INFORME GENERAL DE VALUACION

SOLICITANTE : Elmer Edmundo Ortiz Martínez

PROPIETARIO : Elmer Edmundo Ortiz Martínez
FECHA DEL VALUO : 22 de junio de 2023

TIPO DE INMUEBLE : Terreno urbano y Construcción

UBICACIÓN DOC. LEGAL : 1ra. Calle Ote. Barrio El Centro, San Isidro, Cabañas.

I. ALCANCES DEL PRESENTE INFORME:

El presente trabajo está basado en las Normas Internacionales de Valuación IVS, de acuerdo a estas
Normas la VALUACION de un inmueble es una opinión particular sobre el valor del inmueble, emitida
por un valuador profesional, estará basado en el Valor de Mercado estimado para una fecha
determinada. Como los mercados y las condiciones de mercado pueden variar, el valor estimado
podría ser incorrecto o inapropiado en un momento del tiempo distinto.

Se hace constar que el honorario del Valuador no depende de ningún aspecto del informe y que la
valuación se llevó a cabo conforme al código de ética y normas de conducta, además el Valuador ha
cumplido los requisitos de formación de su profesión, y se deja constancia que no existe ningún
conflicto profesional entre los intereses de nuestro cliente y de los de otros clientes, parientes y
amigos del avaluador.

Los usos del presente informe técnico quedan a discreción y sano juicio del solicitante,
nuestra responsabilidad sobre el contenido pericial del mismo, es exclusiva y únicamente
con la persona que lo solicitó.

II. VALIDEZ DELINFORME:

El presente INFORME, basado en las Normas Internacionales de Valuación IVS, tiene

validez por un año a partir de esta fecha
 CROQUIS DE UBICACIÓN DEL INMUEBLE A VALUAR

A continuación, se presenta la ubicación del inmueble (achurado en color rojo), como puede
observarse, se encuentra en una ubicación privilegiada dentro de la zona urbana de San isidro,

PARQUE CENTRAL
DE SAN ISIDRO

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III. SITUACIÓN LEGAL:

Se tuvo a la vista la Escritura Pública inscrita según matrícula 45073507-00000 con un área
de 2515.09 m², la cual se encuentra libre de gravámenes, cabe aclarar que la matricula
cuenta con medidas técnicas revisadas y aprobadas por el área de catastro del Centro
Nacional de Registros (CNR), por lo que, para este avalúo, se tomara el área establecida en
la escritura.

USO DEL TERRENO : Habitacional.

TOPOGRAFIA : Completamente plano
TIPO DE ACCESO : Calle pavimentada al sur, norte y poniente
MEJORA EN CALLES : Excelente estado.
SERVICIOS PUBLICOS Y
PRIVADOS : Tiene servicios de agua potable, energía
Eléctrica, aguas negras, recolección de desechos sólidos y
telefonía.

IV.DESCRIPCION DEL ENTORNO

El terreno se ubica en área urbana, en el centro de la ciudad de San Isidro, en una zona
100 % de uso habitacional.

El Avalúo del terreno se hará por el método comparativo (REMAGUTI) y por el costo de
reposición, y se presentaran los análisis en la sección correspondiente a la determinación de
los valores.

Este método es llamado así porque el valuador formula y emite un juicio sobre el valor o
precio de un bien obtenido de un mercado inmobiliario, comparándolo con otros semejantes
de los cuales se conoce, sabiendo que el Precio es la medida del valor y la unidad del precio
es el dinero.

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V. ANALISIS POR EL METODO REMAGUTI PARA EL VALOR
DEL TERRENO:

HOMOGENIZACION DE VALORES
2.1 CARACTERISTICAS DEL TERRENO VALUADO

Primera calle oriente, Barrio el Centro. San Isidro, lote plano de forma PRECIO UNIT. VALOR
A = 2515.09 M2
Cabañas. irregular / M2 =?? TERRENO ?

VALOR DE LOS FACTORES:

NO TIENE= 0.9 AREA DEL TERRENO A VALUAR (M2) 2,515.09
SI TIENE: Malo=1.02 Regular=1.04 Bueno=1.07 Excelent=1.10
> de1 Km=1.02 < 0.5 Km=1.04 <de 0.2=1.07 Inmediat=1.10
A) CARACTERISTICAS EXTRINSECAS:
ACCESO 1.10 Telefonía 1.10 FARMACIAS 1.02
LOCALIZACION 1.10 HOTELES 1.02 CLINICAS PRIVADAS 1.07
TRANSP. PUBLICO 1.10 RESTAURANT 1.07 EST. SALUD 1.04
MERCADOS 1.10 ALMACENES 1.00 FERRETERIAS 1.02
Educ.Basica 1.10 Educ. Media 1.07 Ed.Superior 1.00
Segur Publ. 1.07 Pelig Social 1.07 ZONA Riezgo 1.10
FACTOR DE CORRECCION VALORES EXT.=(FCE)= 2.33

