UNIVERSIDAD RICARDO PALMA

FACULTAD DE INGENIERÍA
ESCUELA ACADÉMICO PROFESIONAL DE INGENIERÍA CIVIL

TRABAJO PRACTICO No 01

EVALUACION DE PROYECTOS DE INGENIERIA

“ESTUDIO DE MERCADO DE UN PROYECTO INMOBILIARIO EN EL

DISTRITO DE BARRANCO - LIMA”

PRESENTADO POR:

HUAMÁN JARA MARVIN CRISTHIAN

DELGADO QUISPE AUGUSTO ENRIQUE
ORTIZ GARAY KHEWIN
GUTIERREZ TRINIDAD ESTEFANI

DOCENTE: ING. VELASQUEZ JARA, ARTURO

LIMA – PERÚ
2020
1. ANTECEDENTES

Los precios inmobiliarios dependen de la ley de oferta y demanda. Cuando la demanda

de propiedad es alta pero la propiedad es escasa, los precios se disparan. Cuando aumenta
el número de propiedades disponibles para saturar el mercado, los precios suelen bajar.
La oferta y la demanda en bienes raíces no son fáciles de equilibrar. Crear propiedades
más vendibles requiere tiempo, mucho trabajo y mucho esfuerzo. No es posible en
absoluto en algunos casos, e incluso cuando lo es, puede que no sea posible que la oferta
aumente en el tiempo requerido para satisfacer la demanda de los consumidores

El presente trabajo tiene como objetivo el estudio de mercado inmobiliario que existe en
el entorno influyente del proyecto “Art Barranco”, ubicado en el distrito de Barranco.
Esta información está relacionada directamente a proyectos similares de vivienda ya
ejecutados.
El proyecto está ubicado en Av. Grau 1554, Esq. Juan Fanning consta de departamentos
de 43.58 m² a 96.67 m² de 1 y 2 dormitorios con acabados de vanguardia que reúnen
porcelanato, colores en tendencia e insuperables áreas comunes.

Departamentos 2 dormitorios – 55.28 m2 Departamentos 1 dormitorio – 43.58 m2

Acabados:

• Pisos de madera estructurado.

• Pisos porcelanato en SS. HH.
• Tableros de mármol en Kitchenette y SS. HH.
• Ventanas acústicas.
• Closets y muebles de melamina.

Espacios:

• Área de lavado
• Lobby
• Gimnasio
• Zona de parrillas

1.1.¿Por qué comprar un departamento en barranco?

Distrito donde muchos jóvenes eligen vivir, ya que es considerado el distrito bohemio
de Lima. Históricamente, se caracterizó por la presencia de poetas y músicos, quienes
encontraban aquí la zona perfecta para expresarse. Hoy, Barranco aún conserva ese
aire bohemio en todas sus calles, así como, la gran diversidad de peñas y bares.

1.1.1. Amigables con el medio ambiente

Estos departamentos, avalados por el Estado a través del beneficio crediticio Bono
Verde, representan ahorro económico para sus habitantes, gracias a los distintos
criterios de sostenibilidad. Entre ellos se encuentran:
• Construcciones que aprovechan la luz natural en su diseño.
• Suelen tener un sistema de tratamientos de aguas grises utilizado para regar
los jardines.
• Se instalan termas y/o calefacción a gas.
• Incentivan el uso de bicicletas a través de la creación de estacionamientos para
ellas.

Por ejemplo, algunos proyectos inmobiliarios en Barranco, buscan contribuir con

la disminución del uso de automóviles a través de la creación de estacionamiento
para bicicletas.
1.1.2. Áreas comunes como espacios alternativos
Los nuevos gustos y necesidades hacen referencia a la importancia de las áreas
comunes, es decir, a contar con amenidades como centros de lavado y secado,
gimnasio, jardines interiores, salas de fiesta, piscina, área de parrillas e incluso sala
de coworking para reunirse con clientes.
Una de las tendencias de los nuevos proyectos inmobiliarios en Lima es ofrecer
espacios comunes para todos los gustos e incentivar, a través de ellos, nuevas redes
de networking.
Esta inclinación no sólo es visible en construcciones en la capital,
algunos proyectos inmobiliarios en Arequipa ofrecen la experiencia de un Club
House. Existen proyectos que incluyen entre sus extras piscinas temperadas, una
sala de proyección, un sauna, una sala de steps y hasta un bar.

1.1.3. Utilización eficiente del espacio

Entre las preferencias actuales, particularmente de las nuevas generaciones, se
encuentra optar por espacios más pequeños, departamentos entre 40 y 45 m², que
cuenten con cocina integrada, sala/comedor y un dormitorio. Esta tendencia se hace
presente en jóvenes que aún no planifican una vida familiar y que buscan viviendas
funcionales, de mantenimiento sencillo y con muchas áreas sociales.
Por ello, distintas construcciones, como algunos proyectos inmobiliarios en
Barranco, ofrecen viviendas de 1, 2 y 3 habitaciones. De esta forma, se generan
alternativas para los distintos tipos de compradores.

