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Unidad 1: Derechos reales

Concepto
El concepto de derecho real varía según la doctrina:

Doctrina clásica
Receptado por casi todo el derecho codificado. Es la que pregona el dualismo entre derechos
personales y reales. Como ramas distintas del derecho subjetivo patrimoniales.

Para esta teoría el derecho real configura un poder directo del titular sobre una cosa.

La comunidad es un sujeto pasivo universal. No sería técnicamente correcto, la crítica, es que no

es un sujeto pasivo en el sentido técnico de las obligaciones porque el sujeto pasivo está afectado
en su patrimonio en una obligación, pero acá no lo ven afectado de manera directa por abstenerse
de turbar al titular.

Según demolombe: “El derecho real es aquel que crea entre la persona y la cosa en relación
directa e inmediata, de tal manera que no encuentran en ella sino dos elementos a saber: la
persona, que es sujeto activo del derecho, y la cosa, que es el objeto”. Por el contrario, para él, el
derecho personal crea solamente una relación entre las personas, distinguiendo también tres
elementos: el sujeto activo, sujeto pasivo y la cosa que es objeto.

Respecto de los derechos reales indica que son absolutos, mientras que los derechos personales
son relativos, radicando en ello la diferencia fundamental, pues los derechos reales existen
independientemente de cualquier otra obligación por parte de otros.

Doctrinas unitarias

Realista
Lleva todo al campo de los derechos reales, hay una despersonalización del derecho obligacional.
Los elementos son 2: el sujeto y la cosa.

Siempre una cosa va a estar afectada por más de que entre las partes haya un contrato. Ej. un
deudor que incumple una hipoteca.
Se basa en la máxima: el patrimonio como prenda común de los acreedores.

A fines del siglo XIX, muchos doctrinarios consideraban que todos los derechos patrimoniales son
reales. Se vio en los derechos creditorios mas que en un vinculo entre las personas, una relación
entre patrimonios, de tal forma que asi como el derecho real implica una realcion con la cosa que
es su objeto, el personal importa una relacion entre el acreeedor y el patrimonio del deudor (se
prima en le principio de patrimonio como garantia comun a todos los acreedores).

Personalista
Se basa en la máxima que las relaciones son siempre entre sujetos y no se concibe un titular y una cosa
como nucleares de una obligación.
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Reduce la prescindencia del derecho real. Priman los sujetos activos y pasivos.
No existe diferencia sustancial entre los derechos reales y personales, porque en los primeros también
existen sujetos pasivos respresentados por cada uno de los integrandes de la comunidad, obligado a
respetarlos.

Se basa en la teoria de el derecho real concebido como un derecho personal en el que los suejtos
pasivos (los integrantes de la comunidad) estan obligados al cumplimiento de una prestacion
(obligacion de hacer).

Freitas expreso: “La condicion distintiva de los derechos absolutos es que su correspondiente
obligacion afecta la masa entera de las personalidades con las cuales el agente de derecho pueda
estar en contacto. La cualidad propia de los derechos relativos, a la inversa, es la de recaer su
peculiar obligacion sobre personas ciertas y determinadas. En el primer caso la obligacion es
negativa, consiste en la inaccion, esto es, en la abstencion de cualquier acto que pueda estorbar el
derecho. Ese hecho o prestacion puede ser tambine como en el primer caso una abstencion pero
con una notable diferencia. La inaccion indispensable a la efectividad de los derechos absolutos
nunca se induce a la privacion de un derecho de parte de aquellos a quienes la obligacion
incumbe; esa inacción es necesaria para la coexistencia de los derechos de todos, o de otro mdoo,
es el justo limite de los derechos de cada uno. Cuando, pues los derechos personales
corresponden a una obligación de no hacer, o de abstención, la persona obligada se priva del
ejercicio de un derecho que tenía y que voluntariamente renuncio a favor del agente del derecho”

Doctrina moderna o eclíptica

Retoma el criterio del realismo, con una salvedad. Sigue la teoría clásica pero con la salvedad que
para la moderna la relación real va a ser siempre entre sujeto y cosa.

No concibe el sujeto pasivo universal de la comunidad.

Es la que tiene nuestro código

Esta teoria trata de hacer compatibles las ideas de la doctrina clasica con la de la teoria unitaria
personalista, adpotando un criterio conciliatorio entre ambas teorias.
Critica a ambas partes por haber tenido en cuenta solo uno de los aspectos de los derechos reales:
el aspecto interno en la calsica, y el externo en la unitaria personalista.

El derecho real es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente

de orden público, establecen entre una persona (sujeto actuvo) y una cosa determianda (objeto)
una relación inmediata, que previa publicidad obligada a la sociedad (suejto pasivo) a abstenerse
de realizar cualquier acto contrario al mismo (obligación negativa), anciendo para el caso de
vioalción una acción real y que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ispersequendiy al
iuspreferendi.

Definicion
Definicion de Allende, que se refleja en el CCC.

“Es un poder absoluto, que le otorga la oponibildiad erga omnes de contenido patrimonial, con un sujeto
activo o titular que ejerce su derecho con relación a un objeto materialmente determinado, dotado de
publicidad y que otorgaba a su titular el derechp de persecución y preferencia. Todos los elementos de los
derechos reales están acá. Refleja el alcance, el contenido”
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Forma autónoma: inmediatez

ARTICULO 1882.- Concepto. El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se
ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las
facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código.

Poder jurídico: Se traduce en las facultades que tiene el titular sobre el objeto. Este poder juridico
hace a la esencia de los derechos reales. Obtener de la cosa su máximo beneficio/utilidad.
Ej.: titular de dominio puede alquilarlo para obtener alquileres.

Estructura legal: precepto del 1884 que establece que no se puede crear derechos reales más que
los descriptos en la ley. La sanción es la nulidad.
EJ: en PBA con los countries que crearon una servidumbre de uso (son 2 derechos reales que se
juntan). Falencia de estructura.
Otro ejemplo nº cerrado: no se puede crear derechos reales más allá de los creados.

La ley deja a la autonomia de la voluntad el contenido contractual de los derechos reales.

Posibilidades de inmediatez: ejercicio autónomo

Facultades: preferencia y persecución

Nº causas y tipicidad: para algunos son sinónimos y para otros se diferencian porque el nº de
causas se vinculan con el contenido abstracto, mientras que la tipicidad se relación con el
contenido subjetivo. Por ejemplo: si la hipoteca va a ser abierta o no

Sujeto
Se requiere capacidad y legitimación para ser suejto de un derecho real.

Para poder adquirir relaciones de poder sobre una cosa, es necesaria que la misma sea adquirida
voluntariamente por un sujeto capaz (excepto las personas menores de edad, para quienes es
suficiente que tengan diez años) y que este en contacto con la cosa (art. 1922).

Debido a que en materia posesoria se requiere siempre la voluntad de poseer (animus domini), de
querer ejercitar poder de hecho sobre la cosa. Es lógico que solo estén capacitados para adquirla
aquellos con una capacidad natural de entender y querer.

Cabe destacar que el artículo 1922 se aplica más que nada a las adquisiciones unilaterales de la
posesión, los modos originarios. Cuando se trata de adquirir la posesión por medio de la tradición,
se exige la plena capacidad. Esto es ya que para adquirir un derecho real, es necesario celebrar un
negocio jurídico, y por lo tanto, es necesaria la capacidad plena.

En caso que el adquiriente sea incapaz o que sea una persona jurídica, será necesario un representante
legal quien pueda hacerlo.

El inhabilitado no pierde aptitud, puede celebrar un contrato de compraventa por ejemplo, pero se
necesita del instituto de apoyo (anterior, simultánea o posterior). La persona designada va a vedar,
controlar que hace. En caso de que no tenga conformidad del apoyo es de nuldiad relativa, se puede
salvar.
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En materia de menores se requiere autorización judicial y del ministerio público.

Existe el caso de los inmuebles en zona de seguridad que quieran se radquridos por extranjeros, deben
realizar trámites especiales.

El “contacto con la cosa” (corpus) no refiere al contacto físico con la cosa, sino a la capacidad de
poder decidir sobre la cosa.

Objeto
Caracteristicas de los bienes

Patrimonio
Es un atributo de la personalidad y esta integrado por los bienes, que en general, tienen un valor
economico; lo que no obsta que bajo la nueva legislacion puedan entrar en ese concepto otros casos como
los bienes ambientales, el cuerpo humano o partes del cadaver.
El patrimonio es la garantia comun de los acreedores.

El patrimonio es unico, solo se es dueño de un patrimonio. Salvo el caso de patrimonios especiales como es
el fideicomiso (es un patrimonio de afectacion). Ese patrimonio especial no responde frente a los
acreedores del particular. Los acreedores del fideicomiso responde solo contra el patrimonio de
afectacion.

Bienes y cosas
El codigo hace esta distincion disponiendo que los bienes tienen un valor economico. Dentro de ellos ubica
a los bienes materiales que son las cosas, y los inmateriales.

El codigo acalara que las dispocisiones referentes a las cosas son de aplicación a la energia y
fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del hombre.

Incluye a los derechos sobre las partes del cuerpo humano, que si bien no tiene valor economico
pueden tener valor terapeutico, cientifico, afectivo, etc.

Los bienes pueden ser pertenecientes al dominio público o al dominio privado:

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ARTICULO 235.- Bienes pertenecientes al dominio público. Son bienes pertenecientes al dominio público, excepto lo
dispuesto por leyes especiales:

a) el mar territorial hasta la distancia que determinen los tratados internacionales y la legislación especial, sin perjuicio del
poder jurisdiccional sobre la zona contigua, la zona económica exclusiva y la plataforma continental. Se entiende por mar
territorial el agua, el lecho y el subsuelo;

b) las aguas interiores, bahías, golfos, ensenadas, puertos, ancladeros y las playas marítimas; se entiende por playas
marítimas la porción de tierra que las mareas bañan y desocupan durante las más altas y más bajas mareas normales, y
su continuación hasta la distancia que corresponda de conformidad con la legislación especial de orden nacional o local
aplicable en cada caso;

c) los ríos, estuarios, arroyos y demás aguas que corren por cauces naturales, los lagos y lagunas navegables, los glaciares y el
ambiente periglacial y toda otra agua que tenga o adquiera la aptitud de satisfacer usos de interés general,
comprendiéndose las aguas subterráneas, sin perjuicio del ejercicio regular del derecho del propietario del fundo de extraer
las aguas subterráneas en la medida de su interés y con sujeción a las disposiciones locales. Se entiende por río el agua, las
playas y el lecho por donde corre, delimitado por la línea de ribera que fija el promedio de las máximas crecidas ordinarias.
Por lago o laguna se entiende el agua, sus playas y su lecho, respectivamente, delimitado de la misma manera que los ríos;
d) las islas formadas o que se formen en el mar territorial, la zona económica exclusiva, la plataforma continental o en
toda clase de ríos, estuarios, arroyos, o en los lagos o lagunas navegables, excepto las que pertenecen a particulares;

e) el espacio aéreo suprayacente al territorio y a las aguas jurisdiccionales de la Nación Argentina, de conformidad con
los tratados internacionales y la legislación especial;

f) las calles, plazas, caminos, canales, puentes y cualquier otra obra pública construida para utilidad o comodidad común;

g) los documentos oficiales del Estado;

h) las ruinas y yacimientos arqueológicos y paleontológicos.

ARTICULO 237.- Determinación y caracteres de las cosas del Estado. Uso y goce. Los bienes públicos del Estado son
inenajenables, inembargables e imprescriptibles. Las personas tienen su uso y goce, sujeto a las disposiciones generales y
locales.

La Constitución Nacional, la legislación federal y el derecho público local determinan el carácter nacional, provincial
o municipal de los bienes enumerados en los dos artículos 235 y 236.

Son bienes de los particulares los que no son del estado nacional, provincial, de CABA o municipal,
sin distincion de las personas que tengan derecho sobre ellos, salvo las establecidas por leyes
especiales.

Todos los bienes del deudor estan afectados al cumplimiento de sus obligaciones y constituyen la garantia
comun de sus acredores, a excepcion de los establecidos por el codigo:
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ARTICULO 744.- Bienes excluidos de la garantía común. Quedan excluidos de la garantía prevista en el artículo 743:

a) las ropas y muebles de uso indispensable del deudor, de su cónyuge o conviviente, y de sus hijos;

b) los instrumentos necesarios para el ejercicio personal de la profesión, arte u oficio del deudor;

c) los sepulcros afectados a su destino, excepto que se reclame su precio de venta, construcción o reparación;

d) los bienes afectados a cualquier religión reconocida por el Estado;

e) los derechos de usufructo, uso y habitación, así como las servidumbres prediales, que sólo pueden ejecutarse en
los términos de los artículos 2144, 2157 y 2178;

f) las indemnizaciones que corresponden al deudor por daño moral y por daño material derivado de lesiones a su
integridad psicofísica;

g) la indemnización por alimentos que corresponde al cónyuge, al conviviente y a los hijos con derecho alimentario,
en caso de homicidio;

h) los demás bienes declarados inembargables o excluidos por otras leyes.

Bienes fuera del comercio

Los bienes pueden estar en el comercio fuera de el. Estan fuera del comerio cuando su transmicion esta
prohibida expresamente por ley o por actos juridicos cuando sea permitida por el codigo tales
prohibiciones (art. 234)

El objeto es la cosa sobre la que recae el derecho real, que a veces puede ser tambien un bien en
los casos que la ley lo preve.

Concpeto de cosa
Las cosas son bienes materiales (art 16 CCCN). Los bienes inmateriales tambien pueden ser objeto de
derechores reales (ar 1883 CCCN).

Puede implicar la totalidad (dominio) del objeto o una parte material de ella (usufructo, uso, habtiacion); y
en su caso puede serlo sobre una parte indivisa (ejemplo condominio).

ARTICULO 1883.- Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la
cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa.

El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.

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ARTICULO 15.- Titularidad de derechos. Las personas son titulares de los derechos individuales
sobre los bienes que integran su patrimonio conforme con lo que se establece en este Código.

ARTICULO 16.- Bienes y cosas. Los derechos referidos en el primer párrafo del artículo 15 pueden
recaer sobre bienes susceptibles de valor económico. Los bienes materiales se llaman cosas. Las
disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas naturales
susceptibles de ser puestas al servicio del hombre.

ARTICULO 17.- Derechos sobre el cuerpo humano. Los derechos sobre el cuerpo humano o sus
partes no tienen un valor comercial, sino afectivo, terapéutico, científico, humanitario o social y
sólo pueden ser disponibles por su titular siempre que se respete alguno de esos valores y según
lo dispongan las leyes especiales.

ARTICULO 18.- Derechos de las comunidades indígenas. Las comunidades indígenas reconocidas
tienen derecho a la posesión y propiedad comunitaria de las tierras que tradicionalmente ocupan
y de aquellas otras aptas y suficientes para el desarrollo humano según lo establezca la ley, de
conformidad con lo dispuesto por el artículo 75 inciso 17 de la Constitución Nacional.

Desde un punto de vista fisico, cosa es todo lo que existe corporalmente en el espacio, a excepcion
de la perosna.

Desde el punto de vista juridico, no es suficiente la materialidad, se necesita que sea accesible al hombre y
apropiable, no exisiteindo en forma ilimitada. La cosa en sentido juridico tiene un aspecto economico, pero
tambien puede tenerlo en sentido afectivo, cientifico, social, humano, etc.

Los bienes resultan ser el género, y cuando son materiales se llaman cosas, por lo que son una especie
dentro del anterior.

Un derecho real no pueden recaer sobre la totalidad del patrimonio, sino sobre las cosas individualmente
comprendidas en el.

El objeto debe estar fisica y materialmente determinados.

Requisitos para ser objeto de los derechos reales:

- Cosas susceptibles de tener un valor

- Los bienes pueden ser objeto de los derechos reales si expresamente se autorizan por ley
- Las cosas pueden estar o no en el comercio
- Tienen que tener existencia actual, no pueden ser futuras
- Deben ser cosas determinadas
- Pueden ser cosas singulares o una universalidad (universalidad en casos raros como en usufructo
que puede recaer sobre todo o una parte de la herencia).
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- Cuando la cosa integra un solo cuerpo, el objeto del derecho real sera la cosa en su totalidad, y no
una parte de ella

Casos especiales

Energia
La energia es un insituto que siemproe se entendio como de naturaleza controvertida, en tanto no
es una cosa material, pero tampoco es un derecho.

El nuevo articulo 16 soluciono viejas discuciones estableciendo que seran aplicables las reglas y
principios inherentes a las cosas. En italia por ejemplo se los considera bienes

Cadaver y cuerpo humano

El cadaver y sus partes no pueden en princpio ser onsiderados cosas por no tener un valor economico, sin
embargo dado que pueden tenerlo desde el punto de vista cientifico, social, humanitario, etcetera,
puedens er disponibles por su titular siempre que se respete algunos de esos valores conforme lo
establezcan las leyes especiales.

La ley de transplante de organos fija que se entiende por ablacion de organos y tejidos para su
tranplante en seres humanos, excluyendo de su esfera a los tejidos naturalemnte renovables o
separables del cuepro humano (por ejemplo sangre, medula, piel, pelo ,etc.)

La posibilidad de realizar transplantes entre personas que no tienen vinculo sanguineo o de

parentesco en los terminos del art 15 de la ley, fue autorizada por nuestros tribunales en
situaciones excepcionales. Ej. Caso Mihanovich, Sandra.

Tambien se dijo que “Se autoriza judicialmente la donacion ded riñon entre persnas vivas no
relacionadas, por haberse cumplido los requisitos correspondientes: gratuidad del acto, ato
voluntario del dador, consentimiento informado y las especificaciones medicas”.

Derechos intelectuales
Los derchos patrimoniales y morales sobre una obra de creacion intelecctual se encuentran
protegidos por el derecho.

Los derechos de la propiedad ntelectual se dividen en dos categorias: Propiedad industrial y

derecho de autor

Propiedad industrial
Incluye las invenciones, patentes, marcas, dibujos y modelos industriales e indicaciones
geograficas de origen.

Guarda una estrecha relacion con creaciones el ingenio humano como las invenciones y los dibujos
y modelos industriales

Inlcuye marcas de fabrica o de comercio, las marcas de servicio, los nobres y designaciones
comerciales.
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Derecho de autor
Abarca obras literarias y artisticas como novelas, poemas, obras de teatro, etc.

La proteccion del derecho de autor abarca la experesion de ideas, procedmientos, metodos de

operación y conceptos matematicos pero no esas ideas, procedimientos, metodos y conceptos en
si.

En los derechos intelectuales podemos ver dos facetas: una referida al aspecto economico y otra
referida al aspecto moral.

El derecho moral de autor cosniste en las facultades que tiene el titular para que todos reconozcan
y respeten la paternidad espiritual en relacion al objeto creado y su incolumidad, con derehco a
decidir sobre su difusion y entrega al publico. El derecho economico se refiere a su explotacion,
que puede ser cedida a terceros por un plazo en forma permanente.

Si bien se hable de propeidad intelectual, no es posible decir que sea un derecho real -no son
cosas- aun cuando tienen proteccion legal. En general la doctrina ha entendido que encuadran
dentro de la categoria de derechos patrimoniales, aunque no necesariamente como derechos
personales, ni reales, sino ocmo una tercera categoria.

Derecho de la comunidad indigena

ARTICULO 18.- Derechos de las comunidades indígenas. Las comunidades indígenas reconocidas tienen
derecho a la posesión y propiedad comunitaria de las tierras que tradicionalmente ocupan y de
aquellas otras aptas y suficientes para el desarrollo humano según lo establezca la ley, de conformidad
con lo dispuesto por el artículo 75 inciso 17 de la Constitución Nacional.

Los pueblos indigenas son el conjunto de comunidades que pertencen a un mismo antepasado
comun o como se lo conoce con el nombre de etnias. Debe entenderse que la suma de
comunidades –aun las dispersas geograficamente- que tienen anteapasados comunes que los
reunen de acuerdo a los aprametros indicados anteriormente conforman un solo “pueblo
indigena”. El pueblo hace referencia a la idea de “sociedad organizada”, con cultura e identidad
propia, destinadas a perdurar, en lugar de ser unas simples agrupaciones con caracteristicas
raciales o culturales.

Con la reforma constituacional del 94 se reconocieron los deerechos de pueblos indigenas, asi
como tambien la posesion y propiedad de las tierraas que traadicionalmente ocupan.

Para adquirirlo deben adquirir personeria inscribiendose en el instituto nacional de asuntos

indigenas, adquiriendo algun tipo asociativo, que aunque no sea a los reconocidos por la sociedad,
dejando plasmado en un documento su forma de organización (asamblea, cacicazgo, etc).

La vigencia de la personeria juridica se mantiene meintras siga exisitiendo la comunidad y se

respeten las pautas de organización descriptas por la comunidad. Esas tierras se encuentran fuera
del comercio, tienen imposibilidad absoluta de enajenacion enajenacion. El derecho real tiene la
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caracteristica de imprescriptibilidad, inenajenabilidad absoluta y permanente, inembargabilidad e

inejecutabilidad.

Tambien teiene derecho las comunidades indigenas a participar de la gestion referida a sus
recursos naturales. Este derecho busca poteger las actividades agropecuarias (de caza y
recoleccion) y demas actividaddes primarias que son la fuente principal de su economia.

Esta proteccion no se encuentra unicamente en la CN, sino que tambien en fallos de la corte IDH,
la ONU y demas convenciones.

Principio del CCC en materia de derechos reales

El profe en clase solo dio los 4 primeros

Estructura legal

Los derechos reales tienen estructura legal, o sea, que es la ley la que establece su tipificacion, en tanto
sus normas son ustancialmente de orden público. El principio de autonomía de la voluntad
no tiene la trascendencia que ocupa en el ambito de los derechos personales; por cuanto unicamente
existen los derechos reales creados por ley con una estructura determinada por el ordenamiento juridico.

ARTICULO 1884.- Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos,
contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es
establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la
modificación de su estructura.

Numerus clausus
Los derechos reales tipificados en el codigo civil y comercial estan enumerados en el art 1887; sin
embargo ello no impide posteriormente puedan ser creados otros tambien por ley. Pues
lapidariamente se sanciona con la nulidad el caso de la configuracion de derechos no establecidos
por ley.

Los derechos reales tipificados en el codigo son:

 Dominio
 Condominio
 Propiedad horizontal
 Conjunto sinmobiliarios
 Tiempos compartidos
 Cementerios privados
 Superficie
 Usufructo
 Uso
 Habitacion
 Servidumbre
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 Hipoteca
 Prenda y anticresis

A su vez se considera, mas alla de lo mencionado por el articulo, el derecho a la propiedad

indigena que se entiende como derecho real a raiz constitutcional.

Ius preferendi y ius persequendi

ARTICULO 1886.- Persecución y preferencia. El derecho real atribuye a su titular la facultad de
perseguir la cosa en poder de quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con
respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente.

El ius persequendi se rige por el principio prior in tempore potior en iure, a difrecnia del privilegio de los
derecho personales, que ademas es excepcional.

Se preve que quien constituye o trasnfiere un derecho real que no tiene, y lo aduqiere posteriormente, se
considera que esa constitucion o transmicion queda convalidada. Este instituto se aplica a todos los
derechos reales (hast la hipoteca que el cc no se preveia).

Convalidacion
Es un paliativo del principio nemo plus iuris

Se preve que quien cosntituye o transfiere un derecho real que no tiene, y lo aduqiere posteriormente, se
considera que esa cosntitucion o transmicion queda convalidada. Este instituto se aplica a todos los
derechos reales, el codigo anterior exceptuaba la hipoteca.

ARTICULO 1885.- Convalidación. Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene,
lo adquiere posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada.

Principio del nemo plus iruris

ARTICULO 399.- Regla general. Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso
que el que tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas.
Si bien parece un principio rigido, el mismo puede ceder para proteger a los adquiretnes de buena
fe y a titulo oneroso.

ARTICULO 1895.- Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente. La
posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean
hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que el
verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita.

Se establece respecto de las cosas muebles registrables que no existe buena fe sin inscripcion a
favor de quien la invoca.
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Publicidad registral inmobiliaria

En la legislacion argentina la isncripcion registral de inmuebles es declarativa. O sea, la transmision
de derechos reales por acto entre vivos se juzg a perfeccionada una vez que se encuentra
cumplimentados los requisitos correspondientes al titulo suficiente y al modo suficiente –tradicion
posesoria-, mientraas que para su oponibilidad a terceros interesados es necesaria la inscripcion
registral de la escritura publica trasltavia o constitutiva del derecho real de que se trate.

Tradicion como requisito constitutivo del derecho real

La ttradicion es el elemento constitutivo del derecho real, pero solo juega para la adquisicion derivada y
por actos entre vivos, y ademas supone que trata de un derecho real que se ejerce por la posesion o por
actos posesorios como es la servidumbres afirmativas.

ARTICULO 750.- Tradición. El acreedor no adquiere ningún derecho real sobre la cosa antes de
la tradición, excepto disposición legal en contrario.

Adquisicion
Recordar que los elementos de los derechos reales son: sujeto, objeto y casusa

 Sujeto: El sujeto es quien detenta la titularidad del derecho real. En principio puede ser
titulares de todos los derecchos reales tanto personas humanas como juridicas, salvo
dispocision en contrario
 Objeto: El objeto es la cosa sobre la que recae el derecho real, que a veces peude ser
tambien un bien en los csasos que la ley lo preve (ej: prenda de creditos)
Las cosas son bienes materiales. Los bienes inmateriales tambien puede ser objeto de lso
derechos reales si el codigo habilita (art 1883). Puede implicar la totalidad o una parte
material de ella el derecho, y en su caso tamben peude serlo sobre una parte indivisa (ej:
codnominio).
 Causa: Highton dice que uno de los elementos de todo derecho es la cuasa en el sentido
causa.fuente. Todo derecho nace de un hecho, todo derecho tiene su origen en un hecho
generador.
Los modos de adquirir un derecho real son los diferentes hechos juridicos suscpetibles de
producir la adquisicion o modificacion de un derecho real, o los actos juridicos que tengan
por fin inmediato producri este fecto, o sea, en general, hechos a los que la ley les
reconoce la virtud de originar el derecho real.
En algunos casos es necesaria una doble causa. Es decir, ademas de la causa proxima, el
modo, se requiere una causa remota, antecedente de la anterior (hecho o acto juridico)
que es el titulo.
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ARTICULO 398.- Transmisibilidad. Todos los derechos son transmisibles excepto estipulación válida
de las partes o que ello resulte de una prohibición legal o que importe trasgresión a la buena fe, a
la moral o a las buenas costumbres.

ARTICULO 1906.- Transmisibilidad. Todos los derechos reales son transmisibles, excepto
disposición legal en contrario.

ARTICULO 1972.- Cláusulas de inenajenabilidad. En los actos a título oneroso es nula la cláusula
de no transmitir a persona alguna el dominio de una cosa determinada o de no constituir sobre
ella otros derechos reales. Estas cláusulas son válidas si se refieren a persona o personas
determinadas.

Art 398 estabelce el principio general que todos los derechos son transmisibles, el 1906 el
principio de que todos los derehos reales son transmisibles. El 1972 un limite, que es imponer una
clausula de no enajenar.

Derechos reales no transmisibles:

- Derecho real de habitación

- El ususfructo es transmisible, pero como limite tiene la vida temporal del usufructo (ya sea a plazo,
o vida del usufructuario si fuera vitalicio).
Los modos generales de adquirir DR son los siguientes: acto entre vcivos (título y modo), voluntad de la ley,
prescripción adquisitiva y sucesión.

Modos de adquisicion de derechos relaes. Originarios y derivados

En la clasificacion de los modos de adquisicion de los derechos reales, consideramos originario, cuando se
adquiere el derecho con independencia de un derecho anterior a otra persona; no hay antecesor conocido,
es decir que el derecho nace paa el titular libre de todas las cargas o limitaciones qu epuedieran haberlo
afectado en algun momento.

Los modos derivados se apoyan en eld erecho de otra persona, pues hay un titular anteerior que pierde el
derecho y un titular actual que como consecuencia de la transmision, lo recibe con todas las cargas,
limitaciones y restricciones que lo afectaban. Ellos son la tradicion y la sucesion mortis causa. Suponen la
sucesion en la titularidad del derecho real: el aquirente es el sucesor, y aquel

sobre quien se apoya el derecho, el autor o causante. Esta prohibida la constitucion judicial de derechos
reales.
Adquisicion por actos entre vivos
Pueden transmitirse por acto entre vivos y por actos de última voluntad (mortis causa). El modo por acto
entre vivos siempre es derivado en los derechos reales. Se llaman derivados porque continuan una cadena
de tradiciones sucesivas.
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En el codigo la adquisicion derivada por acto entre vivos esta regulado en el capitulo 2
“Adquisicion, transmicion, extincion y oponibilidad de los drechos reales”. Mientras que la
adquisicion mortis causa esta regulada en el libro quinto “ransmisiosn de derechor por causa de
muerte, sucesiones”.

A la adquicision derivada por acto entre vivos de derechos reales que se ejercen por la posesion se aplica la
teoria del titulo y modo. O sea, es necesario el titulo suficiente –acto juridico obligacional- y el modo
suficiente –vgr la tradicion- para la adquisicion de un derecho real.

ARTICULO 1892.- Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un
derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes.

Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que
tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.

La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se
ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste
por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía
a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el
poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del
adquirente.

La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas
registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del
derecho así lo requiera.

El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.

Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben
ser capaces y estar legitimados al efecto.

A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.

Titulo suficiente

El titulo es el acto juridico que tiene por fin transmitir el derecho real, pero la transmision solo
queda consumada cuando se cumple con el modo, que conforme a nuestro ordenamiento solo es posible
con la tradición.

El titulo suficiente no solo debe estar revestido de las solemnidades que el legislador dispone apra la
transmision de los derechos reales –vgr por escritura publica en el caso de inmmuebles- sino que debe ser
otorgado por personas capaces, y encontrarse legitimados para realizar el acto juridico.

Si las personas que transmiten o el que adquiere no son capaces, o en el caso que el que transmita no se
encuentre legitimado ya no estamos en rpesencia de un titulo suficiente, sino tan solo un justo titulo.
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En el justo titulo el titular del derecho real lo sera frente a todos, menos frente al verdadero propietario o
titular del derecho real que se trate. En definitvia, sera un derecho real putativo, no verdadero, siemre que
media en el caso la buena fe del adquirente. El justo titulo tiene incidencia en la prescripcion adquisitiva
breve.

La legitimacion se encuentra relacionada con el principio del nemo plus iuris del art 399: nadie
puede transmitir un derehco mejor que el que tiene.

Forma suficiente
La falta de forma del acto juridico según las formalidaddes de ley, hace que no sea un titulo
suficiente, ni tampoco justo tiutlo.

