Tributario Notarial

RESUMEN IMPOSITIVO
Algunos conceptos útiles:
HECHO IMPONIBLE
Hecho que definido en la ley se verifica como supuesto de la obligación. Acaecido el hecho el sujeto pasivo
debe pagar el tributo.-
BASE IMPONIBLE
Cifra que sirve para aplicar la ALICUOTA en el cálculo del tributo.
SUJETO PASIVO
El que debe pagar la deuda tributaria (suya o de otros)
Clases de sujeto pasivo:
1) Responsable por deuda propia (contibuyente): aquellos respecto de los cuales se verifica el hecho
imponible.
2) Responsable del cumplimiento de deuda ajena: Por ej. representantes y AGENTES DE
RETENCIÓN / PERCEPCIÓN.- Responden personal y solidariamente por incumplimiento de sus deberes.
El ESCRIBANO actúa como agente de retención respecto de:

* ABL / Municipalidad / Inmobiliario
*AySA (si no lo asumieron solidariamente las partes)
* IMPUESTO A LAS GANANCIAS
* IMPUESTO A LA TRANSFERENCIA DE INMUEBLES (ITI)
* IMPUESTO DE SELLOS
Los casos en los que el escribano actúa como agente de retención de deudas de ABL, Municipios, ARBA,
AySA, se desarrollaron en el apunte de certificados administrativos.
Comenzaremos entonces el estudio del escribano como agente de retención de Ganancias/ITI que son
impuestos tributados solo por la parte transmitente a la AFIP.
Lo que es importante destacar es que Ganancias, ITI y el reciente impuesto cedular no son impuestos
concurrentes sino que se excluyen. Un vendedor estará alcanzado o por Ganancias, o por ITI o por el
impuesto cedular.
Con lo cual lo primero que debe hacer el escribano es determinar en cuál de los tres impuestos encuadra. Una
vez practicado el encuadre determinará si corresponde o no retener.
IMPUESTO A LAS GANANCIAS (Ley 20629 - Res.Gral.AFIP 2139/06 – Texto Ordenado)

Grava las ganancias obtenidas por personas de existencia física o jurídica y por las sucesiones indivisas.
Sin embargo, NO TODAS LAS GANANCIAS GENERAN PARA EL ESCRIBANO LA OBLIGACION DE
RETENER.
El escribano solo actúa como agente de retención en los siguientes supuestos:

-Tranf. onerosa del dominio de inmuebles. Siempre analizando que el sujeto esté alcanzado por el
impuesto a las ganancias y no por el ITI o el impuesto cedular.-
Están comprendidas las operaciones de venta,cambio, permuta, dación en pago, aportes a sociedades, y
cualquier otro acto que produzca los efectos previstos como hecho imponible.-
-Boleto de compraventa con posesión.
-Cesión de boletos de compraventa de inmuebles (si se hizo por instrumento privado retiene el cesionario).
Tributa la cesión siempre analizando que el sujeto esté alcanzado por el impuesto a las ganancias y no por el
ITI.-
Si hay varias cesiones intermedias, habrá que verificar el pago del último cesionario o, en su defecto, retener.
Si los cesionarios intermedios no demuestran haber retenido, el escribano dejará constancia de la omisión el
Docente Verónica Rocchi

texto de la escritura (el escribano solo informa).-
-Cesión de cuotas o participaciones sociales – excepto acciones. (si se hizo por instrumento privado
retiene el cesionario) Al sujeto empresa o al no empresa si hay habitualidad.
-Venta de acciones
-Otorgamiento de Poder Especial Irrevocable que identifique un inmueble determinado, respecto del cual
conste que se celebró boleto de compraventa, con percepción total del precio.- No interesa si se entregó o
no la posesión.- Siempre analizando que el sujeto esté alcanzado por el impuesto a las ganancias y no por el
ITI.-
SUJETOS alcanzados por el I.G.

Si ya determinamos que nos encontramos frente a una operación en la que el escribano estaría obligado a
actuar como agente de retención, corresponde determinar la calidad del vendedor como sujeto del impuesto a
efectos de saber si le aplica o no el impuesto a las ganancias o si estaría alcanzado por ITI o por impuesto
cedular.
Están alcanzados por el impuesto y corresponde retener cuando el vendedor es:

- un sujeto empresa (persona jurídica o humana empresa);
- un sujeto no empresa habitualista
- un sujeto no empresa no habitualista que interviene en un acto alcanzado por ganancias con independencia
de la habitualidad (loteos, primera venta de PH, venta de acciones, etc)
Detallamos:
-SUJETOS EMPRESA (Haya o no habitualidad)

Colectivo (sociedades)
Unipersonal. Si estamos frente a un sujeto individual, tenemos que analizar:
1) Si constituye o no un sujeto empresa. Es necesario que haya organización de medios de
producción, actividad de riesgo, propósito de lucro.
2) Determinar si el bien que se enajena forma parte del patrimonio empresario (si surge de
sus libros de comercio o balances impositivos)
La transferencia onerosa de LOCALES afectados a actividades comerciales está gravada con el IG solo si la
explotación del local es efectuada por el enajenante.- Si la enajenación es realizada por personas físicas y el
local no es explotado por esos titulares (por ej. el local está alquilado o en usufructo), entonces la operación
estará alcanzada por el ITI o por el impuesto cedular, según el caso.- Lo mismo si se trata de un sujeto
empresa que vende su vivienda. No paga ganancias, paga ITI o imp. cedular.
3) Que no hayan pasado dos años desde la fecha en que la empresa realizó la última operación. Si pasaron
más de dos años entonces ya no se trata de un sujeto empresa.-
-SUJETO NO EMPRESA:
HABITUALIDAD: La habitualidad solo me interesa si el sujeto es no empresa 1. Si fuera un sujeto
empresa paga siempre.
Para que haya habiltualidad debe haber periodicidad, permanencia de la fuente 2 y actividad productora que
habilite la fuente3.
Pensar en el caso de quien se dedica, sin organización empresaria, a la compra y venta de inmuebles.
LOTEOS con fines de urbanización (aunque no haya habitualidad).
Supuestos en que se figura el loteo alcanzado por el IG:
Que del fraccionamiento de una misma fracción o unidad de tierra resulte un número de
lotes superior a 50.-
Que en el término de dos años desde iniciadas las ventas se enajenen más de 50 lotes de una
misma fracción, aunque correspondan a fraccionamientos efectuados en distintas épocas.-
EDIFICACION y enajenación bajo el régimen de propiedad horizontal.- La misma persona tiene que
1 Se puede ser habitualista sin ser sujeto empresa. Por ej. una persona puede ver la oportunidad de comprar con sus
ahorros varios inmuebles para luego proceder a su enajenación, sin tener una organización comercial a tales fines.
2 Periodicidad y permanencia son dos conceptos relacionados. No puede haber periodicidad si la fuente se agota la
primera vez que da rédito.
3 Preparación o acondicionamiento de los elementos productivos para generar una ganancia

haber construido con finalidad lucrativa y vendido las unidades funcionales. Queda excluida la construcción
hecha por el causante o cuando por el tiempo transcurrido entre la construcción, afectación y la venta no
puede interpretarse la intención lucrativa del vendedor.
RENTA VITALICIA ONEROSA: Dictámen del Departamento de Asuntos Técnicos y Jurídicos
8/80
ENAJENACION de bienes recibidos en cancelación de CREDITOS originados por el ejercicio
de actividades comprendidas en los incisos f) y g) del art. 79 de la Ley del IG (profesiones liberales, oficios,
albacea, síndico, mandatario, directores de SA, gerentes, etc) si entre la adquisición y la transferencia no han
transcurrido más de dos años (art. 114 Dto.Reglam)
VENTA DE ACCIONES
PERIODO FISCAL
Si ya determiné que soy agente de retención y que el sujeto está alcanzado por el impuesto a las ganancias y
no por alguno de los otros tributos, entonces deberé analizar si la operación corresponde a un período fiscal
anterior o a este.
En el primer caso el escribano no retiene si con certificado contable le demuestran que la operación ya fue
declarada y pagada.
En el segundo caso, si la operación corresponde a este período fiscal el escribano deberá en principio
retener.-
BASE IMPONIBLE:
Supongamos entonces que estoy persuadida de que debo retener el impuesto. ¿Cuánto dinero retengo?
Veremos que la alícuota es del 3% (salvo en el caso de la venta de acciones a la que aplica el 1,5%). Pero
¿sobre qué monto aplico ese porcentaje a efectos de determinar el monto a retener?
1) Si la operación es por MONTO DETERMINADO, se tomará como base imponible el PRECIO de

transferencia o la VALUACIÓN fijada para el pago del impuesto inmobiliario, lo que sea mayor.
Si el precio se pactara en MONEDA EXTRANJERA, deberá convertirse a efectos de la retención a pesos,
tomando el cambio tipo vendedor del BNA al cierre del día hábil anterior a la retención, salvo que: a) El
enajenante fuera residente del exterior; b) La operación arroje quebranto.
2) Si la operación se efectúa por precio NO DETERMINADO se tomará el precio de plaza del bien o el de
la prestación intercambiada si ésta fuera mayor, al momento de perfeccionarse la enajenación
3) Si no se puede establecer la base conforme 1) o 2), deberá tramitarse en AFIP una “constancia de
valuación”, salvo que el vendedor no fuere residente en el país.-
IMPORTE A RETENER: A la base imponible se le aplicará la alícuota del 3% , con excepción de la venta
de acciones para la que la alícuota es del 1,5% y a salvo lo previsto para residentes en el exterior.
Ejemplo:
Vendedor al que aplica el impuesto a las ganancias vende inmueble en $ 100.000 con una valuación de $
50.000. Le retendremos $ 3000 (3% de $ 100.000).
Si en el mismo caso lo que vende en $ 100.000 tiene una valuación de $ 200.000 le retendremos $ 6000 (3%
de $ 200.000) porque siempre aplicamos la alícuota sobre precio o valuación lo que sea mayor.
En la escritura haremos constar la retención como una constancia notarial: “… se retiene al vendedor la
cantidad de $ 3000 en concepto de impuesto a las ganancias...”
Si la operación es en divisa extranjera debemos revisar cómo cerró el dólar el día anterior tipo vendedor,
Banco Nación Argentina.
Supongamos una escritura de U$S 10.000 que firmamos el martes, habiendo cerrado el dólar vendedor BNA
del día lunes a $ 100.- En la escritura diremos como constancia notarial:

