DERECHOS REALES

Los derechos reales son aquellos que regulan los diversos grados de dominio que
las personas pueden ejercer sobre los bienes. El significado jurídico de la palabra
real tiene su origen en el término latino res, que quiere decir cosa.

Un buen ejemplo de derecho real es el derecho de propiedad sobre una vivienda,

puesto que permite utilizarla, disponer de ella y percibir sus frutos.

El concepto de autoridad, al menos en su definición estricta, se refiere

exclusivamente a la potestad de gobernar a las personas. La facultad de decidir en
mayor o menor medida el destino de los bienes es la idea central que caracteriza
lo que se conoce como derechos reales.

Usar, gozar y disponer de los bienes son los tres grandes atributos del principal y
más completo de los derechos reales, la propiedad. También se contempla la
posibilidad de destruirlos, cederlos, y en general de disfrutar de los frutos que
éstos produzcan, o beneficios que rindan, sin más limitaciones que las que pueda
imponer la ley.

 El derecho de propiedad

Dentro de los regímenes liberales que reconocen la propiedad como un derecho

fundamental de los hombres, suele aceptarse que solo por ley pueden crearse
limitaciones a ella.

Hablamos de la misma ley que atribuye a los funcionarios judiciales la capacidad

de limitar e incluso transferir compulsivamente los derechos reales cuando estos
son objeto de controversia entre particulares.

Hay que recordar que, en algunos órdenes normativos, la propiedad tiene una
naturaleza distinta a la definida por los derechos reales. Es el caso, por ejemplo,
de los regímenes colectivistas o cooperativos.
Los derechos reales son algo fundamental en el sistema socio-económico liberal
que garantiza la existencia de una red de transferencias de bienes y derechos
entre las personas. Esas transferencias pueden ser de naturaleza especulativa,
las comerciales, u ordinarias, como la compra-venta de inmuebles entre
particulares.

 Distintos derechos reales

Los derechos reales pueden tener distintos objetos. Por ejemplo, el usufructo
otorga a una persona el derecho a usar y a beneficiarse de los frutos de un bien,
pero no a disponer una transferencia de la titularidad del mismo.

Otro caso es el de la hipoteca, que es un derecho real de garantía, mediante el

cual alguien dispone que un determinado bien de su patrimonio quede afectado
por la intervención de otra persona, para garantizar el cumplimiento de una
obligación.

En tal sentido, vincula también de una forma muy poderosa los bienes con quien
tenga un derecho real de garantía sobre él. Ocurre lo mismo en el caso de otras
garantías, como la prenda o la anticresis.

Otros derechos reales, como las servidumbres o concesiones de uso y los

derechos de superficie y aprovechamiento de caudales comunes, se observan
ordinariamente en situaciones entre personas.

Existen bienes intangibles, pero siempre son susceptibles de ser regulados por un
derecho real. Ejemplos de estos son los derechos intelectuales, los derechos de
uso al espacio aéreo, o todo lo relativo a la regulación del uso de la atmósfera
extraterrestre.

 Clasificación de los derechos reales

Originarios, en tanto reconocen el dominio sobre una cosa sobre la que no se

ejercía dominio con anterioridad. Por ejemplo, los derechos coloniales sobre
territorios ignotos. Mención especial debe hacerse de los famosos derechos de
avistamiento, con los cuales las coronas de entonces y de hoy se atribuían el
dominio de regiones que ni siquiera habían pisado. También es originario el
derecho de autor, que tiene su origen únicamente en su titular. Probablemente
este es el más originario de los derechos reales. La vinculación con la cosa en
este caso es genésica, es decir, el titular genera la cosa para sí.

Por otra parte, existen derechos reales secundarios o adquiridos. Son los que
surgen de las transferencias subsecuentes hechas a partir de un derecho
originario.

Igualmente se caracterizan los derechos reales por su adquisición o extinción a lo

largo del tiempo, por ejemplo, la posesión ininterrumpida y pacífica de un bien
finalmente le da derecho al poseedor del mismo de apropiarse de dicho bien.

 Características de un derecho real

+Inmediatez: El titular puede hacer uso del bien de manera inmediata, sin el
permiso previo de otra persona. Sin embargo, esto no quiere decir que no puedan
existir excepciones si en el ejercicio de esta facultad se están afectando los
derechos de otro individuo.

