TEMA 14

La ejecución del planeamiento

Ejecutar un plan es llevar a cabo las ´´´´ que incluyen, los planes urbanísticos comportan
distintas actuaciones que van desde la urbanización hasta la edificación, esta última es
una actividad básicamente privada, solamente la AP interviene otorgando la licencia,
sin embargo en al actuación urbanizadora, puede ser una actividad privada pero
también puede ser pública o mixta.
El texto refundido de la ley del suelo de 2015 reconoce en la ejecución del planeamiento
4 tipos de actuaciones:

- la urbanización.
- la dotación
- la transformación urbanística
- la edificación

En estas actuaciones tienen un derecho preferente los propietarios en la medida que se

producirá siempre que sea posible en un régimen de equitativa distribución de cargas y
beneficios y en cuanto podrán presentar a tramitación los instrumentos de ordenación
y de gestión que sean precisos.

El texto refundido de la ley de suelo establece los deberes que lleva aparejadas las
actuaciones urbanísticas , eso significa que para proceder a esas actuaciones
urbanísticas previamente hayq eu cunplir con estas ´´´´´:

- 1º entregar a la AP el suelo reservado para viales, espacios verdes, espacios

libres y dotaciones públicas.
- 2º entregar a la AP el suelo con destino a patrimonio público municipal.
- 3º costear y en su caso ejecutar las obras previstas en la actuación
correspondiente.
- 4º entregar a la AP las obras e infraestructuras que vayan a formar parte del
dominio público.
- 5º indemnizar a los titulares de derechos sobre construcciones que deban ser
demolidas o titulares de obras, instalaciones y plantaciones que no puedan
conservarse.

Para la ejecución del planeamiento es necesario además que se apruebe un instrumento

de ordenación más detallada que varía según el tipo de suelo. Cuando son en suelo
urbanizado se requiere de la aprobación de un plan general, y en su defecto, se deberá
aprobar un plan especial de reforma interior o también se podrá aprobar un estudio de
detalle. Cuando el suelo es urbanizable delimitado o sectorizado, se requiere un plan
parcial o en su caso un PAU (plan de actuación urbanística) En segundo lugar, también
se tienes que delimitar las unidades de ejecución dentro de cada área de reparto y en la
que se agruparan los propietarios afectados. En último lugar, es necesario contar con los
proyectos de urbanización.

- Los sistemas de ejecución de los planes.

- Sistema de compensación: Es un sistema privado,los propietarios aportan

los terrenos de cesión obligatoria, realizan a su costa la urbanización y se
constituyen en la llamada junta de compensación. Es un órgano que tiene
personalidad jurídica y capacidad para cumplir sus fines, tiene además
naturaleza administrativa y se rige por sus estatutos y bases de
actuación. En este sistema, es la junta de compensación la que distribuye
los beneficios y cargas entre los propietarios en función de sus
aportaciones por lo que la compensación es la reparcelación e implica la
ejecución de un proyecto de obras de urbanización. Este proyecto es
aprobado por la junta por mayoría de sus miembros y por la AP
correspondiente. A la junta de compensación también se puede
incorporar la empresa urbanizadora promotora.

- Sistema de cooperación: Es un sistema mixto, en el los propietarios

aportan el suelo de cesión obligatoria pero es la AP la que gestiona las
obras de urbanización con cargo a los propietarios. Las parcelas
resultantes quedan para esos propietarios, la diferencia con el sistema
anterior es que la AP en este sistema asume la responsabilidad directa de
la ejecución y actúa como un mandatario de los propietarios, los
propietarios en este sistema cooperan con la AP a través de las llamadas
asociaciones administrativas de cooperación cuya pertenencia es
voluntaria y cuyos estatutos son aprobados por la AP pero en realidad sus
atribuciones son escasas, por ejemplo ayudan a la AP en la vigilancia,
presentan sugerencias, cobran cuotas,etc. El importe de las obras del
proceso de urbanización corresponde a los propietarios en función del
valor de la parcela adjudicada y también de su aprovechamiento.

La expropiación también es un sistema de ejecución del planeamiento urbanístico que

consiste en la privación a los particulares de sus terrenos mediante indemnización pero
ha de hacerse de todos los terrenos de una unidad de ejecución. Para llevar a cabo la ´´´´.
A cambio se atribuyen esas parcelas resultantes a la AP que es la que se responsabiliza
de las obras y de la urbanización. Esta actuación la puede hacer directamente la AP o en
su caso un concesionario. Este sistema no es frecuente porque el sistema preferente
según la normativa es el sistema de compensación y en segundo lugar porque la AP no
tiene recursos económicos para hacer frente a la expropiación.

