UNIVERSIDAD FERMIN TORO

VICERECTORADO ACADÉMICO
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS
ESCUELA DE DERECHO
NÚCLEO PORTUGUESA- SEDE GUANARE, VENEZUELA

Asignatura: DERECHO INQUILINARIO

Departamento: DERECHO PÚBLICO Y FORMACIÓN
Catedrático facilitador: ABG. Alberto Gregorio Leal Suárez
Presentado por: Victor M. Herrera M. c.i.: V-8.441.149
Fecha: Septiembre 16, 2020

TERCERA EVALUACIÓN
Tema: Nº 5, 6 y 7.
RELACIÓN ARRENDATICIA DE INMUEBLES CON FINES DE USO
PARA VIVIENDA FAMILIAR. FIJACIÓN DE CÁNONES Y
TERMINACIÓN ARRENDATICIA EN MATERIA DE INMUEBLES
DESTINADOS A USO FAMILIAR

1.- Esquematice el procedimiento para la fijación del Canon de

Arrendamiento. (VALOR 3 Pts.)
2.- En su opinión qué función desempeñan los principios que guían
la Ley reguladora de las relaciones jurídicas entre arrendador y
arrendatario de inmuebles destinados a servir a vivienda.
R: La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, adscrita
al Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y
hábitat, es la rectoría en la materia objeto de regulación de la Ley. El
Consejo Nacional de la Vivienda (Conavi), es el órgano de conducción de
la Política Nacional de Vivienda y Hábitat en Venezuela, este último rige
su accionar “…como un sistema integrado dirigido a enfrentar la crisis de
vivienda…”; así lo contempla el Art. 1° de la LEY PARA LA
REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE
VIVIENDA, publicada en la G.O.E. Nº 6.053-121111 –LRCAV-. El mismo
artículo, señala “…el fin supremo…”:

proteger el valor social de la vivienda como derecho humano y

la garantía plena de este derecho a toda la población;
contrarrestando la mercantilización y la especulación
económica con la vivienda, que la convierte en un medio de
explotación y opresión del ser humano por el ser humano; y
promoviendo relaciones arrendaticias justas conforme a los
principios del Estado democrático y social, de derecho y de
justicia, cumpliendo el mandato de refundación de la República,
establecido en la Carta Magna.

En atención a la precitada norma, la función que desempeñan los

principios que guían la Ley reguladora, son de garantía del valor social de
la vivienda, evitar la mercantilización, la especulación y promover
relaciones arrendaticias justas conforme a los principios del Estado
democrático. Obedecen dichos principios a un carácter estratégico y de
interés público; de promover el arrendamiento socialmente responsable,
como vivienda complementaria y transitoria en la protección y garantía del
derecho humano a una vivienda digna y adecuada para todas las
personas y familias, garantista de relaciones arrendaticias justas, un
sentido de justicia sobre las formalidades jurídicas, evitar desalojos
arbitrarios, una función preventiva y restitutiva de vulnerabilidad a la ley.
3.- Cuando el desalojo deba efectuarse sobre un inmueble destinado
a vivienda o habitación por el beneficiario de un crédito inmobiliario,
como consecuencia o el atraso o cesación de pagos: ¿Qué
procedimiento se debe seguir?
R: Parael respectivo procedimiento, la LRCAV, en TÍTULO III, DEL
PROCEDIMIENTO PREVIO A LAS DEMANDAS, remite al Decreto N°
8.190, LEY CONTRA EL DESALOJO Y LA DESOCUPACIÓN
ARBITRARIA DE VIVIENDAS, (Gaceta Oficial 39.668 del 6 mayo 2011,
Decreto N° 8.190, 5 de mayo de 2011), teniendo por objeto dicha ley la
protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes
o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así
como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado
secundario.

La precitada ley, restringe los desalojos y desocupación forzosa de

viviendas, mediante coacción o constreñimiento, sin previo haber mediado
el cumplimiento de los procedimientos especiales establecidos, para tales
efectos, en el presente Decreto-Ley.

Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o

administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya
práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia
de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de
alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá
tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de
hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos
subsiguientes. Artículo 5°.

