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HIPOTECA Derechos Reales DE GARANTÍA

HIPOTECA Derechos Reales DE GARANTÍA

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Cuestión sobre DERECHOS REALES DE GARANTÍA: HIPOTECA, de RONDINA, Homero y Rondina, gerardo: "TRATADO DE LOS DERECHOS REALES"
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12/04/2013

Derechos Reales de Garantía

LA HIPOTECA
363- CONCEPTOS JURÍDICOS Y ETIMOLÓGICOS Si buscamos la etimología de la palabra, nos encontramos con su origen griego, derivando del término hypoteké, que significaba prenda. Y su definición tradicional hacía referencia a los conceptos que modernamente fueron admitiéndose: - Finca que se ofrece como garantía del pago de un empréstito; - En lenguaje forense, llámase de este modo al Derecho Real que gravita sobre un inmueble para garantizar el pago de una deuda. Con esa claridad y simplicidad formidable de los pensadores clásicos, se nos imponen los conceptos, con la contundencia del sentido común. En una definición que no admite dudas ni confusiones. Con términos alejados, como siempre, del tecnicismo rebuscado de los diletantes. Nuestra tradición jurídica toma más al Derecho Romano que a los antecedentes griegos en la materia. Porque como vemos, por la significación de las palabras, los griegos no diferenciaban la prenda de la hipoteca. Cosa que sí hicieron los juristas del Imperio, cuando dejaron a la prenda como expresión del gravamen o garantía para cosas o bienes muebles. Y llevaron a la hipoteca a su perfección conceptual y normativa, para garantizar con inmuebles las deudas o créditos. Se cree que los griegos en realidad, utilizaron algunas formas de entrega de bienes al acreedor para garantizar las deudas o someter a los deudores a una compulsión abusiva. O, en el mejor de los casos, al quitarles bienes muebles o inmuebles, los mantenían en ese estado que se llamó la fiducia, que era como formalizar un embargo con secuestro de las cosas que se afectaban a garantizar un préstamo. Era la temible datio insolitum, pago compulsivo con la entrega forzosa de los

bienes. Parece que después los mismos acreedores entendieron que no era negocio dejar en la miseria al deudor. Privándolo incluso de sus herramientas y animales para el trabajo. Porque de esa manera jamás cobrarían de quienes estaban convertidos en verdaderos y permanentes insolventes. Y como siempre los banqueros y prestamistas fueron bastante más inteligentes que los deudores, admitieron corregir los excesos. No por amor al prójimo. Sino por la propia conveniencia de no matar a las gallinas de los huevos de oro. Es decir, no terminar matando a los deudores, porque eso significaba algo así como matar al propio negocio. Entonces surge la noción de la hypotheca. Era una convención mediante la cual se afectaban los bienes en garantía de las deudas. Pero esos bienes permanecían en poder, en manos, en la posesión y en la propiedad, aparentemente plena, de los mismos deudores. Para que estos deudores continuaran trabajando para poder pagar las deudas a los acreedores, y así seguir consumiendo capitales, que volvían a pedir prestado a los financistas o prestamistas. Los que a su vez, volvían a negociar sus empréstitos, con deudores que seguían necesitando dinero, que garantizaban con sus campos, herramientas y animales, para seguir produciendo, con lo cual podían seguir pagando los capitales e intereses conseguidos en préstamo, y así sucesivamente. Algo parecido a lo que nos pasa a los requirentes de préstamos, con esos prestamistas modernos que son los bancos y las tarjetas de crédito. 364- LA HIPOTECA COMO DERECHO REAL Como dice el Código Civil: - Artículo 3108: La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continúan en poder del deudor. Para nosotros no cabe ninguna duda: la garantía hipotecaria como derecho del acreedor, es un verdadero derecho real. Derecho Real de garantía. Pero derecho real al fin. Con todas sus características, modalidades y funcionamiento que la ley, el concepto, la doctrina y, en especial, los textos específicos regulan este instituto, definen, mandan, determinan. Si parece un derecho real. Si funciona como un derecho real. Es decir un derecho que genera una relación real, directa, erga omnes. Y sobre todo, de incidencia y operación sobre la misma cosa. Si todo dice que la Hipoteca es un Derecho Real, para qué molestarnos en discutir lo que está dicho y es evidente. Por lo demás, lo vimos varias veces, que el mismo Código nos define: - Articulo 2503: Son derechos reales: 1. El dominio y el condominio. 2. El usufructo. 3. El uso y la habitación. 4. Las servidumbres activas.

5. 6. 7.

El derecho de hipoteca. La prenda. La anticresis.