a) A los efectos impositivos el valor de la operación se fija en la suma de CIEN MIL PESOS ($ 100.000.-), a
razón de $ 100 cada dólar, según cotización del dólar tipo vendedor del Banco de la Nación Argentina, al
cierre del día de ayer.-
b) Se retiene al vendedor la cantidad de pesos tres mil en concepto de impuesto a las ganancias.
RESIDENTES EN EL EXTERIOR
En estos casos no se aplica el procedimiento de determinación (base imponible-alícuota) antes descripto sino
que el vendedor deberá tramitar en AFIP un “CERTIFICADO DE RETENCIÓN”.-
El agente de retención retiene el importe que surja de ese certificado, salvo que el precio se halle expresado
en moneda extranjera y el hecho imponible se produzca con posterioridad a la fecha de emisión del
certificado, supuesto en el cual debera reliquidar el gravámen conviertiendo el importe sujeto a retención, al
tipo de cambio vendedor del BNA del cierre del día hábil anterior al de la producción del hecho imponible.
Cabe destacar que no estamos hablando de extranjeros sino de residentes en el exterior. No me interesa si el
vendedor es argentino o no lo es. Lo que me importa es si tiene o no su residencia fiscal en la República
Argentina.
Si su residencia fiscal es en el exterior no puedo retenerle el 3% y listo. Debo esperar a que obtenta un
certificado de retención de AFIP y retener lo que surja de ese certificado.
ALGUNOS CASOS EN QUE NO CORRESPONDE RETENER
-Reorganización de sociedades.-
-La operación corresponde a período fiscal anterior y los enajenantes entregan al escribano certificación
contable legalizada por el CPCE
-Expropiaciones
-Regularización dominial
-Operaciones alcanzadas por el ITI o impuesto cedular
-Supuestos alcanzados por el REGIMEN DE NO RETENCION (los certificados de no retención deberán

tramitarse con al menos 20 días corridos de antelación al acto).- Estamos aquí frente a un escenario en el que
ya determinamos que la operación está alcanzada por el impuesto a las ganancias y en principio el escribano
debe retener en el momento de la escrituración ese impuesto.
Pero podría ocurrir que pese a esto, no corresponda retener porque se da alguna de las siguientes situaciones,
todas las cuales requieren que el vendedor haya obtenido un CERTIFICADO DE NO RETENCIÓN de la
AFIP:
a) Que la operación arroje QUEBRANTO. En este caso para que no se les retenga los vendedores
deberán tramitar en AFIP el pertinente certificado de no retención y al menos 10 días antes de la escritura
deberán presentar nota acompañando documentación relativa a la operación.
Si la operación es en moneda extranjera se toma la cotización tipo vendedor BNA al cierre del día hábil
anterior al de la solicitud.
b) Hubieran peticionado su propia QUIEBRA o tuvieren quiebra decretada o se les hubiere pedido
declaración de quiebra. Deberán tramitar “certificado de no retención” que acreditará su condición de
fallido.-
c) REEMPLAZO DE BIEN DE USO: Se enajena un inmueble afectado a la explotación como bien
de uso, siempre que tal destino tuviera como mínimo una antigüedad de dos años al momento de la
enajenación y siempre que el importe obtenido en la enajenación se REINVIERTA en otro bien de uso
afectado a la explotación.-
No es necesario que el nuevo bien de uso sea un inmueble.

Ambas operaciones (la de venta y la de reemplazo) deberán efectuarse o del término de UN AÑO, pero está
permitido que el bien de reemplazo haya sido adquirido con anterioridad a la venta. Por ej: compro un
inmueble “A” en marzo y en diciembre vendo el inmueble “B” y declaro que el dinero de la venta de “B” se
aplica a la compra de “A” (aunque esa compra haya sido anterior).
Para que proceda la no retención por reemplazo de bien de uso además de los requisitos explicados deberá
tramitarse un “certificado de no retención”
IMPUESTO A LA TRANSFERENCIA DE INMUEBLES (ITI)

(Ley 23905-Res. Gral. 2141/06 AFIP)
HECHO IMPONIBLE. Transferencia de dominio a título oneroso de inmuebles ubicados en el país (art. 7)
en la medida que la transferencia no resulte alcanzada por el impuesto a las ganancias o impuesto cedular. Si
la transferencia es a título gratuito (p.ej. donación) no se configura el hecho imponible.
Quedan excluidas las transferencias alcanzadas por el Impuesto a las Ganancias o impuesto cedular. Primero
me fijo si la operación encuadra en Ganancias. Si no encuadra me aseguro que no encuadre en el impuesto
cedular, entonces recién analizo si debo retener o no ITI.-
Están comprendidas las operaciones de venta, cambio, permuta, dación en pago, aportes a sociedades, cesión
de boletos y cualquier otro acto que produzca los efectos previstos como hecho imponible.-
Respecto de las cesiones intermedias rige lo visto para el IG
Art. 12- El impuesto es adeudado desde el momento en que se perfecciona la transferencia gravada, que se
considerará configurada cuando se produzca el primero de los siguientes hechos:
a) Cuando, suscripto el respectivo boleto de compraventa o documento equivalente, se otorgue posesión.- Si
el boleto se instrumenta en forma privada retiene el comprador.- También cuando se entregue posesión en
acto posterior al boleto.
b) Otorgamiento de la escritura traslativa de dominio.
c) Poder especial irrevocable en que se relaciona boleto con entrega de posesión.-
d) En los actos de ventas judiciales, la transferencia se considerará efectuada en el momento en que quede
firme el auto de aprobación del remate. El escribano antes de la escrituración solicitará la extracción de
fondos del expediente. Si los fondos fueren insuficientes o no existieran, el escribano actuará como agente de
información por la suma que no pudo ser retenida.
BASE IMPONIBLE.
1) Si la operación es por MONTO DETERMINADO, se tomará como base imponible el PRECIO de

transferencia que es el que surge de la escritura traslativa de dominio o, en su caso, del boleto de
compraventa o documento equivalente.
No hay obligación de comparar con la valuación fiscal.
.
Si el precio se pactara en MONEDA EXTRANJERA, el principio general es que deberá convertirse a efectos
de la retención a pesos, tomando el cambio tipo vendedor del BNA al cierre del día hábil anterior a la
retención.- La reglamentación legisla aparte los supuestos del residente en el exterior y la presentación de
certificados de no retención.-
2) Si la operación se efectúa por precio NO DETERMINADO se tomará el precio de plaza del bien o el de
la prestación intercambiada si ésta fuera mayor, al momento de perfeccionarse la enajenación
3) Si no se puede establecer la base conforme 1) o 2), deberá tramitarse en AFIP una “constancia de
valuación”, salvo que el vendedor no fuere residente en el país.-

IMPORTE A RETENER: A la base imponible se le aplicará la alícuota del 1,5% (salvo lo previsto para
residentes en el exterior)
RESIDENTE EN EL EXTERIOR
(idem Ganancias)
ALGUNOS CASOS EN QUE NO CORRESPONDE RETENER

1-La transferencia de inmuebles pertenecientes a los miembros de misiones diplomáticas y consulares
extranjeras, a su personal técnico y administrativo, y a sus familiares, se encuentran exentas del impuesto, en
la medida y con las limitaciones que establezcan los convenios internacionales aplicables. En su defecto, la
exención será procedente en la misma medida y limitaciones, sólo a condición de reciprocidad.
2.-Igual tratamiento se aplicará a los inmuebles de los miembros de las representaciones, agentes y, en su
caso, sus familiares que actúen en organismos internacionales de los que la Nación sea parte, en la medida y
con las limitaciones que se establezcan en los respectivos convenios internacionales.
3.-Expropiación
4.-Regularización dominial
5.- Se acredita que ya se pagó
6.-REEMPLAZO DE VIVIENDA.
El art. 14 de la ley permite que en caso de "venta de la única vivienda y/o terrenos del contribuyente con el
fin de adquirir o construir otra destinada a casa-habitación propia, se puede optar por no pagar el gravamen
que resulte de la transferencia "en la forma y condiciones que determine la reglamentación".
Esta opción también puede ser ejercida "cuando se ceda la única vivienda y/o terrenos para destinarlos a la
construcción de un edificio bajo el régimen de propiedad horizontal, "y se reciba como compensación por el
bien cedido hasta un máximo de una unidad funcional de la nueva propiedad destinada a casa-habitación
propia" (art. 14, 1er párr.).
La opción deberá ser formulada al momento de suscribirse el boleto de compraventa, cuando en el mismo se
entregue la posesión, en el de formalizarse dicha entrega de posesión o en el de la escrituración, el que fuere
anterior, y será procedente aun cuando la adquisición del bien de reemplazo hubiera sido anterior, siempre
que ambas operaciones se efectúen dentro del término de un año. Dentro de dicho plazo, el contribuyente
deberá probar por medios fehacientes la adquisición del inmueble de reemplazo y su afectación al referido
destino (art. 14, 2do párr.).
Los escribanos de registro o quienes los sustituyan al extender las escrituras traslativas de dominio relativas a
la venta y adquisición de los inmuebles comprendidos en el presente artículo, deberán dejar constancia de la
opción ejercida por el contribuyente (art. 14, últ. Párr.)
Pero independientemente de la recepción de esa manifestación relativa a la opción de reemplazo en la
escritura, el escribano únicamente podrá abstenerse de retener si el vendedor le exhibe un CERTIFICADO
DE NO RETENCIÓN expedido por AFIP.
No hay en la ley límites en cuanto a las características de las viviendas, ni se contempla la posibilidad de un
destino múltiple (vivienda y comercio, o vivienda y consultorio, etc.), ni dispone la obligación de reinvertir
el total de lo percibido por la venta, ni se fija plazo durante el cual debe mantenerse el destino de vivienda
propia.
Se consultó a la AFIP-DGI (consulta publicada en Boletín N° 25 de la AFIP) si se debe tributar el I.T.I. en el

caso de reemplazo de vivienda única, sobre la diferencia entre el valor de venta y de compra. Respuesta: En
tanto se cumplan las previsiones dispuestas por el artículo 14 de la ley N° 23.905, título VII, entre ellas, que
la venta de la única vivienda sea para adquirir o construir otra destinada a casa-habitación propia, podrá
optarse por no pagar el gravamen que resulte de la transferencia del inmueble, por cuanto la norma sólo
requiere tales exigencias a efectos de acceder a dicha opción.

