Manual bsico de negociacin hipotecaria.

MANUAL BASICO DE NEGOCIACIN DE PRSTAMO HIPOTECARIO

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MANUAL BASICO DE NEGOCIACIN DE PRSTAMO HIPOTECARIO

PASOS A SEGUIR NEGOCIACIN:

PARA

INICIAR

CORRECTAMENTE

LA

1. Prepara un dossier con tus datos econmicos: documento nacional de identidad, contrato de trabajo, ltimas tres nminas, ltima declaracin de la renta. (si tus ingresos no estn claros o si acabas de empezar a trabajar puede ser recomendable aportar un certificado de vida laboral, lo puedes conseguir en la Tesorera de la Seguridad Social. En el caso de los trabajadores por cuenta propia, autnomos: ltimas liquidaciones de IVA y ltima declaracin de la renta). 2. Prepara un dossier con la documentacin del inmueble a comprar e hipotecar: Contrato de compraventa, Nota simple. 3. Con una copia de los anteriores documentos recorreremos un mnimo de cinco entidades financieras, la nuestra en primer lugar. Para ello simplemente nos presentamos dejamos una copia de la documentacin y quedamos en pasar al cabo de unos das. Nuestro objetivo es conseguir la hipoteca que globalmente nos resulte ms econmica. 4. Al cabo de unos das de haber presentado la documentacin en cada entidad pasamos a recogerla tomando muy buena nota de cada una de las condiciones que nos propongan. De este modo posteriormente en nuestro domicilio podremos estudiar cada una de las propuestas relajadamente, para de este modo iniciar las negociaciones en aquella o aquellas entidades que a priori nos parezcan ms interesantes. Realmente las diferencias que podemos encontrar entre unas entidades y otras son muy importantes, por lo que es ms que recomendable seguir los pasos detallados anteriormente.

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CONSEJOS:
La negociacin de una hipoteca depende de la situacin personal y profesional del titular, nuestro consejo es que comiences con la entidad bancaria con la que operes habitualmente, pero no te olvides del resto. Todos los bancos y cajas te van a pedir los mismos documentos, prepara un dossier con ellos y tenlo listo para entregarlo. Presntate y aporta dicha documentacin a varias entidades, el departamento de anlisis no trabaja de un da para otro as que prev como mnimo 15 das. Asegrate de que la operacin financiera est aprobada a expensas de la tasacin antes de encargar y pagar la tasacin del inmueble. El que nosotros les contratemos otro tipo de servicios (que a nosotros no nos suponen ningn coste) aumenta su rentabilidad y por tanto puede ayudarnos a conseguir un mejor precio. As debemos confeccionar una lista de productos bancarios que utilicemos habitualmente y que no nos importe contratar con dicha entidad, domiciliacin de nmina, domiciliacin de recibos, tarjetas de crdito, realizacin de planes de pensiones... etc. Cuando pides un prstamo hipotecario, la entidad financiera realiza una tasacin de la casa para saber su valor. Generalmente una entidad financiera estar dispuesta a prestarte el 80% del valor de la casa. Iniciar la negociacin con ms de 15 das y en ms de una entidad, de este modo podremos contrastar los avances en cada una de ellas y podremos firmar finalmente en plazo. Como conocemos las ofertas de varias entidades sabemos cules son los mnimos en cada apartado a los que podemos llegar. Nuestro objetivo en la negociacin debe de ser limitar al mximo el tipo de inters que pagaremos en la hipoteca. En los prstamos hipotecarios puesto que el plazo de devolucin es muy alto el elemento de coste ms importante es el tipo de inters, por encima de las comisiones iniciales. Ten en cuenta que un 0,5 % de intereses durante 20 aos sobre una hipoteca de 150.000 euros supera los 8.000 euros mientras que un 0,5 % de comisin sobre los mismos 150.000 euros asciende a 750 euros. Nunca debemos dar nada a cambio de nada, toda nuestra operatoria bancaria supone un negocio para la entidad. Jams debemos tratar de engaar a la entidad, si sta descubre que lo estamos haciendo ya no se fiar de nada de lo que digamos y nos denegar la operacin. Por supuesto una hipoteca no se subasta, esto es, necesitamos una cantidad concreta de dinero, ni ms ni menos, por lo que ante una denegacin en una entidad no se puede

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plantear eso de: "Y si fueran X miles menos?, se aprobara?" esto crea muy mala imagen ya que la otra parte pensar que no tenemos ni idea de lo que queremos.

