FORMULACION Y EVALUACION DE PROYECTOS DE INVERSION DE CAPITAL

(CI145)
EXAMEN PARCIAL
Ciclo 2021-2

Sección: Todas
Profesores: Ganoza Soto, Sandra Karina
Apolinario Roca, José Alberto
Ramos Ramirez, Oscar Daniel

Duración: 80 minutos
Indicaciones:
1. No está permitido el uso de ningún material de consulta (cuaderno, diccionario,
lecturas, etc.).
2. No se permite el uso de CLASSPAS, IPAD, computadora portátil o similar.
3. No se permite el uso de teléfono celular o cualquier otro aparato electrónico
durante el examen, los cuales deben permanecer apagados y guardados.
4. Se tomará en cuenta la redacción y ortografía de sus respuestas
5. Si al corregir se encuentran 2 exámenes o más con cierto grado de
similitud, todos los alumnos involucrados tendrán la nota de cero.

I. De las 10 preguntas propuestas, deberán escoger 5 y desarrollarlas en

este mismo archivo según lo planteado. Cada pregunta tendrá un
puntaje de 4.00. Deberá grabarlo como: nombre del C

1.- De acuerdo a los diferentes escenarios que se dieron para las burbujas inmobiliarias
estudiadas en clase y viendo la coyuntura actual en el Perú, ¿cómo podríamos definir el
mercado inmobiliario en nuestro país?

2.- Cuando hablamos de niveles socioeconómicos, ¿cuáles son los criterios que deben ser
utilizados para segmentar el mercado al que vamos a atender y cómo debemos analizarlos?
3.- Dentro de la estructura organizacional de una Empresa Inmobiliaria, ¿cuáles son las áreas
imprescindibles y cuáles, a su criterio, podrían ser externas a la organización, explique.
4.- Explique con sus propias palabras, ¿qué es el servicio de post venta y cuál es su importancia
en una empresa inmobiliaria, también indique un par de ejemplos.
El servicio de post venta consiste en las atenciones o acciones que se tienen luego de haber
cerrado o completado una venta. La finalidad de este es asegurar una buena experiencia al
cliente y fidelizarlo, para que este siga consumiendo la marca. Cabe mencionar que esto, lejos
de ser un gasto, es una inversión porque a la larga, el cliente no solo seguirá consumiendo sino,
recomendará a su entorno el producto o servicio desde su experiencia positiva.

Por ejemplo, en el caso de algunos bancos, luego haberte atendido, te piden que evalúes este
servicio prestado. Ello permite saber si los que se encuentran en el área de atención directa,
están cumpliendo con lo esperado o si deben mejorar en algún aspecto.

Asimismo, la Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas, todos los ciclos académicos realiza
encuestas no solo en torno los servicios que brinda como empresa sino, a los servicios ofrecidos
por sus trabajadores (profesores).

5.- Indique qué consideraciones debe tener en cuenta para la compra de las siguientes
propiedades:
a) Propiedad 01

b) Propiedad 02
6.- Explique cuál es la importancia de desarrollar una ficha de factibilidad antes de realizar la
compra de un terreno.
7.- Detalle en qué partes del proceso de compra de terreno se hace necesaria la intervención
del área legal. Además, indique, a su criterio, cuándo es más importante la intervención legal y
por qué.

8.- Explique cuándo es necesaria la capitalización del terreno y qué requisitos son necesarios
para ello.
9.- Describa el proceso de compatibilización de especialidades, indique por qué debe hacerse y
detalle las ventajas que genera en el proyecto.
10.- ¿Cuáles son las ventajas y desventajas de tener un proyecto inmobiliario por etapas ?
Justifique su respuesta.

SOLUCIÓN-PREGUNTAS SELECCIONADAS
4.- Explique con sus propias palabras, ¿qué es el servicio de post venta y cuál es su
importancia en una empresa inmobiliaria, también indique un par de ejemplos.

