INTERPRETACIÓN LEY CONTRA DESALOJO DE VIVIENDA

Sala Constitucional N° 688 / 3-11-2016

“En relación con la aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el
Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, la Sala en sentencia N° 397 del 22 de junio de
2016, caso: Dorky Teresa Abreu contra Marbella Esperanza Hernández Sánchez y otro, expediente
N° 2015-000506, expresamente señaló:
“…Ahora bien, la Sala en el recurso de interpretación N° RI 175, de fecha 17 de abril de 2013,
expediente N° 12-712, en la solicitud del ciudadano Jesús Sierra Añón, respecto de los artículos 1°,
3°, 5° y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación
Arbitraria de Viviendas, determinó lo siguiente:
(…Omissis…)
De la interpretación antes transcrita, se infiere que las disposiciones contenidas en el Decreto con
Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitrarias de Vivienda, resultan
aplicables tal como lo indican los artículos 1 y 2, a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios,
ocupantes y usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, es decir, el objeto
es dar protección a esos sujetos comprendidos en la Ley que habitan en el inmueble que
constituye su vivienda familiar, que la exposición de motivos del citado cuerpo legal se constata las
múltiples referencias a esta noción, por ejemplo: “las familias que ocupan las viviendas”, “las
familias que habitan durante largos períodos en una vivienda”, “políticas de protección a la familia
y las personas en el acceso a la vivienda”, previendo igualmente que la ley no se agota en las
relaciones arrendaticias, sino que comprende los adquirientes de viviendas nuevas o en el
mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real.
Asimismo, dispone que el espíritu, propósito y razón del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley
contra el Desalojo y la Desocupación Arbitrarias de Vivienda, es el de impedir la materialización de
un desalojo o desocupación injusta o arbitraria, bien sea a través de una medida cautelar o en fase
de ejecución de sentencia definitiva y firme, sin ofrecer las debidas garantías a los sujetos
protegidos por el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
Además, en cuanto al procedimiento administrativo previo para recurrir en la vía jurisdiccional, la
Sala en el mencionado recurso de interpretación estableció que “…el artículo 5° y siguientes
objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera
derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los
sujetos amparados por la Ley…”, “…configuran sin duda un requisito de admisibilidad de
impretermitible cumplimiento, para acudir a la vía jurisdiccional, para aquellas demandas que
pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión de los
sujetos amparados por la Ley…”, por tanto, se debe hacer un análisis objetivo y ponderar los
intereses particulares en conflicto, que permitan determinar si los elementos que configuran el
caso se subsumen en los supuestos que contempla el referido instrumento normativo.
Ahora bien, resulta necesario realizar ciertas consideraciones respecto a la presente acción de
cumplimiento de contrato de opción de compra venta, el cual esta Sala ha definido como un
contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen
obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un
determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –
naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio
del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento
de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante
o vendedor, por tanto, con base en el principio de autonomía de la voluntad, las partes en la
formación del contrato son libres de determinar y darle contenido a sus intereses.
(…Omissis…)
De lo anteriormente expuesto se deduce, que la parte accionante solicitó el cumplimiento del
contrato de opción de compra venta celebrado en fecha 30 de agosto de 2011, suscribiendo el
documento definitivo de compra venta con las condiciones pactadas, que se le reconozca el pago
de la cantidad de cuatrocientos diez mil bolívares (Bs. 410.000,00), que el tribunal fije un lapso en
la sentencia definitiva a fin de que los vendedores suministren los documentos necesarios a los
fines de tramitar la protocolización del inmueble, contrario a lo expuesto por el formalizante en su
denuncia para fundamentar la aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el
Desalojo y la Desocupación Arbitrarias de Vivienda al señalar que “…lo indica el petitorio y
diligencias de la demandante la decisión en caso de resultar vencedora, era la desocupación del
inmueble por mis representados, ejecutando así un desalojo arbitrario de la vivienda única y
principal de mis mandantes...”.
(…Omissis…)
Conforme al caso planteado, la Sala verifica que la presente acción de cumplimiento de contrato
de opción de compra venta, tanto el juez de primera instancia como el ad quem declararon con
lugar la demanda, es decir, se le está ordenando a los demandados a cumplir con vender el
inmueble objeto de juicio a la demandante compradora Dorky Teresa Abreu, en razón del
incumplimiento de los demandados Marbella Esperanza Hernández Sánchez y José Miguel Ugas en
la promesa de venta pactada, y a la demandante reconvenida cancelar el saldo deudor de
cuatrocientos noventa mil bolívares (Bs. 490.000,00), del precio total del inmueble, asimismo,
estableció que de no cumplirse voluntariamente con dicha condena, se protocolice la sentencia en
la Oficina Registral respectiva, conforme al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
De manera que considerando el hecho de que el objeto de la pretensión está dirigido a dar
cumplimiento a la venta que había sido pactada previamente como actos preparatorios a una
venta, mal podría aplicarse el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el
Desalojo y la Desocupación Arbitrarias de Vivienda, para que la accionante agote el procedimiento
administrativo previo ante el Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, pues
en principio debe verificarse si procede o no la venta definitiva, ya que de ser declarada sin lugar la
pretensión resultaría inoficioso el desalojo de la vivienda por estar ocupada por su propietario
legítimo hoy vendedor del inmueble objeto de juicio.
Aunado a lo antes expuesto, tomando en cuenta que en el presente caso ya se tramitó la doble
instancia y que con esta decisión del juzgado superior, se ordena la protocolización del documento
de venta definitivo, por vía de consecuencia, en este caso nace el derecho de propiedad del
comprador (hoy demandante) y con ello el derecho a ocupar el bien inmueble, por tanto, luego de
cumplidos estos actos si el vendedor no desocupa es que nace el derecho del nuevo propietario a
pedir la desocupación del inmueble y no antes.
Ha sostenido esta Sala con respecto al derecho a la tutela judicial efectiva, establecido en el
artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que se trata de una
garantía jurisdiccional que “(…) encuentra su razón de ser en que la justicia es, y debe ser, tal como
lo consagran los artículos 2 y 3 eiusdem, uno de los valores fundamentales presente en todos los
aspectos de la vida social, por lo cual debe impregnar todo el ordenamiento jurídico y constituir
uno de los objetivos de la actividad del Estado, en garantía de la paz social. Es así como el Estado
asume la administración de justicia, esto es, la solución de los conflictos que puedan surgir entre
los administrados o con la Administración misma, para lo que se compromete a organizarse de tal
manera que los mínimos imperativos de la justicia sean garantizados y que el acceso a los órganos
de administración de justicia establecidos por el Estado, en cumplimiento de su objeto, sea
expedito para los administrados”.
Además, ha expresado que: “…En un Estado social de derecho y de justicia (artículo 2 de la vigente
Constitución), donde se garantiza una justicia expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos
o reposiciones inútiles (artículo 26 eiusdem), la interpretación de las instituciones procesales debe
ser amplia, tratando que si bien el proceso sea una garantía para que las partes puedan ejercer su
derecho de defensa, no por ello se convierta en una traba que impida lograr las garantías que el
artículo 26 constitucional instaura”. (Vid. sentencia N° 708 del 10 de mayo 2001, caso: Juan Adolfo
Guevara y otros).