Y como la ley ya ha hablado con sencilla contundencia, para qué detenernos mucho más en estas consideraciones. Sólo podríamos agregar que: 1º) El derecho del acreedor hipotecario goza de las dos condiciones que definen con mucha precisión los caracteres de los Derechos Reales: - El ius preferendi, o sea la preferencia frente a todos los demás acreedores. Preferencia a ser pagado primero que todos los demás. Preferencia frente a todos los demás acreedores quirografarios o comunes. Y preferencia ante algunos privilegios. Preferencia frente a otros acreedores hipotecarios que hayan inscripto después sus créditos. Como nos lo dice el mismo Código Civil en el artículo 3934: - Los ( acreedores) hipotecarios son preferidos sobre los bienes gravados con la hipoteca. El privilegio se cuenta desde el día que se tomó razón de la hipoteca. Las inscripciones del mismo día concurren a prorrata. Y en segundo término, el otro derecho: el ius persequendi. Es decir, el derecho de perseguir el cobro de la deuda sin importar en manos de quién esté el bien que garantizó con hipoteca la seguridad del préstamo o de la deuda. Derecho a perseguir, a cobrarse con la venta del bien si los deudores o poseedores del bien no pagan lo que deben. Recordemos que estas características de preferencia y persecución, si bien son más manifiestas en el ejercicio de este derecho de hipoteca, son propios y comunes a todos los restantes derechos reales. 365- OTROS CARACTERES DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA Podemos ahora abordar otros caracteres que son específicos del Derecho Real de Hipoteca. Veamos: - La Especialidad: que significa que no se admiten hipotecas sobre la totalidad o un conjunto de los inmuebles del deudor. Porque el gravamen debe constituirse sobre bienes determinados. Como nos lo dice el mismo Código: - Artículo 3109 No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial y expresamente determinadas, por una suma de dinero también cierta y determinada. Si el crédito es condicional o indeterminado en su valor, o si la obligación es eventual, o si ella consiste en hacer o no hacer, o si tiene por objeto prestaciones en especie, basta que se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca. Como vemos es precisa y obligatoria la especificación de los bienes que se

gravan con esta garantía. No se admiten, como lo hacían los romanos, los gravámenes sobre todo un patrimonio o sobre una pluralidad de bienes. Deben ser claros, concisos y ciertos los bienes gravados. Y también los importes sobre los que se pacta la garantía hipotecaria. Se admite, como surge del texto, que en algunos casos, el monto pueda ser indeterminado. Pero para tales casos concretos, se proveerá un mecanismo de definición de las cantidades o sumas que resultan protegidas por la garantía hipotecaria. Se nos ocurre, por ejemplo, una deuda que haga referencia al valor de una construcción. Con todas las problemáticas y los imponderables que pueden concurrir hasta la terminación de una obra de construcción. Se quiere garantizar la deuda del comitente, y el constructor exige que se constituya una hipoteca sobre el mismo inmueble que se está construyendo. Quedará expresamente convenido que se grava el inmueble en construcción. Que se identifica por el terreno y con todo lo que está siendo plantado, clavado y edificado sobre el mismo terreno. Cuyo valor o importe no se puede determinar precisamente. Basta que “se declare el valor estimativo de la hipoteca”, como dice el artículo que estamos mencionando. Con ello se constituye la garantía real hipotecaria. Y al finalizar las obras, con las sumas ya definitivamente determinadas, estableceremos la cantidad precisa con la cual gravaremos el inmueble. También esa crónica enfermedad de nuestra economía que fue la inflación, modificó el sentido y alcance de esta norma. En efecto, por una ley, la 21.309, se admitió que las hipotecas sobre préstamos en dinero que estuvieran sujetos a la llamada “indexación”, podían tomarse sobre la base de la cantidad nominal. Haciendo referencia a las formas en que se aplicarían los índices de devaluación de la moneda, o de indexación de la cantidad adeudada.

366- CARACTERES VOLUNTARIOS La condición voluntaria, de libre consentimiento para su constitución. Desechando cualquier otra alternativa, como podría ser la hipoteca obligatoria o legal, o compulsiva, que no es admitida por nuestro Código Civil: - Artículo 3115: No hay otra hipoteca que la convencional constituida por el deudor de una obligación en la forma prescrita en este Título. Y como nos resulta tan didáctica, de tanta claridad y tanta pedagogía. Y es tan sabia la nota que acompaña a esta simple y directa determinación que hace el Código. Cuando en pocas palabras nos habla de la naturaleza de la hipoteca, no podemos dejar de transcribirla (1)
(1) - En la nota al artículo 3115 el codificador nos anuncia que “Quedan, pues, concluidas todas las hipotecas tácitas o legales y derogadas las existentes.” Y luego explica que “ En Inglaterra no hay hipoteca convencional o por contrato. Para garantirse el acreedor, se usa de un contrato que alguna semejanza tiene con la venta bajo el pacto de retroventa. Para garantir la restitución de la cantidad prestada, el deudor transfiere al acreedor la posesión legal de un inmueble, y estipula que hecho el pago de la deuda al tiempo convenido, la posesión del inmueble le será restituida. Este contrato se llama mortgage. El acreedor o