OBLIGACIONES DEL AGENTE DE RETENCIÓN (tanto para GS como para ITI):
-Cuando le presenten certificados de retención / no retención / valuación emitidos por AFIP, deberá
verificarse su autenticidad, vigencia y alcance ingresando con su clave fiscal en la página web de ese
organismo.
-En la ESCRITURA deberá hacerse constar: a) el importe de la retención o su improcedencia; b) en caso de
no corresponder retener aclarar el motivo y, en su caso, número, fecha y beneficiario del “certificado de no
retención” que se le exhiba.- Si se le presenta un "certificado de valuación" también relacionarlo.-
-Retiene el monto que resulta de aplicar la alícuota a la base imponible (salvo lo previsto para residentes en
el exterior o situaciones de exención)
-Debe entregar al sujeto pasible de la retención un comprobante de retención que se genera con el aplicativo
SICORE.-
-Quincenalmente deberá pagar a la AFIP los importes retenidos. Si la retención corresponde a la primer
quincena, genera al efecto un formulario de “pago a cuenta” con el aplicativo SICORE. Si el pago
corresponde a la segunda quincena, se paga directamente con la declaración jurada mensual sin perjuicio de
que nada impide hacer pagos a cuenta previos al cierre mensual.-
-Mensualmente, a través del SICORE, confeccionará una DECLARACIÓN JURADA que se presenta vía
web a la AFIP. Esta declaración deberá presentarse aunque no hayamos tenido ninguna operación.-
IMPUESTO CEDULAR (RG 4190-E)

Resolución Gral. AFIP 4190-E: ARTÍCULO 2°.- Las operaciones efectuadas por personas humanas y
sucesiones indivisas que tengan por objeto ...la transferencia de cuotas y participaciones sociales prevista en
el cuarto artículo sin número incorporado a continuación de dicho Artículo 90, quedan excluidas del
régimen de retención establecido por la Resolución General N°2.139, sus modificatorias y su
complementaria.
ARTÍCULO 86.- Las disposiciones de este Título (impuesto progresivo e impuesto cedular)surtirán efecto
para los ejercicios fiscales o años fiscales que se inicien a partir del 1° de enero de 2018, inclusive, con las
siguientes excepciones:
a) Las operaciones detalladas en el apartado 5 del artículo 2° de la Ley de Impuesto a las Ganancias, texto
ordenado en 1997 y sus modificaciones, tributarán en tanto el enajenante o cedente hubiera adquirido el bien
a partir del 1° de enero de 2018 —en los términos que al respecto establezca la reglamentación— o, en caso
de bienes recibidos por herencia, legado o donación, cuando el causante o donante lo hubiese adquirido con
posterioridad a esta última fecha. En tales supuestos, las operaciones no estarán alcanzadas por el Título VII
de la ley 23.905.
...
Dto 976-18 ARTÍCULO 2°.- Se considerará configurada la adquisición a la que hace referencia el
inciso a) del artículo 86 de la Ley N° 27.430 cuando, a partir del 1° de enero de 2018 inclusive:
a) se hubiere otorgado la escritura traslativa de dominio;
b) se suscribiere boleto de compraventa u otro compromiso similar, siempre que se obtuviere la
posesión;
c) se obtuviere la posesión, aun cuando el boleto de compraventa u otro compromiso similar se
hubiere celebrado con anterioridad;
d) se hubiese suscripto o adquirido el boleto de compraventa u otro compromiso similar –sin
que se tuviere la posesión– o de otro modo se hubiesen adquirido derechos sobre inmuebles; o
e) en caso de bienes o derechos sobre inmuebles recibidos por herencia, legado o donación, se
hubiere verificado alguno de los supuestos previstos en los incisos a) a d) de este artículo
respecto del causante o donante (o, en caso de herencias, legados o donaciones sucesivas,
respecto del primer causante o donante).

Cuando se trate de obras en construcción sobre inmueble propio al 1° de enero de 2018, la
enajenación del inmueble construido quedará alcanzada, de corresponder y en los términos del
Título VII de la Ley N° 23.905, por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles de Personas
Físicas y Sucesiones Indivisas.
Igual tratamiento al previsto en el párrafo anterior corresponderá aplicar a la enajenación de un
inmueble respecto del cual, al 31 de diciembre de 2017, se hubiere suscripto un boleto de
compraventa u otro compromiso similar y pagado a esa fecha, como mínimo, un SETENTA Y
CINCO POR CIENTO (75%) del precio, aun cuando se verificara alguno de los supuestos
contemplados en el primer párrafo de este artículo.
Vivienda: si aplica el impuesto cedular en ningún caso retiene el escribano. Por ese motivo no es necesario
un certificado de no retención. No obstante, se recomienda que si fuera el caso, el vendedor deje asentado en
la escritura que lo que enajena es su vivienda (no es necesario que haga reemplazo)
Residente en el exterior: especial cuidado con este supuesto porque el comprador deberá actuar como
agente de retención y será solidariamente responsable por el pago.
Cesión de boleto: desde el 1/1/2018 pagan el 15% de impuesto cedular.
Casos mixtos: si el vendedor compró en distintos momentos partes indivisas, podría aplicar para una parte el
ITI y para otra el impuesto cedular.
Resumiendo, si aplica el impuesto cedular el escribano NO RETIENE. Solo hará constar esta circunstancia
en la escritura.
Ejemplos
A esta altura del apunte y a modo de repaso, creo que vale la pena dar algunos ejemplos para tratar de bajar a
lo práctico lo hasta aquí explicado.
Supongamos que ante nuestra escribanía se otorgará la compraventa de un inmueble.

Lo primero que analizaremos siempre es si corresponde o no retener al vendedor impuesto a las ganancias.
Si el vendedor es una sociedad pueden dejar de pensar. En principio y salvo los supuestos de excepción,
retendremos siempre el 3% de impuesto a las ganancias sobre el precio o valuación (lo que sea mayor).
Si el vendedor no es una sociedad sino una persona humana, lo siguiente que haré será determinar si: a) es un
sujeto empresa (organización de medios de producción, actividad de riesgo, propósito de lucro); b) si lo que
vende es o no parte de su patrimonio empresario; y c) Si no pasaron dos años desde que cesó la operatoria de
la empresa. Por ej. si el vendedor es verdulero (sujeto empresa) y viene a vender la casa que habita, no
corresponde que le retenga ganancias. Pero si viene a vender la verdulería (patrimonio empresario) sí deberé
retenerle ganancias EXCEPTO que haga más de dos años que cerró la verdulería. En ese último caso, como
la operatoria de la empresa cesó hace más de dos años no deberé retener ganancias.
Pero sigamos suponiendo que el vendedor no es un sujeto empresa pero existe HABITUALIDAD. Este señor
no tiene los medios de producción organizados en una actividad de riesgo con propósito de lucro pero se la
pasa comprando y vendiendo inmuebles. Esa habitulidad hace que debamos retenerle ganancias aún si no es
sujeto empresa.
O capaz que no realiza actividades inmobiliarias con habitualidad pero realiza alguno de los actos gravados
aún cuando no exista habitualidad: por ej: constiruyó y afectó a PH un inmueble con el propósito de vender
las unidades funcionales resultantes.
En cualquiera de esos casos retendremos el 3% de ganancias sobre precio o valuación.
Pero ahora imaginemos que hice todo el análisis y puedo determinar que no corresponde que retenga
ganancias porque mi vendedor no es una sociedad, no es un sujeto empresa, no es un habitualista y la
operación no está gravada con ganancias pese a la falta de habitualidad. En principio presupongo que la
operación estará alcanzada o por ITI o por impuesto cedular ¿cómo determino cuál de los dos?

Lo primero que haré será ver la causa y fecha de adquisición del vendedor:
a) Si adquirió a titulo oneroso o gratuito antes del 1/1/2018, aplica el ITI y en principio retendré el 1,5% del
precio por ese concepto.
b) Si adquirió a título gratuito a partir del 1/1/2018 PERO su donante/causante adquirió a título oneroso antes
de esa fecha, aplica el ITI y en principio retendré el 1,5% del precio por ese concepto.
c) Si el vendedor adquirió a partir del 1/1/2018 y no aplica lo dicho en el punto anterior, entonces se entiende
que aplica el impuesto cedular y el escribano no retendrá nada ni por ganancias ni por ITI.
Todo lo dicho me permite determinar si a esta operación aplica Ganancias, ITI o impuesto cedular respecto
de determinado vendedor.
Ejemplo 1
EL PUENTE S.A. se presenta en la escribanía a vender una propiedad inmueble en $ 100.000.
Le retengo $ 3000 en concepto de impuesto a las ganancias salvo que por ejemplo me traiga un certificado de
no retención porque hace reemplazo de bien de uso o la operación arroja quebranto, o un certificado contable
de que la operación corresponde a período fiscal anterior.
En las constancias notariales de la escritura indicaré “...se retiene a la vendedora la cantidad de $ 3000 en
concepto de impuesto a las ganancias”
Ejemplo 2
José LOPEZ viene a la escribanía y nos cuenta que va a vender un inmueble en $ 100.000.
Charlando con él nos cuenta que es un exitoso empresario dedicado a la venta de churros y berlinesas. Le
consultamos entonces por el destino que viene dando al inmueble y nos cuenta que era donde vivía el vago
de su hijo que prometió recibirse de abogado y pero ya lleva 15 años corridos de CBC, por lo que decidió
mandarlo a freir churros y que vuelva a casa de mamá a ver si le va mejor.
Miro la escritura de compra de ese depto y compruebo que fue comprado cuando el nene terminó el
secundario hace 15 años.
Le retengo $ 1500 de ITI porque:
a) Pese a que el vendedor es un sujeto empresa no está vendiendo un inmueble dedicado a su explotación
b) Como la compra es anterior a 2018 aplica el ITI y no el impuesto cedular
La escritura tendrá una constancia similar a la del ejemplo 1.
Ejemplo 3
Vuelve José LOPEZ a contarnos que a su hijo Josecito le fue tan bien friendo churros que se independiza y
va a montar un negocio propio de venta de cronuts. Como José está queriendo achicarse resolvieron que le va
a vender uno de los inmuebles donde tiene montada una de las churrerías en $ 100.000. Se lo vende barato
porque es el hijo y en el fondo lo quiere, pero el local tiene una valuación fiscal de $ 200.000.-
Le retengo $ 6000 de impuesto a las ganancias porque José es un sujeto empresa que vende uno de los
inmuebles destinados a su explotación comercial. La alícuota del 3% la aplicaré sobre los $200.000 porque
siempre aplica sobre precio o valuación lo que fuera mayor.
Ejemplo 4
María PEREZ vende un inmueble de su propiedad en $ 100.000.- Nos cuenta que se trata del coqueto
departamento de 6 ambientes en el que viene viviendo desde hace 20 años pero ahora sus hijos se
independizaron y quiere asegurarse de que no van a volver más con ella ni le van a dejar los nietos a cuidar,
con lo cual piensa venderlo para comprarse un monoambiente sin balcón a donde se mudará inmediatamente.
María nos presenta un certificado de no retención expedido por AFIP en relación a la referida operación de
venta.
Previo a la firma de la escritura verificamos dicho certificado en la web de AFIP y comprobamos que
coincide con las constancias de dicho organismo.
Como la compra de María es anterior al año 2018 y ella vende su vivienda personal, la operación está
alcanzada por el ITI. Si ella no obtuviese de AFIP el certificado de no retención, le retendríamos nosotros el
1,5% del precio por ese concepto. Pero como nos trajo el certificado de no retención vigente, no le
retendremos nada y de la escritura surgirá:
-En la parte expositiva, como manifestación de la vendedora algo similar a: Manifiesta la parte vendedora

