Derechos Reales - Resumen Segundo Parcial UBA DERECHO

DERECHOS REALES Segundo Parcial
PROPIEDAD HORIZONTAL
La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que
otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen
sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio. Las partes del inmueble así
como las facultades que sobre ellas se tienen son independientes y conforman un todo no
escindible.
De ello surgen las siguientes características:
1) Es un derecho real;
2) Sobre cosa propia;
3) Tiene por objeto un inmueble, cuyas unidades funcionales deben ser independientes y con
calidad a la vía publica; el objeto es inmediato (las partes propias como departamento,
cochera) y mediato, (las partes comunes, como ascensor, escalera).
4) El titular tiene facultades de uso, goce y disposición material y jurídica;
5) Interdependencia, tanto las partes del inmueble (propias y comunes), como las facultades
que se ejercen sobre ella son interdependientes. Es decir, no se pueden separar, si se enajena
una parte privativa se transmite en forma conjunta el derecho sobre las partes comunes.
6) Estatuto; es obligatorio el dictado de un reglamento que regule la vida del conjunto;
7) Consorcio; ademas de los titulares del derecho real, nace una persona jurídica que es el
consorcio, con su propio patrimonio y derechos y obligaciones;
8) Administración; a veces es una persona jurídica, que presta los servicios, toma las
decisiones que hacen a su función, representa a los propietarios frente a los organismos
públicos o personas privadas y cobra gastos de mantenimiento y conservación del edificio;
9) Destino; en el reglamento se fija el destino del inmueble, que debe ser respetado por los
titulares de este derecho real.
Constitución
El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en espacios

susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia
funcional.
Sin embargo, si deciden someter el inmueble al regimen de propiedad horizontal y salir del
dominio o condominio deberán cumplir ciertos requisitos. No cualquier inmueble puede pasar de
regimen, solo aquellos que cumplan con algunos requisitos “fisicos" y “juridicos”.
• FISICOS
A) Las unidades a construir deben tener independencia funcional para su destino;
B) Deberán tener comunicación con la vía publica, directamente o por un pasaje común.
C) Existir mas de una unidad funcional, es decir, las partes comunes.
La independencia funcional, esta relacionada con la autonomía necesaria para cumplir con el
destino previsto en el reglamento. La independencia es funcional porque hay que determinar si la
unidad es apta para cumplir la función asignada. Por ejemplo, si se trata de una vivienda, deberá
tener baño, cocina, dormitorio, etc. En cambio si se trata de una oficina el destino final, no es
necesaria la exigencia de baños.
En cuanto a la comunicación con la vía publica, cada unidad deberá tener vinculo con el exterior,
de manera que su titular u ocupante disponga de ingreso y egreso libre, sin tener que atravesar
sectores privados. Puede ser directamente o por pasaje común.
Luego de ello, se dara lugar a los requisitos ADMINISTRATIVOS, es decir, aprobar la

construcción por la municipalidad al presentar los planos de construcción; confeccionar el plano
de subdivisión del inmueble y su legajo parcelario.
• JURIDICOS
A) Redacción del reglamento de propiedad horizontal en escritura publica;
B) Su inscripción en el registro de la propiedad inmueble.
El otorgamiento del reglamento, crea el “estado de propiedad horizontal” que posibilita la división
jurídica del inmueble en propiedades autónomas. No se inscribirán en el registro de la propiedad
inmueble los títulos por los que se constituyan o transfieran el derecho real de propiedad
horizontal, si no se encuentra inscripto el reglamento.
Además, se requiere al menos la existencia de dos titulares diferentes.
Las unidades se pueden adquirir por alguno de los modos generales previstos por el código
(titulo, modo, usucapion, sucesión)
• El código diferencia entre cosas y partes propias y cosas y partes comunes.
Las partes comunes, son aquellas que pertenecen a todos los titulares, quienes tiene un derecho
accesorio sobre ellas, representado por un porcentaje o parte indivisa.
La cuota parte de cada titular, se determina de acuerdo al valor de su unidad y se fija de acuerdo
a su superficie, ubicacion, y detalles de confort.
Segun el CCYCN, son comunes a todas o algunas de las unidades funcionales las cosas y partes
de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en
el reglamento de propiedad horizontal.
Las cosas comunes pueden ser:
- Necesariamente comunes, es decir, si o si deben ser comunes, no podrían ser propias. Por
ejemplo, los techos.
- No indispensables, es decir, son aquellos llamados amenities, tales como, piscina, solarium.
EL CONSORCIO
El CCYCN establece que el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la
persona jurídica consorcio.
Es considerada persona jurídica ya que tiene capacidad para adquirir derechos y contraer
obligaciones.
El consorcio tiene su domicilio en el inmueble y esta compuesto por tres organos:
1. Asamblea;
2. Consejo de propietarios;
3. Administrador.
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectacion del inmueble del regimen de
propiedad horizontal, ya sea por acuerdo de todos instrumentado en escritura publica o por
resolución judicial. Los titulares pasan a ser condominios y su parte indivisa dependerá de lo que
acuerden.
Responsabilidad por las deudas del consorcio
El consorcio puede ser deudor de diversas obligaciones, por ejemplo, cuando contrata servicios.
Esta persona jjuridca estará entonces obligada por sus deudas y responde con su patrimonio.
Pero, que sucede si el patrimonio es insuficiente? Una parte de la doctrina establecía la

responsabilidad subsidiaria de los consorcistas, luego de ejecutados los bienes del deudor.
El CCYCN establece que los miembros no responden por las obligaciones de la persona jurídica,
excepto en los supuestos que a ley lo establezca. Y la ley, establece que los consorcistas deben
pagar las expensas, y estas incluyen las obligaciones impuestas al admnistrador, lo que incluirá a
las deudas del consorcio no pagadas.
Por tanto, los propietarios, son responsables en forma personal y subsidiaria por estas deudas
que hayan sido contraídas por el administrador en ejercicio de sus facultades.
REGLAMENTO
Es el estatuto fundamental que contiene la regulación de los derechos y obligaciones de los

titulares de las unidades funcionales bajo el regimen de propiedad horizontal.
Debe ser redactado por escritura publica e inscripto en el registro de la propiedad inmueble.
- Es considerado un contrato. El código permite que el reglamento sea redactado por el dueño
único del inmueble que pretende dividirlo, o por los condominios. La doctrina considera que
aunque sea redactado por una sola persona se trata de un contrato, porque es como si hiciera
una oferta y luego esa oferta es aceptada por el resto de los adquirentes del derecho real de
propiedad horizontal.
- Partes:
1) referida a la afectación del inmueble en cuanto a partes comunes y privativas, su proporción y

destino;
2) Las que establecen las normas de convivencia;
3) Referidas a los órganos del consorcio, funcionamiento, derechos y obligaciones.
ASAMBLEAS
El consorcio es una persona jurídica distinta de sus integrantes, y actúa a través de sus órganos.
La asamblea es uno de ellos, junto al administrador y al consejo de propietarios (si lo hay).
Se trata de un organo esencialmente deliberativo. Es el ente supremo, soberano e idóneo apto

para resolver cuestiones de interés común, previa deliberación de los consrocistas, convocados a
tales efectos, siguiendo pautas legales y reglamentarias.
Es la reunión de propietarios facultada para resolver:
• Cuestiones atribuidas por ley o por el reglamento; por ejemplo, aprobación de una obra nueva.
• Cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas

por cualquiera de estos o por quien tiene mas del 5% de las partes indivisas;
• Cuestiones sobre conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;
• Cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o consejo de propietarios.
Clases de asambleas
Pueden ser:
1. ORDINARIAS
• Son las que se celebran con periodicidad;
• el plazo esta fijado en el reglamento;
• Tratan temas que hacen al normal funcionamiento del consorcio como la rendición de cuentas,
aprobación de presupuesto de gastos, renovación de miembros.
2. EXTRAORDINARIAS
• Estan destinadas a solucionar asuntos de interés común que surjan en cada caso.
• Se citan ante situaciones imprevistas.
• Son remas de especial importancia o urgencia, como remoción del administrador, necesidad de
reparación de importante precio.
Legitimados para participar
- Están habilitados para intervenir y decidir en la asamblea los propietarios de las unidades
funcionales. El CCYCN establece que las mayorías se calculan sobre la totalidad de los
propietarios.
- En algunas ocaciones podrán reunirse los titulares de unidades complementarias, si el

reglamento lo permite.
- Si la unidad pertenece a mas de una persona en copropiedad, todos ellos tiene solo un voto.
- Los propietarios pueden concurrir a través de un apoderado o ser representados por otro titular
a través de una carta de poder.
Convocatoria
El primer paso para que la asamblea puede reunirse es la convocatoria. El CCYCN establece que
los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de
propiedad horizontal, con transcripción del orden del dia, el cual debe redactarse en forma
precisa y completa.
La convocatoria es realizada por el administrador y si hay consejo de propietarios por ellos

también. Debe ser hecha a través de un medio fehaciente para que ningún titular alegue no
haberse enterado, y debe recibirse la firma del titular como alegando que la recibió.
La forma de notificación debe estar prevista en el reglamento.
Quorum y mayorias
Las decisiones se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los
propietarios de las unidades funcionales, y se forma de acuerdo al numero de propiedades y
de las partes indivisas que tiene cada uno en relación al conjunto.
Una vez reunido el quorum, se vota y la decisión debe contar con la mayoría suficiente. Ademas
hay tres mayorías posibles: absoluta (mas de la mitad); dos tercios y unanimidad.
No pareceria justo, que quien tiene una unidad pequeña, tenga en la asamblea la misma fuerza al
votar que quien tiene una unidad mas grande y afronta mas gastos. Por otro lado, en la mayoría
de los consorcios, no todos asisten a las asambleas, lo cual es otro problema a afrontarse.
De acuerdo a ello, el CCYCN establece que la mayoría de los presentes puede proponer
decisiones, las cuales luego deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes
y se tienen por aprobadas a los 15 días de notificados si no media oposición, con mayoría
absoluta.
Consejo de propietarios
La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios. Es un órgano que sirve de
nexo entre los consorcistas y el administrador. Tiene la función de control de las tareas del
administrador y el de recomendación y colaboración con el representante legal.
• Es un organo consultivo y de control, pero no obligatorio.
• El reglamento debe fijar sus facultades y atribuciones.
Administrador
• Es el representante legal del consorcio y su organo ejecutivo, con carácter de mandatario.
• Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica, unipersonal o colegiada.
El administrador es designado en el reglamento y cesa en la primera asamblea si no es

ratificado en ella (debe celebrarse dentro de los 90 días).
Los administradores deben ser nombrados y removidos por la asamblea sin que los importe la
reforma del reglamento. Pueden ser removidos sin expresión de causa, siempre con mayoría
absoluta.
El administrador tiene los derechos que le otorguen la ley, el reglamento y la asamblea. Por
ejemplo, conservar en buen estado las cosas y partes comunes; ocuparse de reparaciones;
recaudar fondos; rendir cuentas, velar por la seguridad del inmueble, etc.
CONJUNTOS INMOBILIARIOS
El CCYCN establece:
“Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques
industriales, empresariales o nauticos, o cualquier otro emprendimineto urbanístico
independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o
empresarial que tenga, comprendidos aquellos que contemplan usos mixtos”.
La característica tipica y comun de estos complejos, es la conformación de emprendimientos

integrados por áreas con destino residencial, recreación y deportes y áreas de servicios comunes
para atender el conjunto.
Estos sectores, deben conformar funcional y jurídicamente un todo inescindible, de forma

que los derechos sobre la propiedad no puedan ser enajenados independientemente de las áreas
recreativas comunitarias.
Características
• Existencia de pluralidad de partes de un inmueble (lotes), pertenecientes a una multiplicidad

de titulares en forma exclusiva, conectados entre si a través de elementos, bienes y/o servicios
comunes;
• Cerramiento; que puede ser a través de forestación o cercos, alambrados, etc;
• Inescindible relación entre sectores privativos y comunes;
• Indivision forzosa de las partes comunes;

• Reglamento que regula la vida del conjunto;
• Una administración;
• Expensas comunes;
• Entidad jurídica que agrupe a los propietarios, es decir, un consorcio;
• Independencia del destino “resindenciales”, “turistico”, etc.
Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad
horizontal, conformando un derecho real de propiedad horizontal especial. Relación:
1. Unidad funcional sobre la que se tiene un derecho exclusivo y perpetuo de uso, goce y
disposición;
2. Inescindibilidad entre lo privativo y lo común;
3. Copropiedad de indivisión forzosa sobre las partes comunes;
4. No alteración del destino;
5. Consorcio;
6. Reglamento de derechos y obligaciones;
7. Necesidad de asambleas y mayorías;
8. Expensas comunes.
Todo lo relativo a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demas elementos
urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios se rigen por las nomas
administrativas aplicables en cada jurisdicción.
El objeto del derecho real no es el conjunto inmobiliarios, sino sus sectores o partes de uso
privativo (unidad funcional) y común que se transfieran en propiedad del adquirente.
Las partes comunes pueden ser gravadas con el derecho real de servidumbre entre si o con
terceros conjuntos, con el fin de permitir un mejor aprovechamiento de los espacios e
instalaciones comunes. Por ejemplo, podría establecerse una servidumbre de un conjunto
inmobiliarios en favor de otro vecino como la de paso de agua. Ello implica modificación del
reglamento.
CEMENTERIOS PRIVADOS
Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la

inhumación de restos humanos. Son aquellos que no pertenecen al dominio del Estado.
Estos se rigen por las normas del Derecho Privado y pueden ser objeto de derechos en favor de
otras personas distintas a las que pertenece el cementerio, de lo cual resulta la posibilidad de
utilizar una parte del inmueble que recibe el nombre de sepulcro.
El CCYCN lo considera un derecho real sobre cosa propia, principal, registrable y que se ejerce
por la posesión.
• Sobre cosa propia: una persona es dueña del terreno afectado al cementerio y muchas
personas tienen un derecho real sobre cosa propia sobre el espacio destinado a sepultura.
• El adquirente será, cuando reúna titulo y modo suficiente, es decir, debe existir una escritura
publica por tratarse de un inmueble. Puede ser adquirido por sucesion, prescripción o
adquisición legal.
• Es un derecho transmisible, ya sea por actos entre vivos o mortis causa.
• No puede ser constituido judicialmente.
• Concede a su titular la facultad de poseer, gozar y usar de la parcela afectada al sistema, de

manera exclusiva, conforme a su destino. Puede usar el espacio común acordado en el
reglamento.
• Se puede adquirir por usucapion larga o corta, si es necesaria para sanear una situación
irregular respecto de quien cuente con justo titulo y buena fe.
• No se puede pedir la división.
• Debe inscribirse en el resgitro publico corrrspondeite.
• Es inembargable.
• Debe haber un administrador.
• Deben pagarse expensas, impuestos y tasas.
• Si hay cotitularidad, estaria sometido a una indivisión forzosa temporaria.
El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del inmueble para destinarlo a la
finalidad del cementerio privado, la cual se inscribe en el registro de la propiedad inmueble junto
con el reglamento de administración y uso del cementerio. A partir de la habilitacion, el
cementerio no puede cambiar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantia.
Se corre el riesgo de que el inmueble sea desafectado o sea embargado y ejecutado por otros
acreedores y afecte a los beneficiarios. Por eso, se implementa este sistema de afectación, para
evitar que sea alterado el destino.
Ademas, debe tratarse de un inmueble susceptible de dividirse en parcelas. Estas parcelas son
inembargables, excepto, por créditos de saldos del precio de compra y construcción o por
expensas y tasas.
Es un derecho real que requiere de un administrador, quien dirige y administra el cementerio.