Las escrituras publicas son los documentos notariales matrices que contienen actos o negocios
juridiucos

ARTICULO 299.- Escritura pública. Definición. La escritura pública es el instrumento matriz extendido
en el protocolo de un escribano público o de otro funcionario autorizado para ejercer las mismas
funciones, que contienen uno o más actos jurídicos. La copia o testimonio de las escrituras públicas
que expiden los escribanos es instrumento público y hace plena fe como la escritura matriz. Si hay
alguna variación entre ésta y la copia o testimonio, se debe estar al contenido de la escritura matriz.

Es el documento de faccion notarial de mayor importancia, pues esta dirigido a fomralizar uno o
mas negocios juridicos de acuerdo al deseo de los interesados. En ella el notario acomoda la
voluntad y las actividad de las partes al fondo del negocio.

ARTICULO 1017.- Escritura pública. Deben ser otorgados por escritura pública:

a) los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales
sobre inmuebles. Quedan exceptuados los casos en que el acto es realizado mediante subasta
proveniente de ejecución judicial o administrativa;

b) los contratos que tienen por objeto derechos dudosos o litigiosos sobre inmuebles;

c) todos los actos que sean accesorios de otros contratos otorgados en escritura pública;

d) los demás contratos que, por acuerdo de partes o disposición de la ley, deben ser otorgados en
escritura pública.

El inciso a del art 1017 establece la necesidad de escritura publica para los contratos que tiene por objeto
la adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles (compraventa,
permutea, cesion de derechos, donacion, fideicomiso, etc).

Todos aquellos actos que sean accesorios de otros contratos otorgados por escritura publica deben
tambien serlo por la misma forma (inciso c).
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ARTICULO 1124.- Aplicación supletoria a otros contratos. Las normas de este Capítulo se aplican
supletoriamente a los contratos por los cuales una parte se obliga a:

a) transferir a la otra derechos reales de condominio, propiedad horizontal, superficie, usufructo o

uso, o a constituir los derechos reales de condominio, superficie, usufructo, uso, habitación,
conjuntos inmobiliarios o servidumbre, y dicha parte, a pagar un precio en dinero;

b) transferir la titularidad de títulos valores por un precio en dinero.

Por este articulo se requiere por aplicación supletoria de las normas de compraventa a los
contratos por el cual una parte transfiere derechos reales a otro.

Sin embargo conado trata el contrato de donacion, el codigo especifica la escritura publica como
solemnidad absoluta, y no relativa:

ARTICULO 1552.- Forma. Deben ser hechas en escritura pública, bajo pena de nulidad, las donaciones
de cosas inmuebles, las de cosas muebles registrables y las de prestaciones periódicas o vitalicias.

Casos:

 Contratos de leasing: debe instrumentarse en escritura pública si tiene como objetos inmuebles,
buques o aeronaves. En los demas casos debe ser por instrumento publico o privado.
 Contrato oneroso de renta vitalicia: por escritura publica, de solemnidad relativa porque no fija
sancion.
 Contrato de fideicomiso: por instrumento público o privado, excepto cuando se refiera a bienes
cuya transmision debe ser celebrada por instrumento público. Si no se hace, queda como promesa
de otorgarlo (solemnidad relativa)
 Renuncia a la herencia: debe ser por escrtiura pública. Tambien puede ser hehca en acta judicial.
 Hipoteca: siempre por escritura publica. . Solemnidad relativa según doctrina, y si se hizo por
instrumento privado debe considerarse como promesa de constituir un gravamen real.
 Donacion: por escritura publica y de no hacerlo se lo considera nulo al acto.

Sino se cumple con la forma de la escritura pública, no estamos en presencia de un titulo suficiente, pero
tampoco de un justo titulo.

Conforme a lo explicado, el boleto de compaventa por instrumento privado no es titulo suficiente, ni justo
titulo. El otorgamiento pendiente de un instrumento previsto constituye una obligacion de hacer si el futuro
contrato no requiere una forma bajo sancion de nulidad. Si la parte condenada a otorgarlo es remisa, el juez
lo hace en su representacion, siempre que las contraprestaciones esten cumplidas, o sea asegurado su
cumplimiento.

En el supuesto del justo titulo resulta relevante la buena fe del adquirete que consiste en eno haber
conocido o podido conocer la falta de derecho a ella. Si son cosas registrables la buena fe requiere que haya
existido el previo examen de la documentacion y constancias registrales, asi como el cumplimiento de los
actos de verificacion pertinente establecidos en el regimen especial que lo rija.
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Justo titulo
La falta de capacidad de alguno de ellos, o de legitimacion del tradens hace que no estemos en
presencia de un titulo sufuciente, sino de un justo titulo.

La inexistencia de forma cuando es requerida apra ese acto juridico, hace que no hahya ni titulo
suficiente, ni justo titulo. La falta de capacidad o legitiamacion nos lleva a la presencia de un justo
titulo.

Modo suficiente

Como principio general la tradicion posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos
reales; salvo en los casos especialmente previstos que se requiere la inscripcion registral como modo
suficiente (por ejemplo, caso de automotores, que la inscripcion registral es constitutiva de su derecho
real).

La tradicion se efectiviza cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe.

Hay situaciones donde no existe la entrega fisica de la cosa mueble, sin perjuicio de lo cual igualmente se
considera hecha la tradicion, por ejemplo cuando se realiza la entrega de conocimientos, cartas de porte,
facturas u otros documentos de conformidad con las reglas respectivas, sin opsicion alguna.

Si hay titulo suficiente y no existio tradicion posesoria, el titular tendra derecho a la posesion, pero la
debera reclamar por las vias legales.

Como principio general la tradicion posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos
reales, salvo que se estabelzca la inscripcion registral como modo suficiente para transmitir o constituir
derechos reales sobre cosas registrables en las situaciones fijadas por el legislador, y sobre cosas no
registrales en las situaciones fijadas por el legislador, y sobre cosas no registrables cuando el tipo de
decerecho asi lo requeria.

Excepciones de la tradicion:

- Traditio brevi manu: no es necesaria la tradicion posesoria cuando la cosa es tenida a nombre del
propietario, y este por una acto juridico pasa el dominio de ella al que la poseia a su nombre; o
como en el segundo supuesto dado por el legislador, cuando el que la poseia a nombre del
propietario, principia a poseerla a nombre de otro.
- Constituto posesorio: no es necesaria la tradicion posesoria cuando el poseedor transfiere la cosa a
otro, reservandose la tenencia y constituyendose en poseedor a nombre del adquirente.

La tradicion es el elemento consitutivo del derecho real, y solo juega en la adquisicion derivada y
por acto entre vivos, en los derechos reales que se ejercen por la posesion o por acto actos
posesorios; no asi en las mortis causae. Quedan excluidos de este princpio la hipoteca,
servidumbres negativas y los casos de traditio brevi manu y constituto posesorio.
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En la transmision por causa de muerte rige el art 2280 que dispone:

ARTICULO 2280.- Situación de los herederos. Desde la muerte del causante, los herederos tienen todos
los derechos y acciones de aquél de manera indivisa, con excepción de los que no son transmisibles por
sucesión, y continúan en la posesión de lo que el causante era poseedor.

Si están instituidos bajo condición suspensiva, están en esa situación a partir del cumplimiento de la
condición, sin perjuicio de las medidas conservatorias que corresponden.

En principio, responden por las deudas del causante con los bienes que reciben, o con su valor en caso
de haber sido enajenados.

La tradicion posesoria es modo suficiente para trasnimitr o constituir derechos reales que se
ejerzan por la posesion.

Situacion de las cosas muebles registrables

ARTICULO 1895.- Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente. La
posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o
perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que el verdadero
propietario pruebe que la adquisición fue gratuita.

Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la
invoca.

Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo
régimen especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no
son coincidentes.

La posesion de buena fe de cosas muebles no registrables, que no sean hurtadas o robadas es suficiente
para la adquisicion del derecho real, siempre que sea a titulo oneroso.

De este modo para frenar una accion reivindicatoria fundada en la presuncion legal de propiedad de cosa
mueble no resgitrable debera tener quien la invoca:
1) La posesion
2) La que debe ser ejercida de buena fe
3) La cosa no debe ser robada o perdida 4. Debio ser adquirida a titulo oneroso

Respecto de las cosas muebles resgistrables no existe buena fe sin inscpicion a favor de quien la invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripcion a favor de quien la invoca, si el respectivo regimen
epsecial rpeve la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y estos no son coincidentes
(art 1895).
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Oponibilidad de los derechos reales frente a terceros

Para la oponibilidad a terceros de buena fe es necesaria la inscripcion registral cuando se trata de
inmuebles o muebles registrables; pues, excepcionalmente, la inscripcion registral en materia de muebles
registrables es constitutiva (por ejemplo, automotores).

ARTICULO 1893.- Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de

conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe
mientras no tengan publicidad suficiente.

Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.

Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y

suficiente para la oponibilidad del derecho real.

No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que
conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.

Cuando estamos en presencia de cosas registrables, la buena fe no alcanza con el cumplimiento

del principio general, sino que requiere el examen previo de la documentacion y constancias
registrales, y el cumplimiento de los actos de verificacion pertinente indicado en el regimen
especial si lo hubiere.

Inscripcion registral
En el caso de los inmuebles cuandos e trate de derechos reales que se ejercen por la posesion o
actos posesorios, y su titular tiene titulo suficiente y modo suficiente el derecho real nace
extraregistralmente.

La inscripcion registral es para la oponibilidad de los derechos reales frente a los terceros de buena
fe. En materia de cosas muebles registrables, puede establecerse que sea constitutiva, tal es el
caso de los automotores.

El codigo civil y comercial mantiene el sistema del codigo civil, en el cual la inscripcion constitutiva
solamente se establece como excepcion para la adquisicion, transmision, etcetera de ciertos
objetoss, mas no para todas las cosas cuyo dominio es registrable, especialmente los inmuebles
para los cuales mantiene la tradicion posesoria como modo sufciente.

En conclusion, para la oponibilidad de los derechos reales se requiere la publicidad sufciente

respecto de terceros interesados y de buena fe, considerandose publicidad suficiente la isncripcion
registral o la posesion, según el caso.

Adquisición por causa de muerte

No es necesaria la tradición, sino que, desde la muerte del causante, todos sus derechos y
adquisiciones son de los herederos de manera indivisa, con excepción de aquellos que no pueden
transmitirse por sucesión.
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ARTICULO 2280.- Situación de los herederos. Desde la muerte del causante, los herederos tienen todos
los derechos y acciones de aquél de manera indivisa, con excepción de los que no son transmisibles por
sucesión, y continúan en la posesión de lo que el causante era poseedor.

Si están instituidos bajo condición suspensiva, están en esa situación a partir del cumplimiento de la
condición, sin perjuicio de las medidas conservatorias que corresponden.

En principio, responden por las deudas del causante con los bienes que reciben, o con su valor en caso
de haber sido enajenados.

Prescripcion adquisitiva
ARTICULO 1897.- Prescripción adquisitiva. La prescripción para adquirir es el modo por el cual el
poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo
fijado por la ley.

ARTICULO 1898.- Prescripción adquisitiva breve. La prescripción adquisitiva de derechos reales con
justo título y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión durante diez años. Si la cosa es
mueble hurtada o perdida el plazo es de dos años.

Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo
título.

ARTICULO 1899.- Prescripción adquisitiva larga. Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de
veinte años.

No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe
de su posesión.

También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble registrable, no
hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario
sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial
sean coincidentes.

La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real
sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley. Quedan excluidos los DR que no se
ejercen por posesión.

La prescripción adquisitiva es corta cuando existe título justo y buena fe. Dura 10 años para inmuebles, de
2 para cosa mueble robada o hurtada.

La prescripción adquisitiva es larga cuando no existe título justo y/o buena fe. Dura, por lo general, 20
años. Dura diez años cuando es cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su
nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos
identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial sean coincidentes.
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Adquisicion legal
ARTICULO 1894.- Adquisición legal. Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con
indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles y de
muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso, y el que se origina en la accesión de cosas
muebles inseparables; la habitación del cónyuge y del conviviente supérstite, y los derechos de los
adquirentes y subadquirentes de buena fe.

Unidad 2: Relaciones de poder

Posesion y tenencia
En el derecho romano antiguo para el concepto de posesion se utilizaba el usus, mcuho mas
amplia que la posessio, ya que implicaba el ejercicio de hecho de un poder sobre una persoba –
esclavo- o sobre una cosa. Ya en la epoca clasica romana, possidere ser circunscribe a las cosas
corporales.

La relacion establecida en forma inmediata entre una persona y una cosa es llamada por el Codigo
relaciones de poder, ellas son la posesion y la tenencia (art 1908).

Es una relacion directa e inmediata que existe entre un sujeto y el objeto (usalmente cosa y
excepcionalmente derecho). No es una facultad, sino que un poder de hecho.

Posesion
La posesion existe cuando una persona por si o por medio de un tercero ejerce un poder de hecho sobre la
cosa, comprotandse como su titular.

ARTICULO 1909.- Posesión. Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un
poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no.

El codigo sigue la teoria de Savingy: en la posesion confluyen dos elementos el coprus (tener la cosa) y el
animus domini (comportarse como dueño).

Existe tenencia cuando la persona si bien tiene ese poder de derecho sobre la cosa, se comporta como
representate del poseedor. En esta figura no hay animus domini.

ARTICULO 1910.- Tenencia. Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra,
ejerce un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor.

Tenencia
Esta definida en el art 1910, ver arriba.

La tenencia se adquiere por la tradicion, que es la entrega de la cosa a otra que la recibe.
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ARTICULO 1923.- Modos de adquisición. Las relaciones de poder se adquieren por la tradición. No es
necesaria la tradición, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste pasa la posesión a
quien la tenía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a
nombre de otro, quien la adquiere desde que el tenedor queda notificado de la identidad del nuevo
poseedor. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro, reservándose la tenencia y
constituyéndose en representante del nuevo poseedor. La posesión se adquiere asimismo por el
apoderamiento de la cosa.

ARTICULO 1924.- Tradición. Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe.
Debe consistir en la realización de actos materiales de, por lo menos, una de las partes, que otorguen
un poder de hecho sobre la cosa, los que no se suplen, con relación a terceros, por la mera
declaración del que entrega de darla a quien la recibe, o de éste de recibirla.

Los efectos propios de la tenencia estan fijados en el art 1940 en decir cuales son las obligaciones
del tenedor que debe :

ARTICULO 1940.- Efectos propios de la tenencia. El tenedor debe:

a) conservar la cosa, pero puede reclamar al poseedor el reintegro de los gastos;

b) individualizar y comunicar al poseedor de quien es representante si se lo perturba en razón de la

cosa, y de no hacerlo, responde por los daños ocasionados al poseedor y pierde la garantía por
evicción, si ésta corresponde;

c) restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa citación fehaciente de los otros que la
pretenden.

Servidores de la posesion. Relacion de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad.

Existe una presuncion de ser poseedor la persona que detenta una cosa, a menmos que exista
prueba en contrario.

ARTICULO 1911.- Presunción de poseedor o servidor de la posesión. Se presume, a menos que

exista prueba en contrario, que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa.
Quien utiliza una cosa en virtud de una relación de dependencia, servicio, hospedaje u
hospitalidad, se llama, en este Código, servidor de la posesión.

Pensamos que los servidores de la posesion no son poseedores y tampoco tenedores, en tanto no
hay en ellos un elemento volitivo como para pretender derivar de esa relacion de hecho con la cosa
consecuencias juridicas, mas alla de la simple detentacion y la posibilidad de repeler con una fuerza
sificiente cualquier via de hecho que pretenda alterarla. Tampoco encuadra en el supuesto de la
yuxtaposicion local.
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A los efectos juridicos se debe cosniderar que las cosas en manos del servidor, es como si
estuvieran en manos el poseedor.

Podemos citar como ejemplo los casos de los encargados de propiedad horizontal, persoanl
domestico, etcetera, quienes una vez finalizada su relacion con el empleador, deben devolver la
cosa que tenia en su poder. No hace falta interponer interdictos, o acciones posesorias, salvo que
intervierta el titulo, y pretenda quedarse con la cosa como dueño, donde sera necesario
interponer una accion posesoria real.

Fundamento de la proteccion posesoria

Se pueden clasificar las teorias que dan fundamento a la poreccion de la posesion, siguiendo la
postura de Ihering, en absolutas y relativas.

Para las teorias las teorias absolutas, la proteccion de la posesn deriva de ella misma, no depende
de otras cuestiones ajenas. Para las teorias relativas, esa proteccion se debe a otros argumentos,
como la proteccion del derecho de propiedad, evitar el ejerccio de la justicia por mano propia, la
poreccion de la persona por ser la titular de esa lreaicon de hecho que encuentra transgredida,
etc.

Savigny entendia que el motivo de proteccion de la posesion, era en definitiva porque se protegia
a la persona.

Ihering consideraba que la proteccion se debia como un complemento necesario de la proteccion

de la propiedad.

En el codigo hoy:

ARTICULO 2239.- Acción para adquirir la posesión o la tenencia. Un título válido no da la

posesión o tenencia misma, sino un derecho a requerir el poder sobre la cosa. El que no tiene
sino un derecho a la posesión o a la tenencia no puede tomarla; debe demandarla por las vías
legales.

Clasificacion de las relaciones de poder. Buena y Mala fe. Posesion viciosa

Clasificacion de las relaciones de poder: Posesion, Tenencia y Servidores de la posesion
La posesion implica un poder de hecho sobre la cosa y un comportamiento como titular de un
derecho real (art 1909). La tenencia, tambien es el ejercicio de un poder de hecho sobre la cosa,
pero su titular se comporta como un representante del poseedor (art 1910).

Como una categoria diferenciada vemos a los servidores de la posesion, quienes ejercen esa
relaicon de hecho sobre la cosa, pero fundada en una relaicon de dependencia, servicio, hospedaje
u hospitalidad (art 1011).
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Existiria una cuarta categoria que se presenta cuadno no hay elemento volitivo alguno, sino una
mera relacion con la cosa: la yuxtaposicon local, que no acarrea consecuencias juridicas, y no tiene
categorizacion dentro del codigo.

Posesion y tenencia legitima e ilegitima

El codigo consagra de manera expresa la presuncion de legitimidad de la posesion y de la tenencia.

La posesion y la tenencia son legitimas cuando improtan el ejercicio de un derecho real o personal
constituido bajo las previsiones de la ley.

La posesion es legitima cuando fue adquirida conforma las dispocisiones legales, por lo tanto lo es
cuando se tiene el derecho de poseer en virtud de que el poseedor tiene un titulo suficiente y
adquirio la posesion por un modo suficiente – v gr la tradicion.-

El poseedor legítimo es titular de un derecho real que se ejerce por la posesion.

El titulo suficiente es el acto juridico revestido de las solemnidades que el codigo establece para la
adquisicion de los derecho reales por acto entre vivos, y adquisicion derivada. Debe cumplirse con los
requisitos de fondo y de forma.

En cuanto al fondo, deben ser tanto el tradens como el accipiens capaces, y el primero
encontrarse legitimado para transmitir o construir ese derecho real.

Cuando falla la capacidad o legitimacion, ya no podemos hablar de un titulo suficiente, sino de un justo
titulo, que sera oponble a todos, menos al verdadero titular.

La forma debe ser siempre por escritura pública cuando se trata de inmuebles, y cuando se trata
de cosas registrables tendran un regimen especial (por ejemplo automotor.

ARTICULO 1017.- Escritura pública. Deben ser otorgados por escritura pública:

a) los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales
sobre inmuebles. Quedan exceptuados los casos en que el acto es realizado mediante subasta
proveniente de ejecución judicial o administrativa;

b) los contratos que tienen por objeto derechos dudosos o litigiosos sobre inmuebles;

c) todos los actos que sean accesorios de otros contratos otorgados en escritura pública;

d) los demás contratos que, por acuerdo de partes o disposición de la ley, deben ser otorgados en
escritura pública

Supuesto de boleto de compra venta. Copiar aputnes

En cuanto a la tenencia legitima, ello se refiere a su ejercicio derivado de un derecho personal constituido
en la forma que la ley prescribe.
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Por ejemplo, derecho del locatario a usar y gozar de un bien mediante el pago de un precio
convenido en un contrato celebrado con el locador.

Buena y mala fe
ARTICULO 1918.- Buena fe. El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce, ni puede
conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable está
persuadido de su legitimidad.

Se entiende que es de buena fe si la eprosna no conoce, ni puede concoer que carece de derecho a esa
relaicon de poder. Se basa en la existencia de un error de hecho esencial y excusable, pues
esta persuadido de su legitimidad. Tampoco ´puede ser un error de hecho inexcusalbe.

Ese desconocimeinto debe existir al comienzo de la relacion de poder, y debe ser absoluta, pues
de lo contrario, no es posible encasillarlo como poseedor o tenendor de buena fe.

La determinacion de la buena o mala fe al comienzo de la relaicon, permanece invariable hata tanto no se

produzca una nueva adquisicion.

ARTICULO 1920.- Determinación de buena o mala fe. La buena o mala fe se determina al comienzo
de la relación de poder, y permanece invariable mientras no se produce una nueva adquisición.

No siendo posible determinar el tiempo en que comienza la mala fe, se debe estar al día de la
citación al juicio.

No siendo posible determinar el tiempo en que comienza la mala fe, se debe estar al dia de citaicon al
jucio.

En el caso de percepcion de frutos se aparte del principio del articulo 1920, determinandose en cada acto
de percerpcion la buena o mala fe del poseedor o tenedor.

ARTICULO 1935.- Adquisición de frutos o productos según la buena o mala fe. La buena fe del
poseedor debe existir en cada hecho de percepción de frutos; y la buena o mala fe del que
sucede en la posesión de la cosa se juzga sólo con relación al sucesor y no por la buena o mala fe
de su antecesor, sea la sucesión universal o particular.

En el caso de los coposeedores o tenedores entendemos que se calificiara cada uno de ellos en
forma individual (principio general del articulo 1920). En caso de sociedad, tambien se recurre al
rpincipio general del art 1920.

El codigo establece situaciones en las cuales se presume mala fe en el art 1921 (ver arriba).

Posesion viciosa
La posesion puede ser de mala fe viciosa o mala fe simple.

La posesion de muebles es viciosa en tres situaciones: cuando fue adquirida a treaves del hurto, estafa o
abuso de confianza.
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El hurto supone la sustraccion de la cosa, ya sea con o sin violencia. La estafa se refiere a la adquisicion de
la cosa sabiendo que era ajena, o que estaba embargada o penada.

El que comete el delito es que transmite la cosa, ero el que la recibe conoce esa criscustancia, por lo que es
poseedor vicioso.

El abuso de confianza se presenta cuando el tenedor se encuentra obligado a devolver la cosa, y en vez de
hacerlo, interviene el titulo, y de tenedor pasa a ser poseedor a nombre propio.

En materia de inmuebles la posesion es viciosa si existio violencia, clandesitinidad y abuso de confianza.

La violencia supone las vias de hecho contra el poseedor, debiendo mediar actos de fuerza o intimidacion
que provoquen la privacion de esa relacion de poder. Esta violencia no se refiere 276), por cuando aun en
ese supesto la posesion podria ser pacifica.

La clandestinidad se refiere cuadno es tomada la posesion con ocultamiento hacia el poseedor.

Respecto del abuso de confianza, hay analogia con la sistucion de los muebles. El poseedor vicioso agrava
su situacion debido a que responde por la destruccion total o aprcial de la cosa aunque ello se hubiere
producido iguaklmente de estar lka cosa en poder de quien tenia derecho a la restitucion.

Las acciones posesorioas prescriben al año del despojo o turbacion. Asi, de estrse frente a esa
situacion, el depsojado pierde las acciones posesorias, por lo que se considera que purga el vicio,
por no ser viables despues de transcurrido el plazo mencionado.

Aquisicion, conservacion y pérdida de la posesion.

Adquisicion posesoria
Los elementos de la posesion son el corpus y el animus, los cuales deben estar presentes en el momento
de la adquisicon.

ARTICULO 1922.- Adquisición de poder. Para adquirir una relación de poder sobre una
cosa, ésta debe establecerse voluntariamente:

a) por sujeto capaz, excepto las personas menores de edad, para quienes es suficiente
que tengan diez años;
b) por medio de un contacto con la cosa, de la posibilidad física de establecerlo, o cuando
ella ingresa en el ámbito de custodia del adquirente.

Este articulo especifica que als relaciones de poder se adquieren por la tradicion, en forma voluntaria por
medio de una persona capaz, a traves del contacto fisico con la cosa o la posibilidad fisica de establecerlo,
o tambien cuando ingresa en el ambito de custodia del adquirente.
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La persona debe ser capaz en los terminos del art 22. Un mayor de diez años peude adquirir la
posesion de la cosa (art 1922).

La tradicion acontece cuando una persona entrega una cosa a otra que la recibe, mediante actos
materiales, de por lo menos una de las partes, que le permiten tener un poder de hceho sobre la cosa. La
mera declaracoin frente a terceros no reemplaza dichos acots materiales (art 1924).

La tradicion es el modo de adquirir la relacion de poder- adquisicoin bilateral-, salvo dos excepciones:
treditio brevi manu y el constituto posesorio (art 1923).

Otras formas de tradicion que no sea la entrega directa de la cosa, da cuenta el art 1925, que se
refiere a lña entrega de conocimientos, cartas de porte, facturas u oros documentos remitidos
conformes las dispocisiones legales, y sin oposicion del actual poseedor. Cuando son remitidos por
cuenta y orden de otro, se considera hecha la tradicion cuando el remitente les entrega a quien
debe transportarlas, si el adquirente aprueba el envio, porque aquel actuaria como representante
del nuevo poseedor.

La traditio brevi manu implica la innecesariedad del desplazamiento de la cosa, porque el tenedor se
transforma en poseedor, o en representate de la posesion de otra persona.

El constituto posesorio es tambien una excepcion a la ncesesidad de desplazamiento de la cosa, y acontece

cuando el poseedor se convierte en tenedor.

La adquisicion bilateral mediante la tradicon se da con el consentimiento del actual poseedor (art
1924).

Conservacion de la posesion
El principio general es que la posesion, como la tenencia, se cconserva solo animus, siempre y cuando la
perdida del corpus sea transitoria.

En otras palabras, puede faltar corpus en forma accidental, mientras que el animo se amntiene siempre y
cuando no se manifieste una voluntad contraria.

ARTICULO 1929.- Conservación. La relación de poder se conserva hasta su extinción, aunque

su ejercicio esté impedido por alguna causa transitoria.

Vemos la existencia de la presuncion de continuidad de la posesion y la tenencia, de modo que quien

prueba haberlas recibido, se presume que las mantuvo durante todo el periodo intermedio (art 1930).
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Pérdida de la posesion
ARTICULO 1931.- Extinción. La posesión y la tenencia se extinguen cuando se pierde el poder
de hecho sobre la cosa.

En particular, hay extinción cuando:

a) se extingue la cosa;
b) otro priva al sujeto de la cosa;
c) el sujeto se encuentra en la imposibilidad física perdurable de ejercer la posesión o la
tenencia;
d) desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida;
e) el sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa.

El impedimento debe ser perdurable según define el codigo.

Una institucion que impacta directamente en la relacion de poder es la intervension de titulo.

Cuando un tenedor pretende ser poseedor de la cosa, realizando actos voluntarios con efectos
posesorios, y excluye totalmente al poseedor actual, ello produce una interversion de su titulo.

Art 1915 concepto de interversion:

ARTICULO 1915.- Interversión. Nadie puede cambiar la especie de su relación de poder, por
su mera voluntad, o por el solo transcurso del tiempo. Se pierde la posesión cuando el que
tiene la cosa a nombre del poseedor manifiesta por actos exteriores la intención de privar al
poseedor de disponer de la cosa, y sus actos producen ese efecto.

Efectos de la posesion. Regimen de frutos y mejoras

Derechos y deberes inherentes a la posesion y tenencia

El titular de la relacion de poder puede ejercer las servidumbres reales que corresponden a la cosa
sobre la cual recae su objeto, y tambien tiene el derecho a exigir el respeto por los limites fijados
en el codigo, como lo indica el articulo 1932.

El titular de la relacion de poder tiene el deber de restituir la cosa a quien tenga derecho a
reclamarla; asimismo debe respetar las cargas reales, y los limites al dominio ya idnicados arriba.

El legislador establecio que el sucesor particular sucede a su antecesor en las obligacines

inherentes a la posesion de la cosa; sin embargo, responde solo con la cosa osbre la cual recae el
derecho real, quedando liberado el antecesor, salvo pacto en contrario o dispocision legal.

Los efectos propios de la poseson se relacionan con la adquisicon legal de derecho reales osbre
muebles por subadquirente (art 1895) y la prescripcion adquisitiva (art 1897).
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La adquisicon legal a que hace refgfentecia el articulo 1895 se dirige al supuesto de adquiscion de
cosa mueble no registrable, no robada ni perdida, a titulo oneroso, sobre la que se tiene la
posesion de buena fe, que permite crear una presuncion de propiedad a favor del titualr de la
relacion de poder.

En materia de cosas registrables no existe buena fe sin inscripcion a favor de quien la invoca. No
exisxte tampoco buena fe si no hay coincidencia con el registro donde se encuentran inscriptos.

La prescripcion resulta ser el modo de adquisicion de un derecho real mediante la posesion por el
plazo establecido por ley.

Frutos y mejoras
Recordamos que frutos son los objetos que un bien produce de modo renovable. Para revestir la
caldida de frutos es importante que su produccion no altere o disminuya su sustancia.

Son frutos naturales los que prodcue la naturaleza espontaneamente; industriales los que se
producen por medio de la industria del hombre o la cultura de la tierra; mientras que civiles s e
refiere a las rentas que la cosa produce, dentro de los cuales podemos ubicar a las
remuneraciones del trabajo asimilada a ellos.

En cambio, el producto es el objeto no renovable que separado de la cosa altera o disminuye su

sustancia.

Los furtos naturales e industrailes y los productos fgorman un todo con la cosa, si no estan
separados de ella.

En relacion a los furtos se dispone que hasta el dia de la tradicion, los devengados y perccibidos le
pertenecen al acreedor.

Copiar articulo 1934 define subcateogrias respecto de los frutos.

La mejora es el aumento del valor intrinseco de la cosa; ellas pueden ser naturales o artificiales.

Las mejoras artificiales, provenientes de hehco del hombre, se clasifican ende mero
mantenimiento, necesarias, utiles y de mero lujo, recreo sustancias.

El efecto de la mejora natural es que autroiza al deudor a exigir un maor valor. Si el acreedor no lo
acepta, la obligacion queda extinguida, sin responsabilidad para ninguna de las partes (art 752).

