I N F O R M ET E C N I C O

Presentado por :

Ing. Manuel Javier Ángeles

Campos
 VALU ACION
DE
SERVIDUMBRES
 El Código Civil en sus artículos 999 al 1054 establece como:
Definición de Servidumbre:

Es un derecho real sobre una cosa ajena. El derecho real otorga

actos de disposición o de uso sobre una propiedad ajena,
impidiendo que el propietario ejerza algunas de las facultades
propias del dominio.

Definición de Usufructo:

Es una servidumbre a un plazo acordado.

1).- LA SERVIDUMBRE PUEDE CONSTITUIRSE
SOBRE PROPIEDAD URBANAS, AGRíCOLAS ó
ERIAZAS.
 PREDIO SIRVIENTE: es el predio
matriz donde se ubica la servidumbre

PREDIO DOMINANTE: es el predio donde se

genera la situación de servidumbre
La Servidumbre se extingue cuando la Propiedad
del predio Sirviente y de la Dominante pertenecen
a una sola persona
En función al destino, la servidumbre puede
constituirse sobre el suelo, sub suelo, y aires

Los tipos de servidumbres más comunes son:

•-Niveles de paso, acueductos, líneas

telefónicas , tuberías, carreteras, etc.

•-La Servidumbre es el pago ó

indemnización por no poder utilizar una
propiedad
 1.01- OBJETIVO

El objeto del presente Informe es la valorización de la servidumbre de una

franja de terreno eriazo no ribereño al mar ubicado en la Costa Peruana.

1.02- FECHA DE VALUACIÓN

La fecha de valuación es la de inspección ocular, 20 de Mayo del 2009.

1.05- CONSIDERACIONES GENERALES

a) Los derechos de servidumbre son para una propiedad del Estado

.
b) El predio afectado al momento de la inspección no se encontraba
incorporado a ningún proceso económico o fin útil.
 DATOS PRINCIPALES
1.06 De conformidad con el Plano Nº XXXX , los linderos con respectivas
distancias entre vértices del área afectada son:

Por el norte, XXX

Por el sur, XXXX
Por el este, XXXXX
Por el oeste, XXXX

1.08. ÁREA TOTAL, AFECTADA y REMANENTE

De conformidad con la Partida electrónica Nº XXXX del Registro de la

Propiedad Inmueble de la Oficina Registral de Lima y Callao el área actual del
predio Matriz es de 22,159.9360 hectáreas o 221’599,360.00 m 2; y acorde al
Plano Nº TG-SER-3- PRO- 1888-R, el área total de la franja de Servidumbre es
de 367,099.80 m2. Por tanto, las correspondientes áreas del Lote Matriz,
área afectada y remanente son:
Área M2 %

Matriz 221´599,360.00 100.00

Afectada 367,099.80 0.17

Remanente 221´232,260.20 99.83

 1.09.PERIMETRO DEL ÁREA AFECTADA

Según el Plano Nº TG-SER-3-PRO-1888-R, la línea poligonal que encierra los

linderos del total del perímetro del área afectada es de 29,518.49 m

1.10.ZONIFICACION Y USO ACTUAL

Zonificación: Zona rústica

Uso Actual: El predio al no contar con agua de riego se encuentra sin
ninguna labor agropecuaria, condición que se mantendrá hasta la ejecución
de indispensables obras de irrigación.

1.12. NATURALEZA Y CARACTERÍSTICAS DE LAS TIERRAS

Los terrenos a lo largo de la franja motivo de valorización de servidumbre

son eriazos . No son explotados por carecer de agua de regadío . Tienen
textura arenosa, buena profundidad, no pedregosos, sin estructura definida,
pendientes onduladas, por trechos de 2 a 3 % y de 12 a 15 %, interrumpidas
por algunas quebradas, poco anchas y con pronunciadas laderas.

1.13. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS DEL ENTORNO

En el entorno no existen servicios de agua potable, desagüe, ni de energía

eléctrica.
 1.17. FACTORES ECOLÓGICOS

El predio se ubica en la Pampa de Curucuchun . Es un desierto Subtropical (dd- S); donde

la bíotemperatura media anual máxima es de 22.2º C y la media anual mínima de 17.9º C.
El promedio máximo de precipitación total por año es de 44.0 milímetros y el promedio
mínimo de 2.2 milímetros. La vegetación natural prácticamente no existe apareciendo
especies halófitas distribuidas en pequeñas manchas verdes en el extenso arenal eólico.

1.18. FORMA DE EXPLOTACIÓN

Por su condición de eriazo el predio no presenta forma alguna de explotación de los suelos.

1.19. TITULACIÒN E INSCRIPCIÓN

El predio se encuentra debidamente inscrito en la Partida Electrónica Nº 21002758 del

Registro de Predios de la Oficina Registral-Zona Registral Nº IX- Lima-SUNARP.

1.20. GRAVAMENES

En el predio no está sujeto a Cargas ni Gravámenes.

