Medidas económicas legales aplicables a las deudas de gastos de

condominio

Con mucha frecuencia, nos encontramos con casos en los cuales nos preguntan  cuáles
son las fórmulas que pueden aplicarse para penalizar financieramente el incumplimiento
en los pagos de gastos de condominio o como recuperar realmente el valor del dinero
cobrado cuando la deuda es de vieja data.

 En otras ocasiones, la junta de condominio, la administradora o la propia comunidad,

aplican algunas medidas y nos preguntan ¿Qué puede hacerse en estos casos? o

¿Cuáles  son las penalizaciones económicas amparadas por la ley?

 En este artículo nos referimos a situaciones que tienen que ver con la aplicación de 
sumas adicionales que son cargadas a la deuda de gastos de condominio, cuando algún
copropietario no paga puntualmente.

Para intentar aclarar este dilema, debo señalar lo siguiente:

Las personas que celebran o establecen contratos o convenios, pueden fijar

anticipadamente los daños o perjuicios  derivados del incumplimiento de alguna
obligación. Es una penalización establecida por las partes. A esta posibilidad se le llama en
derecho la “autonomía de las partes al contratar”. Sin embargo, esta autonomía, tiene sus
límites, los cuales se encuentran en el orden público y en la propia ley, es decir, las partes
pueden pactar lo que quieran, siempre y cuando estas estipulaciones no contraríen el
orden público o alguna norma establecida en la ley.

En el caso de los condominios, las decisiones tomadas en asambleas de copropietarios,

son verdaderos acuerdos colectivos, que por mandato del propio artículo 25 de la Ley de
Propiedad Horizontal,  resultan de obligatorio cumplimiento para todos los copropietarios.
En principio, podría decirse que los copropietarios pueden establecer normas para el
mejor funcionamiento de la comunidad o fijar, como ya lo he señalado, algún tipo de
penalización por el incumplimiento en el pago de gastos de condominio, sin embargo todo
acuerdo de asamblea debe estar permitido legalmente. Cuando hablamos de morosidad,
se trata del incumplimiento de una “obligación de pago” y, en este caso, los daños o
perjuicios que pueden pactarse previamente por las partes por este incumplimiento, la ley
los define como “intereses moratorios” (ver artículo 1.277 del Código Civil). En estas
situaciones, las partes pueden establecer anticipadamente  alguna penalización, pero  está
sujeta al régimen legal relacionado con “los intereses”. Este es un tipo de penalización
tiene sus restricciones y solo puede pactarse (en el caso de los condominios)  el cobro de
un porcentaje no mayor al 1% mensual o lo que es lo mismo 12% anual. Otra modalidad  
permitida, es actualizar la deuda  con el mismo porcentaje o proporción que establezca el
Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) a través de los boletines emitidos por el
Banco Central de Venezuela. Debo aclarar que puede aplicarse el cobro de intereses
moratorios y la indexación al mismo tiempo, no son excluyentes, solo que los intereses
moratorios se calculan diariamente sobre la deuda líquida y exigible m(no indexada) y la
indexación sobre el monto de la deuda al momento de pago, debiendo excluir de la
cantidad a indexar, el monto de los intereses moratorios. Este criterio se encuentra
sustentado en reiteradas decisiones emanadas del Tribunal Supremo de Justicia (Exp.
2011-000556, Sala de Casación Civil TSJ). Tanto para el cobro de intereses a una rata
mayor del 3% anual como para la aplicación y cobro de la indexación monetaria se
requiere un acuerdo de asamblea de copropietarios, no puede aplicarse de otra
forma.  De seguida, me permito señalar algunos conceptos básicos relacionados con el
régimen legal de los intereses que pueden ser cobrados en virtud de una deuda para
aclarar aun más el caso planteado:

 1-Intereses-

En términos generales  se les considera jurídicamente un provecho, beneficio, utilidad o

ganancia. Para ser más exactas la doctrina y la misma ley (art. 1.277 Código Civil) los
tipifica como los daños y perjuicios que causa una persona (llamada deudor) ante el
beneficio que obtiene en la devolución de un capital en cierto tiempo a otra persona
(llamada acreedor) o, por el atraso en el pago de ese capital.

Los intereses tienen varias clasificaciones, pero la que mas interesa en la presente nota es
la siguiente:

Intereses compensatorios: Los generados durante el pago de una deuda contraída a plazos

y  que no se encuentre vencida.

Intereses moratorios: Los que se generan inmediatamente después del vencimiento del

plazo de pago de una deuda. Son los intereses que se crean cuando el deudor no cumple
el plazo convenido con el acreedor para pagar su deuda, es decir, cuando incurre en mora.

Los dos tipos de intereses antes señalados pueden a su vez dividirse en dos clases:

Intereses legales: Los que la propia ley establece o fija en caso de que las partes no pacten
nada. Este tipo de interés puede variar de acuerdo al tipo de deuda. Si es de carácter
Mercantil la rata o porcentaje  será del 5% anual (Arts. 108 y 414 Código de Comercio). Si
es de carácter civil, la rata o porcentaje será del 3% anual (art. 1.746 Código Civil). Una
deuda es de carácter mercantil cuando una de las partes, al menos, es comerciante o
ejerce el comercio como su actividad principal y  civil cuando ninguna de las partes
involucradas es un comerciante o la actividad que genera el crédito o negocio carece de
fines comerciales. 
La deuda generada por gastos de condominio es de carácter civil ya que el dinero en
principio no se le adeuda a la administradora sino a la misma comunidad de la cual se
forma parte y este tipo de entidades  no tienen fines de lucro, solo cobran lo que gastan o 
van a gastar. Sobre la base de lo expuesto podemos llegar a la primera conclusión:

“El porcentaje o rata de los intereses moratorios posible de cobrar a un propietario de un

apartamento o local por gastos de condominio,-`-, no puede exceder del 3% anual.”