que el producido íntegro de esta venta que es su única unidad de vivienda de ocupación permanente lo
destina a la compra de otra única unidad de vivienda del mismo carácter debiéndose considerar ésta la opción
que determina la ley 23.905 en el artículo 14.-
-En las constancias notariales algo similar a: No retengo a la parte vendedora suma alguna en concepto de
impuesto a la transferencia de inmuebles en atención a lo declarado por la misma y en virtud del Certificado
de no retención Nº ** de fecha *, expedido por la Agencia de la Administración Federal de Ingresos Públicos
número *, que me exhibe y agrego a la presente.-
Ejemplo 5
Viene Carlos GOMEZ a vender un local de su propiedad comprado en el año 2019.
Le consultamos respecto al uso que viene dando al local y nos cuenta que todo este tiempo estuvo cerrado y
sin uso. Que nunca llegó a habilitarlo ni a realizar en él ningún tipo de explotación.
Como Carlos no es habitualista de la actividad inmobiliaria y no explotó el inmueble como sujeto empresa,
habiéndolo adquirido luego del año 2018, aplica el impuesto cedular y no retendremos nada.
De la escritura surgirá:
-Como manifestación del vendedor: Manifiesta con carácter de declaración jurada no ser habitualista en la
actividad inmobiliaria y/o afín, y que en ningún momento explotó comercialmente el inmueble enajenado.
-Como constancia notarial algo similar a: Que en virtud de lo manifestado por el vendedor, lo pongo en
conocimiento de que la presente operación se encuentra alcanzada por la Ley de Impuesto a las Ganancias
conforme a las modificaciones introducidas por la Ley 27430, no reteniéndose suma alguna en virtud de lo
declarado por la parte vendedora y lo previsto en la Resolución General 4190-E. Se le comunica a la parte
vendedora que deberá realizar las diligencias necesarias para el ingreso del gravamen o su exención, de
corresponder, según lo que disponga el organismo competente, no siendo el escribano autorizante agente de
retención y quedando relevado de toda responsabilidad.-
Variante 1: Si en este mismo ejemplo, Carlos me hubiese dicho que tenía el local alquilado, no cambia nada,
porque no es él quien realiza la explotación.
Variante 2: Si en este mismo ejemplo, Carlos me hubiese dicho que el local estaba habilitado para alguna
actividad comercial que él desarrollaba en el mismo, no aplicaba el impuesto cedular sino que se le hubiese
retenido el 3% de impuesto a las ganancias
Variante 3: Si en este mismo ejemplo, Carlos no explotaba el local pero en lugar de comprarlo en 2019 lo
hubiese comprado en el año 2017, se le hubiese retenido el 1,5% de ITI.
Ejemplo 6
Julia SANCHEZ transfiere por escritura pública su participación en una sociedad.
Variante 1: SRL – El escribano solo deberá retener el 3% del precio de una cesión onerosa de cuotas de SRL
si la cedente fuese habitualista y por ende está alcanzada por el impuesto a las ganancias.
Variante 2: S.A. - Frente a una venta de acciones el escribano deberá retener el 1,5% del precio en concepto
de impuesto a las ganancias aún si no mediara habitualidad.
Ejemplos con boletos:

Boleto sin posesión: no tributa ITI / Gs
Boleto con posesión: tributa ITI / Gs
Si luego de firmado el boleto se entrega la posesión, se configura el hecho imponible aunque no se
documente por escrito4.
Cesión de boleto con posesión: tributa ITI/Gs como una segunda operación, salvo que aplique el impuesto
cedular (por ej si cedo un boleto firmado con posterioridad al 1/1/2018)
4 Este no es un impuesto instrumental como sellos. Si a nosotros nos traen como antecedente para escriturar un boleto
sin posesión, pero el comprador nos manifiesta que hoy se encuentra en posesión, lo que corresponde es que le
pidamos al vendedor el comprobante de que pagó el impuesto a las ganancias porque el hecho imponible quedó
verificado desde el día en que entregó la posesión aunque no lo haya instrumentado por escrito.

IMPUESTO DE SELLOS
Grava al acto y no a las partes.
Es un impuesto LOCAL.- Cada jurisdicción lo implementa en forma distinta.-
Lo recauda la Dirección General de Rentas de cada provincia.
En CABA es AGIP y en Provincia de Bs. As. ARBA.-
SELLOS CIUDAD DE BUENOS AIRES

Se encuentra regulado por el Código Fiscal de la ciudad, que suele variar todos los años por enero (art 298 y
sgtes TO 2023).
HECHO IMPONIBLE:
Actos y contratos de carácter oneroso otorgados en jurisdicción de la ciudad de Buenos Aires 5.-
También pagan impuesto de sellos en esta ciudad los actos celebrados fuera de ella en los siguientes casos
(se enumeran solo los más comunes):
a) Los bienes objeto de las transacciones se encuentren radicados en CABA
b) Actos tendientes a producir sus efectos en CABA, salvo que se haya pagado el impuesto en la
jurisdicción donde se instrumentan o que se justifique exención.-
c) ....
d) Compraventa de mercaderías (excepto automotores), cerales, productos agropecuarios...ubicados
en CABA a la celebración del contrato o si no consta donde estaban, cuando aquí tuviese su domicilio el
vendedor.
Cartas de oferta: Las cartas de intención u oferta no cumplen con el principio de instrumentalidad porque no
son autosuficientes por sí solas en tanto no estén aceptadas expresamente 6. SÍ PAGA si la aceptación
reproduce la propuesta o elementos esenciales o si la aceptación se formaliza en el mismo instrumento. Para
que corresponda pagar el documento debe ser autónomo y no necesitar de otro para exigirse el cumplimiento
EXCEPCIONES
1) Pese a ser instrumentados en CABA no tributan los contratos (los más comunes):
a) Los bienes objeto de las transacciones se encuentren radicados fuera de CABA
b) ....
c) Compraventa de mercaderías (excepto automotores), cerales, productos agropecuarios...ubicados
fuera de CABA a la celebración del contrato o si no consta donde estaban, cuando aquí no tuviese su
domicilio el vendedor
DIVERSIDAD DE ACTOS
Cuando en un mismo acto se convenga entre las mismas partes varios contratos o se constituyan diversas
obligaciones que versen sobre un mismo objeto y guarden relación de interdependencia entre sí, se pagará
tan solo el impuesto de mayor rendimiento fiscal.- Por ej: si se celebra un mutuo y en garantía de ese
préstamo se constituye una hipoteca, se retiene sellos respecto del mutuo, no se retiene además respecto de la
hipoteca.-
Si en cambio no se reúnen esos requisitos, cada acto abonará el impuesto que aisladamente le corresponda.-
5 Es importante entender que se trata de un impuesto instrumental. Lo que tributa es el instrumento
independientemente de su eficacia posterior. Así es que un boleto de compraventa tributará impuesto de sellos
independientemente de que las partes resuelvan rescindirlo inmediatamente después de firmado. Por el contrario la
entrega material de posesión no documentada por escrito no tributa impuesto de sellos, pero el acta de entrega de
posesión que es un instrumento sí.
6 YPF SA (ASTRA CAPSA) C/ PODER EJECUTIVO PCIA DE MENDOZA S/ RECURSO DE HECHO,
EXPTE Y.11.XXXIX, sentencia 11/9/2007 (la misiva contenía una aceptación de una oferta que únicamente
identifica con número, fecha de emisión y recepción)

Por ejemplo en una operación de compraventa en la que el comprador recibe de un tercero un préstamo, voy
a pagar impuesto de sellos por la venta y por el préstamo porque no son actos con interdependencia.-
MONTO IMPONIBLE (MI) y ALÍCUOTA (%):

Varía según el acto de que se trate. Veremos algunos de los más comunes:
-El principio general es que todos los actos para los que no se determina una alícuota distinta tributan el 1%
- Transmisión de dominio a título oneroso de inmuebles, incluida la transferencia de nuda propiedad y los
instrumentos por los que se otorgue la posesión de inmuebles.-
MI: PRECIO, VALOR ASIGNADO, VALUACIÓN o VIR, el que fuere MAYOR.-
3,5 %7
-División de condominio, donación, partición: tributa solo si hay contraprestación de suma cierta y
determinada.
MI: La referida contraprestación dineraria
3,5 %
-Locación: 0,5% de los cánones locativos o VLR
-Boleto de compraventa, cesión o acta de entrega de posesión.

El MI siempre será el precio, valor asignado, VIR o valuación, el que fuere mayor, pero la alícuota variará
según haya habido o no entrega de posesión.
1) Boleto, cesión o acta con entrega de posesión: 3,5%
2) Boleto o cesión sin entrega de posesión: 1 %
En cualquiera de los casos, lo pagado sobre los boletos, cesiones o acta con entrega de posesión se entenderá
como PAGO A CUENTA siempre que:
a) en la escritura traslativa de dominio el escribano deje constancia de la forma de pago efectuada en el
boleto, cesión o acta de entrega de posesión
b) que la escritura se celebre dentro de los 120 días corridos de la celebración del respectivo boleto de
compraventa o cesión. No será de aplicación este último requisito cuando el adquirente del boleto, cesión o
instrumento de entrega de posesión suscriba la escritura traslativa de dominio en el mismo carácter.-
Para saber si puedo tomar el monto a cuenta no me interesa si hubo o no posesión (la posesión solo
determinará si se pago 1% o 3,5%). Lo que me interesa es qué pagó antes mi adquirente por escritura.
Ejemplos con boletos de compraventa:
*Ej. 1: Se firma boleto de compraventa en $ 1.000.000 sin entrega de posesión por lo que se tributará de
sellos por ese boleto $ 10.000 (1.000.000 x 1%).-
Al firmarse la escritura la alícuota es de 3,5% ($35.000), pero debo descontar lo que ya pagué por el boleto
así que el escribano retendrá $ 25.000.-
Luego se cede ese boleto sin entrega de posesión en $ 2.000.000. La cesión sin posesión tributará $ 20.000
de sellos (1%)
Al firmarse la escritura la alícuota es de 3,5% del precio de venta de $ 1.000.000 ($35.000), pero debo
descontar lo que ya pagué en la cesión así que el escribano retendrá $ 15.000.-
7 Estos actos que a partir del año 2023 tributan de impuesto de sellos una alícuota de 3,5%, previo a este año
tributaban una alícuota de 3,6%. Con lo cual deberemos tener en cuenta esa diferencia de alícuota si el hecho
imponible se verificó previo al año 2023.

