Gestion inmobiliaria

Modulo 3 L2

Características de la propiedad horizontal

Etapa inicial-Subdivisión a lo largo de un terreno. Independencia funcional y salida a la vía pública.

Etapa de evolución-Conserva las características iniciales. Subdivisión horizontal y vertical. Amplía

destino de uso.

Etapa posevolución-Innovación en los desarrollos inmobiliarios (megaconsorcios, grandes centros

comerciales, etcétera).

A continuación, se enumeran los ejes generales característicos.

1. Parte privada de uso exclusivo y partes comunes. Coexisten porciones de uso privado
(unidad funcional) de tantos propietarios como unidades existan y otras porciones cuyo
uso es necesariamente común (escaleras, ascensores, etcétera).
2. PH es: dominio y condominio con indivisión forzosa sujetos a un reglamento de
administración.
3. Los propietarios conforman un consorcio, el que designa a un administrador (persona a
cargo de las decisiones operativas que representa legalmente al consorcio ante terceros y
ante las autoridades administrativas). Las decisiones se realizan en asambleas y existe un
organismo que coadyuva que es el consejo de propietarios.
4. El consorcio financia sus expensas comunes, mediante el pago periódico de estos
propietarios (gastos comunes ordinarios y extraordinarios)

Ejes fundamentales del derecho real de propiedad horizontal

Los cuatro ejes fundamentales

1.La sujeción del bien raíz al régimen de PH se norma en el artículo 2038 del C. C. y C. Refiere a su
constitución por escritura pública que se inscribe en el registro inmobiliario correspondiente y se
integra al título suficiente.

2. La composición del derecho real de PH: dominio (unidad funcional) y condominio (partes y cosas
comunes) con indivisión forzosa.

3. La unidad funcional (artículo 2039 del C. C. y C.2 ): pueden presentarse físicamente como pisos,
semipisos, departamentos, locales, cocheras, cuyas características son independencia funcional y
salida directa, indirecta o por pasaje común a la vía pública. Además, comprende partes y cosas
comunes.
4. Las partes y cosas comunes o unidades complementarias (artículo 2040 del C. C. y C.). Se
destaca que nadie puede alegar derecho exclusivo y que se les debe dar correcto un uso. El Código
distingue: partes y cosas necesarias (artículo 2041 del C. C. y C.), partes y cosas no indispensables
(artículo 2042 del C. C. y C.), y partes y cosas propias (artículo 2043 del C. C. y C.).

El reglamento de PH y el reglamento interno

El reglamento de propiedad horizontal se redacta en escritura pública y debe inscribirse en el

registro inmobiliario correspondiente. Además, se lo integra al título suficiente de cada unidad
funcional.

Reglamento de PH

-Define la organización del consorcio de propiedad horizontal.

-Identifica las unidades funcionales (superficies privativas) y las incidencias de partes y cosas
comunes.

- Determina porcentuales (para pago de expensas y demás contribuciones).

-Señala los órganos de gobierno y sus obligaciones (asamblea, consejo de propietarios y

administrador).

Dentro de las particularidades del reglamento, se puede expresar que es redactado por el o los
precursores del proyecto de sujeción del inmueble a propiedad horizontal y debe ser aceptado por
los futuros propietarios de las unidades funcionales. A futuro, los propietarios pueden efectuar
modificaciones o adaptaciones por resolución del órgano máximo de gobierno que es la asamblea.

El instrumento público esencial para la administración del derecho real de PH, debe contar con
los elementos que se consignan a continuación.

-Determinación del terreno, de las unidades funcionales (superficie/ubicación) y descripción de las

unidades complementarias.

-Enumeración de los bienes propios y de las cosas y partes comunes. Sobre la base normada en el
Código unificado que detalla, en relación a este tema, lo siguiente:

Unidad funcional (artículo 2039): pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de
aprovechamiento. Características: independencia funcional y salida a la vía pública directa o por
pasaje común. Cosas y partes comunes (artículo 2040): las indispensables para mantener la
seguridad del edificio y se detallan “taxativamente” en el reglamento. El C. C. y C. identifica a las
cosas y partes comunes como: necesarias, en una enumeración de carácter enunciativo (artículo
2041); no indispensables, las caracterizadas como amenities (artículo 2042), y propias, las que
necesariamente comprenden la unidad funcional (muros divisorios internos, revestimientos,
etcétera) y las susceptibles de un derecho exclusivo de uso como el patio, la terraza y el balcón
(artículo 2043).

-Composición del patrimonio del consorcio.

-Determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad y de la proporción del pago de las
expensas comunes.

