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Hipoteca en Alemania: Guía para principiantes

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uenas Geeks! A raiz del tema de comprar una casa en Alemania, hemos decidido
crear un hilo exclusivamente dedicado a explicar todos los entresijos de obtener
una hipoteca en Alemania. Funciona de forma ligeramente distinta a España, tanto
en el formato usado como en los parámetros en los que tenemos que Cjarnos. Hay
mil y un detalles, y no queremos que se queden en el tintero en un tema tan largo como el que
hemos mencionado de comprar una vivienda. Es una decisión tremendamente importante y es
mejor meterse sabiendo exactamente qué signiCca cada cosa, para no llevarnos sorpresas
indeseadas.

Duración de la Hipoteca
Hay una gran diferencia entre la duración de una hipoteca en Alemania y una en España. En
nuestro país, cuando se Crma una hipoteca, dicho crédito expira cuando se termina de pagar el
total de la deuda. Es decir, si tenemos una hipoteca a 35 o 40 años, sabemos que tras ese
período hemos pagado nuestra deuda.

En Alemania, sin embargo, se acuerdan unas condiciones durante una serie de años (5, 10, 15,
dependiendo del banco). Al Cnalizar dicho periodo, se vuelve a renegociar la deuda. No se
espera que la totalidad haya sido satisfecha en el período de tiempo estipulado. Dependiendo
de la situación actual de los intereses y del período elegido, las condiciones cambiarán. Si se
espera que los tipos suban en los próximos 5 años, el banco tratará que elijamos un período de
tiempo más corto.

Tipo de Interés
La gran mayoría de las hipotecas que podemos encontrar en España usando el tipo variable de
interés. Esto signiCca que el interés que pagaremos estará asociado a algún índice de
referencia, en la mayoría de los casos el Euribor. A este índice de referencia, se le suele añadir
un diferencial, que depende de los productos que contratemos con el banco. El índice usado se
actualiza cada seis o doce meses, así que puede darse el caso que nuestra cuota se incrementa
sustancialmente si el Euribor sube. Esto fue lo que pasó a mucha gente durante la crisis de
2008, donde las cuotas de la hipoteca ahogaron a muchas familias.

Por el contrario, una hipoteca en Alemania suele ser de tipo ,jo. Es decir, durante el período
que hemos hablado anteriormente (5, 10 o 15 años), la cuota que vamos a pagar se mantiene
exactamente igual. Esto asegura la estabilidad Cnanciera de la familia durante ese período de
tiempo. Ahora el problema viene cuando acaba dicho período, y nos toca renegociar las
condiciones. Puede darse el caso que los tipos de interés han subido sustancialmente y
tengamos que pagar una cuota más alta.

Amortización (Tilgung)
Debido a la especial característica de las hipotecas en Alemania, además del tipo de interés y
período elegido, podemos también decidir la amortización. En alemán se llama Tilgung, y
basicamente nos indica el porcentaje de la deuda que amortizaremos cada año. Por ejemplo, si
elegimos una amortización del 2%, pagaremos eso durante el primer año. Sin embargo, esto es
únicamente la tasa de amortización inicial, ya que a medida que paguemos nuestra deuda, los
intereses se reducirán, la parte de capital aumentará, y esta tasa irá incrementando.

Últimamente se están viendo también en Alemania las hipotecas del tipo Volltilgung, es decir,
que pagamos la totalidad de la deuda. En esta modalidad, serían prácticamente idénticas a las
hipotecas de tipo Cjo que podemos encontrar en España.

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Un aspecto interesante que no podemos olvidar son las amortizaciones especiales, o

Sondertilgung. Si conseguimos ahorrar un poquito de dinero, podemos amortizarlo de forma
extraordinaria. Esto está contemplado en las condiciones del préstamo y suele tener un límite
por año. Normalmente se limita al 5% (o en algunos casos el 10%) del valor del préstamo. Y un
dato curioso interesante, que tenemos que ver con nuestro banco qué días se puede realizar
esta amortización especial, ya que algunos bancos solo dejan un día en especial al año para
esto.

Calculadoras de hipoteca en Alemania

Como todos estos cálculos son complicados de hacer de cabeza, casi todos los bancos ofrecen
calculadoras de hipotecas. Aquí podremos ver qué condiciones nos darían para la hipoteca que
necesitamos. Podemos jugar con la amortización normal (Tilgung), la especial (Sondertilgung) y
el período de tiempo por el cual queremos la hipoteca. También nos indicará qué tipo de interés
podría conseguirnos el banco y cuanta deuda nos quedaría al Cnal del tiempo estipulado.