Luego se entrega la posesión instrumentando el acta de entrega de posesión: Al momento de firmar el acta se
tributará el 3,5% de impuesto de sellos pero descuento el 1% abonado en el boleto. Al escriturar no retengo
impuestos mientras mi base imponible siga siendo la misma.
En todos los ejemplos indicados se parte del supuesto de que la base imponible sigue siendo el precio de
venta o el monto de la cesión. Pero siempre deberemos considerar si el VIR es superior al precio al momento
de verificarse el hecho imponible. Por ejemplo:
Se firma boleto en $ 1.000.000 con entrega de posesión por lo que se tributará de sellos por ese boleto $
35.000 (1.000.000 x 3,5 %) porque el VIR es inferior al precio.-
Si la escritura se firma ese mismo año, el VIR no cambia y no tendré que retener nada de sellos porque mi
base imponible sigue siendo el precio de escritura. Pero resulta que la escritura de venta se firma 4 años
después y ahora el VIR es de $ 5.000.000.- A pesar de que el precio sigue siendo de $ 1.000.000, mi nueva
base imponible es de $ 5.000.000, o sea que corresponde pagar de sellos por la escritura de venta $ 175.000.
Voy a poder descontar los $ 35.000 ya abonados en el boleto, pero el escribano deberá retener los $ 140.000
de la diferencia.
-Subastas: La base imponible es el precio de venta.
MONEDA EXTRANJERA
Si el monto imponible se expresa en moneda extranjera, el impuesto deberá liquidarse sobre el equivalente
en moneda argentina al tipo de cambio convenido por las partes. A falta de éste o si estando convenido fuere
incierto, se tomará el tipo de cambio vendedor vigente al primer día hábil anterior a la fecha del acto
registrado y/o publicado por el Bco. Nac. Arg.
Deberemos tomar la cotización tipo vendedor BNA al día anterior a la escritura o al acto de entrega de
posesión.
En el supuesto de que la posesión haya acontecido antes de escriturar, siempre y cuando las partes que
intervinieron en el acto de entrega de posesión y en la escritura sean las mismas, se tomará la cotización
empleada para el pago del impuesto al momento de la entrega de posesión.
Veamos algunos ejemplos asumiendo siempre que el VIR y la Valuación no supera el precio de venta:
Ej 1:
No se firma boleto ni se entrega posesión antes de la escritura de venta inmobiliaria que se realiza por U$S
100.000.- Tomaré la cotización vendedor BNA al cierre del día anterior a esa escritura. Supongamos que fue
de $ 120. Mi base imponible será de $ 12.000.000.- Aplico sobre ese monto la alícuota de 3,5% = El
escribano retendrá $ 420.000
Ej 2:
Se firma boleto sin entrega de posesión antes de la escritura por un precio de venta de U$S 100.000.- El día
anterior al boleto la cotización fue de $ 50 con lo cual mi base imponible al boleto es de $ 5.000.000.- Le
aplico la alícuota para boleto sin posesión (1%).- Se pagará de sellos por ese boleto $ 50.000.-
Luego se firma la escritura pero como no hubo entrega de posesión anterior se deberá actualizar la base
imponible a la cotización al día anterior a la escritura que supongamos fue de $ 120.- Mi base imponible a la
escritura es de $ 12.000.000.- Aplico sobre ese monto la alícuota de 3,5% que me da $ 420.000 pero debo
descontar lo que ya pagué a cuenta del boleto ($ 50.000). En consecuencia el escribano retendrá de sellos $
370.000.-
Ej. 3:
Juan le vende a Pedro un inmueble en boleto con posesión por U$S 100.000, siendo la cotización al día
anterior del boleto de $ 50, lo que da una base imponible de $ 5.000.000.- Como hay posesión aplico la
alícuota de 3,5% con lo cual se tributará de sellos por ese boleto $ 175.000.-
Luego Juan firma la escritura de venta a favor de Pedro. Como las partes son las mismas no necesito
actualizar la cotización y si el VIR y la valuación no superan el precio, el escribano no deberá retener nada
en esa escritura en concepto de sellos limitándose a relacionar lo ya abonado en oportunidad del boleto.
Ej. 4:
Juan le vende a Pedro un inmueble en boleto sin posesión por U$S 100.000, siendo la cotización al día
anterior del boleto de $ 50, lo que da una base imponible de $ 5.000.000.- Como no hay posesión aplico la
alícuota de 1% con lo cual se tributará de sellos por ese boleto $ 50.000.-

Más adelante Juan entrega a Pedro la posesión del inmueble otorgándose la correspondiente acta de entrega
de posesión. El día anterior el dólar BNA tipo vendedor cerró a $ 100 con lo cual la base imponible en ese
momento será de $ 10.000.000.- Deberé tributar por el acta de posesión el 3,5% descontando lo ya abonado
al momento del boleto ($ 350.000 - $ 50.000) = Se tributará por el instrumento de entrega de posesión $
300.000.-
Luego Juan firma la escritura de venta a favor de Pedro. Como las partes son las mismas que en el acta de
entrega de posesión, no necesito actualizar la cotización ($ 100) pese a que el día anterior a la escritura la
cotización es de $ 120; y si el VIR y la valuación no superan el precio, el escribano no deberá retener nada en
esa escritura en concepto de sellos limitándose a relacionar lo ya abonado en oportunidad del boleto y de la
entrega de posesión.
Ej. 5:
Juan le vende a Pedro un inmueble en boleto sin posesión por U$S 100.000, siendo la cotización al día
anterior del boleto de $ 50, lo que da una base imponible de $ 5.000.000.- Como no hay posesión aplico la
alícuota de 1% con lo cual se tributará de sellos por ese boleto $ 50.000.-
Luego Pedro CEDE su boleto a María sin entrega de posesión.- El día anterior a la cesión el dólar cerró a $
80. A esa base imponible de $ 8.000.000, aplico el 1% con lo cual se tributará por la cesión $ 80.000 de
impuesto de sellos.
Más adelante Juan entrega a María la posesión del inmueble otorgándose la correspondiente acta de entrega
de posesión. El día anterior el dólar BNA tipo vendedor cerró a $ 100 con lo cual la base imponible en ese
momento será de $ 10.000.000.- Deberé tributar por el acta de posesión el 3,5% descontando lo ya abonado
al momento de la cesión ($ 350.000 - $ 80.000) = Se tributará por el instrumento de entrega de posesión $
270.000.-
Luego Juan firma la escritura de venta a favor de María. Como las partes son las mismas que en el acta de
entrega de posesión (Juan y María), no necesito actualizar la cotización ($ 100) pese a que el día anterior a la
escritura la cotización es de $ 120; y si el VIR y la valuación no superan el precio, el escribano no deberá
retener nada en esa escritura en concepto de sellos limitándose a relacionar lo ya abonado en oportunidad del
boleto y de la entrega de posesión.
Ej.6:
Juan le vende a Pedro un inmueble en boleto con posesión por U$S 100.000, siendo la cotización al día
anterior del boleto de $ 50, lo que da una base imponible de $ 5.000.000.- Como hay posesión aplico la
alícuota de 3,5% con lo cual se tributará de sellos por ese boleto $ 175.000.-
Luego Pedro CEDE su boleto a María entregando la posesión.- El día anterior a la cesión el dólar cerró a $
80. A esa base imponible de $ 8.000.000, aplico el 3,5 % porque nuevamente hay posesión, con lo cual se
tributará por la cesión $ 280.000 de impuesto de sellos.
Juan firma la escritura de venta a favor de María. Como las partes no son las mismas que en el acto en que
María recibió la posesión (Cesión de Pedro a María), necesito actualizar la cotización.- Si el día anterior a la
escritura la cotización es de $ 120 mi base imponible a la escritura será de $ 12.000.000. A ese monto aplico
el 3,5% y descuento lo ya abonado en la cesión.
SUJETOS:
-Todos los que formalicen los actos sometidos al impuesto.
-Si intervienen dos o más personas, todas son solidariamente responsables por el total del impuesto.
-En los contratos de prenda o hipoteca el impuesto estará totalmente a cargo del deudor.
EXENCIONES
-SUBJETIVAS (dependen de la calidad del sujeto): Si alguno de los contribuyentes estuviera exento, la
obligación se considerará divisible y la exención se limitará a la cuota que le corresponda a la persona
exenta.- Cabe aclarar que en este caso no es la operación sino el sujeto el que está exento. Por eso se divide.
Por ej: Imaginemos la venta de un inmueble en CABA. Como la alícuota de sellos es del 3,5% normalmente
pagará de impuesto de sellos el 1,75% el comprador y el 1,75% el vendedor. Pero imaginemos que el
vendedor es el Hospital Italiano que obtuvo de CABA una exención respecto de este impuesto. En ese caso el

vendedor no paga impuesto de sellos y el comprador paga el 1,75%.
-OBJETIVAS (No dependen de la calidad del sujeto en sí): En este caso quedará exenta la operación.
-Están exentos: (algunos supuestos más comunes pero no todos ellos 8)

++ Las transferencias de dominio y los contratos de compraventa que tengan por objeto una VIVIENDA:
* única,
* familiar
*de ocupación permanente,
*única propiedad en cabeza de cada uno de los adquirentes (lo que debe acreditarse con un informe de índice
de titularidad dominial expedido por el RPI de CABA por el nombre del comprador)
Se deben reunir TODOS estos requisitos, lo que se hará constar en el instrumento respectivo con carácter de
declaración jurada del interesado, siempre que la valuación fiscal o el valor de la operación, el que resulte
mayor, no supere los $ 10.950.000.- Si superan ese monto se tributa sobre el excedente.-
Por ej: Una persona compra un depto que constituye su única vivienda familiar de ocupación permanente y
única propiedad.- El precio de venta es de $ 12.000.000, la valuación es de $ 600.000 y el VIR de $
1.000.000.- La base imponible en principio sería de $ 12.000.000, pero como aplica al comprador el supuesto
de exención a esos $ 12.000.000 les descuento el mínimo no imponible de $ 10.950.000.- Voy a retener
entonces el 3,5% de 1.050.000 = $ 36.750 (que pagarán a medias comprador y vendedor).-
Supongamos ahora que tengo dos compradores que destinarán el inmueble a su vivienda familiar de
ocupación permanente pero uno de ellos ya tiene otra propiedad y por ende no le aplica la exención de sellos.
Debo dividir el mínimo no imponible entre ellos.-
Ej: compran Juan y Pedro en $ 12.000.000 por partes iguales para mudarse al inmueble y Juan ya tiene otra
propiedad con lo cual no le aplica la exención.-
1° Divido el precio en dos ($ 6.000.000 cada comprador).
2° A la primer mitad (la de Juan) no le aplico ninguna exención. Juan y el vendedor pagarán el 3,5% sobre $
6.000.000, es decir, $ 210.000 (105000 el vendedor y 105000 Juan).-
Pedro no tiene propiedades y declara que adquiere su único inmueble destinado a su vivienda, así que
haremos la siguiente cuenta: Sobre su mitad de precio ($ 6.000.000) restamos la mitad de la exención ($
5.475.000). Eso da un resultado de $ 525.000 sobre el que aplicaremos el 3,5% para determinar que Pedro y
el vendedor pagarán $ 18375 (9187,5 cada uno).
En consecuencia retendré un total de $ 228.375 de los cuales: 114.187,5 los paga el vendedor (105.000 +
9187,5); 105.000 los paga Juan; y 9187,5 los paga Pedro.
Tener en cuenta que lo dicho aplica también a los boletos. Es decir que si un comprador invocará la exención
de vivienda única, para no tener que tributar por el boleto deberá haber hecho constar en el mismo la
declaración que el inmueble tendrá por destino su vivienda única, familiar y de ocupación permanente, y
haber tramitado previamente un informe N°3 en el Registro de la Propiedad Inmueble de CABA. Caso
contrario deberá pagar por el boleto aunque luego invoque la exención en la escritura.
En el caso de viviendas con cocheras y/o bauleras que tienen el carácter de unidades funcionales o
complementarias independientes, estarán exentas cuando se hallen en el mismo predio, las partes resulten ser
las mismas en su calidad de compradores y vendedores y las transferencias de dominio se realicen en una
misma escritura.
++Las transferencias de dominio y los contratos de compaventa que tengan por objeto la compra de terrenos
baldíos situados en CABA cuyo destino sea la construcción de viviendas siempre que la valuación fiscal no
supere los $ 184.000.-
++Los contratos de locación de inmuebles con destino a vivienda.-
8 Para más, ver art 365 Cod. Fiscal TO 2023

