PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES

Dra. Gisela Allolio

 ADQUISICIÓN y PUBLICIDAD DE LOS
DERECHOS REALES
Art. 1893. INOPONIBILIDAD: “ La adquisición o transmisión de los derechos
reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son
oponibles a terceros interesados de buena fe mientras no tengan una publicidad
suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesoria, según el
caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto
necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni
aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.”
OPONIBILIDAD: posibilidad de hacer valer un derecho o una relación jurídica a los terceros que no participaron en ella.

condición esencial......

• que el tercero en conflicto conozca o pueda conocer la existencia del

derecho anterior mediante Publicidad suficiente ( art. 1893)

SI NO HAY PUBLICIDAD SUFICIENTE PREVALECE EL TERCERO

INTERESADO Y DE BUENA FE.
PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES .

PUBLICIDAD SUFICIENTE OPONIBILIDAD TERCEROS

INTERESADOS DE BUENA FE.
PUBLICIDAD SUFICIENTE: “ …Se considera publicidad suficiente la
inscripción registral o la posesión, según el caso..” art. 1893
C.C.C.N.
La forma de publicidad dependerá del régimen de
cada bien objeto del derecho real .
Inmuebles: inscripción registral
muebles: publicidad posesoria
muebles registrables: inscripción registral
 ¿ A quienes se protege?
A los TERCEROS INTERESADOS DE BUENA FE.
DEBEMOS DISTINGUIR TERCEROS INTERESADOS DE LOS TERCEROS DESINTERESADOS:

 *DESINTERESADOS: No pueden invocar la inoponibilidad de lo no inscripto. (ej. un usurpador respecto de los titulares
de derechos no inscriptos)
*INTERESADOS: cuentan con un interés jurídico digno de tutela, y por ello pueden invocar la inoponibilidad del
título no inscripto (sucesores particulares, titulares de otros derechos reales, la masa del concurso, acreedores
privilegiados, retentores, simples quirografarios).
 
 Tercero interesado es quien resulta perjudicado por la falta de registración del título, que desconoce la existencia del
título no inscripto, y que tiene interés legítimo en averiguar el estado jurídico de los bienes, documentos, limitaciones e
interdicciones inscriptas. (VII J. N. Civil).

El TERCERO DEBE SER DE BUENA FE( BUENA FE SUBJETIVA , BUENA FE CREENCIA):

Tercero que actuando con la debida diligencia no conoce ni pudo conocer la existencia del derecho
real no inscripto que se le intenta oponer.
¿ quienes NO pueden invocar la falta de
publicidad?
 los que participaron en el acto. ej: las partes intervinientes,
escribano
 Los que conocían o debían conocer la existencia del título real.
SISTEMAS DE PUBLICIDAD
1) Publicidad posesoria: ( tradición )
 muebles no registrables, semovientes.
la tradición....entrega material de la cosa
la posesión....sigue a la tradición a través de la detentación del corpus.
 Inmuebles: C.C. de Vélez adoptó la publicidad posesoria menos para el derecho real
de hipoteca el cual requería inscripción ( Registro de Hipotecas) .
 ley 17.711 modifica art. 2505 del C.C., estableciendo para inmuebles la
PUBLICIDAD REGISTRAL. ( Ley Nacional Registral Inmobiliaria N°
17.801)
 El C.C.C.N. Mantiene la PUBLICIDAD REGISTRAL para
inmuebles.
2) Publicidad Registral: : mediante la toma de razón del
título en un registro público.
a) Registros de inscripción declarativa: la inscripción registral es a los fines de la oponibilidad del derecho
real publicitado a terceros.

El derecho real nace fuera del registro:

TÍTULO + MODO SUFICIENTE
Registros declarativos:
 Registro de la propiedad inmueble
 Registro Nacional de aeronaves ( ley 17.285)
 Registro Nacional de buques . Ley de Navegación ( ley 20.094) buques (de más de
10 toneladas)
b) Registro de inscripción constitutiva:
Es necesaria la inscripción para que nazca el derecho real.

“ …si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es

presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real “( art.
1893 tercer párrafo del C.C.C.N.)

Registros constitutivos:
 Registro del automotor ( decreto ley 6582/58 ratificado por ley 14.467 y sus modific. )
 Registro de equinos de pura sangre de carrera ( ley 20.378)
 Registro de animales de pedigree o pura raza ( ley 22.939)
PUBLICIDAD REGISTRAL
 EL DERECHO REGISTRAL

“Conjunto de normas que regulan los órganos estatales

encargados de la toma de razón, el procedimiento para llegar a
ella y los efectos que la misma produce. “( López de Zavalía)
PUBLICIDAD REGISTRAL
“ La publicidad registral es la Cognosibilidad permanente y general
de hechos jurídicos en base a la declaración señalativa de un órgano
competente puesta a disposición del público por los medios previstos
por la ley” ( López de Zavalía).

a) Cognosibilidad: posibilidad de conocer

b) Permanente: porque es registral, el dato está allí para ser extraído en cualquier
momento.
c) Hechos jurídicos: comprende hechos ( nacimiento, muerte) y actos ( matrimonio).
d) Declaración señalativa: es una declaración de conocimiento, no de voluntad
e) Por el órgando competente: se trata de una publicidad hecha por órganos públicos.
f) Por los medios previstos por la ley:se hace a través de copias, informes, consultas
directas, certificados, etc.
CLASIFICACIÓN DE LOS REGISTROS
A) Por los efectos:
DECLARATIVOS: el derecho nace y se perfecciona fuera del registro, la inscripción es para
la oponibilidad a terceros (art. 1893, 2 y 20 ley 17.801) (ej. inmobiliario, aeronaves, buques).
REGISTRO INSCRIBE TITULOS
 
CONSTITUTIVOS: el derecho se perfecciona con el ingreso al registro a través de la
inscripción. (ej. Reg. automotor, equinos pura sangre de carrera). REGISTRO EXPIDE
TÍTULOS.