Puede ser una persona humana o jurídica. La dirección y administración del cementerio esta a
cargo del administrador quien debe asegurar el normal funcionalmeitno de las instalaciones y
servicios comunes que permite el ejercicio del derecho de sepultura de acuerdo al reglamento.
La constitución de la administración debe estar prevista en el reglamento de admintracion y uso.

El administrador esta obligado a:
• Llevar un registro de inhumaciones con datos de la persona inhumada;
• Llevar registro de titulares de los derechos de sepultura.
USUFRUCTO
Se denomina“ usufructo” al derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien

ajeno, sin alterar su sustancia, ya sea modificando su materia, forma o destino (si es una cosa) o
menoscabándolo (si es un derecho).
El usufructuario no adquiere la propiedad de la cosa, y debe conservarla para devolverla al

propietario al terminar el usufructo
Objeto
El usufructo puede ejercerse sobre:
1. A) la totalidad, o
2. B) una parte material o por una parte indivisa de los siguientes objetos:
1) una cosa no fungible;
2) un derecho (sólo cuando la ley lo prevé);
3) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales;
4) el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario.
Caracteres
1) Derecho real de uso y goce
2) La cosa debe ser ajena
3) No se debe alterar su sustancia
4) Divisibilidad
5) Duración
Partes
- Usufructuante: es el nudo propietario, que conserva la propiedad despojada de casi todas sus
ventajas.
- Usufructuario: es quien tiene el uso y goce de la cosa.
Legitimados para constituir usufructo
• El dueño;
• El titular de un derecho de propiedad horizontal;
• El superficiario;
• Los dueños de condominio.
Capacidad para constituir usufructo
1. Por contrato oneroso — capacidad para vender.
2. Por contrato gratuito — capacidad para donar.
3. Por testamento — capacidad para testar.
Modalidades
a) pura y simplemente;
b) sujeto a condición o plazo resolutorios; o
c) con cargo.
Modos de constitución de usufructo
Transmisión del uso y goce + reserva de la nuda propiedad.
Transmisión de la nuda propiedad + reserva del uso y goce.
Transmisión de la nuda propiedad a una persona + el uso y goce a otra. 
DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO
Derechos:
1) Usar y gozar de la cosa respetando su sustancia y destino.
2) Transmitir su derecho.
3) Constituir derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y habitación y derechos personales

de uso o goce.
4) Realizar mejoras
Obligaciones:
1) Conservar la cosa y hacer uso y goce sin alterar la sustancia de la cosa ni su destino.
2) Hacer inventario de los muebles; y estado de los inmuebles.
3) Realizar las mejoras de mero mantenimiento, las necesarias para conservar la cosa y las que se
originen por su culpa.
4) Pagar los impuestos, tasas, contribuciones y expensas.
5) Comunicar al nudo propietario las perturbaciones sufridas.
6) Entregar los bienes objeto del usufructo al extinguirse.
DERECHOS Y DEBERES DEL USUFRUCTUANTE
Derechos y deberes:
1) Tiene el deber de entregar al usufructuario el bien usufructuado en el estado que esté y con
sus accesorios. Además, si se constituyó a título oneroso, el nudo propietario garantiza el uso y
goce pacífico (garantía de evicción); no así, si es a título gratuito.
2) Tiene el deber de no hacer actos materiales sobre la cosa, alterando el objeto del usufructo,
salvo queel usufructuario estuviere de acuerdo; ni actos jurídicos que le impidan al usufructuario
ejercer derechos que ya tiene.
3) Tiene derecho a ejercer sus facultades como propietario, siempre que sean compatibles con el
usufructo.
EXTINCION DEL USUFRUCTO
Causas de extinción: Pueden pactarlas las partes al constituir el usufructo, o surgir de la ley.
Las causas especiales de extinción del usufructo son:
1. a) Si el usufructuario es persona física, cuando ésta muere.
2. b) Si él usufructuario es persona jurídica, cuando ésta se extingue.
3. c) Por prescripción liberatoria.
4. d) Por el uso abusivo de la cosa o alteración de la sustancia.
Efectos de la extinción
1) El usufructuario devuelve la cosa y accesorios al nudo propietario o herederos (renace el

dominio perfecto).
2) Se extinguen todos los derechos constituidos por el usufructuario y sus sucesores particulares.
SERVIDUMBRE
La servidumbre implica un gravamen sobre un fundo en beneficio de otro fundo, es decir, significa
establecer una utilidad o ventaja en interés del fundo dominante, que deberá respetar el
propietario del sirviente.
El fundo dominante, se beneficia con alguna utilidad, una ventaja. Mientras que el sirviente, sufre
una restricción que debe soportar.
La servidumbre es un beneficio para un inmueble y una carga para otro.
La razón de ser de la servidumbre, esta en procurar una racional y mas eficiente explotación y
utilización de los predios.
El CCYCN establece: “La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos
inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el
inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo”.
Características
• Puede ser perpetua o temporaria. Solo las servidumbres reales pueden ser perpetuas. Las
personales duran como máximo la vida del titular.
• Objeto: la servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte material del inmueble
ajeno.
• Se requieren de dos inmuebles, los cuales deben pertenecer a dos personas distintas. El
inmueble en cuyo beneficio se establece la servidumbre se llama fundo. El inmueble que
soporta la carga se llama sirviente.
• La ubicación de los fundos en principio debe ser contigua, sin embargo, en ciertos casos una
servidumbre puede no ser contigua, siempre que se asegure una ventaja real, por ejemplo,
sacar agua de un inmueble ajeno si es el único pozo alrededor.
• Es un derecho real principal que recae sobre cosa registrable y no se ejerce por la posesión.
Para ser oponible a terceros, debe estar inscripta en el registro de la propiedad inmueble.
El titular puede obtener del fundo dominante alguna utilidad o beneficio. Es decir, una ventaja que
puede consistir en facultar al titular a usar el inmueble ajeno o impedir que el propietario ejerza
alguno de sus derechos.
- Es positiva si la carga real consiste en que el fundo dominante realice alguna actividad (sacara
agua) y el titular del fondo sirviente soporta el ejercicio de esa actividad;
- Y es negativa si le permite exigir al titular del fundo sirviente una asbtencion (no construir a mas
de cierta altura).
No puede constituir una obligacion de hacer (limpiar un camino), si se hiciera, solo tendrá alcance
personal.
Inseparabilidad: ninguna servidumbre puede transmitirse con independencia del inmueble

dominante. La servidumbre, como carga real, no puede separarse del inmueble. La regla es la
transmisibilidad de los derechos reales de servidumbre, pero en tanto acompañe al inmueble que
es transmitido.
Servidumbre real: es la inherente al inmueble dominante. Se presume perpetua excepto pacto

