Finanzas

Miércoles, Abril 24, 2013

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arrendar_37057

Vivienda, ¿es mejor negocio comprar o arrendar?

Bogotá_
En mi opinión, en los estratos 5 y 6 de Medellín y de otras ciudades hay una burbuja de
precios que probablemente se infle por un par de años más, de la mano de los nuevos
subsidios al crédito que otorgará el Gobierno.

Más allá de discutir las razones de la burbuja, quiero tocar un tema muy interesante y es la
pregunta que hoy nos hacemos muchos colombianos: ¿Es mejor comprar o arrendar
vivienda?

Muchas personas deciden no pagar un arriendo y quemar su dinero pagando a un

arrendador, cuando con ese mismo dinero pueden pedir un préstamo e ir pagando su propio
apartamento. Resulta que las cosas no son tan simples y cuando usted pide un préstamo
también está “quemando” dinero, pagando intereses al banco, y quizás sea mucho mas del
que usted piensa y más del que pagaría en arriendo.
Son muchas las variables, y analizaremos las más importantes para hacer un ejercicio de
aproximación. En la vida real cada uno debe hacer este mismo ejercicio en una tabla de
Excel, de acuerdo con su caso y ver si es mejor negocio comprar o arrendar.

Las variables a considerar son: pago de arriendo versus pago de intereses, administración,
predial y valorización.

Tomamos en cuenta estas variables, ya que el arriendo es un dinero que se pierde y se paga
al arrendador, es decir un gasto. Igualmente, la administración, el predial, los intereses y la
valorización son dinero que se pierde y son gastos que no aportan a la compra de la
vivienda. Lo que queremos evaluar es si hay un gasto mayor arrendando o si el gasto es
mayor comprando.

Pongamos un caso hipotético en el que usted tiene $50 millones de ahorro, vive en un
apartamento arrendado de 80 metros, estrato 5 o 6 en El Poblado en Medellín, en el que
según me dicen expertos, se pagan más o menos $1,2 millones de arriendo. En arriendo sus
gastos son eso, 1,2 millones, y aún conserva su ahorro de $50 millones.

Si usted quisiera comprar ese mismo apartamento tendría un costo promedio de unos $250
millones. Usted va al banco, pone sus $50 millones y le prestan $200 millones adicionales a
una cómoda tasa de 1% mensual y un plazo de 10 años. Para no enredarnos mucho en
cálculos, estaría pagando al banco una cuota de cerca de $ 2.870.000 al mes. ¡Ojo, de esa
cuota paga al banco $2 millones solo de intereses! y solo aporta al pago de su vivienda,
inicialmente, unos $870.000.

Pero ahí no terminan los gastos. Ahora que tiene un apartamento propio también debe pagar
administración y predial y quizás valorización. Omitamos la valorización, pero en
promedio un apartamento de esas características paga entre $150.000 a $200.000 de
administración y de predial unos $150.000 mensuales, que pueden ser más.

Es decir, ahora paga intereses + administración + predial y sus gastos que no aportan nada a
la compra de su apartamento son más o menos de $2,4 millones contra sus antiguos gastos
de $1,2 millones de arriendo: el doble.

Hasta ahí es clarísimo que NO es ningún negocio comprar apartamento a estos precios.
¡Está gastando el doble! Además, al comprar, sus obligaciones mensuales aumentaron a
pagar una cuota de 2.870.000 + gastos de $400.000, es decir, ahora tiene la obligación
mensual de pagarle a su banco y administración casi $3.270.000 contra sus obligaciones
cuando arrendaba y pagaba solo $1,2 millones. Aumentan sus obligaciones, su estrés y
probablemente por los próximos 10 años no pueda volver a viajar ni darse un gusto por
pagarle a su banco. Asimismo sus $50 millones de ahorro cuando arrendaba los podía
invertir y obtener un retorno por la inversión.

Así que en vez de comprar vivienda y pagar $3.270.000 en gastos, donde solamente
$870.000 van a capital para comprar su vivienda, mejor siga pagando arriendo y comience
a ahorrar.
Puede ahorrar mensualmente cerca de $2 millones, ponerlos a rentar a una tasa positiva (no
negativa como en un préstamo) y en 10 años tendrá un capital importante para comprar un
apartamento y sin las obligaciones de comprar a crédito.

Este ejercicio muestra que NO es negocio comprar apartamento a crédito y que puede ser
mejor arrendar. La situación cambia si se compra de contado y luego lo podremos analizar
en detalle.

Antes de comprar, haga al menos estos cálculos básicos (los cálculos varían para cada caso
puntual) y evalúe si está haciendo un buen negocio o si es mejor pagar arriendo, ahorrar y
evitar deberle todo su patrimonio a un banco y quizás comprar en medio de una burbuja de
precios.

Sebastián Toro
Fundador de www.arenabursatil.com