Antecedentes históricos Registro

Primer Registro: Oficios de Hipotecas o Notaría de Hipotecas

Por las Cédulas Reales del 9 de mayo de 1778 y 16 de abril de
1783, los OFICIOS DE HIPOTECAS ESPAÑOLES se extendieron a las colonias
españolas en América, y por lo que hace a Nicaragua, fue en León, entonces
cabecera de la Provincia, donde por primera vez se estableció una Notaría de
Hipotecas u Oficios de Hipotecas y después en Granada.
El Registro se llevaba en libros foliados y encuadernados, la toma de razón se
hacía dentro de los encasillados, registrándose hipotecas, imposiciones y venta de
censos y tributos, fundación de mayorazgos y obras pías, liberación de censos,
tributos y demás gravámenes. Las otras transmisiones inmobiliarias y las
hipotecas legales y generales estaban al margen del Registro.
La Notaría de Hipoteca u Oficios de Hipotecas, aparece como el primer Registro,
representando para la época de su vigencia un gran avance en materia de
publicidad, a pesar de sus limitaciones en cuanto a los derechos inscribibles y al
número de ellas (León y Granada).

Segundo Registro: Registro del Conservador

En enero de 1867 se sancionó el primer Código Civil, en el Libro
II, Título VI, Capítulo III, se estableció el Registro del Conservador, y en junio de
1877 se aprueba el Reglamento del Registro Conservatorio.
Con el nacimiento de este Registro, se llena un gran vacío en materia Registral,
aplicando dos grandes principios: la publicidad y la especialidad. Este sistema,
viene a cerrar las puertas a las hipotecas ocultas, dando lugar a que ingresen al
Registro, el dominio de los inmuebles y demás Derechos Reales constituidos
sobre ellos.

Tercer Registro: El Registro Público actual

En el año 1904, que entró en vigencia el nuevo Código Civil que actualmente nos
rige, en el Tomo II, Libro III, Título XXV se regulan las disposiciones sobre el
Registro Público y el Reglamento del Registro Público anexo al código que fuera
promulgado por el Poder Legislativo, disposiciones legales inspiradas
directamente en la Ley Hipotecaria de España de 1861 y su reforma de 1869.
Este Registro, abandonó la vieja técnica del sistema de folio personal
sustituyéndola por el sistema de folio real, que hasta hoy impera en nuestro
sistema, representando en su época un gran avance3.
El Registro Público por mandato legal ha sido una dependencia del Poder Judicial
de Nicaragua, con facultades de organismo supervisor y de control administrativo,
con responsabilidad de nombrar y destituir a los Registradores Públicos.

Los Registros Públicos cumplen un papel importante en la organización y

desarrollo económico de una sociedad, con trascendencia en la seguridad jurídica
que brindan a los agentes económicos, a las transacciones jurídicas de bienes
muebles e inmuebles y a otras actividades que son susceptibles de incorporarse a
un sistema de registro seguro y eficiente.

Funcionamiento del registro Público y mercantil

Art. 4. Ley 698. Finalidad y Objetivos del SINARE.
El Sistema Nacional de Registros tiene como finalidad y objetivos:

1. Garantizar la seguridad jurídica registral en sus fases de procedimiento

documental o material y publicitaria;
2. Agilizar los procedimientos generales de inscripción y cualquier otro
procedimiento nacional;
3. Unificar el procedimiento registral, dándole coherencia y unidad en el ámbito
nacional;
4. Facilitar a los usuarios los trámites de inscripción y de publicidad registral
mejorando las técnicas y modernizando los sistemas de inscripción;
5. Propiciar la seguridad jurídica de créditos garantizados con bienes inmuebles o
muebles asegurando su recuperación; y
6. Garantizar el funcionamiento e infraestructura técnica y operativa del Sistema
Integrado de Información de Registro y Catastro.

De los Asientos Registrales

En el Registro Público se practicarán asientos de presentación, anotación

preventiva, notas marginales, inscripción, cancelación y referencia. (Art. 40)
La inscripción de estos documentos y la correspondiente confección de los
asientos se hará con medios que se determine en la Ley, procurando garantizar la
permanencia, preservación, protección de alteraciones o falsificaciones y
recuperación de la información. No tendrá acceso al Registro ningún derecho que
no esté perfectamente determinado en su extensión y contenido. Cuando los
derechos a inscribirse pertenezcan a varios titulares, se precisará en el documento
la porción de cada titular expresadas conforme la ley de medidas oficiales del
Estado que permitan conocer con exactitud la ubicación y extensión de los
mismos.

Art. 42 Presunción de Exactitud y Veracidad de los Asientos Regístrales.

Los asientos del Registro se presumen exactos, veraces e íntegros, determinando
el contenido y extensión de los derechos inscritos con carácter exclusivo y
excluyente, razón por la cual al titular registral se le considera legitimado para
actuar en el tráfico jurídico y en los procesos judiciales, en la forma en que el
propio asiento determina. Esta protección se refiere a la existencia, titularidad,
pertenencia del derecho, el título o causa de adquisición y el ejercicio y extensión
del derecho.

Art. 43 Tutela de los Asientos Registrales.

Los asientos del Registro Público están bajo la protección y salvaguarda de los
Tribunales de Justicia y producen todos sus efectos mientras no se declare
judicialmente su inexactitud o nulidad.

Art. 58 Libros que Deben Llevar los Registros Públicos.

Cada uno de los Registros Públicos adscritos al SINARE llevarán obligatoriamente
los siguientes libros o sistemas:

1. De recepción de documentos o diario;

2. De inscripciones; y
3. De índices.

El Reglamento determinará el contenido de la información adicional a la

establecida en la presente ley para cada libro o sistema según el tipo de registro
de que se trate.

Art. 59 Medios Para Llevar los Libros.

Los libros podrán llevarse en papel o en cualquier otro soporte de acuerdo a la
moderna tecnología establecida en el Registro, siempre que se garantice su
seguridad y eficiencia.

Los asientos registrales efectuados en esos medios surtirán los efectos jurídicos
derivados de la publicidad registral y tendrán plena validez y autenticidad.

CONTRATOS

Según el Código Civil de la Republica, en su arto. 2435 nos dice que: “Contrato es
un acuerdo de dos o más personas para constituir, regular o aclarar entre las
mismas un vínculo jurídico”. Existen diferentes tipos de contratos, Unilaterales que
se da cuando solo una de las partes se obliga; Bilateral que resulta obligación para
todos los contratantes; es Oneroso cuando se estipulan provechos para todas las
partes; Gratuito cuando el provecho es únicamente para una de las partes; es
Aleatorio si para cualquiera de las partes o ambas el beneficio depende de un
suceso incierto y por último es Conmutativo cuando cada una de las partes se
obliga a dar o hacer una cosa que se mira como equivalente a lo que la otra parte
debe dar o hacer a su vez.

Existe contrato únicamente cuando hay consentimiento de las partes y exista un

objeto cierto, este consentimiento de las partes debe ser libre y claramente
manifestado ya sea por medio de palabras, por telégrafo, teléfono, por escrito o
por hechos de que necesariamente se deduzca.