en contrario. No importa quien es su titular, transmitido uno o los dos inmuebles, la servidumbre
no se extingue.
Servidumbre personal: La servidumbre personal es la constituida en favor de una persona

determinada sin inherencia al inmueble dominante. Se presume vitalicia, excepto pacto en
contrario. Dura solo la vida de la persona, o hasta su enajenación. Puede establecerse en favor
de varias personas, si se extingue para una, subsiste para las restantes pero sin derecho a
acrecer.
Servidumbre forzosa: Son aquellas impuestas por la ley con necesidad jurídica de hacerlo, con
prescindencia de la voluntad del titular del fundo sirviente. Es irrenunciable.
Son la servidumbre de transito a favor de un inmueble sin comunicación suficiente con la vía
publica, la de acueducto y la de recibir agua extraída. Se requiere de una indemnización al fundo
sirviente, la cual debe convenirse con el fundo dominante, o por vía judicial. Puede ser oponible.
Las servidumbres pueden sujetarse a un plazo o condición que limiten su duración. Si se trata de
servidumbre reales y no se convino su duración, son consideradas perpetuas, y las personas
hasta la muerte del beneficiario.
EXTINCIÓN
1) Medios Generales
En principio, la servidumbre puede extinguirse por los medios generales previstos para la
extinción de todos los derechos reales:
a. Renuncia o abandono: se trata de la renuncia de la persona que se encuentra favorecida por

la servidumbre. Pueden renunciar el propietario del fundo dominante, los condominios u otros
titulares constituyentes de la servidumbre. Puede acabar por convenio de los interesados. En
el caso de las servidumbre forzosas, no es posible la renuncia por encontrase en juego el
orden publico.
b. Destrucción de la cosa: Puede darse el caso de que su ejercicio sea imposible por razón de
ruina de alguno de los predios o por un cambio sobreviniente a la heredad dominante. Si
pudieran ser restablecidas, no se exitingue.
c. Consolidación: Se extingue por la reunión en la misma persona de la propiedad del fundo

dominante y del fundo sirviente.
2) Medios Especiales
a. Por falta de utilidad: si después de constituida la servidumbre, la utilidad por la que fue
constituida, es decir, su destino, desaparece, la servidumbre se extingue.
b. Por el no uso: La servidumbre concluye por su no uso durante 10 años por cualquier razón,
por persona alguna. Es decir, si se usa, pero no es el titular, de todos modos no se exintgue.
c. Vencimiento del plazo o cumplimiento de la condición: las servidumbres puede someter a

un plazo o condiciona que limiten su duración, y cuando no se conviene, al tratarse de
servidumbres reales, son consideradas perpetuas, pero en el caso de las personales, duraran
solo hasta la muerte del beneficiario y no mas de 50 años para personas jurídicas.
Efectos de la extinción
Extinguida la servidumbre, se extinguen todos los derechos constituidos por el fundo dominante.
No pueden sobrevivir. Extinguida la servidumbre, y al no seguir gozando de la utilidad, los
derechos de explotación sobre ese destino, carecerían de objeto.
DERECHOS REALES DE GARANTIA
Los derechos reales de garantia solo puede ser constituidos por contrato, celebrado entre partes,
que son el constituyente y el acreedor, ambos legitimados, y con las formas que la ley establece
para cada tipo.
Puede ser hecho en instrumento publico o privado, excepto cuando se grave una cosa inmueble,
en cuyo caso de exige la escritura publica.
Los derechos reales de garantia, son accesorios del crédito que aseguran, son intransmisibles sin
el crédito y se extinguen con el principal. La extinción de la garantia, no afecta a la existencia del
credito. Pero si se extingue el credito, se extingue el derecho real que lo garantiza.
Los derechos reales de garantía, en nuestro sistema, se tipifican por:
- Su origen convencional, en cuanto a que solo pueden ser constituidos por contrato.
- Su accesoriedad, ya que son accesorios del crédito que aseguran, intransmisibles sin el
crédito, y se extinguen con el principal.
- Por la especialidad, que tiene que ver con el aspecto objetivo (objeto del gravamen) y el
crediticio (obligacion garantizada y monto del gravamen).
- Indivisibilidad
Créditos Garantizables
La regla principal es que cualquier crédito puede ser asegurado con un derecho real de garantía.
El código establece que se puede garantizar cualquier crédito, puro y simple, a plazo, condicional
o eventual, de dar, hacer o no hacer. Al constituirse la garantia, el credito debe individualizarse a
través de los sujetos, objeto y causa.
a) Credito sujeto a condición suspensiva
Cuando esta sujeto a condición suspensiva, no es exigible hasta que se verifique el hecho sujeto
a condición (ejemplo, te pagare $1.000 cuando el barco llegue a Asia). El acreedor puede cobrarlo
anticipadamente a la condición, requiriendo que ofrezca garantía suficiente en el caso que se
frustre la condición.
b) Credito sujeto a condición resolutoria
El credito es absolutamente exigible, pero podría dejar de serlo si la condición se cumple. Por
ejemplo, Juan le debe a Pedro $1.000, pero si su sobrino se recibe de abogado se extingue la
deuda. Si esta obligación se garantiza con un derecho real, el acreedor esta facultado para hacer
rematar el objeto y cobrar el crédito, pero podría resultar perjudicial para los otros acreedores, si
luego se cumple la condición. Entonces esos acreedores, pueden pedir medidas conservatorias,
es decir, un embargo sobre el dinero que retire el acreedor, o solicitarle alguna garantía para
cuando se cumpla la condición.
c) Plazo suspensivo
El plazo siempre se verifica, si el crédito está sujeto a un plazo suspensivo, llegado el dia será
exigible.
d) Plazo resolutorio
Si el credito esta sujeto a plazo resolutorio, es actualmente exigible. Si el acreedor percibe el

dinero, cuando se cumple el termino deberá restituirlo.
e) Credito eventual
Puede ser garantizado con un derecho real un crédito eventual. Es eventual aquel crédito que
actualmente no tiene existencia real, pero esta en proceso de gestación y puede llegar a tenerla,
por ejemplo, una hipoteca sobre el saldo deudor de una cuenta bancaria.
ESPECIALIDAD
Tiene que ver con el aspecto objetivo, es decir el objeto del gravamen, y el crediticio, es decir, la
obligación garantizada y el monto del gravamen. Se relaciona con las responsabilidad o limite del
gravamen, protegiendo al constituyente y a terceros:
- En cuanto al objeto, las cosas o derechos sobre los que recae el derecho real de garantia,
deben estar especificados en su acto constitutivo con absoluta precisión y debe ser actual, es
decir, no pueden gravarse bienes futuros.
Hipoteca: tratándose de inmuebles, corresponderá indicar su ubicación (localidad, partido,