+Facultad de exclusión: El titular tiene la atribución de impedir que otros puedan

acceder al bien protegido. Es por ello que el dueño de una vivienda, por ejemplo,
puede impedir que personas extrañas ingresen a su inmueble.

+Preferencia: Se garantiza la protección ante la ley, antes que a otra persona que
también podría reclamar ese derecho. Por ejemplo, imaginemos que un individuo
posee un terreno y lo vende. Entonces, seguirá siendo reconocido como titular de
la propiedad hasta que en los registros oficiales se reconozca al nuevo dueño.

+Persecución: Significa que el titular puede reclamar la devolución de una

propiedad que le ha sido sustraída o arrebatada. Igualmente, puede impedir que la
persona que se ha apropiado del bien indebidamente pueda explotarlo o
beneficiarse de él.

 Las personas y las cosas: diferencia entre derecho real y derecho

personal
Se diferencian los derechos reales de los derechos personales, en que en los
últimos el objeto del derecho es regular una conducta personal comprometida por
contrato o por otra de las fuentes de las obligaciones, es decir, regulan las
relaciones interpersonales y no las relaciones de las personas con los bienes.

Hay un caso especial que pudiera en un momento dado vincular ambos tipos de
derechos: el real y el de personas. Es el caso de las obligaciones propter rem.

En estos supuestos podría hablarse de un derecho de naturaleza mixta, mediante

el cual se les puede exigir a determinadas personas que tengan determinadas
conductas por el hecho de estar vinculadas con un bien a través de un derecho
real.

Tal es el caso emblemático de los gastos ocasionados por la manutención de una

cosa común, como en las comunidades.

Para muchos la obligación propter rem no tiene esa naturaleza híbrida, sino que
conserva su sentido original de derecho personal. De lo que sí no cabe duda es de
que nace de una relación con la cosa. Se trata de una obligación ineludible que
adquiere el propietario de determinada cosa.

Suele admitirse como principio general que la posesión de los bienes muebles
equivale a su título, es decir, que las cosas genéricas pertenecen, salvo prueba en
contrario, a quien las posea. Hay excepciones en cuanto a la titularidad de los
bienes muebles que requieren ciertas formalidades para su adquisición como los
vehículos automotores, por ejemplo.

En otros casos encontramos que los derechos reales están sometidos a normas
registrales que regulan el procedimiento y dan certeza acerca de la titularidad del
bien. El documento registral cumple la función de hacer valer frente a todos el
derecho real del que se trate.

Ejemplos de derechos reales

 Posesión: Significa mantener la custodia del bien protegido.

  Usufructo: Derecho de goce o disfrute de una cosa ajena, sin convertirse en
su propietario.
 Uso y habitación: Esto se da en el caso de los inmuebles. El arrendatario de
una vivienda la puede ocupar y utilizar, pero no es su propietario.
 Transmisión: El titular puede vender, dejar en herencia o dar en donación
una propiedad.

Modos de adquirir el derecho real

1. Originarios: El derecho no se basa en el de un titular anterior. Por ejemplo, si

una persona encuentra en medio de la calle un billete de 10 euros.

2. Derivativos: Cuando el derecho procede de un titular anterior. Por ejemplo, si

una persona compra una vivienda que antes le pertenecía a alguien más.

Cabe remarcar que los derechos reales adquiridos de modos derivativos no

necesariamente implican una contraprestación. Es decir, puede tratarse de una
compraventa, donación o herencia.

Los poderes sui generis de los otros derechos reales

Como se sabe, todos los derechos reales ofrecen a su titular determinados

poderes directos sobre un bien. En el caso del dominio y sus "desmembraciones",
los poderes característicos son el uso, el goce y la disposición jurídica y material.
Por su parte, los otros derechos reales, diferente del dominio y sus
"desmembraciones", también, entregan a sus titulares poderes directos sobre
determinados bienes.

A continuación, estudiaremos brevemente los poderes especiales de los derechos

de servidumbre (1), prenda e hipoteca (2) y posesión (3).

