Lección 28 Romano 1

DE LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA. LA ENAJENACIÓN CON FIDUCIA. LA PRENDA Y LA

HIPOTECA. CARACTERES GENERALES. DERECHOS DEL ACREEDOR PRENDARIO E HIPOTECARIO. DE LA
ENFITEUSIS Y DE LA SUPERFICIE. HISTORIA DE LA ENFITEUSIS. CONCEPTO. DERECHOS Y
OBLIGACIONES DEL ENFITEUTA CONSTITUCIÓN Y EXTINCIÓN DE LA ENFITEUSIS. EL DERECHO DE
SUPERFICIE. DE LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA. En una epistola de los emperadores
Diocleciano y Maximiano, a Euodio, se lee: "La persecución de la prenda o de la hipoteca es acción
real", Para el Jurista Marciano tanto la prenda como la hipoteca son la misma cosa: "Mas entre la
prenda y la hipoteca hay tan sólo la diferencia del sonido de la palabra"2. Ulplano, sin embargo hace
una distinción entre la prenda y la hipoteca: "Propiamente llamamos prenda lo que pasa al acreedor,
e hipoteca, cuando no pasa, ni aun la posesión, al acreedor. Pero es en las Institutas de Justiniano en
donde se aclara mejor las diferencias y similitudes entre ambas: "... Mas en cuanto a la acción
hipotecaria, no hay ninguna diferencia entre la prenda y la hipoteca; porque en cuanto respecto de
alguna cosa se hublere convenido entre el acreedor y el deudor que quede obligada por la deuda,
una y otra se comprenden en esta denominación. Pero hay diferencia bajo otros aspectos: porque
en el nombre de prenda decimos que se contiene propiamente aquella cosa, que desde luego se
entrega también al acreedor, sobre todo si es mueble; mas decimos que con propiedad se
comprende en la denominación de hipoteca, la que sin tradición queda obligada por el solo
convenio"". La enajenación con fiducia. La fiducia cum creditote o enajenación con fiducia, era la
transmisión de la propiedad de una cosa en garantía de un crédito, en el que se le agrega un pacto
de fiducia, por la cual el acreedor se compromete a devolver la cosa al deudor después del pago. En
Gayo se puede leer las siguientes menciones: "...Así, el que transmite una cosa a otro mediante una
macipación por razón de garantía o de la in lure cessio, puede él mismo usucapirla por la posesión de
un año, aunque sea una cosa inmueble..." y "Como la transmisión de garantía puede ser con un
acreedor, en derecho de prenda, o con un amigo, para que nuestras cosas estén seguras en su
poder, en el caso de que se haya acordado la transmisión de la garantia con un amigo,
evidentemente, la recepción por el uso compete siempre; si, en cambio, ha sido con el acreedor,
compete siempre que se haya pagado el dinero...", se entiende para recuperar la propiedad sobre la
misma. La prenda y la hipoteca. Caracteres generales. El pignus (prenda, seguridad por lo que se nos
ha fiado o prometido, señal, prueba, testimonio, seguridad) o prenda, es un derecho real de
garantía, en la cual el deudor entrega al acreedor la posesión de la cosa en garantía del
cumplimiento de una obligación. El Art. 3.204 del Código Civil de Vélez, lo define: "Habrá
constitución de prenda

