SECTOR INMOBILIARIO

Esta sección comprende las actividades de arrendadores, agentes y/o corredores

inmobiliarios en una o más de las siguientes operaciones: venta o compra,
administración, alquiler y/o arrendamiento de inmuebles y la prestación de otros
servicios inmobiliarios, tales como la valuación y las consultorías inmobiliarias.

Las actividades incluidas en esta sección pueden realizarse con bienes propios o
arrendados o a cambio de una retribución o por contrata.

DANE. (2022). CLASIFICACIÓN INDUSTRIAL INTERNACIONAL UNIFORME DE

TODAS LAS ACTIVIDADES ECONÓMICAS.
https://www.dane.gov.co/files/sen/nomenclatura/ciiu/CIIU_Rev_4_AC2022.pdf

Fuerza de Porter: Amenaza de nuevos competidores

Variable 7: Acceso privilegiado a materias primas

En el sector inmobiliario, la materia prima no se refiere a un recurso físico o

material en el sentido tradicional, como podría ser el acero para la construcción o
el algodón para la fabricación de textiles. En cambio, el "activo" fundamental del
sector inmobiliario son las propiedades o bienes raíces disponibles para su
compra, venta, alquiler o inversión.

El acceso a la "materia prima" en el sector inmobiliario, entendida como las

propiedades disponibles para transacciones (compra, venta, alquiler) y los actores
involucrados (propietarios, compradores, inquilinos, inversores), varía
considerablemente dependiendo de varios factores. Estos incluyen el estado del
mercado inmobiliario, la regulación y legislación local, las condiciones económicas,
la tecnología y la innovación en el sector, entre otros.
El acceso al sector inmobiliario está influenciado por una variedad de factores que
incluyen la oferta y demanda del mercado, los precios de las propiedades, las
regulaciones gubernamentales, las condiciones económicas y los avances
tecnológicos. En mercados con alta demanda y oferta limitada, el acceso puede
ser competitivo y costoso, mientras que una mayor oferta facilita el acceso. Los
precios altos de las propiedades pueden limitar la accesibilidad para muchos
compradores e inversores. Las políticas de vivienda y las regulaciones de
arrendamiento pueden tanto facilitar como obstaculizar el acceso al mercado. La
disponibilidad de financiamiento y la salud económica general afectan la
capacidad de las personas para comprar o invertir en bienes raíces. Finalmente, la
tecnología y la innovación financiera están simplificando las transacciones y
ofreciendo nuevas formas de acceder al capital, mejorando así el acceso al sector
inmobiliario.

El acceso de las empresas inmobiliarias a los activos, es decir, a las propiedades

y a las personas que poseen estos bienes raíces, depende de varios factores y
puede variar en complejidad. En el contexto colombiano, y en general en el
mercado inmobiliario, el acceso a los activos por parte de las empresas puede ser
influenciado por:

Facilitadores de Acceso

Redes y Relaciones: Las empresas inmobiliarias suelen construir extensas redes

de contactos que incluyen propietarios de propiedades, constructores, inversores y
otros actores clave en el sector. Estas relaciones pueden facilitar
significativamente el acceso a nuevos activos y oportunidades de negocio.

Plataformas y Tecnología: El uso de plataformas digitales y tecnologías de la

información permite a las empresas inmobiliarias acceder a una base de datos
más amplia de propiedades y propietarios. Estas herramientas digitales pueden
ayudar a identificar oportunidades de mercado de manera más eficiente.

Reputación y Marca: Las empresas con una sólida reputación y reconocimiento

de marca tienen más facilidades para atraer a propietarios interesados en vender
o alquilar sus propiedades. La confianza en la marca puede ser un factor
determinante para que un propietario decida trabajar con una empresa
inmobiliaria.
Desafíos para el Acceso

Competencia: La competencia en el mercado inmobiliario puede dificultar el

acceso a los activos, especialmente en áreas de alta demanda donde múltiples
empresas pueden estar compitiendo por las mismas propiedades o por la atención
de los mismos propietarios.

Informalidad: En Colombia, como en muchos otros países, existe un segmento

del mercado inmobiliario que opera de manera informal. Esto puede dificultar el
acceso a esos activos por parte de empresas formales, ya que los propietarios que
operan informalmente pueden preferir evitar las regulaciones y costos asociados
con el mercado formal.

