INFORME DE TASACIÓN

REFERENCIA VALUACION COMERCIAL DE UN INMUEBLE.

CLIENTE JHONG GUILLEN JORGE RHALF
SOLICITANTE FINANCIERA EFECTIVA S.A.
PROPIETARIOS JHONG GUILLEN JORGE RHALF
UBICACIONES Dirección Registral: [Link]. Las Casuarinas de Ica Mz. H, Lote 19, Etapa I,
Distrito de Ica, Provincia de Ica, Departamento de Ica.
Dirección Autoevalúo: ---
Dirección In Situ: Calle Los Cedros, [Link]. Las Casuarinas de Ica Mz. H, Lote 19,
Etapa I, Distrito de Ica, Provincia de Ica, Departamento de Ica.
FECHA DE INSPECCION 18 de Mayo del 2023.

ÁREAS Y VALORES:
Valor en
Descripción Área en m2 Valor en US$
S/. 3.69
TERRENO (VT) 81.00 20,250.00 74,722.50
EDIFICACION (VE) 161.00 49,539.62 182,801.20
OBRAS COMUNES COMPLEMENTARIAS (VOCC) 0.00 0.00
CONSTRUCCION ( VE + VOC ) (VCON) 49,539.62 182,801.20
IMPORTE ASEGURABLE = V. RECONST. 56,053.00 206,835.57
VALOR COMERCIAL (VC) = VR x 1.00 69,789.62 257,523.70
VALOR DE REALIZACION INMEDIATA (VRI): 0.80 % 55,831.70 206,018.96
AÑO DE CONSTRUCCION : 2008
MATERIAL DE LA CONSTRUCCION : CONCRETO
TIPO : INMUEBLE
USO : VIVIENDA
NUMERO DE PISOS : 03 PISOS
PERITO RESPONSABLE : ING. ROGGER INGADURANGO
REPEV Nº: 643 - 96 S.B.S
FECHA : Lima, 18 de Mayo del 2023.

Residencial Pascual Saco Block 2 – A1 –Chiclayo – Lambayeque // Teléfono 074-221201

Av. Antares N° 221, Urb. San Roque, Santiago de Surco – Lima – Lima. Cel #920489054
Email: ridpru@[Link] – ridchiclayo@[Link] – ridasesoreslima@[Link]
 I. MEMORIA DESCRIPTIVA DEL BIEN
1. CLASE DE BIEN
INMUEBLE

2. PROPIETARIO

JHONG GUILLEN JORGE RHALF

3. OBJETO DE LA TASACIÓN

El objetivo del informe de tasación es hallar y expresar el valor comercial en el mercado del inmueble.
El presente informe fue solicitado por la Financiera Efectiva S.A., Oficina ubicada en Av. El Derby N°
254, Oficina 2104 – Santiago de Surco, representado por el Gestor de Garantía, Srta. Cindy Castillo
Miranda.

4. METODOLOGIA

Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú - R.M. Nº 172 - 2016 - VIVIENDA y su modificatoria la
R.M. N° 424 - 2017-VIVIENDA. Además, se emplea la Resolución S.B.S N° 11356 - 2008 para la
determinación del Valor de Realización en el Mercado.
Se utilizan los Métodos Directos (Comparación y/o Costos) así como los Indirectos cuando
correspondan, establecidos en el Artículo 3, Inciso 3.1.5 del Título I del Reglamento Nacional de
Tasaciones del Perú.

5. FECHA DE VALUACIÓN
Lima, 18 de Mayo del 2023.

6. UBICACIÓN IN-SITU

Calle Los Cedros, [Link]. Las Casuarinas de Ica Mz. H, Lote 19, Etapa I, Distrito de Ica, Provincia de
Ica, Departamento de Ica.

7. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS:

Descripción Partida N°
Frente Calle Los Cedros, con 6.00 ml.
Derecha Con el Lote N° 20, con 13.50 ml.
Izquierda Con el Lote N° 18, con 13.50 ml.
Fondo Con el Lote N° 36, con 6.00 ml.
Perímetro 39.00 ml. 11032290

8. AREA DEL TERRENO

Descripción Área de Terreno % Participación Área de terreno X
(m2) % (m2)
Inmueble 81.00 --- ---
Total 81.00 --- ---

9. ZONIFICACIÓN

NO se contó con certificado de parámetros.

Según Inspección In-Situ: (RDM) Residencial de Densidad Media.

10. USO ACTUAL DEL PREDIO

VIVIENDA.