provincia, calles y entrecalles), medidas, superficie, linderos, nomenclatura catastral, partida
inmobiliaria, valuación fiscal y matrícula registral.
Prenda: Respecto de automotores: su marca, modelo, tipo, número de dominio, marca y número
de motor y chasis y uso o destino.
Anticresis: Si fueran buques, su número de matrícula, nombre, puerto de matrícula, eslora, manga
y puntal y tonelaje de arqueo. Si se trata de aeronaves, se deben consignar marca, modelo,
número de serie, matrícula y lugar de estacionamiento habitual.
- En cuanto al credito, el monto de la garantía debe estipularse en dinero, el cual obrará como
máximo de la garantía real constituida a la hora de responder.
INDIVISIBILIDAD
El CCYCN establece que los derechos reales de garantía son indivisibles. Esto consiste en que
cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos, están afectados al pago de
toda la deuda y de cada una de sus partes.
Puede convenirse la divisibilidad de la garantía entre partes o disponerla el juez en solicitud del
titular del bien siempre que no ocasiones prejuicio al acreedor. Por ejemplo, si el deudor debe
$1.000 y abonó $900, por los $100 restantes, el acreedor puede ejecutar todos y cada uno de los
bienes afectados a la garantía, no hay división.
EXTENSION DE LA GARANTÍA.
A) Extensión en cuanto al objeto
Quedan comprendidos todos los accesorios físicamente unidos a la cosa, las mejoras y las
rentas debidas. Salvo:
1. a) los bienes físicamente unidos a la cosa que están gravados con prenda constituida
antes que la hipoteca, o son de propiedad de terceros, aunque su utilización por el deudor
esté autorizada por un vínculo contractual;
2. b) los bienes que posteriormente se unen físicamente a la cosa, si al tiempo de esa unión
están gravados con prenda o son de propiedad de terceros, aun en las condiciones antes
indicadas.
B) Extensión en cuanto al crédito
La garantía cubre el capital adeudado y los intereses posteriores a su constitución, como así
también los daños y costas posteriores que provoca el incumplimiento. Los interés, daños y
costas anteriores a la constitución de la garantía quedan comprendidos en su cobertura solo en
caso de haberse previsto y determinado expresamente en la convención.
Subrogación real
El art. 2194 del nuevo Código Civil y Comercial indica que la garantía se traslada de pleno
derecho sobre los bienes que sustituyen a los gravados, sea por indemnización, precio o
cualquier otro concepto que permite la subrogación real.
¿Qué es la subrogación real? Es la situación que se produce cuando el bien gravado es

reemplazado ( por indemnización, precio, etc.) al ser destruido, expropiado o ser puesto fuero del
comercio, etc., y la garantía pasa a ese reemplazo.
EXTINCIÓN. SUBASTA.
Los derechos reales de garantia se extinguen en primer lugar, por las causas generales de
extinción de todos los derechos reales. Por ejemplo, la destrucción de la cosa.
En segundo lugar, pueden presentarse otras causas especificas que extinguen la garantía sin
extinguir la obligación principal, por ejemolo, la renuncia del acreedor.
- Subasta: Los derechos reales de garantía se extinguen por efecto de la subasta publica del
bien gravado, si sus titulares fueron debidamente citados a la ejecucion, sin perjuicio del
derecho y preferencias que les correspondan sobre el producto producido para a satisfacción
de sus creditos.
Una vez realizada la subasta, todos los derechos se extinguen, ya que las garantías se trasladan
sobre el precio obtenido en el remate. Los acreedores, citados, ejercerán su privilegio, y si hay
remanente cobraran su créditos. Solo se producirá la extinción si los acreedores fueron
debidamente citados para que puedan hacer valer sus derechos de oponibilidad.
- Cancelación del gravamen o garantia: Cuando las garantías tiene por objeto cosas
registrables, se inscriben en el registro respectivo. Una vez que se exintgue el derecho real, hay
que dejar sin efecto esa inscripcion. Eso es lo que se conoce como cancelación.
Es un acto jurídico unilateral por el cual se solicita al registro que se deje sin efecto ni valor
jurídico la inscripción del derecho real de garantía. La cancelación puede ser:
1. Voluntaria: unilateralmente, el acreedor declara voluntariamente que quiere cancelar el

gravamen por encontrarse insatisfecha la obligación garantizada.
2. Judicial: cuando el acreedor no pueda, no colabore o no expida voluntariamente el

documento para la cancelacion, el juez puede ordenarla.
3. Automatica: es la que se produce por el mero transcurso del tiempo, computado desde la
toma de razón, si antes no se solicita la renovación, el código fija plazos de caducidad de la
inscripción.
4. Total.
5. Parcial.
HIPOTECA
Es el derecho real de garantía que recae sobre uno o mas inmuebles individualizados que siguen
en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, la
facultad de persecución y preferencia para cobrar sobre su producto el crédito garantizado.
• Es un derecho real accesorio, ya que supone la existencia de un crédito, cuyo pago asegura.
• Se trata de un derecho indivisible que se funda en la voluntad de las partes, y significa que la
hipoteca subsiste sobre el bien gravado, aun cuando una parte de la deuda haya sido pagada.
• Salvo excepciones, su objeto es un inmueble.
• Solo puede ser convencional.
• Al acreedor se le da la accion de ius persecuendi, el derecho a perseguir la cosa, aun cuando

se hubiera transferido a un tercero.
• Hay derecho de ius preferendi, después de la venta, el acreedor hipotecario tiene derecho a
cobrarse antes que el resto de los acreedores quilografarios y de prevalecer sobre los titulares
de derecho reales constituidos posteriormente.
Legitimidad: pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de dominio,
condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.
Hipoteca de parte indivisa
Un condomino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa. El acreedor hipotecario puede
ejecutar la parte indivisa sin esperar la partición. Mientras subsista la hipoteca, la partición
extrajudicial del condominio es inoponible al acreedor hipotecario que no presta consentimiento
expreso.
Es decir, el acreedor hipotecario, si el deudor no cumple, puede ejecutar la cosa por la parte
indivisa antes de que se haga la partición.
Solo se veria impedido de ejecutar la parte indivisa el acreedor hipotecario, si, realizada la
partición, el inmueble le toca en lote a otro condominio, y el presta su consentimiento expreso o
la partición se hizo judicialmente.
Forma
La hipoteca se constituye por escritura publica, excepto disposición legal en contrario. La

aceptación puede ser ulterior pero debe otorgarse por escritura publica y previa a la registración.
Si el contrato se otorgó en instrumento privado, implica una “promesa de hipoteca” que ddbe ser
cumplida. Por ejemplo, si Juan recibe un dinero en préstamo y se compromete en un instrumento
privado a constituir hipoteca en garantía de ese crédito y no lo hace, el acreedor puede
demandarlo judicialmente. Eso se da en un boleto de compra venta de un inmueble cuando se
conviene que el precio será pagado a plazos y en garantía del pago el deudor se obliga a
constituir una hipoteca sobre dicho inmueble.
Especialidad en cuanto al objeto
El inmueble que grava la hipoteca debe estar determinado por su ubicacion, medidas
perimetrales, superficie, colindancias, datos de registración, nomenclatura catastral y demas
especificaciones para su correcta individualización. Debe ser actual y estar individualizado
adecuadamente en el acto constitutivo con las especificaciones arriba nombradas.
Duración de la inscripción
Para la hipoteca se establece un plazo de caducidad de la inscripción registral de 20 años, si

antes no se renueva. Los efectos de la caducidad son automáticos, a diferencia de la cancelación
que requiere la actividad del interesado.
Extinción
A) Por via de consecuencia
Al ser accesoria de uno o mas creditos, la extincion total de la obligacion garantizada determina
el fin del derecho real accesorio. Siempre debe ser total, si es parcial la hipoteca subsiste por ser
indivisible.
B) Por via principal
Se dan situaciones en las que sin que se extinga el crédito garantizado, la hipoteca se extinga.
Esto es, el abandono del derecho real y la consolidación; vencimiento del plazo; resolución
anticipada del derecho del constituyente; subasta, en cuyo caso los derechos de todos los
acreedores se trasladan al precio obtenido.
ANTICRESIS
Es el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables individualizadas, cuya posesión
se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los
frutos para imputarlos a una deuda.
• Recae sobre cosas inmuebles y muebles registrables;
• La posesión de la cosa pasa al acreedor o a un tercero;
• Los frutos son percibidos por el acreedor;
• Tiene un plazo máximo de duración;
• Facultades de uso y goce son regla;
• El acreedor puede dar la cosa en arrendamiento;
Objeto
Cosas registrables individualizadas, quedan descartados las cosas muebles no registrables y