En atención a los precedentes antes expuestos, esta Sala considera que no es aplicable al caso de
autos el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitrarias
de Vivienda, ya que como antes se indicó la presente acción por cumplimiento de contrato de
opción de compra venta, se impone a la parte perdidosa “…cumplir con vender el inmueble…”,
cuyo consentimiento había sido acordado en el contrato, por lo que se limita el pronunciamiento
del juzgador de la recurrida a una obligación de hacer, como es otorgar y protocolizar el
documento de venta definitivo, no cumpliéndose el supuesto de hecho que comporta el Decreto
en relación a la desposesión o pérdida del inmueble, aunado al hecho que el presente juicio fue
tramitado en ambas instancias en su totalidad, declarar la inadmisibilidad de la demanda tal como
lo dispone el artículo 5 del referido Decreto, atentaría los principios de tutela judicial efectiva,
economía y celeridad procesal que proclama nuestra Constitución de la República Bolivariana de
Venezuela en los artículos 26 y 257…”.
Análisis y Comentarios al Decreto con Rango y Fuerza de Ley, de Arrendamientos Inmobiliarios
Víctor Genaro Jansen Ramírez. Profesor de la Cátedra de Procedimientos Especiales de la facultad
de Derecho de la Universidad de Carabobo Investigador adscrito al Centro de Estudios Políticos y
Administrativos de la Facultad de Derecho U. C. En el presente estudio efectuaremos un análisis y
comentarios de la novísima Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con el objeto de alcanzar la
interpretación y aplicación adecuada de la misma. Los comentarios versarán sobre los aspectos de
mayor relevancia y de las innovaciones prevista en el referido texto normativo. Materia que
regula: La materia que rige este Decreto Ley, es el arrendamiento o subarrendamiento de bienes
inmuebles urbanos o suburbanos destinados a vivienda, y/o funcionamiento o desarrollo de
actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las
especificadas, indistintamente que el arrendamiento o subarrendamiento sea total o solo por
partes, todo ello de conformidad a lo pautado en el artículo 1 del Decreto. Condiciones de
Regulación: Todo lo relacionado con la regulación de bienes inmuebles se ajustará a las
condiciones establecidas en esta Ley. (Art.2). Inmuebles a los cuales no se aplica el presente
Decreto - Ley: El artículo 3 especifica cuales inmuebles están fuera del ámbito de aplicación del
mismo, expresando taxativamente: a.- Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados b.- Las
fincas rurales c.- Los fondos de comercio d.- Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos,
inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de
alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales e.- Las pensiones y
hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente. Inmuebles excluidos de la
aplicación de esta Ley a los fines de establecimiento de los cánones arrendaticios: Además de los
inmuebles antes mencionados también la Ley señala en su artículo 4 otros bienes inmuebles los
cuales no se regirán por esta Ley en lo relacionado a la fijación de cánones de arrendamiento: a.-
Los inmuebles pertenecientes a la República de Venezuela, los Estados, los Municipios y los
Institutos oficiales que determina expresamente el Ejecutivo Nacional, salvo en aquellos casos en
los cuales con motivo de las actividades que se desarrollen en tales inmuebles, los indicados entes
actúen en función jurídico - privada. b.- Los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria,
oficina o cualquier otro uso, cuya Cédula de habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior
al 2 de Enero de 1.987. c.- Las viviendas unifamiliares o bifamiliares cuyo valor, individualmente
considerado, establecido por los organismos encargados de la regulación, exceda de 12.500
Unidades Tributarias. En lo que respecta a la categoría de inmuebles incluidos en este literal, se le
otorga al Ejecutivo Nacional la potestad de modificar el valor de exención teniendo como
argumento motivos de interés público o social, con fundamento al Parágrafo Unico del artículo in
comento. Finalmente el legislador en materia de exclusión de esta Ley, solo a los efectos de la
terminación de la relación arrendaticia, menciona el arrendamiento o subarrendamiento de
viviendas o locales cuya ocupación sea consecuencia de una relación laboral, o de una relación de
subordinación existente; haciendo la salvedad que si es aplicable la ley, en el caso de la fijación de
la renta máxima mensual de los inmuebles sujetos a regulación, cuando el valor renta¡ forme parte
del sueldo o salario, sin perjuicio de lo dispuesto en la Ley Orgánica del Trabajo. Con relación a
este artículo es pertinente comentar la evidente intención del legislador de proteger a los
trabajadores que ocupen inmuebles con ocasión de la prestación de sus servicios, y al mismo
tiempo esta norma persigue fortalecer la protección del salario de los trabajadores al tomar en
consideración el monto del canon máximo mensual de arrendamiento en los inmuebles sujetos a
regulación, cuando dicho canon sea imputable a la remuneración del trabajador. Viviendas
Inhabitables: En el artículo 6, se tipifica como ilícito el arrendamiento o subarrendamiento de las
viviendas urbanas o suburbanas que no posean las condiciones elementales de sanidad y
habitabilidad. Hace el legislador especial alusión a los Ranchos. Es un hecho notorio la existencia
de ranchos, en las grandes ciudades como es el caso de la Capital de la República, la que conforma
los grandes cinturones de miseria y ello genera dada las condiciones infrahumanas en que habitan
los ocupantes de dichas " viviendas" enfermedades y riesgos de tragedias sobre todo en las épocas
de lluvia a causa de los materiales de mala calidad con lo que son construidos estos ranchos.
Además, que el legislador es claro cuando expresa la no-obligación de pago de arrendamiento
cuando se trate de esas "viviendas". La vigencia de esta norma trae implícito el desmontaje del
monopolio de Arrendadores de Ranchos, que obtienen altos ingresos por esta clase de actividad.