Residencial Pascual Saco Block 2 – A1 –Chiclayo – Lambayeque // Teléfono 074-221201

Av. Antares N° 221, Urb. San Roque, Santiago de Surco – Lima – Lima. Cel #920489054
Email: ridpru@[Link] – ridchiclayo@[Link] – ridasesoreslima@[Link]
 11. ANTIGÜEDAD DE LA EDIFICACIÓN:
DESCRIPCION SUNARP AUTOAVALUO TASADOR
Primer Piso 10 años --- 15 años
Primer Piso --- --- 10 años
Segundo Piso --- --- 10 años
Tercer Piso --- --- 10 años

12. ESTADO DE CONSERVACION Y DEPRECIACIÓN

DESCRIPCION ESTADO DEPRECIACION FACTOR
Primer Piso BUENO 14% 0.86
Primer Piso BUENO 11% 0.89
Segundo Piso BUENO 11% 0.89
Tercer Piso BUENO 11% 0.89

13. CUADRO DE AREAS:

SUNARP AUTOAVALUO TASADOR
DESCRIPCIÓN
A.O (m2) A.C. (m2) A.C. (m2) A.O (m2) A.C. (m2)
Primer Piso --- 33.10 --- --- 33.10
Primer Piso --- --- --- --- 42.90
Segundo Piso --- --- --- --- 76.00
Tercer Piso --- --- --- --- 9.00
TOTAL --- 33.10 --- --- 161.00

14. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE AFECTEN AL PREDIO:

La zona donde se ubica el inmueble cuenta con los servicios de pista, veredas, agua, desagüe, luz
eléctrica, redes de telefonía, cable e internet, su principal vía de acceso es por la Camino Casuarinas,
entre otros.
El inmueble se ubica en una zona de Bajo índice de delincuencia.
Entre las principales actividades colindantes al inmueble predominan: Vivienda.
Dentro de un radio de 500 metros al inmueble existen; Parques, entre otros.
Dentro de un radio de 500 metros al inmueble existe la presencia del río Ica.

15. DESCRIPCION DEL BIEN:

Sobre el terreno matriz se ha edificado un módulo de tres pisos de uso para vivienda.
El inmueble SI presenta Declaratoria de Fábrica (Parcial).
El inmueble se encuentra ocupado por el PROPIETARIO.

16. DISTRIBUCIÓN DEL BIEN:

1° Piso : Car-Port, jardín, sala - comedor, cocina, baño, dormitorio, patio - lavandería.
2° Piso : No se ingresó al inmueble.
3° Piso : No se ingresó al inmueble.

17. CARACTERISTICASQUE PRESENTA LA EDIFICACIÓN

ITEM PARTIDA DESCRIPCIÓN
A Estructura portante y techos Cimiento, columnas y vigas de concreto armado, techo
aligerado horizontalmente.
B Albañilería y Revoques Muros de placa de concreto, frotachado con temple fino
y pintado con pintura látex lavable.
C Pisos Cemento pulido.
D Puertas y Ventanas Puerta de ingreso de madera, puertas interiores de
madera contraplacada; Ventanas de perfil de aluminio.

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 E Cocina Piso Cemento pulido.
Pared Enchape de mayólica.
Mueble Melamine con lavaderos de acero inoxidable.
F Baños Piso Cerámico.
Muro Enchape de mayólica.
Sanitario Blanco, color nacional.
G Lavandería Piso Cemento pulido.
Muro Muro de cemento.
Lavadero Granito.
H Instalaciones Sanitarias Redes empotradas.
I Instalaciones Eléctricas Redes empotradas.
J Instalaciones Mecánicas ----
Nº de Pisos Nº de sótanos Diseñada para:
3 PISOS --- 3 PISOS

18. SERVIDUMBRES

-------

19. INSCRIPCION EN LOS REGISTROS PUBLICOS

Presenta inscripción a favor de: JHONG GUILLEN JORGE RHALF, en la Partida N° 11032290 de
los Registros Públicos SUNARP – ICA.

20. DOCUMENTACIÓN

 Copia Literal de la Partida N° 11032290, de los registros Públicos SUNARP - ICA.

21. CARGAS Y GRAVAMENES

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 22. OBSERVACIONES

ITEM DETALLE
01 El inmueble forma parte de los BIENES INTEGRALES DEL NO
PATRIMONIO CULTURAL DE LA NACIÓN.
02 La zonificación afecta al valor comercial al inmueble. NO
03 El inmueble cuenta con señales de evacuación. NO
04 El inmueble cuenta con sistema contra incendio. NO
05 El inmueble presenta materiales inflamables SI
06 Las Cargas afectan el valor comercial del inmueble. NO
07 Los Gravamen afectan el valor comercial del inmueble. NO

23. OPINION INTEGRAL DEL PERITO

- La presente valuación se ha efectuado con total independencia de criterio, aplicando las normas
vigentes.
- Vigencia de la valuación: de no variar las condiciones del mercado así como de no presentarse
imponderables, podría tener una vigencia de 90 días.
- Los valores de los materiales usados en la construcción de la edificación son valores actuales que el
perito luego deprecia de acuerdo a su antigüedad y da un valor de realización de acuerdo a su
criterio.