Ojo. Registro inmobiliario: medidas cautelares, reglamento PH (art. 2038

C.C.C.N )- Constitutivo.
¿VIVIENDA? ( art. 244 C.C.C.N)
B) Por el modo de organización
 DE FOLIO REAL: el eje es la cosa (inmobiliario, automotor, aeronaves, buques).
 
 DE FOLIO PERSONAL: el eje es la persona (Estado Civil y Capacidad de las Personas; sociedades).
 

-el registro de anotaciones personales

(art. 30 ley 17.801).
- fichero personal (su importancia). 

 IMPORTANCIA DEL CATASTRO (registro de datos físicos que debe guardar la mayor coherencia con el
registro de datos jurídicos.)
C.-Por la mecánica de Registración
 De transcripción: instrumentos se transcriben en su totalidad.
( sistema de ley francesa de 1855)

 De incorporación o enlegajamiento: instrumentos se incorporan

a un legajo. (automotor, sociedades)
 
 De inscripción: se extraen los datos salientes del instrumento y se
inscriben en la matrícula o partida. (inmobiliario, estado civil,
automotor)
D. Por el tipo de instrumento inscribible
 Causales: siempre consta la causa (INMOBILIARIO. Registro
del automotor).

 Abstractos: se inscribe independientemente de la causa que le da

origen al instrumento.
 
E) Por los efectos
 Convalidantes: la inscripción sanea los vicios o defectos del
título (sistema alemán). Generan exactitud de lo registrado.
 
 No convalidantes: la inscripción no sanea los vicios o defectos
del título (por el carácter declarativo de la inscripción). Generan
inoponibilidad de lo no registrado.

Art. 4 ley 17.801: “ la inscripción no convalida el título nulo ni

subsana los defectos de que adoleciere según las leyes.”
REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE

Ley 17.801 ( Nacional) y su modf. Ley 26.994

Ley 8236/10 de la pcia. de Mendoza .(reglamentación de la ley

17.801)
PUBLICIDAD INMOBILIARIA ARGENTINA
ANTECEDENTES:
 Código Civil Argentino: título y modo suficiente ( publicidad
posesoria), menos para HIPOTECA: INSCRIPCIÓN
REGISTRAL.
 LEYES LOCALES: condicionaban oponibilidad a terceros previa
inscripción.
 LEY 17.801 REGISTRO NACIONAL.
 ART. 2505 C.C. // art. 2 y 20 de la ley 17.801
Registro de la propiedad inmueble:
Características:
 De folio Real

 De Inscripción
 Causal
 No convalidante.

¿ Cómo publicita el Registro inmobiliario?

Análisis de los arts. 23 y 27de la L.R.I. ( 17.801)
Certificados
Informes
copias
 En la mayoría de las provincias los Registros dependen del Ejecutivo.
 En Mendoza es un órgano desconcentrado dependiente del Poder
Judicial, cumple función administrativa, siendo cada inscripción un
acto administrativo.

Dos Registros:
 Asiento Ciudad Capital: Ciudad, Las Heras, Guaymallén, Godoy Cruz,
Luján de Cuyo, Maipú, San Martín, Junín, Rivadavia, Santa Rosa, La Paz,
Lavalle, Tupungato, Tunuyán y San Carlos;
 Asiento San Rafael. San Rafael, General Alvear y Malargüe.
 DIRECCIÓN DE REGISTRO PÚBLICO Y ARCHIVO
JUDICIAL DE MENDOZA ( segunda circunscripción)
 

•Mesa Única de Entradas y Salidas: da ingreso a todos los documentos a inscribir de 7:30
hs. a 13 hs., y los distribuye en las restantes secciones, (salvo las Secciones Comercio y
Mandatos y Archivo Judicial, que tienen Mesa de Entradas Salidas propias), y una vez
procesados les da salida.
•Folio Real: realiza las inscripciones de documentos por los que se constituyan, modifiquen,
transmitan, declaren o extingan derechos reales
•Asesoría: emite dictámenes en las devoluciones con Reserva de prioridad de documentos
ingresados a la Sección Folio Real y en los recursos ingresados, instruye sumarios al
personal., y evacúa consultas internas y externas.
•Medidas Cautelares: registra la traba, cancelación, reinscripción y aclaración de medidas
cautelares.
Área de Vivienda: Es la oficina que presta el asesoramiento necesario a particulares y /o
profesionales, e inscribe la afectación o desafectación de inmuebles al régimen de Vivienda
por acta administrativa, en forma gratuita, de conformidad con el Código Civil y Comercial..
• Área de Certificados ley.
 Área de Mandatos y Archivo: anota los mandatos y los
comerciantes, corredores, martilleros y sociedades atendiendo
directamente al público. archiva expedientes, protocolos,
mandatos, y la documentación antigua de las distintas secciones
y da informe de los mismos.
• Informática registral.
http://www.jus.mendoza.gov.ar/drp2cj/
PRINCIPIOS REGISTRALES

PRIMERA PARTE
Principio de rogación
Principio de legalidad
Principio de especialidad
Principio de Inscripción
Principio de trato sucesivo
 LOS PRINCIPIOS REGISTRALES

• “Orientaciones fundamentales que informan esta disciplina y dan la pauta en la

solución de los problemas jurídicos planteados en el Derecho Positivo” (Primer
Congreso Internacional de D. Registral, Bs. As., nov./dic. 1972).-

• guías, pautas o directrices que debe seguir 1º el otorgante del documento (jueces,
notarios) y 2º el inscriptor al calificar un documento registrable, verificando que éstos
se hayan cumplido.