Procedimiento previo a las demandas. LEY CONTRA EL DESALOJO Y

LA DESOCUPACIÓN ARBITRARIA DE VIVIENDAS:
Artículo 5° “…deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en
materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos
subsiguientes.
Inicio. Artículo 6°.” El interesado deberá consignar solicitud escrita…”

Audiencia conciliatoria. Artículo 7°.

Resultado de la audiencia conciliatoria. Artículo 9°. “…la decisión fuere

favorable al solicitante, el funcionario actuante indicará en su resolución el
plazo tras el cual podrá efectuarse el desalojo, el cual sólo podrá
ejecutarse por orden judicial, conforme a lo dispuesto en el presente
Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley y el resto del ordenamiento
jurídico vigente”.

Son dos procedimientos; uno en sede administrativa y el otro en sede

judicial.

El procedimiento administrativo previo a la instancia judicial, “…todo

proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica
material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble
destinado a vivienda, habitación…”, será aplicado es el establecido en el
precitado Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el
Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los
artículos 7 al 10. Artículos94, 95 y 96, LRCAV.

Primeramente, el interesado en ejecutar la medida de desalojo, deberá:

consignar solicitud escrita, debidamente motivada y

documentada, por ante el Ministerio del Poder Popular con
competencia en materia de vivienda y hábitat, en la cual
expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución
de la posesión del inmueble y, por tanto, el desalojo de alguno
de los sujetos objeto de protección de conformidad con el
presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley. Artículo
7°.
El funcionario competente procederá a citar a la otra parte, para la
audiencia conciliatoria. Culminada dicha audiencia, y si la decisión fuere
favorable al solicitante, el funcionario actuante indicará en su resolución el
plazo tras el cual podrá efectuarse el desalojo, el cual sólo podrá
ejecutarse por orden judicial, conforme a lo dispuesto en el presente
Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley y el resto del ordenamiento
jurídico vigente.

El segundo procedimiento, en vía judicial, previo del procedimiento

previsto en los artículos precedentes, y de acordar el juez el desalojo
mediante sentencia firme (cosa juzgada); debe haberse garantizado el
destino habitacional de la parte afectada, al menos en un refugio temporal
o solución habitacional definitiva que el Ejecutivo Nacional disponga para
el sujeto afectado por el desalojo y su grupo familiar, si éste manifestare
no tener lugar donde habitar. En todo caso, no se procederá a la
ejecución forzosa sin que se garantice el destino habitacional de la parte
afectada, por ser este un derecho de interés social e inherente a toda
persona.

El uso de la fuerza pública se requerirá sólo cuando sea estrictamente

necesario, circunstancia que deberá certificar un Defensor Público con
competencia en materia de defensa y protección del derecho a la
vivienda, el cual deberá presenciar el desalojo y garantizar la protección
de la dignidad del afectado y su familia.

4.- ¿Cuáles son los momentos cuando legalmente se dice que

finaliza la arrendaticia en materia de inmuebles destinados a uso
familiar?
R: 1. Demanda por desalojo. 2. Cumplimiento o resolución de un contrato
de arrendamiento. 3. Reintegro de sobre alquileres. 4. Preferencia
ofertiva. 5. Retracto legal arrendaticio. 6. Demás acciones derivadas de
relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, Versa en
la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda
o local comercial.

5.- Cuando el desalojo forzoso deba efectuarse de manera urgente

por haber sido declarado inhabitable el inmueble a solicitud de algún
organismo público, o cuando el inmueble vaya a ser objeto de
demolición o de reparaciones que ameriten su desocupación: ¿Qué
procedimiento se debe seguir?
R: 1° La autoridad a la cual corresponda la ejecución o desalojo forzoso,
podrá obviar el cumplimiento del procedimiento descrito en el Decreto N°
8.190. Ley Contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda.
Gaceta Oficial N° 39.668, publicada el 6 de mayo de 2011.2° Deberá
remitir de manera urgente al MPP con competencia en materia de
vivienda y hábitat, la ubicación del afectado y su familia en un refugio
temporal o en una solución habitacional definitiva.