++Las hipotecas por saldo de precio.-
++Las hipotecas y prendas cuando se pruebe que han sido contraídas para garantizar obligaciones que hayan
pagado el impuesto de sellos o que se encontraban exentas del mismo.-
++Las divisiones de condominio sin contraprestación dineraria.
OBLIGACIONES DEL ESCRIBANO

-RETENER el impuesto cuando corresponde.
-CONTROLAR en los actos y escrituras que lleguen a su conocimiento para su intervención celebrados con
anterioridad, la inserción en el cuerpo de la escritura de la retención o el motivo de la exención del impuesto
de Sellos.
-Hacer CONSTAR en las escrituras el motivo de exención, si lo hubiera, y la declaración jurada del
interesado de que reúne los requisitos por los que se encuentra exento contando con el informe 3 tramitado.-
-PAGAR lo retenido dentro de los primeros diez días del mes siguiente al de la celebración del acto.-
-Practicar una DECLARACIÓN JURADA MENSUAL a través del aplicativo denominado SIE (Sistema
Integrado de Escrituras), mediante la cual informa todas las escrituras autorizadas en su registro, a efectos de
la liquidación del impuesto de sellos que debe pagar y el aporte notarial que se ingresa al Colegio de
Escribanos.-
Ejemplo de constancias escriturarias:

*Retención:
Constancias notariales: Se retiene la cantidad de pesos ** en concepto de impuesto de sellos.
*Exención:
Manifestación del comprador: ...los compradores de la presente venta otorgada a su favor
manifiestan: ...Que el inmueble que en este acto adquieren constituye su única propiedad y será destinado a
su vivienda única, familiar y de ocupación permanente.-
Constancias notariales: Que no retengo suma alguna en concepto de impuesto de sellos (o que retengo la
suma de pesos ** cuando retengo solo por el excedente), atento lo manifestado por la parte compradora y en
virtud de lo informado por el Registro de la Propiedad Inmueble de esta ciudad en informe número IE0** de
fecha *, del que surge que no se registra titularidad dominial a nombre de la compradora.-
* Existencia de Boleto previo a la escritura:
Constancias notariales: Que por la presente venta corresponde abonar en concepto de impuesto de sellos la
suma de $ 4.536.000, por lo que en este acto retengo la suma de pesos tres millones doscientos setenta y seis
mil ($ 3.276.000.-), habiendo ya abonado el comprador la cantidad de pesos un millón doscientos sesenta mil
pesos ($ 1.260.000.-) en concepto de sellos con relación al boleto de compraventa relacionado, según me
acredita con comprobante de pago electrónico abonado el 10 de enero de 2020 mediante VEP 5689336 –
Interbanking S.A. - Banco Itaú, que impreso tengo a la vista para este acto.-
SELLOS PROVINCIA DE BUENOS AIRES

La naturaleza del impuesto es la misma, solo que van a variar los actos gravados, las alícuotas y las bases o
mínimos en algunos casos.
Existe una tabla de actos que nos permite determinar con relativa facilidad cuánto es lo que tributa cada acto
y sobre qué base, pero cuando hay dudas lo más sencillo es recurrir al calculador de actos de la página web
de ARBA.-
Se rige por el Código Fiscal de la provincia de Buenos Aires que año a año suele ser modificado (Año 2020
Ley Impositiva Nº 15170)
Podemos destacar:

Escrituras públicas traslativas de dominio de inmuebles
Tributan el 2% sobre precio, valuación al acto o Valor Inmobiliario de Referencia, lo que sea mayor.-
Respecto de esta base hay que destacar que a diferencia de lo que ocurre en CABA, lo habitual es que los
inmuebles no tenga VIR. Pero si tuvieran hay que considerarlo.
En cuanto a la valuación al acto, es la que resulta de aplicarle a la valuación fiscal un coeficiente corrector. Si
se trata de un inmueble urbano se multiplicará la valuación fiscal por 3,6286.
Si el inmueble será destinado a vivienda única, familiar y de ocupación permenente, cuando la valuación
fiscal no supere los $ 1.154.400 quedará exenta del pago del impuesto.- Notar la diferencia con CABA. No
solo no hay pago por el excedente sino que en la determinación de la exención no importa el precio sino tan
solo la valuación fiscal.
Lotes para la construcción de la única vivienda familiar de ocupación permanente cuya valuación no supere
los $ 577.200 estarán también exentos.-
-Cesión, Mutuo, Locación o sublocación de inmuebles: 1,2%
-Boletos de compraventa de inmuebles: 1,2 % (a cuenta de lo que tributa la escritura de compraventa)
Los intrumentos privados cuentan con un plazo de 15 días hábiles desde la fecha de otorgamiento para el
pago del impuesto.
OBLIGACIONES DEL ESCRIBANO

-CONTROL
-Hacer constar en la escritura la retención o la no retención y su motivo.-
-Retener el impuesto cuando corresponda
-Practicar QUINCENALMENTE y solo cuando hubiese autorizado un acto alcanzado por el impuesto de
sellos en provincia de Buenos Aires, DECLARACIÓN JURADA a través del aplicativo que funciona en la
página web de ARBA.-
-PAGAR lo resultante de la liquidación que se elabora a través de la referida declaración jurada.- Junto con
el impuesto de sellos se paga el aporte notarial correspondiente a la provincia de Buenos Aires.-
ESCRIBANO COMO AGENTE DE INFORMACIÓN o CONTROL
El escribano está obligado a actuar como agente de información frente a distintos entes y respecto de
distintos supuestos.
Ya vimos algunos cuando hablamos del impuesto a las Ganancias, ITI o Sellos, pero ahora nos vamos a
concentrar en aquellos regímenes que son exlusivamente de información.
Respecto del CITI, COTI, UIF, Terceros Intervinientes, Transferencia de participaciones societarias, ITGB el
escribano no retiene nada, simplemente actúa informando o controlando.-
COTI
Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles
Res.Gral. 2371/07 – 2415 – 2416 – 2439 – 2506/08 – 3904/16 - 5220/22 – 5362/23 de AFIP
El titular o condómino de BIENES INMUEBLES debe con su clave fiscal obtener su COTI en AFIP previo a
la negociación, oferta o transferencia (lo que suceda primero) del bien inmueble cuando el PRECIO, la
BASE imponible para el pago de impuesto inmobiliario o similar, o la VALUACIÓN FISCAL resulten
IGUALES o SUPERIORES a $ 9.400.0009.-
9 Este importe es desde el 1/6/23. Tener en cuenta que la actual Ley impositiva de la Provincia de Buenos Aires establece
un coeficiente para determinar la base imponible del Impuesto Inmobiliario. En consecuencia, puede darse el caso de que

No se divide el monto por persona o por inmuebles. Se toma el monto total de la operación.-
Cualquiera de los vendedores o incluso la inmobiliaria cuando interviene una pueden solicitarlo. Basta con
que uno de ellos lo haga.
Obligación del escribano:

Previo a la escritura, con su clave fiscal en la página de AFIP deberá verificar la autenticidad y vigencia (24
meses) del COTI.-
Si comprueba discrepancias en los datos relativos al inmueble deberá rechazar el COTI que le presentan.
Una vez verificada, deberá también en esa página web, cargar una serie de datos relativos al inmueble, el
monto de la operación, las partes intervinientes y la escritura autorizada (para esto último tienen 15 días
corridos desde la fecha de la escritura).-
En la escritura deberá hacer constar la identificación del COTI o su inexistencia.-
Luego de cargados todos los datos, el sistema le permitirá imprimir un “CERTIFICADO DE BIENES
INMUEBLES”. Deberá entregar un ejemplar intervenido de ese certificado a cada uno de los
intervinientes.-
Cuando con posterioridad a la vigencia de la Res.Gral. 2371 (1/3/2008) se proceda a la constitución de

derechos reales o sus cancelaciones o modificaciones sobre los bienes inmuebles comprendidos en dicha
norma, el escribano interviniente deberá dejar constancia de la exhibición del Certificado de Bienes
Inmuebles obtenido en oportunidad de haberse efectuado al transferencia del bien inmueble o, de
corresponder, su inexistencia.-
El mencionado CERTIFICADO DE BIENES INMUEBLES vino a reemplazar al "CERTIFICADO DE

BIENES REGISTRABLES" (Formulario 381 de AFIP) que estaba en vigencia hasta el 1/3/2008.- (Resol.
Gral. 3580).- Todo adquirente de inmueble entre el 01/01/1988 y hasta el 01/03/2008 con una valuación
superior a $ 160.000 debe haber tramitado el certificado de bienes registrables.- Con lo cual si nuestro
antecedente fue escriturado entre esas fechas, el escribano dejará constancia si: a) No corresponde la
presentación del certificado de bienes registrables por cuanto al momento de la adquisición la valuación no
superaba el importe determinado en al resolución general de AFIP; ó b) Se le presenta el correspondiente
certificado de bienes registrables.-
Ejemplo de Constancias Notariales: “...No corresponde la presentación del certificado de bienes

registrables por cuanto la valuación del inmueble al momento de su adquisición no supera el monto previsto
por la Resolución General de AFIP 3580/92 *(Adquisición posterior al 1/1/88 y anterior al 1/3/08)*.- No
corresponde la presentación del Código de oferta de transferencia de inmuebles, por cuanto ni la valuación
del inmueble ni el monto de la operación exceden el importe determinado en la resolución general de AFIP
** ó **Según lo requerido por la Administración Federal de Ingresos Públicos, el vendedor presenta el
Código de oferta de transferencia de inmuebles número **.- No corresponde la presentación del certificado
de bienes inmuebles por cuanto la fecha de adquisición del mismo precede a la entrada en vigencia de la
Resolución general 2371/07.- (**anterior al 1/3/08**),-
CITI
(Cruzamiento Informático de Transacciones Importantes)
Res. Gral. 2351/07 de AFIP (Modifica la Res. Gral. 781)
la valuación fiscal informada en el Catastro y el precio de la operación sean menores a $5.000.000, pero que la base
imponible del Impuesto Inmobiliario por la aplicación del índice previsto en la norma supere este monto, y por lo tanto, en
ese supuesto, será necesario solicitar el COTI por la operación. A diferencia de la valuación, esa base imponible del
Impuesto Inmobiliario NO surge del Catastro y para conocerla, deberá solicitarse a través de la página de ARBA, en el
sector “Catastro”, opción: “ ¿Qué sabemos de su inmueble?”, donde consta la información de la base imponible con el
coeficiente ya aplicado.