Cuando hay mejoras artificiales, el deudor esta obligado a realizar las mejoras necesarias, sin
derecho a percibir su valor. No tiene derecho a reclamar indemnizacion por las mejoras utiles ni
por las de mero lujo, recreo o suntuarias, pero puede retirarlas en tanto no deterioren la cosa.
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El art 1938 dice que tanto el poseedor como el tenedor no pueden reclamar indemnizaicon por las
mejoras de mero mantenimiento ni por las suntuarias, por lo que pueden ser retiradas si al hacerlo
no se daña la cosa.

No obstante, se puede reclamar el costo de las mejoras necesarias, excepto que se hayan
originado por su culpa si es de mala fe.

No obstante, se puede reclamar el costo de las m,ejoras necesarias, excepto que se hayan
originado por su culpa si es de mala fe.

Tambien puede asimismo reclamar el pago de las mejroas utiles pero solo hastya el mayor valor
adquirido por la cosa.

Lo importante de señalar es que los acrecentamiento originados por hechos de la naturaleza en

ningun caso son indemnizables.

Incidencia de la buena y mala fe

La buena fe debe exisitir en cada hecho de percepcion de frutos. En el caso de un sucesor, sea
particular o universal, la buena o mala fe se juzga en relacion a la que tenga el que sucede en la
posesion de la cosa, sin tener en cuenta la buena o mala fe de su antecesor.

Al poseedor de buena fe le corresponden los furto percibidos y los naturales devengados no

percibidos. En cambio, el poseedor de mala fe debe restituir los percibidos y los que por su culpa
se dejo de percibir.

En relacion a la destruccion de la cosa, la responsabilidad del poseedor difiere seguns ea de buena

o mala fe, agravandose en el caso del poseedor vicioso.

El poseedor de buena fe no respoinde de la destruccion total o parcial de la cosa, sino hasta la

concurrencia del provecho subsitente.

En el caso de poseedor de mala fe responde de la destuccion total o parcial de la cosa, excepto

que se hubiera producido igualemente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su
restitucion.

Efectos propios de la tenencia

Copiar articulo 1940

La relacion entre el tenedor y los poseedores estara reglada por el contrato que los vincule; lo que
no obsta que se fijen obligaciones legales para el tenedor que son comunes a todos ellos.

El tenedor debe consevar la cosa, e individualizarla y comunicar al poseedor de quien es

representante si se lo perturba en razond ela cosa, porque sino lo hicere responde por los daños
ocacionados al poseedor y pierde la garantia por eviccion, si esta correponde. Por ultimo, debe
restituir la cosa a quien tenga decrecho a reclamarla
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Unidad 3: Publicidad registral

Definicion
La publicidad es un modo de exteriorizar una situación determinada. Si acotamos el análisis al
campo jurídico, y en particular a los derechos reales, observamos que la publicidad inmobiliaria
aparece como uno de los sistemas más difundidos para poner en conocimiento del público el
estado jurídico de los bienes inmuebles, o al menos, posibilitar dicho conocimiento.

La publicidad es un modo de exteriorización de la situación destinada al conocimiento general, por

oposición al conocimiento o noticia individual que podría surgir de la intervención del afectado, o
de su notificación. También podemos decir que lo público es contrapuesto a lo clandestino u
oculto.

Cuando lo que se lleva a conocimiento público es un hecho jurídico, un acto jurídico, o una
relación o situación jurídica, es decir una circunstancia que genera derechos y obligaciones,
decimos que la publicidad es jurídica.

Revistiendo los derechos reales el carácter de absolutos, lo que implica que son oponibles a
todos, es necesario que sean conocidos, lo que se cumple a través de su publicidad.

La publicidad cumple, además, una importante función en orden al comercio jurídico y al

desarrollo del crédito, dado que permite conocer el estado patrimonial del titular, beneficiando de
tal modo, no sólo a éste sino a toda la sociedad.

En la legislacion argentina la isncripcion registral de inmuebles es declarativa. O sea, la transmision

de derechos reales por acto entre vivos se juzga perfeccionada una vez que se encuentra
cumplimentados los requisitos correspondientes al titulo suficiente y al modo suficiente –tradicion
posesoria-, mientraas que para su oponibilidad a terceros interesados es necesaria la inscripcion
registral de la escritura publica trasltavia o constitutiva del derecho real de que se trate.

Efectos
Declarativos y constitutivos

En los primeros la inscripción se exige solamente a los efectos de oponer el derecho a terceros, es
decir, que sirve para "declarar" a éstos un derecho real ya existente entre las partes. Es un mero
medio de publicidad, como el que rige para los inmuebles.

En los segundos, la inscripción es una condición del nacimiento del derecho real, el cual no existe,
ni entre las partes, menos frente a terceros, si no media la pertinente inscripción (ej.: sistema
germánico y Torrens; nuestro Registro de la Propiedad del Automotor).

Efecto declarativo de la inscripción

A pesar de la polémica inicial que provocó la redacción del art. 2479 (ex 2505) Cód. Civil, la
primera parte del art. 2º de la ley 17.801 (DJA E-0721) aclara que la inscripción en el Registro
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corresponde a los efectos de la publicidad y oponibilidad a terceros de los títulos que se inscriben,
lo que ratifica que la registración tiene una función declarativa y no constitutiva del derecho real.

"Las anotaciones e informes que sobre ellas expida el Registro hacen plena fe; pero esa fe pública
registral sólo cabe en el aspecto formal: la inscripción no subsana los vicios del título y puede ser
dejada sin efecto si la anotación no concuerda con la realidad jurídica extrarregistral"; y que "la
inscripción registral carece de carácter constitutivo y sólo es un medio de obtener oponibilidad a
terceros del derecho real adquirido, por lo que no excusa al acreedor hipotecario de cumplir los
recaudos necesarios para reconocer la situación jurídica del bien de que se trata”.

El art. 1893 Cód. Civ. y Com. establece que La adquisición o transmisión de derechos reales
constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros
interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente. Se considera publicidad
suficiente la inscripción registral... No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes
participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del
derecho real.

Principios
Estan en la ley 17.801

Rogación o instancia

Esta en el articulo 6

Significa que el Registro no procede de oficio, sino a instancia de parte interesada. Inica la
inscripcion a pedido de parte.

La parte que solicite debe estar legitimada.El artículo 6 dice quienes:

 Autorizante (esribano) o representante legal (escribano ascripto)

 Todo aque que tuviera derecho a hacerlo (las partes)
 3° interesado (acreedor por ejemplo)

Puede ingresar titulos, medidas cautelares y todo otro documento que determinen las leyes
especiales.

Hay algunas excepciones, en las que se actúa de oficio, que son:

1) la inscripción de la hipoteca caduca de pleno derecho y sin necesidad de solicitud

alguna, al vencimiento del plazo legal (o sea a los veinte años a contar de la toma
de razón, de conformidad a lo dispuesto en el art. 2210 Cód. Civ. y Com., si antes
no se renovare —art. 37, ley 17.801 [DJA E.0721]—);
2) las anotaciones de embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares caducan
de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, a los cinco años de la toma de
razón,
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salvo disposición en contrario de las leyes (arts. 2º, inc. b) y 37, ley 17.801
[DJA E.0721])(86).
3) las anotaciones provisionales previstas en los arts. 9º, inc. b) (documentos
observados por el Registro que se inscriben provisoriamente, en principio por ciento
ochenta días renovables, contados desde la fecha de presentación del documento) y
18, inc. a) (documentos rechazados por el Registro, de cuya presentación se deja
constancia, por el mismo plazo que el de las inscripciones provisionales);
4) las anotaciones sobre expedición de certificados, cuyos efectos se extienden por
el plazo de validez del certificado más el que otorga el art. 5º para inscribir el
título.

Art 3 establece los requisitos del documento que ingresa al registro:

 Escritura: si es la modificacion, transmicion o creceacion de derechos reales. No

ingresan los derechos privados. El bien de familia o afectacion a vivienda puede ser por
escritura o acta administrativa.
 Los documentos necesitan las formalidades requeridas por ley: En escritura la
modalidad papel brindado por colegio de escribanos, idioma nacional, contener datos
vinculados a las partes e inmuebles.
 Los documentos deben hacer plena fe, ser autenticos: emana de un funcionario
autroizado para hacerlo (escribano o juez).

Especialidad
Significa que debe efectuarse la descripción del inmueble, su titular, y en su caso, el monto del
gravamen. Es decir que el inmueble debe ser perfectamente determinado, y que constituya el
objeto de los derechos reales a inscribirse, respecto de los cuales también ha de precisarse su
valor (proporción, monto de los gravámenes, etc.). En la inscripción debe constar quién es su
titular, así como en el caso de gravámenes, el monto a que alcanzan.

Se vincula a la determinacion de los sujetos, objeto y causa del acto.

Sistema de folio real, en vista del inmueble (lo importante): Fecha que contiene, informacion del
inmueble, datos de las partes (sobre todo del adquirente), datos que se vinculan al negocio causal.

La matriculacion es la unidad de identificacion del inmueble, se llega al folio real mediante la

matriculacion. Con la matricula le asigna un numero al inmueble asi lo individualiza, lo identifica. El
nuevo dueño se pone en el registro, y tambien como lo adquirio. El contenido de la matricula lo
dice la ley en el articulo 12.

Legalidad
Se relaciona con la función calificadora del registrador (arts. 8º y 9º de la ley), es decir la facultad
que tiene el registro de examinar el título cuya toma de razón se solicita, para verificar si reúne los
requisitos exigidos para poder ser inscripto, y que se efectivizan a través de la llamada "calificación
registral", que puede aceptar el título o rechazarlo, y en este último caso, provisional o
definitivamente.
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Los documentos a inscribir deben ser ajustados a derecho.Conlleva una presuncion de legalidad
porque el derecho real tiene fuente extra registral. ¿Cómo determina el registro la legalidad del
registro? Meddiante la colificaicon del documento: examina la legalidad del documento, los
requisitos de forma extrincica (no puede decir ni calificar el precio por ejemeplo, ni la
autenticidad, ni documentos habilitantes, solo en cuestiones de fondo. Si califica que no sea
menor, que no falte firma del conyuge si el bien es ganancial.
Puede inscribir o rechazar si tiene un vicio de nulidad absoltua (nulidad manifiesta). Si tiene un
defecto subsanable lo devuelve para que se subsanable. Tambien examina que tenga lugar, fecha,
idioma, pero unico caso en que rechaza es vicio de nulidad absoluta

La facultad de calificación que compete al registrador tendrá mayor o menor amplitud según los
alcances que cada orden jurídico otorgue a la inscripción (convalidante o no) respecto de terceros.

El principio de legalidad impone que los títulos que pretendan su inscripción sean sometidos
previamente a un examen, verificación o calificación a fin de que, como principio, sólo tengan
acceso los que fueran válidos y perfectos.

Prioridad
Es la aplicación del principio de preferencia: "primero en el tiempo, mejor en el derecho".
La prioridad de los derechos se establece según el orden de su inscripción, y tiene prioridad el
derecho que primero se inscribe. En la ley 17.801, aparece en los arts. 17, 18 y 19.
Una excepción a esta regla la constituye la reserva de prioridad que otorga el certificado de
dominio, que veremos más adelante.

La prioridad puede ser:

 Directa: significa que el documento toma fecha a partir de la inscripcion en el registro

 Indirecta: significa que el documento toma fecha a partir de la ingreso en el registro o
registracion

Tracto sucesivo

Su finalidad es conservar el orden regular de los sucesivos titulares registrales, de modo tal que
todos los actos dispositivos formen un encadenamiento perfecto y aparezcan registrados como si
derivaran unos de otros, de modo que "cada nueva inscripción se apoya en otra anterior, que
resulta ser su antecedente legítimo".

El requisito de que cada nueva inscripción se sustente en un acto otorgado por el titular inscripto
no juega en el caso de matriculación de un inmueble no matriculado o cuando se produce la
adquisición de un inmueble matriculado por usucapión.

Es equivalente a orden cronologico. Supone una sucesion continua y encadenada de titulares.

Debe haber relacion entre el titular registrado y el titular a registrar.
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Puede ser:

 Material: Se da por el acto o negocio causal ente el titular registrado y el adquirente. Pone
foco en el negocio juridico
 Formal: Se da por encadenamiento registral

Las excepciones a este principio conforman el "tracto abreviado", contemplado en el art. 16 de la

ley 17.801 , que dice: No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la
continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:

a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus
representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el
causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre; Es el caso donde el causante
vendio el bien y firmo boleto de compraventa pero no llego a registrarlo, debe hacerlo los
herederos. Es decir que en el mismo asiento se inscribe a nombre de los herederos y se
registra el cambio de titularidad.
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes
hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge; Los herederos declarados
venden el bien que formaba parte del patrimonio del causante
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios;
Es decir, la particion de los herederos. Se aplica a bienes de una sucesion como a los de
regimen matrimonial. Es un contrato por el cual los herederos declarados se ponen de
acuerdo a la forma de distribuir los bienes.
La transferencia de dominio puede ser por 3 vias
a. Privada: no hay necesidad de presentar en el expediente cuando todas las partes
son mayores y capaces, y logren un acuerdo de voluntades. Si hay inmuebles
exige como formalidad la escritura publica
b. Judicial: En caso de haber herederos menores/incapaces o que no haya acuerdo
entre los interesados, el juez fijara la division. La formalidad es por acta ante el
juez
c. Mixta: Hacha por instituto privado con firma certificada presuntada en el juzgado
y que para ser valida debe ser homologada.Ya no esta en el CCC.
d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran
a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas
autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios.
Es decir casos de escrituras simultaneas. En caba y provincia hay distintos criterios de
simultaneidad:
a. CABA: cuando se hace a la misma hora, mismo lugar, misma mesa.
b. Provincia: lo que importa es el dia. No toma en cuenta lugar ni hora.

En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o
de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure inscripto en el
Registro, circunstancia que se consignará en el folio respectivo.

El tracto abreviado significa que la cadena se simplifica. Un solo asietno confeccionado en el

registro donde se vinculan varios actos. Se basa en el principio de economia procesal.
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No procede cuando la inscripción obedece a una sentencia de adquisición del dominio por
usucapión. La causa en estos casos es la actividad de un sujeto y la inactividad de otro.

Clases
Según tipo

 De derechos: No interesa el vinculo causal, interesa el derech en si. Abstrae el acto del
origen causal, solo importa la nueva titularidad qu ingresa.
Se inscribe un derecho determinado (ej: fallecimiento, nacimiento). Expiden un certificado
de definicion, acta de nacimiento
 De hechos: Puede ser el notarial, por ejemplo acto de constatacion. Tambien registro civil
inscribiendo convivencia de personas
 De contratos: Queda volcado el contrato y la inscripcion del registro es posterior
e independiente de la registracion.
 De documentos: Registro inmobiliario nuestro, no solo ingresan los titulos sino que
tambien oficios, testimonios, u otras dos fuentes judicial u administrativa.
 De titulo: No hay ninguno en argentina actualmente

Según tecnica

 Transcripcion: en el registro integramente el documento

 Incorporacion: se aneza una copia o ejemplar del documento
 Inscripcion: Es el que funciona en argentian. Se lleva a cabo de breves notas. Se usa la
minuta (resumen de documentos notariales, solo lo que le importa al registro del
documento).

Según sistema /procedimiento

 Folio personal: El elemento que se tiene un cuenta es el sujeto interviniente

 Folio cronologico: Mediante el numero de entrada, importa el momento en el que fue
integrado el documento
 Folio real: Es el que lleva el registro de inmuebles. El centro lo lleva la cosa, la
importancia es de ella.

Unidad 4: Dominio
El derecho real de dominio es el derecho real que mas facultades otorgan a la persona sobre una
cosa. La palabra “dominio” proviene del latin dominium, la cual dervia de dominus, que significa
“señor”.

En el derecho romano se decia que la propiedad es “la señoria mas general, en acto o en potencia,
sobre una cosa”. Entraña un poder muy amplio que no es posible reducir a un cuadro de
facutlades que encierra: dercho de usar, disfrutar, enajenar, de reivindicar, etcetera. En pricnipio,
la cosa se somete entera y exclusivamente al dueño, y este puede traerla, sin cortapisa alguna, a
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toda clase de destinaciones, dentro de un mundo economico-social que se encuentra en incesante

cambio. Sin embargo, las limitaciones de variada indole son impuestas por la norma juridica para
tutela de un interes público o privado, cuando no surgen de la existencia de vinculos o derechos
cocurrentes: servidumbres, prohibiciones de enajenar, o de reivindicar, etcetera.

En el derecho germanico, con el desarrollo de la agricultura sobrevino el cambio, donde ya no

había un cultivo colectivo, sino por familias. Los bienes se transmitian dentro de la familia; y no
existia el testamento hasta que recibio la influencia del derecho romano.

En el regimen feudal, el sistema se basaba en la proteccion que se le podia dar a los vasallos. Los
feudos fueron en principio simples beneficios que se daban en ususfructo a cambio del servicio
militar, eran temporales o vitalicios, pero revocables e inenajenables.

Mas tarde la investifura fuer perpetua, o se revocaba luego de cierto plazo, o pasaba al dominio
util de los descendientes del feudatario.

En el codigo civil el dominio se distinguia claramente de la propiedad. La corte suprema ha tomado

el termino “propiedad” en forma amplia, no circunscripto al derecho real de dominio.

El termino “propiedad”, comprende todos los intereses apreciables que un hombre puede poseer
fuera de si mismo, fuera de su vida y de su libertad. Todo derecho que tenga un valor reconocido
como tal por la ley, sea que se origine en las relaciones de derecho privado, sea que nazca de actos
administrativos (derechos subjetivos privados o publicos), a condicion de que su titular disponga
de una accion contra cualqueira que intente interrumpirlo en su goce asi sea el estado mismo,
integra el concepto constitucional de propiedad.

El CCC da un giro a la postura tradicional, y permite que el objeto de los derechos reales puedan
serlo no solo las cosas, sino tambien los bienes en los supuestos especialemente determinados por
el legislador (art 1883).

Concepto
El dominio, como derecho real, es el mayor grado de sometimiento que una cosa puede tener con
respecto a una persona, y correlativamente, el mayor grado de poder que una persona puede tener sobre
esa cosa. Una característica notable del patrimonio es que otorga “todas” las potestades, es decir, las de
usar, gozar y disponer de la cosa. Los restantes derechos reales son solo un fragmento de esa totalidad que
es el dominio.

ARTICULO 1941.- Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las
facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites
previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.
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Caracteres del dominio perfecto: perpetuo, exclusivo y excluyente

Absolutez
El carácter de absolutez lo extraemos de la definición de dominio perfecto contenida en el art.
1941 del CCCN, en el sentido que su tirular puede usar, gozar y disponer de la cosa material y
jurídicamente, siempre dentro de los límites fijados por la ley.

Ahora bajo el Código actual se tiene presente el derecho a la propiedad privada vinculando el
interés del particular con el provecho de la sociedad, de modo que no puede ejercerse en forma
egoísta ni en prejuicio del interés social.

Perpetuidad
La perpetuidad hace referencia a que no se extingue por el transcurso del tiempo(v.gr., no es un derecho
temporario), ni tampoco porque su dueño no ejerza actos posesorios.

La extinción del derecho real de dominio únicamente sobrevendrá si un tercero posee la cosa por
el tiempo necesario para adquirirla por usucapión (art. 1942, CCCN), pero será una extinción
relativa, porque en definitiva el derecho sigue exttiendo con una mutación de titularidad.

La exclusividad
La exclusividad se puede ver en dos sentidos.

Uno, es que no puede existir más de un titular sobre la cosa, porque si no sería otro derecho real, el de
condominio [(art. 1943, CCCN).

El otro, es que otorga a su titular la facultad de excluir a terceros extraños del uso, goce y disposición de la
cosa (v. gr., exluyente). Ello incluye la posibilidad de encerrarse mediante la construcción de muros, cercos
o fosos de acuerdo a la normativa local (art. 1944, CCCN).

Facultades materiales y juridicas

Determinacion positiva
Se relaciona con las facultades que lo tipifica y la extension material u objetiva.

Las facultades son siempre positivas en tanto implican para su titular: usar, gozar, disponer material y
juridicamente de la cosa (contenido afirmativo), y la posibilidad de excluir a terceros del ejercicio de esas
facultades (contenido negativo).

Contenido afirmativo
El dueño tiene sobre la cosa el ius tendi, ius fruendi y el ius abutendi, lo que implica uso, goce y
dispocision de ella.

Facultades materiales
Podemos decir que las facultades del dueño son:
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 Derecho a poseer la cosa: si es privado o turbado en esa relacion de hecho con la

cosa, puede ejercer las defensas de la posesion y las acciones reales pertinentes.
 Derecho de usar: lo que implica servirse de la cosa de acuerdo a sus necesidades, sin
limitaciones respecto de su destino o naturaleza. Puede hacer con ella lo que le
plazca, salvo la limitacion del art 10 CCCN, u otras administrativas nacionales,
provinciales o municipaes que puedan limitarlo.
 Derecho de gozar: puede percibir los frutos (art 1945)
 Derecho a disponer materialemnete de la cosa: ya no hablamos de degradar la cosa, o
desnaturalizarla como una facultad del dueño, sino que debe ser dentro de un ejercicio
regular y no abusivo, tal como lo dispone el art 10.

Facultades juridicas
El titular de la cosa puede disponer juridicamente de ella, ya sea enajenandola, gravandola con un
derecho de disfrute o garantia; puede constituir derechos personales, cediendo su uso a terceros
tal como acontece con el comodato, la locacion, etcetera; y ademas puede abandonarla,
abdicando de su derecho. Si es un inmueble, el abandono favorecera al estado, y si es una cosa se
convertitra en res nillis susceptible de apropiacion de un tercero.

Contenido negativo
Si titular puede exluir a tercero del uso, goce o disposicion de la cosa, tomando las medidad necesarias a
tales fines

Determinacion negativa: limites al dominio

Las restricciones y límites al dominio lo determinan negativamente, pero dentro de los confines
normales. Su existencia no hace que sea un dominio imperfecto, ni tampoco una disminucion del
contenido de este derecho.

Dominio perfecto e imperfecto

El derecho real de dominio es el derecho real que mayor cantidad de facultades otorga a su titular sobre
una cosa; sin embargo en ciertas situaciones esas facultades pueden encontrarse limitadas, suspendidas, o
traspasadas a otros titulares de derechos reales.

Dice el art. 1941 del CCCN que el dominio perfecto es el derecho real que otorga las facultades de
usar, gozar y disponer material y juridicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la
ley. Y, marca una presunción iuris tantum en el sentido que el dominio se presume perfecto hasta
que se compruebe lo contrario.

Por el contrario es imperfecto si está sometido a condición o plazo resolutorios, o si la cosa está
agravada con cargas reales (conf. Art. 1946, CCCN).

Remarcamos que el dominio tiene limites, pero ello hace a su contenido normal por cuanto no
afecta sus facultades sobre la cosa.
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Hablamos del contenido anormal del dominio, en los supuestos de un dominio imperfecto:
dominio revocable, fiduciario y desemembrado.

Dominio imperfecto: dominio revocable, fiduciario y demembrado

Dominio revocable
ARTICULO 1965.- Dominio revocable. Dominio revocable es el sometido a condición o plazo
resolutorios a cuyo cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la transmitió.

La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa o por la ley.

Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al término de diez
años, aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel plazo o éste sea mayor o incierto.
Si los diez años transcurren sin haberse producido la resolución, el dominio debe quedar
definitivamente establecido. El plazo se computa desde la fecha del título constitutivo del dominio
imperfecto.

Prescribe la norma que el dominio revocable es sometido a condición o plazo resolutorios a cuyo
cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la transmitió.

Cumplido el plazo o condición resolutorio el dominio regresa al antiguo titular, de ahí su carácter
de “dominio revocable”.

Indica el código que la condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa
o por la ley, y establece un límite de diez años, aunque no puede realizarse el hevho previsto dentro de
aquel plazo o este sea mayor o incierto. Si a los diez años no se produjo la resolución, el dominio debe
quedar definitivamente establecido.

Para el cómputo plazo se toma desde la fecha del título constitutivo del dominio imperfecto, en
tanto se presume que se posee desde esa fecha (conf.art. 1914, CCCN).

Cuando se cumple el plazo o condición prevista, el dueño revocable pasa a ser poseedor en
representación de dueño perfecto.

El titular del dominio revocable tiene todas las facultades que tenia el anterior titular, pero sin embargo los
actos jurídicos que realice se encuentran sujetos a la extinción de su derecho (art.1966, CCCN).

En cuanto a los efectos del cumplimiento de la condición o plazo resolutorio para el supuesto de
cosas registrables se dispone que tenga efecto retroactivo, salvo disposición en contrario en el
título de adquisición o lo establezca la ley (art. 1967,parte 1°, CCCN).

Cuando se refiere a cosas no registrables, la revocación no tiene efectos retroactivos frente a

terceros, salvo que éstos sean de mala fe, y hubieran conocido de ello, de modo que tengan una
obligación personal de restituir la cosa (art.1967, parte 2°, CCCN). Por ello cuando la renovación
tiene efectos retroactivos- cosas registrables-, el dueño readquiere el dominio libre de todos los
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actos jurídicos realizados por el titular del dominio revocable; en el caso de no tener efectos retroactivos,
los actos son oponibles al dueño anterior. (casos de muebles)

Producida la revocación del dominio, aún en los supuestos que opere de pleno derecho, el revocante solo
adquiere el dominio en materia de cosas luego de la tradición. Así, la teoría del título y modo también ride
en el dominio revocable.

Dominio fiduciario
El dominio fiduciario es aquel que se adquiere a través de un fideiomiso constituido por contrato o por
testamento, destinado a existir hasta la extinción del fideicomiso, para entregar la cosa a quien
corresponda según las disposiciones del contrato constitutivo, el testamento o la ley

(art.1701, CCCN).

El titular tiene todas las facultades del dueño perfecto, mientras que los actos jurídicos que realice
se ajusten a a los fines del fideicomiso y las disposiciones contractuales pactadas en el contrato
que le dio origen (art. 1704, CCCN).

El objeto del fideicomiso pueden ser los bienes que se encuentren en el comercio, incluso
universalidades –conf. Art. 1927, CCCN-, sin embargo no lo pueden ser las herencias futuras (art.
1670,CCCN).

El plazo máximo de duración del fideicomiso es de treinta años, pero en el supuesto de beneficiarios
incapaces o con capacidad restringida, dura hasta el cese de la incapacidad o de la restricción a su
capacidad, o muerte (art. 1668, CCCN).

Puede ser celebrado por instrumento privado o por escritura pública, salvo cuando se trate de
bienes cuya transmisión es por escritura pública. De no cumplirse con esa formalidad, vale como
promesa de otorgarlo (conf. Art. 1018, CCCN).

Los bienes fideicomisos constituyen un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario, delfiduciante,
del beneficiario y del fideicomisario. De esta manera quedan fuera del alcance de la
agresión de los acreedores del fiduciario y del fiduciante, salvo las acciones de fraude o de ineficiencia
concursal que pueden subrogarse en los derechos del deudor.

El fiduciario puede realizar actos de disposición o gravar los bienes cuando lo requiera los fines del
fideicomiso, sin perjuicio de que se puedan pactar limitaciones a ello las que deben ser inscriptas en los
registros correspondientes (art. 1688, CCCN)

Dominio desmembrado
El dominio desmembrado se establece cuando la cosa se encuentra gravada con un derecho real sobre
cosa ajena, ya sea de disfrute o de garantía.

Sobre este tópico bajo el viejo Código existían dos posturas para calificar al dominio
desmembrado. Una, entendía que se está en presencia de un dominio imperfecto desmembrado
sólo cuando esté gravado por un derecho real de los que supone la concesión del dominio útil
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(derechos de disfrute); otra, consideraba que integraban esta categoría cuando lo sea también un
derecho de garantía (hipoteca, prenda y anticresis).

De este modo, algunos utilizan un criterio restringido, sobre todo cuando se constituye una hipoteca, pues
entienden que esta no quita el dominio su condición de perfecto, en tanto el dueño conserva el uso,
disfrute y posesión material del inmueble.

Adquisicion del dominio: Modos originarios y derivados

En la clasificacion de los modos de adquisicion del dominio, consideramos originario, cuando se adquiere el
derecho con independencia de un derecho anterior de otra persona; no hay antecesor conocido, es decir
que el derecho ance para el titular libre de todas las cargas o limitaciones que puederan haberlo afectado
en algun momento.

En la adquisicion derivada la cosa la recibe del anterior dueño, y se llama sucesion que puede ser a titulo
particular o universal, según se adquiere una cosa determinada o una universalidad.

Modos originarios: apropiacon, especificacion o transformacion, accesion y la percepcion de

furtos.

Los modos derivaddos se apoyan en el derecho de otra persona, pues hay un titulo anterior que
pierde el derecho y un titular acutal que como consecuencia de la transmicion, lo recibe con todas
las cargas, limitaciones y restricciones que lo afectaban. Ellos son la tradicion y la sucesion mortis
casua.

La apropiacion puede ser un modo de adquisicion del dominio de la cosa mueble no registrable
siemrpe que no tenga dueño.

Son suceptibles de apropiacion las cosas abandonadas, los animales que son objeto de la caza y la pesca.
No son sucetibles de aproiacion:

- Las cosas perdidas

- Los animales domesticos
- Los animales domesticados, mientras el deuño no desista de perseguirlos
- Los tesoros

En el caso de un animal salvado o demesticado que recupera su libertad, pertenece al cazador

cuando lo toma o cae en su trampa; sin embargo pertenece al dueño del inmueble el animal
cazado en el cuando se hizo sin su autorizacion expresa o tacita.

En el caso de la pesca, cuando se realiza en aguas publicas o se encuentra autorizado para hacerlo
en aguas del dominio privado, adquiere el dominio de la especie capturada.

Para el regimen de los enjambres se dice que el dueño de un enjambre puede seguirlo a traves de
inmuebles ajenos, pero debe indemnizar el daño que cause. Si no lo persigue o coesa en su
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intento, el enjambre le pertenece a quien lo tome. Cuando se incorpora a otro enjambre, es del
dueño de este.

Unidad 5: Condominio
Concepto
El condominio es un derecho real autonomo, por el cual el derecho de propiedad que reace sobre
una cosa pertenece en comun a dos o mas personas, quienes tiene una parte indivisa o alicuotas
sobre ella.

En este derecho real el principio de exclusividad del dominio se encuentra afectado.

ARTICULO 1983.- Condominio. Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que
pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes
de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción.

ARTICULO 1984.- Aplicaciones subsidiarias. Las normas de este Título se aplican, en subsidio de
disposición legal o convencional, a todo supuesto de comunión de derechos reales o de otros bienes.
Las normas que regulan el dominio se aplican subsidiariamente a este Título.