TIPO DE INTERS:
En las hipotecas a tipo variable debemos negociar muy detenidamente el ndice de referencia a utilizar. Redondeo, deberemos hacer que nos apliquen el ndice sin ajustarlo con ningn tipo de redondeo, en cualquier caso es mejor un redondeo al octavo de punto que al cuarto de punto. En la actualidad el ndice ms utilizado es el Euribor a un ao, en este caso el diferencial debe de ser el menor posible. En cuanto al resto de los ndices, tan slo el rendimiento interno de la deuda pblica puede llevar un diferencial positivo, en el resto de los casos el diferencial deber de ser negativo o cero. En ningn caso tomar el CECA, es el ms alto de todos y por su composicin nunca se igualar al resto de ellos. Si estamos negociando una operacin a inters fijo lo ideal es que en la pliza de la operacin se especifique una comisin cero para la novacin, renegociacin de tipo de inters. De esta forma si en el futuro la operacin se queda fuera de mercado podremos renegociar con la entidad a coste cero. Por ltimo no es demasiado razonable contratar una hipoteca a inters variable y hacer que este sea fijo desde el primer da al contratar un derivado financiero, swap, clip o el que sea que lo que hace es transformar el inters variable en fijo. Es casi seguro que al final perdemos nosotros.

COMISIONES:
Comisin de apertura, en este caso debemos calcular que nos interesa ms que nos apliquen el mnimo de la comisin o el porcentaje, en operaciones de pequeo importe lo ideal es que nos apliquen el porcentaje y en operaciones de gran importe el mnimo. Comisiones de amortizacin anticipada y de cancelacin anticipada. En este caso nos interesa que la de amortizacin sea cero y podamos elegir el tipo de ajuste que ms nos interese, reduccin de cuota o de plazo. Si conseguimos esto que la comisin de cancelacin sea mayor que cero no debe preocuparnos pues previamente podemos hacer una amortizacin anticipada y posteriormente cancelar.

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Comisiones por novacin (renegociacin del tipo de inters, ampliacin del plazo ampliacin del importe), un aspecto importante es que esta comisin sea mnima para as poder ajustar las condiciones de nuestra operacin sin tener que asumir coste alguno.

VOCABULARIO:
Capital. Importe nominal del prstamo hipotecario, sin incluir los intereses. Plazo de amortizacin: son los aos que vas a tardar en devolver el dinero. Puedes alargarlo hasta 35 aos. Tipo de inters: Porcentaje que se aplica al capital pendiente de un prstamo para calcular los intereses que deben abonarse. Puede ser fijo o variable. Euribor: Es el principal ndice de referencia oficial que usualmente se toma para la fijacin de los tipos de inters del prstamo hipotecario. Se define como la media simple de los tipos de inters diarios, aplicados para las operaciones cruzadas al plazo de un ao en el mercado de depsitos interbancarios de la zona de la Unin Monetaria, entre las entidades financieras con mayor nivel de negocio. Tasacin de una vivienda: Valor de la vivienda o un inmueble certificado por sociedades constituidas al efecto. Mediante este certificado no slo se conoce el valor real del inmueble, sino que adems sirve de base para obtener el prstamo hipotecario solicitado Gastos de la hipoteca: una vez comprada y escriturada la vivienda. Son los siguientes: gastos notariales ocasionado por la escrituracin de la hipoteca, gastos ocasionados en el Registro de la Propiedad por inscribir la hipoteca en el Registro, gasto de la gestora, ocasionados por las tramitaciones en el Registro y en Hacienda y gastos de Impuesto sobre Actos Jurdicos Documentados (AJD). Cuotas: reflejas cundo y cunto pagas. Puedes pagar la hipoteca cada mes, cada trimestre, semestre o como acuerdes. Seguro multiriesgo del hogar: protege la vivienda ante cualquier siniestro (incendio, inundaciones, robos, etc.). Seguro de vida: en caso de muerte o invalidez del titular, la institucin de crdito se protege contra el riesgo de impago, la empresa aseguradora asumira el pago cancelando la deuda y la familia quedara libre de la carga hipotecaria. Seguro de desempleo: Cubre hasta doce meses consecutivos 24 meses alternos durante un periodo de cinco aos, en caso de prdida del puesto de trabajo. Hay que tener en cuenta que slo se cobrar si el despido es improcedente. Clusula suelo: establecen un inters mnimo a pagar que no permite al hipotecado beneficiarse del bajo Euribor actual.

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Comisin de apertura: Es el porcentaje que se paga al banco cuando formalizamos una operacin hipotecaria. Suele ser entre un 0-1% del importe total del prstamo. Es negociable con la entidad de prstamo. Comisin de amortizacin parcial: Es la prima que se debe pagar cuando queremos reducir parte del importe pendiente del prstamo hipotecario. Comisin por cancelacin total: Es el porcentaje que el banco nos aplica si cancelamos completamente nuestra hipoteca con una entidad de prstamo. Nota simple registral: Documento expedido por el Registro de la Propiedad, en el que se declara la situacin de cargas respecto a una finca. La diferencia respecto a la Certificacin registral es que la Nota simple solo tiene valor informativo, mientras que la certificacin es un documento pblico que tiene validez ante los tribunales. Aval: El aval es sinnimo de garanta. Se trata de un instrumento para prestar garanta del cumplimiento del pago del crdito hipotecario y sus intereses, mediante el cual una persona (avalista)se compromete a pagar las cantidades en el caso de que otra (avalado) no las hiciera efectivas.

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