Deberán informarse las siguientes operaciones:
a) CONSTITUCION, CESION y/o CANCELACION de HIPOTECAS sobre inmuebles que tengan origen en
MUTUOS, salvo:
- cuando el acreedor fuese un banco estatal.-
-cuando fuesen hipotecas por saldo de precio.-
b)Escrituras TRASLATIVAS DE DOMINIO de inmuebles (no interesa si la transferencia es onerosa o

gratuita).
Como excepción, no se informan aquellas transferencias respecto de las cuales hubo que tramitar el COTI. y
se expidió el corresondiente CERTIFICADO DE BIENES INMUEBLES.-
-Desde la plataforma SIAP y mediante el aplicativo “CITI-Escribanos”, se deberá presentar

MENSUALMENTE esta declaración jurada hasta el último día hábil del mes inmediato siguiente al mes a
informar.-
Se presenta on-line con nuestra clave fiscal esta declaración jurada aunque no tengamos nada que informar
(supuesto en el cual se presentará “sin movimientos”)
UIF
(Unidad de Información Financiera)
Resol. 10/04 - 4/05 - 21/11 – 117/19 y modif.
Busca obtener un reporte y control de todas las operaciones que puedan resultar sospechosas de
encubrimiento y lavado de activos de origen delictivo.-
Obligaciones del escribano:

-IDENTIFICAR a sus clientes habituales y ocasionales:
*Personas físicas: nombre y apellido, fecha y lugar de nacimiento, nacionalidad, sexo, estado civil, nombre
del cónyuge, ocupación, número y tipo de documento, CUIT/CUIL/CDI, domicilio real y laboral o
comercial, teléfono particular y laboral o comercial, actividad principal realizada, e-mail.-
*Personas jurídicas: Acreditar: denominación, inscripción registral y tributaria, escritura y fecha de
constitución, dirección y teléfono de la sede social, sucursales y agencias en el país o en el exterior y objeto
social.- (En formulario adicional recabar los datos del representante legal persona física).- Si no hace oferta
pública de valores requerir Libro de Depósito de Acciones y Asistencia a Asambleas de la última asamblea.-
* Si existen dudas sobre si la persona actúa por cuenta propia, obtener información sobre la verdadera
identidad de la persona por cuenta de la cual actúan.-
-CONSERVAR COPIAS de a documentación identificatoria que nos presenten por al menos cinco años
desde el otorgamiento del acto.-
-VERIFICAR LISTADO DE TERRORISTAS que figuren en las resoluciones del Consejo de Seguridad de
ONU para verificar que nuestros clientes no se encuentran incluídos.-
En nuestro país esa verificación la hacemos en el Registro Público de Personas y Entidades vinculadas a
actos de Terrorismo y su Financiación (RePET) https://repet.jus.gob.ar/
-PERSONAS CON EXPOSICIÓN POLÍTICA (PEP): La Resolución 11/11 establece un listado de

actividades que se consideran con exposición política. En general se trata de personas que por su actividad
sensible ameritan mayor control respecto de sus movimientos patrimoniales (Por ej: miembros de alguno de
los poderes del estado, fuerzas de seguridad, directores de organismos de control, rectores universitarios, etc
e incluso los familiares, parejas, personas del círculo cercano de quienes desempeñan tales cargos).
El escribano, como sujeto obligado, debe identificar si su requirente es o no PEP, para lo que recepta
declaración jurada al respecto, ya sea en la misma escritura o en declaración aparte. Caso afirmativo, lo
indicará cuando haga su reporte mensual.
-DETERMINAR ORIGEN DE LOS FONDOS:

*Si las transacciones se realizan en efectivo, independientemente de si corresponde o no reportarlas se debe
receptar declaración jurada sobre licitud y origen de los fondos. Puede que lo hagamos constar en la misma
escritura o en declaración aparte.
*Si las transacciones superan 875 SMVM10 se requiere además de la declaración jurada sobre licitud y origen
de los fondos, la correspondiente documentación respaldatoria (escritura, certificado contable o bancario,
comprobantes de venta, etc)
Este monto se aplica aún si se trata de operaciones vinculadas que individualmente no alcanzan esos
importes pero en conjunto sí.- Por ej: Si compro ocho deptos de 10.000.000 cada uno, voy a tener que hacer
declaración jurada de licitud y justificar el origen del dinero con el que realizo la compra.-
-REPORTE SISTEMÁTICO MENSUAL DE OPERACIONES:

Todos los meses, dentro de los primeros quince días, haya habido o no operaciones sospechosas, el escribano
debe presentar on-line a través de la página de UIF un reporte.-
Este reporte apunta a declarar aquellas operaciones que, sean o no para nosotros sospechosas, reúnan los
siguientes requisitos:
a) Operaciones en efectivo que superen 140 SMVM11
b) Compraventa de inmuebles cuyo valor supere 200 SMVM12.
c) Constitución de SA o SRL, cesión de participaciones sociales
d) Operaciones de propiedades situadas en Zona de Frontera.-
e) Constitución de fideicomisos.
Res. 70/11
Si no se me presentaron ninguna de esas operaciones, presento igual el reporte sistemático "sin

movimientos".-
-REPORTE DE TRANSACCIONES INUSUALES O SOSPECHOSAS.-

Independientemente del reporte sistemático mensual, hay que reportar toda transacción inusual o sospechosa
dentro de las 48 hs de autorizado el acto si es sospechosa de financiación de terrorismo o dentro de los 30
días si es sospechosa de lavado de dinero.-
Para determinar si una operación es inusual o sospechosa deberemos utilizar nuestro criterio pues, como
aclara la resolución, no es posible dar un listado taxativo de todos los supuestos que hacen a las tipologías
del lavado de dinero.-
Sin embargo, a modo ejemplificativo, la resolución nos da un listado de 11 actos que, a juicio de la UIF, son
sospechosos y deben ser especialmente considerados.- Por ej.
que entre dos ventas instrumentadas respecto del mismo inmueble dentro del año el precio varíe en más de
un 30%,
que se intente ocultar la identidad del cliente real (testaferros)
operación en la que se involucren paraísos fiscales
montos inusualmente altos para el perfil del requirente
Todos estos son parámetros que no deben ser interpretados fuera de contexto. Corresponde a escribano
evaluar cada situación. Por ej: puede ocurrir que el vendedor haya comprado en enero un depto que en
octubre viene a vender un 40% más caro de lo que lo compró. Eso debe despertar la curiosidad del escribano
que se ocupará de indagar los motivos. Pero si el vendedor le acredita que dedicó esos diez meses a
remodelar el departamento elevando su categoría y valor comercial, la diferencia podría verse justificada sin
que sea necesario reportar la operación como sospechosa.
-SUJETOS OBLIGADOS: Personas Físicas y Jurídicas señaladas en el artículo 20 de la Ley N° 25.246 y
10 Esta forma de cálculo fue dispuesta por Res. UIF 84/23 que comienza a regir el 1/7/23. Al 1/6/23 el Salario Mínimo
Vital y Móvil es de $ 87.987, con lo cual el monto a partir del cual es obligatorio el respaldo documental del origen
del dínero sería de $ 76.988.625 a partir del 1/7/23
11 Conf. Res. UIF 84/23 que comienza a regir el 1/7/23. Se reportarán entonces sistemáticamente todos los meses las
operaciones en efectivo a partir de $ 12.318.180.
12 Conf. Res. UIF 84/23 que comienza a regir el 1/7/23. Se reportarán entonces sistemáticamente todos los meses las
compraventas a partir de $ 17.597.400

modificatorias (entidades financieras o de cambio, agentes de bolsa, registros, despachantes de aduana,
bancos, AFIP, CNV, contadores, corredores inmobiliarios, etc)
El escribano es uno de los sujetos obligados frente a la UIF. Si debe operar con otros sujetos obligados debe
exigirles constancia de inscripción en UIF y declaración jurada de que cumplen con todas sus obligaciones
relativas a la prevención del lavado de dinero y financiación del terrorismo.
TERCEROS INTERVINIENTES
(Res.Gral. 1375/02 - 1517/03 -3285/12 AFIP)
Los representantes de residentes en el exterior deben empadronarse en AFIP, tras lo cual el sistema emitirá
una constancia.-
Previo a su intervención, el escribano debe exigir la exhibición de esa constancia.- La falta de exhibición no
impide otorgar la escritura, pero genera la obligación de informar a la AFIP.-
Los escribanos deberán informar respecto de toda operación económica (aún las gratuitas) concertada entre
residentes en el país y quienes actúen en su carácter de representantes de sujetos o entes del exterior.-
Si intervienen por sí los residentes en el exterior no lo reporto. Me interesa solo si ese residente en el exterior
(sea un sujeto físico o una persona jurídica) no comparece sino que es representado por un tercero, e
interviene en una operación con un residente en el país.-
Este reporte se realiza on line y en forma mensual a través del aplicativo "TerInt" que funciona sobre la base
SIAP de AFIP.-
En principio se presenta también este aplicativo cuando no haya operaciones que reportar, pero si se
verifican al menos cuatro presentaciones sucesivas sin movimiento, el escribano puede dejar de presentar
este informe hasta que se produzca una nueva operación alcanzada.-
Si tuve que informar mediante el CITI, no necesito reportar la operación a través de Terceros Intervinientes.-
CUIT/CUIL/CDI
Res. 348/99 de AFIP
Se deberá consignar el CUIT, CUIL o CDI de todas las partes intervinientes en actos de contenido
patrimonial que formalicen la constitución de personas jurídicas o la adquisición, transferencia, modificación
o extinción de derechos sobre bienes sujetos a registración.-
El escribano deberá además conservar las constancias recibidas (agregadas al protocolo o en carpeta aparte)
En la actualidad, la constancia de CUIT se descarga de la página web de AFIP, pero puede ocurrir que la
misma se encuentre “cancelada” por cuesiones administrativas de su titular y, en consecuenicia, no tenga
como exhibirnos una constancia vigente.
Al respecto el Colegio de Escribanos ha dicho que la cancelación administrativa y digital de la CUIT por
parte de la AFIP no significa que el contribuyente quede impedido de adquirir o transmitir derechos reales
por cuanto no se trata de una medida cautelar.
En esos casos se recomienda al escribano orientar al requirente para que regularice la situación en AFIP y
que al otorgar la escritura sin la constancia haga constar que la CUIT consignada procede de manifestación
de su titular.
Se sugiere además conservar por nota separada, firmada por el requirente la declaración jurada de que no ha
recibido hasta la fecha notificación judicial relativa a la cancelación, haciéndose responsable del
incumplimiento de cualquier obligación instrumental impositiva que recaiga sobre su persona. También
podrá el escribano presentar un multinota en su agencia comunicando el otrogamiento de la escritura que
involucra la CUIT afectada por la baja.
Aclaramos que no estamos frente al supuesto de una persona que carece de CUIT/CUIL o CDI. Estamos
hablando de alguien que se encuentra inscripto en AFIP y obtuvo su CUIT pero carece de constancia. Esta
distinción es importante porque si intentamos inscribir la escritura sin consignar número alguno, el Registro

