Estructura de asesoría personalizada

1. SALUDO.
Hola CLIENTE, que gusto que pudieses tomarte un tiempo para conectarte, te lo
agradezco mucho.

2. PRESENTARSE COMO ASESOR.

Mi nombre es ASESOR, de la empresa IMOBU asesorías inmobiliarias y nuestra
labor es informarte y educarte para que puedas entender mejor el mundo de la
inversión inmobiliaria y puedas tomar decisiones acertadas, ojala, con nuestra
compañía, nuestro lema es “ Contigo en cada paso” y realmente es así, ya que si tu así
lo decides, nuestra relación inicia hoy y puede continuar hasta donde tú lo desees, ya
qué tenemos cliente que acompañamos desde la escogencia del inmueble, la gestión
hipotecaria hasta recibir las llaves, y hay otros clientes de quienes nos encargamos de
arrendar y administrar sus propiedades de inversión, tenemos clientes con quienes
tenemos años de relación laboral y este es nuestro ideal contigo.

3. PREGUNTAR ¿ES PRIMER ASESORÍA INMOBILIARIA QUE RECIBE?

Si: Continuar con la pregunta ¿que lo motivó a agendar esta asesoría.? ( Tomar
notas de la respuesta)
No: Preguntar por asesorías anteriores. Empresas y razones de por qué no avanzo
en proceso de compra. (Tomar notas de respuestas)

4. AHORA QUIERO QUE HABLEMOS UN POCO DEL PROCESO DE LA INVERSIÓN

INMOBILIARIA, YO TE IRE DANDO UN PASO A PASO Y NOS DETENDREMOS EN
ALGUNOS TERMINOS BASICO, SI TIENES ALGUNA DUDA ME VAS PREGUNTANDO
TE PARECE?

En chile existe dos grandes tipos de inversión inmobiliaria, la entrega inmediata que puede
ser nueva o usada, y la entrega a futuro que sería en Blanco o en Verde.

A.- ENTREGA INMEDIATA:

Como lo dice su nombre, implica inmediatez, tanto para la entrega del inmueble, es decir
debe estar ya el proyecto listo y con los permisos municipales aprobados, como para el
pago, se debe contar con la totalidad de dinero de contado, o en su defecto, ser sujeto de
crédito hipotecario y contar con “algo de ahorros”.

Crédito hipotecario: Para ser sujeto a crédito hipotecario debes contar con algunos
mínimos requeridos como: No tener deudas que sobrepasen el 30% de sus ingresos
líquidos, no haber estado en dicom en los último 36 meses, no tener lagunas en AFP en los
últimos 24 meses, tener un estatus migratorio vigente y definitivo.
Algo de ahorros: Debemos desmentir esta frase de venta que dice que puedes comprar
pagando CERO, ya que siempre necesitas ahorros y eso dependerá de:
a.- Si El proyecto cuenta con bono pie. (explicar que es el bono pie)
b.- Apalancamiento y aprobación bancaria. Los créditos cubren comúnmente de un 70% a
un 90% del valor del inmueble, dependiendo de la aprobación bancaria será el monto que
debe pagarse de contado o pie.
Formas de pagar el pie: En cuotas con financiamiento interno de la inmobiliaria,
(beneficio que solo otorgan algunas inmobiliarias), bono pie (explicar el caso 80%
aprobación, 10% bono pie y 10% pago contado), o se paga de contado.
c.- Honorarios de intermediación inmobiliaria que implica un 1% + IVA del valor de la
propiedad.
d.- Gasto operativos, que van desde el 02% hasta el 0.5% del valor de la propiedad, que
implica: estudios legales, redacciones de escritura, tasación bancaria, ETC.

B.- ENTREGA A FUTURO:

Ideal para personas que deben moldear su perfil y prepararse para gestionar su crédito
hipotecario de manera positiva y desean pagar el pie en cuotas.

B1.- Proyectos en Blanco: Proyectos que pueden tener de 3 a 5 años para ser entregados:

Ventajas:
1.- Mayor cantidad de cuotas, recordemos que el pie se pagara en tantas cuotas como
meses falten para la entrega del inmueble, y pagar supongamos 10.000.000 en 45 meses
es mucho más accesible que pagarlo en 12 meses.
2.- Mejores precios: las propiedades aumentan el valor conforme van avanzando en el
proceso, aprox 300 UF a 450 UF por etapa.
3.- Mayor tiempo para resolver cualquier impedimento de crédito hipotecario, ejemplos:
Créditos de consumo vigentes que no pueden pagarse de inmediato, morosidad y DICOM
recientes, estatus migratorios no resueltos o en proceso, antigüedad laboral, lagunas en
imposiciones.
4.- Mejor Stock: al tener poco tiempo, puede escogerse del Stock el piso de altura, la
orientación, los mejores precios y espacios. Además, en caso de querer accesorios que
serían estacionamiento y bodega, es más fácil obtenerlos en Blanco ya que al ser un
inventario limitado tiende a agotarse rápidamente

Desventajas:
Hay quienes dicen que es la etapa más riesgosa de la inversión pues el proyecto podría no
construirse, pero existe algo para contrarrestar este riesgo: La póliza de seguro de venta a
futuro.

