UNIVERSIDAD NACIONAL

“PEDRO RUIZ GALLO”

FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL, SISTEMAS Y ARQUITECTURA

ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERÍA CIVIL

TASACIÓN DE UNA EDIFICACIÓN

CURSO :

INGENIERIA ECONOMICA II

DOCENTE :

Ing. MONDRAGON CASTAÑEDA CARLOS

ALUMNO :

CASTRO ZAPATA DAVID

Lambayeque, Diciembre del 2011

 TASACIÓN DE UNA EDIFICACIÓN

Propietario : Sra. Luz Isabel Zapata Fernández

Sr. Emilio Castro Silva

Solicitante :Castro Zapata David

Clientes : Sra. Luz Isabel Zapata Fernández

Sr. Emilio Castro Silva

Localización : lote “22” de la manzana “A” Sector 10, calle Santos Chocano en el
Distrito de Pomalca
 1.-MEMORIA DESCRIPTIVA:

1.1.-OBRA: Vivienda multifamiliar de dos niveles más azotea

1.2.-PROPIETARIO: Sra. Luz Isabel Zapata Fernández

Sr. Emilio Castro Silva

1.3.-SOLICITUD DE TASACIÓN: Robert Mena Becerra

1.4.-OBJETO DE TASACIÓN:

El objeto de la realización de la presente tasación es el de determinar Valor reglamentario con

la finalidad que el prestatario constituya Garantía Hipotecaria sobre dicho bien y acceder a un
crédito.

1.5.-METODOLOGÍA APLICADA:

De acuerdo al Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, Resolución Ministerial N° 126-

2007 - VIVIENDA Y los valores oficiales de edificaciones usados en la costa, mediante
observación in situ descripción directa actualizada.

1.6.-ZONIFICACION:

El predio urbano materia del presente informe se encuentra en zona de vivienda RDM
(residencial densidad media) según el Plan Director de la Municipalidad Provincial de Chiclayo
al 2007.

1.7.-SERVICIOS:

El inmueble cuenta con los servicios de agua potable desagüe e instalaciones eléctricas, es una
zona residencial consolidada e obras de habilitación urbana.

1.8.-UBICACIÓN DEL PREDIO:

El predio urbano se encuentra ubicado en la calle Santos Chocano, ocupando el lote “22” de la
manzana “A” Sector 10, en el Distrito de Pomalca, Provincia de Chiclayo, Departamento de
Lambayeque, según el Plano del Saneamiento Físico Legal inscrito en los Registros Públicos de
la Prov. de Chiclayo SUNARP, sujeta a Normatividad Urbanística e índices Edificatorios.

1.9.-MEDIDAS Y LINDEROS:

 Por el frente con 8.15 metros lineales, lindando con la calle Santos Chocano.
 Por el lado Derecho entrando con 10.81 metros lineales, lindando con el Lote Nº
21.
 Por el lado Izquierdo entrando con 8.14 metros lineales, lindando con
intersección de calle Santos. Chocano y Av. Apolinario Salcedo.
 Por el Fondo con 8.18 metros lineales lindando con el Av. Apolinario Salcedo.
1.10.-AREAS:

1.10.1.-Área total del terreno:

El área del terreno encerrada en los linderos arriba descritos es de 73.92 m2 (Setenta y
Tres con 92/100 metros cuadrados), datos coincidentes según inscripción de Partida en
Registros Públicos.

1.10.2.-Área techada: Según verificación In situ son:

 1 era planta : 70.40 m2

 2 da planta : 70.40 m2
 Azotea : 38.90 m2
 Área Techada Total : 179.70 m2
 Área Libre : 0.00 m2

1.11.-DESCRIPCIÓN Y DISTRIBUCIÓN:

La edificación estudio de la presente Tasación Comercial dispone de dos niveles más azotea,
con diseño arquitectónico para usos de vivienda unifamiliar con la siguiente distribución de
ambientes:

PRIMERA PLANTA:

Recibo, sala, comedor, un dormitorio, cocina, servicio higiénico, y dos escaleras

independientes al 2do piso: una por la calle Santos Chocano y la otra por la Av.
Apolinario Salcedo, con acceso directo a la sala del segundo nivel.

SEGUNDA PLANTA:

Sala, Comedor, cocina, un dormitorio con baño independiente, un dormitorio simple,

servicio higiénico, y una escalera del tipo caracol que nos lleva hacia la azotea.

AZOTEA:

Un dormitorio, servicio higiénico, lavandería y tendal

1.12.-DESCRIPCIÓN DE LAS CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS:

 Cimientos corridos: de concreto ciclópeo de cemento hormigón en proporción de 1:10

con 30% de piedra grande.

 Sobre cimientos: de concreto ciclópeo de cemento hormigón en proporción 1:8 con 25%
de piedra mediana.

 Falso piso: de concreto simple, de cemento hormigón en proporción 1:10 de 4” de

espesor.

 Piso: Piso terminado de cerámica de .30 x .30 de color en cocina y servicios higiénicos,
cemento pulido bruñado en los demás ambientes, con juntas de acuerdo a las
 características y recomendaciones técnicas, con superficie plana, nivelada, pulida, lisa
y dura.

 Concreto armado: zapatas, columnas, vigas, con fluencia de acero f’y=4,200 Kg./cm2 y
concreto f’c=175kg/cm2.

 Muros: de ladrillo King – Kong asentado con mortero cemento arena en proporción 1:5
tarrajeados y Pintados.

 Techos: de tipo aligerado de h=0.20 mtsf’c = 175 Kg./cm2 y f’y=4,200 Kg./cm2.

