DERECHOS REALES

Son los derechos que se refieren a la

relación de las personas con las cosas,
sean estas muebles o inmuebles,
grandes o pequeñas.

El derecho real se refiere a las COSAS,

como OBJETO MATERIAL
SUSCEPTIBLE DE VALOR (diferenciado
de BIEN)
(Aunque el nuevo CCyC prevé la
posibilidad de ejercerlos sobre bienes
“inmateriales”)
 Concepto DERECHO REAL
(art. 1882)
El derecho real es el poder jurídico,
de estructura legal, que se ejerce
directamente sobre su objeto, en
forma autónoma y que atribuye a su
titular las facultades de persecución
y preferencia, y las demás previstas
en este Código.
¿Cómo se configura un
derecho real?
TÍTULO
(acto jurídico – con la forma que requiera la ley
en cada caso)
+
MODO
(es el vínculo con la cosa, su contacto con ella –
en la mayor parte de los casos: la posesión)

+ REGISTRACIÓN
 REGISTRACIÓN
Las cosas INMUEBLES o MUEBLES
REGISTRABLES deben INSCRIBIRSE EN UN
REGISTRO.
La inscripción es solo a los efectos de su
OPONIBILIDAD A TERCEROS
(El derecho real se constituye con TÍTULO y
MODO – la inscripción no es constitutiva)
Cuando una cosa mueble no es registrable…
¿Cómo publico o doy a conocer que tengo un
derecho real sobre esa cosa?
EXCEPCIÓN

Solo en el caso de los AUTOMOVILES, la

inscripción en el REGISTRO NACIONAL
DE LA PROPIEDAD AUTOMOTOR es
CONSTITUTIVA.
El MODO es reemplazado por la
INSCRIPCIÓN
¿Cuáles son los derechos reales?
ENUMERACIÓN (ART. 1887) – número cerrado -

 Dominio;
 Condominio;
 Propiedad horizontal;
 Usufructo;
 Uso;
 Habitación;
 Servidumbre;
 DERECHOS REALES DE GARANTIA 
 Hipoteca
 Anticresis;
 Prenda.
 NUEVOS DERECHOS REALES 
 Conjuntos inmobiliarios;
 Tiempo compartido;
 Cementerio privado;
 Superficie;
¡ACLARACIÓN!

TODOS ESTOS DERECHOS

SE EJERCEN POR MEDIO
DE LA POSESIÓN, a
excepción de la Hipoteca, la
prenda con registro y la
anticresis
POSESIÓN Y TENENCIA
NO SON DERECHOS REALES
SON RELACIONES “ DE HECHO” CON LA COSA.

Existe POSESIÓN cuando una persona tiene una cosa

bajo su poder, se comporta como su titular y no
reconoce en otro un señorío superior.
La posesión puede servir para usucapir y como
publicidad ante la sociedad.

Existe TENENCIA cuando una persona tiene una cosa

bajo su poder PERO RECONOCE EN OTRO UN
DOMINIO SUPERIOR
 Además los derechos reales
pueden recaer SOBRE COSA
PROPIA o SOBRE COSA AJENA, o
pueden ser PRINCIPALES O
ACCESORIOS (los de garantía son
accesorios de un crédito)
DOMINIO

El dominio perfecto es el derecho real que

otorga todas las facultades de usar,
gozar y disponer material y jurídicamente
de una cosa (ART. 1941)
El dominio es ABSOLUTO (da todas las
facultades posibles sobre una cosa),
EXCLUSIVO (su titular puede excluir a
todo tercero de su uso y goce) y
PERPETUO (no se extingue por el no
uso)

En el caso del SUELO (inmuebles) se

extiende por debajo y por encima del
mismo, salvo restricciones expresas.
Formas de adquirir el dominio

Apropiación de cosas sin dueño o

abandonadas
Transformación
Accesión de cosas muebles
Accesión de cosas inmuebles
Usucapión o prescripción
adquisitiva
¿Cómo se adquiere el
derecho real de DOMINIO?
 Por tradición
 Por accesión
 Por sucesión
 Por usucapión (prescripción adquisitiva)
 USUCAPIÓN o PRESCRIPCIÓN
ADQUISITIVA
Modo por el cual el poseedor de una cosa
adquiere un derecho real sobre ella,
mediante la posesión durante el tiempo
fijado por la ley (ART. 1897)

Sobre inmuebles:
CORTA: 10 años (justo título + buena fe)
LARGA: 20 años (posesión pacífica, continua e
ininterrumpida)
¿Sobre muebles?
LÍMITES AL DOMINIO

POR RELACIONS DE VECINDAD,

CAMINO DE SIRGA (15 METROS),
INSTALACION PROVISORIOAS DE
ANDAMIOS O INSTALACIONES DE
CONSTRUCCION, LUCES, VISTAS,
ARBOLES MOLESTOS
EXPROPIACIÓN

Es una restricción al derecho de dominio.