Cuando el desalojo se efectuare para realizar reparaciones al inmueble, el

sujeto afectado por el desalojo, y su grupo familiar, tendrán el derecho de
regresar a dicho inmueble, una vez restituidas las condiciones de
habitabilidad del mismo.

6.- Cuando exista cognición en cuanto a los pagos, en cuanto a la

fijación del canon de arrendamiento: ¿Cuál es el ente del Estado
competente para establecer el monto del canon de arrendamiento?
El participante debe recordar que en Venezuela existe el principio de
autonomía de la voluntad. Donde las partes son libres de pactar lo
que ellos quieran.
R: A tenor de lo preceptuado en el artículo 66 de la LRCAV, “Es
competencia de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de
Vivienda, la fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles
regulados por la presente Ley”; y el Reglamento (RLRCAV) de dicha Ley
en su artículo 25 establece que la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda ordenará mediante acto administrativo
motivado el inicio del procedimiento administrativo para la fijación del
canon de arrendamiento.
Entonces concretamente la Superintendencia Nacional de Arrendamiento
de Vivienda (SUNAVI), el ente del Estado competente para establecer el
monto del canon de arrendamiento.
Ahora, cual es la pertinente acotación de la norma anterior, respecto al
principio de autonomía de la voluntad, donde las partes son libres de
pactar lo que ellos quieran, es hacer las siguientes precisiones:

Ciertamente el aludido principio resulta ser básico dentro del Derecho

contractual: A través de él, las partes pueden regular libremente sus
intereses y crear las relaciones jurídicas que los contratantes estimen
convenientes; pero tampoco es menos cierto que los derechos no son
absolutos, tienen un límite, y respecto a los límites a la autonomía de la
voluntad en los contratos, es pertinente las siguientes preguntas:

Sin embargo, no puede llegar a afirmarse que un contrato es

válido simplemente porque concurra la voluntad de las partes.
Para que la voluntad cause efectos entre los contratantes, es
preciso que la misma se encuentre también reconocida en el
Ordenamiento Jurídico. Por tanto, deberá tenerse en cuenta
que prohibiciones impiden que la voluntad de las partes
despliegue plenos efectos. Y que, con carácter general, no
podrá pactarse aquello que sea contrario a la Ley, la moral y el
orden público. Cobo (s.f.).

Por su parte Livia Hernández, Abogada y Profesora Universitaria

(Venezuela), sostiene que:

 Las partes pueden pactar entre ellas las prestaciones que deseen.
Ello ha facilitado enormemente en el Derecho Moderno el uso de
les contratos innominados.
 El consentimiento es la piedra angular para la formación de la
mayoría de los contratos, lo que explica el auge y la abundancia de
los contratos consensuales y la limitación de los otros dos tipos de
contratos: los reales y los solemnes.
 Las partes son libres de regular como bien lo quieran las
prestaciones de un contrato. Por ello, la mayoría de las normas
legales en materia de contratos son supletorias de la voluntad de
las partes, rigen en los casos en que nada haya sido previsto por
éstas. Igualmente las partes pueden derogar la mayoría de las
normas del Código Civil, y aun establecer formalidades especiales
distintas de las legales o de las no contempladas en el
ordenamiento legal.
La doctrina jurisprudencial del máximo Tribunal patrio, señala que:

La doctrina calificada, pone el fundamento de la fuerza

obligatoria de los contratos en la voluntad de las partes quienes
se obligan. El principio de consensualismo en la formación de
los contratos, es la regla propia según la cual, los contratos se
perfeccionan por la simple voluntad de las partes, sin
necesidad de que se exija ninguna ritualidad o forma. (Vid.
MÉLICH-ORSINI, José. (2006). “Doctrina General del
Contrato”. Académica de Ciencias Políticas y Sociales, Centro
de Investigaciones Jurídicas. 4° Edición. Caracas-Venezuela. p.
41).S.C.C.s.N° 401-290616.

El ordenamiento jurídico, no puede dejar de reconocer en la persona, un

ámbito de auto soberanía para reglamentar sus propias situaciones
jurídicas y, a través de ellas dar cauce a sus fines, intereses y
aspiraciones. A tal efecto, la Carta Política de la República Bolivariana de
Venezuela ha consagrado en su artículo 20 el derecho al libre
desenvolvimiento de la personalidad como derecho humano fundamental,
el cual debe colegirse con el derecho de libertad económica contemplado
en el artículo 112 del mismo texto constitucional, que determina la libertad
de las personas para establecer sus relaciones contractuales, solo
limitándolas a través de principios atinentes al derecho ajeno y el orden
público, tradicionalmente previstos en el artículo 6 del Código Civil.