cuando el deudor, por una obligación cierta o condicional, presente o futura, entregue al acreedor
una cosa mueble o un crédito en seguridad de la deuda". Del comentario de Paulo se puede
observar que la prenda en sus orígenes se daba sobre las cosas muebles: "Se 'prenda' (pignus) de
puño (pugnum), porque las cosas que se dan en prenda se entregan con la mano; por lo que también
puede parecer que es verdad lo que algunos opinan, que la prenda se constituye propiamente de
cosa mueble". Sin embargo Papiniano nos informa que la prenda también se da sobre las cosas
inmuebles: "Al darse en prenda un predio, se convino expresamente que también los frutos
estuviesen en prenda; consumidos estos de buena fe, no sería obligado a restituirlos el comprador
por la acción útil Serviana...". Los frutos de la prenda le pertenecen al deudor, que tiene el Interdicto
útil, para recuperar incluso de un tercero que compró la prenda. Le compete al acreedor la prueba
de la prenda o de la hipoteca, en incluso debe probar que la cosa era del deudor10. La prenda se
constituye dice Ulpiano: "Celébrase contrato de prenda no sólo por la entrega, sino también por la
nuda convención, aunque no haya habido entrega" La hipoteca (del latín hypotheca, y este del
griego antiguo óno@nkn (hypothéke), "compromiso", de únorienu (hypotithermi), "hipotecar", a su
vez de nó (hypó), "bajo", y Tienu (tithemi), "poner": poner a los pies de uno) es un derecho real de
garantía12, Vélez la define en su Art. 3.108, apunta: "La hipoteca es el derecho real constituido en
seguridad de un crédito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continúan en poder del deudor".
Gayo sostiene que no solo sobe las cosas que existen se da la hipoteca, sino que aún sobre las cosas
que no existen todavía, pero que han de existir, como los frutos pendientes, el parto de las esclavas,
el feto de las reses, y lo que nace, queda obligado en hipoteca 13 La constitución de la hipoteca dice
Gayo se: "Constituye la hipoteca por pacto convenido, cuando alguno pacte que sus bienes estén
obligados a titulo de hipoteca por causa de alguna obligación..."4 Derechos del acreedor prendario e
hipotecario. El acreedor tiene una acción real para perseguir la prenda15, lo mismo vale para la
hipoteca, Papiniano sustenta que: "En el juicio que se promueve sobre prenda entregada, el
acreedor es obligado en derecho a restituir el sobrante del precio con los intereses; y no habrá de
ser oído, si quisiera delegar al comprador, porque en la venta que se hace, el acreedor cuida de
hecho de su propio negocio. El acreedor pignoraticio responde de la fuerza mayor respecto a las
prendas, así está obligado a responder del dolo y de la culpa. y también de la custodia, El acreedor
tiene derecho a reclamar los gastos de preservación de la cosa:9, El acreedor tiene derecho a que se
le pague la deuda.

De la Enfiteuals y de la Superficie. Historia de la enfiteusla. Concepto, El lus in agro vectigall, es un