Tenemos la opción de ir nosotros personalmente a cada banco para qué condiciones nos
ofrecen, o delegar esta tarea a un asesor Cnanciero (Finanzberater). Al contrario de lo que pasa
con los Steuerberater, a este asesor no le pagamos nada, si no que se lleva comisión
directamente del banco. Los hay independientes, que suelen conocer mejor el mercado local, o
bien asociados a grandes compañías. Algunas recomendaciones suelen ser:

Interhyp
DrKlein
ImmobilienScout24

Nosotros hemos usado Interhyp, y estamos muy contentos con el servicio. Ofrecen una primera
sesión de asesoría donde te explican cómo funcionan las hipotecas en Alemania. Trabajan con
más de 400 bancos, por lo que se aseguran que alguna opción se ajustará a nuestras
necesidades. Forman parte del grupo de ING, por lo que están respaldados por una gran
empresa. Luego trabajarán con nosotros hasta la Crma de la hipoteca con la entidad elegida.

Interés al comprar Obra Nueva

Un aspecto importante sobre la hipoteca en Alemania en obra nueva son los intereses de
construcción, que no hay que dejarlos de lado. Es cierto que durante este período no hay que
pagar capital, pero Dado que puede prolongarse por más de dos años, vamos a tener que pagar
algunos intereses. A saber hay dos tipos de interés que nos atañen:

Interés Nominal del crédito (Sollzins). Durante la fase de construcción, no pagaremos

capital pero sí pagaremos el interés nominal de nuestro crédito. Sin embargo, como todo el
dinero no ha sido desembolsado, se paga por la cantidad que la constructora haya
requerido. Dado que los tipos de interés a día de hoy están bastante bajos, no supondrá
mucha cuantía. Para 500.000€ desembolsados, al 1% estamos hablando de unos 400€
mensuales.
Interés de Compromiso (Bereitstellungszins). Una vez que Crmamos la hipoteca, el banco,
por hablar de alguna manera, nos «reserva» el dinero que hemos pactado para que la
constructora vaya haciendo uso de él. Este dinero deja de generar interés al banco, por lo que
es una desventaja para el banco. Es por esto, que sobre la cantidad que NO ha sido
desembolsada, tenemos que pagar algo de interés. Sin embargo, las entidades suelen dar
entre 9 meses y 1 año de período libre de interés de compromiso (Bereitstellungszinsfreie
Zeit), donde no tenemos que pagar nada. Ojo, que una vez transcurrido ese período, si la
cantidad que aún no se ha reclamado es alta, tendremos que pagar entre 800€-1000€ extra al
mes. Aquí los intereses son más altos, ya que suelen ser 0.25% mensual, lo cual supone un 3%
anual.

Juan Carlos González

Ingeniero de Telecomunicación de profesión, emigrante por necesidad y geek en mi tiempo
libre. Desde 2012 redactor en Un Geek en Múnich, donde intento compartir mis
experiencias con todos aquellos a los que les pueda interesar. También desde 2012
colaborador en la revista Todo de Vélez-Málaga, desde donde divulgo noticias de tecnología
para el público en general.

18 Comentarios
Jorgelina el noviembre 18, 2021 a las 5:57 pm
Responder
Hola Juan Carlos, gracias por la info. Estamos en la instancia en la
que hemos encontrado una vivienda para comprar, un banco nos
ofreció y aprobó un muy buen préstamo, pero exige que tanto el
contrato de compraventa como la escritura (Grundbuch) esté solo a
nombre de mi esposo. Yo no puedo Cgurar, aparentemente, porque
no tengo residencia permanente. El tema es que el notario no deja
que esto sucesa: como estamos casados, tiene que estar todo a
nombre de los dos. ¿Sabés algo sobre este tipo de situaciones?

