Negocios Inmobiliarios y de Construcción

Curso

Desarrollo Inmobiliario
“Caso Plan de Negocios Renta Inmobiliaria”
SESION I
Temario:
+ Estructura de los mercados inmobiliarios

+ Estructura de los mercados inmobiliarios

+ Oportunidad de negocio

+ Estudio de mercado

+ Diseño de producto

+ Estrategia de negocio

+ Marketing del inmobiliario

+ Consideraciones para la evaluación financiera

 Objetivo de la sesión I

 Entender y conocer los distintos

negocios inmobiliarios que actúan en
el medio nacional

 Conocer las características de cada

tipo de negocio inmobiliario

 Conocer y entender el
comportamiento y variación de los
precios

 Plusvalía de los inmuebles.

Estructura de los mercados
Inmobiliarios
+ Mercado inmobiliario y
segmentos
 Mercado inmobiliario

¿Qué es ?

En general, es la oferta y la demanda

existente de bienes inmuebles, y que se
encuentran diferenciado por sub segmentos o
especializaciones, de acuerdo a la naturaleza
del negocio.
 Mercado Inmobiliario

¿Por qué estudiarlo?

 Una vez tenemos el mercado conocido,

podemos aprovechar al máximo las
oportunidades del negocio inmobiliario

 Para poder adelantarnos a la competencia

 Para aprender de las mejores experiencias

y aplicarlos a nuestra realidad
 Segmentos

Los segmentos más importantes y

conocidos son los siguientes

 Viviendas
 Oficinas
 Comercial
 Industrial
 De servicios

La segmentación no es exclusiva de
una región o país, sin embargo, las
variantes existen alrededor de los
segmentos con mayor o menor
importancia
 Principales Características

 Ligados el ciclo económico nacional e

internacional

 Ligado a tendencias y nuevos negocios

 El valor del suelo es una variable sensible

 El proceso de fabricación de inmuebles es de

largo periodo

 La adquisición de un inmueble casi siempre

implica financiación externa

 La disponibilidad de información en los

mercados inmobiliarios marca la diferencia entre
el éxito y el fracaso en la toma de decisiones de
los agentes participantes
 Factor Suelo

El suelo es un recurso escaso, valioso y cuya

gestión implica riesgo.

 Su precio reacciona muy rápido con la

demanda
 Su adquisición o concesión es determinante
por lo que el proceso de negociación , de
manera preferente, debe encargarse a
profesionales especializados.
 El valor del suelo incremento en el tiempo
(Volátil)
+ Análisis de los
segmentos y la data
 Proyecto de viviendas en Lima

Este segmento cuenta con dos tipos de viviendas:

 Venta
 Renta

Las viviendas son especializadas de acuerdo al Target, y

pueden ser:

+ De acuerdo al tipo de generación ( Generación X,

Millennials, Generación Z, Etc.)
+ De acuerdo al estilo de vida( Sofisticado, las modernas,
etc.)
+ De acuerdo al NSE
+ De acuerdo al Tipo de familia
 Viviendas para venta en Lima

Proyectos conceptualizados exclusivamente

para la venta al público, además,
dependiendo del Target, los atributos del
edificio son variables.

Target:

+ Dirigido a personas que quieren comprar su primera

vivienda.
+ Dirigido a personas que quieren comprar su vivienda
con fines de inversión y aumento de su patrimonio
Precios de vivienda para venta en Lima

+ Distrito con mayor valor por m2

es Barranco
+ La media de m2 en Lima Top
es de 80 m2
+ La media de m2 en Lima
Moderna es de 65 m2
 Viviendas para renta en Lima

Proyectos conceptualizados exclusivamente

para la renta al público, además,
dependiendo del Target, los atributos del
edificio son variables.

 Multifamily
 Renta inmobiliaria

Estos proyectos son concebidos exclusivamente

para los alquileres de unidades inmobiliarias,
aunque los proyectos pueden ser de propiedad
de un solo inversionista (empresa), o de
muchas personas naturales.
Precios de alquileres en Lima

+ Datos del BCRP al 2T 2022

+ Alquiler por m2 al año con
mayor ingreso Barranco
+ Alquiler por m2 al año con
menor ingreso La Molina

+ Recuperación en años con

menor periodo es San Miguel
+ Recuperación en años con
mayor periodo es La Molina
 Oficinas en Lima

En este segmento se cuenta con 2

tipos de oficinas:

 Prime
 Sub prime
 Oficinas Prime ( Clase A)

Se clasifican en A + y A, por tipo de

edificio

 A+ cuando tiene hasta 10 años de

antigüedad
 A cuando tienen hasta 15 años de
antigüedad

¿Porque se denominan oficinas Prime ?

 Las oficinas oscilan entre 200 a 500 m2

 Se ubican en zonas de alta concentración
de oficinas
 Los usuarios suelen ser empresas de +50
colaboradores

Fuente: https://binswanger.com.pe/-como-es-un-edificio-de-clase-prime-#:~:text=Los%20edificios%20prime%20destacan%20por,edificios%20de%20oficinas%20Clase%20A..
Oficinas Prime – Características Arquitectura

Fuente: MAGDI Desarrollo Inmobiliario ESAN

 Distribución de oficinas Prime en Lima

El inventario al 2022 cerró con 1,363,223 m2

distribuidos en 99 edificios en los submercados
mostrados.

Fuente: Informe 4T 2022 The Knowlegde Report oficinas Prime - Colliers

 Precios y tasa de vacancia Prime en Lima

Los segmentos de Lima Top son los que tienen un Observamos que el desarrollo de la vacancia a
mayor costo de alquiler por m2/mes (2022) partir del 2021 se viene comportando estable.

Fuente: Informe 4T 2022 The Knowlegde Report oficinas Prime - Colliers

 Oficinas Prime ( Clase B)

¿Porque se denominan oficinas Sub

Prime ?

 Las oficinas oscilan entre 60 a 200 m2

 Tiene un tipo de oficinas entre 20 a 80 m2
llamada oficinas “Boutique”
 Edificios con antigüedad mayor a 15 años
 Plantas menores a 500 m2
 Puede no tener áreas comunes
 Distribución de oficinas Sub Prime en Lima

El inventario al 2022 cerró con 1,343,619 m2

distribuidos en 267 edificios en los submercados
mostrados.

Fuente: Informe 4T 2022 The Knowlegde Report oficinas sub Prime - Colliers
 Precios y tasa de vacancia Sub Prime en Lima

Observamos que el desarrollo de la vacancia a

Los segmentos de Lima Top son los que tienen un partir del 2022 se viene comportando estable.
mayor costo de alquiler por m2/mes (1T 2022)

Fuente: Informe 4T 2022 The Knowlegde Report oficinas sub Prime - Colliers
 Oficinas Coworking

En lima y Callao operan alrededor de 40

empresas que brindan oficinas
colaborativas, representándose en
87,000 m2 . Estas ofertan se vienen
presentando dentro de edificios Prime y
Sub Prime.
Oficinas Coworking - Formatos

El mercado presenta 4 formatos, de las

cuales, observamos que las oficinas
privadas tienen una mayor demanda
(30%), seguido del escritorio flexible
(28%).
 Distribución de oficinas Coworking en Lima y Callao
Distribución del inventario por Distribución del inventario por
operadores categoría de edificios

Fuente: Informe Especial 2022 The Knowlegde Coworking - Colliers

 Distribución de oficinas Coworking en Lima y Callao

La distribución de los Coworking se

encuentra presente en 9 distritos, y en
mayor porcentaje en los distritos de San
Isidro, Miraflores y Surco , con un 87%.

Fuente: Informe Especial 2022 The Knowlegde Coworking - Colliers

 Proyección del mercado en Lima y Callao

Fuente: Informe Especial 2022 The Knowlegde Coworking - Colliers

 Comercial

De acuerdo con Colliers, los Centros

Comerciales se clasifican en 4 tipo:

 Super Regionales
 Regionales
 Comunitarios
 Estilos de vida
 C.C. Super Regionales

Centros C. de grandes extensiones, con metrajes

mayores a los 75 mil m2, con diversas tiendas
anclas, tiendas por departamentos a gran escala.