Regulaciones y Barreras Legales: Las regulaciones locales y las barreras

legales pueden complicar el proceso de adquisición o venta de propiedades,
especialmente para empresas que no están familiarizadas con el entorno legal o
que no cuentan con el asesoramiento adecuado.
En resumen, aunque las empresas inmobiliarias en Colombia tienen múltiples
herramientas y estrategias para acceder a los bienes raíces y a sus propietarios,
también enfrentan desafíos que pueden complicar este acceso. La eficacia con la
que una empresa inmobiliaria puede superar estos desafíos y aprovechar los
facilitadores de acceso depende en gran medida de su capacidad para adaptarse
al mercado, innovar en sus prácticas y fortalecer sus redes de contacto y su
presencia en el mercado.
Calificación 3
Tomando como base el contexto proporcionado y considerando los distintos
factores que pueden facilitar o dificultar el acceso de las empresas inmobiliarias a
los activos bienes raíces (la materia prima del sector) en Colombia, se podría
calificar este acceso como un 3.
Esta calificación intermedia reconoce que, aunque existen facilitadores
significativos como la tecnología, las redes de contacto y la reputación de las
empresas, también hay desafíos notables como la competencia, la informalidad
del mercado y las barreras legales y regulatorias. Un 3 sugiere que el acceso a la
materia prima es moderadamente desafiante: existen oportunidades claras para
acceder a propiedades y propietarios, pero los desafíos requieren esfuerzos y
estrategias específicas para superarlos eficazmente.

Variable 8: Innovación y tecnología

Impacto de la tecnología en el mercado inmobiliario colombiano

La tecnología seguirá desempeñando un papel fundamental en el sector

inmobiliario colombiano en el segundo semestre de 2023. Plataformas de
búsqueda y transacción en línea, así como herramientas de realidad virtual para
visitas virtuales, facilitarán el proceso de compra, venta y alquiler de propiedades.
Además, la incorporación de la tecnología en el diseño y construcción de
proyectos inmobiliarios permitirá la creación de espacios más eficientes y
sostenibles.

Perspectivas del sector inmobiliario en Colombia en el segundo semestre de

2023. (2023, julio 28). Solunion Colombia.
https://www.solunion.co/blog/perspectivas-del-sector-inmobiliario-en-
colombia-en-el-segundo-semestre-de-2023/

La innovación tecnológica como transformador del sector inmobiliario

La revolución digital llegó a todos los sectores y Colombia debe ponerse a la

vanguardia de las nuevas necesidades que demandan y a la transformación
digital por la que atraviesa el mundo. En el inmobiliario, conocido por ser
tradicional, se vive esa transición que ha dado vida a nuevas soluciones y
maneras de evolucionar tecnológicamente.

"Muchas cosas que suceden dentro del mundo de los arrendamientos. Alquilar
con una inmobiliaria antes era un dolor de cabeza, ahora es más fácil alquilar
directamente con un propietario. En el negocio inmobiliario el cliente cambió y el
modelo de evaluación también tenía que cambiar. Cuando el inmobiliario se da
cuenta que durante la visita del inmueble puede lograr que el inquilino haga la
evaluación y que le den respuesta ahí mismo, la satisfacción de su inquilino es lo
que lo lleva a decir 'esto es lo que necesito'", señaló Jiménez.
En la misma línea, Arias indicó que es importante generar un estándar de cambio
de información entre las compañías del sector. "El gran desafío es unirse y buscar
esos estándares para intercambiar datos. Es un esfuerzo adicional que hacemos
todos para buscar soluciones que permitan dar un mejor servicio y cumplir las
necesidades que demanda el sector inmobiliario", puntualizó

La innovación tecnológica como transformador del sector inmobiliario - La

innovación tecnológica como transformador del sector inmobiliario. (s/f).
MINTIC Colombia. Recuperado el 17 de febrero de 2024, de
https://mintic.gov.co/portal/inicio/Sala-de-prensa/Noticias/327053:La-
innovacion-tecnologica-como-transformador-del-sector-inmobiliario

CALIFICACIÓN: 2
POR QUE:
La incorporación de la tecnología en el sector inmobiliario colombiano, tal como se
describe en los comentarios y perspectivas compartidos por expertos del sector,
representa tanto una oportunidad significativa como un desafío potencial para las
empresas tradicionales del sector inmobiliario. La manera en que las empresas
respondan a esta transformación digital determinará si la tecnología actúa como
una oportunidad para crecer y evolucionar o como una amenaza para su modelo
de negocio existente.
Oportunidades