Juan Carlos González el noviembre 20, 2021 a las 5:21 pm

Responder
Buenas Jorgelina! Pues la verdad es que mi experiencia
en el mundo inmobiliario no es tan extensa, pero te
recomendaría que fueras a un abogado. Sería una
pena que no pudieseis comprar la vivienda por un
detalle técnico como ese, dado que el banco no pone
ningún problema al crédito en sí. Yo lo que sí tuve que
hacer es mucho tira y apoja entre el banco y la
constructora para que aceptasen los plazos, papeles
que faltaban… quizá si los pones en contacto a ambos
se puede llegar a un acuerdo. Mucha suerte!!

Alberto Fernandez el enero 17, 2022 a las 8:54 pm

Responder
Gracias por la info..estoy muy interesado en adquirir una hipoteca …
q banco me recomienda?

Juan Carlos González el enero 19, 2022 a las 5:07 pm

Responder
Yo te recomiendo que vayas a un asesor Cnanciero que
trabajen con varios bancos. Yo fui a Interhyp, pero hay
muchos, incluso independientes que funcionan muy
bien. Te miran las condiciones en muchos bancos y te
dicen en cuál tienes más posibilidades de conseguir
una hipoteca. Saludos!

Esteban el abril 2, 2022 a las 1:29 pm

Responder
Hola Juan Carlos,

Estoy a punto de Crmar ante notario para la compra del terreno

donde construiremos nuestra casa el ano que viene. Segun mi
banco, que me ha concedido ya la hipoteca, pocas semanas despues
de la Crma tengo que transferir la totalidad de mi capital
directamente al vendedor. Para cubrir la parte que me falta de «mi
capital» mis padres me daran una pequena ayuda. La pregunta es:
es posible que ellos paguen directamente al vendedor esa pequena
parte y yo completo el resto, o me lo tienen que ingresar a mi para
yo pagar luego todo desde mi cuenta? Todo esto seria para evitar el
escenario de donacion o regalo con consiguiente repercusion de
impuestos o para mi o para mis padres.

Gracias!

Juan Carlos González el abril 2, 2022 a las 7:09 pm

Responder
Buenas Esteban,

En nuestro caso, al ser de obra nueva los pagos van

fraccionados (según el avance de la obra) y no es
exactamente igual que cuando tienes que transferir el
dinero de una vez al vendedor. Sin embargo, el banco
nos dijo que cuando llegara el primer pago, pagasemos
de nuestro bolsillo hasta agotar nuestra entrada, y
luego ya el banco le manda directamente a la
constructora el resto. Asi que me imagino que si lo
hablas con el vendedor no tendrán muchos problemas
si haceis un par de transferencias. Lo único que tenéis
que tener cuidado es con las transferencias de más de
10.000€ desde el extranjero, ya que se activan las
alarmas de blanqueo de dinero. Creo que en ese caso
hay que avisar al Bundesbank y/o rellenar un par de
informes diciendo de dónde viene el dinero y que no
procede de actividades ilegales.

Mucha suerte y enhorabuena por la futura casa!

kungart el abril 27, 2022 a las 11:59 am

Responder
Y si la propiedad esta en España, pero resido y trabajo en Alemania

Juan Carlos González el abril 29, 2022 a las 8:57 pm

Responder
Si trabajas y resides en Alemania y la propiedad está
en España, yo no he encontrado ningún banco alemán
que te ofrezca una hipoteca, quizá es cuestión de
indagar un poco. Sin embargo, hay posibilidad de tener
una hipoteca en un banco español como «no
residente». Con condiciones algo peores y necesitarás
más capital de entrada

Vincenzo el mayo 30, 2022 a las 12:21 am

Responder
Hola Juan Carlos,

¿sabes si es cierto que hay bancos que te Cnancian la compra del

terreno y la construcción de la casa?
y si es así ¿sabes cuales son eos bancos?

¿Sabes de algún asesor Cnanciero de habla hispana en Baden

Wúrttemberg?

Juan Carlos González el mayo 30, 2022 a las 6:06 pm

Responder
Buenas Vincenzo, conozco a varias personas que lo
han hecho así: comprar el terreno y luego la
construcción de la casa, con todo Cnanciado. Todos
han ido a través de un asesor Cnanciero que se lo ha
arreglado directamente, no sabría decirte qué bancos
te permiten hacer eso. Me suena que uno de ellos usó
ING DiBA, pero no lo recuerdo exactamente.

Lamentablemente no conozco ningún asesor

Cnanciero en Baden-Württemberg, pero yo quedé muy
contento con los de Interhyp. Tienen un montón de
oCcinas y muchos asesores, así que es posible que
alguno hable español, es cuestión de contactarlos.