INSCRIPCIÓN

cumplimiento de todos los principios registrales previstos en la Ley 17.801

 
 PRINCIPIO DE ROGACIÓN O INSTANCIA

“Declaración de voluntad emanada de las personas determinadas por la ley,

solicitando al registrador que proceda a practicar el asiento registral que
corresponda al título registrable, dando comienzo al procedimiento registral”

Procedimiento registral concluye con la TOMA DE RAZÓN.

El Registro no actúa de oficio sino a instancia de parte legitimada. ( art. 6

L.R.I. y art. 7 y 8 ley 8236/10) Puede desistirse.
 Sujetos legitimados (Artículo 6º ley 17.801)
La situación registral sólo variará a petición de:
• a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal. (notario, juez, autoridad
administrativa)

• b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.

• Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones exclusivas, la petición deberá
ser formulada con su intervención.”). El art. 81 ley 24.441 excluye la parte que dice” cuando por ley local
estas tareas estuvieran asignadas a funcionario con atribuciones exclusivas, la petición deberá ser
formulada con su intervención”

• -Si la rogatoria la realizan particulares, debe presentarse con firma certificada (o concurrir el solicitante y firmar
ante el funcionario del Registro, quien certificará la firma con DNI a la vista).- (Art. 3 in fine de la Ley 17.801)
Ej.: 1) art. 2152 C.C.C.N. Art. 115 ley 8236/10 Cancelación de Usufructo por fallecimiento del usufructuario:
solicitud por el titular del dominio acompañando certificado de defunción del usufructuario acompañado a la
rogatoria.
Tipos de Rogatorias:

Art. 3 ley 17.801 y art. 2 ley 8236/10

 - NOTARIAL. documento + modelo de rogatoria (formularios)

www.jus.mendoza.gov.ar/drp2cj/

 - JUDICIAL. OFICIO + a veces modelo.

 - ADMINISTRATIVA ídem.
Forma: ESCRITA

 Artículo 7º ley 17.801 –

“ La petición será redactada en la forma y de acuerdo con los requisitos
que determine la reglamentación local”.
- La sola presentación del documento no implica rogación.-

• - Art. 7 de la ley 8236/10 de Mza.

Rogación por formulario-solicitud.

 Rogante puede se distinto al autorizante

 
OFICIO ( Inscripción)  San Rafael, Mendoza de diciembre de 2017.-
A la Sra. Directora del
del Registro Público Y Archivos Judiciales
de la Segunda Circunscripción Judicial.-
S______________//____________D
 
De conformidad a lo ordenado a fs. 246 de los autos N° 56.660 caratulados “…..P/ CAMBIARIA”, originarios del Segundo Juzgado Civil Comercial y Minas
de esta segunda circunscripción Judicial me dirijo a Ud. a los fines de que tenga a bien INSCRIBIR a nombre de la Sra. …argentina, casada siempre estado civil,
nacida el día 12 de marzo de 1977, D.N.I. ….C.U.I.L. Nº ……….con domicilio en calle Olascoaga N° 1632 de esta ciudad de San Rafael, el inmueble urbano
ubicado en la ciudad de San Rafael, inscripto bajo matrícula 04239/17 Asiento A-3 del Folio Real de San Rafael previo CANCELACIÓN de embargos y
gravámenes que recaen sobre el mismo.-
El inmueble se encuentra inscripto registralmente a nombre de …. ubicado en calle Olascoaga N° 1765 de la ciudad de San Rafael Mendoza,
con una superficie según título y mensura de 360 mts.; sus límites: norte en 12.00 mtrs con propiedad Videla Doroteo y otra, Sur en 12.00 mtrs. con calle Olascoaga, este
en 30 mtrs. con propiedad de Oldani, Enrique G., Oeste en 30,00 mtrs con propiedad Klein, Alberto.
Dicho inmueble fue subastado en los autos N° 56.660 CARATULADOS “…..”, originarios del Segundo Juzgado Civil,
Comercial y Minas de la Segunda Circunscripción Judicial resultando adquirente la Sra. …conforme acta de subasta de fs. 145. A fs. 150 fue aprobada la subasta y a fs.
247 obra acta de toma de posesión del inmueble. Se acompañan las copias certificadas de dichos actos.
l número de Plano vigente es 17-00073010, Certificado catastral N° 201728023 de fecha 27/11/2017, nomenclatura catastral:
17-01-08-0001-000016-0000-1, avalúo total actualizado $ 16.200,00.-
Como recaudo se transcribe la resolución de fs. 246 que así lo ordena: “ SAN RAFAEL, 11 DE SEPTIEMBRE DE 2017.-…A lo demás, procédase a inscribir el
bien inmueble subastado en autos, inscripto bajo la Matrícula N° 04239/17, a nombre del comprador Sra. …- Dispónese la cancelación de los gravámenes y embargos
que recaen sobre el bien de referencia.-Se deja aclarado que lo decretado por el órgano jurisdiccional lo es sin perjuicio del cumplimiento de los recaudos regístrales,
catastrales y administrativos que pudieran corresponder, vinculados con la inscripción del inmueble a favor del adquirente.-OFÍCIESE en forma de estilo (debiéndose
adjuntar fotocopias certificadas de las actuaciones pertinentes); como asimismo haciéndose constar que los datos consignados en el oficio son proporcionados por la
parte peticionante, deslindando de toda responsabilidad al Juzgado de dichos datos.- Fdo: Dra. Andrea Grzona – Juez”
  Saludo a Ud. atentamente.-
 