Cada condomino es titular de una parte indivisa, alicuota o cuota parte, terminos que se utilizan
indistintamente para referirse a su porcion ideal respecto del todo, y sobre la cual tiene derechos y
obligaciones.

El condominio en proporcion de su alicuota debera contribuir a los gastos de reparacion y

conservacion, como las mejoras utiles; y disfrutara de los frutos.

Podra el condomino disponer juridicamente de su alicuota, ya sea mediante su enajenacion,

constitucion de hipoteca, etcetera, pero no podra disponer materialmente de la cosa si ello afecta
el derecho de los demas.

Caracteres
Pluralidad de sujetos
Una de las características del condominio es la pluralidad de sujetos, como dice el art. 1893. Deben
concurrir dos o más personas como titulares del derecho, ya que de no ser así habría dominio y no
condominio.

Las personas pueden ser de existencia visible o personas jurídicas. Pueden ser condóminos varias
personas humanas, o jurídicas.

En cuanto al número de titulares, no hay límite alguno. Sin embargo, suele constituirse en un
número reducido de personas.
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Unidad de objeto
El condominio debe recaer sobre una cosa cierta y determinada, y así parece desprenderse de
todos los textos en que se regula este derecho real, pero nada impide que sean varias las cosas. En
tal caso, todas pertenecen simultáneamente a los distintos condóminos, sin que se pueda
deslindar la parte material de cada uno, ni establecerse, cuando haya varios objetos, cuál
corresponde a uno y a otros, ya que todos los objetos son tratados como una unidad. El art. 1883
Cód. Civ. y Com. admite que el derecho real tenga por objeto una parte indivisa de la cosa.

Cada comunero es titular de una cuota o parte indivisa, abstracta, alícuota y expresada en cifras. No se
identifica con una parte material sobre la cosa, sino con una porción ideal (una mitad o un tercio, etc.), sin
que se pueda establecer sobre la cosa qué parte de ella corresponde a un condómino y cuál a otro.

Presuncion de igualdad
Si el contrato que le dio origen no dice nada respecto a las proporciones se preusmen igualdad.

Clasificacion
El legislador preve dos tipos de condominios: sin indivision forzosa o con indivision forzosa. A su
vez dentro de la última categoria hay dos sub especies: con idnivision forzosa perdurable y con
indivision forzosa temporaria.

La indivision en el condominio puede ser:

 De origen convencional
 De origen legal
 Por voluntad del testador
 Por decision judicial: supuesto de la particion nociva (art 200)
 Por voluntad del conyuge superstite

Condominio sin indivision forzosa

Cuando el condominio no esta sujeto a una indivision, en cualqueir momento se puede pedir la particion
de la cosa, dado que es una accion imprescriptible.

La accion de particion es de orden publico, por lo que esta prohibida su renuncia.

De esta manera es uno de los modos de extincion del condominio, de las cuales se derivan las
siguientes conclusiones:

 Los efectos son declarativos y no traslativos

 Puede hacerse en forma privada si todos los comuneros estan presentes y son capaces,
o en fomra judicial
 Puede hacerse por licitacion.
 Como regla general es en especie. Si no se puede porque es antieconomico, se procede a
su venta judicial o liquidacion.
 La indivision hereditaria solo concluye con la particion.
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Condominio con indivision forzosa temporaria

Lo escencial es que no puede el condomino renunciar a ejercer la accion de participacion por
tiempo indeterminado, sino que la indivision debe estar acotada en el tiempo.

Cuando la indivision es legal ella nos conduce a una indivision predurable. Las clausulas de
indivision deben tener adecuada publicidad para que produzca efectos frente a terceros, por lo
que deberan inscribirse en el respectivo registro de la propiedad en el caso de inmuebles, o el
registro que sea pertinente.

Administracion

ARTICULO 1993.- Imposibilidad de uso y goce en común. Si no es posible el uso y goce en

común por razones atinentes a la propia cosa o por la oposición de alguno de los condóminos,
éstos reunidos en asamblea deben decidir sobre su administración.

ARTICULO 1994.- Asamblea. Todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la
convocatoria y citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipación razonable.

La resolución de la mayoría absoluta de los condóminos computada según el valor de las partes
indivisas aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de empate, debe decidir la
suerte.

ARTICULO 1995.- Frutos. No habiendo estipulación en contrario, los frutos de la cosa común se
deben dividir proporcionalmente al interés de los condóminos.

El Cód. Civ. y Com. mantiene la idea del Proyecto de 1998 de facilitar las reuniones, y, a diferencia del
Cód. Civil, para tomar decisiones es suficiente la citación a todos los copropietarios, dando
cuenta del orden del día, efectivizada en forma fehaciente y con anticipación razonable, no siendo
necesaria la presencia de quien prefiere ausentarse. En el Cód. Civil, con la sola ausencia se impide tomar
cualquier decisión, situación que implica poder de veto.

El art. 1993 Cód. Civ. y Com. determina que si no es posible el uso y goce en común, por razones
atinentes a la propia cosa o por la oposición de alguno de los condóminos, éstos reunidos en
asamblea deben decidir sobre su administración.

Todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la convocatoria y citados a la

asamblea en forma fehaciente y con anticipación razonable, conforme lo establece el art. 1994
Cód. Civ. y Com.

La resolución de la mayoría absoluta de los condóminos computada según el valor de las partes
indivisas aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de empate, debe decidir la suerte
(art. 1994 Cód. Civ. y Com.).

El art. 1995 Cód. Civ. y Com. indica que no habiendo estipulación en contrario, los frutos de la cosa
común se deben dividir proporcionalmente al interés de los condóminos.
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Mejoras y gastos
ARTICULO 1991.- Gastos. Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación
de la cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con
relación a sus partes indivisas. No puede liberarse de estas obligaciones por la renuncia a su
derecho.

El condómino que abona tales gastos puede reclamar intereses desde la fecha del pago.

En materia de mejoras, cuando son necesarias, no se requiere acuerdo. Dentro de los límites de uso y goce
de la cosa común, cada condómino puede también, a su costa, hacer en la cosa mejoras útiles que sirvan a
su mejor aprovechamiento.

Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de la cosa y las mejoras necesarias y
reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas. No puede
liberarse de estas obligaciones por la renuncia a su derecho. El condómino que abona tales gastos puede
reclamar intereses desde la fecha del pago.

Es decir que no existe derecho de abandono con respecto al reembolso de los gastos de
conservación y reparación de la cosa y las mejoras necesarias.

La parte abandonada acrecienta a los demás condóminos en proporción a sus cuotas. Art. 1989 in
fine Cód. Civ. y Com. en la medida que dice que la renuncia del derecho de un condómino a su
parte acrece el derecho de los demás.

Respecto de la cosa común

El Cód. Civ. y Com. establece como regla que el destino de la cosa común se determina por la
convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho, según
determina el art. 1985 Cód. Civ. y Com.
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ARTICULO 1985.- Destino de la cosa. El destino de la cosa común se determina por la

convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho.

ARTICULO 1986.- Uso y goce de la cosa. Cada condómino, conjunta o individualmente, puede
usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio
interés u obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes condóminos.

ARTICULO 1987.- Convenio de uso y goce. Los condóminos pueden convenir el uso y goce
alternado de la cosa común o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre
determinadas partes materiales.

ARTICULO 1988.- Uso y goce excluyente. El uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en
medida mayor o calidad distinta a la convenida, no da derecho a indemnización a los
restantes condó-minos, sino a partir de la oposición fehaciente y sólo en beneficio del
oponente.

ARTICULO 1989.- Facultades con relación a la parte indivisa. Cada condómino puede
enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los
restantes condóminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el
resultado de la partición, que les es inoponible. La renuncia del condómino a su parte acrece
a los otros condóminos.

ARTICULO 1990.- Disposición y mejoras con relación a la cosa. La disposición jurídica o

material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella, sólo puede hacerse con la
conformidad de todos los condóminos. No se requiere acuerdo para realizar mejoras
necesarias. Dentro de los límites de uso y goce de la cosa común, cada condómino puede
también, a su costa, hacer en la cosa mejoras útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento.

Y agrega que cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la cosa común
sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio de
iguales facultades por los restantes condóminos. Así lo establece el art. 1986 Cód. Civ. y Com.

Sin perjuicio de ello, los condóminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa común o
que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales, conforme
a lo previsto por el art. 1987 Cód. Civ. y Com.

Y por otro lado, el uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en medida mayor o calidad distinta a
la convenida, no da derecho a indemnización a los restantes condóminos, sino a partir de la
oposición fehaciente y sólo en beneficio del oponente, como dice el art. 1988 Cód. Civ. y Com.

En cambio, la disposición jurídica o material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella, sólo
puede hacerse con la conformidad de todos los condóminos, según el art. 1990 Cód. Civ. y Com.
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Sigue el principio del codigo de velez que decia: "El condómino no puede enajenar, constituir
servidumbres, ni hipotecas con perjuicio del derecho de los copropietarios. El arrendamiento o el
alquiler de hecho por alguno de ellos es de ningún valor". Le está prohibido al condómino:

A) enajenar la cosa;
B) establecer servidumbres;
C) constituir usufructo, uso y habitación;
D) gravar con hipoteca;
E) dar en locación.

Solo pueden hacerlo sobre su parte indivisa.

Formas de extinción

Las causales son las mismas que las del dominio. Se extingue en forma absoluta: si la cosa común se
destruye o es consumida; si es puesta fuera del comercio; o si recayendo el condominio sobre animales
domesticados, recuperan su antigua libertad.

Se extingue en forma relativa cuando una persona adquiere en virtud de transformación, accesión o
prescripción una cosa que pertenecía a varias; cuando todos la enajenan; o cuando ella se pierde por
transmisión judicial, ejecución de sentencia o expropiación. – CONFUSION.

Si las causales de extinción relativa recaen sólo sobre la parte indivisa, el condominio se extingue
para el condómino titular de la misma, subsistiendo con relación a los demás.

En el condominio normal, cada condómino puede poner fin en cualquier momento, pidiendo la división de
la cosa común, o sea la partición. Es el acto por el cual la parte abstracta que cada uno tenía se convierte
en una parte material, equivalente a su interés en la cosa. Excepto que se haya convenido la indivisión,
todo condómino puede, en cualquier tiempo, pedir la partición de la cosa. La acción es imprescriptible.

Unidad 6: Propiedad horizonal

Concepto
El derecho de propíedad horizontal por sus caracteristicas especiales era tratado por la doctrina en
forma unanime como un derecho real autonomo. El codigo civil y comercial lo incorpora
directamente en el art 1887, integrando la nomina de los derechos reales permitidos en nuestra
legislacion.

La propiedad horizontal recae sobre un edificio, que constituye el objeto de este derecho real,
compuesto por una parte propia o privativa conocida como “unidad funcional”, y otra comun, que
resulta ser una porcion indivisa o ideal asignada a su titular sobre el terreno y demas partes y
cosas comunes.
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La parte privativa se caracteriza por su independencia funcional y la salida a la via publica, ya sea
en forma directa o por un pasaje comun.

Caracteristicas propias:

 Los derechos y obligaciones de los copropietarios estan regulados por el regflamento

de copropiedad y administracion
 El gobierno de la comunidad esta a cargo de asambleas, cuyas decisiones obligan a
la minoria y a los ausentes
 El consorcio de copropietarios constituye un ente distitno de cada uno de los
copropietarios (titualres de lois derechos reales de propiedad horizotnal)
 El administrador del cosnrocio es el representante legal del consrocio ante terceros, y
quien ejecuta las decisiones asamblearias, ademas de cumplir con obligaciones especificas
establecidas en el reglamento y en el CCCN.
 Existe un organo de contralor que es el consejo de propietarios
 Existen en este derecho real muchos mas limites que en el derecho real de dominio
 Los propietarios no pueden liberarse de contribuir al pago de las expensas comunes
mediante el abandono del piso o departamento.
 Existen cuasales especificas de extincion de este derecho real.

Objeto del derecho real de propiedad horizontal

Para el analisis del derecho de propiedad horizontal, debemos tener en cuenta que es un derecho
que recae sobre una parte privativa (unidad funcional) y una parte comun, de la que resulta dueño
por una parte indivisa. Lo importante es que als diversas partes del inmueble son
interdependientes y conforman un todo no escindible.

ARTICULO 2037.- Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un
inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica
que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con
lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas
partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y
conforman un todo no escindible.

Son comunes a todas o algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso comun de
ellas o idnispe
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Cosas o partes comunes

ARTICULO 2040.- Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades
funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y
las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no
está determinado, se consideran comunes.

Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su
afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.

Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o
restringir los derechos de los otros propietarios.

Se ha entendido que la utilzacion de las cosas comunes por parte de los consorcistas tiene
limitaciones:

a) Que deben ser usadas conforme a su destino, conforme al reglamento

b) Que el uso efectuado por cada titualr de propeidad horizotnal debe efectuarse
sin perjudicar o restringir el derecho de los demas propietarios

El art 2041 enumero (enunciativamente) las pautas para determinar si es parte comun o no, que
son el uso comun del edificio y cosas indispensables para mantener la seguridad del edificio.
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ARTICULO 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente
comunes:

a) el terreno;
b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;
c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las
de balcones, indispensables para mantener la seguridad;
e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;
f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su
ingreso en la unidad funcional;
g) la vivienda para alojamiento del encargado;
h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;
i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;
j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas
o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de
siniestros;
k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;
l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.

Esta enumeración tiene carácter enunciativo.

El terreno es encesariamente comun, pues si perteneciese a uno solo o varios copropietarios, se

configuraria otro derecho real.

El codigo en el art 2042 hace un detalle enunciativo de partes que al no ser indispensables pueden
no exisitir o ser privativas de una unidad funcional:

ARTICULO 2042.- Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y partes comunes no
indispensables:

a) la piscina;
b) el solárium;
c) el gimnasio;
d) el lavadero;
e) el salón de usos múltiples.

Esta enumeración tiene carácter enunciativo.

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Unidad funcional
ARTICULO 2039.- Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la
unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles
de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y
comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común.

La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y
partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede
abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla.

Es esencial que cada unidad tenga independencia funcional y salida directa a la via publica o por
un pasaje comun.

Forma parte de la unidad funcional la parte alicuota del terreno y demas cosas y aprtes comunes,
en la medida en que le pertenecen al propietario de la unidad privaiva. En el reglamento debe
determinarse la parte proporcional indivisa de las partes (osea el %).

El destino de la unidad funcional puede ser vivienda, comercial , laboral, profesional, cocheras,
bauleras, especio guarda muebles, etc.

Son cosas necesariemante propias respectod e la unidad funcional: las cosas y partes
comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no
portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones; y las
cosas y partes propias que, suceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el
reglamento de propiedad horizontal.

ARTICULO 2043.- Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con respecto a la unidad
funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias,
los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos,
incluso de los balcones.

También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas
como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que
impone la convivencia ordenada.

Expensas
El consorcista obligado a abonar los gastos y reparacion de su unidad funcional (art 2046), pero
tambien a a tender el pago de las expensas comunes (art 2048).
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ARTICULO 2048.- Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de
conservación y reparación de su propia unidad funcional.

Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o

sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en
buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de
las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.

Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para
el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación
alternativas para casos de siniestros.

Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la
asamblea.

El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si

éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás
contribuciones.

ARTICULO 2046.- Obligaciones. El propietario está obligado a:

a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno,
si lo hay;
b) conservar en buen estado su unidad funcional;
c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa;
d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y
de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones,
estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación;
f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno
diferente del de la unidad funcional.

El titular del credito por expensas es el consorcio, y no los propietarios indivualmente.

Los gastos que se realizan con el fin de administrar, conservar, reparar o mejorar las partes y cosas
comunes del edificio son las expensas comunes.

Las erogaciones correspondeintes a las expensas comunes son efectuadas por el administrador del
consorcio, conforme las funciones que le asigna el reglamento. Esos gastos son liquidados
mensualmente siguiendo las pautas del estatuto consorcial.

Comprenden esta categoria en general la retribucion del encargado, del administrador, gastos de
servicios comunes como gas o luz, a veces hasta AySA, mantenimiento de ascensores y bombas de
agua, primas de seguro del edifico, etcetera.
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Las expensas extraordinarias son las dispuestas por asamblea, sin establecer especificacion alguna.
Puede interpretarse que se refiere a obras nuevas o innovaciones dispuestas por asamblea en
beneficio comun.

El codigo civil y comercial dispone que el certificado de deuda por expensas expedido por el
administrador, y aprobado por el consejo de administracion de exisistir, es titulo ejecutivo.

La naturaleza juridica de las expensas es propter rem:

 El titular de la unidad funcional responde por las expensas devengadas durante su

titularidad con todo su patrimonio
 La enajenacion de unidad funcional no lo libera de responsibilidad por expensas anteriores
a ese acto. Sigue obligado con todo su patrimonio, y al consorcio se le agrega un nuevo
deudor: el nuevo adquirente de la unidad que responde por las expensas devengadas
antes de la adquisicion ero solo hasta el valor de su unidad funcional
 El nuevo adquirente es responsable con todo su patrimonio por las expensas posteriores a
su adquisicion.

Consorcio
El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona juridica
consorcio.

El art 2044 reconoce personeria juridica del consorcio, como un ente diferenciado de los
consorcistas. Sus atributos son:

 el nombre: es necesario establecerlo en el reglamento de copropiedad

 domicilio: esta establecido donde se encuentra el edificio
 capacidad: Para adquirir derechos y contraer obligaciones en orden a la consecucion de
sus fines. Ello trae por via de consecuencia de que el consorcio es responsable civilmente
frente a terceros e incluso frente a los mismos consorcistas. Los consorcistas tiene una
responsabilidad subsidiaria por als deudas del consorcio.
 Patrimonio: compuesto por la recaudacion de las expensas comunes y el fondo de reserva
 organos de funcionamiento: son la asamblea (organo de administracion), el consejo de
propietarios (organo de control), el administrador (organo de representacion).

Reglamento de Propiedad Horizontal

El reglamento de propiedad horizontal es un contrato que regula todos los derechos y obligaciones
de los titulares de derechos reales de porpiedad horizontal; e integra sus respectivos titulos de
propiedad. Sus dispocisiones alcanzaran a todos los ocupantes de los pisos o departamentos
quienes tambien estan obligados a respetarlo.
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RTICULO 2056.- Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener:

a) determinación del terreno;

b) determinación de las unidades funcionales y complementarias;
c) enumeración de los bienes propios;
d) enumeración de las cosas y partes comunes;
e) composición del patrimonio del consorcio;
f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
h) uso y goce de las cosas y partes comunes;
i) uso y goce de los bienes del consorcio;
j) destino de las unidades funcionales;
k) destino de las partes comunes;
l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;
m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma
de notificación;
n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular
de unidad funcional para representar a otros en asambleas;
ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de
propiedad horizontal;
p) forma de computar las mayorías;
q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de
unidades complementarias hacia terceros no propietarios;
r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;
s) plazo de ejercicio de la función de administrador;
t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;
u) facultades especiales del consejo de propietarios.

El articulo 2056 establece una enumeracion de clausulas oblgiatorias que debe contener el
contrato. Si bien son obligatorias, algunas ecidentemente son facultativas (ejemplo inciso u) que
puede no tener un consejo de propietarios).

Alterini agrupo esas clausula en tres grupos:

 Referidas a la determinacion del objeto de la propiedad horizontal

 Referidas al uso y goce de la cosa por el consorcista
 Referida al funcionamiento del consorcio como persona juridica.
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ARTICULO 2057.- Modificación del reglamento. El reglamento sólo puede modificarse por
resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los
propietarios.

El reglamento podra modificarse por resolucion de los propietarios, mediante una mayoria no
menor de dos tercios. El reglamento podia agravar esa mayoria, pero no disminuirla.

Conjuntos inmobiliarios
Concpeto
ARTICULO 2073.- Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o
privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento
urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral,
comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos
mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.

Constituye una forma coparticipativa de la propiedad. Versa sobre bienes inmuebles, estos son los
unicos que pueden afectarte a conjuntos inmobiliarios.enumeración no es taxativa, puede haber
otros emprendimientos, además de los mencionados, que son los más usuales.

Es un derecho real autonomo enumerado en el art 1887, que se ejerce por la posesion (art1891).
Sin embargo la doctrina lo considera como un tipo de propiedad horizontal. Esto es asi dado que
los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa de derecho real de propiedad
horizontal, con las modificaciones especificas de su regimen propio.

Bajo el Título VI “Conjuntos inmobiliarios” se tratan dentro de sus tres capítulos. Derechos reales
diferentes: conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido y cementerio privado, lo que antes de la
sanción del nuevo Código eran conocidos como propiedades especiales”, “propiedades
participativas” “nuevas formas de propiedad” o “nuevas formas de dominio”.

Tienen en comun con la propiedad horizontal elementos como: unidades funcionales, contrato,
consorcio y más.

Característica típica y comun denominador de estos complejos, es la conformacion de

emprendimientos integrados por areas con destino residencial, areas para birndar recreacio y
deportes en contacto con la naturaleza y areas de servicio comunes para atender el conjunto.
Estos sectores diferenciados deben conformar funcional y juridicamente un todo inescindible, en
forma tal que los derechos sobre la propiedad residencial no puedan ser enajenados
independientemente de las areas recreativas comunitarias.

Se entiende por conjuntos inmobiliarios los que constituyen situaciones jurídicas comunitarias de
índole funcional originadas en el aprovechamiento que hace una pluralidad de sujetos de un
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inmueble o conjunto de inmuebles, integrados en partes privativas y sectores, cosas y servicios

comunes o de uso común, indisolublemente unidos.

Elementos generales:

 Pluralidad de sujetos (personas humanas o juridicas)

 Pluralidad de inmuebles: Estan unidos por una finalidad (esparcimiento, esparcimiento y
vivienda, comercializacion, etc). Esta finalidad es mas amplia que la de propiedad
horizontal
 Pluralidad de intereses comunes: determina la finalidad del conjunto inmobiliario

Variantes
Se dice que el “barrio privado” es el genero de todos estos emprendimientos. Suele ser cerrado si
esta delimitado perimetralmente, no por un muro, sino por otro medio trasnparente, cercos,
forestacion, alambrados, etcetera.

Otra variante es el “club de chacras”, cuya extension es mcuho mayor que la del club de campo y
tiene menor urbanizacion-

Los “clubes nauticos” se catacterizan por contener un espejo de agua natural o artificial, o esstar
cerca de curos de agua, con amarradero y destinados a deportes nauticos. Algunos con viviendas,
otros solo sirven apra guardar embarcaciones.

Caracteristicas
ARTICULO 2074.- Características. Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los
siguientes: cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua
de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de
funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario,
obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que
agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores
comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes
y conforman un todo no escindible.

Se destacan las siguientes caracteristicas:

1. Existencia de una pluralidad de partes de un inmueble (lotes), con vocación de pertenecer

a una multiplicidad de titulares en forma exclusiva, conectados entre sí a través de
elementos, bines y/o servicios comunes, y/o de un régimen de limitaciones Y deberes
entre los mismos; para la consecución Y aseguramiento de los intereses comunes Y
particulares de los partícipe
2. Cerramiento, que puede ser a traves de forestacion u otras modalidades (cercos,
lambrados, etc.)
El cerramiento permite establecer los límites de la heredad donde se emplaza el conjunto
inmobiliario, ya la vez, sirve de protección hacia terceros, pudiendo ejercer la facultad de
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exclusión del predio.

Según expresa el art. 2079 del CCCN los límites peri metrales de los conjuntos
inmobiliarios y el control de acceso pueden materializarse mediante cerramientos en la
forma en que las reglamentaciones locales, provinciales o municipales establecen, en
función de aspectos urbanísticos y de seguridad.
3. Inescindible relación entre los sectores privativos Y los comunes;
4. Indivisión forzosa perpetua de las partes comunes; ..
5. Reglamento que regula la vida del conjunto: órganos de funcionamieno, restricciones,
régimen disciplinario;
El reglamento es el contrato que rige la vida del conjunto inmobiliario, don de deben
establecerse los órganos que los componen. También este contrato debe contener las
limitaciones al derecho de propiedad de cada consorcista, y en tanto el reglamento integra
el titulo de propiedad, deben transcríbirse aquéllas en este (conf. Art. 2080, e ccN).
6. Existencia de una administración;
7. Expensas comunes por los gastos de mantenimiento Y conservación del complejo;
8. Entidad jurídica que agrupe a los propietarios, en el caso el .consorcio;
9. Independencia de la causa generadora o su destino: “residenciales’’, “turísticos”,
“agrarios”, “comercisles”, “industriales”,etcetera.

Countries y barrios cerrados

Countries son definidos por el art. 64del decr.-ley 8912/77 de OrdenamienTerritorial y Uso del
Suelo, vigente en el ámbito de la provincia de Buenos Aires que define descriptivamente como las
áreas territoriales de extensión limitada que no conforman núcleos urbanos y que reúnen
características básicas:

a) Están localizadas en áreas no urbanas.

b) Una parte de ellos se encuentra afectada par a la práctica de activídades deportivas,
sociales o culturales, en contacto con la naturaleza; el resto se encuentran destinadas a
vivienda.
c) Las áreas comunes o de esparcimiento están indisolublemente unidas con las áreas de
vivienda.

Los countries son emplazados en zonas rurales, o complementarias, a diferenecia de los barrios
privados que pueden estar ubicados en áreas urbanas o corrplementarias en el radio de la comuna
pertinente.

Según el art. 66de la Ley del Suelo, provincia de Buenos Aires, losclubesdecampo deben tener una
superficie total mínima de 10 hectáreas, Y los lotes un mínimo de 20 metros de ancho y una
superficie no inferior a los 600 metros cuadrados.

El decr. 27/98 que organizó los barrios privados en la provincia de Buenos ires, no fijaba
dimensiones mínimas para el complejo y sus unidades, aunque debían ajustarse a la normativa
local en cada caso-v.gr. municipal.
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Marco legal
ARTICULO 1884.- Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos,
contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es
establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o
la modificación de su estructura.

ARTICULO 2075.- Marco legal. Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas,
dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos
inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.

Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de
propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que
establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal
especial.

Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos

personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las
previsiones normativas que regulan este derecho real.

1. Codigo civil y comercial: El artiulo 1884 establece la tipicidad de los derehcos reales. Por
otro lado el art 2075 regula especificamente el marco legal de los derechos reales de
conjuntos inmobiliarios.
2. Normas urbanisticas: Asi lo dispone el primer parrafo del art 2075.
3. Reglamento: El mismo tiene vocacion registral.
Por lo general es uno, en el se fijan pautas de convivencia.
Tengo 1 reglamento que le da origen, y ademas puedo tener varios reglamentos internos.
Puedo tener normas que regulen sanciones, otro de normas de regulacion de usos y
sectores comunes, otro respecto del derecho de admision y asi.

Superficie
Concepto
ARTICULO 2114.- Concepto. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye
sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica
del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el
vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título
suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales.

Es un derecho temporal –no perpetuo- a pesar que es sobre cosa propia, y es transmisible por acto
entre vivos y mortis causa (con f. arts. 398 y 1906, cccN).
Es un derecho real temporario, esta sujeto a plazo. El mismo debe ser detrminado, y no puede ser
determinable.
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Es un derecho real que se ejerce por la posesion.

ARTICULO 2115.- Modalidades. El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o

forestaciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado,
forestado o construido.

También puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes,

atribuyendo al superficiario su propiedad.

En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del
suelo.

Debemos distinguir dos planos difrenciados (sujetos):

1. Propietario: Dueño de la propiedad superficiaria

2. Superficiacio: Es el titualr del derecho real de superficie, es decir que tiene el derecho de
edificar, plantar o forestar.

Este desdoblamiento de sujetos produce un dominio desmembardo. El derecho superficiario

coexiste con el derecho de propiedad del titular.

El derecho real de superficie puede ser constituido sobre todo el terreno o una parte material
determinada del mismo (conf.arts. 1883 Y 2115, cccN).

También puede ser sobre el terreno o rasante, el subsuelo, o el espacio aéreo o vuelo. Es posible
que existan varios derechos reales de superficie sobre le mismo inmueble. Tambien pueden existir
varios derechos de superficie sobre distintas porciones del inmueble de ser posible su division
material.

Además, se permite que lo construido pueda ser afectado a propiedad horizontal, salvo pacto en
contrario (conf.art.2120). El superficiario puede afectar lo construido a propiedad horizontal, y a
su vez, en propiedad horizontal puede exisitir el derecho real de superficie.

Es un derecho real autonomo que se ejerce sobre cosa ajena, en donde se otorga al titular de
derecho real de superficie el uso, goce y disposicion (material y juridica) del bien. Esta facultad de
disposicion es sobre lo construido, plantado o forestado.

Le son aplicables supletoriamente las normas relativas a las limitacion de uso y goce en el derecho
real de usufruco, y las del dominio revocable respecto a la propiedad superficiaria.

Objeto: Inmuebles (ya sea el espacio rasante, vuelo o subsuelo) y plantaciones, forestaciones ya
existentes.
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Facultades del superficiario

ARTICULO 2120.- Facultades del superficiario. El titular del derecho de superficie está facultado para
constituir derechos reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad
superficiaria, limitados, en ambos casos, al plazo de duración del derecho de superficie.

El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal, con separación del
terreno perteneciente al propietario excepto pacto en contrario; puede transmitir y gravar como
inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades privativas, durante el plazo del derecho
de superficie, sin necesidad de consentimiento del propietario.

a) Facultades materiales: el superficiario tiene el uso y goce del inmueble sobre el que recae
su derecho para los actos materiales de edificación, plantación o forestación. E l objeto de
su derecho se encuentra afectado al uso y goce de la cosa limitado a la edificación,
forestación o plantación. Su derecho debe ser ejerddo forma regular (conf. Art. 10)
b) Facultades jurídicas: el superficiario tiene la disposición jurídica, ya sea del derecho a
plantar, forestar o edificar, como de la propiedad separada. En este úItimo caso citado se
le aplican las normas del dominio revocable en tanto sean compatibles y no se encuentran
modificadas por las normas de este capítulo.

El superficiario puede ceder o transmitir su derechode superficie a un tercer, como constituir

derecbos reales de disfrute (usufrutcto, habitacion, servidumbre) los que se extinguiran junto al
derecho de superficie. El derecho del superficiario se extiende al subsuelo, sobrevuelo y al espacio
aereo.

El superficiario tambien puede constituir derechos reales de garantia tanto sobre la propiedad
superficiaria como sobre el derecho de plantar, forestar o edificar. Tambien puede afectar a
propiedad horizontal, salvo pacto en contrario.