B) CARACTERISTICAS INTRINSECAS:
TAPIALES 1.02 PORTON 1.02 Seguridad Priv. 1.00
TOPOGRAFIA 1.10 SUBSUELO 1.07 AGUAS LLUVIAS 1.07
ELECTRICIDAD 1.10 AGUA POT. 1.10 AGUAS NEGRAS 1.10
TELEFONO 1.10 CERCA/obras protecc. 1.00 EST.CONSERV. 1.00
FACTOR DE CORRECCION VALORES INT.=(FCI)= 1.84

FACTOR DE CORRECCION :(FTV)= (TERRENO A VALUAR) 4.30

NOTA: Cabe aclarar que, el inmueble es atravesado por una quebrada de invierno, la cual, en picos
de lluvia, tiende a salirse de su cauce, por lo que, existe la posibilidad de sufrir inundaciones
considerables, por esta razón se ha tomado el valor mayor para la zona de Riesgo, lo que se traduce
en una afectación directa al valor del inmueble.

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 CARACTERISTICAS DEL TERRENO COMPARADO:
Area Total : 20 de
Lotificacion Jardines de la Hacienda, canton Llano de
La Hacienda, San Isidro, Cabañas.
frente Mts X 20.00 400.00 $47.50 $ 19,000.00
Mts. De fondo
VALOR DE LOS FACTORES:
NO TIENE= 0.90
SI TIENE: Malo=1.02 Regular=1.04 Bueno=1.07 Excelente=1.10
> de1 Km=1.02 < 0.5 Km=1.04 <de 0.2=1.07 Inmediat=1.10
A) CARACTERISTICAS EXTRINSECAS:
ACCESO 1.07 Telefonía 1.10 FARMACIAS 1.02
LOCALIZACION 1.04 HOTELES 1.00 CLINICAS PRIVADAS 1.02
TRANSP. PUBLICO 1.07 RESTAURANT 1.07 HOSPITALES 1.02
MERCADOS 1.02 ALMACENES 1.00 FERRETERIAS 1.07
Educ.Basica 1.02 Educ. Media 1.02 Ed.Superior 1.00
Segur Publ. 1.04 Pelig Social 1.04 ZONA Riezgo 0.90
FACTOR DE CORRECCION VALORES EXT.=(FCE)= 1.99

B) CARACTERISTICAS INTRINSECAS:
TAPIALES 1.02 PORTON 1.00 Seguridad Priv. 1.00
TOPOGRAFIA 1.10 SUBSUELO 1.07 AGUAS LLUVIAS 1.02
ELECTRICIDAD 1.07 AGUA POT. 1.07 AGUAS NEGRAS 1.02
TELEFONO 1.10 CERCA/obras protecc. 1.00 EST.CONSERV. 1.00
FACTOR DE CORRECCION VALORES INT.=(FCI)= 1.54

FACTOR DE CORRECCION :(FTC)= (TERRENO COMPARADO) 3.07

CALCULO DE PRECIO DE TERRENO POR EL METODO COMPARATIVO:

En el área de influencia el PRECIO unitario promedio del Terreno comparado(V2) es=$47.50

PRECIO UNITARIO COMPARADO (PUC)= $47.50

Factor (FTC) Terreno comparado= 3.07
Factor (FTV) Terreno a valuar= 4.30
FACTOR APLICADO (FCA) = 1.40
PRECIO UNITARIO A APLICAR= $66.50 VALOR DE VENTA RAPIDA
AREA DEL TERRENO (v2)= 2,515.09 0.95 $63.18
VALOR generalmente aceptable DEL TERRENO $167,258.16 $158,895.25

VALOR DEL TERRENO= (maximo) $167,258.16

VALOR DEL TERRENO= (minimo) $158,895.25
VALOR DEL TERRENO= (PROMEDIO) $163,076.70

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VI. METODO DEL COSTO DE REPOSICION

Descripción de la construcción.
La construcción principal esta dividida en dos partes, una compuesta por paredes de concreto colado
in situ, a nivel únicamente de obra gris, ya que, no cuenta con acabados y la otra parte es de
mampostería, que comparte la misma característica de abandono que la construcción de concreto, el
techo se compone de estructura de madera como soporte, cubierto de lámina metálica y la parte
construida de concreto, posee el mismo tipo de techo, con la excepción que cuenta con tejas de
barro sobre la lámina metálica.
El piso se compone de ladrillo de cemento en mal estado, se observo bastante deteriorado por el
uso, a nivel general, se puede afirmar que las construcciones se encuentran en un estado de
conservación tal que, requiere intervenciones importantes para la mejora de la condición actual. Para
efectos de este valúo se están haciendo las siguientes consideraciones de investigación de la
construcción y otras mejoras.