 
  
 OFICIO ( MEDIDA CAUTELAR)
San Rafael, Mendoza de junio de 2018.-
 
A la Dirección de Registros Públicos
Y Archivo Judicial de la Segunda Circunscripción Judicial.
S__________________//_______________D

De conformidad a lo ordenado en estos autos N° …caratulados “…. ots. p/ Ejec. Típica (c. de alq.)”, originarios de este Primer Juzgado
de Paz Letrado de esta Segunda circunscripción Judicial a cargo de la Dra. Cecilia A. Rubio, me dirijo a Ud. a los fines de que tenga a bien
TRABAR EMBARGO sobre el inmueble matrícula N°45.408/17 siempre que se encuentre inscripto a nombre del demandado Sr.
…..D.N.I. …hasta cubrir la suma de PESOS NOVENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS OCHENTA Y CUATRO CON SETENTA Y
TRES CTVOS. ($98.784,73) en concepto de capital sentenciado a fs. 39, con más la suma de PESOS NOVENTA MIL ($ 90.000,00)
presupuestados provisoriamente en este acto para responder a intereses, costas y demás ajustes que por ley correspondan.
Como recaudo a continuación se transcribe la resolución que así lo ordena : “San Rafael, 11 de Junio de 2018…..Atento a lo
manifestado y solicitado y constancias de autos, TRÁBESE EMBARGO sobre el inmueble Matrícula N° 45.408/17 de Folio Real, siempre
que el mismo se encuentre a nombre del demandado Sr. … D.N.I. N° … hasta cubrir la suma de PESOS NOVENTA Y OCHO MIL
SETECIENTOS OCHENTA Y CUATRO CON SETENTA Y TRES CTVOS. ($ 98.784,73) en concepto de capital sentenciado a fs. 39, con
más la suma de PESOS NOVENTA MIL ($ 90.000,00) presupuestados provisoriamente en este acto para responder a intereses, costas y
demás ajustes que por ley correspondan. Para su toma de razón, OFICIESE a la Dirección de Registros Públicos y Archivo Judicial.-
Fdo. DRA. CECILIA A. RUBIO JUEZ”.-
Saludo a Ud. atte.-
 EXCEPCIONES A LA ROGACIÓN
 La inscripción de la hipoteca caduca de pleno derecho y sin necesidad de
solicitud alguna, al vencimiento del plazo legal y si antes no se renovara (2210, art. 37 de ley
17.801)

 Las anotaciones de embargo, inhibiciones y demás providencias

cautelares caducan de pleno derecho a los 5 años, salvo disposición contraria de las
leyes (art. 2, inc.b y 37, ley 17.801)

 Las anotaciones provisionales (art. 9 L.R.) y las rechazadas con los efectos del
art. 18 L.R.

 Las anotaciones sobre expedición de certificados (art. 23 y 24 L.R.) Rectificaciones

(art.35)
 Desistimiento de la rogatoria

Se puede hasta antes de la firma del asiento de inscripción.

(Art. 9 ley 8236/10)
Puede solicitarse por: peticionario, el oficiante o autorizante del
documento.

Luego de ese momento Retractación de la registración

 PRINCIPIO DE LEGALIDAD

• - Los arts. 7 y 8 ( LRI) consagran el principio de legalidad que es la esencia de toda

organización registral.

“ Es el principio registral por el cual se impone que los documentos que pretenden su
inscripción o anotación en el registro reúnan los requisitos exigidos por las leyes
para su registración, a cuyo fin es necesario someter los mismos a un previo examen,
verificación o calificación que asegure su validez y perfección “(ROCA SASTRE)

• - el principio de legalidad se hace efectivo en la práctica a través de la FUNCIÓN

CALIFICADORA asignada al registrador: concluye con una decisión de naturaleza
jurídica emanada del encargado del Registro.
 CALIFICACIÓN
Es el medio instrumento para hacer efectivo el principio de legalidad.

 CARACTERES:
 Inexcusable y obligatoria
 Independiente y autónoma
 Actuación con responsabilidad personal
 Integra
 No delegable
 Limitada

PLAZOS PARA CALIFICAR ( 9 inc . b ley 17801)

ELMENTOS DE LA CALIFICACIÓN (art.8):
A) títulos presentados para su inscripción
B) constancias del registro
 CALIFICACIÓN:
 Art. 8 LR: “el Registro examinará la LEGALIDAD de las formas
extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a
lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos”.

 El registrador deberá confrontar los datos incorporados en el documento

con los que surgen de los asientos o constancias registrales, debiendo
resultar la plena coincidencia de los mismos.

 Además debe calificar el cumplimiento de las formas o solemnidades que

según las leyes deben observarse en el otorgamiento del documento
( firmas, sellos, etc.)
LÍMITE AL EXAMEN DEL LOS TÍTULOS
• - Art. 9 LR: “si se observare el documento, el registro procederá de la
siguiente manera:
• a) RECHAZARÁ los documentos viciados de nulidad absoluta y
manifiesta.
• b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante
dentro de los 30 días de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio
de ello, lo inscribirá o anotará “provisionalmente” por el plazo de 180
días, contados desde la fecha de presentación del documento,
prorrogable por períodos determinados a petición fundada del
requirente” (se denomina inscripción PROVISIONAL, y una vez
subsanado el vicio será inscripción definitiva).
Límites a la función calificadora: distintas posturas
• 1) Postura restrictiva: El art. 8 LR se refiere sólo a las FORMAS
EXTRÍNSECAS. Ellas son sólo las que hacen referencia a las formas
prescriptas por el art. 2 y 3 LR.