Eficiencia y Alcance: Las tecnologías digitales, como las plataformas de

búsqueda y transacción en línea, permiten a las empresas inmobiliarias operar con
mayor eficiencia y alcanzar a un público más amplio. La capacidad de conectar
con clientes potenciales a través de internet elimina muchas barreras geográficas
y temporales que antes limitaban el mercado.
Mejora de la Experiencia del Cliente: Herramientas como la realidad virtual para
visitas virtuales de propiedades mejoran significativamente la experiencia del
cliente, permitiéndoles explorar propiedades de manera conveniente desde sus
hogares. Esto puede acelerar el proceso de decisión y aumentar la satisfacción del
cliente.

“Ciencuadras.com como articulador del sector inmobiliario busca

reconocer las tendencias y dinámicas del sector, para identificar
oportunidades para todos los actores, de la mano de herramientas
tecnológicas innovadoras que mejoran la experiencia de la compra,
venta o arriendo de vivienda. Por lo tanto, el sistema Mía, la asesora
de Inteligencia Artificial a través de WhatsApp, utiliza un lenguaje
natural para comprender las necesidades del cliente en tiempo real
y brinda información precisa, optimizando los tiempos de búsqueda
de los usuarios,”, enfatizó Paola Suárez, vicepresidente de
Ciencuadras.com.

Vivienda en Colombia: las ciudades en las que más aumentó el valor del metro

cuadrado. (2023, noviembre 19). Noticias RCN.

https://www.noticiasrcn.com/economia/comportamiento-del-sector-

inmobiliario-en-colombia-458709

Innovación en el Diseño y Construcción: La tecnología también permite la

creación de espacios más eficientes y sostenibles, lo que responde a una
creciente demanda de construcciones amigables con el medio ambiente y
económicamente eficientes.
La colaboración con empresas emergentes de tecnología inmobiliaria y
financiera puede brindar nuevas soluciones y enfoques al mercado, desde la
financiación hasta la gestión de propiedades, abriendo nuevas vías de ingresos y
servicios para las empresas inmobiliarias.
Desafíos
Adaptación al Cambio: Para las empresas tradicionales, adaptarse a la rapidez
del cambio tecnológico puede ser un desafío. Esto incluye desde la actualización
de sus sistemas hasta la capacitación de su personal para operar nuevas
plataformas y herramientas digitales.
Competencia de Nuevos Entrantes: Las empresas emergentes y los propietarios
individuales que utilizan tecnologías avanzadas pueden representar una
competencia significativa para las empresas inmobiliarias tradicionales,
especialmente si estas últimas no innovan a un ritmo similar.
Estándares de Intercambio de Información: Como señala Carlos Alberto Arias,
el desafío de unificar estándares para el intercambio de datos entre compañías
puede ser complejo pero es necesario para mejorar el servicio y satisfacer las
demandas del mercado, lo que además podría generar una política recordaaar
Finalmente, la tecnología representa principalmente una oportunidad para las
empresas del sector inmobiliario en Colombia, siempre y cuando estas estén
dispuestas a adaptarse e innovar. Aquellas empresas que vean la transformación
digital como una oportunidad para mejorar sus servicios, expandir su mercado y
aumentar la eficiencia estarán mejor posicionadas para prosperar en el futuro.
Aquellas que no se adapten corren el riesgo de quedarse atrás frente a
competidores más ágiles y tecnológicamente avanzados.

Dada la información y el análisis anterior, se le asigna una calificación de 2 a la

tecnología en el sector inmobiliario colombiano, debido a los desafíos inherentes a
la adaptación y la competencia que también acompañan a la introducción de
nuevas tecnologías. Las empresas inmobiliarias deben enfrentarse a la necesidad
de adaptarse rápidamente, invertir en nuevas tecnologías y estrategias, y a la
posibilidad de una competencia incrementada por parte de nuevos entrantes en el
mercado que son nativos digitales.
Sin embargo, estos desafíos no superan el amplio espectro de posibilidades
positivas que la tecnología abre para el sector. Con las acciones correctas, tales
como la inversión en tecnología, la formación continua, la colaboración, y la
adaptación a las demandas de un mercado en evolución, las empresas
inmobiliarias pueden no solo mitigar estos desafíos sino también capitalizar las
oportunidades para crecer y prosperar.