Irrenunciabilidad de los derechos establecidos en esta Ley: Cualquier acuerdo o estipulación que
implique renuncia, disminución o menoscabo de los derechos contemplados en esta ley serán
nulos (Art.7). En este artículo podemos apreciar el carácter de orden público de las normas que
conforman esta ley, por lo tanto no son relajables por acuerdo entre las partes. Esto confirma el
carácter tuitivo del Derecho Inquilinario como Derecho Social y justifica la aseveración de que la
existencia de los denominados Derechos Sociales permite que la igualdad ante la Ley no sea una
ficción. Definiciones: El legislador a los fines de una mayor inteligencia de esta ley en su artículo 8
define: a) Viviendas urbanas o suburbanas, b) Organismos de Inquilinato, y c) Cláusula Penal
Arrendaticia. Competencia Exclusiva Inquilinaria y Delegación de Competencia: Esta norma
expresa que la Función Administrativa Inquilinaria es Competencia Exclusiva del Poder Ejecutivo
Nacional y al usar la expresión facultativa " podrá ", prevé la Delegación de esa competencia que
detenta el Ejecutivo Nacional a las Alcaldías, y también le otorga a las mismas (Alcaldías) el
derecho a percibir lo pagado por concepto de multa por parte de quienes hayan infringido esta
Ley. Pero en lo atinente al Area Metropolitana de Caracas, afirma que son indelegables estas
funciones administrativas, ya que su ejercicio es competencia expresa del Ministerio de
Infraestructura. Competencia Judicial: El artículo 10 especifica los órganos jurisdiccionales
competentes y textualmente reza: " La competencia judicial en el Area Metropolitana de Caracas
corresponde a los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo, en lo relativo a la
impugnación de los actos administrativos emanados de la Dirección General de Inquilinato del
Ministerio de Infraestructura; y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de
Municipio o los de igual competencia en la localidad de que se trate, en cuyo caso, a tales juzgados
del interior de la República se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativa en
materia inquilinaria. El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales, a que se
refiere esta Ley, en materia de arrendamientos urbanos y suburbanos será competencia de la
jurisdicción civil ordinaria." Interesados: La Ley en el artículo 11 define quienes son interesados en
lo que respecta al Procedimiento Administrativo: a) El propietario b) El arrendador y el
arrendatario c) El subarrendador y el subarrendatario d) El usufructuante y el usufructuario e)
Todas aquellas personas que tengan interés personal, legítimo y directo en el procedimiento y
pudieren resultar afectadas por la regulación de un inmueble o la exención de tal regulación. En
este último literal el legislador acoge el concepto de Interesados contenido en la Ley Orgánica de
Procedimientos Administrativos. Agrega el legislador, incluye en igual categoría de interesados a
las personas naturales o jurídicas, que tengan como actividad habitual la administración de
inmuebles, siempre y cuando acrediten su carácter de administradores. (Parágrafo Unico del
artículo 11). Obligación de los Propietarios y Administradores con relación al inmueble arrendado:
Se impone en el artículo 12 a los propietarios y administradores de inmuebles destinados al
arrendamiento la obligación de mantener el inmueble arrendado en buen estado de
mantenimiento y conservación y consecuencia los obliga también a la contratación de personal
especializado para cumplir con la precitada obligación. El incumplimiento de esta obligación de
buen estado y conservación del inmueble objeto de arrendamiento será regida por las
disposiciones del Código Civil, demás leyes u Ordenanzas aplicables, sin embargo, se exime al
propietario de realizar reparaciones que se produzcan a consecuencia de daños maliciosos de los
arrendatarios. Prohibición de pagar canon de arrendamiento superior al fijado, ni primas por
concepto de cesión, traspaso o arrendamiento o venta de punto: Si bien es cierto que en la
redacción del artículo 13 de la Ley se establece una innovación, con su inclusión en este texto legal
se persigue evitar que en la práctica se sigan dando los cobros superiores a los cánones fijados por
el órgano administrativo competente, la exigencia de pago de elevadas suma de dinero con
ocasión de traspasos, arrendamientos o ventas de punto o el condicionamiento de la realización
de arrendamiento a la adquisición de bienes muebles. El contenido de este artículo verifica
nuestro comentario, al decir textualmente: " El arrendatario o subarrendatario no está obligado a
pagar alquileres superiores a los legalmente fijados, ni primas por la cesión, traspaso o arriendo, o
venta de punto, así como aceptar como condición para la celebración del arrendamiento, la
compra de bienes muebles que se encuentren ubicados dentro del área que se pretende
arrendar." Ajuste del Canon de Arrendamiento Mensual cuando las partes no hayan pactado
cláusula de Valor a los fines de actualización periódica: De la lectura de esta norma (art.14)
podemos apreciar que en el caso de que las partes no hayan acordado en el Contrato la
Actualización Periódica del monto a pagar por canon de arrendamiento mensual, bien sea que se
trate de Contratos a Tiempo Determinado o a Tiempo Indeterminado, siempre y cuando el
inmueble objeto del contrato se encuentre exento de regulación, el ajuste se efectuará
anualmente de conformidad al Indice de Precios al Consumidor fijado por el Banco Central de
Venezuela, " acumulado para ese mismo periodo", en el caso de que las partes no se hayan puesto
de acuerdo sobre el monto del canon. El no acuerdo de las partes sería la causa que provoca la
aplicación de esta norma, que supedita el ajuste al comportamiento de la Economía del país, del
cual los expertos del Banco Central extraen todas las variables que son de utilidad para determinar
el Indice General de Precios al Consumidor. La inflación es una variable que va depender mucho
del estudio adecuado de las magnitudes complejas que evalúa la Macroeconomía y de las
relaciones de producción y consumo que son atribuibles a la Microeconomía, amen de las
decisiones que en el ámbito político causen un incremento o descenso de la misma. La fijación en
el contenido de los Contratos de Arrendamiento de una Cláusula que prevea la Actualización
periódica del Canon Mensual de Arrendamiento, pudiere afectar o favorecer a las partes
contratantes, dado que el cumplimiento o no de las Leyes Económicas de la manera esperada rige
el optimo social, la elevación de la calidad de vida y la inflación. Prohibición de Subarrendar: Se
considera como nulo el subarrendamiento celebrado sin la autorización expresa y por escrito por
parte del arrendador. El incumplimiento por parte del arrendatario a lo pautado en el artículo 15
de la Ley, además de las sanciones correspondientes por la violación, el arrendador podrá invocar
este incumplimiento como causal de resolución del contrato o solicitar el desalojo. Carácter de
oferta pública de los avisos de prensa en los cuales se ofrezcan inmuebles para ser arrendados: En
la redacción del artículo 16 se configura una garantía para quien aspire a ser arrendatario, dado
que los avisos de prensa al otorgársele, el carácter de oferta pública limita la voluntad del
arrendador o de cualquier otra persona natural o jurídica que promocione un inmueble para ser
arrendado, por lo tanto indefectiblemente se deberán respetar las condiciones de la oferta y ésta
no podrá ser revocada sino está fundada en justa causa. Prohibición de utilizar en los avisos de
prensa o en cualquier otro medio de publicidad como requisitos para arrendar condiciones
discriminatorias: El legislador en el artículo 17, recoge en su totalidad lo expresado por la
Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, específicamente en el artículo 21, que
prohíbe la discriminación en cuanto al sexo, raza o condición social. En el Parágrafo Primero se
permite efectuar los señalamientos necesarios cuando el inmueble a arrendar estuviere destinado
a tener como arrendatarios a personas de avanzada edad. En Parágrafo Segundo, se establece la