• 2) Postura amplia: el registro sí puede avanzar en el contenido. Se

funda en el art. 9 LR, en donde se establece que el registro puede
rechazar los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta
(mientras los vicios de forma acarrean siempre nulidad absoluta, que se
impone para proteger el orden público; la nulidad relativa es una
sanción que se impone en protección de la persona y no es de oficio y
por lo tanto prescribe, como sería el acto celebrado por un incapaz).
 Plenario FEIDMAN   “FEIDMAN, MAURICIO S/ recurso de
recalificación  ” (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil,1977/07/27 )
• El problema se presenta frente al hecho de si el Registro tenía o no
facultad para controlar el cumplimiento del art. 1277 CC, que es el
que requería el asentimiento conyugal para disponer de los bienes
gananciales.
• En este caso se vende un bien propio que, en principio no requiere
asentimiento conyugal, salvo que hayan hijos menores o incapaces.
Ahora bien, el escribano no hizo referencia a que era un bien propio, sin
hijos menores o incapaces; y las partes tampoco dicen nada. En
consecuencia el registro observa la escritura y la inscribe provisional por
falta del asentimiento conyugal. El plenario falla diciendo que el
registro sí puede controlar la aplicación del art. 1277 CC. (1974).
CASO ESPECIAL: DOCUMENTOS JUDICIALES

 No es revisable el contenido del instrumento y la

congruencia interna.
 Revisibilidad de las formas
 Control del tracto sucesivo
EFECTOS DE LA CALIFICACIÓN

 Elregistrador no juzga sobre la validez del título sino que decide

sobre la admisibilidad e inadmisibilidad del mismo.

 Sila calificación es desfavorable debe manifestarse con claridad y

precisión cuáles son los defectos subsanables o insubsanables.
 RESULTADOS DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL:

PUEDE RESULTAR INSCRIPTO en forma:

NORMAL inexistencia de vicios ( Registración con
efectos completos)
PROVISIONAL defectos subsanables ( registración por
180 días prorrogables)
CONDICIONAL existencia de certificado o
registración provisional a favor de otro acto.
DEVUELTOoRECHAZO incompetencia, nulidad
manifiesta y absoluta. Defectos insubsanables
La inscripción PROVISIONAL, puede:

 CADUCAR de pleno derecho por el transcurso del plazo de su vigencia sin ser
subsanada.
 ser PRORROGADA antes de su vencimiento.
 inscripta en forma DEFINITIVA.
 INSCRIPTA EN LA FECHA
 en el caso de que reingrese el documento conteniendo el defecto subsanable fuera
del plazo de su validez, anotada una NUEVA INSCRIPCIÓN PROVISIONAL.

Si el presentante no está de acuerdo con el tipo de inscripción o la devolución

practicada por el Registro puede interponer RECURSOS (RECONSIDERACIÓN,
RECURSO JERARQUICO, y ACCION PROCESAL ADMINISTRATIVA.)
 RESULTADOS DE LA CALIFICACIÓN :
TIPOS DE INSCRIPCIÓN

 1.-Inscripción NORMAL: Se procede a inscribir el documento

de conformidad a lo rogado, quedando firme su registración desde
la fecha de presentación. En este supuesto se cumplieron
plenamente todos los principios registrales y disposiciones legales
respecto al acto otorgado y al documento que lo contiene.
 INSCRIPCIÓN PROVISIONAL

• El documento adolece de un defecto que puede ser subsanado, se

procede a la inscripción provisional por 180 días, que se cuenta
“desde la fecha de presentación”, para que dentro de ese plazo se
presente nuevamente el documento cumpliendo los requisitos
necesarios para su inscripción (art. 9 inc b).
Ej: número de plano, falta certificado catastral, datos personales de
las partes, límites o medidas del inmueble, está incorrecta la
superficie, etc.
 
 INSCRIPCIÓN DEFINITIVA

 Si el documento se presenta subsanado “dentro de los 180 días”,

se procederá a la inscripción definitiva y respecto a su prioridad,
se considerará correctamente inscripto desde la fecha de su
primera presentación.
 INSCRIPCIÓN PROVISIONAL
• La inscripción provisional es prorrogable a instancia expresa
del rogante, fundada en derecho y es autorizada por la Dirección
del Registro.
• Debe solicitarse “estando vigente la inscripción provisional
(dentro de los 180 días)” y se otorga por 180 días más “a
contar” del vencimiento de la inscripción provisional anterior,
es decir que quedaría provisional por 360 días corridos desde la
fecha de la primera presentación (art. 9 inc b).-
 NUEVA INSCRIPCIÓN PROVISIONAL
• Si transcurrieron los 180 días de la inscripción provisional (caducó la
inscripción), sin haberse solicitado la prórroga, puede presentarse nuevamente el
documento sin subsanar los defectos y el registro procederá a una nueva
inscripción provisional por 180 días.
• La diferencia es que en la prórroga conserva la prioridad de la fecha de la
primera presentación y en éste supuesto se “interrumpió la prioridad”,
perdió vigencia el plazo de la primera presentación, a los efectos de su
calificación (inhibición, gravámenes) se considera como si se presentara por
primera vez.
• Al caducar el plazo de inscripción provisional, se produce una “REVERSIÓN
REGISTRAL”, implica que registralmente el dominio volvió al anterior titular
hasta la fecha de la nueva inscripción provisional.
 Inscripto en la fecha
 Si habiendo caducado la inscripción provisional, se presenta el
documento ya subsanado, se procede a inscribir en la fecha.
 Como en el supuesto anterior se interrumpió la prioridad, se
produjo la reversión registral y como su nombre lo indica, se
considera inscripto en la fecha, como si nunca se hubiera
presentado con antelación.
 INSCRIPCION CONDICIONAL
Se procede a inscribir condicional en los siguientes supuestos:
• I.- A toda inscripción provisional corresponde una inscripción
condicional.
• II.-A certificados vigentes: se procederá a la inscripción
condicional al certificado, cuando el documento ingrese estando
vigente el mismo, es decir desde la fecha de expedición del
certificado, y hasta cumplido el plazo de vigencia ( 15, 25 o 30
días) con “más” el plazo de 45 días, establecido por el art. 5 para
la presentación de la escritura (recordar art. 17 in fine).
 PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

