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Inmobiliario

Inmobiliarias mueven sus fichas hacia Lima Moderna

Las propuestas de algunas autoridades electas de Lima Top sobre desarrollo urbanístico
reconfigurarían el mercado inmobiliario. La preferencia de las desarrolladoras estaría en Lima
Moderna.

Por Bruno Tuesta

15 de octubre de 2022
 Lectura de 5 min

Las inmobiliarias podrían buscar nuevas oportunidades para desarrollar sus proyectos en
los distritos de Lima Moderna cuyos parámetros urbanísticos y edificatorios son más
compatibles con la actual demanda de vivienda, como San Miguel y Jesús María,
jurisdicciones que han mostrado una importante revalorización del suelo. El escenario
descrito ocurriría si se aprobaran un conjunto de propuestas formuladas por los nuevos
alcaldes de los distritos de Lima Top y Lima Moderna, quienes han expresado su voluntad

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por restringir las áreas mínimas o las alturas de edificaciones en sus planes de desarrollo
urbanístico e inmobiliario (ver gráfico Propuestas…).

“No estamos a favor de tener estudios de 29 m2. Los servicios pueden colapsar porque
habrá mayor cantidad de vehículos, estacionamiento, etc. En el 2017 se aprobaron
proyectos inmobiliarios de 16 pisos en calles pequeñas, cuando en la avenida Benavides
apenas se otorga un máximo de 7 pisos. No permitiremos mayor densidad en lugares de
residencialidad”, indicó a SEMANAeconómica Carlos Canales, alcalde electo de
Miraflores. Por su parte, Carlos Bruce, virtual alcalde de Surco, plantea reducir la
densidad del distrito restringiendo las edificaciones con mayores alturas.

A finales de septiembre se aprobó el Plan de Desarrollo Metropolitano de Lima al 2040

(Plan MET 2040). Las alcaldías de Lima están obligadas a seguirlo, reforzado por la Ley de
Desarrollo Urbano Sostenible aprobada en el año 2021. Si una autoridad distrital tiene la
intención de modificar alguna ordenanza, y además el cambio tiene un impacto en las
dinámicas urbanas, como mayor densidad o más áreas mínimas, deberá elevar la
propuesta a la Municipalidad Metropolitana de Lima para que revise si los objetivos de
esos cambios se alinean con los del Plan MET. “Veo difícil que (Carlos Canales) encuentre
las herramientas legales para cumplir su propuesta”, señala Fernando Velarde, director
de la consultora inmobiliaria VeMás.

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Oferta restringida
Pero si la propuesta de Canales se materializa, podría acarrear consecuencias sobre la
nueva demanda y, por lo tanto, la nueva oferta del distrito. “La tendencia apunta hacia
familias más chicas que requieren menos espacio. Una familia joven con un solo hijo, que
necesita máximo dos dormitorios, no podrá considerar comprar en distritos como
Miraflores o Surco, porque estaría pagando por espacio de más”, comenta Víctor Gálvez,
director de Andiamo Inmobiliaria. “El mercado que va a Miraflores para alquilar, que es
alrededor del 30%, alquilará habitaciones más pequeñas o compartirá casas antiguas. Esto
va a valorizar más el producto sustituto, y copar el producto que ahorita está en alquiler”,
explica Velarde.

Por su parte, el virtual alcalde de La Molina, Diego Uceda, ha ratificado que no

modificará los parámetros de edificación para mantener la residencialidad del distrito.
Su decisión también podría perjudicar o frenar el potencial inmobiliario de su
jurisdicción. “La Molina tiene gran cantidad de áreas y terrenos, y todos los servicios
necesarios. Puede abarcar más densidad para mantener los servicios que son caros, y
atender al nivel socioeconómico B+ que no va a encontrar suelo en San Borja o
Miraflores, y que no quiere vivir en zonas céntricas”, dice Velarde.

La nueva oferta en Lima Metropolitana se ha venido reduciendo. Entre mayo del 2021 y
mayo de este año pasó de 31,035 a 27,319 unidades. Las zonas de Lima Moderna y Lima
Top lideran la participación de la nueva oferta en la capital (ver gráfico Participación …).
Si los parámetros fueran modificados, la oferta en Lima Top se vería aún más restringida.
“Con restricciones, algunas familias dejan de considerar mudarse a Lima Top y se van a
Lima Moderna o subsectores más económicos”, explica Gálvez. El mal aprovechamiento
del suelo y regular los topes mínimos podría encarecer el precio del metro cuadrado,
explica Alfredo Lozada, gerente institucional de ASEI.

Además, supondría un importante costo de oportunidad. Las fuentes consultadas

sostienen que en realidad la mayor densificación podría generar más ingresos a las
alcaldías por tributos y arbitrios, recursos que podrían ser destinados a la mejora de
servicios públicos como agua y desagüe. “Al tener ciudades más densificadas, la provisión
de servicios públicos es más eficiente, lo que se traduce en ahorro en tiempos de traslado,
combustible, etc.”, indica Miguel Deustua, CEO de Granadero Inmobiliaria.

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Lima Moderna, potencial ganadora

Algunos distritos de Lima Moderna absorberían la nueva oferta proveniente de distritos
más caros. La alta revalorización de los suelos en algunos de estos distritos les jugaría a
favor. El suelo en la avenida Costanera, en San Miguel, que costaba cerca de US$150 hace
más de 10 años, hoy ya está por arriba de los US$2,000. En Jesús María, la mayor presencia
del retail hace que el suelo pueda cotizar hasta en US$3,000.

Así, los proyectos más pequeños se moverían hacia distritos con precios de suelo más
accesibles y productos más demandados. “Hoy en 60 m2 entran tres dormitorios, y es un
producto muy comercial. Los productos de metrajes chicos, que es el gran volumen de
proyectos de muchas desarrolladoras, se mudarán. Productos grandes con departamentos
de tres dormitorios no deberían migrar”, señala Bryan Meza, gerente general de Danfra
Inmobiliaria.  

Tags: Lima Top Lima Metropolitana mercado inmobiliario

“Hoy en 60 m2 entran tres dormitorios y es un producto muy

comercial“ Le quedan 0/3 artículos este mes. Suscríbase a Semana Económica
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