TEMA 35

ACTUACIONES SISTEMÁTICAS: SISTEMAS DE ACTUACIÓN; PROYECTOS DE

EQUIDISTRIBUCIÓN: TRAMITACIÓN Y EFECTOS. VIVIENDAS DE PROTECCIÓN
PÚBLICA: ESPECIAL REFERENCIA A SU TRANSMISIÓN.

ACTUACIONES SISTEMÁTICAS: SISTEMAS DE ACTUACIÓN.

I.- Habiendo dedicado el tema 34 anterior a dibujar las líneas

conceptuales de la gestión urbanística, baste recordar ahora que la STC 61/1997,
de 20 de marzo, señaló que la gestión y ejecución de los instrumentos
planificadores es competencia legislativa exclusiva de las CCAA, ex ART. 148.1.3
de la CE; y, en consecuencia, declaró la inconstitucionalidad de gran parte del TR
de 1992, pero reconoció la competencia legislativa del Estado en algunas
materias, como iremos viendo a lo largo del tema.

En la normativa estatal, además del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20

de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, tiene
singular importancia en esta materia el Reglamento de Gestión Urbanística de
1978, que se aplica supletoriamente respecto de las Leyes autonómicas.

Dicho esto, en materia de gestión, el TR del 92 introdujo la distinción entre

ACTUACIONES SISTEMÁTICAS y AISLADAS o ASISTEMÁTICAS, éstas últimas
examinadas en el tema 34 anterior, al que nos remitimos.

II.- LAS ACTUACIONES SISTEMÁTICAS o INTEGRALES, objeto del

presente tema, se refieren a la actuación urbanística mediante unidades de
ejecución, polígono o unidad de actuación, y a través de los distintos sistemas de
actuación, que tienen la finalidad de ordenar el suelo en las zonas de expansión,
mediante la creación de zonas viarias, equipamiento comunitario de todas clases
y configuración de los nuevos solares, es decir, la genuina labor urbanizadora.

+ EL ART. 14 del TR de 2008 las incluye dentro de las actuaciones de

transformación urbanística y, más concretamente, en las actuaciones de nueva
urbanización, “…que suponen el paso de un ámbito de suelo de la situación de
suelo rural a urbanizado para crear, junto con las correspondientes
infraestructuras y dotaciones públicas, una o más parcelas aptas para la
edificación o uso independiente y conectadas funcionalmente con la red de los
servicios exigidos por la ordenación territorial y urbanística”.

SUS CARACTERES son:

1º Actúan sobre suelo urbanizable, que, de acuerdo con el TR de 2008,

es suelo rural hasta que concluyen las actividades de transformación urbanística.

2º Afectan a una pluralidad de propietarios.

Y 3º La gestión del suelo se desarrolla a través de los sistemas de
actuación; y su ejecución, a través de los instrumentos de equidistribución.

III.- LOS SISTEMAS DE ACTUACIÓN son los cauces formales

establecidos por el ordenamiento jurídico para la ejecución del planeamiento
mediante unidades de ejecución.

A.- En todos estos sistemas confluyen diferentes INTERESES EN

JUEGO:

1º El interés de la Administración en la ordenación racional de la

expansión urbana, que queda protegido por su propia actuación en los sistemas
de actuación públicos, y en los privados, por la aprobación de los proyectos de
equidistribución y su participación en las entidades de gestión de los
particulares.

2º El interés de los propietarios y titulares de derechos comprendidos

en la unidad de ejecución de que tales derechos sean respetados, que se obtiene
a través de dos cauces:

+ El registral, mediante la certificación de dominio y cargas y la nota

marginal de iniciación del proceso.

Y + El administrativo, a través de los trámites de información pública,

notificación del proceso y audiencia.

Y 3º El interés del urbanizador o empresario en recibir una remuneración

por su actuación, que se satisface mediante proyectos de equidistribución rápidos
y eficaces y mecanismos de apremio para el cobro de las cuotas de urbanización.