mortgager no entra siempre en posesión real del inmueble, pues esta circunstancia no es indispensable, pero puede serle dada. No cumpliendo el deudor al vencimiento de la deuda, el inmueble queda adquirido definitivamente por el acreedor; pero a fin de que el deudor no sea despojado de un inmueble valioso por una deuda menos importante, las Cortes de equidad están autorizadas para interponer su autoridad. Si el mortgager ofrece el pago efectivo de la deuda, los intereses y gastos, hace citar al acreedor ante una de esas Cortes para obtener la restitución de su inmueble, y si no se presenta otra causa de detención del inmueble por el acreedor, se le hace justicia a su demanda. Verdaderamente el inmueble que garantiza la deuda es solamente una prenda en seguridad del crédito.” Abundando en los antecedentes, dice Vélez: “ Por el Estatuto 3 y 4, de Guillermo IV, sec. 28, Cap. 22, la acción o la demanda del deudor no es admisible después de pasados veinte años, desde el día que, conforme al contrato, entró el acreedor en posesión del inmueble, o desde que reconoció por escrito el derecho del deudor para reclamar la restitución del inmueble, debiendo el acreedor dar cuenta de los frutos percibidos. Además, le es permitido a éste, mientras que el préstamo no ha sido reembolsado, intentar una acción ante las Cortes de equidad, con el objeto de que el deudor le satisfaga la deuda en un término fijo, y de no hacerlo así, para que sea privado de la facultad de reclamar la restitución del inmueble. El propietario de un inmueble puede constituir muchos mortgages fingidos que según su fecha gozan de preferencia. No hay obligación de hacer públicos los mortgages. La represión de los fraudes a que den lugar, pertenece a las Cortes de equidad. Véase Laya, Derecho Inglés, tomo 1. La hipoteca legal a favor de las mujeres casadas por los bienes introducidos al matrimonio, o que adquieren después, tampoco existe en Inglaterra. Ni es concedida a los menores sobre los bienes de sus tutores o curadores. Existe una especie de hipoteca judicial. El acreedor puede pedir que el escribano competente haga un cuadro general de las deudas, que han sido juzgadas contra el deudor, y después de publicado, los que han obtenido sentencia a favor de sus créditos son preferidos a los mortgages posteriores. El Estado goza de preferencia sobre los bienes de los administradores públicos, sin ninguna mención del crédito en registros públicos. La doctrina de los mortgages ha sido admitida en casi todos los Estados Unidos. Por el nuevo proyecto de Código para el Estado de New-York, trabajado por orden del Gobierno y publicado en 1865, se adopta un nuevo sistema diferente del nuestro y del de Inglaterra, para asegurar los créditos sobre bienes muebles o raíces”.

367- CARÁCTER ACCESORIO O COMPLEMENTARIO DE LA GARANTÍA HIPOTECARIA RESPECTO DE LA OBLIGACIÓN PRINCIPAL Surge también de la naturaleza que podemos analizar del sistema hipotecario de garantías reales, que se trata de un derecho accesorio o complementario del contrato o derecho principal. Que es el derecho creditorio, constitutivo de la deuda original que se trata de garantizar. Aunque parezca extraño que hablemos de la hipoteca como de una cuestión complementaria o accesoria del préstamo o deuda. Cuando en realidad pasa a ser la causa principal de la relación. Ya que se trata d euna garantía real que implica y compromete directamente al bien o la cosa gravada. Y que representa una seguridad mucho mayor que la seguridad que pueda representar la simple obligación personal del deudor. Sin embargo no puede existir la hipoteca por sí misma, ni existir por la hipoteca misma. No se admite una hipoteca que no sea dada en garantía o seguridad de una deuda. Como dice el mismo Código Civil:

- Artículo 518 Las fianzas, hipotecas, prendas y cláusulas penales, constituidas por terceros para seguridad de las obligaciones naturales, son válidas, pudiendo pedirse el cumplimiento de estas obligaciones accesorias. Vemos cómo las denomina el código a las prendas e hipotecas: simples obligaciones accesorias de los créditos y obligaciones principales. Y cuando poco después el mismo Código refiere a las obligaciones principales y accesorias, vuelve a poner a la prenda y a la hipoteca en tales categorías, aunque nos parezca una deformación del sentido común que ve con tanta reverencia a este Derecho Real de Garantía. Pero las cosas son claras para el texto del Código y debemos someternos a esa claridad y precisión. Veamos: - Artículo 523: De dos obligaciones, una es principal y la otra accesoria, cuando la una es la razón de la existencia de la otra. - Artículo 524 Las obligaciones son principales o accesorias con relación a su objeto, o con relación a las personas obligadas. Las obligaciones son accesorias respecto del objeto de ellas, cuando son contraídas para asegurar el cumplimiento de una obligación principal; como son las cláusulas penales. Las obligaciones son accesorias a las personas obligadas, cuando éstas las contrajeren como garantes o fiadores. Accesorios de la obligación vienen a ser, no sólo todas las obligaciones accesorias, sino también los derechos accesorios del acreedor, como la prenda o hipoteca. - Artículo 525: Extinguida la obligación principal, queda extinguida la obligación accesoria, pero la extinción de la obligación accesoria no envuelve la de la obligación principal. El mismo principio, incluso, es después repetido en el capítulo que estamos analizando, cuando dice: - Artículo 3187: La hipoteca se acaba por la extinción total de la obligación principal sucedida por alguno de los modos designados para la extinción de las obligaciones. 368- DE LA DIVISIBILIDAD E INDIVISIBILIDAD OBLIGACIONES Y DE GARANTÍAS HIPOTECARIAS DE

Parece que el funcionamiento de la hipoteca reclama siempre la protección de los intereses del acreedor. Y que el deudor, salvo que el mismo acreedor lo permita: - no puede ni ofrecer una parte del inmueble para que se le remate con el cual se pueda pagar la deuda. Ni puede exigir que, pagando parcialmente su deuda, se le libere parcialmente el bien hipotecado; - Ni que dividiendo el bien, se pueda dividir la garantía hipotecaria.