aquellas no individualizadas (cosas inciertas, fungibles).
Es un derecho real que se ejerce por la posesión, el constituyente deberá hacer tradición para
que el acreedor adquiera el derecho real.
Legitimidad: pueden constituir anticresis los titulares e derecho reales de dominio, condominio,
propiedad horizontal, superficie y usufructo. No así a los conjuntos inmobiliarios.
Plazo maximo: el tiempo de la anticresis no puede exceder los 10 años para cosas inmuebles y 5
años para cosas muebles registrables. Cumplido el plazo maximo, si la deuda subsiste, el
acreedor puede ejecutar el bien y percibir su crédito con provilegio.
Derechos del acreedor
• USO Y GOCE: El acreedor tiene el derecho de percibir los frutos, pero con cargo, es decir, con
la obligación de imputarlos a los gastos e intereses y luego al capital, de lo que dará cuenta al
deudor. Si terminado el plazo de la anticresis, los frutos no hubieran alcanzado para extinguir la
obligacion, el acreedor puede ejecutar el inmueble o bien del deudor debiendo siempre rendir
cuentas.
• ARRENDAR LA COSA: el acreedor debe conservar la cosa, puede percibir frutos y explotarla el
mismo o darla en arrendamiento.
• EJECUTAR: Si la cosa no es fructífera o los frutos no fueron suficientes para cubrir gastos,
intereses y capital, una vez vencido el plazo, el acreedor puede ejecutarla y percibir su credito.
Deberes del acreedor
• CONSERVAR LA COSA
• NO ALTERAR EL DESTINO, por ejemplo, no podría dedicar a la ganadería un campo que
estaba destinado a la agricultura.
• RENDIR CUENTAS AL DEUDOR

• RESPONSABILIDAD: el acreedor debe administrar conforme a lo establecido por las reglas del
mandato y responderá por los daños que ocasione al deudor.
• PAGO DE CONTRIBUCIONES Y CARGAS, el acreedor esta obligado a pagar las

contribuciones y cargas del inmueble, es decir, todos los impuestos que gravan la propiedad.
• RESTITUIR LA COSA, una vez que se extinga el crédito garantizado.
PRENDA
Es aquel derecho que recae sobre bienes muebles cuya posesión se transmite en garantía del
cumplimiento de una obligacion contraída por el transmiten o un tercero.
Como lo que se transmite solo es la posesión, el acreedor que recibe no puede disponer de ella,
y en caso de incumplimiento, deberá instar el valor de la cosa a menos que se pacte que puede
adjudicarse la cosa.
• Es un derecho real sobre cosa ajena;
• Accesorio;
• Indivisible;
• Se ejerce por la posesión;
• Convencional;
• Debe satisfacer el principio de especialidad en cuando a objeto y crédito.
PUBLICIDAD
Se llama “publicidad” a aquellos medios usados para difundir o exteriorizar toda ciase de hechos,
actos o situaciones. Cuando dichos actos, hechos o situaciones son de índole juírdica, se la llama
publicidad juridica.
En los derechos reales, esta publicidad se logra a través de los Registros — Es aquel lugar donde
se anotan los actos y contratos de los particulares o de las autoridades (ejs: Registro de
Propiedad Inmueble; Registro de la Propiedad del Automotor; etc).
La ventaja de la publicidad es la Protección de los derechos de los acreedores: les permite saber
qué bienes tiene el deudor y, si éste no paga su deuda, el acreedor podrá embargarle algún bien.
Permite a los 3ros que quieran adquirir derechos reales sobre un bien, saber en qué estado está,
y quien es su dueño.
Clasificacion de los sistemas de publicidad:
Es necesaria para que el derecho real sea válido con respecto a terceros ajenos a él.
1) No Regístrales: se usan otros medios para la publicidad de los derechos reales (ej: un
contrato o la tradición) en lugar de la inscripción en el registro.
2) Regístrales: se usa la inscripción en el registro para lograr la publicidad del derecho real. ya
que en estos sistemas la simple publicidad no sería suficiente, quedaría el acto oculto, ajeno a la
mayoría de la sociedad. Dentro de los sistemas regístrales hay una subclasificación:
1. a) Sistema registral de Transcripción o Inscripción: el de “transcripción ” es el que

exige que se inscriba todo lo relacionado con el derecho real en cuestión (constitución,
transmisión, etc.); el de “ inscripción” es el que sólo exige una síntesis, un resumen del tí
tulo a inscribir.
2. b) Sistema registral Personal o Real: en el “personal ” los títulos se anotan

cronológicamente y luego se hace una lista por orden alfabético con el nombre de los
titulares (ej: puedo saber que bienes tiene Juan Pérez); en cambio en el “ real" se tiene en
cuenta la cosa, es decir que con los datos de la cosa se llega a un informe sobre su
estado jurídico. Este sistema es más rápido, porque la cosa es estática, en cambio su
dueño no (hoy puede ser de uno y mañana de otro). Cada cosa tiene un folio real, que es
una hojita que lleva el registro, en donde se anota toda la vida jurídica del bien (su
constitución, transmisión, extinción, etc.).
3. c) Sistema registral Declarativo o Constitutivo: en el “ declarativo” la inscripción sirve

como publicidad, para declarar a los terceros que entre las partes ya existe un derecho
real; a diferencia del “ constitutivo” donde la inscripción es exigida para que se
constituya el derecho real, tanto entre las partes como frente a terceros
4. d) Sistema registral que Convalida o No Convalida títulos: en el que “convalida” la

inscripción subsana cualquier vicio que el título pudiera tener, mientras que en el que “ no
comalida n la inscripción no convalida el título ni subsana sus defectos.
Principios registrales: LEY 17.801
1) Principio de Rogación (art.6) — > Las anotaciones e inscripciones en el registro deben ser
siempre pedidas ya que el registro no actúa de oficio. Pueden pedirlas: a) Él autorizante
(escribano) del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal / b)
Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.
2) Principio de Inscripción (arts. 2 y 3) — Los documentos detallados en el art. 2 deben

inscribirse o anotarse para su oponibilidad frente a terceros; y estos documentos son: a) Los
que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre
inmuebles. / b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares. /
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.
3) Principio de Prioridad (arts.17, 18, 19 y 40) — El orden en que se tendrá en cuenta la

inscripción será en base a la prioridad al inscribir: primero en el tiempo, primero en el derecho” .
4) Principio de Especialidad (arts.10 y 11) — El inmueble debe estar determinado

perfectamente. Es decir que debe estar determinado su valor, ubicación, quién es su titular, si
tiene gravámenes hay que especificar su monto, y todos estos datos deben ser inscriptos en su
folio real.
5) Principio de Tracto Sucesivo (arts.14 y 15) — El orden de prioridad de cada titular que se va
sucediendo, forma una cadena; y cada nueva inscripción se apoya en otra anterior.
6) Principio de Legalidad (arts.8 y 9) — > El registro tiene facultad para aceptar o rechazar
(provisional o definitivamente) el título que se pretende inscribir, a través de un examen en el cual
se analizará si dicho título reúne los requisitos de forma.
7) Principio de Publicidad (arts.22, 23 y 25) — i*-Todo el que tenga interés podrá acceder al
registro para enterarse del estado jur ídico de bienes, documentos, etc.
8) Principio de Presunción Registral o Legitimidad — Todo lo anotado en cada folio real (cada
asiento registral) se presume verdadero hasta que se demuestre lo contrario, en cuyo caso son
rectificados.
9) Principio de Presunción de Integridad o Completividad- Si bien el registro no se presume