B.- En cuanto a LAS CLASES DE SISTEMAS DE ACTUACIÓN, cabe

diferenciar entre sistemas tradicionales y nuevos de la legislación autonómica,
teniendo en cuenta que, según EL ART. 6 a) del TR de 2008:

“La legislación sobre ordenación territorial y urbanística regulará: El

derecho de iniciativa de los particulares, sean o no propietarios de los terrenos,
en ejercicio de la libre empresa, para la actividad de ejecución de la urbanización
cuando ésta no deba o no vaya a realizarse por la propia Administración
competente […]”

I.- LOS SISTEMAS TRADICIONALES son los de expropiación,

cooperación y compensación, cuya diferencia fundamental radica en el distinto
grado de intervención o protagonismo de los particulares.

A.- En EL SISTEMA DE EXPROPIACIÓN corresponde toda la gestión a

la Administración y desaparece la actividad o intervención de los particulares. La
STC 61/97 reconoció la competencia legislativa estatal en materia de expropiación
forzosa. Coherente con ello, LOS ARTS. 29 a 35 del TR de 2008 establecen varias
reglas al respecto:

1ª Se exige la declaración de utilidad pública y la necesidad de

ocupación de los bienes y derechos correspondientes.

2ª El justiprecio de los bienes y derechos expropiados se fijará conforme

a los criterios de valoración de esta Ley, ex ARTS. 21 y ss., mediante expediente
individualizado o por el procedimiento de tasación conjunta. Si hay acuerdo con
el expropiado, se podrá satisfacer en especie.

3ª Procede la reversión, entre otros supuestos, cuando hayan

transcurrido 10 años desde la expropiación sin que la urbanización se haya
concluido.

Y 4ª Procede la retasación cuando se alteren los usos o la edificabilidad

del suelo y ello suponga un incremento de su valor conforme a los criterios
aplicados en su expropiación.

B.- En EL SISTEMA DE COOPERACIÓN los propietarios de la unidad

de actuación aportan el suelo de cesión obligatoria y la Administración aprueba el
instrumento de equidistribución, que es la reparcelación, y ejecuta las obras de
urbanización con cargo a los propietarios.

+ Los propietarios pueden crear Asociaciones Administrativas para

colaborar con la Administración en la actuación, e incluso presentar un proyecto de
reparcelación.

C.- En EL SISTEMA DE COMPENSACIÓN el protagonismo lo asumen

los propietarios, que aportan los terrenos de cesión obligatoria, realizan a su costa
la urbanización y asumen solidariamente las cargas y beneficios.

+ La iniciativa corresponde a los propios particulares afectados, que

se constituyen en JUNTA DE COMPENSACION, sobre la que la Administración
ejerce un control, ya que tiene que aprobar sus Estatutos y Bases de actuación y,
además, incorporar un representante a su órgano rector.

+ La Junta de Compensación tiene las siguientes características:

1ª Se constituye en escritura pública y se inscribe en el Registro de

Entidades Urbanísticas Colaboradoras, tras lo cual puede comenzar a operar.

2ª Tiene naturaleza administrativa, personalidad jurídica propia y

plena capacidad para el cumplimiento de sus fines. Es un fenómeno de
autoadministración, es decir, de realización por los propios interesados de
funciones inicialmente administrativas, lo que hace que sea beneficiaria de la
expropiación forzosa, de la vía de apremio para el cobro de sus créditos, etc.

3ª Los propietarios se incorporarán a la Junta en el momento inicial o

mediante adhesión posterior. Cuando no se incorporan voluntariamente, el terreno
del disidente será expropiado en favor de la Junta.

4ª La condición de miembro de la Junta tiene carácter ob rem, de

suerte que depende en todo momento de la titularidad dominical.

5ª Los bienes aportados quedan genéricamente afectos al cumplimiento

de las obligaciones inherentes al sistema, lo que se hace constar en el RP.

6ª La aportación a la Junta por cada propietario del terreno de que es

titular no es preciso que se traduzca en la transmisión del pleno dominio, sino
simplemente de la titularidad fiduciaria, que es suficiente para permitir a la Junta
actuar por sustitución de sus miembros y disponer de los terrenos para el
cumplimiento de sus fines.

7ª Por último, la finalidad de la Junta es la formación de un Proyecto

de Compensación, que más adelante analizaremos.

