MARTILLEROS

Y
CORREDORES
INMOBILIARIOS
DERECHO REGISTRAL
GUIA DE CLASES: .
UNIDAD N? 2

DERECHO REGISTRAL Y DERECHO REGISTRAL

INMOBILIARIO.

LA PUBLICIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA EN EL

DERECHO ARGENTINO.

CODIGO CIVIL:

VELEZ RECHAZÓ, EN GENERAL, EL SISTEMA DE

PUBLICIDAD REGISTRAL, ADMITIÉNDOLO
UNICAMENTE Y CON CARÁCTER EXCEPCIONAL EN
MATERIA DE HIPOTECAS —— POR QUE EN
ESTE CASO NO EXISTE TRADICIÓN QUE
CONDUZCA A LA POSSESSIO NATURALIS.

LA ÚNICA MANERA DE HACER CONOCER EL

GRAVAMEN ES A TRAVÉS DE LA CREACIÓN DE UN
REGISTRO. REGISTROS QUE DE.POR SI YA HABIAN

SIDO ORGANIZADOS EN ESPAÑA EN LOS AÑOS —

1539 Y 1558.
* "NO OBSTANTE LAS RAZONES DADAS POR
NUESTRO CODIFICADOR PARA NO CONSAGRAR UN
SISTEMA INTEGRAL DE PUBLICIDAD INMOBILIARIA
AL REDACTAR EL CÓDIGO CIVIL.

( Nota) - ——- Entre otras razones:

1) La inscripción no es más que un extracto de los títulos

y puede ser inexacta y causar errores de graves
consecuencias.

2) La inscripción nada garantiza ni tiene fuerza de

verdadero título, ni aumenta el valor del título

e existente.

3) En un país como el nuestro, donde el dominio de los

inmuebles no tiene en la mayor parte de los casos
títulos incontestables. El mayor valor que vayan
tomando los bienes territoriales, irá regularizando los
títulos de propiedad.

4) Hoy en las diversas provincias de la República sería

difícil encontrar personas capaces de llevar esos
registros, y construir el catastro de las propiedades y
sus mil mutaciones por la división continua de los
bienes raíces........

5) No sujetar la propiedad a gravámenes que no

corresponden a su valor para satisfacer los honorarios

e debidos por la inscripción o transcripción de los títulos

de propiedad.

* LOS HECHOS DEMOSTRARON QUE LAS MISMAS

NO ERAN MUY CONSISTENTES, PUES POCO
TIEMPO DESPUÉS DE SU SANCIÓN, APENAS
TRANSCURRIDA UNA DÉCADA, COMENZARON A
— CREARSE” — -REGISTROS--+: EN-:: "DISTINTAS
JURISDICCIONES LOCALES, AL MARGEN DEL

CÓDIGO CIVIL, DADA LA UTILIDAD Y NECESIDAD DE

SU IMPLEMENTACIÓN *

6)
* EL OBJETO FUNDAMENTAL DEL REGISTRO DE LA
PROPIEDAD ES ESTABLECER UN ADECUADO

— ora 1886
* LEY N* 47711468: (18%

o ANTECEDENTES ANTES DE LA REFORMA LEY 26944

- 2505" C.C.: “LA ADQUISICIÓN O

TRANSMISIÓN — DE DERECHOS REALES SOBRE
INMUEBLES, SOLAMENTE SE JUZGARÁ
PERFECCIONADA MEDIANTE LA INSCRIPCIÓN DE LOS
RESPECTIVOS — TÍTULOS EN LOS REGISTROS
INMOBILIARIOS DE La JURISDICCIÓN — QUE
CORRESPONDA. ESAS ADQUISICIONES O
TRANSMISIONES NO SERÁN OPONIBLES A
TERCEROS MIENTRAS NO ES TÉN REGISTRADAS”

* LA REFORMA DE ESTE ARTICULO PERMITIO

SUPERAR DEFINITIVAMENTE LA OBJECION DE
INCONSTITUCIONALIDAD DE QUE FUERA OBJETO
LA EXIGENCIA. DE INSCRIPCIÓN REGISTRAL A FIN
DE QuE Los NEGOCIOS — INMOBILIARIOS

PRODUJESEN EFECTOS JURÍDICOS FRENTE A

TERCEROS.

* SI BIEN LA REDACCIÓN ES POCO FELIZ, SE

—. MANTIENE. EL TITULO Y EL MODO PARA LA

TRANSMISIÓN DE BIENES INMUEBLES, EN CAMBIO; -

A LOS EFECTOS DE SU OPONIBILIDAD A

REGISTRO.
* LEY ORGANICA DE TRIBUNALES a CREA
LOS REGISTROS INMOBILIARIOS. Y ESTA
CREACION FUE TACHADA DE FELIZ ANOMALÍA. POR
QUE SI BIEN SE VIO EN ELLA UNA OFENSA A LA LEY
FUNDAMENTAL, (CONSTITUCION NACIONAL), NO
DEJABA DE RECONOCERSE LA EVIDENCIA DE LOS
BENEFICIOS QUE SE DERIVAN DEL REGISTRO.