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Esto se desprende de los textos legales, aunque como decimos, nada impide de que las partes convengan en la escritura hipotecaria, de qué manera se puede ir saldando o pagando parcialmente la deuda. Porque en los modernos créditos hipotecarios, que se pagan mensualmente a lo largo de cien, doscientos o más meses, no se podría admitir que pagada una buena parte de la deuda, la ejecución del bien se siga por el total originario. Pero el Código quiso reglamentar así el derecho real de este tipo de garantía. Dicen los textos:

-Artículo 3162: Si el deudor enajena, sea por título oneroso o lucrativo, el todo o una parte de la cosa o una desmembración de ella, que por sí sea susceptible de hipoteca, el acreedor podrá perseguirla en poder del adquirente, y pedir su ejecución y venta, como podría hacerlo contra el deudor. Pero, si la cosa enajenada fuere mueble, que sólo estaba inmovilizada y sujeta a la hipoteca, como accesoria del inmueble, el acreedor no podrá perseguirla en manos del tercer poseedor. Antes había determinado en el mismo sentido: - Artículo 3113: El acreedor cuya hipoteca comprenda varios inmuebles podrá a su elección perseguirlos a todos simultáneamente o sólo a uno de ellos, aunque hubieren pertenecido o pasado al dominio de diferentes personas o existieren otras hipotecas. Ello no obstante, el juez podrá, por causa fundada, fijar un orden para la venta de los bienes afectados. (texto según ley 11.711.) - Artículo 3114: El acreedor cuya hipoteca esté constituida sobre dos o más inmuebles puede, aunque los encuentre en el dominio de diferentes terceros poseedores, perseguirlos a todos simultáneamente, o hacer ejecutar uno solo de ellos. 369- DE LOS TEXTOS DEL CÓDIGO CIVIL: SUS ARTÍCULOS Y SUS NOTAS No podemos dejar de leer lo que nuestro codificador nos dice en el texto de la norma. En especial ese artículo liminar que es el 3.108 cuando define a la institución. Y sobre todo la nota. Cuando Vélez nos prueba y nos reitera su larguísima versación sobre el derecho antiguo. Leamos los textos: - Artículo 3108: La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continúan en poder del deudor. Con esta contundencia que otorga la sencillez cuando deriva de la sabiduría, el Código nos dice en pocas palabras lo que debía entenderse por hipoteca en su tiempo, en el texto y en el contexto de la ley y de las costumbres civiles, económicas y financieras.

Luego viene la explicación en una larga nota que no cedemos a la tentación de transcribirla. Nota al artículo 3108: “ La obligación que garantice la hipoteca puede ser una obligación natural que pueda ser eficaz por derecho. - No se pierda de vista la índole peculiar del derecho que da la hipoteca, el cual no da al acreedor ningún poder sobre la cosa hipotecada, sino para asegurar el cumplimiento de la obligación. La cosa hipotecada no tiene que ser entregada al acreedor; no es el objeto de la prestación constitutiva de la obligación principal, tiene que ser vendida para pago, si el deudor no lo hace. Por esto hemos considerado como cosas inmuebles por su carácter representativo, los instrumentos por donde constase la adquisición de los derechos reales de hipoteca y anticresis. (Art. 2317 de este Código). Las Leyes de Partida que tanto tomaron del Derecho Romano, no aceptaron de él la palabra hipoteca, y la comprendieron en la palabra peño con que significaron, tanto las cosas muebles como las inmuebles que se daban en seguridad del crédito. Peño es propiamente, dice la Ley . 1, Título . 13, Partida . 5a, aquella cosa que un ome empeña a otro apoderándole de ella, e mayormente cuando es mueble. Mas según el largo entendimiento de la Ley, toda cosa ya sea mueble o raíz, que sea empeñada a otro, puede ser dicho peño, maguer no fuese entregado de ella aquel a quien la empeñasen. Se ve pues, que podía constituirse prenda sobre bienes inmuebles, cuya posesión material pasara al acreedor, es decir, el anticresis. En el Derecho Romano había el pignus y la hypotheca en seguridad de las deudas. El pignus o prenda era cuando alguna cosa se empeñaba en seguridad del dinero prestado, y la posesión de ella pasaba al acreedor con la condición de volverla al propietario cuando la deuda fuese pagada. La hypotheca era cuando la cosa empeñada no se entregaba al acreedor sino que permanecía en poder del deudor. (Inst., Lib. 4, Tít. 6, § 7). En el Digesto se halla establecido lo mismo en términos más breves. Proprie pignus dicimus, quod ad creditorem transit. Hypothecam, cum non transit, nec possessio ad creditorem. (Libro 9, § 2, Título 7, Libro 13). Había dos clases de acciones aplicables a las prendas y a las hipotecas; la acción pignoraticia y la acción hipotecaria. La primera era divisible en dos clases: la acción directa que correspondía al deudor contra el acreedor, para que le volviese la prenda cuando la deuda estuviese pagada; y la acción contraria, que correspondía al acreedor cuando el título del deudor era insuficiente, o cuando hubiese hecho impensas necesarias en la cosa. La acción hipotecaria era dada al acreedor para obtener la posesión de la cosa en cualquiera mano que se encontrase”. Como vemos no nos priva el autor ni siquiera de los originales en latín. Y nos explica con abundancia de antecedentes, cómo se daba la diferencia entre la prenda y la hipoteca. Cuando la prenda se entendía que obligada a entregar al acreedor el bien gravado. Mientras que la hipoteca, permitía que el bien o la cosa hipotecada permaneciera en poder del deudor. Pero eran tiempos en donde ambos institutos eran iguales o similares. Y que en el lenguaje del Código se transcribe con el texto del Digesto. Con esa contundente sencillez:

pignus...quod ad creditorem transit....Hypothecam, cum non transit.......La prenda cuando el bien se trasladaba al acreedor. La hipoteca cuando el bien no se entregaba. No se trasladaba. En todo lo demás queremos que esta nota sea leída. Es un pequeño tratadito o manual sobre los criterios que tuvo en miras nuestro codificador cuando legisló sobre hipoteca. Con criterios ya superados. Con algunos prejuicios anticuados. Pero superados y anticuados para nosotros, hoy. Cuando han pasado casi dos siglos desde que Vélez trabajó en su proyecto. Vamos a ver enseguida que los autores modernos no modificaron para mejor a esta institución. Si antes había servido para garantizar a los acreedores, financistas, banqueros, prestamistas y usureros, veamos cómo, hoy, no se ha mejorado la situación de los deudores. 370- CRITERIOS MODERNOS QUE ACTUALIZAN Y MODIFICAN EL RÉGIMEN HIPOTECARIO En estos tiempos globalizados que corren. Cuando las actividades financieras están en el centro y el eje de toda la vida social, no podemos prescindir del crédito. Y por ende no se podrá prescindir del uso y hasta del abuso de este Derecho Real de garantía. Que tantos favores ha producido a quienes no tenìan otra alternativa para comprar o construir su vivienda propia. Y que tantas desgracias y tragedias ha provocado por los abusos de prestamistas, bancos, financieras y usureros. Porque debemos admitir que esta institución nace mirando los bolsillos de los prestamistas. Y de los acreedores. En perjuicio de la parte mas débil y necesitada de la relación. Porque decir hipócritamente que se trata de un mecanismo que facilita la relación creditoria de quienes necesitando dinero, ofrecen garantía por el préstamo. Y de quienes teniendo dinero de sobra, quieren que sus préstamos sean debidamente garantizados. Esta representación es en verdad, por lo menos excesiva. Porque quien tiene su única vivienda como bien imprescindible para su vida. Y hacer que la someta a esta forma de garantizar una deuda, parece ser realmente un invento de los poderosos que prestan para someter a los débiles que necesitan. Pero así está conformada la relación social y económica. Y así los juristas a lo largo de tanto tiempo, encontraron los caminos para conceder seguridad a quienes arriesgaban lo que les sobraba, para obligar a quienes precisando el auxilio económico o financiero, arriesgaban lo único que tenían.

371- LA LEY 24.441
Si alguna duda podría caber acerca de qué orientación se le ha dado a la institución. De quienes son los favorecidos por la modernización del sistema. Y de los mecanismos que se aprueban, podrán tomar debida nota de la evolución de las hipotecas de aseguramiento financiero. Que culminan en nuestro país con el dictado de la ley 24.441. Esa ley colectiva que reguló sobre tantas cosas. Algunas que nos interesan directamente, como la del dominio fiduciario. Y en

especial, la que reinstaló la vieja prebenda de los acreedores. La posibilidad de hacer una ejecución privada o directa sobre los bienes hipotecados. Sin necesidad de recurrir al trámite judicial del proceso de ejecución hipotecaria. Veamos lo que dice esta norma en los artículos que refieren a la ejecución del bien gravado: - Artículo 52: Las hipotecas en las cuales se hayan emitido letras hipotecarias con la constancia prevista en el artículo 45, y todas aquellas en que se hubiere convenido expresamente someterse a las disposiciones de este Título, podrán ejecutarse conforme las reglas siguientes. - Artículo 53: En caso de mora en el pago del servicio de amortización o intereses de deuda garantizada por un plazo de sesenta días, el acreedor intimará por medio fehaciente para que se pague en un plazo no menor de quince días, advirtiendo al deudor que, de no mediar pago íntegro de la suma intimada, el inmueble será rematado por la vía extrajudicial. En el mismo acto, se le intimará a denunciar el nombre y domicilio de los acreedores privilegiados, embargantes y ocupantes del inmueble hipotecado. 372- ENTREGA DEL BIEN AL EXTRAJUDICIAL DEL INMUEBLE ACREEDOR. EJECUCIÓN

- Artículo 54: Vencido el plazo de la intimación sin que se hubiera hecho efectivo el pago, el acreedor podrá presentarse ante el juez competente con la letra hipotecaria o los cupones exigibles si éstos hubiesen circulado, y un certificado de dominio del bien gravado, a efectos de verificar el estado de ocupación del inmueble y obtener el acreedor, si así lo solicita, la tenencia del mismo. El juez dará traslado de la presentación por cinco días al deudor a los efectos de las excepciones previstas en el artículo 64. El juez ordenará verificar el estado físico y de ocupación, designando a tal fin al escribano que proponga el acreedor. Si de esa diligencia resulta que el inmueble se encuentra ocupado, en el mismo acto se intimará a su desocupación en el plazo de diez días, bajo apercibimiento de lanzamiento por la fuerza pública. El lanzamiento no podrá suspenderse, salvo lo dispuesto en el artículo 64. No verificada en ese plazo la desocupación, sin más trámite se procederá al lanzamiento y se entregará la tenencia al acreedor, hasta la oportunidad prevista en el artículo 63. A estos fines, el escribano actuante podrá requerir el auxilio de la fuerza pública, allanar domicilio y violentar cerraduras y poner en depósito oneroso los bienes que se encuentren en el inmueble, a costa del deudor. Todo este procedimiento tramitará in audita parte, y será de aplicación supletoria lo establecido en los códigos de forma. - Artículo 55: El acreedor estará facultado para solicitar directamente al Registro de la Propiedad un informe sobre el estado del dominio y gravámenes que afectaren el inmueble hipotecado, con indicación del importe de los créditos, sus titulares y domicilios.