alternativa del pago del canon arrendaticio en moneda nacional, aunque se hubiere pactado en
moneda extranjera. Limitación al monto de arrendamiento, cuando se trate de alquiler de piezas
en casas de vecindad, habitaciones en casas particulares o de cualquier otra porción de inmueble
arrendado o subarrendado: El legislador en la trascripción del artículo 18, limita a los arrendadores
o subarrendadores cuando se trate del supuesto antes señalado a cobrar solo el 25% del alquiler
máximo y cuyo monto comprenderá los gastos correspondientes a los costos de servicios y
mantenimiento y otros gastos similares. Igual limitación se establece en el Artículo 19 de esta Ley,
para el caso de edificaciones sujetas a regulación que consten de unidades independientemente
consideradas, indistintamente del uso que se les diere y que no estuvieren sujetas al Régimen de
Propiedad Horizontal, pero a diferencia del artículo anterior se establece la posibilidad de que las
partes contratantes fijen el monto, pero respetando que dicho monto no exceda del 25% del
canon de arrendamiento. Cambio de propietario durante la vigencia de la relación arrendaticia: En
el artículo 20, se aprecia claramente la intención del legislador de proteger los intereses del
arrendatario durante la vida de la relación arrendaticia, aún en el supuesto de haberse realizado la
venta del inmueble objeto de arrendamiento, obligando en los términos del mencionado artículo
al nuevo propietario " a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados." Y la
protección no se limita exclusivamente a la vigencia de la relación arrendador - arrendatario, sino
que también se extiende tal protección hasta la terminación de la relación al expresarse
textualmente también: " cualquier acción relativa a la terminación de la relación arrendaticia, solo
podrá tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley: " Facultad
del arrendador de exigir garantías: En el artículo 21, se le otorga al Arrendador la facultad de pedir
al Arrendatario garantías que aseguren las obligaciones adquiridas por el mismo. Estas garantías
pueden ser reales o personales. En la práctica se exige depósito o fianza, que por lo general son
tres (3) meses de depósito o fianza otorgada por persona natural de reconocida solvencia o por
persona jurídica con solvencia económica, en este último caso existen empresas que se tienen
como objeto social otorgamiento de fianzas. El Legislador mantiene el criterio de la anterior
legislación de la materia de no poder exigirse ambas garantías para respaldar las obligaciones del
arrendatario. Fijación de limite máximo con respecto al depósito como garantía otorgada por el
arrendatario y generación de intereses al favor del mismo: Esta es una de las tantas innovaciones
de este Decreto Ley, ya que al revisar el artículo 22, no permite que se materialice la exigencia de
una hipergarantía, en razón de que el arrendador solo podrá exigir como máximo cuatro (4) meses
de depósito, y en el artículo 23 fija la obligación del arrendador sea éste persona natural o jurídica
de " colocar dicha suma en cuenta de ahorro en un ente regido por la Ley General de Bancos y
otras instituciones financieras. Los intereses que se produzcan corresponden al arrendatario y
serán acumulados a la cantidad dada en garantía," El incumplimiento de la obligación del
arrendador con relación a la colocación de la cantidad recibida en depósito, tal como lo prevé el
artículo 23, genera como sanción para él, de pagar al arrendatario los intereses calculados " a la
tasa pasiva promedio de los seis principales entes financieros durante la vigencia de la relación
arrendaticia, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela." (Art.24).
Así mismo, se fija el lapso dentro del cual el arrendador deberá reintegrar la cantidad dada en
depósito por el arrendatario más los intereses generados, esto es, sesenta (60) días calendarios
(continuos) siguientes a la terminación de la relación arrendaticia, de conformidad a lo pautado al
artículo 25, estableciendo como condición para el reintegro, la solvencia por parte del
arrendatario en las obligaciones adquiridas con respecto al arrendador. Pero en caso de negativa
por parte del arrendador a efectuar el reintegro, en el mencionado lapso, queda abierta la
posibilidad para el arrendatario de acudir a la vía jurisdiccional, para incoar la acción que permita
proteger sus intereses lesionados, haciendo uso del Procedimiento Breve (Instancia Unica)
establecido en nuestro Código de Procedimiento Civil (Art.26). Restricción del atraso en el pago del
canon de arrendamiento: Se prevé el cobro de intereses de mora cuando el arrendatario no
cumpla con la obligación del pago del canon en la fecha pactada, sin embargo, estos intereses no
podrán exceder de la tasa pasiva promedio de las seis principales entidades financieras de acuerdo
a la información suministrada por el Banco Central de Venezuela, a tenor de lo dispuesto en el
artículo 27 del decreto comentado. Establecimiento de Cláusulas Penales cuando se trate de
entrega de inmuebles: En el artículo 28, se confirma lo que en la practica se da, en la redacción de
contratos de arrendamiento, cuando se incluyen en el contenido de los mismos cláusulas penales,
que las más de las veces, producen la calificación del cuerpo del contrato como Leonino. Esta
inclusión innovadora en la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, legitima lo en realidad se ha
efectuado durante toda la vida de la normativa vigente en el país hasta la fecha, en lo que a este
aspecto concierne. Fijación de cánones de arrendamiento: Esta es otra de las innovaciones que se
establece en esta Ley, al fundamentar la fijación de los cánones de arrendamiento en el criterio de
rentabilidad anual sobre el valor del inmueble, expresado de manera porcentual, tomando como
base las unidades tributarias. La lectura del artículo 29, nos otorga una idea clara de dichos
porcentajes, la cual sin duda alguna se explica pos sí sola, con el único comentario de la facultad
dada al Ejecutivo Nacional de modificar los porcentajes de rentabilidad señalados en ese artículo,
sustentando estos cambios en motivos que obedezcan al interés público o social de acuerdo a lo
previsto en el Parágrafo Unico de la norma analizada. En el artículo 30 se establecen los factores a
tomarse en consideración para determinar el valor del inmueble, los cuales deben ser adoptados
para tal fin por el organismo competente para fijar el canon arrendaticio. Y el Parágrafo Unico de
ese mismo artículo, contempla que en el caso de los inmuebles incluidos en el Régimen de
Propiedad Horizontal para la fijación de su renta máxima mensual, " se tomará en consideración la
contribución para el pago de los gastos comunes causados por la administración, conservación,
reparación o reposición de las cosas comunes, a que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal."
Monto máximo del arrendamiento de bienes muebles y accesorios, cuando se trate de vivienda
sujeta a regulación (Art.31): También esta es otra de las innovaciones de esta Ley, que permite
fijar a las partes contratantes el quantum del arrendamiento de bienes muebles y accesorios, pero
limitando dicha cantidad al 2% mensual, " calculado sobre el valor por unidad de los mismos."
Además de consagrar al final del artículo 31 que en ningún caso el alquiler de los bienes muebles
podrá ser superior al 30% del monto del canon fijado al inmueble. Supuestos en los cuales serán
revisados los cánones de arrendamiento de los inmuebles a que se refiere el artículo 2: La norma
que comprende el artículo 32, establece de manera taxativa los supuestos en los cuales el
organismo encargado de efectuar la regulación de alquiler puede revisar los montos fijados. En el
encabezamiento de este artículo se visualiza que la revisión la puede realizar el ente competente a
petición de cualesquiera de los interesados. Igualmente fija el lapso dentro del cual los interesados
pueden solicitar la revisión y concede a los organismos administrativos competentes la potestad
de actuar de oficio para iniciar el procedimiento administrativo correspondiente, fundamentado
para ello en la finalidad de " mantener el equilibrio económico de las relaciones arrendaticias."