Se presenta el esquema de las construcciones a considerar.

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Resumen de áreas a considerar.

Nº DESCRIPCION AREA M2

1 CONSTRUCCION MIXTA 40.00

2 CORREDOR 24.00
3 CONSTRUCCION DE CONCRETO 48.00
5 AREA DE BAÑO Y PILA 9.00
6 AREA TECHADA 35.00

Este método consiste en calcular los costos necesarios para sustituir o reponer las construcciones
similares, analizadas en base a los conceptos que integran las partidas de las diferentes calidades de
prototipos, mismos que deberán actualizarse periódicamente, según las variaciones en el tiempo que
experimenten los costos de materiales y mano de obra.

El avalúo de las construcciones la haremos aplicando el método de ROSS HEIDECKE, en donde se

definen 5 categorías de estados de conservación con cuatro categorías intermedias, atribuyendo
cada una de ellas coeficientes propios.

DEPRECIACION POR EL METODO DE ROSS-HEIDECKE:

La casa fue construida por etapas, conforme a lo manifestado por el informante, la primera
etapa se construyó en 1970 aproximadamente y la segunda en el año de 2012, con estas
consideraciones la vida útil probable se aproxima a 90 años

DEPRECIACION POR EL METODO DE ROSS-HEIDECKE:  1x 2


100 − Coef .Deprec. VA = Vn 1 −  + x2   * E
 2n
E=
100   n  
VIDA VALOR
ESTADO AÑO EDAD VALOR NUEVO
ITEM IDENTIFICACION AREA (M2) COEFIC. PROBABLE FACTOR "E" D DEPRECI.
CONSERVAC. CONST. (X) ($)
UTIL (n) (Vnd)
1 CONSTRUCCION MIXTA 40 bueno 2.52 2012 11 90 $ 14,000.00 0.9748 0.9079 12,711.00
2 CORREDOR 24 reular 0.2 1970 53 90 $ 3,000.00 0.9980 0.5311 1,593.00
3 CONSTRUCCION DE CONCRETO 48 regular 18.1 1970 53 90 $ 16,800.00 0.8190 0.4358 7,322.00
4 AREA DE BAÑO Y PILA 9 bueno 2.52 2012 11 90 $ 900.00 0.9748 0.9079 817.00
5 AREA TECHADA 35 bueno 2.52 2012 11 90 $ 1,225.00 0.9748 0.9079 1,112.00
$ 35,925.00 23,555.00
PRECIO UNITARIO DEPRECIADO

VALOR DE REPOSICION DEPRECIADO $23,555.00

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Por medio del método de costo de reposición se determinó el valor de la construcción existente en el
inmueble a valuar, considerando la depreciación por la edad y estado de la construcción.

Para determinar el valor total del inmueble (Lote + construcción) se realizó un análisis de mercado para
conocer el valor del lote sin construir, pero de características similares del lote valuado. Se obtuvo un
valor promedio de $66.50 por metro cuadrado, los datos se presentan a continuación:

COSTO DE CONSTRUCCION DEPRECIADO $ 23,555.00

COSTO DEL TERRENO $ 163,076.70
VALOR DEL INMUEBLE (LOTE + CONSTRUCCION) $ 186,076.70

CONCLUSIONES:

Informe de Valuación. Es un documento que registra las instrucciones del encargo de

valuación, la base y finalidades de la valuación, y los resultados del análisis que llevaron a
una opinión sobre el valor.

1.0 ANALISIS POR EL METODO DE REPOSICION

VALOR DE REPOSICION DEPRECIADO $ 23,555.00

SOLO CONSTRUCCIONES

2.0 ANALISIS POR EL METODO COMPARATIVO PARA EL LOTE

VALOR DE TERRENO $ 163,076.70

VALORES RECOMENDADOS:
VALOR RECOMENDADO $ 186,076.70

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RECOMENDACIONES:

Con base a lo antes expuesto el VALOR DE MERCADO generalmente aceptable del

inmueble objeto de esta valuación se estima en $190,000.00

Este AVALUO es propiedad del sr. Elmer Edmundo Ortiz Martínez, y de los peritos que suscriben el
presente informe, sólo podrá ser usado por personas autorizadas por los antes mencionados.
Ninguna parte de este Avalúo, podrá copiarse o de otra manera reproducirse o revelarse, excepto si
es permitido por el propietario del mismo.

Así nuestro informe.

ING. ELMER GUILLERMO RIVERA ING.DAVID SALVADOR FUNES

QUIEN ELABORA Y DICTAMINA QUIEN REVISA Y APRUEBA

Sensuntepeque, 30 de junio del 2023.

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 ANEXOS

INMUEBLE A VALUAR

Vista frontal del inmueble avaluado

Vista posterior del inmueble en análisis

Vista de tubería en mal estado que

atraviesa la propiedad