La autonomía de la voluntad así consagrada, implica que las personas

son libres de diseñar las reglas contractuales que mejor convengan para
la satisfacción de sus intereses dentro de los límites que le impone la vida
en sociedad, plasmados en los conceptos jurídicos del orden público y las
buenas costumbres, reglas estas que por ser derivadas de sus propia
autonomía, implican per se, el obligatorio cumplimiento entre las partes
que las han pautado.
Así las cosas, dentro del Estado Democrático y Social de Derecho y de
Justicia que propugna nuestra Carta Política, el juez se encuentra en la
obligación en busca del orden social, de realizar la interpretación vertida
en sus fallos, de acuerdo con el principio de racionalidad, limitando un
derecho sólo cuando sea estrictamente necesario”.

En este caso, es evidente la intervención del Estado en las relaciones

privadas, que lleva implícito el contenido discrecional del “bien común”
como el ideal del Estado social, su interés superior. En su nombre, el
Estado se atribuye la obligación de hacer, frente al uso ilimitado de la
libertad que atente contra este valor fundamental. Su intervención no ha
de ir más allá de la esfera de libertad, jurídicamente garantizada, de lo
que permite la vinculación social de los derechos fundamentales y, sólo
así tal intervención será legítima.

Bajo este postulado, puede el Estado abstenerse en un primer momento y

sólo entrar en acción cuando no quepa ya esperar una solución adecuada
del conflicto planteado; es la conclusión sobre el particular análisis al
principio de la autonomía de la voluntad, y la fijación del canon de
arrendamiento por parte de la SUNAVI.

¿Hay límites a la autonomía de la voluntad en los contratos? ¿Es válida

cualquier limitación o cláusula recogida en un contrato, aunque sea
conforme a la voluntad de todas las partes? ¿Hasta qué punto prima la
libertad de los intereses de los contratantes? ¿Qué sucede si lo pactado
está al margen del ordenamiento jurídico?

7.- ¿Cuáles son las condiciones que establece el Estado para que
rijan en las relaciones arrendaticias?
R:Relaciones arrendaticias justas conforme a los principios del Estado
democrático y social, que propugna como valores superiores de su
ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia la
igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y en
general, la preeminencia de los DDHH, la ética y el pluralismo político.

8.- La Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de

Vivienda, establece condiciones que debe cumplir el arrendador para
que el arrendatario pueda cancelar el canon de arrendamiento
acordado ¿Cuáles son esas condiciones?
R: TÍTULO II, DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA.
Capítulo I de la LRCAV
Deberes y Derechos
Condiciones del inmueble
Artículo 33., “Los arrendadores de inmuebles destinados al
arrendamiento, están en la obligación de tenerlos en buen estado de
mantenimiento y conservación...”

Del cobro indebido de los cánones

Artículo 39.“No se podrán cobrar cánones de arrendamiento que no sean
aquellos calculados según los métodos que esta Ley ofrece…”

Cobro del canon de arrendamiento

Artículo 42.El arrendador tiene el derecho a recibir el pago oportuno del
canon de arrendamiento, que se haya fijado debidamente en el contrato, a
tal efecto el arrendador podrá acordar con el arrendatario o arrendataria la
forma y oportunidad en la que éstos o éstas deben cancelar dicho canon.

Capítulo IV

De los Cánones y la fijación

Del recibo de pago
Artículo 69. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario o
arrendataria un recibo de pago, salvo que se hubiera pactado que éste se
realice mediante procedimiento que acredite el efectivo cumplimiento de la
obligación de pago por el arrendatario o arrendataria.