1.1.4. Proyectos inmobiliarios en zonas de alta conectividad

Una tendencia presente en los consumidores actuales es privilegiar la ubicación de
la vivienda sobre aspectos como el tamaño, es decir, no solo buscan tener un hogar,
también disminuir sus tiempos de traslado y apostar por zonas céntricas cuya
conectividad vial está garantizada.
De esta manera, prefieren construcciones que tengan cerca áreas
de esparcimiento (como centros comerciales) y que permitan llegar rápidamente al
trabajo, lugar de estudio o sitios favoritos (café, cine, restaurantes, etc.). Es por ello
que los distintos proyectos inmobiliarios en Barranco resaltan la cercanía a parques,
zonas comerciales o su salida a la vía Costa Verde, que atraviesa varios distritos de
la ciudad.
2. CONTENIDO DE ESTUDIO

2.1. Estudio de la demanda en el distrito de Barranco.

La demanda efectiva para la compra de una vivienda cayo un 22% en el 2020, y

como se ve en cuadro 01, se observa que en su mayoría el 25% de los compradores
de viviendas, son aquellas que están fueras de los programas sociales. La mayor
demanda efectiva es la construcción en sitio propio, esta representa el 55% de la
demanda efectiva en lima metropolitana.
Los demandantes de lote se concentran en las zonas urbanas de lima centro, este
y norte.
El entorno de la oferta inmobiliaria a analizar corresponde al sector urbano de
Lima Moderna.

Cuadro No 01: Demanda efectiva por sector donde se desea vivir

Fuente: 25° Estudio de mercado de edificaciones urbanas en lima metropolitana

2020 - CAPECO

Sectores Urbanos

1) Lima Top: Miraflores, San Isidro; La Molina, Santiago de Surco, San Borja
2) Lima Moderna: Jesús María, Lince, Magdalena del Mar, San Miguel,
Pueblo Libre, Surquillo, Barranco.
3) Lima Centro: Cercado de Lima, Breña, La Victoria, Rímac, San Luis
 4) Lima Este: Ate, Cieneguilla, Chaclacayo, Lurigancho, Santa Anita, El
Agustino, San Juan de Lurigancho.
5) Lima Norte: Carabayllo, Comas, Independencia, Los Olivos, Puente Piedra,
San Martín de Porres, Ancón, Santa Rosa.
6) Lima Sur: Chorrillos Lurín, Pachacamac, San Juan de Miraflores, Villa El
Salvador, Villa María del Triunfo, Pucusana, Punta Hermosa, Punta Negra,
San Bartolo, Santa María del Mar.
7) Callao: Bellavista, Callao, Carmen de la Legua, La Perla, La Punta,
Ventanilla.

2.2. Cambios cualitativos de la demanda.

o El 83% de quienes conforman la demanda efectiva de adquisición de vivienda

indica que la destinaria a su uso como vivienda principal. En el 2019 la
demanda fue de 30%
o El 40% espera comprar un departamento en tanto en 51% desea una casa
independiente. En el 2019 la preferencia por departamentos era de 46%.
o El 14% de demandantes que desean vivir en un departamento prefieren que
este se encuentre en el primer piso. La preferencia por esta opción ha
disminuido a la mitad con respecto a los resultados al anterior estudio
inmobiliario de CAPECO.
o 89 % de demandantes efectivos de compra de vivienda quiere que este tenga
un área construida menor o igual a 100 m2. En el 2019, esta proporción era
del 60%.
o 22% de demandantes que comprarían una vivienda quiere que esta se localice
en Lima Norte. El 20% desea que se ubique en Lima Moderna y el 19 % en
Lima Top. En el 2019 el 27% se inclinaba por Lima Top, el 24% en Lima
Norte y el 13% en Lima Moderna.

2.3. Estudio de oferta de terceros en el área de influencia.

La oferta inmobiliaria, por sectores urbanos Lima Moderna y Lima Top poseen
los principales volúmenes de oferta, desde hace mucho tiempo Lima Moderna
tiene la mayor oferta, sin embargo, estos últimos años se ha visto crecimiento en
la oferta en los demás sectores salvo en el Callao que ha decrecido muy poco.
 Gráfico No 01: Unidades de vivienda en oferta por sector urbano

Fuente: 25° Estudio de mercado de edificaciones urbanas en lima metropolitana

2020 - CAPECO

En términos de ventas, en el mes de julio 2020 se observa un nivel de ventas

mucho menor al año pasado, con una reducción de 61.34%. Respecto al mes
anterior, se registra un aumento de 32.47% en ventas, siendo favorable para el
sector. Desde el mes de marzo 2020, se ha registrado una variación en las ventas
mensuales, dada la coyuntura que enfrenta el país y las medidas dispuestas frente
al COVID-19. Bajo esta línea, el promedio de las ventas mensuales del año es 718
U.I´s

Gráfico No 02 : Ventas de Unidades Inmobiliarias

Fuente: Informe Estadísticos Mercado Inmobiliario Julio 2020 - ADIPERU

 La situación de la oferta se encuentra esencialmente en planos o en la etapa
primaria de la ejecución. Se activarán a medida que el mercado habitacional se
recupere.