24. DEDUCCIONES A CONSIDERAR PARA EL VALOR DE REALIZACIÓN

DEDUCCIONES A CONSIDERAR:
Mantenimiento 5%
Pre-Realización y Valuación 2,2%
Gastos Publicidad y Ventas 2%
Reajuste por Realización en 60 10,8%
días
TOTAL DE DEDUCCIONES 20%
NOTA: NO INCLUYE LAS CONSIDERACIONES QUE LA ENTIDAD CREA CONVENIENTE PARA LLEGAR AL VALOR DE
REALIZACION ÓPTIMO.

25. OBSERVACIONES

 El informe ha sido elaborado en base al numeral 7 del oficio circular N° 6731-97 de fecha 24.10.1997
y a la Modificación de la Resolución N° 992-98 de fecha 23.09.1998 emitida por la SBS (Sin
inspección ocular interior).
 Es recomendable practicar una valuación en el momento de la adjudicación del bien.
 A solicitud del Banco, el presente informe referencial se realiza en base a lo indicado en
documentación presentada, no responsabilizándonos de la información contenida en dichos
documentos.
 La presente valuación no incluye estudios de títulos de propiedad.
 La propiedad presenta una Hipoteca inscrita en el Asiento D00002, JHONG GUILLEN JORGE
RHALF constituye hipoteca a favor de FINANCIERA EFECTIVA S.A. hasta por la suma de S/.
33,500.00 soles. Lima 14 de Setiembre del 2009.

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 II. VALUACION DEL PREDIO BIEN

01. VALOR DEL TERRENO: VT

En concordancia con el Artículo II.C.22 del R.N.T. y del análisis de los valores comerciales del mercado
inmobiliario de compra y venta, de terrenos similares en ubicación y entorno urbano, a la fecha se estima
como valor comercial unitario: US$ 250.00 /m2. Luego:

VT = 81.00 m2 x US$ 250.00 /m2 x 0.00 (VT) = US$ 20,250.00

02. VALOR DE EDIFICACION: VE

De acuerdo a los materiales usados en la edificación y zonas comunes que proporcionalmente le

corresponden, el perito ha considerado un Valor de la edificación, Por lo tanto, tenemos:

Primer Piso
VE. 33.10 m2 x US$ 350.00 /m2 x 0.86 = US$ 9,963.10
Primer Piso
VE. 42.90 m2 x US$ 350.00 /m2 x 0.89 = US$ 13,363.35
Segundo Piso
VE. 76.00 m2 x US$ 350.00 /m2 x 0.89 = US$ 23,674.00
Tercer Piso
VE. 9.00 m2 x US$ 317.00 /m2 x 0.89 = US$ 2,539.17
(VE) = US$ 49,539.62

03. VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS: V.O.C.

Presenta:
VOC: ---
No presenta = US$ 0.00
(VOC) = US$ 0.00

04. VALOR RECONSTRUCCION: VRE = VE + VOC - %DEPREC

El valor de reconstrucción es la suma del valor de las edificaciones + el valor de las obras
complementarias sin depreciación:

Primer Piso
VE. 33.10 m2 x US$ 350.00 /m2 x 0.00 = US$ 11,585.00
Primer Piso
VE. 42.90 m2 x US$ 350.00 /m2 x 0.00 = US$ 15,015.00
Segundo Piso
VE. 76.00 m2 x US$ 350.00 /m2 x 0.00 = US$ 26,600.00
Tercer Piso
VE. 9.00 m2 x US$ 317.00 /m2 x 0.00 = US$ 2,853.00
VOC: ---
No presenta = US$ 0.00
(VRE) = US$ 56,053.00

05. VALOR REPOSICION: VR = VT + VE + VOC

.- Valor del Terreno (VT) = US$ 20,250.00

.- Valor de la Edificación (VE) = US$ 49,539.62
.- Valor de Obras Complementarias (VOC) = US$ 0.00
.- Valor Reposición (VR) = US$ 69,789.62

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06. VALOR COMERCIAL: VC = VR x 1.00

VC = VR x 1.00
VC = US$ 69,789.62 x 1.00 (VC) = US$ 69,789.62

SON: SESENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS OCHENTA Y NUEVE CON 62/100 DOLARES
AMERICANOS.

07. VALOR DE REALIZACION INMEDIATA: VRI = VC x 80 %

VRI : VC x 80 %
VRI : US$ 69,789.62 x 80 % (VRI) = US$ 55,831.70

SON: CINCUENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y UNO CON 70/100 DOLARES
AMERICANOS.
Lima, 18 de Mayo del 2023.

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 TESTIGOS FOTOGRAFICOS

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