2012

UNIVERSIDAD NACIONAL
HERMILIO VALDIZAN DE
HUÁNUCO.

VALUACIÓN DE MI PREDIO.

FACULTAD: INGENIERÍA CIVIL Y ARQUITECTURA.

E.A.P: INGENIERÍA CIVIL.
CURSO: INGENIERÍA DE VALUACIONES
DOCENTE: ING. MEYZAN BRICEÑO, Jorge Luis.
ALUMNO: MURGA POZO, Franco Antonio.
UBICACIÓN: JR. 14 DE AGOSTO # 222 (P.V. las moras).

HUÁNUCO
 I. MEMORIA DESCRIPTIVA:

I.1) NOMBRE DEL PROPIETARIO:

Murga Acosta, Nicolas Antonio, nacionalidad PERUANO, DNI Nro. 22408108, Estado
Civil CASADO, TÉCNICO EN CONSTRUCCIÓN CIVIL.

I.2) CLIENTE:
Ing. Jorge Meyzan Briceño

I.3) OBJETO DE LA TASACIÓN

Estimar el valor comercial en el mercado de mi predio que en este caso está al nombre
de mi padre.

I.4) METODOLOGIA EMPLEADA:

La Metodología de la presente tasación tiene como base legal el Reglamento Nacional de
Tasaciones del Perú, emitido por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento mediante
la RESOLUCIÓN MINISTERIAL Nº126-2007-VIVIENDA, publicado el día domingo 13 de mayo del
2007. Diario oficial “El PERUANO” vigente desde el mes de Octubre del 2007.

 Para la valorización del terreno, se ha hecho uso del Valor Arancelario 2012.
 Para la valorización de las Edificaciones se ha realizado a partir del CUADRO DE
VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACIONES - PARA LA SIERRA
(2012) publicado en Lima el domingo 30 de octubre de 2011.

I.5) FECHA:
28 de noviembre del 2012.

I.6) UBICACIÓN:
El Predio, materia de la presente tasación, se encuentra ubicado en el Jr. 14 de agosto # 222
(pueblo joven las moras) Distrito de Huánuco, Provincia y Departamento de Huánuco.
I.7) LINDEROS:
Se recalculó los linderos debido a las anomalías que se observó cuando se midió actualmente mi
predio.

- Por el FRENTE con línea recta de 1 tramo: 8.00 ml. Con el jirón 14 de agosto.

- Por el lado DERECHO ENTRANDO con línea recta de 1 tramo: 20.00 ml., con lotes Nro. 17, 18,
y 19.

- Por el lado IZQUIERDO ENTRANDO con línea recta de 1 tramo: 20.00 ml. Con el lote Nro. 21.

- Por el FONDO con línea recta de 1 tramo: 8.00ml. Con lotes Nro. 13 y 14.

I.8) PERIMETRO TOTAL:

56 m.

I.9) AREA DEL TERRENO:

160.00 m2

I.10) ZONIFICACION:
El predio se encuentra en Zona Urbana dentro del pueblo joven las moras, distrito de
Huánuco, provincia de Huánuco, departamento de Huánuco.

I.11) USO ACTUAL DEL PREDIO:

El uso actual del predio en su totalidad es de vivienda.

I.12) SERVICIOS URBANOS:

Actualmente el predio cuenta con energía eléctrica, agua potable, desagüe, pistas y veredas.

I.13) CARACTERISTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO:

El predio se encuentra en una zona de expansión urbana.
I.14) DESCRIPCION ACTUAL DEL PREDIO.
Actualmente el predio está constituido por 64 m 2 de construcción con material noble y el resto
de material rústico, de un sólo nivel ambos, cabe recalcar que la construcción de material
noble tiene una proyección para cinco pisos, sin embargo sólo está construido el primer nivel
que es lo que vamos a valuar incluido la parte de material rústico que tiene 96 m2 de un sólo
nivel.

Material Noble: 01 cochera, 01 sala, 01 oficina, 01 escalera en ele.

Material Rústico: 04 dormitorios, 01 cocina, 01 servicio higiénico, 01 pasadizo, 01 lavandería.

AREA TECHADA:

AT – MATERIAL NOBLE : 64.00 m2 (No tiene D. Fabrica)

AT – MATERIAL RÚSTICO : 92.59 m2 (No tiene D. Fabrica)

TOTAL AREA TECHADA: 156.59 m2

I.15) CARACTERÍSTICAS DE LA EDIFICACIÓN:

 CARACTERISTICAS TECNICAS EN CONSTRUCCION DE MATERIAL NOBLE.

