Los Gastos Hipotecarios o de formalización de la hipoteca son una serie de pagos

realizados por el cliente en el momento de la contratación de su préstamo hipotecario:

 Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

 Registro de propiedad
 Tasación de vivienda
 Facturas de gestoría
 Notaría

Según la sentencia del Tribunal Supremo del 23 de diciembre de 2015, esos gastos

deben ser asumidos por el banco y no por la persona que contrata el préstamo
hipotecario. Los jueces españoles sentencian a favor de los clientes incluso en casos de
subrogación, novación e hipotecas ya amortizadas.

¿Préstamo o crédito? La inmensa mayoría de hipotecas actuales son préstamos hipotecarios,

pero algunas entidades como CaixaBank ofrecen créditos hipotecarios que permiten
disposiciones posteriores del crédito amortizado, aunque limiten nuestras posibilidades de
subrogación en un futuro.

. ¿Interés fijo o variable? Las hipotecas a tipo fijo nos aseguran pagar siempre la misma cuota,
las variables implican que cambie en función de la evolución del euríbor —el referencial
hipotecario dominante en el mercado, al que le suman un diferencial—. Comparar hipotecas a
tipo fijo y a tipo variable es complejo, ya que no sabemos cómo evolucionara el euríbor ni la
inflación.

¿Qué sistema de amortización? El sistema de amortización francés o de cuota constante

predomina en las hipotecas actuales. Sin embargo, podrían aplicar un sistema de cuota
creciente o de cuota blindada.

¿Cuál es el plazo máximo? Hasta 40 años es el plazo máximo de devolución de una hipoteca
en España en estos momentos. A mayor vida de la hipoteca, menor cuota, pero más intereses
acabamos pagando.

Es obligatorio contratar seguros? En absoluto; acudamos a profesionales independientes que

nos ayuden a elegir el nivel de seguridad que necesitamos, no dejemos al arbitrio de la entidad
financiera esta tarea.

18. ¿Qué gano con la vinculación? Hay tipos de interés bonificados en escritura en función de
nuestra vinculación. Calculemos si el mejor tipo de interés es realmente una bonificación o, en
realidad, acaba siendo una penalización si no nos vinculamos.

19. ¿Y si la hipoteca incluye una cláusula suelo? Tras la Ley 1/2013, es muy sencillo saber si
firmamos una hipoteca con un interés mínimo limitado, ya que hay que manifestarlo de forma
manuscrita en la escritura. Eso no disculpa que nos informemos previamente de su eventual
existencia, ya que una hipoteca aparentemente barata, resulta cara si tiene este tipo de
estipulaciones.

20. ¿Puedo preguntar al notario? Tenemos el derecho de acudir a la notaría y revisar el

borrador de la escritura de préstamo hipotecario tres días antes de la fecha de firma. Francisco
Rosales, notario en Alcalá de Guadaira (Sevilla), lamenta que los clientes sigan acudiendo a
notaría en el último momento y con una actitud completamente pasiva. Además, asegura que
la tónica general es que los firmantes demanden “tardar lo menos posible”. Las principales
inquietudes que formulan tienen que ver con la existencia de cláusula suelo o el tipo de
interés, poco más. El propio notario, en su blog, aporta unos consejos para firmar la hipoteca
que realmente buscamos.

5 El sistema de amortización importa mucho

No creo haber firmado más de diez hipotecas que no usen el famoso sistema francés de
amortización, pero lo que verdaderamente os interesa es amortizar el préstamo con una cuota
constante de capital.

Pocas son las entidades que ofrecen esta posibilidad, pues en ella quien más pierde es el
banco, aunque no es oro todo lo que reluce.

En el sistema francés de amortización, la cuota siempre es fija de capital e intereses, pero lo

cierto es que en los primeros años de vida del préstamo, del importe de la cuota
prácticamente todo es interés y muy poco capital; ello provoca que al no amortizar capital, las
cantidad que pagamos en concepto de intereses disminuyan muy levemente.

