Derecho Inmobiliario

Es el conjunto de normas que afectan a los bienes inmuebles, regulando

cuestiones como la propiedad, derechos reales, y los negocios jurídicos sobre
los mismos: contratos de adquisición, venta, multipropiedad, arrendamiento,
etc.

También comprende las cuestiones relativas a gestión de bienes inmuebles

como licencias urbanas, licencias de obras o comunidades de propietarios, así
como la normativa urbanística.

En el departamento de Derecho Inmobiliario, somos pioneros en prestar

un servicio integral especializado en el ámbito inmobiliario, especialmente
en operaciones internacionales, asesorando a clientes extranjeros que
desean adquirir y explotar bienes inmuebles en España.

La especialización profesional en las diversas materias jurídicas que confluyen

en este tipo de transacciones y el profundo conocimiento de las prácticas del
sector nos permiten prestar un asesoramiento experto y de calidad en las
distintas áreas propias de la actividad inmobiliaria: compraventa de
inmuebles, permutas, arrendamientos, contratos de promoción y
construcción, financiación inmobiliaria, licencias, etc.

Objeto

El Derecho inmobiliario tiene como objeto de estudio los diversos aspectos

legales que competen a los bienes que la legislación civil considera como
inmuebles. Dichos aspectos abarcan el nacimiento, adquisición, modificación,
transmisión y extinción de los derechos de propiedad y sus desmembraciones
y gravámenes sobre este tipo de bienes.

Contenido

El Derecho inmobiliario tiene como marco legal lo establecido tanto en

la Constitución como en el Código Civil y Legislación Complementaria
promulgados por el Estado. Dentro de esta Legislación se encuentra, entre
otras temáticas legales, el conjunto de normas y principios que regulan las
relaciones jurídicas que existen entre los sujetos y los bienes inmuebles.

Bienes inmuebles

Son denominados como los exclusivos efectos catastrales, tiene la

consideración de bien inmueble la parcela o porción de suelo de una misma
naturaleza, enclavada en un término municipal y cerrada por una línea
poligonal que delimita, a tales efectos, el ámbito espacial del derecho de
propiedad de un propietario o de varios pro indiviso y, en su caso, las
construcciones emplazadas en dicho ámbito, cualquiera que sea su dueño, y
con independencia de otros derechos que recaigan sobre el inmueble. Los
bienes inmuebles se clasifican catastralmente en: urbanos, rústicos y de
características especiales.

Bienes inmuebles urbanos y rústicos

El carácter urbano o rústico de un inmueble dependerá, única y

exclusivamente, de la naturaleza de su suelo.

Se entiende por suelo de naturaleza urbana el clasificado por

el planeamiento urbanístico como urbano; los terrenos que tengan la
consideración de urbanizables según el planeamiento y estén incluidos en
sectores, así como el resto del suelo clasificado como urbanizable a partir del
momento de aprobación del instrumento urbanístico que lo desarrolle.

Se exceptúa de la consideración de suelo de naturaleza urbana el que integre

los bienes inmuebles de características especiales.

Se entiende por suelo de naturaleza rústica aquel que no sea de naturaleza

urbana conforme a lo señalado anteriormente, ni que esté integrado en un
bien inmueble de características especiales.

Bienes inmuebles especiales

Los bienes inmuebles de características especiales constituyen un conjunto

complejo de uso especializado, integrado por suelo, edificios, instalaciones y
obras de urbanización y mejora que, por su carácter unitario y por estar
ligado de forma definitiva para su funcionamiento, se configura a efectos
catastrales como un único bien inmueble.

Se consideran bienes inmuebles de características especiales los destinados a

la producción de energía eléctrica y gas y al refino de petróleo, y las centrales
nucleares; las presas, saltos de agua y embalses, incluido
su lecho o vaso (excepto las destinadas exclusivamente al riego);
las autopistas, carreteras y túneles de peaje; y por último,
los aeropuertos y puertos comerciales.
Derechos reales

Son las relaciones jurídicas inmediatas entre una persona y una cosa.

Los derechos reales sobre los bienes inmuebles, básicamente se dividen en:
derecho de propiedad y derechos reales limitativos del dominio.

Derecho de propiedad

La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más

limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario
tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla.

Accesión

La propiedad da derecho por accesión, a todo lo que los bienes producen, o

se les une o incorpora, de manera natural o artificialmente. Pertenecen al
propietario los frutos naturales, industriales y civiles.

Copropiedad

Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece

pro indiviso a varias personas. A falta de contratos, o
de disposiciones especiales, la comunidad se regirá por las prescripciones de
la Ley

Modos de adquirir

La propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás

derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación,
por sucesión (testada e intestada), y por consecuencia de ciertos contratos
mediante la tradición. Pueden también adquirirse por medio de
la prescripción.
Derechos limitativos del dominio

Son derechos reales que limitan o restringen las potestades que confiere el
derecho de dominio a su titular, y se subdividen en: derechos reales de goce,
de garantía y de adquisición.

Derechos de goce

La posesión natural, es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho

por una persona, la posesión civil es esa misma tenencia o disfrute unidos a
la intención de haber la cosa o derecho como suyos.

El usufructo, da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de

conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la
ley autoricen otra cosa.

El uso, da derecho a percibir de los frutos de la cosa ajena los que basten a
las necesidades del usuario y de su familia, aunque ésta se aumente.

La habitación, da a quien tiene este derecho la facultad de ocupar en una

casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia.

La servidumbre, es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio

de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está
constituida se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente.

El censo, se constituye cuando se sujeta un bien inmueble al pago de un

canon o rédito anual en retribución de un capital que se recibe en dinero, o
del dominio pleno o menos pleno que se transmite del mismo bien.
La superficie, atribuye a su titular el derecho a construir o plantar sobre suelo
ajeno, pudiendo disfrutar de la construcción o plantación por un tiempo, a
cambio del pago de una renta.

Derechos de garantía

La prenda, da derecho al acreedor para retener la cosa en su poder o en el de

una tercera persona a quien hubiese sido entregada, hasta que se le pague el
crédito.

La hipoteca, sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre la que se

impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación
para cuya seguridad fue constituida.

La anticresis, da al acreedor el derecho de percibir los frutos de un inmueble

de su deudor, con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses, si se
debieren, y después al del capital de su crédito.

Derechos de adquisición

El Tanteo, es la capacidad que tiene una persona de exigir a otra, con

relación a la compraventa de un bien en concreto, que se lo venda a él por el
precio que ya tenía pactado con un tercero.

El Retracto, es un derecho de adquisición preferente por el que su titular

tiene la facultad de adquirir un bien cuando se cumple un concreto supuesto
de hecho o cuando las partes así lo hayan acordado.

La Opción de compra, concede a su titular el derecho a determinar, dentro

de un plazo preestablecido, el momento en que comprará el bien objeto de
la opción, en el precio y condiciones previamente convenidos.