FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIA POLITICA

Escuela Profesional de Derecho

DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL

ALUMNA : CAMPOVERDE PADILLA

KELLY JANINA

CÓDIGO : 1806142005

TEMA : ANOTACIONES PREVENTIVAS Y

BLOQUEO REGISTRAL

DOCENTE : Mgtr OLIVIA RIOS ORDOÑEZ

PUCALLPA

2020 – I
 ANOTACIÓN PREVENTIVA

La anotación preventiva es un tipo de asiento que puede practicarse en los libros del

Registro de la Propiedad de conformidad con las disposiciones del artículo 41 de la Ley

Hipotecaria de 1946 (en adelante, LH). Su finalidad es la de servir de "garantía

registral" para derechos en formación, situaciones o expectativas dignas de ser tenidas en

cuenta que, por diversas razones, no pueden optar a la inscripción definitiva, por lo que la

provisionalidad es nota esencial de dicha figura jurídica, toda vez que la misma está

destinada a conformar el asiento definitivo o caducar. (GUÍAS JURÍDICAS, 2020)

Dispone Roca Sastre tres grandes finalidades que la anotación puede tener al ser

extendida en los libros registrales:

 1.ª Las que reflejan una "pretensión procesal" referida a bienes inmuebles y

procedente de una acción real o derivada de un ius ad rem para asegurar el

resultado de la misma.

 2.ª Si en todo derecho puede distinguirse el nacimiento y su consumación, existen

anotaciones que aseguran derechos "aún no consumados".

 3.ª En los estados formativos de las situaciones jurídicas las hay que no están

plenamente consolidadas y para preparar el asiento definitivo y ganar rango que

las asegure frente a todos, está la anotación preventiva que garantiza esta

situación.

CLASES DE ANOTACIONES PREVENTIVAS

Pueden admitirse las siguientes clases:

 1) Las que aseguran la eficacia de las relaciones que generan derechos reales o

personales.
  2) Según las entidades registrales a que afectan:

o - Fincas.

o - Derechos determinados.

 3) Por los efectos registrales de carácter formal:

o - Convertibles en inscripción.

o - No convertibles.

 4) Las que atienden al origen de las mismas:

o - Rogadas, que comprenden las voluntarias, judiciales y gubernativas.

o - De oficio, que debe practicar el registrador, como los casos de

los artículos 161, 164 y 171 Reglamento Hipotecario de 1947 (en adelante,

RH).

 5) Por sus efectos:

o - De mera publicidad, que sirven para publicar una determinada situación.

o - Constitutivas de una garantía semejante a la hipoteca, como la de

embargo, crédito refaccionario o legado.

o - Sustitutivas de otros asientos registrales.

 6) Por sus fines:

o - Las de mera afección basada en el efecto publicitario.

o - Las que provocan el cierre registral, como las de suspensión y prohibición

de enajenar.

CONTENIDO DE LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS

Deben contener las mismas circunstancias que se exigen para las inscripciones, en

cuanto resulten de los títulos o documentos presentados para exigir las mismas

anotaciones (artículo 72 LH).

Las que tengan su origen en providencia de embargo o secuestro, deben expresar la

causa, así como el importe de la obligación que los haya originado.

Asimismo el artículo 166 del RH ( señala las circunstancias de las anotaciones

preventivas de forma específica para cada una de ellas.

La forma en las anotaciones preventivas es esencial por cuanto el incumplimiento de la

misma da lugar a su nulidad. Así lo refleja el artículo 30 de la LH cuando dispone que "Las

inscripciones de los títulos expresados en los artículos 2 y 4 serán nulas si en ellas se

omite o se expresa, con inexactitud sustancial, alguna de las circunstancias comprendidas

en el artículo 9 sin perjuicio de lo establecido en esta Ley sobre rectificación de errores".

EFECTOS DE LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS

La anotación preventiva atribuye al titular una especial y singular garantía de su posible

derecho, que de otra forma no tendría, juntamente con el efecto de enervar la fe pública

registral para los asientos practicados con posterioridad a aquélla.