 Cimiento, de concreto ciclópeo 1:10.
 Sobre cimiento, de 15 cm de espesor.
 Muro de ladrillo artesanal, asentado tipo soga.
 Columnas y vigas de amarre, de CºAº.
 Escalera de Concreto, del primer piso al segundo, sólo casco.
 Losa aligerada horizontal, como cobertura de primer nivel que es lo único que
está construido por el momento.
 Revestido, con mortero cemento – arena 1: 5 en un 85% de las superficies.
 Puertas Exteriores, de fierro industrial.
 Piso, de cemento pulido.
 Instalaciones Eléctricas, empotradas.
  Instalaciones Sanitarias, posee agua fría, las tuberías son de ¾” de diámetro
en el acceso principal y de ½” en los sub ramales.

I.16) ESTADO DE CONSERVACION DE LA CONSTRUCCIÒN DE MATERIAL NOBLE:

Podemos afirmar que la edificación se encuentra en estado BUENO.

I.17) ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCION DE MATERIAL NOBLE:

Posee una antigüedad de 5 años.

I.18) OBSERVACIONES:
Los datos necesarios se obtuvieron por inspección técnica, ya que no se cuenta con declaratoria
de fábrica de mi predio, claro la inspección técnica la hice yo.

 CARACTERISTICAS TECNICAS EN CONSTRUCCION DE MATERIAL RUSTICO.

 Cimiento, de barro con bloques de roca de tamaño normal.
 Muros, conformado de abobe en un 80%, y pircado con piedra y mezcla de
barro en un 20%.
 Techo, con calamina metálica sobre viguería de madera corriente.
Columnas y vigas de amarre de CºAº.

 Piso, de cemento pulido.

 Puertas, Ventanas, y Marcos, de madera corriente.
 Revestido, en su totalidad con estucado de yeso y/o barro.
 Pintura, es de naturaleza lavable en su totalidad.
 Inodoro de tanque bajo, color blanco si mayólica.
 .Instalaciones Eléctricas, sin empotrar
 Instalaciones Sanitarias, posee agua fría, las tuberías son de ¾” de diámetro
en el acceso principal y de ½” en los sub ramales.

I.19) ESTADO DE CONSERVACION DE LA CONSTRUCCIÓN DE MATERIAL RÚSTICO:

Podemos afirmar que la edificación se encuentra en estado REGULAR.
I.20) ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCION DE MATERIAL RÚSTICO:
Según mis investigaciones posee una antigüedad de 40 años.

I.21) OBSERVACIONES:
Los datos necesarios se obtuvieron por inspección técnica, ya que no se cuenta con el
documento de la declaratoria de fábrica.
 II. VALUACION:

VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP):

El Precio Público del Predio se determinará mediante la siguiente fórmula:

V.T.P.= V.T.+V.E. +V.O.C

Dónde:

V.T.P. : Valor Total del Predio.

V.T. : Valor del Terreno.

V.E. : Valor de la Edificación.

V.O.C. : Valor de las Obras Complementarias.

II)
II.1) VALOR DEL TERRENO (VT).-
Como nuestro predio presenta un solo frente tendremos un solo valor arancelario urbano, el
cual para nuestro terreno que está ubicado en el Distrito de Huánuco, en el Jr. 14 de agosto #
222, CUADRA 3; del cual tenemos que su valor unitario arancelario según el cuadro actual
entregado en clase es:

VUA = S/. 37.00 / m2

II. 1. 1 AHORA CALCULAMOS EL VALOR UNITARIO COMERCIAL (VUC)

$ S
VUC = VUA × 5.2 S × 2.6 $ = S/. 37.00 / m2

$ S
VUC = S/. 37.00 / m2 × 5.2 S × 2.6 $ m2
 Por lo tanto:

VUC = S/. 500.24 / m2

Determinación del VT teniendo en cuenta el Reglamento de Nacional de Tasaciones.

Triple cuadrado del frente:

3(f)2= 3(8.00)2 =192.00 m2

Área del terreno:

AT = 160.00 m2

Como:

3(f) 2 > AT

Entonces:

VT = AT x VUC

VT = 160.00 m2 × S/. 500.24 / m2

II. 1. 2 VALOR COMERCIAL DEL TERRENO

VT = S/. 80, 0.38. 40

 II.2) VALORIZACION DE LA EDIFICACIÓN (VE).-
Los valores unitarios oficiales de la edificación teniendo en cuenta los detalles de la construcción:

PARA CONSTRUCCIÓN DE MATERIAL

NOBLE.