Seguimos con los conceptos:

Intereses convencionales: Son aquellos que han sido pactados o convenidos previamente

entre las partes. Aquí la Ley distingue si el crédito es otorgado por una institución
financiera o bancaria o si el crédito es otorgado por una persona que no sea este tipo de
instituciones, ya que si el crédito es otorgado por algún banco o institución financiera los
intereses estarán supeditados a la rata dictada por el Banco Central de Venezuela y este
tema no es el analizado en nuestro caso. De ser particulares los involucrados, la rata
máxima permitida a pactar es el 12% anual o lo que es lo mismo el 1% mensual.(arts. 108
Código de Comercio y 1.746 Código Civil)

Segunda conclusión:

En el caso de los condominios puede cobrarse el interés convencional (1%) mensual, pero

la única manera de poder hacerlo, es mediante un acuerdo de asamblea expresamente
convocada para tratar este punto, dicho acuerdo constituiría la forma legítima de convenir
este cobro entre todos los copropietarios. De no llenarse este trámite previo, se estaría
incurriendo en una de las situaciones irregulares que de seguida señalo:

Anatocismo: Es la acumulación y reunión de intereses con la suma principal, para

conformar estos intereses y el capital adeudado otro capital que a su vez produzca
intereses. Es lo que se llama corrientemente  cobrar intereses sobre intereses o la
capitalización de los intereses. Esta práctica se encuentra prohibida en Venezuela y
ratificada  su prohibición mediante constantes, reiteradas y pacíficas decisiones emanadas
del Tribunal Supremo de Justicia.

Indexación: Es la actualización del valor  del dinero en el tiempo, con la finalidad de evitar
la pérdida del valor adquisitivo del mismo, tomando en cuenta la inflación y la devaluación
monetaria. La indexación monetaria se toma en cuenta en nuestro país aplicándole la
variación mensual del Índice Nacional de Precios al Consumidor  (I.N.P.C.) a  través de los
boletines que dicta el Banco Central de Venezuela. Esta variación viene dada en un
porcentaje o rata mensual. Por ejemplo si el I.N.P.C. establece que el mes de Septiembre
del año 2.012 varió en 2.8% significa que este mismo porcentaje podremos aplicarlo o
sumarlo al valor del dinero adeudado para saber cuál es el monto real o actualizado del
capital adeudado.
Señalé en el inicio de este escrito que la ley faculta cobrar intereses moratorios e indexar
la deuda conjuntamente, solo que el cobro de los intereses debe aplicarse a la deuda no
indexada y la indexación aplicarse a la deuda del capital, sin los intereses. De no hacerlo
así, estaríamos incurriendo en lo que se denomina la doble indexación y esta práctica
también se encuentra prohibida en nuestro país. La indexación no necesariamente tiene
que ser convenida o pactada en el caso de cobros judiciales, pero si el cobro se lleva a
cabo de forma extrajudicial,  recomiendo hacer lo mismo que para los intereses
convencionales: Celebrar una asamblea en la cual se acuerde cobrar el monto de la
indexación monetaria a las deudas de los propietarios morosos en gastos de condominio.
Estos porcentajes mensuales son de fácil obtención a través de la página Web del Banco
Central de Venezuela (www.bcv.org.ve).

Usura: Es el “delito” en que incurre una persona que cobra intereses por encima de lo
legalmente permitido.

 Conclusiones generales.

1-Si no se ha acordado en ninguna asamblea cobro de intereses de mora, no puede

cobrarse intereses por encima del 3% anual. Un porcentaje o rata mayor, constituye el
delito de usura. 

2- Mediante asamblea puede acordarse cobrar una penalización por el atraso de la deuda
de condominio, pero la misma estaría sujeta al régimen de los intereses, antes
comentado, los cuales, en ningún caso podrían ser mayores del 1% mensual o 12% anual  
de la deuda (intereses convencionales). Otra vía podría ser la aplicación de
la Indexación de la deuda (actualización mensual de acuerdo al Índice Nacional de Precios
al Consumidor INPC). El monto a indexar debe excluir los intereses moratorios y los
intereses moratorios deben aplicarse sobre el capital no indexado. 

3-No pueden capitalizarse los intereses ya que estaría incurriéndose  en anatocismo.

4-Los tribunales no están aceptando otro criterio, lo que significa que aparte de
arriesgarnos a ser sancionados penalmente o pecuniariamente (multas), no tendríamos
éxito total en el caso de intentar una demanda judicial de cobro de la deuda si ésta incluye
intereses sobre intereses o el cobro de intereses por encima de lo legalmente permitido,
estos rubros serían excluidos,  lo que traería como consecuencia a su vez la pérdida de las
costas (los gastos generados por el juicio) ya que éstos no podrían recuperarse. (art. 274
C.P.C.)