II.- Junto a los sistemas tradicionales, recogidos por la mayoría de las

legislaciones autonómicas, éstas han desarrollado NUEVOS SISTEMAS DE
ACTUACIÓN, de los que sólo podemos ofrecer una breve caracterización. Así,
destacamos:

A.- EL SISTEMA DE EJECUCIÓN FORZOSA, que suele ser subsidiario,

en caso de que no se desarrolle la actuación por el sistema inicialmente previsto; y
supone la creación de una Comisión Gestora en la que la Administración nombra la
mitad de sus miembros, con naturaleza y funciones semejantes a las de la Junta
de Compensación.

B.- EL SISTEMA DE CONCESIÓN DE OBRA URBANIZADORA o

AGENTE URBANIZADOR, que tiene su inspiración en la legislación valenciana de
1994, en el que el Ayuntamiento, mediante concurso, adjudica la condición de
urbanizador al pretendiente, no necesariamente propietario, que presente el mejor
proyecto. El urbanizador ejecuta las obras, distribuye beneficios y cargas a través
de la reparcelación y es retribuido por los propietarios en metálico o en terrenos.

C.- Por último, LOS CONVENIOS URBANÍSTICOS, que son acuerdos

contractuales entre la Administración y sujetos de derecho privado, referidos a la
materialización del contenido de los planes. En algunas legislaciones son
convenios en el seno de otro sistema de actuación, pero, a veces, se prevé incluso
que el convenio pueda desempeñar el mismo papel que un completo sistema de
actuación.

+ Todas las Leyes reconocen su carácter administrativo, con

sometimiento a la legislación contencioso- administrativa; que tiene carácter
contractual y se incluyen requisitos de publicidad y transparencia, que es hoy una
exigencia en todo el territorio español por disposición expresa del ART. 11 del TR
de 2008. Además, su ART. 16.3 señala que: “Los convenios o negocios jurídicos
que el promotor de la actuación celebre con la Administración correspondiente,
no podrán establecer obligaciones o prestaciones adicionales ni más gravosas
que las que procedan legalmente en perjuicio de los propietarios afectados. La
cláusula que contravenga estas reglas será nula de pleno derecho.”

LOS PROYECTOS DE EQUIDISTRIBUCIÓN: TRAMITACIÓN Y EFECTOS.

I.- Son los instrumentos técnico-jurídicos en los que, dentro de una

unidad de actuación:

+ Se fijan y determinan los terrenos de uso y destino comunitario y los

edificables.

+ Se reordenan las fincas mediante la desaparición de las antiguas y

la creación de las nuevas.

Y + Se materializa el reparto equitativo de los beneficios y las cargas

entre los titulares afectados, ex ART. 8.1 c) del TR de 2008.

En relación con los sistemas de actuación tradicionales, se puede decir:

1º En el de expropiación no existe en rigor instrumento de

equidistribución, porque todo el suelo pasa a ser propiedad municipal.

2º En el de cooperación, el instrumento es la reparcelación, que puede

ser elaborado por el Ayuntamiento o por los propietarios, si éstos presentan un
proyecto que aquél apruebe.

Y 3º En el de compensación, el instrumento es el proyecto de

compensación, que elabora la Junta de Compensación y que ha de ser aprobado
por la propia Junta y por el Ayuntamiento.

II.- Dicho esto, analizaremos LA TRAMITACIÓN de los proyectos de

equidistribución desde un punto de vista general, atendiendo a la regulación de LA
REPARCELACIÓN en el Reglamento de Gestión Urbanística, las distintas normas
autonómicas y el RD 1093/1997.

1º Se inicia a instancia de la Administración Pública actuante o del

urbanizador, sea o no propietario, según los casos; con la delimitación del polígono
o unidad de actuación.

+ La iniciación se publica en el Boletín Oficial de la Provincia y en un

periódico de gran circulación de la provincia y se notifica individualmente a los
propietarios del polígono o unidad de actuación, los cuales están obligados a
exhibir los títulos que posean y a declarar las situaciones jurídicas que puedan
afectar a sus fincas.

2º Luego, se elabora un proyecto de compensación o de reparcelación,

que, según los casos, se aprobará inicialmente por la mayoría cualificada de los
propietarios o por la Administración actuante.

3º Ya con esta aprobación Inicial, y antes de la inscripción, se da

publicidad registral al proyecto por nota marginal, cuya importancia es esencial,
pues dota al expediente de oponibilidad erga omnes, de suerte que, en lo sucesivo,
los ulteriores adquirentes no podrán alegar desconocimiento.