Desde hace poco en la ley general de urbanismo y construcciones Artículo 138 BIS se
establece que aquellos proyectos que se entregarán a futuro y por los cuales se recibirán
pagos de cuotas, deberán estar ligados a una póliza de seguro, que la emiten
aseguradoras tradicionales como MetLife y Zúrich, dicha póliza cubre el monto total del
pie o la cantidad de cuotas a pagar, y en caso de cancelarse la construcción, por siniestros
o por quiebra, la aseguradora le paga a usted como comprador el monto establecido en el
contrato. Esta póliza tiene una vigencia desde la firma de la promesa hasta la inscripción
del inmueble en el Conservador de bienes raíces.

No todas las inmobiliarias o proyectos cuentan con esta póliza ya que para obtenerla es
necesario una cuota participación monetaria de la constructora (Recordemos que
constructora es quien ejecuta e inmobiliaria es quien comercializa) y que se hayan
obtenido los permisos municipales de construcción. Nosotros NO ofrecemos proyectos
sin póliza de seguro.

B2. Ventas en Verde: Ideal para personas que también requieren tiempo para, bien sea
pagar el pie en cuotas, o para solventar algún impedimento de obtención inmediata del
crédito hipotecario, pero en este caso el tiempo es mucho menor, de 2 años a 3 meses.

En este caso las cuotas son mucho más altas, solicitan abonos iniciales considerables de
mínimo 3% y el valor de la propiedad tiende a ser más alto, pero es ideal para
inversionistas que requieren menor tiempo por motivos de confianza, legales o laborales.

PUNTO IMPORTANTE: Independientemente de la etapa de inversión en la que desearía

incursar, es importante hablar de la cláusula de cesión de promesa, ya que nadie está
exento de algún motivo que impida terminar el proceso, como, por ejemplo:
Enfermedades, cesantía, separaciones, negativas de Crédito hipotecario.
Las promesas de compraventa entre sus cláusulas deberían tener una cláusula que verse
las razones por las cuales podría desistir de la compra sin que tenga que pagar multa
alguna.
Frente a ello, al no ser esta cláusula obligatoria, las inmobiliarias tienen 3 posturas:
1. Cesión abierta: donde basta con la manifestación de voluntad escrita de no desear
continuar con el proceso y que exista alguien que desee comprarlo y pueda ser
sujeto de crédito hipotecario.
2. Cesión Cerrada: Donde se enumeran las razones para existir cesión, como, por
ejemplo, cesantía en un tiempo determinado, enfermedad demostrable por
informes de 2 o más médicos diferentes, negativas de más de 2 instituciones
financieras a la solicitud de crédito hipotecario, etc.
3. No existe cesión, hay inmobiliarias que no trabajan con cesión de promesa y no
importa cuál sea el caso, si usted no puede continuar el proceso pierde, no solo el
dinero dado en abono y cuotas, sino, además, una multa que tiende a ser del 10%
del valor de la propiedad.

5. PREGUNTAS FILTRO.

Preguntar cual etapa cree que le acomodaría más. Y Comuna y sectores de interés.
Preguntar:

Tipo de contrato
Antigüedad laboral
Renta liquida, después de deducir Fonasa o Isapre y AFP.
Capacidad de ahorros: Cuanto le queda libre, que desea destinar para la inversión, luego
de pagar sus responsabilidades como arriendo, auto, TDC, etc.
Ahorros demostrables en cartola bancaria, depósito a plazo, fondos mutuos, cuentas en el
extranjero, etc.

6. CIERRE.
Indicar: Nuestro servicio es de acompañamiento integral, esta asesoría es totalmente
gratuita pues nuestro principal interés es educarlo y que si decide emprender su camino
de compra lo haga de manera informada, y si decide invertir con nosotros, el siguiente
paso sería evaluar sus documentos para saber si efectivamente podemos avanzar con el
proceso de inversión y así escoger el proyecto ideal para usted, hoy en día trabajamos con
30 inmobiliarias y más 150 proyectos en todo chile, Perú y USA, pero lo ideal no es que su
perfil se adapte a un proyectos, es que de todo el mar de inmuebles que tenemos,
podamos encontrar el ideal para usted y su plan de inversión.

Evaluando su documentación podemos tener una segunda reunión llamada “Presentación

de configuración patrimonial” donde con el conocimiento de su capacidad financiera le
presentamos un plan de inversión donde podamos, con la menor cantidad de dinero,
maximizar lo más posible su patrimonio.

Únicamente en caso de usted comprar con nosotros, firmando la promesa pagará un 1%

más iva del valor de la propiedad, y el alcance de este pago va desde la asesoría para
escoger la propiedad, gestión con la inmobiliaria, acompañamiento y asesoría financiera,
gestión de crédito hipotecario, recibir su propiedad de manos de la inmobiliaria y en caso
de así desearlo, gestionar su arriendo y administración.

Lo ideal es ir evaluando su documentación pues no quisiera ofrecerle proyectos que no se

adapten a sus necesidades o alcance financiero

CERRAR DICIENDO QUE SE LE ENVIARA EL EMAIL CON LOS DOCUMENTOS SOLICITADOS

PARA LA EVALUACION Y ASI COORDINAR TODO EL PROCESO.

QUEDAR SIEMPRE A LA ORDEN PARA CUALQUIER DUDA ADICIONAL.