Facultades del propietario

ARTICULO 2121.- Facultades del propietario. El propietario conserva la disposición material y jurídica que
corresponde a su derecho, siempre que las ejerza sin turbar el derecho del superficiario.

a) Dispocision juridica: El nudo propietario puede transmitir su derechor eal de dominio, el

que encontrara gravado con el derecho real de superficie hasta que se extinga. Tambien el
propietario puede gravar el inmueble con derechos reales de disfrute y de garantia
siempre que no perjudicque el derecho del superficiario.
Teniendo en cuenta que el derecho rela de superficie puede constituirse sobre un parte
del inmueble o sobre un derecho del inmueble, el propietario puede constituir tambien
constituir derecho real de superficie sobre la porcion restante del inmueble o sobre otro
derecho (ej: dereho de superficie sobre el vuelo, y otro sobre el subsuelo)
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b) Disposicion material: Puede el nudo propietario ejercer los derechos materiales sobre la
cosa siempre que no turbe los derechos del superficiario. Tamben puede constituir
derechos personales, bajo las mismas condiciones que las aludidas anteriormente.

Caracteres especiales
Plazo
ARTICULO 2117.- Plazos. El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de
setenta años cuando se trata de construcciones y de cincuenta años para las forestaciones y
plantaciones, ambos contados desde la adquisición del derecho de superficie. El plazo
convenido puede ser prorrogado siempre que no exceda de los plazos máximos.

Edificacion: Plazo de 70 años

Forestacion y plantacion: 50 años.

Ambos plazos deberán contarse a partir de la adquisición del derecho de superficie.

Se interpreta que el superficiario tiene el derecho real desde que tiene el derecho de poseer, o
sea, que a partir del momento que el superficiario tiene titulo ficiente y modo suficiente
(tradición), por lo que debe contarse desde ese mento el plazo máximo de duración de este
derecho.

Los plazos convenidos contractualmente pueden ser prorrogados, pero no pueden exceder el
límite legal.

Para Mariani de Vidal y Abreut, la renovacion no puede exceder el maximo legal porque sino ello
se convertiria en una clausula de estilo en el contrato originario con lo que el derecho pasaria a
extenderse por el termino de 100 años o aun llegaria a ser perpetuo. En la parte final del art 2117
avala esta postura.

Por el otro lado Alterini entiende que pactada su renovación, el nuevo plazo convenido se
computará desde la fecha del acto de renovacion. Por lo queinterpreta que no habría objeciones
legales a que la suma del nuevo plazo supere el limite.

Conclusion: se puede pactar un plazo menor y renovar, pero no se puede superar ni renovar por
un plazo mayor al del art 2117. En caso de hacerlo se tendran por no escritas.

Al momento del vencimiento lo construido vuelve al dominio pero debe pactarse una
indemnizacion a favor del superficiario. El mismo puede renunciar a su derecho de indemnizacion
(debe ser expreso, debe estar en el contraro y no se presume). En el contrato debe figurar monto
de indemnizacion o renuncia del superficiario.

Falta competar
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Legitimacion
ARTICULO 2118.- Legitimación. Están facultados para constituir el derecho de superficie los
titulares de los derechos reales de dominio, condominio y propiedad horizontal.

No ofrece inconvenientes el supuesto donde el titulardominial afecta el inmueble al derecho real

de superficie; pero en el caso de los condóminos ello deberás er por unanimidad.

Sín embargo, dentro de la propiedad horizontal es impensable que uno de los consorcistas pueda
constituir una derecho real de superficie en su unidad funcional, dado que no cabe duda que
necesitará la unanimidad, en tanto ello cambiará los porcentuales del propietario re1pecto dela
cosa y partes comunes en función de mayor superficie cubierta edificada (conf. Art. 2052, ccc)

Modos de adquisicion
El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito.

Ese contrato debe ser redactado por escritura publica, e inscripto en el Registro de la Propiedad
Inmueble para su oponibilidad a terceros.

Inserí pción registra I de la escritura pública de constitucion del derecho real desuperficie se
realizará en el Registro de la Propiedad Inmueble. Se necesitará un nuevo plano de mensura si se
constituye sobre parte material del inmueble; en todos los casos se dejará constancia del
“gravamen real” en la matrícula del fundo, y se abrirá una submatrícula donde conste el derecho
real de superficie, y si el mismo es parcial o total.

Este derecho puede ser transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte (con f. arts. 398
Y 1906, CCCN). Lasuperficiees un derecho real transmisible y temporario(conf.art.2119, Al ser este
derecho transmisible mortis causa, entendemos que no habría inconveniente que se disponga de
él por testamento.

Como el derecho recae sobre un inmueble, el contrato debe ser realizado pública. Si es oneroso
se le aplicarán las normas de la compraventa; en cambio, sí es a títulogratuito serán los preceptos
que gobiernan la donación. No puede adquirirse por usucapión larga; sin embargo la prescripción
breve es admisible a los efectos del saneamiento del justo título (en caso de haber sido otorgado
por una persona no legitimada).

Al ser un derecho transmisible es por lo tanto susceptible de embargos por parte de los
acreedores del superficiario, pudiéndose subastar, yel adquirente en subasta será el sucesor
particular de su derecho, con todas las obligaciones y derechos que recaían sobre el superficiario
ejecutado.
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ARTICULO 2123.- Subsistencia y transmisión de las obligaciones. La transmisión del derecho

comprende las obligaciones del superficiario.

La renuncia del derecho por el superficiario, su desuso o abandono, no lo liberan de sus

obligaciones legales o contractuales.

Las obligaciones del sueprficiario derivan del titlo constitutivo:

 Pago del precio o solarium: Puede ser una sola vez, o en forma perodica, sea mensual o
anual, de acuerdo a lo que estipule en el contrato.
 Obligaciones relativas a los trabajos del superficiario: la facultad que se le otorga al
superficiario de plantar o edificar puede estar sujeta a ciertos condicionamientos.
Por ejemplo, el superficiario está obligado a plantar soja únicamente; a construir solo
cinco pisos como máximo de elevación en un edificio; a no afectar a propiedad horizontal
lo construido, etcétera.
 Tributos sobre el terreno y sobre la propiedad superficiaria: ello deberá prererse en las
leyes tributarias.

Extincion del sistema

Extincion
Se le aplica la normativa contenida en la parte general de los derechos reales relativa a la forma de
extincion de los derechos reales.

 Destruccion del objeto: Tratándose de un inmueble solo podemos imaginar como

supuestos de ello, la desaparición del terreno por avulsión, o por expropiación.
ARTICULO 2122.- Destrucción de la propiedad superficiaria. La propiedad superficiaria no se
extingue, excepto pacto en contrario, por la destrucción de lo construido, plantado o
forestado, si el superficiario construye, nuevamente dentro del plazo de seis años, que se
reduce a tres años para plantar o forestar.

La destruccion de la propiedad superficiario no extingue el derecho real, salvo pacto en

contrario, pero debe reconstruir en el plazo de 6 años o reforestar en el plazo de 3 años
 Renuncia expresa: El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por renuncia
expresa (no se presume) que debe constar en escritura pública y ser inscripta en el
Registro de la Propiedad Inmueble para su oponibilidad a terceros interesados de buena
fe.
El unico legitimado es el titular superficiario.
 Vencimiento del plazo contractual o cumplimiento de una condicion resolutoria: ya sea del
plazo maximo fijado por el codigo, del plazo fijado contractualmente o de la condicion
resolutoria pactada.
 Por consolidacion: Que el superficiario devenga titular dominial del inmueble gravado.
 Por no uso: Durante diez años, para el derecho a construir, y de cinco, para el derecho a
plantar o forestar (conf. Art. 2124, CCCN).
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Indemnizacion al superficiario
Cuando se extingue el derechodesuperficie porelcumplimiento del plazo convencional o legal, el
propietario del suelo hace suyo lo construido, plantao o forestado, libre de los derechos reales o
personales impuestos por el superficiario.

Cuando se produce la extincion del derecho de superficie, el titular del derecho real sobre le suelo
debe indemnizar al superficiario, excepto pacto en contrario (art 216).

Ese monto de la indemnización debe ser fijado por las partes en el acto constitutivo del derecho
real de superficie, o en acuerdos posteriores; quedando sujeto al arbitrio jurisdiccional en caso de
desacuerdo.

Efectos de la extincion
ARTICULO 2125.- Efectos de la extinción. Al momento de la extinción del derecho de superficie por el
cumplimiento del plazo convencional o legal, el propietario del suelo hace suyo lo construido, plantado o
forestado, libre de los derechos reales o personales impuestos por el superficiario.

Si el derecho de superficie se extingue antes del cumplimiento del plazo legal o convencional, los derechos
reales constituidos sobre la superficie o sobre el suelo continúan gravando separadamente las dos
parcelas, como si no hubiese habido extinción, hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie.

Subsisten también los derechos personales durante el tiempo establecido.

La adquisicion del titular del suelo es automatica, y no hace falta la tradicion de la cosa. Si la el
superficiario continua con el corpus del inmueble una vez extinguido el derecho, lo sera en el
carácter de tenedor.

Si el derecho de superficie se extingue al cumplirse el plazo pactado o el maximo legal, se

extinguen los derecos reales y personales que hubiere constituido el superficiario.

Si la extincion se produce antes de los momentos señalados, por una causal distitna a la del
vencimiento del plazo establecido, tales derechos se mantienen, ya que pueden presentarse casos
en los que los terceros se vean defraudados en sus expectativas.

Para el caso de consolidacion pasa lo mismo. Si por ejemplo existiera una hipoteca sobre la
propiedad superficiaria, no obstante que al extinguirse el deerecho de superficie no cabe hablar de
propiedad superficiaria, aun mientras dure la hipoteca va a subsistir al solo fin de ser objeto del
derecho real que no se extingue a pesar de la consolidacion.

Servidumbre
Para que exista servidumbre debo tener dos inmuebles. Los dos inmuebles son la estructura: uno
es sirviente y el otro es dominante. El sirviente concede la utilidad (carga real), que puede consistir
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en no hacer (ejemplo no elevar, edificar), en un dejar hacer (ejemplo, transitar, pasar, sacar agua).
No puede consistir en un hacer, no se lo obliga a hacer.

Servidumbre, en el léxico jurídico, implica un gravamen sobre un fundo, llamado fundo sirviente,
en beneficio de otro fundo, llamado fundo dominante. El fundo dominante se beneficia con alguna
utilidad o ventaja, mientras que el sirviente sufre una restricción que debe soportar. Para el titular
del fundo sirviente, la servidumbre es una carga real o una restricción al dominio, que implica un
debe dejar hacer, o no hacer, pero en ningún caso la servidumbre implica un “hacer”.

La servidumbre encuentra su razón de ser en procurar una racional y más eficiente explotación y
utilización de los predios.

Cabe destacar que si bien la servidumbre es un derecho real que recae sobre un inmueble ajeno,
tiene diferencias con los tres derechos reales de disfrute previamente tratados y aparece en un
capitulo diferente del libro de Kiper.

Concepto y caracteres
ARTICULO 2162.- Definición. La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos
inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el
inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.

Se extrae de esta definición que la servidumbre:

 Es un derecho real autónomo.

 Que tiene una duración temporaria o permanente, dependiendo de si es real o personal.
 Se requieren dos inmuebles, que pertenecen a dos personas distintas, al menos
parcialmente. Esto se debe a que nadie puede tener un derecho de superficie sobre cosa
propia.
 No es necesario que los inmuebles sean contiguos, es decir, que se toquen.
 Es un derecho real principal, que recae sobre cosa registrable.
 Si es positiva, se ejerce por la posesión. En cambio, si es negativa, no será el caso. Esta es
una gran diferencia con los otros tres derechos reales de disfrute.
 Ya que recae sobre un inmueble, es necesaria su inscripción en el registro de la propiedad
inmueble.
 El artículo establece que es necesaria una “utilidad”. Es decir, se trata de obtener algún
tipo de ventaja, que puede consistir en facultar al titular de la servidumbre a usar del
inmueble ajeno o impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos. No puede
haber servidumbre sin alguna utilidad o ventaja, que no puede ser imaginaria o hipotética,
sino verdadera. Generalmente, esta utilidad consiste en un no hacer, en un dejar hacer o
en una actividad de recreo, pero nunca puede consistir en un hacer.
 Un carácter que destaca a los derechos reales es el numerus clasus, es decir, no se pueden
configurar derechos reales que la ley no haya creado previamente. Sin embargo, el código
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ha permitido a los particulares cierta libertad en lo que hace a la constitución y

estipulaciones en los títulos que sirven de fuente a estos derechos real. Esto se conoce con
“Principio de Atipicidad”. Tiene su límite este principio en las normas de orden público.
 Las servidumbres reales, es decir, aquellas que son inherentes al fundo dominante y al
fundo sirviente, son inseparables del inmueble al que activa o pasivamente pertenecen,
debido a su carácter accesorio. Además, según el art. 2172, ninguna servidumbre puede
transmitirse con independencia del inmueble dominante.
 El código de Vélez establecía que la servidumbre es indivisible como carga y derecho.
El código actual nada dice sobre este punto, pero se puede llegar a la misma
conclusión.

El principio de atipicidad: dentro de los fines, puede haber tantas servidumbres como sea posible.

Cuando la servidumbre es positiva, se ejerce por la posesión, por lo que soy poseedor desde el
primer uso. Cuando la servidumbre es negativa, no se ejerce por la posesión, para estos casos se
prevé la registración.

El derecho real se concede a favor del titular del fundo dominante.

Objeto
ARTICULO 2163.- Objeto. La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte
material del inmueble ajeno.

Clasificación
Las clasificaciones que se explican son las más típicas. Puede haber otras (atipicidad) siempre que
el objeto sea un no hacer, dejar hacer o mero recreo.

Positiva y Negativa
ARTICULO 2164.- Servidumbre positiva y negativa. La servidumbre es positiva si la carga real
consiste en soportar su ejercicio; es negativa si la carga real se limita a la abstención
determinada impuesta en el título.

La servidumbre positiva le permite al titular del fundo dominante realizar alguna actividad que el
titular del fundo sirviente debe soportar (dejar hacer). La negativa le permite exigir al titular del
fundo una abstención.

Cabe destacar que la mayoría de los derechos reales se ejercen por la posesión, con la excepción
de las servidumbres negativas y la hipoteca.
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Real y personal
ARTICULO 2165.- Servidumbre real y personal. Servidumbre personal es la constituida en favor de
persona determinada sin inherencia al inmueble dominante. Si se constituye a favor de una persona
humana se presume vitalicia, si del título no resulta una duración menor.

Servidumbre real es la inherente al inmueble dominante. Se presume perpetua excepto pacto en

contrario. La carga de la servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la heredad dominante, y la
situación de los predios debe permitir el ejercicio de ella sin ser indispensable que se toquen. La
servidumbre real considerada activa y pasivamente es inherente al fundo dominante y al fundo
sirviente, sigue con ellos a cualquier poder que pasen y no puede ser separada del fundo, ni formar el
objeto de una convención, ni ser sometida a gravamen alguno.

En caso de duda, la servidumbre se presume personal.

La servidumbre real requiere para su existencia dos inmuebles mientras que la utilidad que brinda
el fundo sirviente debe recaer en beneficio del fundo dominante y no de su titular, por lo que en
nada incide el cambio de persona de este último. En otras palabras, es inherente al inmueble
dominante, y no interesa quien es el titular.

Por otro lado, en la personal no hay inherencia al fundo dominante. Aquí, se constituye la
servidumbre teniendo en cuenta el titular del fundo dominante.

Si bien no pueden ser separadas del fundo ni formar el objeto de una convención ni ser sometidas
a gravamen alguno, no se transmiten a los sucesores porque terminan con la muerte del titular. Se
las presume vitalicia, salvo que el sujeto sea una persona jurídica, en cuyo caso, tendrá el límite de
tiempo en 50 años. En caso de duda, se presume que es ver.

Según el art. 2167, La servidumbre personal puede establecerse a favor de varias personas. Si se
extingue para una subsiste para las restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto que el título
prevea lo contrario.

No puede establecerse la servidumbre personal a favor de varias personas que se suceden entre
sí, a menos que el indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar la servidumbre.
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Voluntaria y forzosa
ARTICULO 2166.- Servidumbre forzosa. Nadie puede imponer la constitución de una servidumbre,
excepto que la ley prevea expresamente la necesidad jurídica de hacerlo, caso en el cual se denomina
forzosa.

Son servidumbres forzosas y reales la servidumbre de tránsito a favor de un inmueble sin comunicación
suficiente con la vía pública, la de acueducto cuando resulta necesaria para la explotación económica
establecida en el inmueble dominante, o para la población, y la de recibir agua extraída o degradada
artificialmente de la que no resulta perjuicio grave para el fundo sirviente o, de existir, es canalizada
subterráneamente o en cañerías.

Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnización con el del fundo dominante, o con la
autoridad local si está involucrada la población, se la debe fijar judicialmente.

La acción para reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible.

Por regla, la servidumbre resulta de un acuerdo entre el titular del fundo dominante y del fundo
sirviente. Sin embargo, se prevé en el código ciertos supuestos en los cuales puede haber
derechos reales impuestos por la ley. Se llama a estas servidumbres forzosas, aquellas que la ley
autoriza e imponen, con prescindencia de la voluntad u oposición del titular del fundo sirviente, si
se dan determinadas circunstancias.

Cabe destacar que esto no implica que el titular del fundo sirviente no puede convenir con el
previo dominante para constituir la servidumbre.

Son servidumbres excepcionales, pues el dominio se presume libre de cargas, y de allí que nadie
puede imponer una servidumbre, sino que debe haber una necesidad especial, taxativamente
mencionada en dicho artículo.

Si el dueño del fundo sirviente no colabora o acepta la servidumbre, el interesado puede

demandarlo judicialmente para imponerla (esto configura una acción real, llamado acción
confesoria).

La servidumbre forzosa es irrenunciable, y resguarda al interés público al tener en miras

fundamentales razones económicas de bien común.

El titular del fundo sirviente tiene derecho a una indemnización. Si no hay acuerdo con el titular
del fundo dominante, o la autoridad local esta involucrada, se puede fijar judicialmente.

Se incluye a:

 Servidumbre de transito: que se configura cuando se trate de un inmueble sin

comunicación suficiente con a la vía pública. Esta servidumbre es real.
 Servidumbre de acueducto: es viable cuando resulta necesaria para la explotación
económica establecida en el inmueble dominante o en la población. Cabe destacar que es
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para transportar agua, no para tomarla. Se constituye para hacer entrar agua en un
inmueble propio con la particularidad de que el agua proviene de un inmueble ajeno.
 Servidumbre de recibir agua: la servidumbre de recibir agua de predios ajenos (desagüe),
consiste en obligarse el sirviente a tolerar el ingreso de aguas que provengan de otras
heredades. Cabe destacar que no podrá resultar un perjuicio grave para el fundo sirviente.
 La de extraer agua, recaida sobre el fundo dominante.

Activa y pasiva
La servidumbre se llama activa cuando esta enfocada desde el fundo dominante y pasiva respecto
del fundo sirviente. Esto se relaciona con el predio que se beneficia o con el que se grava. Esta
clasificación no es adoptada por el código.

Continua y Discontinua
Es continuo cuando se ejerce sin necesidad de un hecho actual del hombre. La discontinua cuando
su ejercicio requiere del hecho de un hombre (por ejemplo, sacar agua). El código de Vélez tomaba
esta clasificación, pero el actual no.

Aparente y no aparente
La servidumbre aparente es aquella que se manifiesta por signos a la vista (ejemplo, un cerco). Es
no aparente si no se aprecia por una señal exterior (ejemplo, no edificar). El código actual no toma
esta clasificación.

Perpetua o Temporaria
Se toma de forma tácita esta clasificación en el art. 2165, que presume la perpetuidad de las
servidumbres reales, mientras que determina que las personales son siempre temporarias.

Legitimación
Debe ser legalmente capaz.

ARTICULO 2168.- Legitimación. Están legitimados para constituir una servidumbre los titulares de
derechos reales que recaen sobre inmuebles y se ejercen por la posesión. Si existe comunidad debe
ser constituida por el conjunto de los titulares.

ARTICULO 2169.- Prohibición de servidumbre judicial. En ningún caso el juez puede constituir una
servidumbre o imponer su constitución.

ARTICULO 2170.- Presunción de onerosidad. En caso de duda, la constitución de la servidumbre se

presume onerosa.

Por lo tanto, se comprende tanto a los titulares de derechos sobre cosa propia como a los titulares
de derechos reales sobre cosa ajena.

En el caso de los Conjuntos Inmobiliarios, mientras haya mayoría, puede haber servidumbres entre
distintos conjuntos entre sí o con terceros. En el caso de los condóminos, será necesaria la
conformidad entre todos.
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Aunque no se lo menciona expresamente, los modos de constitución de la servidumbre son el

contrato y un acto de última voluntad. S podía menciona a la ley cuando la servidumbre es forzosa.
La prescripción es posible, pero solo para aquellas servidumbres que se ejercen por la posesión, es
decir, las positivas. En caso que sea el testamento el modo constitutivo, se deberá respetar la
legítima.

Vigencia del numerus clausus

 En country y barrios cerrados se implementaron servidumbres no previstas, las
servidumbres de uso.
 Las servidumbres administrativas que son típicas de los edificios para las cámaras de gas y
de luz. Se constituyen a favor de las empresas. Se restringe una parte de los edificios. No
hay dos inmuebles. Debe fijarse en el plano de afectación a PH. Cada persona que adhiere
al reglamento, adhiere a la servidumbre. No es de fuente convencional como las otras.

Requisitos para servidumbre típica.

 Fundo propio y fundo ajeno.
 Puede ser entre dos fundos propios: se llama relación de servidumbre. Nace la
servidumbre con la enajenación de uno de los inmuebles.

Presunciones
Existen presunciones, depende del objeto. No sé de qué porque el cuaderno decía que eran para
determinar si es real o personal pero como que nada que ver:

- Siempre se supone onerosa. La gratuita tiene que estar establecida en el contrato

constitutivo.
- La servidumbre tiene que tener por objeto una utilidad, mediata o inmediata, no
necesariamente tiene que ser actual.
- La transmisibilidad: no se puede transmitir con independencia del fundo
dominante. Los fundos se transmiten con los beneficios/obligaciones. Para
transmitir libre de gravamen tiene que desafectarlo de la servidumbre. (La
afectación/desafectación tiene que ser por escritura, con publicidad registral).
- Para el caso de servidumbre personal: el fallecimiento del beneficiario extingue la
servidumbre. No es transmisible mortis causa.

Derechos y obligaciones del titular dominante

Constitución de derechos personales
El art. 2173 determina que el titular dominante está facultado para constituir derechos personales
con relación a la utilidad que brinda la servidumbre, sin eximirse de su responsabilidad frente al
propietario, es decir, mientras no se agrave la situación del derecho. Estos derechos se extinguen
cuando finalice la servidumbre.

Cabe destacarse que no se puede constituir derechos reales.

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Facultades
- Usar la fracción del fundo sirviente destinada a la servidumbre. Siempre conforme a su destino.
No puede darle otro destino que el previsto.

- Impedir que el titular del fundo sirviente ejerza ciertos actos de disposición que disminuyan la
utilización de la servidumbre (turben su ejercicio).

Extensión de la servidumbre
El alcance de la servidumbre se rige, en principio, por los términos del título constitutivo de origen.

El art. 2174 determina que “La servidumbre comprende la facultad de ejercer todas las
servidumbres accesorias indispensables para el ejercicio de la principal, pero no aquellas que sólo
hacen más cómodo su ejercicio.”

Es decir, se refiere a la ampliación de los derechos del titular del fundo dominante a las
servidumbres accesorias. Cabe destacar que deben ser aquellas servidumbres accesorias
indispensables, y no para otras no indispensables que simplemente tornarían su uso más cómodo.

Ejercicio de la servidumbre
El ejercicio de la servidumbre implica obtener alguna utilidad o ventaja del fundo sirviente. Sin
embargo, dicha ejercicio de la servidumbre debe causar el menor agravio posible al fundo
sirviente.

El art 2175 determina que “el ejercicio de la servidumbre no puede agravarse si aumentan las
necesidades del inmueble dominante, excepto que se trate de una servidumbre forzosa.”

Por lo tanto, se dispone que, de no haberse pactado otra cosa en el título, el límite del ejercicio de
una servidumbre es el de las necesidades del predio dominante en la extensión que tenía cuando
fue constituida. En otras palabras, no se pueden tomar en cuenta las necesidades que surjan con
posterioridad a la constitución. La notable excepción es la de las servidumbres forzosas.

Mejoras necesarias
El código faculta al titular dominante a realizar las mejoras necesarias en el inmueble sirviente. Se
consideran necesarias aquellas indispensables para el mantenimiento y conservación de la
servidumbre. Cabe destacar que el art 2176 hace uso del verbo “puede” y no “debe”, por lo tanto,
se trata de un derecho del sirviente, no de una obligación.

Están a su cargo a menos que el gasto se origine en hechos por los cuales debe responder el titular
del inmueble sirviente o un tercero.

Trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre

El art. 2177 determina que “El titular dominante puede obligar a quien hizo en el inmueble
sirviente trabajos que menoscaban el ejercicio de la servidumbre a restablecer la cosa a su estado
anterior, a su costa. Si el inmueble sirviente pasa a poder de otro, éste sólo debe tolerar la
realización de las tareas, sin poder reclamar contraprestación alguna.”
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De nuevo, lo que aparece aquí es un concepto derivado del ejercicio de la servidumbre causando
el menor agravio posible al fundo sirviente.

El titular del fundo sirviente y los terceros deben abstenerse de realizar trabajos que impidan el
ejercicio de la servidumbre. Si lo hacen, deberán hacerse cargo de volver las cosas a su estado
anterior.

Por lo tanto, no se debe disminuir o menoscabar en modo alguno el uso de la servidumbre

constituida, ni mucho menos se podrá ejecutar trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre.

Ejecución por acreedores

La servidumbre es una carga real inherente al inmueble, y no puede ser separada ni ser objeto de
acto jurídico alguno, incluyendo a la ejecución, con independencia del inmueble al que accede.

Por tal motivo, el art 2178 dispone que en ningún caso la transmisión o la ejecución de la
servidumbre puedan hacerse con independencia al inmueble dominante.

Comunicación al sirviente
Prevé el art. 2179 que “El titular dominante debe comunicar al titular sirviente las perturbaciones
de hecho o de derecho sufridas en razón del ejercicio de la servidumbre. Si no lo hace, responde
de todos los daños sufridos por el titular sirviente.”

Derechos del titular sirviente

Disposición jurídica y material
El art. 2180, en su primer párrafo, dispone que el titular sirviente conserva la disposición jurídica y
material que corresponde a su derecho. No pierde el derecho de hacer servir el predio a los
mismos usos que forman el objeto de la servidumbre. Aun así, el titular sirviente deberá cumplir la
obligación de abstenerse o tolerar, según corresponda.

Está limitado en sus facultades materiales en relación al sector afectado a la servidumbre. Sobre
ese sector no puede constituir otros derechos reales, personales. Tiene como obligación principal
tutelar al titular del fundo en el ejercicio de la servidumbre. No puede afectar el ejercicio de la
servidumbre. Debe impedir los hechos de terceros que pueda impedir.

Defensas que puede oponer el titular dominante

El art. 2180, en su segundo párrafo, determina que el titular sirviente no debe turbar el ejercicio
de la servidumbre, y si lo hiciese, el titular dominante puede exigir el cese de la turbación. Si la
servidumbre es onerosa, puede optar por una disminución del precio proporcional a la gravedad
de la turbación.

Alcances de la constitución del ejercicio

Según el art. 2181: “El titular sirviente puede exigir que la constitución y el ejercicio de la
servidumbre se realicen con el menor menoscabo para el inmueble gravado, pero no puede privar
al dominante de la utilidad a la que tiene derecho.
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“Si en el título de la servidumbre no están previstas las circunstancias de lugar y tiempo de

ejercicio, las debe determinar el titular sirviente.”

Como ya se mostró en las secciones anteriores que refieren a los arts. 2174 y 2175 del CCyCN, el
ejercicio de la servidumbre debe efectuarse del modo menos perjudicial para quien la debe
soportar.

Por otro lado, el titular sirviente puede determinar las circunstancias de lugar y tempo del
ejercicio, pero no debe ejercer esta facultad de modo abusivo o arbitrario. Cabe destacar que en
primer lugar, se tiene que estar de acurdo con aquello determinado por el titulo constitutivo.

Evicción
Ante una afectación de su derecho, tiene garantía de evicción: hacer volver las cosas al estado
anterior.

Extinción de la servidumbre
Medios Generales
Al igual que todos los derechos reales, la servidumbre se puede extinguir por renuncia o
abandono, destrucción de la cosa o consolidación en la misma persona de la propiedad de fundo
dominante y sirviente.

Medios Especiales
Los medios especiales de extinción de la servidumbre son los siguientes, determinados por los tres
incisos del art. 2182:

 Extinción por falta de utilidad: como ya se dijo en la definición, la servidumbre concede al

titular del fundo dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente. Por lo tanto,
al desaparecer dicha utilidad, la servidumbre en si no tendría sentido.
 El no uso: la servidumbre por no uso, por cualquier razón, debe ser durante 10 años. No se
determina el momento en el cual comienza a correr, pero puede inferirse que se cuenta el
plazo desde el día en que se haya dejado de usar. También se extinguen por el no uso por
“persona alguna”, es decir, se incluye a personas que no sean titulares del DR.
 Vencimiento del plazo o cumplimiento de la condición: las servidumbres pueden estar
sujetas a un plazo o condición. En el caso de las personales, estas son vitalicias, a menos
que se determine lo contrario. Esto se da cuando el titular es persona humana. En cambio,
cuando el titular es persona jurídica, el límite es de 50 años.

Si la servidumbre fuera real, se presume que es perpetua, salvo que se demuestre lo contrario.

La extinción es de pleno derecho cuando se vence el plazo o fallece la persona humana. No

requiere rogación.
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Pero el registro no actúa de oficio. Art. 6 de la ley 17.801 dice que hay que rogar la cancelación de
la servidumbre, acreditando el hecho extintivo. Ejemplo: partida de defunción. Se cancela el
asiento registral.

Efecto: una vez producida la extinción, se extinguen todos los derechos constituidos por el titular
del fundo dominante.

Si se constituyó por un dominio revocable: si se produce la revocación, el inmueble vuelve libre de

gravámenes y cargas. Se extingue.

Usufructo
Concepto
El usufructo junto a los derechos reales de uso, habitación y servidumbres, son derechos reales de
disfrute sobre cosa ajena.

ARTICULO 2129.- Concepto. Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un
bien ajeno, sin alterar su sustancia.

Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se
trata de un derecho, cuando se lo menoscaba.

ARTICULO 2130.- Objeto. El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por
una parte indivisa de los siguientes objetos:

a) una cosa no fungible;

b) un derecho, sólo en los casos en que la ley lo prevé;
c) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales;
d) el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario.