4º Tras la aprobación inicial, se abre un trámite de información pública

y alegaciones.

5º Por último, el proyecto requerirá siempre la aprobación definitiva por

la Administración Pública, en que deberán describirse las parcelas de
procedencia, las de resultado y los terrenos de cesión obligatoria. La aprobación
será notificada y publicada.

6º Por lo demás, respecto al título inscribible en el RP, nos remitimos a

los temas de hipotecario.

III.- En orden a LOS EFECTOS de los instrumentos de

equidistribución, comunes a todas las modalidades, podemos destacar lo
siguiente:

1º PRIMERO: Reparto de la titularidad de las nuevas fincas.

Estas nuevas fincas se reparten entre:

a) La Administración, a la que le corresponde el pleno dominio libre de

cargas de los terrenos a que se refiere EL ART. 16.1 a) y b):

+ Suelo dotacional, reservado para viales, espacios libres, zonas

verdes y restantes dotaciones públicas.

Y + Terrenos edificables, que se destinan a patrimonio público de suelo,

y se trata del suelo correspondiente al porcentaje de la edificabilidad media
ponderada de la actuación o del ámbito superior de referencia. La legislación
estatal fija una horquilla entre el 5% y el 15%, aunque hay excepciones.

b) Los propietarios, que reciben terrenos en proporción a su

aportación. Si no se alcanza a adquirir una parcela mínima edificable, cabe la
adjudicación en proindiviso o en metálico.

+ EL ART. 18.1 destaca que se produce la subrogación de las fincas de

origen por las de resultado. Se trata de una verdadera subrogación real, que
supone el mantenimiento del mismo título adquisitivo que tenía la finca de origen,
con importantes consecuencias sustantivas, ganancialidad o privatividad,
facultades dispositivas, reservas, fideicomisos, etc., fiscales y en relación con los
derechos y cargas reales, materia que desarrollamos en la parte de hipotecario.

+ Excepcionalmente, no hay subrogación cuando falta la

correspondencia entre las fincas de origen y las de resultado. En este caso, la
adjudicación implica un título de adquisición originario y libre de cargas.
 c) Los terceros. EL ART. 18.1 habla de reparto a favor del promotor de
la actuación, cuando sea retribuido mediante la adjudicación de parcelas incluidas
en ella. También varias Leyes autonómicas admiten la cesión de parcelas
edificables en pago de los gastos de urbanización.

Y 2º SEGUNDO: Afección de las fincas a los costes derivados de la

ejecución urbanística. EL ART. 16.2 del TR de 2008 establece que: “Los terrenos
incluidos en el ámbito de las actuaciones […] están afectados, con carácter de
garantía real, al cumplimiento de los deberes de la promoción de las actuaciones
de transformación urbanística […].”

LAS VIVIENDAS DE PROTECCIÓN PÚBLICA: ESPECIAL REFERENCIA A SU

TRANSMISIÓN.

I.- EL ART. 47 de la CE consagra el derecho de todos los españoles a

disfrutar de una vivienda digna y adecuada y emplaza a los poderes públicos a
adoptar las medidas necesarias para hacerlo efectivo. Asimismo, en EL ART.
148.1.3 reconoce competencias en la materia a las Comunidades Autónomas.

+ Por ello, dentro de la legislación vigente, se puede distinguir la estatal

y la autonómica (por ejemplo, la Ley catalana de 28 de diciembre de 2007, del
derecho a la vivienda), si bien aquí trataremos de generalizar en la medida de lo
posible, partiendo de la primera, la cual se contiene principalmente en el Real
Decreto-ley de 31 de octubre de 1978, sobre política de viviendas de protección
oficial, desarrollado por el RD de 10 de noviembre de 1978.

Pero, junto al régimen tradicional, hay que hacer referencia a las viviendas
protegidas que, reuniendo o no los elementos o requisitos previstos en los textos
citados, son objeto de una financiación cualificada o especial; reguladas por los
planes plurianuales de vivienda. El último es RD 2066/2008, de 12 de diciembre,
por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, para
favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda; norma que luego ha sido
desarrollada por las distintas normas autonómicas.

+ Hay que citar, además, la Orden de 3 de octubre de 2006 por la que

se crea y regula el Registro de Viviendas Protegidas, con el fin:

- de incrementar la transparencia y el control público en relación con

estas viviendas;
- de sistematizar el conocimiento de los agentes y beneficiarios del
Plan Estatal 2005-2008;
y - de garantizar un adecuado seguimiento y evaluación de las ayudas
de la Administración General del Estado vinculadas a las viviendas protegidas en
ejecución del referido Plan.

Por otra parte, el TR de la Ley del Suelo de 2008, en su ART. 10,

sobre criterios básicos de utilización del suelo, ordena a las Administraciones
competentes en materia de ordenación territorial y urbanística, reservar una
parte proporcionada, como mínimo los terrenos necesarios para realizar el 30% de
la edificabilidad residencial prevista, como regla general, a vivienda sujeta a un
régimen de protección pública que, al menos, permita establecer su precio máximo
en venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda.

+ EL ART. 38 prevé que los bienes y recursos que integran

necesariamente los patrimonios públicos de suelo deberán ser destinados a la
construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública,
ordenando que los terrenos destinados a este tipo de construcción no podrán ser
adjudicados, ni en dicha transmisión ni en las sucesivas, por un precio superior al
valor máximo de repercusión del suelo sobre el tipo de vivienda de que se trate.

+ Las limitaciones, obligaciones, plazos o condiciones de destino de

las fincas integrantes de un patrimonio público de suelo que se hagan constar en
las enajenaciones de dichas fincas son inscribibles en el RP, no obstante lo
dispuesto en EL ART. 27 de la LH, y sin perjuicio de que su incumplimiento pueda
dar lugar a la resolución de la enajenación.

II.- Dicho esto, LOS ELEMENTOS PERSONALES de las VPO, en virtud

de la legislación del 78, son:

1º EL PROMOTOR, que puede ser una persona física o jurídica, pública

o privada, con o sin ánimo de lucro. Por ello, se distingue entre:

a) Las VPO de Promoción Privada, en las que el promotor es una

persona física o jurídica privada, con o sin ánimo de lucro. Están obligados a
entregar las viviendas a sus adquirentes o arrendatarios, poniendo a su disposición
las llaves de las mismas, en el plazo de 3 meses a contar desde la concesión de la
calificación definitiva.

Y b) Las VPO de Promoción Pública, en las que el promotor es el Estado

o los entes autonómicos, siempre sin ánimo de lucro.

2º EL PROPIETARIO, que puede ser una persona física o jurídica,

pública o privada; y EL USUARIO, que sólo puede ser una persona física. Los
adquirentes o los arrendatarios de las viviendas deberán proceder a su ocupación
en el plazo de 3 meses, contados desde la entrega de llaves, o de un mes cuando
se trate de viviendas de promoción pública, salvo que medie justa causa.

Y 3º LAS ENTIDADES FINANCIERAS para la promoción y adquisición de

VPO.

III.- En cuanto a LOS ELEMENTOS REALES, ex ART. 1 del Real

Decreto-ley del 78, existirá una única categoría de viviendas de protección oficial,
que serán aquellas que, dedicadas a domicilio habitual y permanente, tengan una
superficie útil máxima de 90 metros cuadrados y cumplan las condiciones
señaladas legalmente, en especial respecto a precios y calidad, y sean calificadas
como tales.

+ También se incorporan hoy al concepto las viviendas usadas, como

aquellas libres o protegidas cuya adquisición, en segunda o posterior transmisión, se
considera protegida previo el cumplimiento de determinadas condiciones, y cuyo
precio de venta o de renta está limitado.

+ La protección oficial se extenderá, en los términos que se especifican,

a los locales de negocio situados en la vivienda, a los talleres de artesanos, a las
edificaciones para fines religiosos, deportivos, sanitarios, a los garajes y trasteros, etc.

El incumplimiento reiterado de la exigencia de destinarse a domicilio

habitual y permanente ha motivado que el RD de 5 de diciembre de 1986
establezca la obligación de que en todas las escrituras de compraventa,
adjudicación, arrendamiento o cesión de uso de VPO de promoción privada el
adquirente o cesionario haga constar que tiene su residencia en la localidad,
acreditándolo mediante certificación municipal, y se comprometa a dedicar la
vivienda a su domicilio habitual o a cederla a un residente habitual de dicha
localidad. Si el adquirente reside en localidad distinta, deberá consignar los
motivos por los que adquiere la vivienda y asumir los compromisos antes dichos,
y, en otro caso, el Notario le advertirá de las posibles sanciones.

Las VPO han de ser calificadas como tales por los respectivos entes
autonómicos, a través de dos fases:

a) Calificación provisional, tras el examen de la solicitud y los

documentos pertinentes.

Y b) Calificación definitiva, que se concede previa inspección de las

obras realizadas y su adecuación al proyecto presentado.

+ La calificación definitiva dura 30 años y se acredita por la

correspondiente cédula expedida por el ente autonómico competente.

+ Calificada definitivamente una VPO de promoción pública, en ningún

caso podrá ser objeto de descalificación. Sin embargo, sí se permite la
descalificación voluntaria de las VPO de promoción privada, en cualquier
momento desde su adquisición, salvo que exista financiación cualificada, en cuyo
caso, no podrá descalificarse voluntariamente durante los 15 primeros años.

+ Conforme al RD 2066/2008, las viviendas que se acojan a sus

medidas de financiación tienen un régimen de protección, sin posibilidad de
descalificación voluntaria, que se extiende a toda la vida útil de la vivienda,
considerando como tal un periodo de 30 años, contando desde su calificación
definitiva, aunque las CCAA pueden fijar un plazo superior.

IV.- En cuanto a LOS ELEMENTOS FORMALES, EL ART. 15 del RD del

78, respecto a las VPO de promoción privada, establece que los promotores
estarán obligados a elevar a escritura pública, en el plazo de 3 meses a contar
desde la concesión de la calificación definitiva, los contratos de compraventa
celebrados con anterioridad a la concesión de dicha calificación.

Y + En su ART. 13 prevé la existencia de cláusulas de inserción

obligatoria en los contratos sobre estas viviendas. Así, cabe destacar las
siguientes, según una Orden Ministerial de 1979, para los contratos de
compraventa:

1ª Que la vivienda está sujeta a las limitaciones y obligaciones del

régimen de VPO.

2ª La obligación de destinar la vivienda a domicilio habitual y

permanente y a ocuparla en un plazo máximo de 3 meses.

3ª La obligación de mantener la vivienda en buen estado de

conservación.

Y 4ª La obligación de no utilizar simultáneamente, por cualquier título,

ninguna otra VPO.

V.- En orden al RÉGIMEN DE TRANSMISIÓN DE LAS VPO, hay que

distinguir:

1º Viviendas sujetas a regímenes anteriores a la legislación del 78:

a) Si son de promoción privada, el RD de 14 de mayo de 1993 hace

totalmente libre el precio de venta en segunda y posteriores transmisiones.

b) Si son de promoción pública, el precio de venta se determina por las

Órdenes que a tal efecto publica el Ministerio competente.

2ª Viviendas sujetas al régimen de la legislación del 78 y al RD

2066/2008:

a) Si son de promoción pública, el precio es el 90% del módulo

aplicable, y además se aplaza parte del precio de venta hasta un máximo de 25
años, quedando el mismo garantizado con hipoteca y condición resolutoria. En
segunda transmisión, no se puede vender hasta que transcurran al menos 5 años
desde la fecha del contrato y existe un derecho de tanteo y retracto a favor del
ente público promotor.

b) Sin son de promoción privada, toda la regulación anterior ha

quedado solapada por el citado RD, el cual, y sin perjuicio de las directrices
mínimas que marca la norma estatal, será objeto de desarrollo por las distintas
normas autonómicas, porque la financiación de las VPO se regula hoy por los
distintos planes trienales.
 Entrando en el tema, hay que indicar que EL ART. 12 de este RD establece
distintos tipos de financiación que acarrean la calificación de la vivienda de
protegida, como son los préstamos convenidos y las ayudas económicas
directas: subsidiaciones de los préstamos convenidos, subvenciones y otras ayudas;
pero lo que más nos interesa son LAS LIMITACIONES de estas nuevas VPO con
financiación especial, y que sean declaradas tales por las Autoridades
autonómicas. Así, cabe señalar las siguientes, conforme al ART. 5:

1ª DESTINO A RESIDENCIA HABITUAL Y PERMANENTE.

2ª PROHIBICIÓN DE TRANSMISIÓN. Los compradores de viviendas

acogidas a este RD, no podrán transmitirlas inter vivos ni ceder su uso, por ningún
título, durante el plazo mínimo de 10 años desde la fecha de la formalización de la
adquisición.

+ Esta prohibición podrá dejarse sin efecto en los casos que especifica
el mismo ARTÍCULO, previa cancelación del préstamo y el reintegro de las
ayudas económicas directas recibidas, con los intereses legales.

3ª VENTA NECESARIA A PERSONAS DETERMINADAS. La venta, ya

sea primera o posteriores transmisiones, de estas viviendas no es libre, sino que
debe hacerse a favor de demandantes inscritos en los registros públicos previstos
al efecto por las CCAA y ciudades de Ceuta y Melilla, por el procedimiento
establecido, garantizando los principios de igualdad, publicidad y concurrencia,
eliminando cualquier tipo de fraude.

4ª DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO. Las CCAA y Ceuta y Melilla

podrán establecer sobre las viviendas protegidas, con destino a su venta,
derechos de tanteo y retracto a favor de las Administraciones Públicas, agencias
o sociedades públicas de alquiler o demandantes inscritos en los registros
públicos.

Según EL ART. 7: “Las limitaciones establecidas en los ARTS. 5 y 6 se harán

constar expresamente en los títulos por los que se lleve a cabo la compraventa, la
adjudicación o la obra nueva, en el supuesto de la promoción individual para uso
propio. Cuando dichos actos se formalicen mediante escritura pública u otro
documento público, se acompañará copia testimoniada o compulsada de la
CALIFICACIÓN DEFINITIVA de la vivienda. Asimismo se acompañará la copia
referida a la escritura pública de formalización del préstamo hipotecario, en su caso.
En ambos casos, dichas limitaciones SE INSCRIBIRÁN EN EL REGISTRO DE LA
PROPIEDAD, POR MEDIO DE NOTA MARGINAL, que producirá los efectos a los
que se refiere el apartado 3 del art. 53 de la Ley de Suelo, Texto Refundido aprobado
por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, y sus disposiciones
complementarias de carácter registral.”

+ La cuestión principal que se plantea es la de cuáles son los efectos

de la contravención de esta prohibición de disponer, existiendo al respecto dos
posturas:
 1ª Para un sector doctrinal, estamos ante una verdadera prohibición
de disponer, tal como indica el texto legal, de modo que su infracción implica la
ineficacia de la disposición, lo que se refuerza con la nota marginal a que se refiere
el precepto.

2ª Sin embargo, la mayoría de la doctrina opina que no estamos ante

una prohibición de disponer, porque las limitaciones al derecho de propiedad sólo
pueden regularse por Ley, conforme a la CE. Se trata, por tanto, de una obligación
de no disponer, cuya infracción no afecta a la validez del contrato, sino que sólo
genera la obligación de reintegrar las ayudas recibidas. Además, la nota marginal
es una simple publicidad noticia, meramente informativa, carente de eficacia erga
omnes.

+ Dicha tesis ha sido adoptada también por el CGN, que impone a los
notarios comprobar que se han devuelto las ayudas concedidas antes de autorizar
escrituras relativas a tales viviendas que no respeten estos límites meramente
obligacionales.

FINALMENTE, cabe reseñar LA LIMITACIÓN DEL PRECIO MÁXIMO DE

VENTA. EL ART. 10 del RD 2066/2008, establece precios máximos de venta en
segundas y ulteriores transmisiones de las viviendas protegidas.

+ La cuestión principal que se plantea es la de si son válidas las

cláusulas de sobreprecio, existiendo al respecto dos posturas:

1ª Un sector doctrinal se inclina por la nulidad parcial, con sustitución

del precio pactado por el legal.

2ª Sin embargo, el TS, a partir de la sentencia de 28 de febrero de 1991,

y últimamente en la de 12 de diciembre de 2007, sostiene la validez del sobreprecio,
porque el precio fue elemento esencial del contrato y lo contrario podría suponer
dejar el cumplimiento del contrato al arbitrio de una de las partes contratantes, en
contra de lo dispuesto en EL ART. 1256 del CC; y porque la Ley prevé efectos
distintos para el caso de contravención, ex ART. 6.3 del CC, como la devolución
de ayudas y otras sanciones administrativas.