 Principio vinculado con la determinación precisa de los sujetos,

objeto y causa de la relación jurídica que ingresa al registro, a los
fines de provocar una mutación en el asiento correspondiente.

 ESPECIALIDAD: DEL OBJETO

DE LOS SUJETOS
DEL TÍTULO CAUSAL

 Matriculación ( art. 10 a 13 LRI)
- Originariamente los dominios se inscribían en TOMOS: se enumeraban correlativamente
por cada uno de los departamentos que conforman la provincia, a cada inscripción se le asignaba
un número y fojas del tomo correspondiente.-
- A partir de la Ley 17801 las inscripciones en folios: cada inmueble tendrá su folio al que
se le asigna un número que lo identifica y un número de barra que refiere al departamento que
corresponde ( 17 San Rafael ).-
- Art. 10 : “ Los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse
documentos serán previamente matriculados...”.-
- Art. 11: “ La matriculación se efectuará destinando a cada inmueble un folio especial
con una característica de ordenamiento (n de matrícula) que servirá para designarlo.”
- La primera inscripción se denomina INMATRICULACION, los demás son registraciones
posteriores.-
- El asiento de matriculación es el que ubica en el margen superior de la matrícula, y
comprende la nota de inscripción desde donde procede el inmueble (nota del dominio antecedente).
•- Requisitos: Artículo 12 ley 17.801.
El asiento de matriculación llevará la firma del registrador responsable. Se redactará sobre la base de breves
notas que indicarán la ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas
especificaciones resulten necesarias para su completa individualización. Además, cuando existan, se tomará razón de
su nomenclatura catastral, se identificará el plano de mensura correspondiente y se hará mención de las constancias
de trascendencia real que resulten. Expresará el nombre del o de los titulares del dominio, con los datos personales
que se requieran para las escrituras públicas. Respecto de las sociedades o personas jurídicas se consignará su nombre
o razón social, clase de sociedad y domicilio. Se hará mención de la proporción en la copropiedad o en el monto del
gravamen, el título de adquisición, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante, estableciéndose
el encadenamiento del dominio que exista al momento de la matriculación. Se expresará, además, el número y
fecha de presentación del documento en el Registro”.

VER TAMBIÉN Art. 12 de la ley 8236/10 de Mendoza

•
- La división de inmuebles genera tantas nuevas matrículas como partes resultaren, anotándose en el folio primitivo la
desmembración operada (art. 13 ley 17.801).-

• - Si del plano resultare que 2 o + inmuebles se anexan o unifican, se hará una nueva y única matrícula de las
anteriores, poniéndose nota de correlación (los inmuebles deben ser colindantes, del mismo titular y la unificación debe
hacerse por escritura pública).-
 PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓN
Rasgos de mecánica registral que consiste en extractar de los títulos que
acceden al registro las notas predominantes y configurativas de un asiento
inteligible y resumido de las constancias del documento inscribible.
Tipos de asientos:
 INMATRICULACIÓN (primera inscripción) e INSCRIPCIONES
POSTERIORES
ASIENTO PRINCIPAL ( existencia propia)
ASIENTO ACCESORIO ( sin existencia propia)
POSITIVAS (dan lugar a la mutación real del nacimiento o transmisión)
NEGATIVAS ( cancelan)
 Documentos Inscribibles ART. 2 LRI

 “ De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 1890, 1892, 1893 y concordantes del
CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION, para su publicidad, oponibilidad a
terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirán o
anotarán, según corresponda, los siguientes documentos:

 a)Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales

sobre inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias
cautelares;
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.

- También pueden inscribirse INSTRUMENTOS PRIVADOS:

- Autorizados por LEY.-( LEY 14.005 )
- Firma certificada por notario o funcionario con tales facultades
NO se inscriben:
 Bienes del domino público (no están en el tráfico jurídico), art. 10 ley 17.801: “Los
inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse los documentos a que se refiere el
Art. 2, serán previamente matriculados en el Registro correspondiente a su ubicación.
Exceptúense los inmuebles del dominio público.”
 Art. 3 ley 8236/10 ( Mendoza):
 Las cesiones de derechos y acciones posesorias
 Los contratos de locación y sus transferencias salvo lo dispuesto por la ley 13.246
• Boleto de compraventa no incluidos en las leyes 14.005 ( venta de lotes a plazo) y 10.724
( ojo, esta última (prehorizontalidad derogada por ley 26.994 y 27.077)
• declaratoria de herederos con excepción de las solicitadas por oficio o testimonio ley 22.172
• la Cesión de derechos y acciones hereditarios
• Los referidos a derechos de sepulcros.
• Todo otro documento que fuera portante de derechos personales.
 Documentos de extraña jurisdicción