Vamos a ver los tres sistemas que restan.

- SISTEMA DE EJECUCIÓN FORZOSA: Es un sistema de carácter mixto que surge en

algunas CCAA como Navarra o Madrid para evitar los problemas que derivan de la
ejecución del planeamiento a través de la compensación. Esos problemas son, en
primer lugar, la lentitud en el proceso urbanístico como consecuencia del propio
funcionamiento de las juntas de compensación. Algunos propietarios también se
resisten al proceso o a poner en marcha la urbanización. Esto produce retrasos y
bloqueos en la ejecución del planeamiento, que esta sometida a plazo. La ejecución
forzosa permite a la AAPP ocupar los terrenos afectados por la unidad de ejecución y
además la administración publica encomienda las funciones de administración y
gestión que tiene las juntas de compensación a una comisión gestora en la que la
mitad de sus miembros son nombrados por la AAPP. La empresa promotora no forma
parte de la junta o de la comisión gestora. Se selecciona (OJO) por concurso público.
En algunos casos, la gestión corre a cargo de la propia AAPP que actúa a través de
sociedades mercantiles de capital público o de capital mixto.

- Otra forma de planear el planeamiento es mediante AGENTE URBANIZADOR, esta

formula es de carácter privado. Es un gestor que se encarga de ejecutar la actuación
urbanística o actuación integrada. Por un lado, facilita el cumplimiento de las
obligaciones de los propietarios afectados y por otro lado, posibilita la participación de
la AAPP actuante en las plusvalías que se generan a raíz de la acción urbanística.
También este agente urbanizador se encarga de seleccionar el mejor modelo
urbanístico para el interés general (importante) Recibe distintas denominaciones
según la normativa. Por ejemplo, en Madrid se denomina Sistema de ejecución por
adjudicatario de concurso. La selección de este agente urbanizador también se hace en

concurrencia pública. La actuación de la gente se basa en las determinaciones que

acuerden con la AAPP actuante. En este sistema participan 3 sujetos:
El agente urbanizador, es el promotor, el que realiza la urbanización. No es el
propietario (OJO) Es elegido por concurrencia pública. Asume el coste de ese
proceso a cambio de dinero o parcelas edificables
Los propietarios afectados que cooperan cediendo sus propiedades, sus terrenos a
cambio de parcelas también edificables. En este caso, los propietarios que se
nieguen a participar, es decir a ceder sus propiedades, se verán expropiados.
La Administración Pública. También participa con el desarrollo de determinadas
potestades como es la expropiación o la reparcelación forzosa. Solo serán
utilizadas cuando sea necesario. Este agente agiliza el proceso frente a la desiria
de algunos propietarios. Es una figura compleja en la que concurren notas o
características de los convenios administrativos de los contratos administrativos y
de antiguas figuras propias del urbanismo concertado.

- CONVENIOS O PACTOS URBANÍSTICOS: Es una forma de ejecutar el planeamiento de

carácter mixto. Contextualmente, el convenio urbanístico participa de la definición de
convenio administrativo realiza el artículo 47.1 de la ley 40/2015. Son acuerdos de
voluntades entre la AAPP (OJOO) y personas físicas o jurídicas, públicas o privadas,
pero titulares de derechos o intereses urbanísticos. Su fundamento radica
básicamente en tres aspectos
Primero, en el principio de participación de los particulares en el urbanismo
La capacidad negocial que asiste o que tiene la AAPP
Porque la propia ley de procedimiento administrativo contempla al convenio como
una forma de terminación del procedimiento administrativo.

A diferencia de los convenios urbanísticos de planeamiento, los convenios urbanísticos

de gestión se encargan de facilitar el desarrollo del planeamiento y su ejecución a
través (OJOOO)
de la tramitación de sistemas de ejecución urbanística. Los convenios urbanísticos
tienen una naturaleza jurídico-publica-administrativa y están sometidos al
ordenamiento jurídico, pero también al planeamiento. Por ello, su valor queda
determinado por su adecuación a los planes o al planeamiento.
La elaboración de los convenios urbanísticos, es decir, la negociación, la celebración y
su cumplimiento se rigen por los principios de transparencia y de publicidad.