Partidas Código Costo Unit.

Muros y Columnas C S/. 188.83

Techos C S/. 109.42

Pisos H S/. 19.55

Puertas y Ventanas F S/. 38.62

Revestimientos 0.85 F S/. 46.453

Baños - -

Inst. Eléctricas y Sanitarias E S/. 38.00

VSN S/. 440.873 /m 2

AT = 64.00 m2

ANTIGUEDAD : 5 años

MAT. PREDOMINANTE: CONCRETO

ARMADO

USO: Vivienda.

CONSERVACIÓN: BUENO.

DEPRECIACIÓN: 5%
PARA CONSTRUCCIÓN DE MATERIAL
RÚSTICO.

Partidas Código Costo Unit.

Muros y Columnas 0.8 E + 0.2 G S/. 119.788

Techos F S/. 27.21

Pisos H S/. 19.55

Puertas y Ventanas F/2 + G/2 S/. 30.725

Revestimientos G S/. 40.73

Baños F S/. 9.19

Inst. Eléctricas y Sanitarias G S/. 14.60

S/.
VSN 261.793 /
2
m
 AT = 92.59 m2

ANTIGUEDAD : 40 años

MAT. PREDOMINANTE: ADOBE

USO: Vivienda.

CONSERVACIÓN: REGULAR

DEPRECIACIÓN: 65%

Ahora valuaremos la edificación para el cual tenemos los siguientes datos:

PARA CONSTRUCCIÓN DE MATERIAL NOBLE.

Área Techada 1º Piso (MN) = 64.00 m 2 ; VSN = S/. 440.873 /m 2

Dónde:

VSN : Valor Similar Nuevo.

Cuya depreciación según sus características ya mencionadas es: D = 5%

PARA CONSTRUCCIÓN DE MATERIAL RÚSTICO.

Área Techada 1º Piso (MR) = 92.59 m 2 ; VSN = S/. 261.793 /m 2

Dónde:
 VSN : Valor Similar Nuevo.

Cuya depreciación según sus características ya mencionadas es: D = 65%

Para el cálculo el Reglamento nos proporciona la siguiente fórmula:

VE = AT x VSN x (1 – D)

VE (MN) = 64.00 m2x S/. 440.873 /m2 x (1-0.05) = S/. 26,805.078

VE (MR) = 92.59 m2x S/. 261.793 /m2 x (1-0.65) = S/. 8,483.795

MN: MATERIAL NOBLE

MR: MATERIAL RÚSTICO

El valor comercial total de la edificación:

VE = VE (MN) + VE (MR) = S/. 26,805.078 + S/. 8,483.795

Por lo tanto:

VE = S/. 26,805.078 + S/. 8,483.795 = S/. 35, 288. 873

VE = S/. 35, 288. 873

NOTA: En mi edificación no encontré ninguna obra complementaria importante, por lo
cual el valor de las obras complementarias será s/.0.00.

VALORIZACIÓN COMERCIAL TOTAL DE MI PREDIO:

VTP = VT + VE + OC

VTP= S/. 80,038. 40 + S/. 35,288. 873 + S/. 0.00

VTP= S/. 80,038. 40 + S/. 35,288. 873 + S/. 0.00

VTP: Valor Total del Predio.

VTP= S/. 115,327.273

Donde 1 dólar = s/.2.60

Por lo tanto:

VTP = S/. 115,327.273 = $ 44,356.64

CONCLUCIÓN:

Esta forma de valuar no es exacta ya que sólo se toma las partidas de forma
general y como consecuencia no se tiene una cantidad que se acerque al valor más
verdadero, sin embargo esta forma de valuar es válida, entonces para compararlo
con un método más tedioso y más exacto a la vez, procedemos a metrar mis planos,
el cual dibuje sólo de la parte construida ya que la proyección de la construcción de
material noble es de cinco pisos, y por temas económicos sólo se construyó el
primer piso, también tenemos una parte de material rústico el cual lo metraremos y
presupuestaremos de forma individual para su posterior depreciación igual que el
método anterior y asi poder ver las diferencias que por razones obvias tendrá que
haber.

METRADOS
PRESUPUESTO
DEPRECIACÍON
DEL MONTO
PRESUPUESTADO
 VALOR TOTAL
DEL PREDIO
PRESUPUESTADO
ANEXOS

PLANOS
FOTOS
Vista Frontal
Vista de Puertas
 Vista de ventanas

Vista de Viga y Columna

Vista de Escalera
Vista de Piso
Vista de Instalaciones Electricas Empotradas
Vista trasera