Fuente: Reporte Retail 2S 2022 -Colliers

 C.C. Regionales

Centros C. de grandes extensiones, con metrajes

entre 37 y 75 mil m2, con variedades de tiendas
menores y presencia de 2 a 3 tiendas anclas de
categorías de moda, entretenimiento o primera
necesidad.

Fuente: Reporte Retail 2S 2022 -Colliers

 C.C. Comunitarios

Centros C. dirigido a un público vecinal, con tiendas

esenciales para la comunidad, y tiendas ancla tales como
supermercados.
También cuentan en su mayoría con tiendas menores de moda
y calzado, su área arrendable está comprendida entre 12 a 37
mil metros cuadrados.

Fuente: Reporte Retail 2S 2022 -Colliers

 C.C. Estilos de vida

Centros C. ubicados en vecindarios residenciales de clase alta, y

conformados por tiendas de alta especialidad en moda, tiendas de
lujo, hoteles, restaurantes o casinos que complementan la
experiencia de visita. Cuenta con pocas tiendas ancla, en su
mayoría supermercados, centros de entrenamiento o centros de
deporte. Su área arrendable oscila entre 14 y 46 mil metros
cuadrados

Fuente: Reporte Retail 2S 2022 -Colliers

 Mix de locatarios (Tenant Mix)

Ranking 2022

1. Prendas de vestir & Accesorios

2.Restaurantes & Bar
3. Otros
4. Cuidado Personal
5. Servicios
6. Tecnología
7. Banca
8.Joyería

Fuente: Reporte Retail 2S 2022 -Colliers

 Precios y tasa de vacancia

Fuente: Reporte Retail 2S 2022 -Colliers

 Industrial

Almacenes

Las bodegas o almacenes industriales son

construcciones inmobiliarias destinadas
exclusivamente para labores de acopio y distribución
de productos industriales. Se encuentran dentro de
centros logísticos ubicados en zonas industriales y
dirigidos por una administración centralizada,
encargada de supervisar el buen funcionamiento
operacional y de gestionar los gastos de
mantenimiento entre todos los arrendatarios.

Fuente: Reporte Retail 2S 2022 -Colliers

 Impulso del desarrollo de almacenes

Ligado con el comercio electrónico

Como se aprecia, las ventas por e-commerce viene

en crecimiento, y este desarrollo, da pie que a que
se generen nuevos negocios ligados a este rubro.

Es por ello, que este dato representa una

oportunidad para el mercado de centros logísticos.
y de gestionar los gastos de mantenimiento entre
todos los arrendatarios.

Fuente: Reporte Retail 2S 2022 -Colliers

 Tipología y ubicación de almacenes
Clasificación de almacenes y
ubicaciones tipo A

Fuente: Almacenes tipo A 2S Lima y Callao The Knowlegde Report - Colliers

 Ubicación- ACH Almacenes

VIDEO
https://www.youtube.com/watch?v=c4GwoTlMzVY&t=81s
Servicios

 El sector inmobiliaria involucra a todas las

actividades que involucran la compra y venta de
bienes inmuebles

 Para el desarrollo de clínicas se requiere de una

inversión inmobiliaria, construcción e
implementación, y el periodo de recuperación
esta determinado por un flujo de caja en un
tiempo determinado
+ Plusvalía
 Plusvalía

La plusvalía, visto como un incremento del

suelo y de los bienes inmuebles, es generado
por las diversas actividades, tales como las
actividades urbanas, acciones comunitarias, los
inversionistas y el estado a través de normas,
oferta y demanda, entre otros factores.
 Factores

ARQUITECTURA

UBICACIÓN SEGURIDAD

ESTADO DE LA
SERVICIOS
VIVIENDA

MOVILIDAD OFERTA Y
URBANA DEMANDA
PROYECTOS
FUTUROS
Fin de Sesión I