INFO APARTE
Fuerte demanda en el mercado residencial
El mercado residencial colombiano seguirá experimentando una fuerte
demanda en el segundo semestre de 2023. Factores como el crecimiento de
la población, la estabilidad económica y la urbanización continúan
impulsando la necesidad de viviendas. Además, la tendencia hacia el trabajo
remoto ha llevado a un mayor interés en propiedades ubicadas fuera de las
áreas urbanas densamente pobladas.

Oportunidades en el mercado comercial

El segmento comercial también presenta oportunidades interesantes en este
periodo. Con la recuperación económica en marcha, se espera que el
comercio, la industria y los servicios busquen expandirse y establecerse en
nuevas ubicaciones. Esto generará una demanda creciente de espacios
comerciales y oficinas en ciudades clave como Bogotá, Medellín, Cali y
Barranquilla.
CLIENTES
Sostenibilidad y eficiencia energética
La sostenibilidad se ha convertido en un factor clave para los compradores y
desarrolladores inmobiliarios en Colombia. En el segundo semestre de 2023,
la demanda de propiedades con características sostenibles y eficiencia
energética aumentará considerablemente. Los proyectos que incorporen
tecnologías verdes y prácticas amigables con el medio ambiente ganarán
terreno en el mercado.

Fuerza de Porter: Poder de los compradores

Variable 1: Grado de hacinamiento (concentración de consumidores)

Los consumidores de una inmobiliaria son variados e incluyen compradores de vivienda,

vendedores de propiedades, inquilinos, propietarios arrendadores, inversores inmobiliarios,
desarrolladores inmobiliarios, empresas y negocios, así como entidades públicas y ONGs.
Cada grupo tiene necesidades específicas y busca en la inmobiliaria servicios adaptados a
sus requerimientos, ya sea para comprar, vender, alquilar o arrendar propiedades. Esta
diversidad de consumidores refleja la amplitud del mercado inmobiliario y la importancia
de que las inmobiliarias ofrezcan una gama de servicios flexible y bien ajustada a los
diferentes segmentos del mercado.

Concentración: CALIFICACIÓN

Situación general:

El mayor número de movimientos de registro inmobiliario en Colombia por departamento en

2011, fueron las actividades de compra y venta. La mayor parte se concentró en Bogotá, Antioquia
y Valle del Cauca. A nivel nacional el 26% de las compraventas incluyeron constitución o
levantamiento de hipoteca. Risaralda tiene la proporción de hipotecas más elevada, con respecto
a la compraventa de vivienda (45%). Por su parte, los predios rematados se encontraban,
principalmente, en Bogotá, Antioquia y Valle del Cauca.

de Industria y comercio, S. (2012). Estudio de mercado. Estudio sobre el sector

vivienda en Colombia.

Para inmuebles en venta:

Según el estudio, se mantiene la concentración de la oferta de venta de vivienda

usada y nueva, que en Bogotá fue de un (28,62%), Medellín (23,56%) y
Barranquilla (11,85%). Con respecto a la demanda de vivienda únicamente nueva,
entre el periodo de julio y septiembre de este año las más demandadas fueron
Bogotá (28%), Itagüí (18%) y Medellín (10%). Siendo Bogotá, la ciudad que
registra la mayor cantidad de búsquedas que se realizan en el portal de
Ciencuadras.com a nivel nacional.
Al corte del tercer trimestre de 2023, se evidencia que el interés en vivienda usada
se concentra en Bogotá (38,22%), Cali (14,66%) y Medellín (12,57%). En
comparación con el segundo trimestre del año anterior, entran en el top las
ciudades de Pasto y Villavicencio, y salen Pereira e Ibagué.

Para inmuebles en arriendo:

Para el cierre del tercer trimestre del año se mantiene en primera
posición la oferta de arriendo de Medellín, con el 29% de la
participación (6,43% menos que el trimestre anterior); seguido de
Bogotá con el 16,65% (3,86% menos que el trimestre anterior). En
comparación con la oferta de arriendo del tercer trimestre de 2022,
Medellín, Bogotá y Barranquilla se mantienen en las tres primeras
posiciones del top, sin embargo, su oferta ha disminuido en lo
corrido de este año 2023.