de la Propiedad o el Registro de Comercio denegarán la inscripción.
ITGB
Código fiscal - Res. ARBA 69/14
En provincia de Buenos Aires rige el Impuesto a la Transferencia Gratuita de Bienes (ITGB) para las
transferencias gratuitas de:
-Bienes sitos en la provincia de Bs.As
-Bienes ubicados en cualquier otra jurisdicción a favor de personas domiciliadas en la provincia de Buenos
Aires.
-Transferencias onerosas de cualquiera de los dos tipos anteriores realizadas a favor de herederos forzosos, o
herederos forzosos del cónyuge (o cualquier otro supuesto en que se presume la gratuidad)
Si un contribuyente se encuentra alcanzado por este impuesto debe presentar en la web de ARBA con su
clave CIT una DECLARACIÓN JURADA en la que reporta la operación. La declaración jurada debe
presentarla siempre. Pero puede ocurrir que de la misma surja que por los montos involucrados no deba
abonar suma alguna.- Si en cambio debe abonar, el sistema genera la boleta para el pago.
El escribano NO es agente de retención de este impuesto. Es algo que los contribuyentes deben resolver por
su cuenta en ARBA. Pero el escribano SI es agente de control tanto de la presentación de la declaración
jurada como de su pago.
ARTÍCULO 324 –Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 322 del presente Código, el pago del impuesto
deberá ser previo o simultáneo a todo acto de disposición, por parte del beneficiario, de los bienes que
integraren su enriquecimiento a título gratuito.- Los jueces, funcionarios, compañías de seguro y escribanos
públicos deberán exigir la justificación del envío de la declaración jurada y/o pago, de corresponder , por
parte del sujeto obligado respecto del enriquecimiento a título gratuito por el cual hubiera adquirido los
bienes de los que se intenta disponer. En su defecto, deberán informar dicha circunstancia a la Autoridad de
Aplicación, conforme lo establezca la reglamentación.
Más allá del supuesto previsto precedentemente, no se podrá dar curso a las acciones siguientes, sin
constatación de la presentación de la declaración jurada y/o pago, de corresponder, o bien traslado o puesta
en conocimiento de la Autoridad de Aplicación, conforme lo establezca la reglamentación:
a) Expedición, por parte de escribanos públicos, de testimonios de declaratorias de herederos, hijuelas o

escrituras de donación u otros actos jurídicos que den lugar al pago de este impuesto; …
El incumplimiento de las obligaciones y deberes que surjan por aplicación del presente artículo, será
sancionado de conformidad a las normas correspondientes de este Código.
ARTÍCULO 39 –“ ...los escribanos, … están obligados a suministrar información o denunciar los hechos
que lleguen a su conocimiento en el desempeño de sus actividades profesionales o funciones y que puedan
constituir o modificar hechos imponibles.
Con la finalidad de controlar el pago de los gravámenes, los profesionales y funcionarios mencionados
deberán suministrar a la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires, en los casos, forma y
plazos que establezca la reglamentación, la información relativa a actos, contratos u operaciones en los que
hubieran intervenido o tomado conocimiento, en ocasión del cumplimiento de sus funciones. En caso de
incumplimiento resultarán, en forma personal, solidariamente responsables del pago del gravamen omitido
total o parcialmente, intereses, recargos, multas y sus accesorios, o del perjuicio que pudiese derivar para el
fisco de tal incumplimiento.
Esto quiere decir que si el escribano va a intervenir en por ejemplo:

Donaciones de bienes ubicados en PBA,
Compraventa de inmuebles de PBA cuyo antecedente (directo o por tracto) proviene de sucesiones con

causantes fallecidos luego de 2011,
Donaciones de dinero o de otros bienes con independencia de la ubicación pero con domicilio del donatario
declarado en PBA,
Particiones con manifiesta inequivalencia de adjudicaciones sin compensación alguna sobre bienes ubicados
PBA, etc.
El escribano deberá solicitar al donatario (en el caso de donaciones) o vendedor (en el caso de ventas por
parte de herederos) la constancia de presentación de la declaración jurada y, si corresponde, su pago.
Un caso especial es el de la cesión de derechos hereditarios. Este tipo de actos podría quizás estar
encuadrado en el ITGB si:
- Tiene por objeto el acervo de una sucesión tramitada en la provincia de Buenos Aires; o
- Tiene por cedente a un contribuyente de la provincia que heredó tales derechos hereditarios; o
- Tiene por cesionario a título gratuito a un contribuyente de la provincia de BsAs
No obstante, como la cesión no tiene por objeto bienes determinados sino la universalidad del acervo, no
sería posible declararla en el aplicativo de ARBA que exige la individualización de los bienes. De hecho se
pueden ceder los derechos hereditarios que correspondan al cedente respecto de determinado causante sin
que esté iniciado su proceso sucesorio en ninguna jurisdicción y sin que existan bienes denunciados.
El escribano se limitará a hacer constar en la escritura: “En relación al impuesto a la transferencia gratuita de
bienes recaudado por la provincia de Buenos Aires se hace constar que por ignorarse el contenido
patrimonial de la cesión gratuita instrumentada en esta escritura, no se presenta en esta instancia declaración
jurada, no obstante tomar conocimiento las partes de que deberán presentarla en oportunidad de solicitar en
autos que corresponda la pertinente orden de inscripción”
REGISTRACION DE TRANSFERENCIA DE PARTICIPACIONES SOCIETARIAS

RG AFIP 4697
Cuando se realiza la transferencia de participaciones societarias (acciones o cuotas) mediante escritura

pública, el escribano interviniente, dentro de los 10 días hábiles de efectuada la operación, debe reportarla a
AFIP desde el sitio web del organismo con su clave fiscal.

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RESUMEN IMPOSITIVO

Algunos conceptos útiles:

El ESCRIBANO actúa como agente de retención respecto de:

IMPUESTO A LAS GANANCIAS (Ley 20629 - Res.Gral.AFIP 2139/06 – Texto Ordenado)

El escribano solo actúa como agente de retención en los siguientes supuestos:

Docente Verónica Rocchi

SUJETOS alcanzados por el I.G.

Están alcanzados por el impuesto y corresponde retener cuando el vendedor es:

-SUJETOS EMPRESA (Haya o no habitualidad)

Docente Verónica Rocchi

1) Si la operación es por MONTO DETERMINADO, se tomará como base imponible el PRECIO de

Docente Verónica Rocchi

ALGUNOS CASOS EN QUE NO CORRESPONDE RETENER

-Operaciones alcanzadas por el ITI o impuesto cedular

-Supuestos alcanzados por el REGIMEN DE NO RETENCION (los certificados de no retención deberán

Docente Verónica Rocchi

IMPUESTO A LA TRANSFERENCIA DE INMUEBLES (ITI)

Respecto de las cesiones intermedias rige lo visto para el IG

1) Si la operación es por MONTO DETERMINADO, se tomará como base imponible el PRECIO de

Docente Verónica Rocchi

ALGUNOS CASOS EN QUE NO CORRESPONDE RETENER

Se consultó a la AFIP-DGI (consulta publicada en Boletín N° 25 de la AFIP) si se debe tributar el I.T.I. en el

Docente Verónica Rocchi

IMPUESTO CEDULAR (RG 4190-E)

Docente Verónica Rocchi

Cesión de boleto: desde el 1/1/2018 pagan el 15% de impuesto cedular.

Supongamos que ante nuestra escribanía se otorgará la compraventa de un inmueble.

Docente Verónica Rocchi

Docente Verónica Rocchi

Ejemplos con boletos:

Docente Verónica Rocchi

SELLOS CIUDAD DE BUENOS AIRES

Docente Verónica Rocchi

MONTO IMPONIBLE (MI) y ALÍCUOTA (%):

-Locación: 0,5% de los cánones locativos o VLR

-Boleto de compraventa, cesión o acta de entrega de posesión.

Ejemplos con boletos de compraventa:

Docente Verónica Rocchi

-Subastas: La base imponible es el precio de venta.

Docente Verónica Rocchi

Docente Verónica Rocchi

-Están exentos: (algunos supuestos más comunes pero no todos ellos 8)

++Los contratos de locación de inmuebles con destino a vivienda.-

8 Para más, ver art 365 Cod. Fiscal TO 2023

Docente Verónica Rocchi

++Las divisiones de condominio sin contraprestación dineraria.

OBLIGACIONES DEL ESCRIBANO

Ejemplo de constancias escriturarias:

SELLOS PROVINCIA DE BUENOS AIRES

Docente Verónica Rocchi

-Cesión, Mutuo, Locación o sublocación de inmuebles: 1,2%

-Boletos de compraventa de inmuebles: 1,2 % (a cuenta de lo que tributa la escritura de compraventa)

OBLIGACIONES DEL ESCRIBANO

ESCRIBANO COMO AGENTE DE INFORMACIÓN o CONTROL

Docente Verónica Rocchi

Obligación del escribano:

Cuando con posterioridad a la vigencia de la Res.Gral. 2371 (1/3/2008) se proceda a la constitución de

El mencionado CERTIFICADO DE BIENES INMUEBLES vino a reemplazar al "CERTIFICADO DE

Ejemplo de Constancias Notariales: “...No corresponde la presentación del certificado de bienes

Res. Gral. 2351/07 de AFIP (Modifica la Res. Gral. 781)

Docente Verónica Rocchi

b)Escrituras TRASLATIVAS DE DOMINIO de inmuebles (no interesa si la transferencia es onerosa o

-Desde la plataforma SIAP y mediante el aplicativo “CITI-Escribanos”, se deberá presentar