En el sistema de amortización con cuota constante de capital, desde un primer momento la

cuota a pagar contempla una cantidad mínima de capital, por lo que las cuotas iniciales son
más altas que las cuotas finales; eso si al estar quitando capital del préstamo desde un
principio los intereses cada vez se calculan sobre un capital inferior, por lo que a medida que
avanza la vida del préstamo las cuotas van bajando.

Es importante que pidas el coste de dichos productos vinculados y el cuadro de amortización

tanto con bonificación como sin bonificación, pues así sabrás el ahorro que verdaderamente
obtienes.

En todo caso, no creas que porque hoy vas a tener las vinculaciones acordadas, mantendrás
dichas vinculaciones durante diez o veinte años; por lo que no pienses que pagarás el interés
bonificado, sino que pagas el interés que pactas y tómate el interés bonificado como una
añadidura.
Respecto del tipo de interés, por supuesto que mejor cuanto más bajo, pero hazte un favor y
mira las comisiones, muy significativa fue la lección que me dio una vez un cliente hablando de
la historia de los lobos y los corderos.

7 Cuidado con la imputación de pagos

Es frecuente que en muchas minutas los bancos “cuelen” que en caso de tener varias deudas
contraídas con ellos, es el banco el que decide a cual de las deudas imputará el pago; así como
que te pidan que autorices a compensar saldos positivos de cuentas que tengas abiertas en
dichos bancos, con el posible saldo negativo que tengas en la cuenta en la que pagas el
préstamo hipotecario.

¿Qué sucede si el banco es el que decide el orden por el que se pagan tus deudas?

Que el banco decidirá que deuda tuya es más importante, y puede que la deuda que considere
importante el banco no sea la deuda que tu consideres importante.

Pongamos que tienes concertado con el banco un préstamo hipotecario para comprar la
vivienda y uno personal para comprar el coche. Al tener más garantías el primero, el banco
aplicará tu dinero al pago del coche, pues puede ejercer más presión sobre ti al poder dejar
impagado el préstamo hipotecario.

Si no ganaras suficiente para pagar ambas deudas, podrías verte con coche y sin casa; y dudo
mucho que eso convenga a tus intereses.

¿Qué sucede si el banco puede compensar saldos positivos que tienes en una cuenta con el
saldo negativo de la cuenta en la que está domiciliada la hipoteca?

Pues que el banco automáticamente tomará el dinero de la cuenta que tengas positiva para
pagar el préstamo hipotecario.

Pongamos que estás en paro y cobras la “ayuda familiar” en una cuenta, teniendo la hipoteca
domiciliada en otra; aceptando este pacto tan pronto como recibes el dinero el banco lo aplica
al pago de la hipoteca ¿cómo alimentas a tu familia ese mes?.

Ni que decir tiene que si eres avalista, has de ser especialmente riguroso en rechazar esta
posibilidad.
8 Pide que vaya a la Notaría alguien de tu confianza de la sucursal en la que pides el préstamo

Cada vez más los bancos tienen delegada la firma de la escritura en gestorías.

Personalmente creo que es un grave error, pues el único momento en el que el banco es “el
bueno de la película” es en el momento en el que entrega el dinero, y no entiendo como no
aprovecha ese momento.

El problema fundamental es que ni tu conoces a esa gestoría, ni el empleado de la gestoría te

conoce a ti, siendo que cerrar una operación entre personas que no se conocen puede causar
problemas.

El empleado de esas gestorías tiene órdenes de firmar lo que se le ha indicado previamente,

sin embargo poco o nada puede cambiar en la Notaría; conozco a muchos de esos empleados,
y son grandes profesionales que hacen su trabajo dignamente, es más, se esfuerzan en explicar
las cosas al cliente, pero en último término tienen instrucciones claras de firmar lo que se les
ha ordenado y no van a cambiar una coma ni añadir nada a la escritura.

De camino, te recomiendo que no confíes mucho en los bancos on line; pues aunque sus tipos
y condiciones son “un chollo” el trato es despersonalizados, y por tanto también será
despersonalizada la solución a tus problemas personales.