1. Los poderes del derecho real de servidumbre

Como primera medida, respecto del derecho real de servidumbre, es preciso

anotar que éste se establece en provecho de una heredad y representa un
gravamen para otra. Con el derecho de servidumbre se le reconocen a su titular: el
propietario del fundo dominante, un poder de uso restringido definido por las
condiciones propias de cada derecho de servidumbre con respecto al fundo
sirviente. En efecto, el titular de la servidumbre recibe, ciertamente, un
determinado servicio del fundo sirviente. Sin embargo, el titular del dominio del
predio sirviente no se desprende de ninguno de los poderes que le confiere su
derecho. Incluso, él puede servirse de la servidumbre constituida, de acuerdo con
el uso reportado por el predio dominante. El titular de la servidumbre recibe,
entonces, un poder de uso restringido —según el respectivo servicio sin que esto
implique que valga la pena repetirlo el propietario del predio sirviente se
desprenda de alguno de sus poderes sobre el bien. Además, podría pensarse que,
también, el titular de la servidumbre puede disponer jurídicamente de su derecho
real. Ahora, esta disposición jurídica del derecho de servidumbre no puede
realizarse de manera independiente de la disposición del derecho de dominio del
fundo dominante.

2. Los poderes de los derechos reales de garantía:

Prenda e hipoteca Respecto de los derechos reales de garantía, prenda e

hipoteca, consideramos que sus titulares: los acreedores prendarios e
hipotecarios, en cierta forma, ejercen un "uso" especial del bien gravado: con él se
aseguran el pago de un crédito de forma preferencia,'. No nos referimos, pues, al
servicio convencional que puede ofrecer un bien.

Se trata de un uso especial, sui generis de la cosa empeñada: con la cosa

pignorada o hipotecada el acreedor se asegura, de forma preferente, el pago de
un crédito. Incluso, el acreedor prendario, por un lado, tiene la facultad de retener
la cosa hasta que le sea pagado el crédito garantizado28. Asimismo, tanto los
acreedores prendarios como hipotecarios pueden disponer jurídicamente de su
derecho real de prenda o hipoteca e, incluso, de cierta forma, disponer del
derecho real de dominio respecto de la cosa empeñada. En primer lugar, el
acreedor prendario o hipotecario puede ceder su derecho real, una vez se cede la
obligación principal a que accede

En efecto, los derechos reales de prenda e hipoteca son accesorios a una

obligación, y por ello, la transmisión o cesión de ésta implica la transmisión de la
prenda o hipoteca. Por su puesto, en el caso de la hipoteca, se deberá llevar a
cabo el correspondiente registro del título. En segundo lugar, de cierta manera, el
acreedor prendario o hipotecario z puede "disponer indirectamente" del derecho
de dominio de la cosa empeñada o hipotecada. En efecto, en caso de
incumplimiento de la obligación asegurada, el acreedor puede conseguir
satisfacción de su crédito haciendo enajenar la cosa en pública subasta, o incluso,
en el caso de la prenda, pidiendo la adjudicación de la misma.

3. Los poderes del poseedor se diferencian dos tipos o sentidos de la

palabra .osesión". La primera de ellas es la "posesión "que se encuentra que
implica la titularidad del dominio o de otro derecho real. Es un poder físico que se
ejerce sobre un bien respecto del cual se tiene la titularidad de un derecho real.
Así entendida, esta subclase de `posesión" es el ejercicio mismo de los poderes
que confiere el derecho real sobre un bien, una mera situación de hecho que
corresponde con la noción de tenencia o "corpus".

El animus de este modelo de posesión se encuentra evidenciado con la titularidad

del derecho real. Dicho con una bella metáfora, esta posesión puede ser vista
como "la sombra del derecho real". Esta suerte de `posesión" establece una
apariencia de la titularidad del derecho real. Sin embargo, el otro significado de
"posesión" y este es el punto más destacado de esta institución se nos presenta
como un elemento sine qua non de la usucapión. Hablamos de la posesión
separada y enfrentada de la titularidad del derecho real. Esta variedad de
`posesión" ha sido calificada por un sector de la jurisprudencia y de la doctrina
como un verdadero "derecho real provisional" del poseedor no propietario Nuestro
estudio se concentrará, pues, en este enfoque: la posesión que se opone a la
titularidad del derecho real. Hemos de referirnos, por un lado, a un sujeto
calificado como "poseedor", quien, aunque no sea el titular del derecho de
dominio, ejerce de manera autónoma y soberana los poderes de este derecho:
uso, goce y disposición material, y, por otro lado, al propietario, quien, a pesar de
no ejercer estos poderes por no tener el "corpus" o tenencia del bien, continúa
siendo reconocido por el ordenamiento como tal, hasta tanto el poseedor no
adquiera por usucapión esta calidad: la titularidad del dominio.