De la obligación de formalizar la relación arrendaticia:

 Artículo 45. LRCAV, El arrendador o propietario de inmuebles
que hayan sido subarrendados o dados en cesión, sin la
autorización expresa y escrita del arrendador o propietario,
antes de la entrada en vigencia de la presente Ley, están en la
obligación de formalizar la relación arrendaticia con las
personas que ocupen en ese momento el inmueble, ante la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda…

Del procedimiento para la cancelación del canon de

arrendamiento de vivienda

Artículo 68. LRCAV “El pago se efectuará en una cuenta

corriente, en una institución bancaria que debe abrir el

arrendador para tal fin…”

9.- ¿Cuáles son las causas por las que se puede accionar el desalojo
de una familia con arrendamiento de vivienda familiar?
R: Capítulo VII, LRCAV
De los desalojos
Causas para el desalojo
Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de
arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las
siguientes causales:

1.- En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria

haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa
justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia
Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.

2.- En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de

ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del
segundo grado.

3.- En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el

inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la
conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la
comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el
arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el
previó.
4.-Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble
deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o
efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

5.- Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o

incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la
convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el
Comité Multifamiliar de Gestión.

Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el

arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la
autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que
el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres
años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo
menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de
contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley,
teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble.

Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por

otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el
derecho común.

10.- A continuación se presenta una lista de inmuebles, el

participante debe preparar una lista indicando cuáles bienes están
protegidos por la Ley Para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Viviendas en una relación arrendador-
arrendatario, cuales están exentos de protección y cuáles bienes
inmuebles son excluidos. Para éste ejercicio debe tomar en
consideración los bienes inmuebles siguientes: los anexos y
accesorios que con ellos se arrienden; bienes sujetos a una relación
laboral; vivienda en zona rural; bodega; residencia; hotel; pensión
turística; habitación; anexo de vivienda; habitación para
estudiantes; apartamento.
R: Artículo 6: PROTEGIDOS: Vivienda, habitación, residencia o pensión,
de los anexos y accesorios que con ellos se arrienden.

Artículo 8: EXCLUIDOS: Bienes sujetos a una relación laboral; Vivienda

en zona rural; Hotel; Pensión turística.
Bienes protegidos por la LRCAV Bienes excluidos por la LRCAV
Anexos y accesorios que con ellos Sujetos a una relación laboral;
se arrienden; Residencia; Hotel; Pensión turística, Artículo 8
Habitación, Anexo de vivienda,
Habitación para estudiantes;
Apartamento, bodega, Vivienda en
zona rural; Artículo 6°.

11.- ¿En qué momento procede la revisión del canon de

arrendamiento?
R: Según el art 83 de la LRCAV la revisión procede por las siguientes
causas:
 Cuando hubiere transcurrido un año después de cada fijación del
canon de arrendamiento máximo mensual, efectuada y notificada a
los interesados por 31 el órgano administrativo o jurisdiccional
competente, los interesados podrán pedir la revisión hasta con
sesenta días de anticipación al vencimiento del término fijado en
dicho numeral.
 Cuando se cambie, total o parcialmente, el uso o destino para el
cual fue arrendado el inmueble.
 Cuando el arrendador haya ejecutado en el inmueble, dentro del
plazo indicado en el numeral 1 del presente artículo, mejoras cuyo
costo excedan del veinte por ciento (20%) del valor del inmueble.

12.- Esquematice la fase administrativa que debe realizarse antes de

proceder jurisdiccionalmente para desalojar de la vivienda a una
familia? (VALOR 3 Pts.)
R: Para el desalojo la LRCAV nos remite a la LEY CONTRA EL
DESALOJO Y LA DESOCUPACIÓN ARBITRARIA DE VIVIENDAS.
Primeramente, el interesado en ejecutar la medida de desalojo, deberá:

consignar solicitud escrita, debidamente motivada y

documentada, por ante el Ministerio del Poder Popular con
competencia en materia de vivienda y hábitat, en la cual
expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución
de la posesión del inmueble y, por tanto, el desalojo de alguno
de los sujetos objeto de protección de conformidad con el
presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley. Artículo
7°.
El funcionario competente procederá a citar a la otra parte, para la
audiencia conciliatoria. Culminada dicha audiencia, y si la decisión fuere
favorable al solicitante, el funcionario actuante indicará en su resolución el
plazo tras el cual podrá efectuarse el desalojo, el cual sólo podrá
ejecutarse por orden judicial, conforme a lo dispuesto en el presente
Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley y el resto del ordenamiento
jurídico vigente.