-Use y goce de las cosas y partes comunes y de los bienes del consorcio.

-Destino de las unidades funcionales y de las partes comunes.

-De las asambleas: facultades especiales, determinación de la forma de convocar a reuniones,

periodicidad y forma de notificación. Limitaciones de carta poderes que puede detentar cada
titular de unidad funcional. Determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones.
Forma de computar las mayorías.

-Determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades

complementarias hacia terceros no propietarios.

-El administrador: designación, facultades y obligaciones. Plazo del ejercicio de su función.

-Fijación del ejercicio financiero del consorcio.

-Facultades especiales del consejo de propietarios.

¿Cuáles son las características del reglamento interno?

Es un instrumento privado. No se inscribe en el registro. Su existencia no es obligatoria a priori, ya

que no es un instrumento público, pero si su contenido ha sido conformado y acordado en la
Asamblea, pues es ley común para el consorcio.

Órganos de administración en la propiedad horizontal

Organismos que componen la propiedad horizontal

El conjunto de propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio y

sus órganos son: la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador. Como toda persona
jurídica, posee un nombre y su domicilio será en el inmueble8 . Asimismo, se podría indicar que es
una persona jurídica especial (no se ha instrumentado el modo de su registración en el organismo
de sociedades e inspecciones de personas jurídicas), ya que sólo consta su designación como tal en
la escritura pública de constitución del consorcio que se inscribe en el registro inmobiliario.
Extinción de la persona jurídica consorcio de propiedad horizontal

¿Cómo se extingue la PH?

– Con la desafectación del inmueble del régimen de PH.

-Con la desafectación del inmueble del régimen de PH. – Cuando se logra un acuerdo unánime de
los propietarios (instrumentado en escritura pública).

¿Existe otro modo de extinguir una PH?

– Sí. Por resolución judicial (inscripta en el registro inmobiliario correspondiente)

En los megaemprendimientos inmobiliarios podemos verificar la coexistencia de varios derechos

reales (dominio, condominios, PH; es decir, un conjunto de derechos reales), además de la
existencia de un complejo habitacional de varias unidades colectivas en PH (edificios), por lo que
se puede generar la posibilidad de constituir subconsorcios. Estos pueden surgir porque están
previsto en el reglamento de PH general o por iniciativa de los propietarios de unidades
funcionales de un edificio del complejo para una mejor administración de su edificio, más práctica
y controlada.

Los subconsorcios quedan contemplados por ser un nuevo escenario. Son sectores con
independencia económica, funcional o administrativa en todo aquello que no gravite sobre el
edificio en general; y cada sector puede tener una subasamblea, y puede designarse un
subadministrador del sector. Ello no implica quitar responsabilidades del consorcio general frente
a terceros pues los subconsorcios constituyen sólo una organización interna…

Estos subconsorcios presentan un esquema organizativo de gobierno y de administración similares

a los del consorcio general, con la diferencia que deben participar en relación a la administración
general del complejo, donde, conforme lo que establezca el reglamento de PH, también
efectuaran su presentación anual, ya que poseen obligaciones (por ejemplo, mantenimiento de
espacios comunes) de las cuales deben responsabilizarse.

el órgano de mayor jerarquía es la asamblea, destacando que, entre sus facultades, tiene a cargo
la tarea de impacto más importante: la modificación del reglamento10 (que acompaña al título
suficiente de propiedad de las unidades funcionales que conforman materialmente el edificio y,
por ende, el consorcio).

Ciertamente, quien administra el consorcio es el administrador (valga la redundancia), ya que el

código le impone la tarea de ser el representante legal, o sea, tendrá a su cargo el estricto
cumplimiento de lo que indica el reglamento y la norma de referencia. A esta última tarea se suma
una participación especial el consejo de propietarios, limitada a las atribuciones que le impone el
Código unificado.

Dentro del contexto legal que implica la regulación del C. C. y C. en el derecho real de PH
sintetizado en un reglamento de PH (instrumento público), es necesario rescatar el impacto social
y humano de convivencia, aquello que se sintetiza en el reglamento interno (instrumento privado),
por ello es oportuno comprender que:

la propiedad horizontal no es solamente un marco jurídico o legal que hace a la entidad, donde
distintas personas o grupos de personas conviven desde su privacidad en un mismo contexto, sino
que, además, es la PH un fenómeno social

Dentro de la cultura urbana, es evidente el desarrollo de construcciones en propiedad horizontal,

donde un grupo humano debe convivir y compartir espacios, en los que, obligadamente, se deben
efectuar comportamientos positivos e integradores que permitan la armonía dentro de dichas
estructuras

La gestión administrativa que ejercen se caracteriza por ser recíproca, ya que cada organismo
actúa conforme sus obligaciones, brindando el aporte oportuno de sustento necesario para la
existencia de la PH. Si bien cada uno de estos organismos revisten funciones que le son propias
(otorgadas por el C. C. y C.), no implica ello que su existencia es independiente o separada del
resto de los órganos, sino que cada aporte en gestión complementa y sostiene la existencia del
régimen de la propiedad horizontal.