Art. 5 ley 8236/10

 de origen notarial, para poder ser inscriptos en el Registro de
Mendoza, debe estar legalizada la firma del escribano actuante por el
Colegio Notarial de la jurisdicción que corresponda.

 de origen judicial deben cumplimentar los requisitos establecidos por

la ley 22.172 en sus artículos 3 (contenido), 7 (sello especial colocado
por el máximo Tribunal de la jurisdicción que corresponda) y 8
(profesional del foro local autorizado a diligenciarlo).
 Documentos otorgados en el extranjero

 de origen notarial y por ellos se constituyeron derechos reales,

deben constar en instrumento público, estar legalizados y ser
protocolizados en nuestro país por orden judicial. (Art. 10, 1.211 y
3.119 del C.C.)

 de origen judicial deben obtener el exequátur de conformidad a

los art. 278 a 281 del C.P.C.
 Asiento de inscripción o anotación

• Según las recomendaciones de la VI Reunión de Directores de Registros de la

Propiedad:
• - Inscripción: es toda toma de razón o asiento principal de carácter definitivo,
provisional o condicional, que se practica en la matrícula como consecuencia de la
presentación de un documento público dispositivo, transmisivo o constitutivo,
declarativo, aclarativo o extintivo de un derecho real con la finalidad y efectos que
resulten de la ley.-
• - Anotación: es todo asiento temporal que se practique con relación a una
inscripción como consecuencia de la presentación de un documento conformado de
acuerdo con la ley, del que resulte que la integridad de la inscripción queda afectada
por alguna causa que ella expresa o resulta en dicho documento.-
• Inscripción: verdadera mutación real
• Anotación: ej. embargo
Asiento de presentación

• - Al ingresar el documento al Registro se le asigna número de

entrada, fecha y hora, éstos datos constituyen el asiento de
presentación.

• - El asiento de presentación cobra importancia al momento de

determinar la prioridad directa de los documentos, la diferencia en
minutos produce la postergación de un documento respecto a otro
(primero en el tiempo, primero en el derecho)
 Asientos principales y accesorios

 Inscripción principal: es la que se efectúa en los casilleros A:

Titular de dominio; B: Gravámenes, restricciones e interdicciones;
C: Cancelaciones.-

 Nota marginal: es la que se realiza en el casillero D:

Observaciones (rectificaciones de asientos, desgloses,
devoluciones, aclaraciones o datos que completan las
inscripciones, aprobaciones de loteos, cambio de razón social de
las sociedades, publicidad noticia de subasta y todas los datos con
trascendencia registral que no deban registrarse en los otros
casilleros).
Asientos positivos y negativos

 Positivos: los primeros son asientos de emplazamiento registral

de un derecho real, por ej. la inscripción de dominio a nombre de
un nuevo titular, o de un derecho real de hipoteca, o un usufructo;

 Negativos: los segundos son los de cancelación.-

 CANCELACIÓN
• - Es el asiento por el cual se extingue el derecho real (Andorno).-
• - Artículo 36 ley 17.801. - Las inscripciones y anotaciones se cancelarán con la presentación de solicitud,
acompañada del documento en que conste la extinción del derecho registrado; o por la inscripción de la
transferencia del dominio o derecho real inscripto a favor de otra persona; o por confusión; o por sentencia
judicial o por disposición de la ley.ca
• - Cuando resulten de escritura pública, ésta deberá contener el consentimiento del titular del derecho
inscripto, sus sucesores o representantes legítimos. Tratándose de usufructo vitalicio será instrumento
suficiente el certificado de defunción del usufructuario. La cancelación podrá ser total o parcial según
resulte de los respectivos documentos y se practicará en la forma determinada por la reglamentación local”.
• DIFERENCIA CON LA CADUCIDAD- Artículo 37 ley 17.801. “Caducan de pleno derecho y sin
necesidad de solicitud alguna, por el transcurso del tiempo que expresa este artículo o por el que, en su
caso, establezcan leyes especiales: a) La inscripción de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes
no se renovare;b) Las anotaciones a que se refiere el inciso b) del artículo 2º (embargos, inhibiciones y
demás providencias cautelares), a los cinco años, salvo disposición en contrario de las leyes.
• Los plazos se cuentan a partir de la toma de razón”.
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO O CONTINUO

• Perfecto encadenamiento de las titularidades registrales

• No puede haber saltos, cuando existe tracto sucesivo coincide el
sujeto que enajena con aquel que figura como titular registral (art.
15 ley 17801). Este principio debe darse al momento en que la
escritura accede al Registro.
 A”(titular del dominio) solo él puede constituir el derecho real.

 No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una

persona distinta de la que figure en la inscripción precedente.
 De los asientos existentes en cada folio deberá resultar el perfecto
encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados
así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones
cancelaciones o extinciones.
 Excepciones:

 Adquisiciones originarias: ej. Usucapión

 Casos de Matriculación de inmueble. ( no hay registración

antecedente)
 TRACTO ABREVIADO:SUPUESTOS (art. 16)
NO son EXCEPCIONES AL TRACTO
SUCESIV sucesivo SINO QUE SE COMPRIME:

No será necesaria la previa inscripción o anotación a los efectos de la continuidad

del tracto con respecto al documento que se otorgue en los siguientes casos:

1) Sucesiones: Presupuesto: obtener la declaratoria de herederos ( no se inscribe)

 Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados
o sus representantes en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas
en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre.
 2) cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren
bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o su cónyuge.
(Todos los herederos desde la declaratoria y hasta la adjudicación)