derecho del concesionario de una parcela de ager vectigalls; precedente clásico de la enfiteusis.
Paulo da una descripción de lo que son los vectigales: "Los campos de las ciudades Municipios unos
se llaman vectigales, y otros no. Se llaman vectigales los que se arriendan a perpetuidad, esto es, con
esta condición, de que mientras por ellos se pague la pensión, no sea licito quitárselos ni a los
mismos que los hubleren tomado en arrendamiento, ni a los que sucedieron en el lugar de éstos. No
son vectigales los que para ser cultivados se dan de la misma manera que solemos dar privadamente
nuestros campos para que se cultiven 20, Gayo complementa el concepto: "Y es tanto el parentesco
entre la compraventa y el arrendamiento, que a veces se suele preguntar qué contrato hay de los
dos, por ejemplo, cuando se arrienda a perpetuldad. Esto se hace en los predios de los municipios
que se arrlendan de manera que mientras se pague la renta no se puede quitar el predio ni al mismo
arrendatario ni a su heredero. Pero en este caso prevalece la opinión de que hay arrendamiento", Se
les concedió acciones reales en contra de cualquier poseedor, incluso contra los mismos municipios,
siempre y cuando paguen la pensión Derecho real, que tiene cierta afinidad con la venta y el
arrendamiento, convertida por una Constitución del emperador Zenón, en contrato particular:
"Independientemente de asociación o de semejanza con ambos mencionados contratos, tiene
propios conceptos y definición, y es un contrato justo y válido, en el que todo lo que entre ambas
partes contratantes se hubiere convenido en los pactos celebrados mediante escritura, sobre todo, o
aun sobre los casos fortuitos, se debe guardar de todos modos firme e Inalterable con perpetua
estabilidad...23, Los romanos solían dar los fundos provinciales a perpetuidad por cierta renta anual,
y se hacia frecuentemente a condición de que se plantasen, se dio a este contrato el nombre de
enfiteusis que significa plantación. E enfiteuta tenia el dominio útil de la cosa, y el propietario el
dominio directo. Definimos a la enfiteusis (La enfiteusla (del griego porzucic, instauración" o
"Implantación como un contrato consensual por el que ce concede a otro el dominio útil de un
predio para siempre o por targo tiempo, mediante la prestación de un canon anual en
reconocimiento de dominio. El enfiteuta tiene el derecho de usar, gozar, relvindicar e incluso de
alterar la sustancia de la cosa, esto último lo diferencia con el usufructo. Derechos y obligaciones del
anfiteuta. El enfiteuta tenía el derecho de usar y disfrutar la cosa con todas sus accesiones y sin
ninguna de las limitaciones impuestas al usufructuario. Adquiere los frutos por la simple separación.
Podía ceder su derecho, y transmitirlo por herencia, así como gravar la cosa con una servidumbre o
pignorarla, aunque todo esto estaba limitado por la duración de su derecho, que se constituía a
perpetuidad o por un largo período de tiempo. Estaba resguardado con varias acciones, la actio
vectigalis, la actio negatoria utilia, la actio confessorla utilis y la acción publiciana. Era tan amplio sus
derechos que se confundía con el propietario, la diferencia es que el enfiteuta tenia el dominio
directo y el propietario se reservaba el dominio útil.

Las obligaciones del enfiteuta eran las de conservar el fundo y no deterioralo, pagando los impuestos
y gravámenes que pesaban sobre la cosa, además del pago del canón al propietario. Constitución y
extinción de la enfiteusis. La enfiteusis se podía constituir de diversas formas: 1. Por convenio o
contrato enfiteuticario: 2. Por legado; 3. Por usucapión, y 4. Por disposición de autoridad judicial Y se
extinguía la enfieusis por destrucción total del fundo, por confusión, por el cumplimiento de la
condición resolutoria o la llegada del término, por la prescripción, por decaer el derecho, cuando el
enfiteuta no pagaba el cánon por tres años o dos, según fuera la enfiteusis común o eclesiástica, así
como cuando no se pagaban por dos o tres años los impuestos. El derecho de superficie. Superficie
se forma mediante super-antepuesto a facies 'rostro', 'cara', 'lo que está por encima 24. Derecho
real establecido por el pretor, el cual consistia en el derecho de edificar en suelo ajeno y a disponer
de lo edificado durante un periodo que solía fijarse en noventa y nueve años, como si fuera
propietario, pagando al cedente un canon anua que se llamaba solárium. Tanto la propiedad del
suelo como la del edificio, la de éste último, en virtud del derecho de accesión, seguía perteneciendo
al cedente, sin embargo el superficiario ejercía su derecho sobre la construcción como si fuera
dueño de ella. Durante el imperio bajo, se hallaba asistido por todas las acciones del propietario y
por las propias del poseedor, mediante el interdictum de superficie. Ulpiano explica sobre la
superficie: "El que en suelo ajeno tiene la superficle está apoyado en acción civil, porque si tomó en
arrendamiento la superficie, puede ejercitar contra el dueño del suelo la acción de conducción, y si
la compró, la de compra. Así, pues, si él mismo le privara de ella, conseguirá, ejercitando la acción, lo
que le Interesa; mas si se le privase por otro, debe prestarle y cederle el dueño sus propias acciones.
Mas como también era incierto si existiria la acción, y es mejor poseer que ejercitar la acción
personal, pareció muy útil proponer este interdicto, y prometer una como acción real"25