MODULO 3 L2

Asambleas. Consejo de propietarios.

Se caracteriza como órgano colectivo a la asamblea y al consejo de propietarios de una propiedad

horizontal (en adelante PH), en virtud de que concurren un grupo determinado de personas
humanas –propietarios de unidades funcionales–. Allí sus interrelaciones confluyen en cumplir los
objetivos del consorcio, realizar tareas y tomar decisiones en consecuencia; todo determinado en
un reglamento.

Estos organismos están conformados exclusivamente por los propietarios, los que poseen:

Facultades – Cada propietario puede –sin necesidad de consentimiento de los demás– enajenar la
unidad funcional y constituir derechos reales o personales. Considerando en todos los casos que la
constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad
funcional comprende las demás partes y cosas comunes. No puede un propietario separar la
unidad funcional de las partes y cosas comunes, ya que la propiedad horizontal se comprende por
ambas (dominio: unidad funcional y, condominio: partes y cosas comunes).
Obligaciones – Cumplir con el reglamento de propiedad horizontal e interno si lo hay. Conservar el
buen estado de su unidad funcional (a los fines de evitar cualquier tipo de riesgo o perjuicio al
resto de las unidades funcionales). Pagar las expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la
proporción de su parte indivisa (la obligación del pago sigue al bien raíz, será a cargo del
propietario o de quien sea poseedor a cualquier título). Contribuir a la integración del fondo de
reserva, si lo hay (es posible que en algunos consorcios con pocas unidades funcionales no
consideren oportuno conformar el fondo de reserva). Permitir el acceso a la unidad funcional para
efectuar reparaciones de partes y cosas comunes, verificar el funcionamiento de cosas riesgosas
(cocinas, estufas, etcétera) y controlar trabajos de instalación. Notificar al administrador el
domicilio especial si se opta por constituir uno distinto al de la unidad funcional.

Prohibiciones – Los propietarios no pueden destinar a las unidades funcionales usos contrarios a la
moral o fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal. No pueden
perturbar la tranquilidad de cualquier manera que exceda la normal tolerancia. Además indica la
norma que no se pueden realizar actividades que comprometan la seguridad o depositar cosas
peligrosas.

Atención en gastos y contribuciones – En este contexto legal cada propietario debe atender los
gastos de conservación y reparación de su unidad funcional, y debe pagar las expensas comunes
ordinarias y expensas comunes extraordinarias.

Cumplimiento y control en la expensa – El certificado de deuda de expensas expedido por el

administrador y aprobado por el consejo de propietarios –si este existe- es título ejecutivo para el
cobro. Los propietarios no pueden liberarse del pago de expensas o contribución a su cargo.

Gestión colectiva mediante asambleas

Los propietarios de unidades funcionales en consorcio de PH conforman un sujeto de derecho

cuya identidad está ratificada como persona jurídica (especial); asimismo estas “autoridades”
sobre un derecho real de propiedad, deciden y actúan en conjunto mediante las asambleas; es
decir, no hay “disposiciones individuales sobre el conjunto”, sino que conforman un cuerpo que
delibera y se expresa mediante el presente modo.

Como órgano supremo, tiene límites, ya que su accionar y las decisiones resueltas deben estar en
un todo de acuerdo con el Código, el reglamento de propiedad horizontal y el orden público, y no
pueden vulnerar los derechos individuales de los propietarios

ORDEN DEL DÍA

Contenido: detalle preciso de los temas a tratar y resolver; comunicación fehaciente de la

convocatoria. Temario ordinario posible: 1. presentación y aprobación del ejercicio administrativo
contable anual; 2. presupuestos y previsiones para el periodo siguiente; 3. ratificación del
administrador; 4. pago de expensas comunes ordinarias y/o extraordinarias.
Finalidad: Informar a los propietarios los temas que se tratarán en la asamblea (a fin de que todos
conozcan los temas a tratar y resolver de modo anticipado). Limitar la competencia de la asamblea
(solo podrán tratarse y resolverse los temas anunciados en el orden del día, no pudiendo agregar,
tratar ni resolver otras cuestiones).