Vivienda en Colombia: las ciudades en las que más aumentó el valor del metro

cuadrado. (2023, noviembre 19). Noticias RCN.

https://www.noticiasrcn.com/economia/comportamiento-del-sector-

inmobiliario-en-colombia-458709

Análisis:
La concentración de la demanda de inmuebles en ciertas ciudades puede tener
impactos mixtos en las empresas inmobiliarias:

Positivos
Mercado predecible con necesidades de clientes más claras.
Oportunidades de venta y alquiler debido a la alta demanda.
Facilidad para proyectos a gran escala, aprovechando economías de escala.
Adopción de innovaciones y tecnología más fácilmente en mercados
concentrados.

Negativos
Competencia intensa que puede reducir los márgenes de beneficio.
Riesgo de saturación del mercado, afectando precios y rentabilidad.
Ignorancia de mercados emergentes, limitando el crecimiento a largo plazo.
Vulnerabilidad a cambios económicos o políticos en áreas concentradas.

En resumen, la concentración ofrece oportunidades significativas de negocio, pero

también presenta riesgos que las empresas deben gestionar mediante estrategias
de diversificación y adaptación.

Calificación 2

Esta calificación refleja que, aunque existen desafíos significativos y riesgos

asociados con la concentración de la demanda (como la intensa competencia y el
riesgo de saturación del mercado), las oportunidades de negocio, el potencial de
innovación y la capacidad de enfocarse en mercados con alta demanda presentan
beneficios considerables. La gestión efectiva de estos riesgos puede llevar a un
resultado positivo para las empresas inmobiliarias.

Variable 2: Grado de exigencia

¿Qué están buscando los colombianos en el sector inmobiliario?

Según el articulador inmobiliario Ciencuadras.com, las personas están buscando
inmuebles en venta de un promedio de $255.000.000 y para arriendo de
$1.200.000. En ambos casos es importante resaltar que el inmueble incluye
parqueadero, mínimo 2 baños y un área mayor de 65m2. Adicionalmente, las
viviendas usadas se venden más rápido que las nuevas, con un tiempo promedio
de venta de 7 a 7.5 meses en algunas ciudades, lo que facilita la compra.

Vivienda en Colombia: las ciudades en las que más aumentó el valor del metro

cuadrado. (2023, noviembre 19). Noticias RCN.

https://www.noticiasrcn.com/economia/comportamiento-del-sector-

inmobiliario-en-colombia-458709

Nuevos compradores, nuevas exigencias para el mercado inmobiliario en

Colombia

Los avances tecnológicos y cambios sociales han transformado las expectativas y

necesidades de los compradores en el mercado inmobiliario colombiano. Los
consumidores actuales, principalmente jóvenes y familias pequeñas, incluidas las
mascotas como nuevos miembros, buscan viviendas que se adapten a estilos de
vida más modernos y auténticos. Prefieren espacios amplios, flexibles, áreas
designadas para teletrabajo y amplias zonas verdes. Este cambio demanda del
sector inmobiliario en Colombia una rápida adaptación y la creación de ofertas que
cumplan con estas nuevas exigencias, como apartaestudios con zonas de
teletrabajo y condominios con áreas sociales adecuadas para el entretenimiento
de las mascotas, respondiendo así al deseo de procesos simplificados,
información clara y gratificación instantánea de los consumidores.

Nuevos compradores, nuevas exigencias para el mercado inmobiliario en

Colombia. (s/f). Miarea.co. Recuperado el 17 de febrero de 2024, de

https://miarea.co/2022/07/15/nuevos-compradores-nuevas-exigencias-

para-el-mercado-inmobiliario-en-colombia/
Análisis:

El sector inmobiliario en Colombia está ajustándose a satisfacer las demandas de

un mercado cambiante, caracterizado por consumidores que buscan viviendas que
soporten un estilo de vida moderno, con preferencias hacia espacios amplios,
áreas de teletrabajo, y zonas verdes para mascotas. Aunque el sector muestra
capacidad de adaptación, evidenciada por la rápida venta de viviendas usadas y el
diseño de nuevos proyectos que atienden estas tendencias, enfrenta el desafío
constante de innovar y responder eficazmente a las expectativas de los
compradores. La efectividad del sector inmobiliario para satisfacer estas
necesidades dependerá de su agilidad para comprender y adaptarse a las
preferencias emergentes de los consumidores.