13.- ¿Cuáles son los elementos utilizados para la fijación del canon
de arrendamiento?
R: Según el artículo 73 de la LRCAV en cuestión establece que se deberá
utilizar los siguientes elementos:
 Valor de reposición.
 Dimensiones del inmueble.
 Valor de depreciación.
 Vulnerabilidad sísmica.
 Región geográfica.
14.- ¿Qué tipo de garantía se puede exigir el arrendador al
arrendatario al momento de hacer el contrato de arrendamiento?
R: El arrendatario se obliga a pagar un canon con las formalidades
establecidas en la LRCAV.

En la legislación venezolana tenemos como garantías personales la fianza

y como garantías reales la prenda, la hipoteca y en el caso de el
arrendamiento el depósito en dinero.

En la LRCAV, “…que regula los alquileres NO está permitido, como se

establecía en la anterior ley, que se entregaban 3 ó 4 meses de depósitos
al propietario (es decir, legalmente NO hay que dar depósitos)”. Marcano
(s.f.).

La LRCAV, no contempla exigir garantía al arrendatario al momento de hacer

el contrato de arrendamiento.

15.- El participante debe desglosar el significado de la formula

R: El artículo 78 de la LRCAV establece que se debe aplicar la siguiente
formula
CA = (VI/12) x %RA
En donde:
1. CA = valor del canon de arrendamiento.
2. VI = valor del inmueble, de acuerdo a lo establecido en el artículo 73
de la presente Ley.
3. % RA= el porcentaje de rentabilidad anual de acuerdo a lo establecido
en el artículo 77 de la presente Ley.

16.- ¿Cuáles son las condiciones que deben existir para que se
pueda ejecutar el desalojo?
R: Causas para el desalojo Artículo 91 LRCAV. Sólo procederá el
desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción
se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria

haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa
justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la SUNAVI, para tal fin.

2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de

ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del
segundo grado.

3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el

inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la
conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la
comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el
arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el
previó.

4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble

deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o
efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o

incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la
convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el
Comité Multifamiliar de Gestión.

17.- Pedro habitante en la ciudad de Araure necesita acudir a las

autoridades competentes a fin de que puedan solucionar el problema
que tiene frente a su arrendador: ¿Cómo se llama el ente del Estado
al que debe acudir? y ¿Cuál es la base legal que le otorga ese
Derecho?
R:
Órgano rector
Artículo 16. LRCAV, Las funciones administrativas en materia de
arrendamiento de vivienda son de la competencia exclusiva del Poder
Ejecutivo Nacional.

Se crea la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda –

SUNAVI-, la cual forma parte de la estructura del Ministerio del Poder
Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat,
correspondiéndole ejercer la rectoría en la materia objeto de regulación en
la presente Ley.
De las atribuciones
Artículo 20. Corresponde a la SUNAVI, ejercer la regulación,
administración, supervisión, inspección, control y sanción por
parte del Estado a los arrendadores, arrendatarios o
arrendatarias, en cuanto al cumplimiento de las obligaciones
establecidas en esta Ley.

18.- CASUÍSTICA: Pedro acaba de mudarse a la ciudad de Acarigua

con su familia, necesita alquilar una vivienda y habla con Juan quién
le arrienda su casa. Con motivo de ese trato Juan contrata sus
servicios como abogado para que redacte el contrato: El partir debe
redactar el contrato cumpliendo con las exigencias mínimas
establecidas en la Ley.
R: En efecto “El partir debe redactar el contrato cumpliendo con las
exigencias mínimas establecidas en la Ley”. Dichas exigencias están
contempladas en el Capítulo II, De los Contratos, de la LRCAV, que
estipula Duración, De los ejemplares del contrato, Anexo de la fijación
del canon, Prohibición del pago en moneda extranjera, Sometimiento a
la jurisdicción judicial, Subrogación de contratos, Subrogación por
muerte del arrendatario o arrendataria y finalmente Del contrato
distinto al arrendamiento, sin menoscabo de lo que preceptúa la ley
sustantiva en materia civil en Venezuela, el CCV. Igualmente teniendo
en cuenta el Capítulo IV ejusdem, De los Cánones y la fijación.
Se debe fijar el canon de arrendamiento de acuerdo a lo especificado por
la SuperIntendencia Nacional de Arrendamientos de
Viviendas (SUNAVI).