El servicio de post venta consiste en las atenciones o acciones que se tienen luego de haber
cerrado o completado una venta. La finalidad de este es asegurar una buena experiencia al
cliente y fidelizarlo, para que este siga consumiendo la marca. Cabe mencionar que esto, lejos
de ser un gasto, es una inversión porque a la larga, el cliente no solo seguirá consumiendo sino,
recomendará a su entorno el producto o servicio desde su experiencia positiva.

Por ejemplo, en el caso de algunos bancos, luego de haberte atendido, te piden que evalúes el
servicio prestado. Ello permite saber si los que se encuentran en el área de atención directa,
están cumpliendo con lo esperado o si deben mejorar en algún aspecto.

Asimismo, la Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas, todos los ciclos académicos realizan
encuestas no solo en torno los servicios que brinda como empresa sino, a los servicios ofrecidos
por sus trabajadores (profesores).
5.- Indique qué consideraciones debe tener en cuenta para la compra de las siguientes
propiedades:

a) Propiedad 01

Para llevar a cabo la compra de un terreno y no presentar problemas posteriores, es necesario

que este cuente con:
-INFORMACIÓN LEGAL DEL TERRENO
• Certificado registral inmobiliario (CRI)
• Certificado de gravámenes
• Copia literal de dominio, el cual también es expedido por la SUNARP, en donde se indica
el nombre o nombres de los propietarios (si esta a nombre de una pareja de esposos,
debe de indicar el nombre de ambos para ser válido).
• Verificación de lindero, Mediante levantamiento topográfico, se deben verificar que los
linderos registrados en el CRI coincidan con los reales del inmueble.
• HR, documento emitido por la municipalidad distrital de la zona, en donde se señala las
propiedades que tiene una persona en el distrito.
• PU
• Estudio de títulos
-INFORMACIÓN TÉCNICA PARA LA COMPRA
• Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios
• Certificado de habilitación urbana
• Certificado de zonificación y vías
• Cono aéreo
• Levantamiento topográfico
• Estudio de suelos
• Zona urbana consolidada
• Factibilidades de servicios
• Estudio de impacto vial
• Estudio de impacto ambiental
• Tasación del terreno

Para llevar a cabo la compra de un terreno es necesario tener en cuenta:

➢ Cabida arquitectónica, el cual es un diseño arquitectónico muy rápido o prediseño en
donde se plantea lo que se desea construir en el terreno que se desea comprar. Esto
permite realizar cálculos como el número de edificios y el número de pisos, el área
 ocupada y área libre, densidad de habitantes por departamentos; etc, todo esto con la
finalidad de realizar un perfil de factibilidad del proyecto y llegar a la conclusión si es
conveniente adquirirlo o no.

➢ Perfil de factibilidad, con la información calculada en el diseño rápido, se puede evaluar

los posibles egresos del proyecto como el costo del terreno, habilitación urbana y
cambio de zonificación, proyecto en sim licencias (teniendo en cuenta que para obtener
cada una de ellas como la licencia de construcción, se tendrá que realizar un pago a la
municipalidad distrital correspondiente) y titulación, así como los costos de
construcción, ventas, marketing, etc. Asimismo, se podrá evaluar los ingresos del
proyecto obtenidos de la venta de departamentos, de estacionamientos, locales
comerciales (de contemplarse en el prediseño) u otros ingresos. Con todo ello, se podrá
calcular la utilidad del proyecto después de impuestos y el Return Over Sales (ROS).

➢ Flujo de caja, este consiste en colocar los ingresos y egresos del proyecto de forma
mensual, calculados en el perfil de factibilidad. La finalidad de esto es calcular el VAN,
TIR y ROE.