Existe una excepción que permite tratar temas no incluidos en el orden del día, si a la asamblea
asisten todos y por unanimidad aceptan tratarlo. Si no asistieron todos, y si estando todos, uno
solo se opone, ya no será válida la decisión. Jurisprudencia: …No es admisible que bajo la
indeterminada denominación de “asuntos varios” se delibere y resuelva en la asamblea sobre
cuestiones de fundamental importancia para los integrantes del consorcio que no han sido
incluidas en el orden del día. La mención de la cuestión en asambleas de copropietarios anteriores
puede conducir, en el mejor de los casos, a pensar en un tratamiento hipotético en las asambleas
sucesivas, pero de ninguna manera puede suplir su expresa inclusión en el orden del día, pues es
el único medio para que los consorcistas tomen conocimiento efectivo de la deliberación y
decisión del punto en la asamblea que se convoca

Asamblea del consorcio

La primera asamblea: Esta debe realizarse dentro de los 90 días de cumplidos los dos años del
otorgamiento del reglamento de PH o del momento en que se encuentren ocupadas el 50% de las
unidades funcionales

Innovaciones legales introducidas por el Código Civil y Comercial

1.Posibilidad de autoconvocarse (artículo 2059 del Código Civil y Comercial de la Nación) para
deliberar. Característica: las decisiones son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar
(orden del día) se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de propietarios.

2.No es indispensable un llamado a una reunión extraordinaria, ya que el Código unificado

considera que son válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los
propietarios “aunque no lo hagan en asamblea”10 , lo que quedaría ad referéndum para la
próxima asamblea a los efectos de hacer constar en el libro de actas de asamblea la decisión
tomada.

3. Quorum: “En cuanto a las asambleas de propietarios, se simplifica la convocatoria y,

especialmente, el quórum y las mayorías pueden lograrse más fácilmente por adhesión”

Ejes de impacto en asamblea

La mayoría absoluta (artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación)11 se computa sobre
la totalidad de los propietarios de UF y se forma considerando dos aspectos: número de unidades
funcionales y porcentuales (proporciones en partes indivisas), detalle que constará en el RPH

Propietarios ausentes en asamblea: La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, que
deben comunicarse fehacientemente a los propietarios ausentes, y se tienen por aprobadas a los
15 días de notificados, excepto que se opongan por igual medio, con mayoría suficiente. Pedido de
nulidad de la asamblea: El derecho de promover la acción judicial caduca a los 30 días contados
desde la fecha de la asamblea.

Actas de asamblea/ Libros

Al margen de los libros contables y administrativos, es obligación llevar un Libro de Actas de

Asamblea (artículo 2062 del Código Civil y Comercial de la Nación)12 y de igual modo el libro de
registro de firmas de propietarios, a los efectos de dejar constancia (firma de propietario presente)
de la participación en la asamblea. Es importante en este punto, tomar conocimiento de cómo es
el mecanismo en cada provincia, ya que en algunos casos el sellado y rubricado de los libros que
corresponden al derecho real de PH debe ser realizado ante el registro de la propiedad
correspondiente. Todo depende de la normativa provincial.

Entre los propietarios presentes se eligen un presidente (para que conduzca la asamblea) y un
secretario. Las actas son confeccionadas por el secretario de actas, donde se hará constar en las
fojas el detalle del tratamiento y resolución del orden del día anunciado. Las actas son firmadas
por el presidente de la asamblea y dos propietarios. A su vez, al pie de cada acta, el administrador
debe dejar constancia de comunicaciones enviadas a los ausentes, oposiciones recibidas o
eventuales conformidades expresas. Estos libros son elementos de vital importancia para la
persona jurídica y por ende para el derecho real de propiedad horizontal.

La asamblea judicial

El código unificado también regula sobre la asamblea judicial en el artículo 206313 , que establece
que la asamblea puede ser pedida por el 10% de los propietarios si los organismos, administrador
o consejo de propietarios, omitieron convocarla. El juez fijará una audiencia para convocar a los
propietarios, quienes serán anoticiados mediante cédula de notificación judicial y, con su
presencia, se procede a resolver el orden del día planteado, que se determina con mayoría simple
de presentes. Si no se llega a una decisión el juez decidirá en forma sumarísima, e inclusive si
correspondiere, dispondrá medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio.