9 No confundas el préstamo con la hipoteca

He escrito en este blog sobre qué es una hipoteca.

Del préstamo responde el deudor con todos sus bienes presentes y futuros, la hipoteca es una
mera garantía accesoria del préstamo, en la que el banco además no adquiere la propiedad de
la casa, sino sólo el derecho de venderla si el deudor no paga; sin embargo la hipoteca no
limita el derecho del deudor de vender, pero sobre todo el banco puede cobrar con otros
bienes del deudor.

Es el deudor, como dueño de la finca, el que se beneficiará si el inmueble sube de valor, pero
también se verá perjudicado si dicho valor baja; dado que el banco en ningún momento es
dueño del inmueble, y su negocio simplemente es entregar un dinero para recuperarlo con
intereses.

Si compras una casa, y para pagarla pides un préstamo con garantía hipotecaria, estás
haciendo dos negocios: uno con el vendedor y otro con el banco, pero no mezcles ambos
negocios, ni relaciones al banco con el vendedor, pues te llevarás una desagradable sorpresa si
piensas así.

En este sentido te recomiendo que leas la entrada de este blog en la que cuento como una
señora me explicó qué es un préstamo hipotecario hablando de un potaje de garbanzos.

10 Cuidado con los documentos que no se incorporan a la escritura

Son documentos que no controla el Notario, y si el banco no quiere ese control Notarial
deberías de preguntar ¿por qué? y esperar una respuesta sensata.

Eso de: “esto queda entre tu y el banco” normalmente significa que queda para el Banco.

Recuerda que la escritura es un título ejecutivo, y que lo pactado en documento privado no

surte efectos frente a una escritura, por lo que ten mucho cuidado si el Banco te ofrece
modificar algún contenido de la escritura en documento privado, o las bonificaciones del tipo
de interés se pactan en documento privado.

Pero sobre todo, la mayoría de esos documentos privados no son sino productos bancarios
adicionales, que para nada son gratuitos.

¿No te parece extraño buscar un Notario para dar trasparencia a la operación y que parte de la
misma quede fuera del control notarial?.

11 Avalistas no gracias

Ya he explicado en este blog los peligros de la fianza.

Simplemente te hago una pregunta: si el banco pide avalistas es porque no confía en que vayas
a pagar ¿no te lo está diciendo claro? ¿verdaderamente vas a comprometer el patrimonio de
las personas que más quieres para satisfacer tus necesidades (por más importantes que estas
sean)?.

Si eres padre y tu hijo te pide una fianza, préstale el dinero o regálaselo, pero piensa que si
falleces la fianza se transmite a todos tus hijos, y piensa que el banco puede reclamarte el
importe total de la deuda y ejecutar todos tus bienes e ingresos.

Así mismo y para que queden nombrados todos los sistemas de amortización en la
entrada diré que también existen otros dos:

1) Sistema alemán o de interés anticipado, en el cual los intereses (pero no el

reembolso) se pagan de manera anticipada. Es decir, en el momento de la firma del
préstamo se pagan los intereses del primer período, el segundo pago corresponderá a los
intereses del segundo período y el reembolso del primer período, etc.

Presenta la ventaja respecto al francés de que, al pagarse los intereses anticipadamente,

estos son menores.

2) Sistema americano, en el cual se hacen dos pagos diferenciados constantes; uno

destinado exclusivamente al pago de intereses del capital (el cual no se amortiza hasta el
final de la vida del préstamo) y otro cuyo fin es la constitución de un fondo que
remunerará un tipo de interés y que será destinado a la amortización total del capital
prestado una vez reunidos los fondos necesarios, que será justamente cuando acabe la
vida del préstamo.

Presenta la ventaja respecto a los anteriores de que, al constituírse un fondo de manera

separada, este puede cambiarse de banco y obtener mayor tipo de interés.
Por otra parte presenta el riesgo de que si en España se hiciera esto y el banco quebrase,
si el fondo supera los 100.000 euros, no estaría cubierto por el FGD.