Clara el octubre 16, 2022 a las 11:23 pm

Responder
Hola Juan Carlos: Si he Crmado yo la hipoteca y esta a mi nombre
solo y la estoy pagando yo .Quien se quedaría con el piso si en las
escrituras estamos los dos?

Juan Carlos González el octubre 17, 2022 a las 5:03 pm

Responder
Buenas, entiendo que hay dos puntos diferenciados, la
propiedad del piso es de ambos, ya que estáis en la
escritura los dos, y otra cosa distinta es el crédito
asociado a esa propiedad, que está a tu nombre
únicamente. Legalmente entiendo que el piso
pertenece a partes iguales a ambos. El hecho que la
hipoteca esté a nombre de uno solo no cambia la
propiedad.

Bertrand el diciembre 21, 2022 a las 6:54 am

Responder
Buenos Días Juan Carlos,

Se puede Crmar una hipoteca a 10 anos en Alemania con los

intereses altos actuales y luengo si bajan los intereses muchísimo
pedir una renegociación antes de los 10 anos previstos ?

Juan Carlos González el diciembre 21, 2022 a las 4:24 pm

Responder
Buenas! Pues en principio depende un poco de la
entidad con la que tengas la hipoteca. Mira bien en las
condiciones, porque muchas entidades lo ofrecen,
pero hay que pagar una penalización. Digamos que el
banco contaba con ese beneCcio por la hipoteca, y si
queremos renegociar los tipos de intereses, tendremos
que compensarle de algún modo. He mirado por
curiosidad en la mia, y tengo que pagar 1% del resto de
la deuda como penalización. Dados los precios en
Múnich, esto pueden ser varios miles de euros, por lo
que conviene hacer cuentas por si nos interesa pagar
la penalización y Cjar por 5-10 años los intereses más
bajos.

Alvaro Suescun el enero 28, 2023 a las 4:28 pm

Responder
Buenas tardes Juan Carlos,
bueno,yo soy un joven de 24 años y llevo un año trabajando en
Alemania,por Cn e podido conseguir un contrato Cjo y me
encantaría saber si puede aconsejarme un banco donde no suelan
poner muchos problemas para conceder una hipoteca.
Se que ahora mismo los intereses están muy altos por eso pido
también consejo sobre donde pedir una hipoteca.
Muchas gracias por su tiempo y un saludo!

Juan Carlos González el enero 28, 2023 a las 7:06 pm

Responder
Buenas Alvaro!

Los bancos aquí suelen ser bastante conservadores,

especialmente si quieres obtener un buen tipo de
interés. Con un año trabajando en Alemania, y
habiendo recién conseguido un contrato Cjo, creo que
va a estar difícil. A nosotros nos pusieron muchos
problemas y llevo trabajando desde 2012 en Alemania
con contrato Cjo. Te recomiendo que vayas a Interhyp,
ellos valoran tu situación y te buscan el mejor banco
según tus ingresos y/o condiciones. Fíjate también en
qué porcentaje de Schufa tienes, lo idea es que estés
por encima de 99% de Score. A más bajo porcentaje,
más problemas te pondrá el banco. Hay algunos
bancos que tienen reglas «no escritas» donde, por
ejemplo, no te ofrecen más de 100 veces tu salario
neto mensual como el total de la hipoteca.

También depende de cuánto tengas ahorrado. El banco

te va a pedir como minimo absoluto tener los gastos
de compra-venta de tu propio capital, y además de
eso, un 5% (aunque mientrás más, mejor, ideal
10%-20%). Así que cuenta con tener el 10% de capital
antes, eso ayuda.

¡Espero que tengas suerte!

Gaston el enero 30, 2023 a las 9:36 am

Responder
excelente post, muchas gracias! solo quería preguntar en cuanto
aproximadamente tenemos que calcular sobre el precio de venta los
costos de notaria y demás.
Un Saludo

Juan Carlos González el enero 30, 2023 a las 7:59 pm

Responder
Buenas! Para más información en este tema, está el
post de Como comprar una casa en Alemania con
información muy detallada:

https://www.ungeekenmunich.com/tramites/comprar-
casa-en-alemania/

Pero a grosso modo, calcula entre un 5% y un 8% del

valor de la vivienda, dependiendo de la región donde
estés.

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