Procedimiento Judicial: En el artículo 33 se establece a este Decreto como Fuente de Derecho para
toda la tramitación y sustanciación de las demandas relativas a la materia arrendaticia de
inmuebles urbanos y suburbanos, las cuales deberán regirse por las disposiciones aquí contenidas
y consagra como procedimiento judicial exclusivo para demandar el Procedimiento Breve.
Causales por las cuales se puede demandar el Desalojo: Este supuesto se refiere a las demandas
por desalojo, cuando se refiera contratos de arrendamiento, sean de naturaleza verbal o escrita y
a tiempo indeterminado, a tenor de lo señalado en el artículo 34 de este Decreto. Las causales
enunciadas en esta norma son de carácter taxativo; a.- Que el arrendatario haya dejado de pagar
el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. b.- En la
necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes
consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. c.- Que el inmueble vaya a ser objeto
de demolición, reconstrucción total, remodelación o reparaciones que ameriten la desocupación.
d.- En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o
en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o
por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino
que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por
escrito del arrendador. e.- Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores
que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el
arrendador. f.- Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las
disposiciones del Reglamento Interno del inmueble. En los inmuebles sometidos al régimen de
propiedad horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio,
previsto en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este
literal como Reglamento Interno. g.- Que el arrendatario haya cedido el contrato de
arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble sin el consentimiento previo y
por escrito del arrendador. El Parágrafo Primero de esta norma consagra que en los casos de
declararse con lugar la demanda de desalojo de conformidad a las causales b y c, estos es: b.- En la
necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes
consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. c.- Que el inmueble vaya a ser objeto
de demolición, reconstrucción total, remodelación o reparaciones que ameriten la desocupación,
se concederá un plazo improrrogable al arrendatario de seis (6) meses para la entrega del
inmueble, contados a partir de la notificación de la Sentencia definitivamente firme. En el
Parágrafo Segundo, se hace mención a la posibilidad de que el arrendador pueda ejercer las
acciones judiciales correspondientes por causales distintas a las contempladas en esta norma.
Contestación de la Demanda: Se establece en el artículo 35, que el accionado en la oportunidad
procesal de la contestación de la demanda, deberá de manera conjunta oponer cuestiones previas
y. las defensas de fondo, haciendo la salvedad de que las cuestiones previas serán decididas en la
sentencia definitiva. También faculta al demandado para que en esa misma oportunidad pueda
reconvenir, siempre y cuando el Tribunal que conoce de la causa tenga competencia por la
cuantía. Carencia de Recurso con relación a Sentencia de Segunda Instancia, cuando se refiera a
los supuestos contenidos en los artículos 34 de este Decreto, ya comentados con antelación, de
conformidad a lo contemplado en el artículo 36 ejusdem. Preponderancia de los Principios de
Celeridad y Economía Procesal: Lo expedito de este procedimiento judicial lo podemos confirmar
al revisar el contenido del artículo 37, que expresa: " Dentro de los tres (3) días de despacho
siguientes a la publicación de la sentencia dictada en Segunda Instancia Juez remitirá los autos al
tribunal de la Causa." La Prorroga Legal: Con la instauración de la prórroga legal, prevista en el
artículo 38 de este Decreto, se sustituye el Derecho Preferente que de manera constante era
ejercido por los arrendatarios ante el organismo administrativo competente, en los casos de
tratarse de Contratos de Arrendamiento a Tiempo Determinado. El Derecho Preferente a
continuar ocupando el inmueble arrendado, fue cediendo espacio de manera paulatina en el
ámbito del Derecho Inquilinario, y muestra de ello, es en la actualidad que los arrendatarios de
locales comerciales no pueden hacer uso del mismo, gracias a la Sentencia de la Corte Suprema de
Justicia de fecha 07 de Agosto de 1.997, con Ponencia de la Dra. Hildegard Rondán de Sansó que
expresa la noaplicación del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas a los inmuebles
destinados a actividades comerciales o industriales. La norma comentada (Art.38), hace mención a
la prórroga obligatoria para el arrendador y facultativa (potestativa) para el arrendatario, con
fundamento a las reglas que a continuación se especifican: a.- cuando la relación arrendaticia haya
tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6)
meses. b.- cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor
de cinco (5) años se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. c.- cuando la relación
arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se
prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. d.- cuando la relación arrendaticia haya tenido
una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años. Es
necesario, y de carácter relevante mencionar que en este mismo artículo también se prevé que las
condiciones pactadas en el contrato de arrendamiento se mantendrán incólumes a excepción del
canon de arrendamiento, que podrá variar como resultado de un procedimiento de regulación o
de un convenio entre las partes si el inmueble arrendado estuviere exento de regulación. Es
indudable que la creación de la prórroga legal con fundamento a las reglas enuncias
anteriormente son la expresión del carácter social del Derecho Inquilinario, buscando tutelar los
derechos del arrendatario frente al arrendador de manera equilibrada. Ahora bien, no obstante lo
afirmado, el legislador, en el artículo 38, señala en el artículo 39, que la prórroga opera de pleno
derecho, y que el vencimiento de dicha prórroga marca el nacimiento del derecho del arrendador
a exigir al arrendatario el cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble arrendado.