- Artículo 56: Asimismo el acreedor podrá: a) Solicitar directamente en el registro correspondiente la expedición de un segundo testimonio del título de propiedad del inmueble, con la sola acreditación de ese carácter y a costa del ejecutado; b) Requerir la liquidación de las deudas que existan en concepto de expensas de la propiedad horizontal, impuestos, tasas y contribuciones que pesen sobre el inmueble, bajo apercibimiento que de no contarse con dichas liquidaciones en el plazo de diez días hábiles desde la recepción de su solicitud, se podrá subastar el bien como si estuviera libre de deudas. Los reclamos que se dedujeran por aplicación de lo dispuesto anteriormente no afectarán el trámite de remate del bien gravado. - Artículo 57: Verificado el estado del inmueble, el acreedor ordenará por sí, sin intervención judicial, la venta en remate público del inmueble afectado a la garantía, por intermedio del martillero que designe y con las condiciones usuales de plaza. Se deberán publicar avisos durante tres días en el diario oficial y en dos diarios de gran circulación, uno al menos en el lugar de ubicación del inmueble. El último aviso deberá realizarse con una anticipación no mayor de dos días a la fecha fijada para el remate. En el remate estará presente el escribano quien levantará acta.

373- ANÁLISIS DE LOS ARTÍCULOS SIGUIENTES DEL CÓDIGO CIVIL Objeto de las garantías hipotecarias: -A ) cosas inmuebles. - B) cosas determinadas. Para el caso de obligaciones inciertas o indeterminadas se estima prudentemente una suma sobre la que se constituye el gravamen y luego se establece en definitiva la suma total. Dice el Código: - Artículo 3109: No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial y expresamente determinadas, por una suma de dinero también cierta y determinada. Si el crédito es condicional o indeterminado en su valor, o si la obligación es eventual, o si ella consiste en hacer o no hacer, o si tiene por objeto prestaciones en especie, basta que se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca.

374- DE LAS DISTINTAS CLASES DE INMUEBLES Y DE SU CAPACIDAD PARA SER HIPOTECADO Cuando consideramos a las cosas en general, y a los inmuebles, en particular, según analizamos en los capítulos correspondientes, veíamos que podían ser: - Muebles o Inmuebles. Y, en cada caso podían serlo por su propia naturaleza,

por accesión, o por su carácter representativo. Recordemos al Código Civil cuando nos describe y define cada uno de los objetos y calidades: - Artículo 2313: Las cosas son muebles e inmuebles por su naturaleza, o por accesión, o por su carácter representativo. Y luego explica las distintas formas que pueden adquirir los inmuebles. Comenzando por la calidad de los inmuebles naturales, diciendo: - Artículo 2314: Son inmuebles por su naturaleza las cosas que se encuentran por sí mismas inmovilizadas, como el suelo y todas las partes sólidas o fluidas que forman su superficie y profundidad: todo lo que está incorporado al suelo de una manera orgánica, todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre. Y como inmuebles por accesión, califica a los que están adheridos de manera permanente al suelo: - Artículo 2315: Son inmuebles por accesión las cosas muebles que se encuentran realmente inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con tal que esta adhesión tenga el carácter de perpetuidad. Y también califica de inmuebles a las cosas que fueron puestas por el propietario del inmueble como accesorias: - Artículo 2316: Son también inmuebles las cosas muebles que se encuentran puestas intencionalmente, como accesorias de un inmueble, por el propietario de éste, sin estarlo físicamente. Y, finalmente, los inmuebles por su carácter representativo, que en una calificación discutible o poco significativa, los adjudica a los documentos que representan la adquisición de Derechos Reales: -Artículo 2317: Son inmuebles por su carácter representativo los instrumentos públicos de donde constare la adquisición de derechos reales sobre bienes inmuebles, con exclusión de los derechos reales de hipoteca y anticresis. Está claro entonces que solamente los inmuebles pueden ser objeto de hipoteca. Pero ni siquiera todos los inmuebles: -diríamos que, de la calificación que nos trae el Código,solamente los inmuebles naturalmente considerados tales, pueden hipotecarse. Los muebles solamente, en tanto y en cuanto puedan considerarse accesorios del inmueble. Implantados de manera permanente sobre el inmueble, hasta pasar a constituir una parte del mismo. Sabemos además que el Derecho Real de garantía sobre los muebles no es la Hipoteca, sino la Prenda. Tanto la prenda tradicional, el pignus de los antiguos, como la prenda con registro que modernamente se utiliza.

Los inmuebles son los bienes raíces comunes. -Los individuales y separados, como en la propiedad tradicional, - y las unidades de las propiedades sometidas al régimen de la Propiedad Horizontal. Ya que las unidades exclusivas, como inmuebles independientes, aunque constituyan todo un conjunto edilicio o constructivo, tienen suficiente individualidad como para ser objeto de la Hipoteca. Cuando se hipoteca una unidad funcional de un Edificio sometido al Régimen de la Propiedad Horizontal, estamos hipotecando no solamente la unidad exclusiva, físicamente separada o separable del conjunto del edificio. También gravamos, y eventualmente, también se mandará a venta o remate a las áreas comunes en la parte proporcional que correspondan a la unidad hipotecada. Finalmente, como la Hipoteca sólo alcanza a los bienes que están en el comercio. Los bienes que pueden comprarse y venderse, es obvio que no se pueden hipotecar los bienes del Estado. Sean del Estado nacional, como de los Estados provinciales o municipales. 375- DE LA CATEGORÍA DE ACCESORIOS QUE TIENEN LOS BENEFICIOS DE LOS QUE GOZA EL INMUEBLE El artículo siguiente refiere a los accesorios, que unidos al principal como complementos, son alcanzados por el gravamen hipotecario. Que también se extiende a todas las mejoras, a las ampliaciones, a las construcciones que se levanten sobre un terreno baldío. Alcanza en general a todo incremento que adquiera el inmueble tanto en lo cuantitativo como en lo cualitativo. Veamos el texto: - Artículo 3110: La hipoteca de un inmueble se extiende a todos los accesorios, mientras estén unidos al principal; a todas las mejoras sobrevinientes al inmueble, sean mejoras naturales, accidentales o artificiales, aunque sean el hecho de un tercero; a las construcciones hechas sobre un terreno vacío; a las ventajas que resulten de la extinción de las cargas o servidumbres que debía el inmueble; a los alquileres o rentas debidas por los arrendatarios; y al importe de la indemnización concedida o debida por los aseguradores del inmueble. Pero las adquisiciones hechas por el propietario de inmuebles contiguos para reunirlos al inmueble hipotecado, no están sujetas a la hipoteca. Y como no podía ser de otra manera, en resguardo de la integridad y la intangibilidad de los créditos de los acreedores, todos los gastos y accesorios, pasan a formar parte, como accesorios, del crédito principal: - Artículo 3111: Los costos y gastos, como los daños e intereses, a que el deudor pueda ser condenado por causa de la inejecución de una obligación, participan, como accesorio del crédito principal, de las seguridades hipotecarias constituidas para ese crédito.

376- DE LOS FRUTOS, PRODUCTOS Y MEJORAS Los frutos y productos son los elementos que produce el inmueble, aunque con una condición diferenciada. Los frutos son siempre renovables, son generados por la misma condición de los inmuebles, que de manera espontánea los produce, como sucede con las plantas que naturalmente crecen, o los frutos civiles, cuando se producen rentas por pago de alquileres o de otros derechos, y finalmente los frutos industriales, que se producen mediante la intervención laboral de las personas. Dice en tal sentido nuestro Código - Artículo 2424: Son frutos naturales las producciones espontáneas de la naturaleza. Los frutos que no se producen sino por la industria del hombre o por la cultura de la tierra, se llaman frutos industriales. Son frutos civiles las rentas que la cosa produce. Los productos en cambio, son extracciones que se sacan del inmueble, pero van disminuyendo el valor que el inmueble tenían. Porque no se reproducen, como las extracciones mineras. O tardan mucho en reponerse. Como los árboles. Sacamos este concepto de la misma definición de bienes muebles. Veamos: - Artículo 2319: Son también muebles todas las partes sólidas o fluidas del suelo, separadas de él, como las piedras, tierra, metales, etc.; las construcciones asentadas en la superficie del suelo con un carácter provisorio; los tesoros, monedas, y otros objetos puestos bajo del suelo; los materiales reunidos para la construcción de edificios mientras no estén empleados; los que provengan de una destrucción de los edificios, aunque los propietarios hubieran de construirlos inmediatamente con los mismos materiales; todos los instrumentos públicos o privados de donde constare la adquisición de derechos personales. Finalmente el Código habla de las mejoras. Que para nosotros son principalmente las obras construidas. Las nuevas edificaciones o las ampliaciones de las obras pre-existentes. Son mejoras en tanto y en cuanto aumentan el valor del inmueble original. Y como se trata de un aumento, de una verdadera mejora para la garantía del acreedor, se entiende que pasan a ser eso. Ni más ni menos que un agregado a la garantía que le dimos por el crédito, a nuestro acreedor. Y cuando hablamos de mejora en sentido genérico, también nos referimos a las mejoras naturales. Que serían los aluviones y las avulsiones. Según sean progresivas o repentinas. Pero en ambos casos provocadas por fuerzas naturales o por agregados que hacen los ríos sobre las costas o riberas. Distintas de las mejoras que podríamos denominar artificiales, que son las construidas, edificadas o introducidas por el hombre. 377- DE LAS HIPOTECAS ESPECIALES: SOBRE BUQUES Y AVIONES Dos leyes especiales admiten la constitución de gravámenes que denominan