* EN MENDOZA SE CREA EL, 18 DE SETIEMBRE DE

1900.

* La Corte Suprema de la Nación en 1935 y 1938 declaró

inconstitucional las leyes regístrales de Catamarca y

Mendoza.

* PERO A PESAR DE LOS FALLOS ADVERSOS LOS

REGISTROS SIGUIERON FUNCIONANDO POR LA
GRAN UTILIDAD QUE PRESTABAN.

BIELSA LOS LLAMO *' “FELIZ ANOMALÍA

INSTITUCIONAL”,

* LA MULTIPLICACIÓN DEL TRÁFICO INMOBILIARIO,

NECESITO SER ACOMPAÑADA DE LA SEGURIDAD

JURÍDICA.

* ESTA ES LA PRIMER PREGUNTA QUE NOS

DEBEMOS HACER, ¿CUÁL ES EL FIN DE LOS

REGISTROS INMOBILIARIOS? Y ¿CUÁL ES EL

OBJETO?

* EL FIN PRIMORDIAL DE. LOS REGISTROS

— INMOBILIARIOS”ES “LA SEGURIDAD JURIDICA DEL

TRAFICO DE INMUEBLES EN UNA JURISDICCIÓN

DETERMINADA”.
* MANTENIENDO UN REGISTRO DECLARATIVO Y NO

CONSTITUTIVO COMO SE PROPUSO EN EL

ANTEPROYECTO DE 1954.

* EL DERECHO REAL NACE EN LA ESCRIBANIA,

MIENTRAS LA INSCRIPCION REGISTRAL
PERFECCIONA EL ACTO PARA QUE PUEDA SER
VALIDAMENTE OPUESTO A TERCEROS.

* A FIN DE AVENTAR CUALQUIER DUDA QUE

PUDIERA SUSCITAR EL ART. —-, SE PROYECTÓ Y
PROMULGÓ LA LEY 17801, QUZ ENTRÓ EN
VIGENCIA EN FORMA SIMULTÁNEA CON LAS
REFORMAS AL CÓDIGO CIVIL EL 01/07/1968. AUN
CUANDO HAYA APARECIDO PUBLICADA EN EL
BOLETÍN OFICIAL EL 10/07/1968. LA LEY 17801 SE
BASÓ EN UN PROYECTO ELABORADO POR LOS

DOCTORES EDGARDO AUGUSTO SCOTTI Y MIGUEL

NORBERTO FALBO.

jo

REGISTRO:

CONCEPTO: EN SENTIDO AMPLIO

“LOS REGISTROS SON LOS ORGANISMOS POR

LOS QUE SE PRODUCE LA PLUBLICIDAD JURIDICA”.

y La EE NI
CLASES DE REGISTROS:

1) SEGÚN EL EFECTO DE LA INSCRIPCIÓN:

* Declarativo: cuando el derecho real nace fuera

del registro, en sede notarial o judicial o
administrativa. El derecho real'es válido entre las
partes aún cuando no se encuentre registrado.
La inscripción se efectúa para publicitarlos y
hacerlos oponibles a terceros (Registro de la
propiedad inmueble).

* Constitutivos: el derecho nace en el Registro

con la inscripción (Registro nacional de
automotores).

* Convalidantes: la inscripción subsana los vicios

o defectos de que pudiere adolecer (sistema

australiano o Torrens)

2) SEGÚN EL OBJETO DE LA REGISTRACION:

* Reales: cuando el eje de la inscripción es el

inmueble. A su vez según la técnica utilizada los
registros reales pueden ser de tomos, de
matriculas (Folio Real), soporte. digital —(Folio
electrónico), dependiendo del soporte que se
utilice para representar y resguardar el inmueble.

* Personales: cuando el eje de la registración es

el sujeto titular, sea una persona física o jurídica.

3) SEGÚN LA FORMA DE REGISTRACION:

* De inscripción: se extraen del documento a

inscribir solamente las'Motas predominantes que
sean útiles a los fines de la publicidad registral y
con ellas se confecciona un asiento. (Argentina)
e EL CONCEPTO HACE LUGAR PARÁ LA MENCIÓN
DE LOS LLAMADOS PRINCIPIOS REGISTRALES,
ENTRE ELLOS, PUBLICIDAD, INSCRIPCION,
ROGACIÓN E INSTANCIA, EL DE PRIORIDAD Y
RANGO, TRACTO SUCESIVO Y ABREVIADO,
ESPECIALIDAD, LEGALIDAD, LEGITIMACIÓN,
ESTOS PRINCIPIOS NO PUEDEN ESTAR
AUSENTES EN EL SISTEMA REGISTRAL.