Legalmente debe estar autorizado el canon de alquiler de la vivienda para

que la Notaria Pública haga el respectivo asiento.

De NO ser así la notaría pública no aceptará el contrato.

Link Drive ejemplar del contrato de arrendamiento:

https://drive.google.com/file/d/1BnWBYBev9Yrs7qChKGE5_K
gtYJUeBjAU/view?usp=sharing

19.- En las demandas por desalojo: ¿Qué tipo de medidas cautelares

se pueden solicitar?
 R: Todaslas establecidas supletoriamente en el CPC, a excepción del
secuestro.
TÍTULO IV,DEL PROCEDIMIENTO JUDICIAL, Capítulo I, De las
demandas, LRCAV.
Artículo 98. “…sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones
establecidas en el procedimiento oral contenido en la presente Ley,
independientemente de su cuantía, y supletoriamente se aplicarán las
disposiciones relativas al juicio oral establecidas en el Código de
Procedimiento Civil (nominadas e innominadas).

Prohibición de decretar secuestros cautelares

Artículo 16. LEY CONTRA EL DESALOJO Y LA DESOCUPACIÓN
ARBITRARIA DE VIVIENDAS.

A partir de la publicación en Gaceta Oficial de la República

Bolivariana de Venezuela del presente Decreto con Valor,
Rango y Fuerza de Ley, queda prohibido dictar medidas
cautelares de secuestro sobre viviendas que constituyan el
hogar de una familia, en las demandas por incumplimiento o
resolución de contrato y en aquellas por cobro de bolívares o
ejecución de hipoteca.

Preeminencia del ut supra Decreto.

Artículo 19. El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tendrá
aplicación preferente respecto de la legislación en materia de
arrendamientos inmobiliarios y la legislación procesal vigente, en lo
referente a las condiciones, requisitos y procedimiento de ejecución de
desalojos de los sujetos objeto de protección.

20.- Qué opinión le merece a usted el tener que cumplir con un

procedimiento previo antes de acudir a los Tribunales de
jurisdicción.
R. El agotamiento de la vía administrativa previa a la jurisdiccional, es una
de las condiciones o requisitos preprocesales, de admisibilidad para
demandar a una Administración pública y establecidas en el ordenamiento
legal vigente; es un requisito obligatorio, ineludible para la demanda
judicial, aparejado con la tutela judicial efectiva.
Para el régimen jurídico, el agotamiento de la vía administrativa es un
elemento clave, como acto merodeclarativo, que no tienen ejecutoriedad.

Otros actos administrativos en cambio, aparejan efectos constitutivos,

desde que establecen órdenes de dar, hacer o no hacer hacia los
administrados. En estos casos, el destinatario de la decisión
administrativa estará obligado a observar las conductas necesarias,
previstas en el acto, para darle adecuado cumplimiento. La decisión
administrativa en estos supuestos goza de ejecutoriedad.

Cuando la Administración se enfrenta a un particular que se niega a

cumplir voluntariamente la orden administrativa, será necesario iniciar un
procedimiento de ejecución forzosa (judicial y administrativa).

Existe una tesis o tendencia, explicativa en cuanto a que: “…el

agotamiento debe ser opcional, es decir, puede el ciudadano “escoger de
manera libre” entre el cursar y agotar la vía administrativa o iniciar el
trámite jurisdiccional, ante los órganos del contencioso administrativo
”.Tanno (2012).

En el caso concreto, el legislador preló este agotamiento, pudiendo

sustentarse en el hecho que en la mayoría de los casos, la vía
administrativa es la resolutoria de gran parte de los conflictos, muy
particularmente la medida de desalojo, siendo la vía expedita o sumaria
de las contenciones.
En lo particular, me inclino por la tesis opcional, que el ciudadano escoja
de manera libre, si acude directamente a los tribunales de jurisdicción.