“hipotecas” sobre las maquinarias o vehículos que pasaron a constituir o representar valores muy superiores a los que pueden tener los inmuebles comunes: - Se trata de los barcos, cuyo régimen está constituido por la ley 20.094, o Código Marítimo o Ley de Navegación. La única disposición que regula el sistema está referida a que los buques, para ser susceptibles de hipoteca, deben tener más de 10 toneladas de peso o porte. En todo lo demás, regirán las normas y regulaciones que establece el Código Civil para la hipoteca normal sobre los inmuebles. - La otra posibilidad de imponer hipotecas sobre bienes, que técnicamente serían “muebles” y no “inmuebles”, está referida a los aviones o aeronaves. Está regulado por la ley 17.285, y sólo exige que los vehículos, o sus partes principales, como los motores, estén registrados debidamente en el catálogo correspondiente. Dicho listado constituye el denominado Registro Nacional de Aeronaves. 378- DE LA INDIVISIBILIDAD. EL CASO ESPECIAL DEL ARTÍCULO 3112 Y SU REFORMA POR LA LEY 11.725 Volvemos nuevamente al carácter de gravamen o garantía hipotecaria: indivisibilidad que tiene el

- Artículo 3112: La hipoteca es indivisible; cada una de las cosas hipotecadas a una deuda, y cada parte de ellas, están obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella. Sin embargo en la ejecución de bienes hipotecados, cuando sea posible la división en lotes, o si la garantía comprende bienes separados, los jueces podrán ordenar la enajenación en lotes, y cancelación parcial de la hipoteca, siempre que de ello no se siga lesión al acreedor. (texto segun ley 11.725.) Esta disposición en su origen no contemplaba la posibilidad de afectación de una parte del total del inmueble. Cuando hubiera sido separado en lotes o fracciones o parcelas, para que pudiera responder por toda la deuda. Era como llevar el principio de la indivisibilidad al extremo de perjudicar al deudor. Ya que sometía todo el inmueble, al remate o persecución que podía hacer el acreedor sobre el conjunto inmobiliario. La ley que reformó el artículo, la Nº 11.725, vino a remediar el régimen tan estricto que originalmente traía el Código: - Ahora, si un lote, o varios lotes, pueden representar con su valor el total del monto adeudado. Si se presume que pueden lograr en venta o remate, la totalidad de la deuda que constituyó en Hipoteca, se limitará la ejecución a sólo los lotes, fracciones o parcelas que sea necesario rematar para saldar la deuda. - Los dos artículos siguientes vuelven a considerar la indivisibilidad de la garantia hipotecaria. Volviendo sobre los derechos del acreedor de perseguir a todos los inmuebles alcanzados por el gravamen, o elegir

alguno o algunos de ellos. Sin importar en manos de quien esté cada uno de los bienes hipotecados: - Artículo 3113: El acreedor cuya hipoteca comprenda varios inmuebles podrá a su elección perseguirlos a todos simultáneamente o sólo a uno de ellos, aunque hubieren pertenecido o pasado al dominio de diferentes personas o existieren otras hipotecas. Ello no obstante, el juez podrá, por causa fundada, fijar un orden para la venta de los bienes afectados. (texto segun ley 11.711.) - Artículo 3114: El acreedor cuya hipoteca esté constituida sobre dos o más inmuebles puede, aunque los encuentre en el dominio de diferentes terceros poseedores, perseguirlos a todos simultáneamente, o hacer ejecutar uno solo de ellos. 379- DE LA VOLUNTARIEDAD O FALTA DE OBLIGATORIEDAD Y luego está el artículo que refiere a la voluntariedad o contractualidad del contrato de imposición del gravamen: - Artículo 3115: No hay otra hipoteca que la convencional constituida por el deudor de una obligación en la forma prescrita en este Título. 380- LAS CONDICIONES Y LOS PACTOS Y tambien consideramos los artículos que refieren a las condiciones o modos o términos que puedan alcanzar las formas y tiempos de constitución. Veamos los textos siguientes: - Artículo 3116: La hipoteca puede constituirse bajo cualquier condición, y desde un día cierto, o hasta un día cierto, o por una obligación condicional. Otorgada bajo condición suspensiva o desde día cierto, no tendrá valor sino desde que se cumpla la condición o desde que llega el día; pero cumplida la condición o llegado el día, será su fecha la misma en que se hubiese tomado razón de ella en el oficio de hipotecas. Si la hipoteca fuese por una obligación condicional, y la condición se cumpliese, tendrá un efecto retroactivo al día de la convención hipotecaria. Artículo 3117: El que hubiese enajenado un inmueble bajo una condición resolutoria, o bajo un pacto comisorio, expreso o tácito, no puede hipotecarlo antes del cumplimiento de la condición resolutoria.

Sabemos que la condición resolutoria es la que subordina la existencia de una obligación, a la ocurrencia de un hecho. Que, de producirse, deja sin efecto el negocio o la obligación. La condición suspensiva es en cambio la que no genera la existencia de un negocio o de una obligación hasta que se cumpla el hecho que la mantiene,

hasta que ocurra, de una manera simplemente posible, futura o potencial. El pacto comisorio en cambio es la condición que genera en cada uno de los contratantes el derecho de dejar sin efecto un contrato si el otro no cumple con sus respectivas obligaciones. En todos los casos se cumple el principio de que nadie puede trasmitir un derecho mejor o más amplio o más consistente que el derecho que él mismo tenía. Si lo que tenía era un derecho sujeto a condición o a pacto comisorio, o a una posibilidad de rescisión o resolución, la hipoteca que pueda constituir estará sometida a las mismas condiciones o pactos pre existentes. Así lo determina expresamente nuestro Código Civil: - Artículo 3125: El que no tiene sobre un inmueble más que un derecho sujeto a una condición, rescisión o resolución, no puede constituir hipotecas sino sometidas a las mismas condiciones, aunque así no se exprese.

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