ARTICULO 2131.- Legitimación. Sólo están legitimados para constituir usufructo el dueño, el titular de
un derecho de propiedad horizontal, el superficiario y los comuneros del objeto sobre el que puede
recaer.

EI derecho real de usufructo es el derecho de usar y gozar de la cosa sin alterar sustancia, y en
forma más extensiva, el destino económico de la cosa.

El art. 2142 del CCCN, que habilita a transmitir el usufructo, también prevé limitaciones, porque si
bien lo puede transmitir, es su propia vida y no la del adquirente la que determina el límite
máximo de duración del usufructo, debiendo previamente el nuevo usufructuario dar garantía
suficiente al propietario de la conservaclón y restitución del bien.

En las “XXV Jornadas de Derecho Civil”, de Bahía Blanca, de 2015, se concluyó según el dictamen
de mayoría que no era posible pactar cláusulas de inenajenabiIidad absoluta en el usufructo, toda
vez que conculca lo dispuesto por el art. 1884 –la estructura legal, de orden público- y el art. 1906
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del CCCN-que prevé la transmisibilidad de los derechos reales. Todo para decir que no se puede
pactar la instransmisibilidad de este derecho real.

El usufructo es intransmisible por causa muerte, sin periuidode lo dispuesto para e I usufructo a
favor de varias personas con derecho de acrecer (conf .art. 2140, cccn).

O sea, si hay más de un usufructuarío, y fallece uno de ellos, de haberse pactado el derecho a
acrecer, favorece su porción a los demás, acreciéndola; en caso contrario, se extingue el derecho
para ese usufructuario, y se consolida esa porción del dominio útil en el propietario.

Caracteres
Los caracteres del usufructo podemos analizarlos en dos grupos, los primarios Y los secundarios.

Caracteres primarios
1. Es un derecho real autonomo comprendido el art 1887.
Al ser un derecho real goza de los caracteres de inmediatez, absolutez e inherenda a la
cosa. La ínmedletez se refiere a que su titular puede obtener las ventajas directamente de
la cosa sin intervenir intermediario alguno, ni aún el titulardomi nial. La absolutez significa
que puede oponer su derecho a quien se le oponga en su ejercicio. Finalmente, la
inherencia a la cosa, es que puede oponerlo aun cuando el propietario transmita el bien,
frente al nuevo propietario; pues el derecho rea I sigue a la cosa, no importa la mutación
de los titulares del bien.
2. Es un derecho real limitado: su titular únicamente tiene el ius utendi y íus fruendi(v. gr.,
uso y goce) del bien, o sea,que no tiene el máximo de facultades que una persona puede
tener sobre una cosa, tal como acontece en el dominio.
Sin embargo, el usufructuario puede gozar y usar de la cosa, excluyendo a terceros, e
incluso a su propietario.
Bajo el nuevo Código el usufructuario también puedetransmitirsu derecho, pero su plazo
de vigencia estará sujeto al del usufructo originario (conf. Art. 2142)
3. Es un derecho real sobre cosa ajena: asi lo indica el art 1888 cccn, y en principio
se presume que su constitucion es onerosa (art 2135).
4. Es un derecho temporal: no es un derecho real perpetuo, sino que tiene un límite
temporal, fijándose como máximo que sea vitalicio si es a favor de una persona humana, y
de 50 años si es una persona jurídica (conf. Art. 2152).
Es un derecho real que en caso de no uso por diez años se prevé su extinción, Y también
en el supuesto de uso abusivo comprobado judicialmente.
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Caracteres secundarios
ARTICULO 2132.- Usufructo a favor de varias personas. El usufructo puede establecerse conjunta y
simultáneamente a favor de varias personas. Si se extingue para una subsiste para las restantes, pero sin
derecho de acrecer, excepto si en el acto constitutivo se prevé lo contrario.

No puede establecerse usufructo a favor de varias personas que se suceden entre sí, a menos que el
indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar el usufructo.

ARTICULO 2133.- Prohibición de usufructo judicial. En ningún caso el juez puede constituir un usufructo
o imponer su constitución.

ARTICULO 2134.- Modos de constitución. El usufructo puede constituirse:

a) por la transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad;

b) por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce;
c) por transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra.

ARTICULO 2136.- Modalidades. El usufructo puede ser establecido pura y simplemente, sujeto a
condición o plazo resolutorios, o con cargo. No puede sujetarse a condición o plazo suspensivos y si así
se constituye, el usufructo mismo se tiene por no establecido. Cuando el testamento subordina el
usufructo a una condición o a plazo suspensivos, la constitución sólo es válida si se cumplen antes del
fallecimiento del testador.

Si bien ahora es un derecho transmisible poracto entre vivos, ígualmente tiene limitación en
cuanto a la “no ambulatoriedad respecto al factor tiempo”, porque conforme el art. 2142 del
CCCNsigue siendo la propia vida del usufructuario y no la del adquirente la que determina el límite
máximo de duración del usufructo.

Legitimados: Titular de dominio, superficiario, condominos y titulares de propiedad horizontal.

Es importante la posibilidad de transmisión del usufructo por acto entrevivos, porque ahora se
encuentra permitida la ejecución judicial de este derecho a través de una subasta. Por otro lado
esta prohibida la constitucion por acto judicial, solo su transmisibilidad.

No obstante, en el supuesto de una transmisión el nuevo usufructuario deberá cumplir con

otorgar una garantía suficiente la conservación y restitución de las cosas (cont. Art. 2142, párr. 1º,
CCCN). Este principio es aplicable aun a la adquisicion por subasta judicial.

El propietario conserva el ius abutendi (v. gr., derecho de disposición) sobre el bien. De este modo
el nudo propietario debe respetar la carga real, Y en caso de transmitirla lo hará con el derecho
real de usufructo.

Ante el fallecimiento del usufructuario se extingue directamente este derecho y se consolida el

dominio en cabeza del titular dominial.
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Se puede constituir a favor de más de una persona y se los denominara cousufructuarios. Las
personas pueden ser juricas o humanas.
Tiene ocmo limite o prohibicion la constitucion a favor de varias personas humanas cuando estas
tengan sucedan entre si (es decir vocacion usufructuaria), salvo que estas renuncien o no pueda
aceptar.

De existir varios cousufructuarios puede pactarse el derecho de acrecer, o sea, que los
sobrevivientes gocen de la porción del fallecido hasta que se extinga el derecho real sobre cosa
ajena. Esta no se presume, debe pactarse en el contrato cosntitutivo para darle publicidad y
ahcerlo oponible frente a terceros.

Puede constituirse por contrato, ya sea oneroso o gratuito. En caso de constituirla en favor de
bienes inmuebles debe ser por escritura pública e inscribirlo en el registro.

Se puede constituir de tres formas distintas:

1. Usufructo per se: el titular conserva la titularidad y otorga el derecho a uso y goce
(usufructo).
2. Usufructo presumible: el titular registral transmite el nudo propietario y otorga el derecho
de uso y goce a otro sujeto distinto en el mismo acto.
3. Usufructo por reserva: El titular transmite el nudo propietario y conserva el derecho de
uso y goce. Esta transferencia se realiza a traves del constituto posesorio (el tenedor pasa
a ser le posesor).

Si se constituye por via testamentaria debe si o si cumplir la regla de la legitima. En caso de no

hacerlo sera suceptible de accion de reduccion o colacion.

La transmision puede ser:

 Simple: No esta sujeta a condicion o cargo

 Sujeta a:
o Condicion: la condicion resolutoria es unicamente valida para el per se, y la
condicion suspensiva no se puede imponer en los testamentos salvo que se
cumpla antes de la muerte del usufructuario.
o Contraprestacion

Resumen de cacaracteres
Primarios:

 Derecho real autonomo

 Derecho limitado
 Derecho real sobre cosa ajena
 Derecho temporal

Secundarios (estos estan en el libro, el resto que puse es de clase):

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 Es un derecho real transmisible y no se puede pactar la instransmisibilidad. No se

transmite mortis causa
 Se constituye por acto entre vivos o via testamentaria
 Se encuentra permitida la ejecucion judicial
 El propietario conserva el ius abutendi, debe respetar la carga real. Si quiere transmitirla lo
hara con el derecho real de usufructo
 Posibilidad de derecho de acrecer

Derechos y obligaciones del usufructuario

Derechos del usufructuario
Como principio general vemos que el usufructuario puede goza y usar de la cosin alterar la
sustancia o el destino de la cosa. Esas facultades pueden ser material es o jurídicas.

Facultades materiales
1. El usufructuario tiene el derecho de poseer. Al ser un derecho real que se ejerce por la
posesión. Si es privado de la posesión puede entablar las acciones poesorias y los
interdictos, como las acciones reales.
2. El derecho de usar. Puede servirse del objeto respetando su destino Y naturaleza. Si es un
inmueble puede morar en él si es una casa; o puede cultivarlo si es fundo rural si ese era
su destino.
Recordemos que el usufructuario debe entregar los bienes objeto del usufructo a quien
tenga derecho a la restitución al extinguirse el usufructo, en la cantidad estado a que se
refieren los arts. 2137 (lo establecido en el invetario del bien y su estado antes de tener la
posesion) y 2138 (si no se hizo inventario, se presume que el bien estaba en buen estado).
3. Tiene el derecho de gozar. Percibir los frutos :
ARTICULO 2141.- Frutos. Productos. Acrecentamientos naturales. Pertenecen al usufructuario
singular o universal:

a) los frutos percibidos. Sin embargo, si el usufructo es de un conjunto de animales, el

usufructuario está obligado a reemplazar los animales que faltan con otros iguales en cantidad y
calidad, si no opta por pedir su extinción;
b) los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo. Los pendientes al tiempo de su
extinción pertenecen al nudo propietario;
c) los productos de una explotación ya iniciada al tiempo de constituirse el usufructo.

El uso y goce del usufructuario se extiende a los acrecentamientos originados por hechos de la
naturaleza, sin contraprestación alguna.

Facultades juridicas
Tiene facultades de administración. Tiene el usufructuario amplias facultades de administración,
pudiendo constituir derechos personales. Por ejemplo, dar en locación el objeto. Usufructuario
puede efectuar mejoras sin alterar la sustancia, además de las que está obligado a realizar. En ese
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supuesto no tiene derecho a reclamar su pago, Y puede retirarlas si ello no ocasiona daños a los
bienes.

Actos de disposicion. El usufructuario puede transmitir su derecho, pero es su propia vida y no la

del Iadquirente la que determina el límite máximo de duracióndel usufructo (ver mas arriba ya
explciado).
El usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y habitación.
En ninguno de estos casos el usufructuario se exime de sus responsabilidades frente al nudo
propietario.
El usufructuario puede tambien hacer abandono de su derecho pero no lo exime de las cargas,
obligaciones o responsabilidades que le son propias.

Es por esto tambien que los acreedores del usufructuarios pueden ejecutar el derecho real de
garantia con el limite temporal de la vida del usufructuario.

el usufructuario puede efectuar otras mejoras, además de las que está obligado a hacer, si no
alteran la sustancia de la cosa. No tiene derecho a reclamar su pago, pero puede retirarlas si la
separación no ocasiona daño a los bienes

Proteccion legal. E I usufructuario puede ejercer las acciones posesorias y petitorias contra un
tercero como contra el propietario. Además puede reclamar contra el titulardominial la entrega de
los bienes dados en usufructo, siempre y cuando haya cumplido con Ia garantía suficiente si fuera
obligatoria, o en su caso, que no se ha hecho dispensade ellas.

Obligaciones del usufructuario

Constituir Inventario (Clase):
ARTICULO 2137.- Inventario. Cualquiera de las partes contratantes tiene derecho a inventariar y
determinar el estado del objeto del usufructo, antes de entrar en su uso y goce. Cuando las partes
son mayores de edad y capaces, el inventario y determinación del estado del objeto del usufructo
son facultativos y pueden hacerse por instrumento privado. En caso contrario, son obligatorios y
deben ser hechos por escritura pública.

Si el usufructo se constituye por testamento, quien ha sido designado usufructuario está obligado a
inventariar y determinar el estado del objeto, en escritura pública. Esta obligación tampoco es
dispensable.

La parte interesada puede reclamar en cualquier momento el cumplimiento de la ejecución no

efectivizada.

Prestar garantia suficiente (Clase): Es dispensable. Si el contrato no dice nada, se presume

dispensada.
Puede consistir en una fianza, hipoteca, seguro de caucion o lo que fuere.

Obligación de guarda y conservación de la cosa: El usufructuario cumple su obligación de guarda

y conservación cuidando la cosa diligentemente, como un buen administrador, o como dicen
otras
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legislaciones con la diligencia propia de un buenpaterfamiliae.

Debe conservarla conforme a su destino, el cual se establece en el contraro pudiendo luego ser
ampliado, o tambien ser ampliado via testamento.

Mejoras: El usufructuario debe realizara su costa lasmejorasdemero mantenimiento, las

necesarias y las demás que se originen por su culpa.
No estan a su cargo las mejoras originadas por vetustez o caso fortuito, como tampoco está
obligado a realizar mejoras anteriores a la constitución por causas originadas antes del acto de
constitución de su derecho.

Tmpuestos y contribuciones, Expensas: El usufructuario debe pagar los impuestos, tasas,

contribuciones y expensas comunes que afectan directamente a los bienes objeto del usufructo.

Obligacion de restitucion: El usufructuario debe entregar los bienes objeto del usufructo a quien
tenga derecho a la restitución al extinguirse el usufructo, la cantidad y estado a que se refieren los
arts. 2137 y 2138.

Derechos y obligaciones del nudo propeitario

Derechos
Disposición jurídica y material. El nudo propietario conserva la disposición jurídica y material que
corresponde a su derecho, pero no debe turbar el uso Y goce del usufructuario.

En caso de turbación, el usufructuario puede exigir su cese; y, si el usufructo es oneroso, puede

optar por una disminución del precio proporcional a la gravedad la turbación (conf. Art. 2151,
CCCN).

Obligaciones
Resulta un derecho esencial del nudo propietario hacer respetar Ia salva rerum substantia, para lo
cual tiene acciones y medidas preventivas al efecto, pudiendo solicitar la extinción del usufructo si
su uso es abusivo o implica la alteracion de la sustancia.

Debe el nudo propietario entregar la cosa conforme lo pactado, o según se indicó en el

testamento. Debe abstenerse de realizar actos materiales o jurídicos que perturben el derecho del
usufructuario.

Extincion del usufructo

Extinguido el usufructo originario se extinguen todos los derechos constituidos el usufructuario y
sus sucesores particulares.

Causas comunes
Se remite a los generales para los derechos reales establecidos en el 1907:

1. Destruccion total de cosa

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2. Abandono: para que este prospere es importante la abdicacion del derecho de usufructo,
consolidando todas las facutlades en del derecho de dominio
3. Consolidacion
4. Cumplimiento de plazo o condicion

Causas especiales
ARTICULO 2152.- Medios especiales de extinción. Son medios especiales de extinción del
usufructo:

a) la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condición pactados. Si

no se pactó la duración del usufructo, se entiende que es vitalicio;
b) la extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la duración, se extingue a
los cincuenta años desde la constitución del usufructo;
c) el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón. El desuso
involuntario no impide la extinción, ni autoriza a extender la duración del usufructo;
d) el uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente.

Por otro lado es destacable als conclusiones de las “XXV Jornadas Nacionales de Derecho Civil” de
bahia balanca:

1. Resolucion por incumplimiento: si el usufructuario no cumple con las obligaciones que le

imponen la ley o el contrato, el nudo propietario puede requerir la resolución del contrato
por incumplimiento.
2. Revocacion: El usufructo constituido en forma gratuita, es revocable por las causas
previstas para la revocación de I as donaciones.

Diferencias con derecho de Uso y habitacion

Uso
ARTICULO 2154.- Concepto. El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su
parte material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar su sustancia.
Si el título no establece la extensión del uso y goce se entiende que se constituye un usufructo.

El derecho real de uso sólo puede constituirse a favor de persona humana.

ARTICULO 2155.- Normas supletorias. Se aplican al uso las normas del Título VIII de este Libro, a excepción
de las disposiciones particulares establecidas en el presente.

ARTICULO 2156.- Limitaciones. El usuario no puede constituir derechos reales sobre la cosa.

ARTICULO 2157.- Ejecución por acreedores. Los frutos no pueden ser embargados por los acreedores
cuando el uso de éstos se limita a las necesidades del usuario y su familia.

Se le aplican supletoriamente las normas de Usufructo.

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El uso es el derecho real sobre cosa ajena que confiere a su titular (usuario) la facultad de usar y
gozar, con límites establecidos en el titulo constitutivo. Generalmente, este uso y goce se limita a
las necesidades del usuario y de su familia.

Como el usufructo es un derecho temporario y vitalicio. Hay que respetar la sustancia del objeto

Difrencias con usufructo:

 Solo se puede constituir a favor de persona humana

 No permite constituir derechos reales
 No es ejecutable por acreedores cuando el derecho limita las necesidades del usuario y su
familia

Objeto
Puede ser establecido sobre toda especie de cosas muebles o inmuebles, cuyo goce puede ser
de alguna utilidad para el usuario.

Facultades del usuario

Limitaciones al uso y goce

El usuarui tiene el uso y goce de la cosa, pero con limites, pues de no haberlos no habria uso sino
usufructo.

La extension y limites del derecho real de uso surgen del titulo constitutivo. Por ejemplo: un
campo tiene una capacidad productiva de 10 tonaledas de leña pero en el contrato consitutivo se
impone que solo puede gozar de 1 tonelada anual.

Limitaciones a la facultad de disponer

El titular del derecho real de uso puede transmitir su derecho, en las mimsas condiciones que el
usufructo, pero no puede constituir derechos reales sobre la cosa. Ante el silencio sobre la
posibilidad de constituir derechos persoanles, se esta ante la facultad de hacerlo.
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Habitacion
ARTICULO 2158.- Concepto. La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble
ajeno construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia.

El derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de persona humana.

ARTICULO 2159.- Normas supletorias. Se aplican a la habitación las normas del Título IX de este Libro, a
excepción de las disposiciones particulares establecidas en el presente.

ARTICULO 2160.- Limitaciones. La habitación no es transmisible por acto entre vivos ni por causa de
muerte, y el habitador no puede constituir derechos reales o personales sobre la cosa. No es ejecutable
por los acreedores.

ARTICULO 2161.- Impuestos, contribuciones y reparaciones. Cuando el habitador reside sólo en una
parte de la casa que se le señala para vivienda, debe contribuir al pago de las cargas, contribuciones y
reparaciones a prorrata de la parte de la casa que ocupa.

Derecho real de habitación otorga a su titular la facultad de morar en un inmueble, pudiendo ser
en la totalidad o parte material del inmueble.

Diferencias con usufructo:

 Su titular solo puede ser la persona humana

 El objeto solo puede ser un inmueble constriudo (dif con usufrcuto y uso)
 Puede ser constituid por contrato, testamento y tambien legal (dif con usufrcuto y uso).
Legal en los casos de convivientes o conyuges supertistes, es inoponible frente a
acreedores del causante en estos caso
 Es instransmisible. Al no serlo tampoco es ejecutbale por los acreedores.
 No permite constituir derechos reales

Caracteres
Es un derecho real:

 Temporario: limitado en el tiempo, maximo la vida del beneficiario

 Inherente a la persona: es constituido en consideracion escencial a la persona del
beneficiario
 Intransmisible
 Inmembargable
 El objeto es un inmueble: debe ser uno apto para vivienda
 No se puede alterar la sustancia
 Puede surgir de la ley: casos de conyuge o conviviente superstite
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Proteccion legal de la vivienda

“El derecho a la vivienda es un derecho humano reconocido en diversos tratados internacionales”
fue el fundamento de la Comision Redactora del anteproyecto al regular esta situacion.

Asi mismo, el derechoa a la vivienda integra lso derechos economicos, sociales y culturales
reconocidos en el art 14 bis de la Constitucion Nacional.

Antes estaba regulado por la ley 14.394, ahora lo regula directamente el codigo y derogo esa ley.

Afectacion
ARTICULO 244.- Afectación. Puede afectarse al régimen previsto en este Capítulo, un inmueble destinado
a vivienda, por su totalidad o hasta una parte de su valor. Esta protección no excluye la concedida por
otras disposiciones legales.

La afectación se inscribe en el registro de la propiedad inmueble según las formas previstas en las reglas
locales, y la prioridad temporal se rige por las normas contenidas en la ley nacional del registro
inmobiliario.

No puede afectarse más de un inmueble. Si alguien resulta ser propietario único de dos o más inmuebles
afectados, debe optar por la subsistencia de uno solo en ese carácter dentro del plazo que fije la
autoridad de aplicación, bajo apercibimiento de considerarse afectado el constituido en primer término.

Leer artciulo que dice todo.

Conclusion del artículo:

 Puede afectarse un inmueble (solo uno), por su totalidad o hasta una parte de su valor
 Esta afectacion es voluntaria, no automaitca
 De afectarse mas de un inmueble, el titular debe elegir por uno de ellos dentro del plazo
que preve la ley. Si no lo hace se tendra como elegido el priemro que se afecto.
 El destino es solo de vivienda. No puede afectarse el inmuebel donde solo se desarrolle
una actividad comercial o industrial. Podria afectarse si vivieran alli.
 No hay topes maximos para inmuebles urbanos, puedo afectarlo por el monto que tenga.
El acreedor podra ejecutar el inmueble por el proporcional no afectado al regimen, y en
caso de que este afectado en su totalidad solo podra plantear la declaciones de
inoponibilidad de la afectacon por no cumplir con algun requisito legal, o el abuso del
derecho.
Para inmuebles rurales el tope es el valor de la unidad economica, de acuerdo con lo que
establexcan las reglamentaciones locales
 La afecctacion puede hacerse medainte la peticion administrativa ante el registro en
forma directa por los interesados, o mediante una escritura publica de afectacion al
regimen.
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 La inscripcion de la escritura de afectacion no es constitutiva de la proteccion, solo es

declarativa y a los efectos de oponibilidad a terceros.
 Imperscriptible: no existe un plazo al cabo del cual caduque o se extinga la posibilidad de
someterse al regimen de proteccion de la vivienda.
 Irrenunciable; ni el constituyente ni los beneficiariospueden renunciar a lso efectos y
beneficios que derivan de la afectacion

Legitimados
ARTICULO 245.- Legitimados. La afectación puede ser solicitada por el titular registral; si el inmueble
está en condominio, deben solicitarla todos los cotitulares conjuntamente.

La afectación puede disponerse por actos de última voluntad; en este caso, el juez debe ordenar la
inscripción a pedido de cualquiera de los beneficiarios, o del Ministerio Público, o de oficio si hay
beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.

La afectación también puede ser decidida por el juez, a petición de parte, en la resolución que
atribuye la vivienda en el juicio de divorcio o en el que resuelve las cuestiones relativas a la conclusión
de la convivencia, si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.

ARTICULO 250.- Transmisión de la vivienda afectada. El inmueble afectado no puede ser objeto de
legados o mejoras testamentarias, excepto que favorezcan a los beneficiarios de la afectación prevista
en este Capítulo. Si el constituyente está casado o vive en unión convivencial inscripta, el inmueble no
puede ser transmitido ni gravado sin la conformidad del cónyuge o del conviviente; si éste se opone,
falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la transmisión o gravamen deben ser autorizados
judicialmente.

Estan legitimados para afectar a vivienda: El titular dominial, los condominos con aprobacion del
resto de los condominos. Puede afectarse por actos de última voluntad.

Toda persona puede afectar a regimen de vivienda,si no designa beneficiario se entiende que lo es
le propio constituyente.

Si el constituyente esta casado o vive en union convivencial inscripta, el inmueble no puede ser
transmitido ni gravado sin la conformidad del conyuge o del conviviente; si este se opone, falta, es
incapaz o tiene capacidad restringida, la transmision o gravamen debe ser autorizado
judicialmente. (ultima parte del 250)
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Beneficiarios
ARTICULO 246.- Beneficiarios. Son beneficiarios de la afectación:

a) el propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes;

b) en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el
constituyente.

ARTICULO 247.- Habitación efectiva. Si la afectación es peticionada por el titular registral, se

requiere que al menos uno de los beneficiarios habite el inmueble.

En todos los casos, para que los efectos subsistan, basta que uno de ellos permanezca en el
inmueble.

Puede afectarse a vivienda aunque viva solo y no tenga familiares.

Efectos
ARTICULO 249.- Efecto principal de la afectación. La afectación es inoponible a los acreedores de causa
anterior a esa afectación.

La vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción, excepto:

a) obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan directamente
al inmueble;

b) obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida de conformidad a lo previsto en el

artículo 250;

c) obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda;

d) obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces, o con
capacidad restringida.

Los acreedores sin derecho a requerir la ejecución no pueden cobrar sus créditos sobre el inmueble
afectado, ni sobre los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio, aunque sea
obtenido en subasta judicial, sea ésta ordenada en una ejecución individual o colectiva.

Si el inmueble se subasta y queda remanente, éste se entrega al propietario del inmueble.

En el proceso concursal, la ejecución de la vivienda sólo puede ser solicitada por los acreedores
enumerados en este artículo.

Efectos:

1. Inejecutabilidad: Una vez afectado a vivienda, el inmuebleno puede ser ejecutado por los
acreedores nacidos con posterioridad a la fecha de inscripcion en el registro; estis es, cuya
causa sa posterior a la afectcion. Si pueden ser embargados y ejecutados por los creditos
nacidos con anterioridad a esa fecha, en resguardo de los derechos adquiridos por
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terceros. Mientras que por los creditos posteriores solo puede ser embargado pero no
ejecutado según kiper.
Como excepcion pueden ejecutar igual (con credito posterior):
a. Obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que
graven directamente el inmueble
b. Obligaciones con garantia real sobre el inmueble, constituida de conformidad con
lo previsto en el art 250 (es decir si el conyuge o conviviente otorga conformidad,
o judicial en caso de que se oponga sea incapaz, falte o tenga capacidad
restringida)
c. Obligaciones que tiene origen en construcciones u otrasmejoras realizadas en la
vivienda: el codigo trata de evitar el enriquecimiento injusto porque sino quien
realice las mejoras en el inmueble no cobraria su credito en caso de que el titular
dominial no quiera pagar.
d. Obligaciones alimentarias a cargo del titual a fover de sus hijos menores de edad,
incapaces o con capacidad restringida
2. En caso de ejecucion por quienes pueden hacerlo, el remanente no puede ser agredido
por los acreedores que no pueden ejecutar.
3. Frutos: Son embargables y ejecutables los frutos que produce el inmueble si no
son indispensables para satisfacer las necesidades de los beneficiarios (art 251)
4. Cosas muebles: son inembargables las ropas y muebles de uso indispensable del deudore,
de us conyuge o conviviente, y de sus hijos. Ademas ninguno de los conyuges o
convivientes puedde disponer de los deerechos de la vivienda familiar, ni de los muebles
indispensables para esta, ni transportarlos fuera de ella. El que no dio su consentimiento
peude pedir la nulidad dentro del plazo de 6 meses de haber conocido el acto.
5. Limites a la enajenabilidad: rige el principio de enajenabilidad que vimos salvo que:
a. Expropiacion por causa de utilidad publica
b. Reivindicacion del inmueble por un tercero que acreditase tener un mejor derecho
que el constituyente, quedaria sin efecto la afectacion y dicho inmueble le seria
restituido a aquel
c. Ejecucion por acredores a los cuales la afectacion no les es oponible.
d. Casos de muerte del cosntituyente en donde sus herederos se convertirian en
nuevos titulares de dominio.

Subrogacion real
ARTICULO 248.- Subrogación real. La afectación se transmite a la vivienda adquirida en
sustitución de la afectada y a los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o
precio.

Si el propietario decide vender el inmueble afectado para luego adquirir otro, no corre el riesgo de
que, entre una operación y otra, el precio que obtenga pueda ser embargado. Tampoco habria
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consecuencias negativas en el hecho de que el nuevo inmueble sea afectado en una fecha
posterior, pues se mantienen los efectos del primero.

Esto se aplica tambien a la ultima parte del 249 en donde el excedente de la subaste o
indemnizacion por expropiacion no pueden ser ejecutables por el resto de los acreedores.

Desafectacion
La desafectacion es el acto con el cual se cancela la inscripcion del inmueble como afectado al
regimen de vivienda.

ARTICULO 255.- Desafectación y cancelación de la inscripción. La desafectación y la cancelación

de la inscripción proceden:

a) a solicitud del constituyente; si está casado o vive en unión convivencial inscripta se requiere
el asentimiento del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene
capacidad restringida, la desafectación debe ser autorizada judicialmente;

b) a solicitud de la mayoría de los herederos, si la constitución se dispuso por acto de última

voluntad, excepto que medie disconformidad del cónyuge supérstite, del conviviente inscripto,
o existan beneficiarios incapaces o con capacidad restringida, caso en el cual el juez debe
resolver lo que sea más conveniente para el interés de éstos;

c) a requerimiento de la mayoría de los condóminos computada en proporción a sus respectivas

partes indivisas, con los mismos límites expresados en el inciso anterior;

d) a instancia de cualquier interesado o de oficio , si no subsisten los recaudos previstos en este

Capítulo, o fallecen el constituyente y todos los beneficiarios;

e) en caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada por este Capítulo, con los
límites indicados en el artículo 249.

Derechos reales de garantia

El patrimonio de una persona es la garantía común de sus acreedores, sin embargo esa garantía
colectiva a veces resulta insuficiente para asegurar el cobro de un crédito.

El deudor puede contraer obligaciones que superan su activo, de modo que se torne ilusorio los
derechos de los acreedores. En virtud del principio pars condictio creiditorum, todos los
acreedores concurren en pie de igualdad para hacer efectivo sus créditos, salvo que la ley, les haya
concedido un privilegio.

En el supuesto de las garantías personales, al deudor se le suma otro deudor, de igual calidad que
el originario, o en subsidio. Por ejemplo, el contrato de fianza, o eI aval.
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En estos casos de las garantías personales, la seguridad que otorgan no esabsoluta, porque el
nuevo deudor también puede caer en insolvencia.

Así, desde tiempos antiguos existieron las garantías reales, en virtud de las ceales una cosa de
propiedad del deudor queda afectada en forma especial para asegurarel cumplimiento de la
obligación principal. En esa situación, la cosa es gravada con un derecho real a favor del acreedor,
que puede ser una hipoteca, prenda o anticresis.

ARTICULO 242.- Garantía común. Todos los bienes del deudor están afectados al cumplimiento de sus
obligaciones y constituyen la garantía común de sus acreedores, con excepción de aquellos que este
Código o leyes especiales declaran inembargables o inejecutables. Los patrimonios especiales
autorizados por la ley sólo tienen por garantía los bienes que los integran.