En cuanto a su carácter provisional, su extinción se puede producir por cancelación,

por caducidad o por su conversión en inscripción definitiva (art. 77 LH).

Con respecto a la caducidad de las anotaciones preventivas, el artículo 86 de la LH la

configura del siguiente modo:

 Las anotaciones preventivas caducan a los 4 años desde la fecha de la anotación,

salvo aquellas que tengan un plazo más breve establecido en la Ley.

 Pueden prorrogarse por 4 años más, a instancia de los interesados o por mandato

de la autoridad que las haya decretado, siempre que el mandamiento que ordene

la prórroga se presente antes de que caduque el asiento. Pueden practicarse

sucesivas prórrogas en estos términos.

  La caducidad se hará constar en el Registro a instancia del dueño del inmueble o

del derecho real afectado.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE LA DEMANDA

Constituye una de las anotaciones preventivas más habituales.

La anotación preventiva de la demanda es una medida cautelar de carácter específico

regulada en el artículo 727.5º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, consistente en incorporar

la constancia de la presentación de una demanda cuando ésta se refiera a bienes o

derechos susceptibles de inscripción en Registros públicos a los efectos de garantizar el

resultado que el procedimiento judicial a que da origen dicha demanda pudiere ofrecer

respecto de la protección que la publicidad de dichos Registros ofrece a los bienes o

derechos susceptibles de inscripción.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DEL EMBARGO

La anotación preventiva de embargo es aquel asiento registral de garantía del embargo

decretado judicialmente respecto de bienes inmuebles o derechos reales.

Ya en el artículo 42 de la Ley Hipotecaria dispone que la posibilidad de practicar dicho

asiento respecto del que "obtuviere a su favor mandamiento de embargo que se haya

hecho efectivo en bienes inmuebles del deudor".

Dispone el artículo 140 del Reglamento Hipotecario que "Se hará anotación preventiva de

todo embargo de bienes inmuebles o derechos reales que se decrete en juicio civil o

criminal, aunque el embargo sea preventivo o en procedimiento administrativo de

apremio, debiendo observarse las reglas siguientes:

Si la propiedad de la finca embargada apareciese inscrita a favor de una persona que no

sea aquella contra quien se hubiese decretado el embargo, se denegará o suspenderá la

anotación, según los casos. Los Registradores conservarán uno de los duplicados del

mandamiento judicial y devolverán el otro, con arreglo a lo prevenido en el artículo 133.

Si la propiedad de los bienes embargados no constare inscrita, se suspenderá la

anotación del embargo, y en su lugar se tomará anotación preventiva de la suspensión del

mismo.

Los interesados en los embargos podrán pedir que se requiera al considerado como

dueño, o a su representante en el procedimiento, para que se subsane la falta verificando

la inscripción omitida, y, caso de negarse, podrán solicitar que el Juez o Tribunal lo

acuerde así cuando tuvieren o pudieren presentar los títulos necesarios al efecto.

Cuando en virtud de sentencia ejecutoria se acuerde la venta de los bienes embargados,

podrán también los interesados, si el propietario se niega a presentar la titulación, suplir

su falta por los medios establecidos en el Título VI de la Ley.

Los interesados podrán solicitar en su caso, que se saquen a subasta los bienes

embargados, con la condición de que el rematante verifique la inscripción omitida antes o

después del otorgamiento de la escritura de venta, en el término que sea suficiente y el

Juez o Tribunal señale, procediendo al efecto según lo expresado en las reglas anteriores.

Los gastos y costas que se causen por resistencia del propietario a hacer la inscripción

serán de cuenta del mismo.

Estas mismas reglas se aplicarán a las demás anotaciones en cuanto lo permita su

respectiva
 EL BLOQUEO REGISTRAL

I. DEFINICION

El bloqueo registral es una especie de anotación preventiva que se efectúa en la partida o

asiento registral de un bien inmueble, cuya realización impide la inscripción de todo acto o

contrato respecto de ese inmueble cuando sea posterior a la anotación del bloqueo y

durante la vigencia del mismo; teniendo por finalidad asegurar la efectividad de la

inscripción definitiva del derecho reconocido pero aún no consumado. (Notaria Rodriguez

Velarde, 2020)

Según afirma Guevara Manrique el bloqueo de las partidas de inscripción constituye la

versión peruana de lo que en otras legislaciones se denomina reserva de dominio o

reserva de prioridad, por la cual quien proyecta la celebración de un contrato puede

solicitar al Registro que se le reconozca dicha preferencia, antes de suscribir la escritura

pública.