Consejo de propietarios El código unificado ratifica la figura del consejo de propietarios, aquella
que surgía de los usos y costumbres en la vida consorcial; pues la norma actual lo identifica como
uno de los órganos de gobierno y administración de la persona jurídica, donde indica que es
designado por la asamblea e integrado por propietarios, sin especificar un número o cantidad de
integrantes. “el consejo de propietarios es una realidad de la no que se puede prescindir y que, en
gran parte, es el que a nivel cotidiano se encarga de todos los asuntos”
¿Qué ocurre si el administrador omite la convocatoria de asamblea? – El consejo de propietarios
puede convocarla y, además, redactar el orden del día

¿Qué autoriza al administrador? – Autoriza al administrador para la disposición del fondo de

reserva, ante gastos imprevistos

¿Cómo actúa en caso de ausencia del administrador? – El consejo ejerce la administración

temporal, asimismo debe convocar a una asamblea dentro de los 30 días para designar un nuevo
representante legal.

Atención: El consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni tampoco puede cumplir sus

funciones; si bien se considera la posibilidad de suplirlo temporalmente, es para destacar que sólo
sería por un plazo aproximado de treinta días, ya que el consejo tiene el deber de convocar a una
asamblea para la nueva designación de administrador.

El administrador del consorcio. Representante legal

El administrador del consorcio es el representante legal con carácter de mandatario. Puede llevar
adelante la tarea de administrar el consorcio tanto un propietario o un tercero, ya sea persona
humana o jurídica. En el inicio del consorcio tenemos el primer administrador que es designado en
el reglamento de PH, y en la primera asamblea cesa en sus funciones, salvo que sea ratificado por
los propietarios. Los administradores sucesivos deben ser nombrados o removidos por asambleas,
en este último caso, sin expresión de causa (artículo 2066 Código Civil y Comercial de la
Nación)15 . Los nombramientos o remociones del administrador no implican modificaciones en el
reglamento (escritura pública), ya que la constancia quedará plasmada en el libro de actas,
atendiendo a la calidad del mandatario como representante legal de la persona jurídica del
consorcio

Registro Público de Administradores de Consorcios (Ley 941 CABA)16 Inscribe y otorga matricula
a las personas que administran consorcios de propiedad horizontal. Brinda asesoramiento a los
vecinos consorcistas.

¿Cuáles son las funciones del Registro de Administradores? El Registro Público de Administradores
de Consorcios regula la actividad de la administración de consorcios. Establece pautas para las
contrataciones que realizan los administradores, garantizando así las condiciones de seguridad y
calidad de las prestaciones que reciben los vecinos. Los administradores deben estar inscriptos y
presentar ante el Registro la información de su ejercicio anual. Por ejemplo, acreditar los pagos de
servicios, contribuciones previsionales, pólizas de seguros por incendio, inspecciones técnicas y
mantenimientos de ascensores, ART, etcétera, y toda acción vinculada a la vida del consorcio. Los
vecinos tienen derecho a exigir que el administrador exhiba su certificado de inscripción. Ninguna
persona puede administrar un consorcio si no está inscripta y no ha declarado el o los edificio/s
que administra. Frente a esta irregularidad, puede ser denunciado y sancionado

Asimismo, en la Provincia de Buenos Aires, varias normas se entrelazan para dar vida a la
propiedad horizontal y a la actividad del administrador. Sin embargo existe solo una que refiera
con especificidad al respecto, la Ley 14.701/15

no hay una norma de orden público para la gestión de este rubro profesional. Si bien las de
entidades gremiales sugieren una retribución justa por sus labores, se esboza a modo de ejemplo
(en el caso de no estar acordada) una propuesta de escala arancelaria que posee actualizaciones
anuales

¿Quién puede ejercer la tarea de administrador de consorcio? – Cualquier persona humana o

jurídica, inclusive un propietario del consorcio.

¿Cuáles son los requisitos para ser administrador de consorcio? – El Código Civil y Comercial nada
establece al respecto. No constituye por el momento una profesión liberal en Argentina. Salvo en
CABA, que el administrador debe registrarse y cumplir con las disposiciones de la norma porteña.

¿Es función propia del martillero y corredor ser administrador de consorcio? – La ley
20.266/7318 no incluye en las funciones de estos profesionales (Capítulo I: Martillero; Capítulo XII:
Corredor) la administración de consorcio. Pero se encuentran capacitados y brindan fianza
profesional que garantiza el servicio.

La tarea de administrar un consorcio no está integrada como facultad para el martillero y el

corredor dentro de la ley 20.266/7319 , no obstante la mayoría de las normas colegiales regulan al
respecto, sin perjuicio de que otras profesiones también realicen dicha tarea