exacto (porque para eso tendría que ser convalidante de títulos, y ya vimos que no lo es), sí se
presume completo.
10) Tracto abreviado: no será necesaria la previa inscripción o anotación en los siguientes casos:
1. Cuando el documento sea otorgado por los jueces, herederos declarados o sus
representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el
causante o su cónyuge.
2. Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes

hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge.
3. Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes

hereditarios.
4. Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a

negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble.
En todos estos casos, el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio
o de los derechos, a partir del que figure inscripto en el Registro.
En el tracto abreviado, una persona que no figura en el Registro como propietario, el heredero,
vende a un tercero el inmueble. Esto se hace para abreviar las transferencias de dominio, ya que
sería superfluo inscribirlo a nombre de los herederos para luego transferirlo al comprador.
Efectos de la inscripción:
La transmisión es válida entre partes antes de su inscripción, y luego de la inscripción será

oponible a 3ros (sistema declarativo y no constitutivo).
¿Y para qué más sirve la inscripción?— -Para:
1. a) Impedir que se inscriba sobre un mismo inmueble, otro derecho real posterior que sea
incompatible.
2. b) Si son compatibles, la inscripción dará la prioridad al que primero inscriba.
3. c) Los asientos regístrales son un medio de prueba.
Matriculación
Es la forma de asignarle a cada inmueble un folio, para individualizarlo .Se usa el sistema de“ folio
real” ,es la hojita o tarjeta que tiene cada inmueble, en donde se ponen todos sus movimientos,
su historia juírdica, etc.
El registro en donde se va a registrar va a ser el que corresponda según la ubicación del inmueble
(y no la del titular del mismo, como pasa con los sistemas personales).
Es más fácil ubicar al inmueble que a su titular que puede cambiar rápidamente.
Diferencia entre certifcado y domnio:
La diferencia es que el certificado sirve para la reserva de prioridad, garantizando que los datos
del inmueble no van a cambiar. En cambio los informes sólo informan, avisan pero no garantizan
el bloqueo. Cada vez que se hace un certificado, el registrador debe anotarlo en el folio
correspondiente, para así garantizar la inmutabilidad, y reserva de prioridad.
La certificación bloquea el registro, da prioridad sobre otro pedido de inscripción posterior. El

registro no se paraliza con el bloqueo registral; solamente se le dará prioridad al 1ero. Además, el
art, 25 dice que:
Expedida una certificación...el Registro tomará nota en el folio correspondiente, (ya que de esta
forma se da a publicidad que se está por hacer un negocio con ese inmueble) y no dará otra
sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia (15, 25 o 30 días) más el del plazo a que
se refiere el articulo 5 o (45 días), sin la advertencia especial acerca de las certificaciones
anteriores que en dicho período hubiere despachado. Esta certificación producirá los efectos de
anotación preventiva a favor de quien requiera, en el plazo legal, la inscripción del documento
para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado.
Bloqueo registral: el escribano solicita el certificado al Registro y, desde que lo expide, comienza
a correr un plazo de validez para escriturar, el cual será de 15, 25 o 30 días según se trate de
funcionarios con domicilio en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o
territorio, o fuera del ámbito de la provincia, territorio o Capital Federal. No podrá escriturar fuera
de este plazo. Desde el otorgamiento de la escritura, comienza a correr el plazo para inscribirla en
el Registro, que será de 45 días. Durante todo este tiempo, el inmueble está bloqueado, es decir,
protegido contra las medidas que un acreedor pueda querer trabarle. Si no se cumplen los
plazos, el bloqueo cae y la medida cautelar, que había sido trabada provisionalmente, se
transforma en definitiva. Si inscribe después de los 45 días, se registrará la fecha verdadera de la
inscripción. Si lo hace dentro, será retroactiva a la de su instrumentación.
Ejemplo: voy a comprar una casa, el escribano pide entonces un certificado sobre ella.
Supongamos que el plazo del certificado es de 15 días. Se concreta la operación y luego
tengo 45 días para inscribir. Si durante estos 60 días se pide otro certificado sobre
el inmueble, se dará pero dejando constancia de la prioridad de mi certificado, que
actúa como una anotación preventiva del futuro acto: compraventa del inmueble.
USUCAPIÓN
La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho
real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por ley.
Fundamento
Por un lado, tenemos una persona que poseyó la cosa (ej: un inmueble) durante años, le hizo
mejoras, reparaciones y la mantuvo productiva, y por otro lado está el propietario de la cosa, que
durante años se desinteresó de la misma al no utilizarla, no hacerla producir y al no ejercer las
acciones legales correspondientes para recuperar la posesión.
Con la prescripción adquisitiva o usucapión este propietario negligente pierde el derecho y lo

adquiere el poseedor que mantuvo productiva la cosa. Por lo tanto, los fundamentos son los
siguientes:
1. a) que la cosa sea aprovechada económicamente, contribuyendo a la creación de la

riqueza;
2. b) transformar situaciones de hecho en situaciones de derecho;
3. c) poner en claro la composición del patrimonio;
4. d) liquidar situaciones inestables; y
5. e) contribuir al orden social y a la seguridad jurídica.
Elementos de la prescripción adquisitiva.
Los elementos esenciales para prescribir son:
1) La Posesión (ostensible y continua)
2) El Tiempo, que dependerá de qué clase de prescripción se trate:
*Prescripción adquisitiva larga: posesión durante 20 años.
*Prescripción adquisitiva breve: posesión durante 10 años de buena fe y con justo título.
Requisitos de la posesión para prescribir.
La posesión, para poder prescribir, debe ser:
* Ostensible: es decir que dicha posesión debe ser pública, notoria, evidente, manifiestamente
visible para que se exteriorice frente a todos la existencia del derecho real que se pretende
adquirir.
*Continua: que el poseedor realice actos posesorios en forma constante o periódica para
demostrar la existencia de la relación posesoria.
La posesión es discontinua cuando hay un hecho negativo (omisión) del poseedor
(ej: el poseedor deja de habitar el inmueble durante varios años, abandona la cosa o deja de
aprovecharla).
Este requisito no significa que la cosa deba ser poseída permanentemente, sino como
corresponda según la naturaleza de la misma (puedo usucapir un inmueble aunque durante los
días de lluvia no pueda acceder a él). Es interrumpida ante un hecho positivo, ya sea del
poseedor (ej: si reconoce el derecho del propietario) o de un tercero (ej: demanda, citación ajuicio,
etc.).
Clases de prescripción adquisitiva.
Existen 2 clases de prescripción adquisitiva:
1) Breve: el art. 1898 establece que “ la prescripción adquisitiva de derechos reales con justo
título y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión durante 10 años. Si la cosa es
mueble hurtada o perdida el plazo es de 2 años. Si la cosa es registrare el plazo de la posesión