Excepcionalmente la Ley General del Sistema Financiero, permite que los Bancos puedan

solicitar bloqueo de partidas en otros Registros distinto al de la propiedad Inmueble.

II. NATURALEZA JURIDICA

La naturaleza de este acto jurídico de carácter registral es la de ser, como se dijo antes,

una anotación preventiva con calidad de medida precautelatoria. Esta naturaleza permite

al bloqueo registral hacer efectiva una reserva de prioridad durante determinado tiempo,

para la salvaguardar la inscripción definitiva de un acto o contrato con efectos reales.

III. OBJETIVOS DEL BLOQUEO

Asegurar la inscripción definitiva de un acto o contrato que contiene un derecho

reconocido pero aún no consumado.

Impedir la inscripción o anotación de cualquier carácter, que se desee efectuar con

posterioridad al bloqueo o mientras el mismo se encuentre vigente.

Conceder la reserva de prioridad respecto de los actos o contratos que sean presentados

para su inscripción con posterioridad.

Dar noticia o poner en conocimiento de todos, en virtud del principio de publicidad, sobre

la existencia de un derecho reconocido pero aún no consumado, es decir que se

encuentra en proceso de inscripción definitiva.

IV. EL BLOQUEO EN LA LEY PERUANA

En el Perú, el bloqueo registral es legislado por primera vez mediante el D.L. 18278 de 19

de mayo de 1970. De conformidad con el art. 1 de dicho dispositivo el derecho al bloqueo

registral tenía carácter restringido, pues fue concedido únicamente para la anotación de

los actos y contratos que celebrara el Banco Central Hipotecario, la banca estatal de

fomento (Banco Agrario, Banco Industrial, Banco de Vivienda y Banco Minero), así como

mutuales de crédito para vivienda, cooperativas y Caja de Ahorros de Lima.

Posteriormente, en virtud del D.L. 20198 de 30 de octubre de 1973 se otorgó también esta

facultad registral en favor de otras entidades del Estado, como fue el caso de COFIDE, e

igualmente en favor de las instituciones bancarias y financieras. De la misma manera la

Ley 23534 de 24 de diciembre de 1982, estableció que podían acogerse al referido

beneficio, y respecto de los actos y contratos que celebren con sus asociados, las

Empresas Administradoras de Fondos Colectivos autorizadas por la CONASEV.

Otro dispositivo legal en relación al tema era el D.L. 22550 de 22 de mayo de 1979, que

autorizaba el bloqueo de partidas para contratos de venta de terrenos en habilitación.

Recientemente, con fecha 15 de junio de 1995, se publicó la Ley 26481, que modifica los

arts. 1, 3 y 6 del D.L. 18278 en referencia a los temas de las personas que pueden

acogerse al bloqueo registral, al procedimiento para la anotación del bloqueo y a la

caducidad del bloqueo, respectivamente.

En resumen, en la actualidad regula el bloqueo registral solamente el D.L. 18278 con las

modificaciones de la Ley 26481.

V. PERSONAS QUE PUEDEN ACOGERSE AL BLOQUEO

De acuerdo al art. 1 de la novísima Ley 26481, que modifica el art. 1 del D.L. 18278 y que

deja sin efecto a la Ley 23534, el bloqueo registral ya no es un privilegio exclusivo de las

instituciones bancarias y financieras, entre otras, a las que se refería la legislación

derogada, sino que actualmente tal mecanismo de seguridad registral tiene alcances de

carácter general.

En efecto, el mencionado dispositivo dispone: «Establécese el bloqueo de las partidas

registrales de los Registros Públicos, a favor de las personas naturales o jurídicas que lo

soliciten, por los actos y contratos que celebren en virtud de los cuales se constituya,

amplien o modifiquen derechos reales en favor de los mismos».