RTICULO 743.- Bienes que constituyen la garantía. Los bienes presentes y futuros del deudor constituyen
la garantía común de sus acreedores. El acreedor puede exigir la venta judicial de los bienes del deudor,
pero sólo en la medida necesaria para satisfacer su crédito. Todos los acreedores pueden ejecutar estos
bienes en posición igualitaria, excepto que exista una causa legal de preferencia.

ARTICULO 744.- Bienes excluidos de la garantía común. Quedan excluidos de la garantía prevista en el
artículo 743:

a) las ropas y muebles de uso indispensable del deudor, de su cónyuge o conviviente, y de sus hijos;
b) los instrumentos necesarios para el ejercicio personal de la profesión, arte u oficio del deudor;
c) los sepulcros afectados a su destino, excepto que se reclame su precio de venta, construcción o
reparación;
d) los bienes afectados a cualquier religión reconocida por el Estado;
e) los derechos de usufructo, uso y habitación, así como las servidumbres prediales, que sólo pueden
ejecutarse en los términos de los artículos 2144, 2157 y 2178;
f) las indemnizaciones que corresponden al deudor por daño moral y por daño material derivado
de lesiones a su integridad psicofísica;
g) la indemnización por alimentos que corresponde al cónyuge, al conviviente y a los hijos con
derecho alimentario, en caso de homicidio;
h) los demás bienes declarados inembargables o excluidos por otras leyes.

Definicion del profe de garantias: Instituto juridico que otorga seguridad a determinado acreedor
para el cobro de su credito.

Las garantías pueden ser clasificadas desde el punto de vista doctrinario en:

1. Según el modo como se hacen efectivas en cada caso, legales o convencionales.

a. Legales: no hace falta acuerdo de voluntades. Estas son taxativas, fijadas por la
ley, de modo que tienen tipicidad legal.
b. Convencionales: tienen su origen en el acuerdo de partes, que las incorporan
como accesorias a los negocios jurídicos cuyo cumplimiento Y plena eficacia
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pretenden asegurar. Son de número ilimitado en tanto se establecen en función

de la voluntad de las partes y las necesidades del caso.
2. Según la índole de la ventaja o beneficio que conceden a su titularen personales o reales.
a. Personales: suponen agregar nuevos sujetos obligados al cumpl imiento de la
prestación.
b. Reales: suponen la afectación de un bien determinado o determinable, de
propiedad del deudor o de un tercero ajeno a la obligación-v. gr. Pago de la
deuda-, para compeler al deudor al pago de la deuda, y en caso de insatisfacción
lograr su ejecución para el cobro de la misma. Osea, el producido de la venta se
aplí,cará al pago de la deuda originaria. Puede recaer sobre cosas o bienes
determinados o indeterminados
3. Según su extensión o alcance, en garantías generales o especiales (esta en libro pero en
clase no la dio).
a. Generales: Son garantías generales aquellas que comprometen la totalidad de los
bienes del deudor, a las que se anexa un dispositivo o herramienta que permita al
acreedor, cobrar su crédito.
b. Especiales: solo comprometen a uno o más bienes determinados del deudor, o de
un tercero obligado a él.

Todos los derechos rea les de garantía son accesorios a un crédito que se encuentra garantizado
por un bien perteneciente al deudor o a un tercero (art 2186)

Establece el del CCCN que la hipoteca ese derecho real de garantía que recae sobre uno o más
inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor,
ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre
su producido el crédito garantizadO (conf. Art. 2205, CCCN).

La anticresis es el derecho reaI de garantía que recae sobre cosas registrables individualizadas,
cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se autoriza a
percibir los frutos para imputarlos a una deuda.

La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos

instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios, por contrato
formalizado en instrumento público o privado y tradición al acreedor prendario o a un tercero
designado por las partes. Esta prenda se rige por las disposiciones contenidas en el presente
Capítulo (conf. Art. 2219, CCCN).

Tipos de garantias reales (depende de la cosa afectada):

 Hipoteca: Los bienes afectables a hipoteca son Inmuebles, aeronaves y buques que pesen
mas de 10 toneladas (como vos cerda).
 Prenda: Los bienes afectables son cosas muebles registrables o no, y buques que pesen
menos de 10 toneladas
 Anticresis: Los bienes afectables son cosas muebles registrables
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Prelacion normativa de los derechos reales de garantia:

1. Parte general del CCCN (Titulo XII, capitulo I)

2. Normas especificas de cada derecho real de garantia del CCCN (Hipoteca capitulo II,
Anticresis capitulo III, y Prenda capitulo IV)
3. Leyes especiales (Ej: Hipoteca y prenda naval ley 20.094, ley especial de hipoteca
aeronautica ley 17285)

Disposiciones comunes
ARTICULO 2184.- Disposiciones comunes y especiales. Los derechos reales constituidos en garantía
de créditos se rigen por las disposiciones comunes de este Capítulo y por las normas especiales que
corresponden a su tipo.

ARTICULO 2187.- Créditos garantizables. Se puede garantizar cualquier crédito, puro y simple, a
plazo, condicional o eventual, de dar, hacer o no hacer. Al constituirse la garantía, el crédito debe
individualizarse adecuadamente a través de los sujetos, el objeto y su causa, con las excepciones
admitidas por la ley.

La extinción de la garantía por cualquier causa, incluida la renuncia, no afecta la existencia del
crédito.

Dentro de las disposiciones comunes tenemos la prelacion normativa explicada arriba, es decir
que los derechos reales de garantia se rigen por las disposiciones comunes del CCCN y luego por
las especiales que preve el codigo para cada una de ellas.

Por otro lado, los derechos reales de garatnia son accesorios a la obligacion pricnipal. Los creditos
garantizables son:

 Credito puro y simple

 Creditos condicionales
 Creditos a plazo
 Creditos con cargo
 Creditos eventuales
 Creditos en moneda extranjera
 Creditos que consiste en un dar, hacer o no hacer

Principios que rigen a los derechos reales de garantia (Caracteres)

Principio de convencionalidad
ARTICULO 2185.- Convencionalidad. Los derechos reales de garantía sólo pueden ser constituidos
por contrato, celebrado por los legitimados y con las formas que la ley indica para cada tipo.

Los derechos reales de garantía sólo pueden ser constituidos por contrato, celebrado por los
legitimados y con las formas que la leY indica para cada tipo (art. 2185, CCCN). Como todo acto
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jurídico que sirve de base para la constitución de un derecho real, en el caso de los derechos
reales de garantía acontece lo mismo, en tanto debe reunir los requisitos de capacidad y
legitimación. Los constituyentes deben tener capacidad de derecho (conf. Art. 22, CCCN) y de
ejercicio (conf. Art. 23, CCCN).

Principio de accesoriedad
ARTICULO 2186.- Accesoriedad. Los derechos reales de garantía son accesorios del crédito que
aseguran, son intransmisibles sin el crédito y se extinguen con el principal, excepto en los supuestos
legalmente previstos.

Derechos reales se constituyen en garantía de créditos. Existe entonces un vínculo entre el

crédito-obligación principal-y el derecho accesorioc omo la hipoteca, prenda y anticresis,
llamado principiodeaccesoriedad.

Los derechos reales de garantía se extinguen con el principal-derechocredítorio-, pero ello no

acontece a la inversa.

Principio de especialidad
Respecto del objeto

Principio de indivisibilidad
Los derechos reales de garantíasonnaturalmente indivisibles. La indivisibilidad consiste en que
cada uno de los bienes afectadosa una deuda y cada parte de el los, están afectados a I pago de
toda la deuda y de cada una de sus partes (conf. Art. 2191, CCCN).

Las partes pueden eludir la indivisibilidad pactando la divisibilidad del objeto. Porejernplo, que
varios Inmuebles se enajenen separadamente o que se divida en lotes el inmueble;o se afecte a
propiedad horizontal para venderlas unidades funcionales separadamente; o en su caso la
dívisibilidad del crédito (que los pagos parciaIes permitan la extinción parcial del crédito y lleven a
su cancelación parcial).

Terminar de ver principios que no quedo claro.

Delegación
Perfecta
El deudor quiere vender el inmueble hipotecado. El acreedor consiente la transferencia, entonces
el tercer adquirente pasa a ser deudor, si acepta. Se libera al deudor original.

Imperfecta
Se transmite la cosa afectada como un derecho real de garantía sin consentimiento del acreedor.
Hay dos deudores: el transmitente y el adquirente. Son solidarios entre sí.
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Tercer poseedor
El comprador no acepta la deuda. Es un tercer poseedor, ajeno a la obligación principal. No asume
la deuda pero si la hipoteca. El acreedor puede iniciar acción reivindicatoria contra el comprador
para cobrar.

Hipoteca
Concepto
ARTICULO 2205.- Concepto. La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más
inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el
incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido
el crédito garantizado.

ARTICULO 2206.- Legitimación. Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de
dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.

ARTICULO 2207.- Hipoteca de parte indivisa. Un condómino puede hipotecar la cosa por su parte
indivisa. El acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la partición.
Mientras subsista esta hipoteca, la partición extrajudicial del condominio es inoponible al acreedor
hipotecario que no presta consentimiento expreso.

La hipoteca es un derecho real de garantía, accesorio de un crédito principal; que recae sobre
inmuebles-salvo el supuesto de la hipoteca naval Y aeronáutipero que no se ejerce por la
posesión. Se constituye únicamente por el contrato, no es posible la hipoteca legal ni judicial, ni
por disposición de última voluntad.

Clase: es un derecho real sobre cosa ajena, autonomo, accesorio, que se ejerce por la posesion. La
cosa permanece en poder del deudor

Para su constitución es necesaria la existencia de un título suficiente, reuniendo los requisitos de

fondo -capacidad de las partes y legitimación del deudor-, mas el de fondo, por cuanto el acto
debe ser otorgado por escritura publica.

Se encuentran legitimados a constituir el derecho rea I de hipoteca el ti tu lar dominial, el

condómino sobre su parte i ndivisa,el titular de propiedad horizontal, los de conjuntos
inmobiliarios, yelde superficie (conf. Art. 2206, CCN). Se encuentran legitimados a constituir
hipoteca ningún titular de derechos reales sobre cosa ajena.

Un condómino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa, y el acreedor hipotecario puede
ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la partición. El condominio al que se refiere
este precepto es sin indivisión forzosa Y la constitución de la hipoteca en modo alguno importa
afectar materialmente la cosa. Mientras subsista la hipoteca, la partición extrajudicial del
condominio es inoponible al acreedor hipotecario que no presta consentimiento expreso
(conf.art.2207, CCCN). Para dividir el condominio se necesita aceptación del acreedor.
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La hipoteca debe ser otorgada por escritura pública por ser un derecho real sobre un inmueble
(conf. Art.1017, CCCN). Se acepta en doctrina que su redacción por instrumento privado se
entienda como una promesa de otorgarla, en tanto no se sanciona con la nulidad el defecto de
forma.

La aceptación del acreedor puede ser otorgada en el mismo momento de la constitución de la

hipoteca, o puede ser ulterior, siempre que se otorgue con la misma formalidad y previamente a la
registración (conf. Art. 2208, cccN).

ARTICULO 2208.- Forma del contrato constitutivo. La hipoteca se constituye por escritura pública
excepto expresa disposición legal en contrario. La aceptación del acreedor puede ser ulterior, siempre
que se otorgue con la misma formalidad y previamente a la registración.

ARTICULO 2209.- Determinación del objeto. El inmueble que grava la hipoteca debe estar determinado
por su ubicación, medidas perimetrales, superficie, colindancias, datos de registración, nomenclatura
catastral, y cuantas especificaciones sean necesarias para su debida individualización.

El objeto sobre el cual recae el derecho real de garantía debe estar pefectamente individualizado.

La inscripcion en el registro en constitutiva, el derecho real como privilegio nace con la inscripcion.

Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el término de treinta y cinco años, si antes
no se renueva (conf. Art. 2210). El plazo de duración de la inscripción de la hipoteca de treinta y
cinco años no debe ser confundido con el plazo de duración de la hipoteca, que puede ser mayor o
menor. La reinscripción antes del vencimiento, puede ser solicitada al Registro por el acreedor sin
necesidad de intervención del deudor u orden judicial.

La regla es que el propietario del inmueble hipotecado conserva el ejercicio de todas las facultades
inherentes al derecho de propiedad.

Puede:

 Enajenar la propiedad del inmueble sea por venta, donación, permuta, etc., nada de lo
cual perjudica al acreedor hipotecario, pues él conserva íntegra la garantía que surge del
gravamen; y si el deudor que ha enajenado el inmueble, no paga la deuda, el acreedor
hipotecario podrá hacer vender el inmueble, quienquiera sea el actual dueño.
 Constituir hipotecas de menor grado
 Puede dar el inmueble en usufructo, uso, habitación, anticresis, puede constituir sobre él
servidumbres reales o personales, puede arrendarlo o darlo en aparcería. Sin embargo, en
la medida en que estos derechos disminuyan el valor del inmueble, son inoponibles al
acreedor hipotecario.
 Puede realizar todos los actos de goce, disfrute y explotación normal del inmueble.
 Puede introducir modificaciones y reformas en el inmueble siempre que ellas no
disminuyan su valor
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Cuando la ley habla de disposición material, se refiere a todos los actos que materialmente
disminuyen el valor del inmueble; tal como la demolición de una construcción, la tala de un
bosque, etc. Los actos de disposición jurídica prohibidos son todos aquellos por medio de los
cuales se reconocen derechos a terceros sobre el inmueble, disminuyendo el valor económico de
éste.

Partes
La relacion de este derecho real autonomo y accesorio es entre el bien gravado y el acreedor
hipotecario

Objeto
El objeto de este deracho real de garantia son los inmuebles, aeronaves o buqes mayores a 10
toneladas.

Acreedor hipotecario
El acreedor hipotecario tiene las facultades de:

a) Preferencia: el acreedor tiene derecho de ser pagado en forma preferente, pudiendo

provocar enajenación de la cosa hipotecada para cobrar el crédito del producido de la
misma.
a. A si mismo rige el prinicipio de prioridad: Es decir, en el supuesto de haber
varios acreedores hipotecarios se les asigna rango para su cobro con preferencia.
Ese rango se determina por la fehca de inscripcion (quien primero inscribe tiene
priodidad).
Si habiendo sido inscriptas dos hipotecas sobre un mismo inmueble , una antes
que la otra (de modo que le corresponde el primero y segundo rango,
respectivamente), la de primer grado caduca por cualquier causa, la de segundo
rango pasara automaticamente a ocupar su lugar y se convertira , asi, en hipoteca
de primer grado, es decir que habra avanzado en su colocacion respecto del valor
del inmueble. (rango de avance).
Negocio sobre el rango: Las partes pueden alterar, mediante declaracion
formulada con precision y claridad en escritura pública, el principio registral de
prioridad.
Las partes pueden cambiar el rango de las mismas:
 Posposicion de rango: si se constituye una hipoteca posterior, el
rango del que constituyo la hipoteca previamente queda
pospuesto y tiene mayor rango quien constituyo despues.
 Permuta de rango: Se da cuando las hipotecas permutan el
rango entre si.
 Reserva de rango: El deudor hipotecario acuerda con el acreedor
anticipadamente posponer su rango en caso de que el propietario
constituya otra hipoteca con grado preferente.
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 Rango compartido: Dos hipotecas o mas acuerdan compartir el

rango sobre el inmueble. En caso de ejecutar el inmueble cobran a
prorrata.

b) Persecucion: ius persequendi, el acreedor hipotecario puede perseguir la cosa si ésta se

encuentra en poder de terceros adquirentes

Requisitos para su constitucion

Por un lado tenemos lo requisitos de especialidad que riquieren los derechos reales de garantia:

 Especialidad de objeto: El inmueble que grava la hipoteca debe estar determinado por su
ubicación, medidas perimetrales, superficie, colindancias, datos de registración,
nomenclatura catastral, Y cuantas especificaciones sean necesarias para su debida
Individualización (conf.art. 2209, CCCN).
 Especialidad del credit: es decir que debe individualizarse el credito. El constituyente de Ia
hipoteca puede garantizar con ella uno, varios o todos los créditos que tenga con el
acreedor contra él o contra un tercero, pero cada uno de tales créditos debe ser
perfectamente individualizado, indicándose en forma precisa sus elementos.

Por otro lado son necesarios los requisitos para su convencionalidad:

 Requisitos de Fondo: Capacidad y legitimacion de las partes que realizan el contrato de

hipoteca. De no tenerla la hipoteca esta viciada.
Si el bien fuera ganancial o propio pero sede de la vvienda familiar, se requiere
consentimiento de del conyuge o conviviente, bajo pena de nulidad (relativa: se puede
subsanar con actos posteriores). La nulidad corre desde que el acto se conocio o debio ser
conocido por el conyuge o conviviente, o sea con la inscirpcion.
No estan legitimados quienes tienen derecho real de usufructo (incluye uso y habitacion),
titular de cementerio privado, tiempo compartido, prenda y anticresis
 Requisitos de Forma: Debe ser por escritura pública. La aceptacion del acreedor puede ser
en el mismo acto o posterior.

Hipotecas abiertas
El credito puede estar individualizado en tdoos los elementos desde le origen o puede nacer
posteriormente. Este ultimo es el caso de la hipoteca abierta.

Es la hipoteca que asegura una masa de creditos indeterminados en su causa-fuente, sean

presentes y/o futuros, a favor de un acreedor determinado, por un monto maximo y durante un
plazo cierto. La garantia puede asegurar obligaciones variadisimas y determinadas solo en lineas
generales.

La hipoteca abierta puede ser de rango compartido o propiamente dicha.

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- Rango compartido: una hipoteca de primer grado se sustrae a los efectos de la prioridad para
permitir que una de ulterior rango avance sobre el mismo. (Negocios sobre el rango).

- Propiamente dicha: no cumple con el principio de especialidad. Se garantizan créditos

indeterminados. Se pueden garantizar todas las obligaciones asumidas por un deudor frente a un
determinado acreedor, o solamente algunas obligaciones. Estas obligaciones pueden ser
presentes o futuras.

No es necesario individualizar los contratos en particular que van a ser garantizados, pero si se
debe individualizar el crédito. Por ejemplo: obligación genérica como un mutuo, y en máximo
por
$25.000.

El tipo de crédito/obligación y el monto/capital hacen a la especialidad en cuanto al crédito.

Caducidad y cancelacion del registro

Debe distinguirse entre la extinción y la cancelación de hipoteca. La primera hace desaparecer la
misma hipoteca, la segunda solo se refiere a la supresión de la toma de razón de la misma en el
Registro.

Si la obligacion orginal se cancela se cancela lo accesorio, es decir al hipoteca. La misma peude

cancelarse por :

 Pago del deudor

 Subasta judicial del bien: ante el incumplimiento de la obligacion los acreedores
realizan su derecho a ejecutar el bien hipotecado y cobran su credito según lo
convenido, cancelando al obligacion.
 Destruccion del objeto
 Consolidacion: se extingue la garantia real si se reune en cabeza de un mismo titular la
calidad de acreedor y deudor.

Pero por otro lado puede pasar que se cancele la garantia y no la obligacion. La misma puede ser
por:

 Cancelacion
 Caducidad
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Cancelacion
ARTICULO 2204.- Cancelación del gravamen. Las garantías inscriptas en los registros respectivos se
cancelan:

a) por su titular, mediante el otorgamiento de un instrumento de igual naturaleza que el exigido para su
constitución, con el que el interesado puede instar la cancelación de las respectivas constancias
registrales;

b) por el juez, ante el incumplimiento del acreedor, sea o no imputable; la resolución respectiva se
inscribe en el registro, a sus efectos.

En todos los casos puede requerirse que la cancelación se asiente por nota marginal en el ejemplar del
título constitutivo de la garantía.

La cancelacion de la hipoteca es el acto juridico por el cual se deja sin efecto la inscripcion del
gravamen en el registro de la propiedad.

Cancelar es anular o tornar ineficaz una inscirpcion en el registro.

La cancelacion del art 2204 pude darse por:

a) Renuncia: El acreedor voluntariamente renuncia voluntariamente a la garantia que le

otorgo el deudor, pero no renuncia a la obligacion. Es decir que pasa a ser acreedor
quirografario.
Tambien puede suceder que no renuncie a la garatnia pero si a la inscripcion en el registro,
quedando unicamente oponible la garatnia entre las partes y no frente a terceros..
Conclusion, el art a) preve: la cancelacion voluntaria tiene lugar cuando, ya sea por
acuerdo entre el constituyente y acreedor hipotecario, o por acto voluntario y unilateral
de este ultimo, debidamente formalizados, el registro procede a dejar sin efeco la
inscripcion.
b) Por el juez: A falta de consentimiento del acreedor, se podra solicitar, a traves del juicio de
cancelacion –que sigue contra el acreedor-, que el juez ordene dicha cancelacion del
gravamen. Para ello se debera demostrar que la garantia se extinguio o no es valida (por
ejemplo porque se pago el credito, porque hay una nulidad en la garantia,etc).

La cancelacion –tanto voluntaria, como judicial o forzosa- es un acto juridico, ya que existe una
manifestacion de la voluntad del acreedors o sus sucesores, o el juez con el fin inmediato de
producir la extincion de la inscripcion del gravamen.

La cancelacion tambien procede en los casos donde el deudor emite letras hipotecarias y se
cancela la inscripcion en el registro.

Rige el principio general de los deerechos reales de garantia, en donde un inmueble afectado a
derechos reales como usufructo o superficia que luego es hipotecado y ejecutado, el tercero
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adquierente mediante subasta debera respetar dichos gravamenes por ser anteriores a la
constituciond e la hipoteca.

Caducidad
La inscripción, conforme la norma que glosamos, se conserva durante veinte años, si antes no se
renueva. A su vencimiento la inscripción caduca de pleno derecho y ya no será informada por el
Registro.

La reinscripción, antes del vencimiento, puede ser rogada al registro, por el acreedor sin necesidad
de intervención del deudor ni de orden judicial. La reinscripción luego de los veinte años importa
una nueva toma de razón (es decir debe constituirse nuevamente la hipoteca) y no retrotrae sus
efectos a la originaria. En el ínterin entre una y otra, la hipoteca no será oponible a los terceros
interesados de buena fe, que hayan adquirido derechos sobre el inmueble, o trabado medidas
cautelares sobre el mismo, durante el lapso en que la hipoteca estuvo sin reflejo registral.

La hipoteca puede haberse extinguido y sin embargo no haber sido cancelada en el Registro, y
viceversa, puede haberse cancelado registralmente, pero no haberse extinguido siguiendo
subsistente entre las partes y siendo oponible a los intervinientes en el acto.

La caduicidad de la inscripcion es un hecho juridico natural, por el que se produce de pleno

derecho la extincion de la anotacion registral por el transcurso del tiempo, sin necesidad de
manifestacion de la voluntad alguna, y pese a que la obligacion garatnizada con el derecho real de
garantia subsista, y pueda reclamarse su cumplimiento (es solo valida para las partes).

Diferncia entre cancelacion y caducidad

La ley exige para la cancelacion un instrumento publico –escritura o sentencia judicial-, en que
conste fehacientemente la existencia del acto juridico va a producir ese efecto. La caducidad, en
cambio, no necesita ser instrumentada, sino que surge con plena evidencia del solo vencimiento
del plazo fijado por la ley.

Es decir, en uno es obligatoria la voluntad del acreedor de abandonar su derecho mientras que en
el otro no es necesario. Caduca de pleno derecho.

Por otro lado, para la cancelacion se requiere que sea por instrumento publico mientras que en la
caducidad no hace falta.

Cancelación parcial o reducción de monto

Reducción de monto es lo general.

Ejemplo: si tengo una hipoteca por $500.000, pago $100.000, debo $400.000 pero la hipoteca
sigue siendo por $500.000.

Con la reducción de monto se reduce el monto de la obligación principal y se mantiene por el total
la garantía. Si se subasta, se vende el inmueble por 500, cobran 400 y me devuelven 100.
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Se debe pactar la cancelación parcial, consiste en que a medida que se cancela la deuda, se va
desafectando la garantía de la deuda.

Si tengo 500, pago 100, la deuda y la garantía son por 400.

Se debe estipular en la hipoteca. Plano registral.

Es importante sobre todo cuando hay pluralidad de acreedores o de inmuebles.

Ejemplo pluralidad acreedores: Tengo una deuda por 90, le debo 30 a cada acreedor. Si yo le pago
30 a A, se cancela su parte de la hipoteca.

Si fuera reducción de monto, registralmente no pasa nada y necesito la firma de los 3 acreedores
para cancelar la hipoteca.

Ejemplo pluralidad inmuebles: Tengo una deuda por 90, garantizada por tres inmuebles. Con la
cancelación parcial puedo ir desafectando cada inmueble. Con la reducción de monto no.

Letras hipotecarias
Las letras hipotecarias constituyen una titulización (securitización) del crédito hipotecario. La
titulización o securitización del crédito hipotecario busca ofrecerle seguridad al inversor y permite
la circulación rápida y menos costosa del crédito.

Aunque se la denomina "letra", tiene la misma estructura del pagaré hipotecario. Se suprime el
pagaré hipotecario pues está regulado en forma más actualizada en la ley 24.441, se lo reemplaza
con letras hipotecarias. Son títulos valores.

A diferencia de la letra tradicional, no existen tres sujetos (librador, girado y aceptante), sino sólo
dos: librador o deudor y tomador o acreedor.

Se aplican las normas de los titulos valores:

ARTICULO 1815.- Concepto. Los títulos valores incorporan una obligación incondicional e irrevocable de
una prestación y otorgan a cada titular un derecho autónomo, sujeto a lo previsto en el artículo 1816.

Cuando en este Código se hace mención a bienes o cosas muebles registrables, no se comprenden los
títulos valores.

ARTICULO 1816.- Autonomía. El portador de buena fe de un título valor que lo adquiere conforme con su
ley de circulación, tiene un derecho autónomo, y le son inoponibles las defensas personales que pueden
existir contra anteriores portadores.

A los efectos de este artículo, el portador es de mala fe si al adquirir el título procede a sabiendas en
perjuicio del deudor demandado.

La letra hipotecaria es un título valor "cartular", que como tal tiene un valor literal, es decir que
autoriza al portador a exigir el importe consignado en el título.
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Como en todo derecho real, pero especialmente en la hipoteca rige el principio de que quien está
primero en el tiempo, tiene mejor derecho. En la hipoteca este orden de prelación se denomina
"rango" o grado. Una hipoteca de primer grado implica que no existe un gravamen previo que
tenga prioridad en la persecución del crédito sobre el bien hipotecado.

La emisión de Letras Hipotecarias sólo puede corresponder a hipotecas de primer grado y estar
consentida expresamente en el acto de constitución de la hipoteca (no puede ser aceptada
posteriormente por el acreedor).

La emisión de Letras Hipotecarias extingue por novación la obligación que era garantizada por la
hipoteca, dice el art. 29 de la ley. Esta norma altera el carácter de accesoriedad, que vimos con
relación a los derechos reales de garantía en general. Es decir, la obligacion negocial que se tenia
ya no existe sino que existe la obligacion del titulo con sus caracteristicas (autonomia, literalidad y
abstraccion).

Las Letras Hipotecarias sólo pueden ser emitidas por el deudor. El art. 31 de la ley también
determina que las letras deben ser intervenidas por el Registro de la Propiedad Inmueble que
corresponda a la jurisdicción donde se encuentre el inmueble hipotecado, en papel que asegure su
inalterabilidad, bajo la firma del deudor, el escribano y un funcionario autorizado del registro,
dejándose constancia de su emisión en el mismo asiento de la hipoteca.

Deben contener las siguientes enunciaciones:

a) Nombre del deudor y, en su caso, del propietario del inmueble hipotecado;

b) Nombre del acreedor;
c) Monto de la obligación incorporada a la letra, expresado en una cantidad determinada en
moneda nacional o extranjera;
d) Plazos y demás estipulaciones respecto del pago, con los respectivos cupones, salvo lo
previsto en el art. 41 para las letras susceptibles de amortizaciones variables;
e) El lugar en el cual debe hacerse el pago;
f) Tasa de interés compensatorio y punitorio;
g) Ubicación del inmueble hipotecado y sus datos registrales y catastrales;
h) Deberá prever la anotación de pagos de servicios de capital o renta o pagos parciales;
i) La indicación expresa de que la tenencia de los cupones de capital e intereses acredita su
pago, y que el acreedor se halla obligado a entregarlos y el deudor a requerirlos;
j) Los demás que fijen las reglamentaciones que se dicten.

Una de las utilidades resultantes de la institucion que estudiamos, es la posibilidad de movilizar

facilmente el credito hipotecario, pues los pagares –que documentan fracciones del credito con
sus accesorio: la hipoteca-, si estan concebidos a la orden, se transmiten por el simple endoso, sin
necesidad de notificar al deudor tal raspaso.

Resumen: la letra al ser un título valor tiene como principal efecto novar la obligación. Por efecto
del TV, el crédito se traslada a la letra. Su finalidad es facilitar la circulación de la hipoteca o del
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crédito. Se transmite por endoso, se anota en el agente de registro (securitización). Cancela el

tenedor de la letra.

Prenda
El Cód. Civ. y Com. regula la prenda con desplazamiento, sea de créditos o de cosas muebles no
registrables, y sólo hace una referencia a la prenda más utilizada, que es la prenda sin
desplazamiento o con registro, remitiendo a la legislación especial.

ARTICULO 2219.- Concepto. La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables
o créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios, por contrato
formalizado en instrumento público o privado y tradición al acreedor prendario o a un tercero designado
por las partes. Esta prenda se rige por las disposiciones contenidas en el presente Capítulo.

La prenda es el derecho real de garantia que recae sobre una cosa mueble no registrable o un
credito instrumentado, que se entrega por el constituyente al acreedor o a un tercero designado
por ambos de comun acuerdo, en seguridad de la deuda.

Debe ser constituida por el dueño en su totalidad de los condominos, por contrato, formalizado
por instrumento público o privado.

Caracteres:

 Accesoriedad
 Convencionalidad
 Especialidad en cuanto al objeto, credito y gravamen
 Indivisibilidad

La prenda otorga al acreedor un derecho real sobre la cosa que, como todos los de su especie,
tiene carácter absoluto y le permite reclamar en manos de quien se encuentre, a traves de la
accion reivindicatoria, y si es turbado en dicha posesion, defenderse por medio de la accion
negatoria.

Si el cosntituyente prenda una cosa ajena es inponible frente al verdadero dueño, pero si luego
quien constituyo la prenda se convierte en dueño queda convalidado el acto.

Si el acreedor recibe la cosa ajena creyendo que era del deudor, puede reclamarle al deudor la
entrega de otra cosa de igual valor en prenda.

El constituyente puede vender la cosa pero se transfiere con el gravamen.