 3) cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición

(adjudicación) de bienes hereditarios(el heredero que resultó adjudicatario)

d)Escrituras simultáneas: cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen

en forma simultánea y se refieren a negocios jurídicos que versen sobre el mismo
inmueble.
Es indispensable que todos los actos se lleven a cabo el mismo día aunque
intervengan escribanos diferentes.
PRINCIPIOS REGISTRALES

SEGUNDA PARTE
Principio de legitimación
Principio de prioridad
 PRINCIPIO DE PRIORIDAD

 Aquel en virtud del cual, el acto registrable que PRIMERO

INGRESA al REGISTRO se ANTEPONE CON PREFERENCIA
EXCLUYENTE O SUPERIORIDAD DE RANGO A
CUALQUIER ACTO REGISTRABLE QUE SIENDOLE
INCOMPATIBLE O PERJUDICIAL NO HUBIESE
PRESENTADO AL REGISTRO O LO HUBIESE SIDO CON
POSTERIORIDAD AUNQUE DICHO ACTO FUESE DE
FECHA ANTERIOR. ( Roca Sastre)
CLASES DE PRIORIDAD

 EXCLUYENTE : multiplicidad de instrumentos opuestos entre sí.

Imposibilidad de coexistencia simultánea ( EJ. Dos ventas)

 NO excluyente, PRELATIVA O DE MEJOR RANGO ( dos inscripciones

compatibles ej: dos hipotecas) . De avance ( sistema argentino) fijo ( Alemania)
 DIRECTA: determinada por la presentación o inscripción del documento.

 INDIRECTA: se retrotrae a la fecha del título y a la vez a la de expedición o

solicitud del certificado ( art. 5) si se solicitó certificado con reserva de prioridad
( art. 23-26)
 PRIORIDAD DIRECTA
 Esta dada por la fecha de ingreso del documento al registro y no por la
fecha del documento.
Supuestos en los que rige:
 Medidas cautelares
Escrituras sin certificado, con certificado vencido, o para un acto distinto de
aquel para el que se pidió, o presentada fuera de plazo desde su otorgamiento.
 Subastas.

Excepciones:
 Convenciones en materia de rango
 Prioridad indirecta.
 PRIORIDAD INDIRECTA

Para este tema se debe ESTUDIAR PREVIAMENTE

CERTIFICADOS !!! ( art. 21 a 25 LRI)
 CERTIFICADO REGISTRAL
 Instrumento expedido por el Registro a petición de parte cuyo objeto
es publicitar e informar sobre la situación jurídica de los inmuebles
y de las personas y con cuya expedición se origina un BLOQUEO
REGISTRAL que implica una reserva de prioridad para el acto
dispositivo que se indique en la solicitud.
NO se requiere:
 Para transmiciones mortis causas ( sucesiones)
 Adquisisiones originarias ( prescripción adquisitiva)
 Subastas judiciales
 Medidas cautelares
 Sólo se puede utilizar para el acta para el que fue solicitado

 PLAZO: 15, 25 0 30 días, desde la 0 hora del día de su expedición y se cuenta por
días corridos.

 Deben solicitarlos los escribanos o funcionario públicos.

( Obligatoriedad)

Documentos otorgados sin certificación:

Rige: prioridad directa
Responsabilidad del escribano
CERTIFICADOS .EFECTOS: Bloqueo registral
Art. 25 LRI: “ Expedida una certificación de las comprendidas en
los artículos anteriores, el registro tomará nota en el folio
correspondiente, no dará otra sobre el mismo inmueble dentro del
plazo de su vigencia más el del plazo al que refiere el art. 5, sin la
advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores en que
dicho período hubiere despachado. Esta certificación producirá
los efectos de ANOTACIÓN PREVENTIVA A FAVOR DE
QUIEN REQUIERA, en el plazo legal, la inscripción del
documento para cuyo otorgamiento se hubiese solicitado”
P
 SOLICITUD Y EMISIÓN DE CERTIFI
 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN

 “LOS ASIENTOS REGISTRALES SE PRESUMEN VERACES-

el derecho real inscripto se presume que existe- hasta que se
demuestre que ellos no coinciden con la realidad jurídica y sean,
en consecuencia, rectificados”

 EL QUE ALEGA LA INEXACTITUD DE LAS

CONSTANCIAS REGISTRALES TIENE LA CARGA
PROBATORIA
Distintas situaciones:

 La realidad extraregistral concuerda con el registro

 La realidad extraregistral no coincide con la registral (inexactitud

art. 34 del LRI).
Puede rectificarse por voluntad de ambas partes o por el juez. ( art.
35 LRI algunos supuestos)

 Inmuebles no matriculados
 ¿Qué Soluciones han dado para el caso de inexactitud
registral?
 Prevalece el registro en forma absoluta . Ej: registro de Torrens
CONVALIDANTE frente a todos.
 Presunción iure e iure de exactitud de lo registrado respecto del
tercero registral ( PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL .
Ej sistema Alemán, suizo y español)
 Presunción iuris tantum de existencia del derecho real frente a
terceros. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN E INTEGRIDAD
DEL REGISTRO ( Sistema Argentino art. 2,20,22,29)
PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

 EL Registro de PRESUME EXACTO para el tercero de buena fe

que adquiera del titular registral, pero sin admitirse prueba en
contrario.
 No está receptado en nuestra legislación.
 En nuestro ordenamiento se requiere BUENA FE SUBJETIVA Y
DILIGENTE. ( estudio de títulos) REGISTRO NO
CONVALIDANTE.