En este segundo sentido, la `posesión" parece corresponder con el sentido que

normalmente le atribuimos a la expresión "derecho real". Reconocemos, por tanto,
diversos poderes del poseedor sobre el bien que, de alguna manera, pueden
hacerse valer erga omnes, frente a todo el conglomerado. Como se sabe, los
poderes del poseedor de un inmueble se encuentran protegidos con las acciones
posesorias. Mas es menester advertir que estos poderes del poseedor tienen un
cierto carácter "precario", toda vez que pueden terminarse con la acción que se
deriva de la titularidad del derecho real salvo que se haya completado el término
legal de posesión para alegar la usucapión33. El poseedor tiene ciertos poderes
jurídicos directos sobre el bien oponibles erga omnes. Puede servirse de la cosa
uso, realizar sobre ella las transformaciones físicas que a bien tenga disposición
material . Incluso, el derecho de posesión es transmisible inter vivos y monis
causa disposición jurídica.

Ahora, respecto de la apropiación de los frutos y productos emanados de la z cosa

poseída goce , estimamos que la situación del poseedor se somete a las
siguientes variables: en caso de usucapión, el poseedor de mala o de buena fe
puede adquirir todos los frutos y productos emanados de la cosa. En este sentido
podría decirse que el "goce" del poseedor es total. Sin embargo, el contenido de
este poder del poseedor puede ser "dramáticamente" inferior. En caso de
reivindicación, el poseedor de buena fe vencido puede hacer suyos los frutos
percibidos hasta la notificación del auto admisorio de la demanda. El poseedor de
mala fe es obligado a restituir, no solamente los frutos naturales y civiles
percibidos, sino también todos aquellos que la cosa ha debido producir, con una
mediana inteligencia y actividad, durante el tiempo en que la tuvo en su poder.
Naturalmente, si los frutos fueron consumidos o se deterioraron, se deberá su
precio.

Derechos reales in faciendo

Los derechos reales in faciendo . Es el vínculo jurídico entre dos personas; son
aquellos que confieren a su titular el derecho a obtener del sujeto pasivo una
determinada conducta o prestación.

Respecto a su naturaleza jurídica, se ha afirmado que son auténticos derechos

reales, pues el contenido obligacional no tiene autonomía propia, sino que existe
como consecuencia de los mismos derechos reales; sin embargo, el punto es
discutido y hay quienes consideran que se trata de derechos personales

Se mencionan como supuestos de derechos reales in faciendo a

las servidumbres positivas, a los censos y, modernamente, al aprovechamiento
urbanístico inscrito en el Registro de la propiedad separado del suelo, que puede
incluso ser objeto de hipoteca. Por derechos reales in faciendo, se entienden
aquellos en que los terceros se encuentran obligados no solo a tolerar, sino a un
hacer a favor del titular del derecho.

En un principio, pareciera una noción absurda, pues implicaría que en los

derechos reales existiera un sujeto pasivo determinado y se ampliaría su
obligación no solo a un simple tolerar sino, inclusive, a un hacer, lo que implicaría
una acción por parte del mismo.

No obstante, opinamos que el concepto de derechos reales in faciendo es

plenamente aplicable en nuestro derecho, al menos en el caso del derecho real de
servidumbre voluntaria, pues el dueño del predio sirviente pudiera,
hipotéticamente, estar obligado a un hacer, si a eso se obligara en el negocio
constitutivo (v. gr. arreglar y mantener un buen estado las condiciones del camino
establecido).

Obligaciones propter

Las obligaciones propter rem son aquellas en que el obligado no está determinado

sino por su relación con la cosa.

Son considerados una subespecie de la categoría ob rem, es decir, aquel derecho

u obligación que tiene su origen en una cosa determinada, que se goza o que está
gravado con él mientras se es titular de dicha cosa y precisamente por serlo.
Como ejemplo de titularidad ob rem se puede mencionar a la propiedad
horizontal y como obligación propter rem la de contribuir a los gastos comunes.

BIBLIOGRAFIA

 Mirta Liliana Bellotti. «Los bienes , las cosas y el objeto de los derechos
reales en el proyecto de Código Civil». Consultado el 12 de octubre de
2016.
 Bueres, Alberto (2015). Código Civil y Comercial de la Nación analizado,
comparado y concordado. Hammurabi. p. 244. ISBN 978-950-741-681-1.