Pudiendo en caso de negativa el arrendador, solicitar el secuestro del inmueble ante el Juez. La
prórroga legal operará para el arrendatario, siempre y cuando, llegado el momento de expiración
del lapso pactado para la vigencia del contrato, éste haya cumplido con todas las obligaciones
contractuales o legales, de acuerdo a la letra del artículo 40 del Decreto. Finalmente, se establece
que durante la vigencia de la prórroga no se permitirá demandas de cumplimiento de contrato de
arrendamiento por vencimiento del término, a tenor de lo pautado en el artículo 41 de este
Decreto, más si permite el ejercicio de demandas por incumplimiento de obligaciones legales y
contractuales. La Preferencia Ofertiva y el Retracto Legal Arrendaticio: En los artículos 42 al 50 del
Decreto, se hace referencia de manera pormenorizada a estas dos figuras jurídicas que contienen
derechos propios del arrendatario. Incluyendo desde su definición (Artículos 42 y 43), hasta las
condiciones para su ejercicio y el procedimiento a seguir en cada caso. Consignación Arrendaticia:
Este otro derecho que también en la actualidad posee el arrendatario de efectuar la consignación
del canon de arrendamiento vencida, ante la negativa del arrendador a recibirla. El artículo 51 de
este Decreto hace mención a que no solo podrá realizar la consignación el arrendatario sino
cualquier persona identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario. Agregando,
asimismo, que el Tribunal Competente para recibir la consignación, es el Tribunal de Municipio de
la jurisdicción donde se encuentre ubicado el inmueble. Por último, en este artículo se conserva el
lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento para efectuar la consignación. El
legislador en el artículo 52, reitera una situación que se da en la práctica jurídica de manera
cotidiana, esto es, la facultad del arrendatario de retirar y disponer libremente de las cantidades
consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como
renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que estuviere fundamentada en la falta
de pago de las pensiones de alquiler. En este caso nos referimos al supuesto de que exista en
curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o
indirectamente de la relación arrendaticia. El Procedimiento para efectuar la Consignación se
encuentra establecido en los artículos 53 al 57 de esta Ley. El Reintegro: Otro de los aspectos
significativos de esta Ley, es el relacionado con el reintegro, como figura jurídica que permite al
arrendatario exigir al arrendador la devolución de la cantidad pagada en exceso por concepto de
canon arrendaticio, cuando la misma supere el canon máximo fijado, ya que cuando hablamos de
reintegro, estamos haciendo alusión a inmuebles sometidos a regulación. La definición del
reintegro la apreciamos al revisar el artículo 58. En las disposiciones comprendidas en los artículos
59 al 64, se indican las personas obligadas a reintegrar (arrendador o preceptor), la
responsabilidad solidaria a reintegrar cuando sea varios los propietarios del inmueble (solidaridad
de los propietarios frente al arrendatario), el lapso durante el cual se causan los sobre alquileres,
los tribunales competentes para ejercer la acción, el lapso de prescripción, y la compensación con
alquileres. Procedimiento Administrativo: Todos los asuntos que surjan con ocasión de la
competencia delegada al organismo regular, se regirán por el procedimiento pautado en el
Decreto Ley, que es objeto de estos comentarios. Su secuencia y lapsos los encontramos en los
artículos 65 al 76. Inicio del procedimiento: ( artículo 66). Como todo procedimiento
administrativo se caracteriza por la formalidad escrita de la solicitud realizada ante la
administración. En el caso que nos ocupa, el interesado presentará al ente administrativo
competente solicitud escrita y dentro de los tres días hábiles siguientes a su presentación, la
misma será admitida. Cuando el legislador categoriza a los días como hábiles, acoge el criterio de
la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, que también al mencionar lapsos los indica
como hábiles. Igualmente el legislador adopta para la solicitud el criterio previsto en la Ley
Orgánica de Procedimientos Administrativos, con respecto a los recursos que en Sede
Administrativa interponen los interesados en lo atinente a las observaciones que hace la
Administración al existir defectos u omisiones; concediéndole al interesado quince días para
subsanar o corregir según sea el caso, pero los días se cuenta como calendarios (continuos).
Notificación de los Interesados: Una vez admitida la solicitud se procederá a la notificación de los
interesados, fijando como término para su comparecencia el tercer día hábil siguiente a la
notificación, todo de conformidad al artículo 66 del Decreto. El momento de la comparecencia de
los interesados es la oportunidad de que efectúen sus alegatos y defensas. (Artículos 67 y 68).
Lapso Probatorio: Por ser lo expedito y lo sumario otros de los rasgos que caracterizan al
procedimiento en Sede Administrativa, el lapso probatorio es de diez (10) días hábiles, para la
promoción y evacuación de pruebas, siendo admisibles únicamente las de naturaleza
instrumental. Excepcionalmente deja a la discrecionalidad de la autoridad la posibilidad de admitir
otras pruebas. (Artículo 69). Lapso para determinar el valor del inmueble, sus anexos y accesorios:
En el supuesto indicado el lapso será de 30 días calendarios, pudiendo extenderse éste sustentado
en razones de importancia. (Artículo 70). Decisión: La Autoridad Administrativa dictará su decisión
dentro del lapso de 10 días hábiles contados a partir de aquel en se haya determinado el valor del
inmueble. (Artículo 71). Notificación de la Decisión: Al hablar el legislador de la forma de efectuar
la notificación de la decisión, toma íntegramente, el criterio adoptado en la Ley Orgánica de
Procedimientos Administrativos vigente, contenido en los artículos 73 y siguientes de dicha Ley,
por tratarse de actos administrativos de efectos particulares, con sólo algunas variaciones, que se
evidencian al leer los artículos 72 al 74 de este Decreto Ley. Agotamiento de la vía administrativa:
Las decisiones dictadas por el organismo regulador, agota la vía administrativa, es decir, que esas
decisiones causan estado, en consecuencia, los interesados quedan en libertad de acudir a la vía
contencioso administrativa a atacar el acto administrativo con el que está en desacuerdo. (Artículo
75). Finalmente en el artículo 76, se establece el carácter supletorio de la Ley Orgánica de
Procedimientos Administrativos y del Código de Procedimiento Civil. Contencioso Administrativo
Inquilinario: En los artículos 77 al 81, el legislador hace referencia a los siguientes aspectos: lapso
para interposición del Recurso Contencioso Administrativo, Tribunales competentes para conocer
dicho recurso, sentencias que decidan los recursos contenciosos inquilinarios de nulidad contras
los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento, acumulación de procesos
cuando exista incoado más de un recurso de nulidad contra un mismo acto administrativo y
suspensión de los efectos del acto. Sanciones: De los artículos 82 al 87, se establecen las multas a
imponer por parte de los organismos administrativos competentes. El monto de las multas será
calculado basándose en unidades tributarias, no pudiendo superar las 420 unidades, y se tomará
en consideración para la imposición de las mismas: la gravedad de la falta y el mérito de las
circunstancias atenuantes o agravantes que concurran en el caso concreto. Igualmente prevé la
notificación de la multa al infractor, hecha a través de Resolución acompañada de la Planilla
respectiva y será en principio realizada en forma personal, en caso contrario, se procederá a
notificar de conformidad al artículo 73 de este Decreto. Para los casos de reincidencia se aplicará
el doble de la multa impuesta con anterioridad y por último se refiere al lapso de prescripción para
aplicar la sanción. Disposiciones Transitorias: De los artículos 88 al 91, se establece lo siguiente: la
tramitación de los procedimientos en curso, aún estando en vigencia este decreto por las
disposiciones mediante las cuales se iniciaron; la declaración de interés social de algunos
proyectos de construcción cuyo objeto sea la edificación de viviendas para ser arrendadas a
cánones razonablemente bajos; la gratuidad de las actuaciones judiciales relativas a la materia de
este decreto; señala el lapso otorgado a los arrendadores para cumplir con lo previsto en el
artículo 23 de este Decreto en lo relativo a las garantías otorgadas y la regulación de las
consignaciones arrendaticias a partir de la entrada en vigencia de este Decreto, en cuanto la
normativa que rige éstas le sea aplicable. Disposiciones Finales: En los artículos 92 y 93 que
comprenden las Disposiciones Finales, se prevé la creación de oficinas especiales con el objetivo
de prestar asistencia legal y gratuita a las personas que carezcan de medios económicos
suficientes para hacer valer la defensa de sus derechos e intereses de conformidad a los
procedimientos aquí establecidos y describe taxativamente las Leyes, Decretos y Resoluciones
derogadas-en materia arrendaticia
Legislación de arrendamientos y justicia de paz comunal, Venezuela
 E Eduardo Lara Salazar
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Con ocasión de aprobarse varios instrumentos legales se deben hacer adaptaciones, puesto que se
ordenan cambios para los cuales se exige una preparación adicional, lo que demanda la necesidad
de adiestramiento.