➢ Estudio de mercado, este consiste en evaluar como se encuentra el mercado de venta

de la zona con el fin de ver si es viable o no comercialmente el llevar a cabo un proyecto
de venta en esa zona.

b) Propiedad 02

Para llevar a cabo la compra de una propiedad, es necesario tener en cuenta que al igual que la
propiedad 01, debe cumplir con presentar con la información legal y técnica. Además de ello, se
debe evaluar la finalidad de la compra, puesto que, a diferencia del caso anterior, esta se
encuentra construida. Por ello, de querer llevar a cabo un proyecto inmobiliario, es necesario
evaluar los costos de demolición que trae consigo el de acarreo, traslado, etc; de desperdicios.
Así como el aumento del costo de tasación, teniendo en cuenta que por lo general los terrenos
construidos suelen tener un costo más elevado.
De igual forma, también se deberá evaluar la cabida arquitectónica, el perfil de factibilidad, el
flujo de caja y el estudio de mercado.

6.- Explique cuál es la importancia de desarrollar una ficha de factibilidad antes de realizar la
compra de un terreno.

Es de suma importancia realizar una ficha de factibilidad antes de comprar un terreno para
efectuar un proyecto, puesto que, esto involucra el análisis de ingresos y egresos. En esta ficha
se llenará con los diferentes números y áreas calculadas en a la cabida arquitectónica. Es
importante porque te permitirá conocer de manera anticipada los egresos del proyecto como:
costo del terreno, habilitación urbana, costos de construcción, costos de ventas, costos de
marketing, costos legales, supervisión de obra, seguros y costos financieros. De la misma manera
te permitirá conocer los ingresos del proyecto como la venta de departamentos, venta de
estacionamientos y sótanos. Y al final de esta ficha podrás obtener la utilidad de tu proyecto y
también la utilidad después de pagar los tributos obligados al estado.

7.- Detalle en qué partes del proceso de compra de terreno se hace necesaria la intervención
del área legal. Además, indique, a su criterio, cuándo es más importante la intervención legal
y por qué.

Las principales etapas donde se hace necesaria la intervención del área legal serán la etapa de
“Preparación” y “Acuerdos y Conclusiones” dentro del Proceso de Negociación. Debido a que al
inicio del proceso de compra será necesario contratar a un conjunto de abogados que te apoyen
con la evaluación de la base completa de datos del terreno a comprar, como por ejemplo: que
se encuentre en registros públicos (y que se señalen el nombre o nombres de los propietarios),
ver si la propiedad está saneada, ver si la propiedad está hipotecada y visualizar a los vendedores
y si no existen problemas legales o si la propiedad está en litigio. Por otro lado, también se
necesitará la intervención legal en la etapa de “Acuerdos y Conclusiones” donde se realizará la
venta con ambas partes y será necesaria la intervención legal para realizar los contratos, tanto
los preparatorios como los definitivos.

9.- Describa el proceso de compatibilización de especialidades, indique por qué debe hacerse
y detalle las ventajas que genera en el proyecto.

Antes de hablar de compatibilización de especialidades se definirá el porqué de la necesidad de

efectuar este tipo de procesos. Las incompatibilidades son problemas dentro de una obra que
generan retraso en la ejecución de un proyecto, debido a una incorrecta representación gráfica
en los planos cuando el detalle de un elemento no guarda relación con lo indicado en los demás
planos. Por lo tanto, es de suma importancia realizar una compatibilización entre todas las
especialidades para poder tener un control total y a detalle de todo lo que ocurre en nuestra
obra. Como soluciones para las incompatibilidades se podrían utilizar las metodologías BIM, la
cual se puede visualizar, analizar y encontrar incompatibilidades de manera virtual, lo cual
facilita la compatibilización entre especialidades de manera instantánea, reduciendo el error y
el tiempo que tome hacer las modificaciones y el costo de los adicionales.

Como principales soluciones dentro de un proyecto serán:

• Mejorar la calidad y funcionamiento del diseño final.

• Detectar anticipadamente las interferencias o inconsistencias.

• Evitar atrasos debido a las inconsistencias.

• No generar costos adicionales al realizar las actividades de una manera equivocada.