Calificación 3
Basándose en la descripción anterior, calificaría la situación para las empresas del
sector inmobiliario en Colombia como 3. Esto indica que, aunque existen desafíos
significativos relacionados con adaptarse a las nuevas demandas y expectativas
de los consumidores, las empresas tienen la oportunidad de innovar y ajustarse
para satisfacer estas necesidades. La situación no es crítica al punto de no tener
solución, pero sí requiere de atención y acción rápida para no quedarse atrás
frente a las tendencias del mercado y las preferencias cambiantes de los
compradores.

Variable 3: Sensible ante el precio

Las ventas de vivienda cayeron 44,9%, mientras que los arrendamientos crecieron
11%
Tras la fuerte caída en las ventas de vivienda en 2024 por cuenta de las altas
tasas de interés, las personas optaron por arrendar. Según cifras de la Cámara
Colombiana de la Construcción, Camacol, las ventas de viviendas cayeron 44,9%
el año pasado. Se vendieron 106.554 viviendas menos que en todo 2022. Es
decir, que los hogares invirtieron $20 billones menos en compra de vivienda que
un año antes.

Figura 1: Panorama de venta y arriendo de vivienda para 2024. Tomado de: La

República

Las ventas de vivienda cayeron 44,9%, mientras que los arrendamientos

crecieron 11%. (s/f). Diario La República. Recuperado el 17 de febrero de

2024, de https://www.larepublica.co/economia/las-ventas-de-vivienda-

cayeron-45-pero-los-arriendos-crecieron-11-3798624
Análisis:

La información proporcionada indica que los compradores son bastante sensibles

a los cambios en el precio, especialmente cuando estos cambios están
relacionados con aumentos en las tasas de interés que afectan directamente el
costo de financiación de una vivienda. Una caída del 44,9% en las ventas de
vivienda, junto con una disminución en la inversión de $20 billones en compra de
vivienda en comparación con el año anterior, sugiere una alta elasticidad de la
demanda. En este contexto, la elasticidad de la demanda se refiere a la
sensibilidad de los consumidores a los cambios en el precio o costo de adquirir
vivienda (en este caso, afectado por las tasas de interés). Cuando las tasas de
interés aumentan, el costo del crédito hipotecario sube, haciendo que comprar
vivienda sea menos asequible para un segmento significativo de la población, lo
que lleva a una preferencia por el arrendamiento como una opción más viable
económicamente. Esto se refleja en el crecimiento del 11% en los arrendamientos,
lo que indica una respuesta directa a las condiciones del mercado y la búsqueda
de alternativas más accesibles frente al aumento de los costos de financiamiento.

Calificación 4

Basándose en la información sobre la caída del 44,9% en las ventas de vivienda y

el incremento en los arrendamientos del 11% debido a las altas tasas de interés, la
situación para las empresas del sector inmobiliario puede calificarse como 4. Esta
calificación sugiere que la situación es crítica pero no extremadamente crítica (5),
ya que aún hay movimiento en el mercado a través de los arrendamientos. Sin
embargo, la significativa caída en las ventas de vivienda representa un desafío
considerable para las empresas inmobiliarias que de la venta de nuevas
propiedades como su principal fuente de ingresos. La adaptación a un mercado
con mayores tasas de interés y la búsqueda de estrategias para incentivar la
compra en este nuevo contexto económico son cruciales para mitigar el impacto
negativo de la caída en las ventas.

Variable 4: Similitud entre productos

Las similitudes entre productos en el sector inmobiliario pueden clasificarse en los
siguientes puntos clave:

Ubicación: Propiedades en zonas similares comparten accesibilidad y servicios

cercanos.
Tipo de propiedad: Categorías como apartamentos, casas, locales comerciales,
etc., que definen diseño y funcionalidad.
Amenidades y servicios: Acceso a piscinas, gimnasios, seguridad, entre otros,
que mejoran la calidad de vida.
Tamaño y distribución: Metraje y configuración de espacios que afectan la
utilidad de la propiedad.
Rango de precios: Propiedades dentro de rangos de precios similares apuntan a
segmentos de mercado específicos.
Estado de la propiedad: Nuevas, usadas o en pre-venta, con implicaciones en
mantenimiento y posibles renovaciones.

Estos factores son fundamentales para comparar opciones y para que los
vendedores se diferencien en el mercado.

