
f) Expedir certificaciones;
g) Ejecutar la cartografía catastral de la jurisdicción; confeccionar, conservar y publicar su
registro gráfico;
h) Formar, conservar y publicar el archivo histórico territorial;
i) Interpretar y aplicar las normas que regulen la materia;
j) Establecer estándares, metadatos y todo otro componente compatible con el rol del
catastro en el desarrollo de las infraestructuras de datos geoespaciales.
Concepto técnico legal de parcela

ARTICULO 4º — A los efectos de esta ley, denomínase parcela a la representación de la
cosa inmueble de extensión territorial continua, deslindado por una poligonal de límites
correspondiente a uno o más títulos jurídicos o a una posesión ejercida, cuya existencia
y elementos esenciales consten en un documento cartográfico, registrado en el
organismo catastral.
ARTICULO 5º — Son elementos de la parcela:

I. Esenciales:
a) La ubicación georreferenciada del inmueble;
b) Los límites del inmueble, en relación a las causas jurídicas que les dan origen;
c) Las medidas lineales, angulares y de superficie del inmueble.
II. Complementarios:
a) La valuación fiscal;
b) Sus linderos.
Dichos elementos constituyen el estado parcelario del inmueble.
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Certificación catastral
Es obligatorio para la transmisión-constitución de los derechos reales.
Sin él no se podrá inscribir en el Registro.
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Derechos Reales (Universidad Torcuato di Tella)

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Si el inmueble cumple las condiciones materiales, puede disolverse el condominio mediante

Si están de acuerdo no hay problemas.

Si no están de acuerdo (unos previeren la venta y otros, partición en especie), si es posible

b. Constitución por el superficiario

❖ Objeto inmediato: unidad funcional

Lo principal es la unidad funcional que es propia y confiere un derecho accesorio, indivisible

Por lo tanto, cuando hubiere transmisión, constitución de gravámenes, actos de

Cosas y partes propias

Objeto principal de este derecho real. En cuanto a su destino puede ser un

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Puede venderse a otro propietario o a un tercero (si el reglamento y administración lo

3. Cosas y partes propias (art. 2043)

Necesariamente propias: tabiques internos no portantes, puertas, ventanas, artefactos

También lo son aquellas determinadas en el reglamento de PH, pero los balcones no lo

Puede haber otras partes propias, si así lo dispone el reglamento.

No todos los casos las cocheras existentes son complementarias, porque en

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El art. 2040 establece que son comunes las cosas y partes

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Se caracterizan por estar ubicados de modo que su aprovechamiento sólo puede

Bienes del consorcio (art. 2048)

Art. 2044: Consorcio. El conjunto de propietarios de las UF constituye la PJ consorcio. Tiene

a. Nombre y domicilio: suele ser el nombre de la calle y número del inmueble

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Facultades de los propietarios

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Obligaciones (art. 2046)

a. cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del

Expensas (art. 2046, inc. c)

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“Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o

Generalmente se le atribuye carácter extraordinario a gastos importantes e imprevistos que

Medida de la contribución (art. 2045, inc. c)

Defensas (art. 2049)

Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por

1. No hay liberación por no uso, enajenación o abandono

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Obligados al pago de expensas

Esta obligación no implica conferir derecho a participar en la conformación del consorcio,

Procedimiento para perseguir su cobro (art. 2048)

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b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal

c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;

d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.

1. Respetar el destino: fijado en reglamento y si no se deteriora por naturaleza del

Si se quiere cambiar el destino hay que cambiar el reglamento, es decir, se necesita

2. Moral y buenas costumbres: concepto confuso por la incidencia de posturas

3. Tranquilidad: prohíbe perturbar la tranquilidad de los vecinos por encima de la

4. Tenencia de animales: se puede prohibir o no por el reglamento. Kiper: aunque el

5. Depositar cosas peligrosas o perjudiciales: Ej: no se puede almacenar explosivos o q

Procedimiento para el cese de infracciones

• Si hay violación por un propietario u ocupante, de las prohibiciones establecidas, el

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Propietarios perjudicados pueden reclamar daños a través de acción civil resarcitoria. Se

2. Legitimación Activa: cualquier propietario afectado o el consorcio (debe hacerlo el