Este es el caso de las competencias de los jueces de paz comunal.
La Ley Orgánica de Justicia de Paz Comunal (LOJPC, 2012) asigna a los juzgadores que asuman
materias que – anteriormente – no atendían, pudiendo citar el ejemplo de las actuaciones en
materia de registro civil: matrimonios, divorcios no contenciosos y sin hijos en condición de niños
y/o adolescentes.
Para el caso de arrendamientos la novedad consiste en conocer las modificaciones al
ordenamiento legal, lo que les permitirá ahondar dónde pueden mediar, conciliar o arbitrar – ya
que siguen siendo las herramientas básicas de la justicia alternativa – sin que invadan las de tipo
judicial (tradicional) o administrativa.
El arrendamiento en Venezuela está definido por el Código Civil Venezolano (CCV, 1982) como un
contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra
(arrendatario, inquilino) de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio
determinado (canon) que ésta se obliga a pagar a la otra.
Acerca de qué es arrendable, la respuesta la brinda el mismo CCV al señalar que sea una cosa
mueble o inmueble.
Las cosas son porciones del mundo exterior; para que tengan significación jurídica deben pasar a la
categoría de bienes. Una de las clasificaciones  más difundidas y, por ende, de aplicación general,
es la que se refiere a los bienes como muebles e inmuebles.
Son bienes muebles aquellos que son movidos por sí mismo o por fuerza exterior; un ejemplo sería
un automóvil, un lápiz.
Los inmuebles son aquellos – por interpretación en contrario – que permanecen inmóviles o es
imposible desplazarlos; ejemplos pueden ser una cocina empotrada, un árbol no derribado, una
casa, un apartamento.
Es aquí donde surgen gran cantidad de controversias, puesto que – en materia de inmuebles – es
notorio el déficit de viviendas a nivel nacional, lo cual es un proceso histórico de larga data y ello
ha dado pié a la intervención del Estado en varias ocasiones, donde los trámites se encuentran
impregnados de conceptos jurídicos de derecho público, más específicamente, de Derecho
Administrativo y predominan nociones como orden público, interés público, interés general,
jurisdicción contencioso administrativa, entre otras.  Todavía se recuerdan textos normativos
como la Ley de Regulación de Alquileres y su Reglamento  o el Decreto Legislativo sobre Desalojo
de Vivienda, ya que fueron derogados por el Decreto con rango,  valor y fuerza de Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios (2000), el cual continua vigente, salvo las modificaciones que se han
de estudiar el día de hoy.
Estos instrumentos se aplicaban – los primeros hasta su derogatoria a principios de década y el
último hasta el año 2011 – tanto para usos residenciales (apartamentos, casas, habitaciones, casas
de vecindad) o no (galpones, oficinas, industrias), salvo los turísticos, fondos de comercio y
agrícolas que poseen su propia legislación.
Lo primero que hay que señalar es que  la competencia en materia de arrendamientos está
atribuida al Poder Nacional, quien lo ejerce a través del Decreto con rango, valor y fuerza de Ley
de Arrendamientos Inmobiliarios (DLAI, 2000), el Código Civil Venezolano (CCV,1982), la Ley
Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA,1982), el Código de Procedimiento Civil
(CPC1990), Ley para la Regulación y Control de Arrendamientos de Vivienda (2011) y su
Reglamento, Decreto con rango, valor y fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación
Arbitraria de Viviendas (2011),  entre otros.
De hecho, la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (CRBV, 1999) cuando se refiere
en el nivel municipal a las competencias le asigna al Poder Nacional la legislación en materia de
vivienda, ordenación del territorio, régimen de tierras baldías,  ordenación urbanística, unificación
de normas y procedimientos técnicos para de ingeniería, arquitectura y urbanismo; todos estos
sectores están estrechamente vinculados con el ámbito inmobiliario. En cuanto al Municipio la
CRBV establece que le compete la aplicación de la política referente a la materia inquilinaria de
conformidad con la ley que rige la materia.
Por su parte, la Ley Orgánica del Poder Público Municipal (LOPPM, 2010)   reproduce la norma
constitucional.
Asimismo, en el DLAI establece que las “funciones administrativas inquilinaria son de la
competencia exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional y el ejercicio de estas funciones podrá ser
delegado en por este Poder Nacional a las Alcaldías…”; esto es en el interior de la República
porque en la Capital no podrán serlo.
Esas funciones administrativas son aquellas donde no hay intervención de los jueces; por ejemplo,
la máxima fijación rental, lo que se llama en el ambiente como “regulación”.  El resto, tales como:
reintegro, cumplimiento o resoluciones de contratos, entre otras; corresponden a los jueces.
Corresponde la ocasión para hacer el estudio de la situación a partir del año 2011, cuando por
aplicación de lo que popularmente se conoce como “Ley Habilitante” se aprobaron textos
normativos con rango de ley en materia de arrendamientos inmobiliarios urbanos.
Tras aprobarse la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (LRCAV,
2011) se hace necesario reflejar la nueva realidad prevista para el municipio con este instrumento
legislativo y frente a la actividad de arrendamientos de inmuebles.
La competencia en materia de arrendamientos sigue siendo de corte nacional, ya que está
inmerso dentro de las políticas de vivienda, donde el nivel local realiza tareas específicas. De
hecho, el instrumento en cuestión señala que su aplicación es en todo el territorio de la República.
La LRCAV crea un órgano desconcentrado para su ejecución denominada Superintendencia
Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), la cual forma parte del ministerio con
competencia en vivienda y hábitat,  siendo éste el órgano rector en la materia.
La SUNAVI formará un sistema de coordinación nacional de vivienda, con presencia en las
entidades estadales y coordinará con los municipios.
Como la LRCAV solo está referido a inmuebles residenciales expresamente excluye a los terrenos
urbanos y suburbanos no edificados, fincas rurales, fondos de comercio, hoteles, moteles,
hosterías, paradores turísticos, vacacionales, recreacionales, comerciales, industriales,
profesionales, enseñanza.
La razón de esta excepción es que se encuentran normados por la legislación civil ordinaria,
agraria, turística, educacional y mercantil, de acuerdo con la naturaleza de cada uno; todos estos
casos son con cargo a la legislación nacional.
Asimismo, como la LRCAV señala que debe cumplirse un procedimiento administrativo previo a las
demandas ante los tribunales, se llevarán a cabo en los casos de viviendas, según lo pautado en el
Decreto con rango, valor y fuerza de Ley contra el desalojo y la desocupación arbitraria de vivienda
(2011) o lo que se conoce popularmente como el Decreto 8190, el cual dispone que los
procedimientos se ventilarán ante la SUNAVI en forma previa antes de acudir a la vía judicial
ordinaria o contencioso administrativa donde los jueces de paz no están facultados expresamente.