Análisis

Variable 5: Costos y facilidad de cambio

Variable 6: Integración hacia atrás

Integración hacia atrás en el sector inmobiliario

En el contexto del sector inmobiliario, la integración hacia atrás podría involucrar acciones
como la adquisición de una empresa de construcción o de materiales de construcción, la
inversión en terrenos o el desarrollo de capacidades internas para el diseño y planeación
de proyectos. Esta estrategia permitiría a una empresa inmobiliaria controlar más aspectos
del proceso de desarrollo de proyectos, desde la adquisición de terrenos hasta la
construcción y comercialización de las propiedades, lo que puede resultar en una mayor
rentabilidad y en la capacidad de ofrecer productos más personalizados al mercado.

Morales, F. (2024, febrero 13). 6 Desafíos clave de la industria inmobiliaria para

2024. treble.ai. https://treble.ai/blog/desafios-industria-inmobiliaria-

2024/

La transición de una inmobiliaria a convertirse en una constructora implica

desafíos significativos y no es un proceso fácil. Requiere una inversión
considerable en capital, adquisición de conocimiento técnico en construcción y
normativas urbanísticas, cumplimiento de regulaciones y obtención de permisos
más estrictos, y una gestión de riesgos más compleja. Además, esta transición
demanda una revisión completa de la estructura operativa de la empresa,
estrategias de financiamiento especializadas, y posiblemente, la diversificación de
la cartera de servicios. Aunque puede ofrecer oportunidades para generar nuevas
fuentes de ingresos, es esencial realizar un análisis detallado de la viabilidad
financiera y los recursos necesarios antes de decidir convertir una inmobiliaria en
constructora.

Vieira, S. (2019, julio 3). Constructora, promotora y agencia inmobiliaria ¿en qué

se diferencian? Metrovacesa. https://metrovacesa.com/blog/constructora-

promotora-y-agencia-inmobiliaria-en-que-se-diferencian
Análisis
La idea de que una inmobiliaria se convierta en su propio proveedor, es decir, que
realice una integración hacia atrás al entrar en el sector de la construcción para
satisfacer los requerimientos del mercado, es compleja y requiere un análisis
cuidadoso. A continuación, se examinan varios aspectos clave:

1. Capital y Financiamiento: El desarrollo de proyectos de construcción requiere

una inversión significativa de capital. Una inmobiliaria deberá evaluar su capacidad
para financiar directamente proyectos de construcción o su habilidad para acceder
a financiamiento externo bajo condiciones favorables.

2. Experiencia y Conocimiento Técnico: La construcción de inmuebles no solo

requiere conocimiento en gestión de proyectos de construcción, sino también un
entendimiento profundo de las regulaciones locales, códigos de construcción, y
estándares de sostenibilidad, entre otros.

3. Regulaciones y Permisos: Navegar por el sistema de permisos y cumplir con

todas las regulaciones locales y nacionales es un proceso complejo y que
consume tiempo. Las inmobiliarias deben estar preparadas para manejar estos
procedimientos burocráticos de manera eficiente.

4. Gestión de Riesgos: Los proyectos de construcción conllevan riesgos

significativos, incluyendo retrasos por clima, aumento de costos de materiales, y
posibles disputas laborales. La capacidad de gestionar estos riesgos es crítica
para el éxito del proyecto.

5. Adaptabilidad del Mercado: La capacidad de una inmobiliaria para adaptarse

a las cambiantes demandas del mercado puede verse beneficiada por tener
operaciones de construcción internas, permitiendo una respuesta más rápida y
personalizada a las necesidades de los consumidores.
6. Economías de Escala y Control de Calidad: Ser su propio proveedor puede
permitir a una inmobiliaria lograr economías de escala y tener un mayor control
sobre la calidad del producto final, alineando los proyectos de construcción más
estrechamente con las expectativas del mercado y los objetivos de la empresa.

Calificación 4
Esta calificación refleja los desafíos significativos asociados con la transición de
una empresa puramente inmobiliaria a involucrarse directamente en la
construcción, incluyendo la necesidad de adquirir o desarrollar experiencia técnica
específica, gestionar riesgos de construcción, cumplir con regulaciones complejas
y asegurar financiamiento para proyectos de construcción. Aunque hay beneficios
potenciales, como mayor control sobre el producto y la posibilidad de responder
mejor a las demandas del mercado, los obstáculos operativos, financieros y
regulatorios hacen que esta sea una tarea compleja.