Gráfico No 03: Estructura de la oferta de vivienda nueva

Fuente: 25° Estudio de mercado de edificaciones urbanas en lima

metropolitana 2020 – CAPECO

2.4. Asignación de precios de venta de departamentos del proyecto propio.

2.4.1. Precios promedio por m2

Cuadro N°02: Precio promedio por m2 vs distrito – Julio 2020

Fuente: Informe Estadísticos Mercado Inmobiliario Julio 2020 - ADIPERU

El precio promedio del M2 en Lima es de S/. 5,272.16. Comas se posicionan como
el distrito con mayor cierre de ventas (159), seguido de Rímac y Callao con 70
ventas en el mes de Julio.

Cuadro N°03: Precio venta en $ por m2 por distritos – 1 trimestre del 2020

Fuente: Notas de estudio del BCRP - No 30

Cuadro N°04: Distribución de precio por m2 por distritos – 1 trimestre del 2020

Fuente: Notas de estudio del BCRP - No 30

El siguiente gráfico muestra una aproximación de las distribuciones de los precios

de venta por metro cuadrado de los 12 distritos de los segmentos de ingresos altos
y medios, donde se puede observar cuántos datos se encuentran entre los
percentiles 5, 25, 75 y 95. La mayor parte de los distritos muestran dispersiones
similares a excepción de Barranco y Lince, que muestran una mayor dispersión en
sus datos. Los precios de las muestras de Pueblo Libre y San Miguel son los que
presentan las menores dispersiones.

Se estima el precio de venta del departamento con respecto a sus principales

características: superficie, número de habitaciones, número de baños, si incluye
cochera o no, y los años de antigüedad.

2.4.2. Oferta inmobiliaria en el entorno del proyecto

Las ofertas inmobiliarias ubicadas en el entorno del proyecto y que consideramos

de mayor relevancia son las siguientes:

La oferta inmobiliaria del entorno, presenta una gama de tipos de departamentos

no solo en función al número de dormitorios, sino también al área techada
 considerada. Para ello, hemos tomado los precios de ventas por departamento
dentro del rango de 35 m2 a 85 m2, como se muestra en el cuadro, así también no
se ha considerado cocheras y los proyectos tienen una antigüedad de ejecución de
4 años.

2.4.3. Ubicación de zonas

Se han analizado 5 zonas cercanas al proyecto a realizar cercanas al distrito de

Barranco, así podemos analizamos los distritos adyacentes al nuestro.

Fuente: “Propuesta de mejora de un proyecto inmobiliario”-Lima, Perú 2016 / Cotera

Cerron Carla Karina

ZONA A Los proyectos tienen las mismas características en distribución y metraje.

Se encuentra delimitada por las avenidas: Mariscal Castilla, Paseo de la

ZONA B
república, La merced, Balta

ZONA C Se encuentra delimitada por las avenidas: Republica de Panamá, 28 de Julio

Se encuentra delimitada por las avenidas: Paseo de la república, Bajada de

ZONA D
Armendáriz , Av. Grau, Av. Nicolás de Piérola

Se encuentra delimitada por las avenidas: El Sol, Tacna, Grau y Plazuela de

ZONA E
Barranco
La zona de nuestro proyecto vendría a ser la ZONA E, se encuentra en el corazón de
Barranco cerca al malecón Paul Harris con posibilidad de tener una vista al mar, cerca de
la plaza principal y de los lugares tradicionales de Barranco, teniendo acceso rápido a los
ejes comerciales y centros de diversión.

3. CONCLUSIONES

✓ Las unidades inmobiliarias se han agrupado por tipos en función a la cantidad de

dormitorios ofrecidos. El tipo de viviendas más ofrecido por la competencia es el
de 3 dormitorios.

✓ El proyecto en estudio posee conceptos que encierran funcionalidad y

habitabilidad; en recintos, equipamiento, terminaciones y aspectos generales.

✓ Los precios de los departamentos en el distrito de Barranco están dentro de los

8,456.00 soles o 2,513.00 $ por m2, aproximadamente para el año 2020.

✓ El sector inmobiliario se encuentra golpeado debido a la pandemia y la

desaceleración de la economía, lo que ha generado que las ventas se estanquen.

✓ Para el siguiente estudio se utilizaron material del BCRP, el 25° Estudio de

mercado de edificaciones urbanas en lima metropolitana 2020 – CAPECO y ADI
PERU.

✓ Al estudiar el distrito de barranco se observaron 5 zonas diferenciadas tanto es

distribución tipológica de viviendas, áreas verdes, zonas de recreación y el
mantenimiento que se le da a la vía publica. Esta sectorización ha permitido que
se conozcan las ventajas competitivas de los diversos tipos de proyectos
inmobiliarios que se desarrollan en el distrito.