Electiva Propiedad horizontal, grupo 1.

Docente: Andrés Machado

Estudiante: Lorena Chávez Duran

COBRO DE LAS EXPENSAS COMUNES

De acuerdo con la definición establecida en el artículo 3 de la Ley 675 de 2001,

existen unas expensas que son:

“Expensas comunes necesarias: erogaciones necesarias causadas por la

administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para
la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o
conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios,
para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los
bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos
(…) Las expensas comunes diferentes de las necesarias, tendrán carácter
obligatorio cuando sean aprobadas por la mayoría calificada exigida para el efecto
en la presente ley”.

En Colombia, el cobro de las expensas se refiere a los costos y gastos asociados

con la administración y mantenimiento de una propiedad compartida, como un
edificio de apartamentos o un condominio.
El cobro de las expensas generalmente es responsabilidad de un administrador o
una junta directiva elegida por los propietarios de la propiedad compartida. Estas
personas son las encargadas de establecer los costos de las expensas, que pueden
incluir servicios como el mantenimiento del edificio, el pago de servicios públicos, el
seguro, la seguridad, la limpieza, la jardinería, el salario de los empleados de la
administración, entre otros.
El cobro de las expensas se realiza generalmente de manera mensual, y los
propietarios de la propiedad compartida deben pagarlas en una fecha determinada,
por lo general mes vencido dentro de los primeros días del mes siguiente, que
pueden ser los 5 primeros días o los 10 primeros días; cada propiedad horizontal
fijará sus plazos. En caso de retrasos o falta de pago, el administrador o la junta
directiva puede tomar medidas para garantizar el pago de las expensas, como el
cobro de intereses de mora o la imposición de multas.
Por otra parte, el Decreto 1365 de 1986 consagra en su artículo 27, que además de
las sanciones pecuniarias que en principio acarrea la mora en los pagos, la
asamblea puede establecer para estos casos, limitaciones a la utilización de ciertos
servicios que la misma determinará y con las limitaciones de ley.
Los intereses moratorios son una sanción económica que se cobra al propietario
moroso por el incumplimiento en el pago de las expensas. Estos intereses se
calculan en función de la tasa de interés corriente del mercado y se aplican sobre el
valor de la deuda vencida. El porcentaje de los intereses moratorios puede ser fijado
en la asamblea de copropietarios, pero no puede superar el máximo permitido por
la ley.
Es importante mencionar que el administrador del edificio o conjunto residencial
debe enviar una notificación previa al propietario moroso informando sobre la
aplicación de los intereses moratorios y dando un plazo para que se ponga al día
en el pago de las expensas. En caso que el propietario sigue sin pagar, el
administrador puede tomar medidas legales para recuperar la deuda, ya que el
cobro de las expensas es un tema regulado por la ley en Colombia, y existen normas
que establecen los derechos y obligaciones tanto de los propietarios como de los
administradores o juntas directivas encargadas de su recaudo.

Al respecto señala el artículo 48 de la ley 675 de 2001:

“En los procesos ejecutivos entablados por el representante legal de la persona

jurídica a que se refiere esta ley para el cobro de multas u obligaciones pecuniarias
derivadas de expensas ordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes
intereses, sólo podrán exigirse por el Juez competente como anexos a la respectiva
demanda el poder debidamente otorgado, el certificado sobre existencia y
representación de la persona jurídica demandante y demandada en caso de que el
deudor ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación que será
solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni
procedimiento adicional y copia del certificado de intereses expedido por la
Superintendencia Bancaria o por el organismo que haga sus veces o de la parte
pertinente del reglamento que autorice un interés inferior.
La acción ejecutiva a que se refiere este artículo, no estará supeditada al
agotamiento previo de los mecanismos para la solución de conflictos previstos en la
presente ley”
El título ejecutivo es el certificado expedido por el administrador en el que consten
los valores adeudados. En este caso la ley ha dotado a la propiedad horizontal de
un proceso muy expedito y corto para cobrar a los copropietarios morosos, por lo
que no hay razón para no hacer la gestión correspondiente.
Teniendo en cuenta que se trata de un proceso ejecutivo donde no hay nada que
discutir, sino que se procede directamente a la ejecución, y si fuere el caso, la
imposición de medidas cautelas como el embargo y el embargo de las propiedades
del deudor moroso en caso de ser necesario.
Para finalizar se debe tener en cuenta que las cuotas de administración, ordinarias
o extraordinarias, y en general cualquier deuda con la propiedad horizontal prescribe
a los 5 años de haberse causado la obligación de pagarlas. Las deudas originadas
con la propiedad horizontal son de carácter civil y se aplican las reglas del artículo
2536 del código civil que señala al respecto “La acción ejecutiva se prescribe por
cinco (5) años. (…)”