útil se computa a partir de la registración del justo título”
2) Larga: el art. 1899 establece que “Si no existe justo título o buena fe el plazo es de 20 años. No
puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe
de su posesión, También adquiere el derecho real el que posee durante 10 años una cosa mueble
registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o
de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevén en el
respectivo régimen especial sean coincidentes”
ACCIONES REALES
Son los medios de defender en juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales
contra ataques que impiden su ejercicio.
Tienen por objeto la protección de los derechos reales. Son imprescriptibles.
Clasificación
1) ACCION REIVINDICATORIA
Tiene por finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce por la posesión y
corresponde ante actos que producen el desapoderamiento.
Es la acción real que tiene por objeto defender en juicio la existencia del derecho real en aquellos
casos en que haya mediado desapoderamiento de la cosa mueble o inmueble, y así obtener su
restitución, con le objeto accesorio si hubiere lugar, de indemnización del daño causado.
• Objeto
a. Cosas. La accion reivindicatoria procura recuperar cosas, que sean actualmente existentes,
determinadas e individualizadas. Puede ser reivindicada en su totalidad o en parte material.
También puede serlo la universalidad de hecho.
• Legitimacion Pasiva
a. Poseedor. El caso tipico es que la accion reinvindicatoria se ejerza contra el poseedor que
despojó al titular del derecho real. Se puede reivindicar la cosa mueble o inmueble contra el
autor del despojo. Siempre contra quien privó al titular de un derecho real de la posesión del
mismo.
Realizada la demanda, el accionado puede negar ser el poseedor, y la demanda no será acogida
a menos que el actor pruebe que el demandado posee la cosa, por lo cual será condenado a
restituirla.
Si la cosa ya no esta en poder del autor del desapoderamiento, la cien puede dirigirse contra sus
sucesores, o contra quien la tenga en su poder.
b. Tenedor. La accion reivindicatoria puede ejercerse contra un tenedor. Se distinguen dos

situaciones en este caso:
- Que el tenedor posea para un tercero: por ejemplo, cuando una persona desapodera al
titular del derecho real, se convierte en posesor y le alquila la cosa a un tercero (tenedor). El
propietario advierte que una persona esta en poder de la cosa, sin saber que es un tenedor,
y lo demanda. El tenedor podrá liberarse de sus efectos de la accion si individualiza al
poseedor de quien es representante. Si no lo individualiza queda alcanzado por la accion,
condenado a restituir.
- Que el tenedor posea para el propio reivindicante: Esto es, la accion contra el tenedor
que representa la posesión del titular del derecho real, es decir, contra aquel que tiene la
cosa en nombre del propio reivindican, por haber mediado un contrato entre ellos (locacion).
El propietario puede dirigir la accion contra el tenedor a quien él le confió la cosa y la posee
en su nombre.
- Demandado que deja de poseer: si el poseedor demandado deja de poseer, no puede ser
condenado a restituir un objeto que ya no tiene. La accion deberá dirigirse contra el nuevo
poseedor. Sin embargo, dicho demandsdo, puede ser responsable por los daños
ocasionados al reivindicante.
- Reivindicación de automotor hurtado o robado: en este caso la accion puede dirigirse

contra quien lo tiene inscripto a su nombre, quien debe ser resarcido. La accion es admisible
aun cuando el tercero sea de buena fe. Si el actor promueve la cien y alega tener un mejor
derecho que el demandado y lo prueba, se rectificara la registración. El demandado debe ser
citado para escuchar su defensa.
2) ACCION NEGATORIA
Tiene por finalidad defender la libertad del derecho real que se ejerce por la posesión y
corresponde ante actos que constituyen una turbacio, dada especialmente por la atribución
indebida de una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión.
Protege a diversos titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión frente a quienes
alegan ser titulares activos de gravámenes que recaen sobre el inmueble, y su objeto es que
cesen turbaciones que sean consecuencia del ejercicio de tales pretensiones. El actos niega la
existencia de los pretendidos derechos sobre su inmueble.
3) ACCION CONFESORIA
Tiene por finalidad remover el obstáculo al ejercicio de una servidumbre, o el cese de actos que
importen violar limites que el código impone a los vecinos. La accion debe su nombre a que
procura que el demandado confiese o reconozca los derechos que implicó.
4) ACCION DE DESLINDE

Derechos Reales - Resumen Segundo Parcial UBA DERECHO

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DERECHOS REALES Segundo Parcial

De ello surgen las siguientes características:

2) Sobre cosa propia;

4) El titular tiene facultades de uso, goce y disposición material y jurídica;

6) Estatuto; es obligatorio el dictado de un reglamento que regule la vida del conjunto;

El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en espacios

A) Las unidades a construir deben tener independencia funcional para su destino;

C) Existir mas de una unidad funcional, es decir, las partes comunes.

DERECHOS REALES Segundo Parcial

Luego de ello, se dara lugar a los requisitos ADMINISTRATIVOS, es decir, aprobar la

A) Redacción del reglamento de propiedad horizontal en escritura publica;

B) Su inscripción en el registro de la propiedad inmueble.

Además, se requiere al menos la existencia de dos titulares diferentes.

• El código diferencia entre cosas y partes propias y cosas y partes comunes.

Las cosas comunes pueden ser:

El consorcio tiene su domicilio en el inmueble y esta compuesto por tres organos:

Responsabilidad por las deudas del consorcio

DERECHOS REALES Segundo Parcial

Pero, que sucede si el patrimonio es insuficiente? Una parte de la doctrina establecía la

Es el estatuto fundamental que contiene la regulación de los derechos y obligaciones de los

1) referida a la afectación del inmueble en cuanto a partes comunes y privativas, su proporción y

2) Las que establecen las normas de convivencia;

3) Referidas a los órganos del consorcio, funcionamiento, derechos y obligaciones.

Se trata de un organo esencialmente deliberativo. Es el ente supremo, soberano e idóneo apto

Es la reunión de propietarios facultada para resolver:

• Cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas

• Cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o consejo de propietarios.

• Son las que se celebran con periodicidad;

• el plazo esta fijado en el reglamento;

DERECHOS REALES Segundo Parcial

• Se citan ante situaciones imprevistas.

Legitimados para participar

- En algunas ocaciones podrán reunirse los titulares de unidades complementarias, si el

La convocatoria es realizada por el administrador y si hay consejo de propietarios por ellos

La forma de notificación debe estar prevista en el reglamento.

• Es un organo consultivo y de control, pero no obligatorio.

DERECHOS REALES Segundo Parcial

• El reglamento debe fijar sus facultades y atribuciones.

• Es el representante legal del consorcio y su organo ejecutivo, con carácter de mandatario.

• Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica, unipersonal o colegiada.

El administrador es designado en el reglamento y cesa en la primera asamblea si no es

DERECHOS REALES Segundo Parcial

La característica tipica y comun de estos complejos, es la conformación de emprendimientos

Estos sectores, deben conformar funcional y jurídicamente un todo inescindible, de forma

• Existencia de pluralidad de partes de un inmueble (lotes), pertenecientes a una multiplicidad

• Cerramiento; que puede ser a través de forestación o cercos, alambrados, etc;

• Inescindible relación entre sectores privativos y comunes;

• Indivision forzosa de las partes comunes;

• Entidad jurídica que agrupe a los propietarios, es decir, un consorcio;

• Independencia del destino “resindenciales”, “turistico”, etc.

2. Inescindibilidad entre lo privativo y lo común;

3. Copropiedad de indivisión forzosa sobre las partes comunes;

4. No alteración del destino;

6. Reglamento de derechos y obligaciones;

7. Necesidad de asambleas y mayorías;

DERECHOS REALES Segundo Parcial

Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la

• Es un derecho transmisible, ya sea por actos entre vivos o mortis causa.

• No puede ser constituido judicialmente.

• Concede a su titular la facultad de poseer, gozar y usar de la parcela afectada al sistema, de

• No se puede pedir la división.

• Debe inscribirse en el resgitro publico corrrspondeite.

• Debe haber un administrador.

Transmisión de la nuda propiedad a una persona + el uso y goce a otra. 