En la LRCAV se indica que los procedimientos inquilinarios: regulación, reintegro de sobre
alquileres o de depósito, cumplimiento de contrato, resolución de contrato, preferencia, retracto
legal, desalojo, así como “… las acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles
destinados a vivienda,…, todo proceso en el cual pudiera resultar de una decisión judicial cuya
práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a
vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá
tramitar por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda el procedimiento…”
Todo esto llevado hacia la jurisdicción de paz comunal se traduce que – fuera de lo planteado por
los textos normativos a que se ha hecho referencia – podrá el Juez de Paz conocer siempre y
cuando no corresponda a la SUNAVI, los jueces civiles ordinarios ni los contencioso administrativo,
por lo que se mantiene el deslinde de antaño acerca de si es problema de convivencia, que podría
conocer  también el cuerpo de policía municipal, como sería – por ejemplo – música en volumen
alto fuera de horas apropiadas, vehículos estacionados fuera de lugar, discusiones que generen
procedimientos – como órgano receptor e instructor primario – de violencia de género, personas
con discapacidad, maltrato de niños, adolescentes o mascotas; tomando como base la LOJPC, la
Ley Orgánica para la Protección de Niños, Niñas y Adolescentes (LOPNNA 2007), la Ley para la
Protección para la Fauna Doméstica, Libre y en Cautiverio (LPFDLC, 2009).
De allí que se les recomienda a los jueces de paz ser muy cautelosos al momento de conocer una
denuncia que contenga elementos ajenos a las competencias asignadas por LOJPC, puesto que
podría originar acciones legales de diversa índole, incluidas las de amparo y revisión
constitucional.
Tras la aprobación de una Ley Habilitante en el año 2013 al Presidente de la República por parte
de la Asamblea Nacional, aquél dictó pautas de carácter legal temporales que regulan los
arrendamientos para usos no residenciales, mientras se publicaba otro instrumento desde el
Ejecutivo Nacional.
En efecto, el Decreto Nº 602 de fecha 29 de noviembre de 2013, publicado en la Gaceta Oficial de
la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.305, de fecha 29 de noviembre de 2013, contiene
normas sobre esta materia. Tiene como objeto establecer un régimen transitorio para la
protección de arrendatarios (inquilinos) de inmuebles destinados al desempeño de actividades
comerciales e industriales o de producción
Modifica las normas contenidas en el Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios (2000), el cual – a su vez – transformó las relaciones de arrendamientos residenciales
al ser aprobado el Decreto con rango, valor y fuerza de Ley para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Viviendas sancionada (2011) y su Reglamento (Decreto N° 8.587, 2011),
producto también de otra Ley Habilitante del año 2010.
En idéntico sentido, los jueces de paz no tienen competencia para conocer en materia de
arrendamientos, dado que es – en primer lugar – una competencia nacional.
Luego, solo podrían actuar en los casos relacionados con las materias propias de su competencia
en esta área previstas por la Ley Orgánica de Justicia de Paz Comunal (LOJPC,2012), por cuanto no
están facultados para fijar cánones, decidir sobre reintegros, cumplimiento o resolución de
contratos, los cuales están reservados para la autoridad administrativa (SUNAVI) – en el primero
de los casos – y  a los jueces tradicionales para los restantes.
Como se indicaba en la entrega precedente,  podrá el Juez de Paz conocer siempre y cuando se
esté ante un problema de convivencia ciudadana o vecinal tomando como base la LOJPC, la Ley
Orgánica para la Protección de Niños, Niñas y Adolescentes (LOPNNA 2007), la Ley para la
Protección para la Fauna Doméstica, Libre y en Cautiverio (LPFDLC, 2009).
De hecho, el Decreto 602 señala la imposibilidad de utilizar medios alternativos, como el arbitraje,
por aquello del orden público inquilinario. Ahora bien, llama la atención que aquél no hubiera
estipulado definiciones sobre lo que consideran “precio justo”, solo fijando que los
arrendamientos no podrán superar por metro cuadrado la suma de Bolívares Doscientos
Cincuenta (Bs. 250,oo) y deberán limitarse a ello cuando excediere en los ya establecidos.
Asimismo, veda toda posibilidad de aumentos de cánones y limita el pago de condominio; elimina
toda sanción contractual (multas) por apertura o no de locales en centros comerciales, al igual que
las cláusulas penales.
De allí que se les recomienda a los jueces de paz ser muy cautelosos al momento de conocer una
denuncia que contenga elementos ajenos a las competencias asignadas por LOJPC, puesto que
podría originar acciones legales de diversa índole, incluidas las de amparo y revisión
constitucional.
Con ocasión de la publicación del Decreto con rango, valor y fuerza de Ley Orgánica de Precios
Justos en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.340 del (2014), resulta
pertinente establecer brevemente algunas nociones desde el inicio de la serie.
Al respecto, el Presidente de la República haciendo uso de la Ley que Autoriza al Presidente de la
República para Dictar Decretos con Rango, Valor y Fuerza de Ley en las materias que se delegan
del año 2013, lo que se conoce popularmente como Ley Habilitante publicó aquél.
Sobre el tema de arrendamientos, se asigna competencia a la  Superintendencia Nacional para la
Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), como un órgano desconcentrado con
capacidad de gestión presupuestaria, administrativa y financiera, adscrita a la Vicepresidencia
Económica de Gobierno, la emisión de “… criterios  para fijar los cánones de arrendamiento justos
de locales comerciales…”
También se crea un Registro Único de Personas que Desarrollan Actividades Económicas
(RUPDAE), de carácter público y accesible a todos los particulares, pudiéndose establecer
subcategorías.
La SUNDDE – a su vez – está integrada por dos Intendencias: la de Costos, Ganancias y Precios
justos y  otra para la Protección de los Derechos Socioeconómicos. Ante aquélla se realizará la
fijación de los márgenes máximos de los cánones de arrendamiento de los locales comerciales. La
Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE); estará a
cargo de un Superintendente, cuyo nombramiento y remoción compete al Presidente de la
República.
Por otra parte, el órgano en cuestión es el encargado para el ejercicio de la “ … rectoría,
supervisión y fiscalización en materia de estudio, análisis, control y regulación de costos y
determinación de márgenes de ganancias y precios…”
Se declaran de utilidad pública e interés social, todos los bienes y servicios requeridos para
desarrollar las actividades de producción, fabricación, importación, acopio, transporte,
distribución y comercialización de bienes y prestación de servicios.
Es pertinente ratificar lo indicado para los juzgadores que no se les asignan competencias en esta
materia, por lo que les está vedado ejercerlas, debiendo atenerse con las previsiones de la Ley
Orgánica de Justicia de Paz Comunal, como se ha expresado en las anteriores entregas.
Con la aprobación del Decreto con rango, valor y fuerza de Ley Orgánica de Precios Justos se
derogan la Ley de Costos y Precios Justos (2011) y la Ley para la Defensa de las Personas en el
Acceso a los Bienes y Servicios (2010), debiendo pasar el personal adscrito a los organismos
ejecutores a la SUNDDE.
Debe aclarar que esta normativa solamente es aplicable para inmuebles no residenciales, lo que
ha sido tratado en las precedentes ediciones.