VI. PROCEDIMIENTO Y EFECTOS DEL BLOQUEO

Según el art. 2 de la Ley 26481, que modifica el art. 3 del D.L. 18278, establece que:

«Recibido el instrumento celebrado por las personas a que se refiere el artículo 1, el

notario o fedatario receptor en su caso, previa verificación de las partidas registrales

correspondientes; en el término de 24 horas oficiará al Registro Público pertinente

adjuntando copia del instrumento firmado por los contratantes, el que registrará en el Libro

Diario y por su mérito, el registrador extenderá la anotación preventiva en la partida que

corresponda».

En cuanto a sus efectos, cabe señalar que una vez efectuada la anotación preventiva del

bloqueo registral, no podrá acceder a la inscripción en la partida bloqueada ningún acto o

contrato que no sea el que originó el bloqueo, en virtud de la aplicación del principio de

impenetrabilidad. Mas lo expuesto, no conlleva prohibición de presentación de títulos en el

Libro Diario, considerando que la vigencia del asiento de presentación es de 30 días

dentro de los cuales puede darse el caso de haberse levantado o dejado sin efecto el

bloqueo, y por tanto procedería la inscripción del título inmediatamente posterior (art. 4 del

D.L. 18278).

De otro lado, el art. 5 del D.L. 18278 dispone que los efectos de la inscripción del acto o

contrato a que se refiere el aviso del notario o fedatario, se retrotraen a la fecha y hora del

asiento de presentación del aviso, estableciéndose una reserva de prioridad.

VII. CADUCIDAD DEL BLOQUEO

A pesar de que el art. 2 del D.L. 18278 indicada claramente el plazo del bloqueo (60 días),

el art. 6 del mismo dispositivo causaba la equivocada impresión de que el bloqueo tenía

carácter indeterminado, pues se señalaba que «… los efectos del bloqueo SOLO cesarán

cuando se haya inscrito el acto o contrato anotado preventivamente, cuando lo solicite el

contratante o los contratantes en cuyo favor se estableció el bloqueo, o cuando sea

ordenado judicialmente». Esta redacción podía llevar a interpretar que mientras no

ocurriesen estos supuestos, el bloqueo conservaba su vigencia.

Sin embargo, con buen criterio, el art. 3 de la nueva Ley 26481, que sustituye el art. 6 del

D.L. 18278, regula el tema de la caducidad del bloqueo de la siguiente forma:

Como regla general el bloqueo caduca automáticamente al vencimiento del plazo

establecido en el art. 2, sin requerirse de solicitud de parte interesada, asiento registral,

resolución judicial, ni trámite alguno, para considerar extinguidos sus efectos.

Como excepciones se dispone que el bloqueo caduca antes de vencido el plazo de 60

días, en los siguientes casos:

- Si se inscribe el acto o contrato materia del bloqueo.

- Si lo solicita el contratante o los contratantes en cuyo favor se estableció el

bloqueo; y

- Si es ordenado judicialmente.

VIII. PLAZO DEL BLOQUEO

El plazo de vigencia del bloqueo anotado es de 60 días, computados a partir del ingreso al

Registro del aviso que dé el notario o fedatario (art. 2 del D.L. 18278). El mencionado

plazo concuerda con el establecido en el art. 92 del Reglamento de las Inscripciones en

relación a las anotaciones preventivas.

Es pertinente agregar que como la Ley no especifica si se trata de días hábiles o días

calendario, deben aplicarse las reglas comunes, según las cuales el plazo señalado en
días se computa por días naturales, salvo que la ley o el acto jurídico establezcan que se

haga por días hábiles (art. 183 del Código Civil).

Bibliografía
GUÍAS JURÍDICAS. (2020). Obtenido de guiasjuridicas.wolterskluwer.es/Content/Documento.aspx?
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Notaria Rodriguez Velarde. (2020). Obtenido de https://rodriguezvelarde.com.pe/2018/08/05/el-

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