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Prenda con desplazamiento

ARTICULO 2221.- Posesión. Los derechos provenientes de la prenda sólo subsisten mientras el bien
afectado se encuentra en poder del acreedor o del tercero designado. Se reputa que el acreedor o el
tercero continúan en posesión de la prenda cuando media pérdida o sustracción de ella o hubiera sido
entregada a otro con obligación de devolverla.

Si el acreedor pierde la posesión de la cosa, puede recuperarla de quien la tiene en su poder, sin
exceptuar al propio constituyente de la prenda.

ARTICULO 2222.- Oponibilidad. La prenda no es oponible a terceros si no consta por instrumento público
o privado de fecha cierta, cualquiera sea la cuantía del crédito. El instrumento debe mencionar el
importe del crédito y contener la designación detallada de los objetos empeñados, su calidad, peso,
medida, descripción de los documentos y títulos, y demás datos que sirven para individualizarlos.

La posesion de la cosa, respecto del derecho de prenda con desplazamiento, reviste fundamental
importancia ya que los derechos que da al acreedor la constitucion de la prenda solo subsisten
mientras estan en posesion de la cosa. Cuando la cosa prendada es entregada a un tercero, es
preciso que este haya recibido de ambas partes el cargo de guardarla en el intere del acreedor. El
tercero tiene carácter de tenedor y depositario.

Se constituye por titulo y modo suficiente:

 Requisitos del titulo:

o Debe ser por instrumento publico o privado con fecha cierta
o El instrumento debe cumplir con al especialidad en cuanto al credito y objeto
 Requisitos de modo:
o Es necesaria la entrega del bien al acreedor prendario o a un tercero tenedor. Esta
constituye la publicidad (en vez de la publicacion en el registro).

La prenda debe ser constituida por dueño o la totalidad de los condominos. No puede el
condomino constituir prenda sobre su parte indivisa.

Si estamos en presencia de un derecho real de garantia que se ejerce por la posesion, solo se
podran cosntituir varias prendas sobre una misma cosa a favor de distintos acreedores si ellos
consienten en quien de ellos habra de poseer la cosa o si es entregada a un tercero en custodia.

La prioridad queda estabelcida por la fecha de constitucion, cumplido el modo y titulo suficiente.
Sin embargo son posibles los negocios sobre el rango.
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ARTICULO 2225.- Frutos. Si el bien prendado genera frutos o intereses el acreedor debe percibirlos e
imputarlos al pago de la deuda, primero a gastos e intereses y luego al capital. Es válido el pacto en
contrario.

ARTICULO 2226.- Uso y abuso. El acreedor no puede usar la cosa prendada sin consentimiento del
deudor, a menos que el uso de la cosa sea necesario para su conservación; en ningún caso puede
abusar en la utilización de la cosa ni perjudicarla de otro modo.

ARTICULO 2227.- Gastos. El deudor debe al acreedor los gastos originados por la conservación de la
cosa prendada, aunque ésta no subsista.

El acreedor no puede reclamar los gastos útiles sino hasta la concurrencia del mayor valor de la cosa.

Si el bien prendado devenga frutos los mismo podran ser imputados al pago de la deuda
asiganndo primero a gastos e intereses. Esto solo es posible si el deudor tiene derecho a usar la
cosa.

El acreedor recibe la posesion de la cosa, pero no puede usarla sin consentimiento del deudor, a
menos que el uso de la cosa sea necesario para su conservacion.E n ningún caso puede abusar en la
utilización de la cosa ni perjudicarla de otro modo (en caso de que le otorgue el consentiemiento del uso).

El incumplimiento de lo dispuesto en el primer párrafo de este artículo da derecho al deudor a: a)

dar por extinguida la garantía y que la cosa le sea restituida; b) pedir que la cosa se ponga en
depósito a costa del acreedor; c) reclamar daños y perjuicios.

El deudor le debe al acreedor los gastos para la conservacion de la cosa. Puede cobrar las mejoras
necesarias aunque la cosa no subsista. Tambien de las mejoras utiles si los gastos se realizaron con
la conformidad del deudor.

Prenda con registro o sin desplazamiento

ARTICULO 2220.- Prenda con registro. Asimismo, puede constituirse prenda con registro para asegurar el
pago de una suma de dinero, o el cumplimiento de cualquier clase de obligaciones a las que los
contrayentes le atribuyen, a los efectos de la garantía prendaria, un valor consistente en una suma de
dinero, sobre bienes que deben quedar en poder del deudor o del tercero que los haya prendado en
seguridad de una deuda ajena. Esta prenda se rige por la legislación especial.

En la prenda con registro el bien no queda en poder del acreedor, sino del deudor, ta I como
sucede en el caso de los automotores y los buques menores.

La fuente es convencional y no es necesaria la tradicion.

Dos tipos de prenda con registro: Prenda fija y prenda flotante

Prenda fija
Regulada conforme el decr.ley 15.348/46 (ratificado por ley 12.962).
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Dice el art. 1O que: “pueden prendarse todos los bienes muebles o semovientes y los frutos o
productos aunque estén pendientes o se encuentren en pie. Las cosas inmuebles por su destino,
incorporadas a u na finca hipotecada, sólo pueden prendarse con la conformidad del acreedor
hipotecario”

Para que produzca efecto, la inscripción del contrato deberá hacerse en los registros
correspondientes a la ubicación de los bienes prendados. Si los bienes vieran situados en distinta
jurisdicción o distrito, el Registro donde se practique inscripción la comunicará dentro de las 24
horas a los registros deI Iugar donde estén situados los demás bienes, a los efectos de su
anotación.

El dueño de los bienes prendados no puede sacarlos del lugar en que estaban cuando constituyó la
garantía, sin que el encargado del Registro respectivo deje constancia del desplazamiento. Esta
cláusula será insertada en el contrato y su violación faculta aI acreedor para gestionar el secuestro
de los bienes y las demás medidas corsevatorias de sus derechos.

El dueño delas cosas prendadas puede usarlas conforme a su destino y está obligado a velar por su
conservación. El uso indebido de las cosas o la negativa a que las inspecciones el acreedor, dará
derecho a este a pedir el secuestro de ellas.

Es un sistema que permite otorgar crédito porque constituye una garantía muy fuerte. Esta
fortaleza deriva no sólo por el carácter de derecho real, que implica el derecho de persecución de
la cosa, sino además por el privilegio especial sobre la cosa prendada, expresamente otorgado al
acreedor.

Prenda flotante
Determina el art. 14 que recae sobre mercaderías y materias primas en general, pertenecientes a
un establecimiento comercial o industrial, y que puede constituirse prenda flotante, para asegurar
el pago de obligaciones.

Bajo esta modalidad existe la posibilidad de disposición de los bienes afectados a Ia garantía por
parte del constituyente, y que el acreedor podrá dirigir sus reclamos contra los bienes que
ingresen en el establecimiento en reemplazo de aquéllos; de allí que sea muy importante la
mención de las particularidades tendientes a individualizar los bienes prendados, especificando si
son o no fungibles, determinando en el primer caso, su especie, calidad, graduación y variedad.
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Anticresis
Concepto
ARTICULO 2212.- Concepto. La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas
registrables individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las
partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda.

La anticresis es un derecho real sobre cosa ajena accesorio en funcion de la garantia.

Comparando la anticresis con la hipoteca y la prenda, se pueden señalar las siguentes diferencias:

 En cuanto al objeto: la anticresis recae sobre cosas inmuebles y muebles registrables. La

hipoteca, sobre cosas inmuebles. La prenda sobre cosas muebles registrables o no y
creditos instrumentados.
 En cuanto a la posesion de la cosa: en la anticresis, como en la prenda, ella pasa al
acreedor o a un tercero. En la hipoteca, qued en poder del constituyente.
 En cuanto a los frutos: la percepcion de ellos por acreedor es de la esencia deñderecho, en
tanto que en la hipoteca no existe tal cosa, y en la prenda es la excepción.
 La anticresis tiene un plazo maximo de duracion y tambien es menor el plazo de caducidad
de la inscripcion que el de la hipoteca, cuando se trata de cosas muebles.
 El usufructuario puede constituir anticresis, pero no hipoteca ni prenda.
 El acreedor anticresista puede dal la cosa en arrendamiento; en la prenda tal facultad
debe ser conentida por el constituyente. No existe en la hipoteca

Como la prenda o la hipoteca, es un derecho real de garantía, y por lo tanto, debe cumplir los
requisitos para aquellos.

Es un derecho real que se ejerce por la posesión, y por ende, el constituyente de la garantía
deberá hacer tradición para que el acreedor adquiera el derecho real. Es de la escencia de este
derecho real la enttrega de la posesion a fin de que el acreedo pueda ejercer sus facultades,
especialmente la de percibir frutos. Tambien es factible que la cosa sea entregada a un tercero
designado por las partes.

Se diferencia del usufructo en el hecho de que, mientras este último concede a su titular el
disfrute de la cosa sin alterar su sustancia, la anticresis impone un deber concreto de servirse de
los frutos de la cosa para imputarlos al pago de una deuda. El usufructuario tiene el uso y goce de
la cosa, mientras que el acreedor anticresista tiene un debe de hacer redituable a la cosa objeto
del derecho real de garantía.

Objeto: Cosas registrables individualizadas

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Legitimacion
ARTICULO 2213.- Legitimación. Pueden constituir anticresis los titulares de los derechos reales
de dominio, condominio, propiedad horizontal, superficie y usufructo.

En el caso de usufructo y superficie, la anticresis solo puede existir en tal caso mientras dure el
usufructo o superficie.

Plazo maximo
ARTICULO 2214.- Plazo máximo. El tiempo de la anticresis no puede exceder de diez años para
cosas inmuebles y de cinco años para cosas muebles registrables. Si el constituyente es el
titular de un derecho real de duración menor, la anticresis, se acaba con su titularidad.

Cumplido el plazo maximo, en caso de que la deuda subsita, el acreedo puede ejecutar el bien y
percibir su credito con privilegio.

Derechos y deberes del acreedor

Derechos del acreedor
ARTICULO 2215.- Derechos del acreedor. El acreedor adquiere el derecho de usar la cosa dada
en anticresis y percibir sus frutos, los cuales se imputan primero a gastos e intereses y luego al
capital, de lo que se debe dar cuenta al deudor.

 Uso y Goce: El acreedor tiene derecho a percibir los frutos, pero con cargo, es decir, con la
obligacion de imputarlos a lo que le es debido, es decir a los gastos e intereses primero, y
luego al capital, en la forma que la ley determina.
 Derecho a arrendar: Puede arrendarla, habitarla o utilizarla imptuando como fruto el
alquiler que otro pagaria.
 Derecho a ejecutar: si la cosa no fura fructífera, o los frutos no fueran suficientes para
cubrir la deuda, el acreedor puede ejecutarla para percibir su crédito.
 Privilegio: como un derecho real de garantía, se goza de un privilegio especial en
supuestos de ejecuciones individuales.
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Deberes del acreedor

ARTICULO 2216.- Deberes del acreedor. El acreedor anticresista debe conservar la cosa. Puede percibir
los frutos y explotarla él mismo, o darla en arrendamiento; puede habitar el inmueble o utilizar la cosa
mueble imputando como fruto el alquiler que otro pagaría.

Excepto pacto en contrario, no puede modificar el destino ni realizar ningún cambio del que resulta que
el deudor, después de pagada la deuda, no puede explotar la cosa de la manera que antes lo hacía.

El acreedor debe administrar conforme a lo previsto por las reglas del mandato y responde de los daños
que ocasiona al deudor.

El incumplimiento de estos deberes extingue la garantía y obliga al acreedor a restituir la cosa al titular
actual legitimado.

 Conservar la cosa:Esto se debe a que el deudor entrega la cosa en garantía, y en cuanto el

crédito resulta satisfecho, el acreedor deberá devolverla en buen estado. Si el acreedor no
cumpliera esta obligación, será responsable.
 No alterar el Destino:Por ejemplo, el anticresista no podria dedicar a la ganaderia un
campo que estaba destinado a la agricultura.
 Rendir cuentas al deudor: la mención en el art. 2215 de “dar cuenta al deudor” (que
debería aparecer en el art siguiente que trata los deberes del acreedor) da a entender que
deberá rendir cuentas con el deudor, es decir, se lo deberá poner en conocimiento de
todos los aspectos relevantes del asunto (art 858 a 860 del Código)
 Responsabilidad: el art 2216 determina “El acreedor debe administrar conforme a lo
previsto por las reglas del mandato y responde de los daños que ocasiona al deudor. El
incumplimiento de estos deberes extingue la garantía y obliga al acreedor a restituir la
cosa al titular actual legitimado.”
 Pago de Contribuciones y Cargas: el art 2217 dice que el acreedor está obligado a pagar
las contribuciones y las cargas del inmueble. Se incluye a todos los impuestos.
 Restituir la cosa: extinguido el crédito garantizado, o el derecho real de garantía, la cosa
debe ser restituida al dueño.

Gastos
ARTICULO 2217.- Gastos. El titular del objeto gravado debe al acreedor los gastos
necesarios para la conservación del objeto, aunque éste no subsista; pero el acreedor está
obligado a pagar las contribuciones y las cargas del inmueble.

El acreedor no puede reclamar los gastos útiles sino hasta la concurrencia del mayor valor
del objeto.

Mejoras necesarias: Los gastos de conservacion, es decir, aquellos necesarios para que la cosa se
mantenga en buen estado le corresponden a su dueño. Si el acreedor afronta tales gastos, podran
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ser imputados a los frutos percibidos. Si esto fuera insuficiente, dicha suma debera ser reintegrada
por el deudor.

Mejoras utiles: Las mejoras que no son indispensables para mantener la cosa en buen estado, son
a cargo del acreedor que las realiza. No obstante, si de ellas resultara un mayor valor para la cosa,
ese plus si podria reclamarlo (busca evitar enriquecimiento sin causa)

Duracion de la inscripcion
ARTICULO 2218.- Duración de la inscripción. Los efectos del registro de la anticresis se
conservan por el término de veinte años para inmuebles y de diez años para muebles
registrables, si antes no se renueva.

Teniendo en cuenta el plazo máximo de duración de este derecho real, es difícil que se presente
esta situación. Podria darse que si vencido el plazo macimo de duracion, el deudor no cumpliera
con su obligacion, en cuyo caso el acreedor tendira interesen mantener la isncripcion, en tanto el
credito no prescriba.

Acciones reales
ARTICULO 2247.- Acciones reales. Las acciones reales son los medios de defender en juicio la existencia,
plenitud y libertad de los derechos reales contra ataques que impiden su ejercicio.

Las acciones reales legisladas en este Capítulo son la reivindicatoria, la confesoria, la negatoria y la de
deslinde.
Las acciones reales son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de prescripción
adquisitiva.

ARTICULO 2248.- Finalidad de las acciones reales y lesión que las habilita. La acción reivindicatoria tiene
por finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante
actos que producen el desapoderamiento.

La acción negatoria tiene por finalidad defender la libertad del derecho real que se ejerce por la posesión
y corresponde ante actos que constituyen una turbación, especialmente dada por la atribución indebida
de una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión.
La acción confesoria tiene por finalidad defender la plenitud del derecho real y corresponde ante actos
que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión.
Las acciones reales competen también a los titulares del derecho de hipoteca sobre los inmuebles cuyos
titulares han sido desposeídos o turbados o impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesión.

Decía el art. 2756 del CC que las acciones reales son los medios de hacer declarar en juicio la
existencia, plenitud Y libertad de los derechos reales, con el efectoaccesorío, cuando hubiere
lugar, de indemnización del daño causado.
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La acción reinvindicatoria protege la existencia de los derechos reales; La acción confesoria

protege la plenitud del ejercicio de los derechos reales; la acción negatoria protege la libertad
del ejercicio de los derechos reales.

Al ser las acciones reales imprescriptibles, de ello se sigue que no se pierden por su no ejercicio, no
obstante pueden perderse como consecuencia de que el derecho real sea adquirido por un tercero
por prescripción adquisitiva. En este último su puesto ello derivará en la pérdida de la facultad de
ejercer las acciones reales para el derecho del que se trate; y la adquisición de las acciones reales
para el usucapiente.

Legitimacion
Las acciones reales competen a los titulares de los derechos reales que se e¡ercen por la posesión,
Y también a los titulares del derecho de hipoteca sobre los inmuebles cuyos titulares han sido
desposeídos o turbados o impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesión. En este
último caso, la legitimación de los acreedores está dada por la inacción del titular del derecho real
agredido.

E/cesionario de un derecho real, quien aún noes titulardelderechorea\ en sentido estricto

respecto de una cosa, porque aún no tiene la doble causa adquisitiva, derivada de la existencia del
título suficiente y modo suficiente, puede también reinvindicarla. Recordemos que el art.1616 del
CCCN dispone: “Todo derecho puede ser cedido, excepto que lo contrario resu ¡te de la ley, de la
convención que lo origína, o de la naturaleza del derecho”. La cesion puede ser expresa (se cede
expresamente la facultad de reivindicar la cosa) o tacita (deriva de la celebracion de un acto
juridico eficaz para transmitir la titularidad de un derecho real sobre un bien como por ejemplo
compraventa, donacion, permuta, usufructo, etc.

Accion reivindicatoria
La acción reinvindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del derecho reaI que se ejerce
por la posesión y corresponde ante actos que producen el desapoderamiento (conf. Art. 2248,
CCCN). Se utiliza frente al despojo, es decir, la pérdida del corpus, de modo que lo que se persigue
a través de esta acción es recuperar la cosa.

Objeto

Cosas reivindicables
Son reivindicables las cosas y las universalidades de hecho,o sea, cada una de las cosas que la
componen (conf. Art. 2252, CCCN). Cosa puede ser reivindicada en su totalidad o en parte
material.

La acción reivindicatoria permite reclamar una cosa concreta y perfectamente identificada, no una
cosa distinta, aun de la de la misma especie y calidad.

Si la cosa se encontrase parcialmente destruida y sólo quedasen sus restos, éstos pueden ser
objeto de la reivindicación (art. 2261).
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Puede ser objeto de reivindicacion una cosa o parte material de ella. También pueden ser objeto
de la acción reivindicatoria tiulos valores y los créditos instrumentados.

Cosas no reivindicables
No son reivindicables:

1. Las universalidades de derecho (por ejemplo, una sucesion) porque en realidad estas se
encuentran compuestas por cosas determinadas que sí lo pueden ser.
2. Los objeos inmateríales, las cosa indeterminables o fungibles.
3. Cosas futuras: Las cosas, para ser objeto de un derecho real, deben ser
actualmente existentes. No puedan serlo las cosas futuras.
4. Los accesorios si no se reivindica la cosa principal,ni las cosas futuras al tiempo de hacerse
efectiva la restitución
5. Automotores inscriptos de buena fe, salvo que sean hurtados o robados. En caso de
automotores robados o hurtados, si el tercero adquirente de buena fe tuvo la posesion
por 2 años no puede ser reivindicado.

Universaslidades
Es reivindicable universalidad de hecho, de modo que no puede serlo una de derecho, tal como
una sucesión cuestionada.

Cabe entender que lo que se reivindica no es la universalidad de cosas (rebaño, biblioteca) sino
cada una de las cosas que la componen, y hasta es posible que la acción prospere respecto de
unas cosas Y no de otras.

Legitimacion

Activa
Igual que lo analizado en legitimacion de acciones reales.

Pasiva
La acción reivindicatoria debe dirigirse contra el poseedor, o tenedor del objeto aunque lo tenga a
nombre del reivindicante.

El tenedor para ser legitimado pasivo de la acción reivindicatoria puede tener la cosa a nombre
del reivindicante o un nombre de un tercero; en ambos casos procede esta acción.

Si el tenedor quien tiene la cosa lo hace en nombre de un tercero, puede Iiberarse de los efectos
de la acción si individualiza al poseedor.

La reivindicación acogida tavoraoiemente implica la restitución de la posesión. El derecho de

reivindicar cesa ante el caso de automotores robados. El derecho de reivindicar cesa ante el caso
de automotores robados o hurtados inscriptos y poseídos de buena fe durante dos años, siempre
que exista identidad entre el asiento registra I Y los códigos de identificación del chasis y motor del
vehículo.
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Poseedor
Caso típico es que la acción reivindicatoria se dirija contra el poseedor que despojó al titular del
derecho real.

Concepto de desapoderamiento debe ser amplio, comprensivo de todas las formas de

desposesión, aun cuando no baya habido vicios (violencia, clandestinidad y abuso de confianza).

Planteada la demanda de reivindicación, si el accionado niega ser el poseedor, la demanda no será

acogida, a menos que el actor pruebe que el demandado efectivamente posee la cosa.

Si la cosa ya no está en poder del autor del desapoderamiento, la acción puede dirigirse contra los
sucesores; en rigor, contra quien la tenga en su poder.

Tenedor
Artículo 2255 también admite que la acción reivindicatoria pueda intentarse contra un tenedor.
Aquí hay que distinguir dos situaciones, que el tenedor posea para un tercero, o para el propio
reivindicante:

 Tenedor que posee a nombre de un tercero: -El tenedor de la cosa a nombre de un tercero
puede liberarse de los efectos de la acción si individualiza al poseedor. Si no Io
individualiza, queda alcanzado por los efectos de la acción, pero Ia sentencia no hace cosa
juzgada contra el poseedor.
Conclusion: si es tenedor a nombre de un tercero (ej se lo alquila a alguien, un poseedor
que no es legitimo), se libera de los efectos de la accion si individualiza a ese poseedor. Si
no lo hace la accion procede contra el tenedor, pero la setnencia no es oponible al tercero
(poseedor) porque no formo parte del juicio, pudiendo iniciarle este una accion real contra
quien demandado su reivindicacion.
 Tenedor que posee a nombre del reivindicante: tl Código concede la acción reivindicatoria
también contra el tenedor que representa 1ª posesión del titular del derecho real, es
decir, contra aquel que tiene la cosa en nombre del propio reivindicante, por haber
mediado un contrato entre ellos.
No se comparte este criterio ya que el titular del derecho real, en esta hipótesis, no perdió
la posesión, la sigue ejerciendo a través de su tenedor, y tampoco hubo
desapoderamiento. No obstante, ante la claridad del texto legal, sólo cabe respetar lo que
dice el Código, a pesar de la aparente anomalía.
Coclusion: El poseedor tambien puede ejercerla contra el tenedor que la tiene a nombre
de el. Ej. Hace un contrato de locacion, y luego hace una accion real contra esa persona a
la que le alquilo.
Kiper no comparte ya que el titular de derehco real sigue ejerciendo la posesion (a traves
del tenedor) y no hubo desapoderamiento. Osea no hubo turbacion alguna del derehco
real, pero como el codigo lo dice debe respetarse. Entendiste o te hago un dibujito?
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Accion negatoria
Acción negatoria: tiene por finalidad defender la libertad del derecho real que se ejerce por la
posesión y corresponde ante actos que constituyen una turbación. Esa libertad se ve amenazada
frente a actos de turbación.

Puede ser uti I izada en caso de turbación de inmuebles y de cosas muebles.

Se compromete la Iibertad cuando se pretende atribuir indebidamente una servidumbre u otro

derecho inherente a la posesión (conf. Art. 2248, CCCN). En otras palabras, frente a la turbación de
un derecho real que se ejerce por la posesión se encuentra habilitada esta acción real.

Por ejemplo, cuando una persona sin derecho se arroga la existencia de una servidumbredepaso; o
la existencia de algún otroderechorealqueseejerceporlaposesión sobre la cosa (v. gr., uso,
habitación, etcétera), el titular del derecho real menoscabado puede pedir que cese ese
hostigamiento que impide el ejercicio de su derecho real con libertad.

Objeto
Si bien el artículo 2262 alude a un “inmueble”, no se puede descartar la viabilidad de una acción
negatoria respecto de una cosa mueble (v. gr.: turbación en un automotor).

Legitimacion Pasiva
ARTICULO 2262.- Legitimación pasiva. La acción negatoria compete contra cualquiera que impida el
derecho de poseer de otro, aunque sea el dueño del inmueble, arrogándose sobre él alguna
servidumbre indebida. Puede también tener por objeto reducir a sus límites verdaderos el ejercicio de
un derecho real.

Por ejemplo, en el supuesto de un usufructo sobre una parte material de un in· mueble, como
puede ser solo la planta baja de una casa, y el usufructuario pretende utilizar también la planta
alta, habilita la acción negatoria para el titular dominial, u otro titular de un derecho real sobre la
cosa que se encuentre turbado; untitu/ar de un fundo colindante a otro pretende tener una
servidumbre de paso sobre este último cuando el I a es inexistente; o cuando ya existe una
servidumbre de paso Y su titular pretende agregar a la ya existente otra de acueducto. En ambos
su puestos se configura una turbación que permite la viabiHdad de la acción negatoria.

En términos más simples, esta acción procede cuando el ataque es menos grave que el
desapoderamiento: turbación.

También reducir a sus límites verdaderos el ejercicio de un derecho real, lo que ocurriría, por
ejemplo, si el demandado tiene una servídumbre de paso, que le permite pasar de mañana y a pie,
pero lo hace durante todo el día, a pie, a caballo Y en auto.

Como efecto complementario, se puede reclamar y obtener Ia reparación de los perjuicios

ocasionados (art. 2250).
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Prueba
ARTICULO 2263.- Prueba. Al demandante le basta probar su derecho de poseer o su derecho de
hipoteca, sin necesidad de probar que el inmueble no está sujeto a la servidumbre que se le quiere
imponer o que no está constreñido por el pretendido deber inherente a la posesión.

El demandante debe probar su derecho real, es decir, el derecho de poseer, y si es un acreedor

hipotecario su derecho de hipoteca.

Lo primero que debe acreditar el actor es la titularidad del derecho real; en cambio, no necesita
demostrar la inexistencia del gravamen real; en cambio, no necesita demostrar la inexistencia del
gravamen sume libre de cargas y gravámenes. El actor, además de su derecho real, deberá
acreditar la perturbación.

Demandado que, por ejemplo, ejerce una servidumbre puede reconvenir pidiendo que se declare
la existencia del gravamen o que el actor cese de impedirle su ejercicio, lo que implicará una
acción confesoria.

Accion confesoria
Acción confesoria: tiene por finalidad defender la plenitud del derecho real y corresponde ante
actos que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión (conf. Art.
2248, ccCN).

Se utiliza cuando no se permite a su titular ejercer los derechos inherentes a la posesión-v. gr.,
límites-, y el ejercicio de las servidumbres u otro derecho real que se ejerza por la posesión (por
eiemplo, usufructo, superficie; habitación, etcétera).

1ienecomo finalidad que el accionado confiese o reconozca los derechos inherentes a la posesión
del actor, que aquél le impidiera.

Legitimacion
ARTICULO 2264.- Legitimación pasiva. La acción confesoria compete contra cualquiera que
impide los derechos inherentes a la posesión de otro, especialmente sus servidumbres
activas.

Porejemplo, un superficiario a quien el titular dominial o un tercero no lo deja ejercer su derecho,

por ejemplo de construcción o de plantación; un titular dominial que no lo dejan ejercer a través
de sus actos posesorios su servidumbre de sacar agua.

Cabe recordar que esta acción tutela a los titulares (o cotitulares) de todos los derechos reales
sobre inmuebles que se ejercen por la posesión en un supuesto específico: “ante actos que
impiden ejerce una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión.0
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Prueba
ARTICULO 2265.- Prueba. Al actor le basta probar su derecho de poseer el inmueble dominante y su
servidumbre activa si se impide una servidumbre; y su derecho de poseer el inmueble si se impide el
ejercicio de otros derechos inherentes a la posesión; si es acreedor hipotecario y demanda frente a la
inacción del titular, tiene la carga de probar su derecho de hipoteca.

Así, cuando se trate de alguien a quien se le impida ejercer los derechos inherentes a su posesión
(p. ej., los derivados de relaciones de vecindad), al actor le bastará con acreditar su derecho de
poseer (ius possidendi, derecho real).

Si la lesión sufrida consiste en ser impedido de ejercer una servidumbre, el demandante deberá
agregar el título de adquisición de esta última, ya que la existencia de una servidumbre, o su
extensión, no pueden presumirse (arts. 1888, 1941, Y cones.).

Finalmente, si es un acreedor hipotecario y demanda frente a la inacción del titular, tiene la carga
de probar además su derecho de hipoteca.

Accion de desline
Acción de deslinde: tiene por finalidad hacer cesar el estado de incertidumbre sobre el lugar
exacto por donde debe pasar la línea divisoria entre dos inmuebles contiguos (conf. Art. 2266,
ccCN).

El legislador indica que esta acción de deslinde procede únicamente frente a la incertidumbre; de
modo que si hay cuestiona miento de los límites procederá la reívindicatoria (conf. Art. 2266,
CCCN).

En este juicio deberá realizarse una investigación fundada en títulos yantecedentes, producto de la
cual se demarcará el límite en el terreno.

Legitimacion
ARTICULO 2267.- Legitimación activa y pasiva. El titular de un derecho real sobre un
inmueble no separado de otro por edificios, muros, cercas u obras permanentes, puede
exigir de los colindantes, que concurran con él a fijar mojones desaparecidos o removidos o
demarcar de otro modo el límite divisorio. Puede citarse a los demás poseedores que lo sean
a título de derechos reales, para que intervengan en el juicio.

La acción puede dirigirse contra el Estado cuando se trata de bienes privados. El deslinde de
los bienes de dominio público corresponde a la jurisdicción administrativa.

La legitimación activa está concebida con gran amplitud como que –en principio- abarca a
cualquiera que sea titular de un derecho real que recaiga sobre un inmueble no edificado,
inclusive los acreedores hipotecarios y titulares de una servidumbre activa.
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Cuando accione el titular de un derecho real sobre la cosa ajena, la sentencia que se dicte no será
oponible al propietario, salvo que se lo cite al juicio.

Legitimación pasiva no ofrece dificultades. En todos los casos, se debe demandar al dueño del
fundo contiguo. La legitimación pasiva también es amplia, aunque es evidente que no pueden ser
omitidos el dueño o los condóminos.

Prueba y sentencia
ARTICULO 2268.- Prueba y sentencia. Cada una de las partes debe aportar títulos y
antecedentes a efectos de probar la extensión de los respectivos derechos, en tanto el juez
debe ponderar los diversos elementos para dictar sentencia en la que establece una línea
separativa. Si no es posible determinarla por los vestigios de límites antiguos, por los títulos ni
por la posesión, el juez debe distribuir la zona confusa entre los colindantes según,
fundadamente, lo considere adecuado.

En la acción de deslinde está implícita una suerte de acuerdo mtr• las partes, que hace mérito de
la confusión de los límites, razón por la cual se entiende que es una de esas acciones en las cuales
cada una de las partes es a la vez demandante y demandado, y debe por consiguiente probar su
derecho. Si ninguna de las partes prueba su aserto, el juez igual debe decidir. Deberá tener muy
presente los datos catastrales.