NORMATIVA APLICABLE:

e LEY NACIONAL N* 17801/68.

o CCYCN -

e LEY ORGANICA DE TRIBUNALES N

e DISPOSICIONES TÉCNICO REGISTRALES: D.T.R.

DISPOSICIONES TÉCNICO REGISTRALES: (D.T.R.):

“SON REGLAMENTOS DICTADOS PARA REGULAR

CON CARÁCTER GENERAL, LAS SITUACIONES NO
PREVISTAS EN LA LEY 17801, QUE HACEN AL ÁMBITO
REGISTRAL-NOTARIAL Y QUE LA DIRECCIÓN DEL
REGISTRO DE LA PROPIEDAD DICTA EN
CUMPLIMIENTO DE SU FUNCIÓN Y DE LAS
DISPOSICIONES ADMINISTRATIVAS QUE REGULAN SU
FUNCIÓN. (LEY PROVINCIAL N”? 3909)”

NO SOLAMENTE LAS SITUACIONES NO

PREVISTAS, SINO QUE TAMBIEN EXPIDE SU PUNTO
DE VISTA CON RESPECTO A DIVERSIDAD DE
CRITERIOS O DOCTRINALES, PARÁ QUE LAS
PERSONAS QUE ACTUAN EN EL REGISTRO TENGAN
CLARO CUAL ES LA POSTURA DEL MISMO.
* De transcripción: se transcribe literalmente e
integramente el contenido del documento
presentado (Francia).

* De enlegajamiento: se archiva una copia del

documento presentado (Mandatos, Reglamento
de Propiedad Horizontal).

TAMBIEN PUEDEN CLASIFICARSE EN REGISTROS DE:

Hechos,

Actos y contratos.
Documentos.
Títulos,

Derechos.

NUESTRO REGISTRO POSEE LAS SIGUIENTES

CARACTERISTICAS:
|. Declarativo, con excepción de las medidas
cautelares y el Bien de Familia.
ll. No es convalidante: Art. 4 Ley 17801.
lll. Real y de folio real: salvo la inhibición el
Fichero de titulares dominiales.
IV. De Títulos: Art. 2 Ley 17801 REFORMADO-
V. De inscripción: Art. 12 Ley 17801.

CONCEPTO DE DERECHO REGISTRAL:

VILLARO: “EL DERECHO REGISTRAL

INMOBILIARIO ES EL CONJUNTO DE NORMAS Y
PRINCIPIOS QUE REGULAN LA ORGANIZACIÓN, EL
FUNCIONAMIENTO. Y LOS EFECTOS DE LA

PUBLICIDAD :<“ REGISTRAL; EN FUNCIÓN DE LA —:

CONSTITUCIÓN, TRANSMISION, MODIFICACIÓN Y

EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS REALES SOBRE

INMUEBLES.”

6)
o

19724 u otra análoga que se sancione con posterioridad a

la presente, emergente de la denominada legislación de

fondo.

Tampoco se inscribirán en el registro las Declaratoria de

herederos y la Cesión de derechos y acciones, como

tampoco los concursos y quiebras.

REQUISITOS DE LOS DOCUMENTOS REGISTRABLES

LEY 17801:

ART. 3: "PARA — QUE LOS DOCUMENTOS

MENCIONADOS EN EL ARTICULO DOS PUEDAN SE
INSCRIPTOS O ANOTADOS, DEBERÁN REUNIR LOS
SIGUIENTES REQUISITOS. —.

a) ESTAR CONSTITUIDOS POR ESCRITURA NOTARIAL

O RESOLUCIÓN JUDICIAL O ADMINISTRATIVAS.

b) TENER LAS FORMALIDADES ESTABLECIDAS POR

LAS LEYES Y ESTAR AUTORIZADOS Sus
ORIGINALES O COPIAS POR QUIEN ESTÉ
FACULTADO PARA HACERLO.

c) REVESTIR EL CARÁCTER DE AUTENTICOS Y

HACER FE POR SÍ MISMO...”

* ESTO QUIERE DECIR QUE PARA DETERMINADOS

HECHOS U ACTOS JURÍDICOS TENGAN VALIDEZ
DEBERÁN REALIZARSE DE ACUERDO A LA
FORMALIDAD QUE CADA ACTO REQUIERA, POR
EJEMPLO, LOS CASOS ESTABLECIDOS EN EL
ART. 60-I1017CCYCN LA DONACIÓN DE BIENES
INMUEBLES, O: LOS CONTRATOS QUE
TRANSMITAN BIENES INMUEBLES, CON
EXCEPCION DE LOS REALIZADOS EN SUBASTA

PUBLICA, AUNQUE ESTOS TIENEN OTROS

REQUISITOS Y FORMALIDADES.