 METODOLOGÍA

El Reglamento Nacional de Tasaciones del

Perú aprobado por R.M. Nº 126-2007-
VIVIENDA del 07 de Mayo del 2007, precisa
que, para la valuación de derechos de
servidumbre no es posible establecer reglas
fijas por la gran variedad de casos que se
pueden presentar y por ello deja a los Peritos la
libertad de usar criterios técnicos, siempre y
cuando éstos estén debidamente sustentados.
Deberá tenerse en cuenta los daños y perjuicios
que afectasen al propietario.
 II Valorización de Servidumbres en Terrenos Eriazos

El Título III, Capítulo Artículos III.D.28 y III.D.29 del Reglamento Nacional de

Tasaciones del Perú indica que la valuación de los eriazos se halla multiplicando el
“valor básico eriazo” (VBE) por el área materia de valuación y que éste valor básico, para
los eriazos no ribereños al mar, se alcanza aplicando la siguiente expresión:
VBE = 1/10 VR x d x U x T x V x E
VBE = Valor básico eriazo
VR = Valor comercial de terreno de primera categoría
d = Distancia al área con valor oficial urbano U
= Uso
T = Topografía y naturaleza del terreno
V = Vías que sirve a la zona en que se ubica el terreno E =
Factor de corrección ecológica
El artículo III.D.30 del citado Reglamento establece que, la expresión
numérica para los factores d, U, T, V, y E, son los consignados en las tablas Nos 05, 06, 07,
08 y 08-A.
El valor comercial para terrenos de primera categoría en el valle de Cañete, obtenido del
estudio de mercado es de $35,000.00 por hectárea o $ 3.50 por m 2; luego, VR es igual a $
3.50 por m2
 El Estudio de Mercado fue ejecutado visitando entidades públicas y privadas, así
como las principales Empresas Rurales .

De la investigación realizada se fija el valor de $ 35,000.00/Ha para terrenos de

primera categoría y $ 30000 para los de segunda categoría .

El terreno motivo de valorización, tiene distancia mayor a 1000 m a la zona con valor
arancelario urbano, por ello el índice para d es 1.00. Al encontrarse el terreno afectado
sin uso en toda su extensión, se ha estimado para U 1.20.
El factor T referente a topografía y naturaleza del terreno es 1x0.8x0.70 =
0.56 V tiene expresión numérica 1.00 en razón que la franja afectada se encuentra sin
carretera.

Por corrección ecológica de buen clima (índice 1.04); paisaje poco atractivo (índice
0.96) y sin contaminación ambiental (índice 1.10), E resulta con Valor 1.09824

Por lo tanto: VBE = 1/10 $ 3.50/m2 x 1.00 x 1.20 x 0.56 x 1.00 x 1.09824 =
$ 0.258306/m2
 VALOR DEL TERRENO ERIAZO

$ 0.258306/M2 X 367099.80 M2 = $ 94,824

CORRECCIÓN DEL VALOR DEL TERRENO ERIAZO

POR DAÑOS Y PERJUICIOS

94,824.00 X 1.21 = $ 114737

 ALTO MEDIANO NINGUNO
1.- LIMITACIONES
Al uso del suelo al desarrollo
Al desarrollo de Cultivos
A ejecución de construcción

2.- RIESGOS
Roturas de lo que se
ejecutara en el predio
bajo servidumbre
Daños Personales
Daños Materiales

3.- INCOMODIDADES
Paso de Personas
Paso de Vehículos
Sonidos
Pérdida de Valor del Terreno
Valores sugeridos 1.10 a 1.20 1.00 a 1.10 1.00
 VALOR DE SERVIDUMBRE
DEL TERRENO ERIAZO

Se propone que el valor del terreno eriazo, sea afectado por un factor que refleje
los daños y perjuicios que provocaría la servidumbre. Aplicando el cuadro ya
mostrado anteriormente y asumiendo los siguientes factores :
ALTO MEDIANO NINGUNO
1.- LIMITACIONES
Al uso del suelo al desarrollo 1.00
Al desarrollo de Cultivos 1.00
A ejecución de construcción 1.00

2.- RIESGOS
Roturas de lo que se 1.00
ejecutara en el predio 1.10
bajo servidumbre
Daños Personales 1.00
Daños Materiales 1.00

3.- INCOMODIDADES
Paso de Personas 1.05
Paso de Vehículos 1.05
Sonidos 1.00
Pérdida de Valor del Terreno 1.00
Factor de Ajuste 1.21 1.00
 B DETERMINACION DEL VALOR DE LA SERVIDUMBRE

Se estima que el alquiler anual de un terreno eriazo de estas características es de 3 % de su valor.

Alquiler = 114737m2 x 0.03 = $3442.11

El factor de actualización financiera para flujos anuales iguales es F

= (1 + i)n – 1) / i (1 + i)n
n = número de años (30). Código Civil Art. 1001
i = 3% tasa de interés anual a plazo fijo en moneda extranjera o
0.03 en tanto por uno F
= 19.60
VS = Ra x F

VS = US$ 3442.11 x 19.60= US$ 67465.35

este monto es el valor de la servidumbre para las condiciones indicadas de plazo y tasa de interés.
El Perito analizara cada caso en particular.

Conclusión: El valor de la servidumbre asciende a: $ 67465.35

SESENTAISIETE MIL CUATROCIENTOS SESENTAICINCO CON 35/100 DÓLARES AMERICANOS

Tasa de cambio: USA $ 1.00 = S/. 2.82
VTS = US $ 67465.35 x S/ 2.82
VTS = S/. 190252
CIENTO NOVENTA MIL DOCIENTOS CINCUENTAIDOS CON 00/100 NUEVOS SOLES