Es legítima cuando existe:

 CALIFICACIÓN DE UTILIDAD PÚBLICA
POR LEY

 INDEMNIZACIÓN PREVIA
CONDOMINIO:
Es el derecho real de propiedad sobre una cosa que
pertenece en común a varias personas y que
corresponde a cada una por una parte indivisa.
Las partes de los condóminos se presumen
iguales, excepto que la ley o el título dispongan
otra proporción.

A cada condómino le pertenece una cuota parte que

no se asienta sobre alguna parte materialmente
determinada.
A diferencia del dominio, no hay exclusividad.
 DERECHOS REALES DE GARANTÍA

HIPOTECA
La hipoteca es el derecho real de garantía
que recae sobre uno o más inmuebles
individualizados que continúan en poder
del constituyente y que otorga al
acreedor, ante el incumplimiento del
deudor, las facultades de persecución y
preferencia para cobrar sobre su
producido el crédito garantizado (2205)
HIPOTECA (cont.)
  
 Es un derecho real DE GARANTÍA . No se ejerce con la posesión
 Se constituye en seguridad de un crédito en dinero
 Se constituye sobre inmuebles
 Se puede hipotecar una parte indivisa
 Debe constituirse por contrato que requiere como forma la escritura
pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble para su
oponibilidad a terceros
 Se extingue una hipoteca cuando se extingue la obligación a la cual
accede.
 Se cancela finalmente con su inscripción en el Registro de la
Propiedad Inmueble
 Los acreedores hipotecarios tienen PRIVILEGIO ESPECIAL
 La inscripcion en el registro dura veinte años, si antes no se renueva
PRENDA
 PRENDA SOBRE MUEBLES NO REGISTRABLES (2219): La prenda
es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o
créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de
los copropietarios, por contrato formalizado en instrumento público o
privado y tradición al acreedor prendario o a un tercero designado por
las partes (con desplazamiento)
(el deudor debe pagar los gastos de conservación de la cosa)

 PRENDA CON REGISTRO (2220) Asimismo, puede constituirse

prenda con registro para asegurar el pago de una suma de dinero, o
el cumplimiento de cualquier clase de obligaciones a las que los
contrayentes le atribuyen, a los efectos de la garantía prendaria, un
valor consistente en una suma de dinero, sobre bienes que deben
quedar en poder del deudor o del tercero que los haya prendado en
seguridad de una deuda ajena.

 
 ANTICRESIS

La anticresis es el derecho real de garantía

que recae sobre cosas registrables
individualizadas, cuya posesión se
entrega al acreedor o a un tercero
designado por las partes, a quien se
autoriza a percibir los frutos para
imputarlos a una deuda.
PROPIEDAD HORIZONTAL
La propiedad horizontal es el derecho real que se
ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su
titular facultades de uso, goce y disposición
material y jurídica que se ejercen sobre partes
privativas y sobre partes comunes de un edificio,
de conformidad con lo que establece este Título y
el respectivo reglamento de propiedad horizontal.
Las diversas partes del inmueble así como las
facultades que sobre ellas se tienen son
interdependientes y conforman un todo no
escindible (ART. 2037)
SERVIDUMBRES
La servidumbre es el derecho real que se
establece entre dos inmuebles y que concede
al titular del inmueble dominante determinada
utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno.

Puede ser de paso, de acueducto, de recibir agua

de predios ajenos, de sacar agua

Puede ser gratuita u onerosa (se presume

onerosa)
NUEVOS DERECHOS REALES
(Ley 26.994 - Código Civil y
Comercial)

 los conjuntos inmobiliarios

 el tiempo compartido
 el cementerio privado
 la superficie
FIN