 Se tiene carpintería de madera en la puerta de tablero de cedro en el ingreso principal y

puertas contra placadas en interiores.

 Las ventanas tiene vidrios simples y se ubican en el fresquillo- parte superior de las
puertas interiores. En las ventanas los vidrios son dobles (cristal incoloro), utilizando el
sistema directo y de espesor de 3 mm encajando perfectamente en los lugares en los
lugares para los cuales han sido habilitados.

 Se utilizó Látex en muros interiores y exteriores; barniz en carpintería de madera;

esmalte en contra zócalos

 Escalera. De concreto armado con mortero: cemento: arena sin baranda de

protección, se ha ejecutado muros de 0.10 m de ancho.

 Instalaciones sanitarias: Empotradas tanto de red de agua y desagüe, con tubería

empleada de PVC SAP

 Aparatos Sanitarios son de Marca Trébol de color según lo siguiente: inodoros con
tanque bajo, lavatorio de losa y accesorios vainsa.

 Instalaciones Eléctricas: Empotradas con tubería de PVC SEL para corriente monofásica,
con placas de interruptores y tomacorrientes Ticino.

 Tanque de Polietileno Eternit azul de 1000 m3 con accesorios.

 Cisterna de Concreto con capacidad de 1.50 m3 de volumen de agua de dimensiones de

1.50 x1.50 x 1.30 y Electro bomba de 1.00 hp.

1.13.-ANTIGUEDAD DE LA EDIFICACIÓN:

El tiempo de antigüedad de esta edificación es de 30 años y construida en una sola etapa.

1.14.-ESTADO DE CONSERVACION:

De acuerdo al Artículo 2.2.07 del Reglamento General de Valuaciones el Estado de

conservación de la vivienda es BUENO.
2.-APRECIACIONES TÉCNICAS

2.1.-DEL VALOR DEL TERRENO:

Según el valor arancelario residencial vigente de la Municipalidad Distrital de Pomalca es de s/.

15.70 nuevos soles el metro cuadrado por lo que según el Reglamento General de Tasaciones
del Perú Cáp. III Art. 2.3.03 incisos “a” podemos deducir el valor del terreno según lo siguiente:

2 2 2
3 f =3∗8.15 =199.27 m
At=73.92 m2
2
At <3 f
Por lo tanto se tiene:

 Área del terreno (At) : 73.92 mt2

 Valor Arancelario (VA) : s/. 15.70 nuevos soles
 Valor del Terreno (VT) : (At) X (VA)

Por lo que se obtiene:

73.92 mts2 (At) x s/. 15.70 (VA) = 1,160.54 nuevos soles
El valor del terreno asciende a Mil seiscientos noventa y cinco nuevos soles.

2.2.-DEL VALOR DE LA EDIFICACIÓN:

Según cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones para la Costa al 30.10.2010, R.M
Nº 296-2,010- VIVIENDA, teniendo en cuenta las áreas techadas mencionadas anteriormente
se tiene:

Primer piso:

Nº DESCRIPCION CODIGO Vu
1 Muros y columnas B 241.12
2 Techos C 123.71
3 Pisos G 28.57
4 Puertas y Ventanas F 39.31
5 Revestimientos F 46.23
6 Baños C 39.34
7 Instalaciones Sanitarias y Eléctricas F 24.59
TOTAL 542.87

Segundo piso:

Nº DESCRIPCION CODIGO Vu
1 Muros y columnas B 241.12
2 Techos C 123.71
 3 Pisos G 28.57
4 Puertas y Ventanas F 39.31
5 Revestimientos F 46.23
6 Baños C 39.34
7 Instalaciones Sanitarias y Eléctricas F 24.59
TOTAL 542.87

Azotea:

Nº DESCRIPCION CODIGO Vu
1 Muros y columnas B 241.12
2 Techos C 123.71
3 Pisos G 28.57
4 Puertas y Ventanas F 39.31
5 Revestimientos F 46.23
6 Baños C 39.34
7 Instalaciones Sanitarias y Eléctricas F 24.59
TOTAL 542.87

Estado de conservación = BUENO

Antigüedad = 30 AÑOS
 
Depreciación : 17%

La edificación tendrá:
PRIMER PISO = 70.40 x 0.83 x 542.87 = 31720.98
SEGUNDO PISO = 70.40 x 0.83 x 542.87 = 31720.98
AZOTEA = 38.90 x 0.83 x 542.87 = 17527.64
TOTAL : S/. 80969.6

2.3.-VALOR DE TASACIÓN DEL PREDIO:

 Valor del terreno : S/. 1160.54

 Valor de la edificación : S/. 80969.6
TOTAL : S/. 82130.14
3.-CONCLUCION:

Después de haber realizado el análisis de su ubicación, estructura, instalaciones, servicios y

costos tomados tanto de la municipalidad distrital de Pomalca así como del cuadro de valores
unitarios oficiales de edificaciones para la costa vigentes a partir del 31 octubre de 2010
resolución ministerial N° 175-2010-vivienda de fecha 29.10.10, se llega a concluir que:

 Una ves realizada la valuación del predio urbano de manera reglamentaria, tomando
en cuenta solo valor del terreno (VT) más valor de la edificación (VE), sin considerar los
valores de las instalaciones fijas del predio (VI) ni valores de las obras complementarias
(VOC) como escaleras, cisternas y tanque elevado, se determino que la edificación ya
mencionada tiene un valor reglamentario de S/. 82130.14a la actualidad.
4.-ANEXOS: